Türkçe - İstanbul Yatırım A.Ş.
Transkript
Türkçe - İstanbul Yatırım A.Ş.
İÇİNDEKİLER I) II) III) IV) V) VI) MEKANSAL ANALİZLER 1) Çanakkale ili 2) Ayvacık İlçesi 3) Assos 4) Proje Alanının konumu 5) Proje Alanının Yakın Çevresi 6) Algılanabilirlik 7) Topografik ve Jeolojik Yapı 8) İmar Durumu 9) Altyapı Durumu 10) Proje Alanının Avantaj ve Dezavantajları SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI 1) Kullanılan Metodoloji 2) Assos – Tarihçesi ve Turizme Etkileri 3) Assos’ta Geçmişten Bugüne Sosyo‐Ekonomik Yapı 4) Çanakkale ve Assos’taki Turizm Tesisleri ile ilgili İstatistikler 5) İncelenen Turizm Tesisleri 6) Derinlemesine Görüşmeler 7) Assos, Küçükkuyu ve Yeşilyurt Köyü Arsa ve Konut Satış Fiyatları Analizi 8) Proje Alanı Yakın Çevresinde Yer Alan Gezi Rotaları 9) Assos’a Tur Düzenleyen Turizm Acenteleri PAZAR ARAŞTIRAMASI ÖZET BULGULARI HEDEF KİTLE SWOT ANALİZİ ARAZİ VE YAPI KULLANIM PROGRAMI 1) Proje Konsepti ve Planlaması ile ilgili Genel Yaklaşımlar 2) Mimari Konsept 3) Assos İdamaris Proje Yaklaşımı 4) İnşaat İşleri 5) M+E ve İşletme Ekipmanı 6) MALİYET TAHMİNLERİ 1. Genel Kabuller 2. Zemin Koşulları 3. Altyapı 7) Proje Genel Maliyet Tablosu 8) İş Kalemleri Bazında Maliyet Tahminleri 9) Yıllara Göre İş Kalemleri Bazında Maliyet Tahminleri GELİR TAHMİNLERİ YAPI RUHSATI – TAPULAR ve RÖLEVE ÖLÇÜ KROKİSİ 1 1‐3 3‐4 4 4‐6 6‐9 9 9 9‐21 21 21‐22 23‐24 24‐26 26 27‐32 33‐46 46‐57 58‐60 61‐63 64 65‐66 67‐68 69‐70 71 71‐73 73‐81 82‐84 85 85 86 86 86 86 86 87 88‐89 90‐92 I. MEKANSAL ANALİZLER 1. ÇANAKKALE İLİ Çanakkele ili, Marmara Bölgesi'nde Asya ile Avrupa kıtaları arasında geçit özelliği taşıyan iki boğazdan biri olan Çanakkale Boğazı üzerinde kuruludur. İlin doğusunda Balıkesir, güneyinde Ege Denizi ve Balıkesir, batısında Ege Denizi, kuzeyinde ise Tekirdağ ve Marmara Denizi bulunmaktadır. İki kıta arasında geçit özelliği taşımasına rağmen boğaz üzerinde karayolu bağlantısı olmaması ve güvenlik sorunu nedeniyle İstanbul Boğazı ve çevresi gibi gelişme göstermemiştir. İki kıta arasındaki ulaşım yolcu ve araba vapurları ile sağlanmaktadır. 12 adet ilçesi bulunan Çanakkale ili yüzölçümü: 9.737 km², toplam nüfusu 2000 Yılı Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre 464.975’tir. 2000 Yılı Genel Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre ilçelerin şehir-köy itibarıyla nüfusları şu şekilde dağılmıştır. İLÇE ADI MERKEZ İLÇE AYVACIK BAYRAMİÇ BİGA BOZCAADA ÇAN ECEABAT EZİNE GELİBOLU GÖKÇEADA LAPSEKİ YENİCE TOPLAM TOPLAM NÜFUS 104,205 30,502 32,314 77,169 2,427 52,929 9,929 35,301 46,226 8,875 26,034 39,064 464,975 ŞEHİR NÜFUSU 75,810 6,475 11,988 27,549 2,427 28,878 4,778 13,309 23,127 7,254 8,489 5,487 215,571 KÖY NÜFUSU 28,395 24,027 20,326 49,620 24,051 5,151 21,992 23,099 1,621 17,545 33,577 249,404 KENTLEŞME ORANI 73% 21% 37% 36% 100% 55% 48% 38% 50% 82% 33% 14% 46% 1 Çanakkale, DİE'nin iller arası gelişmişlik sıralamasında 24. sırada yer almaktadır. Ayrıca kişi başına düşen GSYİH $ 2.335 mertebesindedir. Yukarıdaki tablodan şehirleşme oranının da il genelinde ve ilçelerde düşük olduğu görülmektedir. İl ekonomisinde tarım en önemli faaliyet olmakla beraber son yıllarda tarıma dayalı sanayi kolları gelişme göstermekte ve buna bağlı olarak ekonomide sanayinin payı artmaktadır. 2000 yılı Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre istihdam edilen nüfusun %56'sı tarım, %9'u sanayi, %4'ü inşaat ve %31'i hizmetler sektöründe çalışmaktadır. İl' de 25'in üzerinde işçi çalıştıran 57 adet sanayi tesisinde 8.500 civarında işçi çalışmaktadır. İçdaş Çelik Enerji Tersane ve Ulaşım Sanayi A.Ş., Dardanel Gıda Sanayi, Kalebodur Seramik Sanayi A.Ş., Doğtaş Mobilya, Akçansa Çimento Fabrikası ilin ve ülkemizin önemli sanayi kuruluşları arasında yer almaktadır. (*) Yaklaşık 671 km kıyısı şeridinin bulunması ve sahip olduğu doğal ve tarihi zenginlikler nedeniyle Çanakkale, yüksek bir turizm potansiyeline de sahiptir. Proje Alanı'nın da Turizm Bölgesi olması nedeniyle Çanakkale ili dahilinde turizm oluşturan bölgeler ve değerler hakkında genel olarak şu bilgilerin verilmesi uygun görülmüştür. * Çanakkale Valiliği web sitesi Gelibolu Yarımadası: Adını Gelibolu Yarımadası’ndan alan 33.000 Hektarlık Milli Park sahası doğal ve kültürel değerlerin yanı sıra Çanakkale Savaşları’nın izlerini ve anılarını korumak amacıyla 1973 yılında Milli Park ilan edilmiştir. Her yıl binlerce yerli ve yabancı turistin ziyaret ettiği bir bölgedir. Troia Antik Kenti: İl merkezine 30 km uzaklıkta, Biga yarımadasının batı kıyısında, iki kıta arasında ticaret yolu üzerinde yer alan bu antik yerleşim, tarihte birçok doğal afet ve savaşla karşılaşmıştır. Hisarlık Höyüğü'nde yapılan arkeolojik araştırmalar sonucunda 9 yerleşim evresinin varlığı tespit edilmiştir. İlk yerleşim M.Ö. 3000'lere kadar uzanmakta ve birbirini izleyen uygarlıklar Roma dönemine kadar devam etmektedir. Özellikle yabancı turistlerin uğrak yeri olan bölgede bugün Kültür ve Turizm Bakanlığının denetiminde kazı çalışmaları devam etmektedir. Edremit Körfezi Kuzeyi: Bölgedeki bir diğer antik yerleşim olan Assos, Ayvacık ilçesi Behramkale köyünde yer almaktadır. M.Ö.Vll . yüzyılda kurulduğu sanılan kentin önemli bir ticari liman olmasının yanında Aristo'nun Mantık Okulu açtığı akademik bir merkez olduğu da bilinmektedir. Proje Alanı da deniz, tarih ve Kazdağları'nın doğal güzelliklerinin bir arada bulunduğu, özellikle entelektüel kesimin tercih ettiği özel bir bölge olan Assos'ta konumlanmaktadır. 2 Ayrıca Kazdağları'nda yer alan Adakale ve Yeşilyurt yerleşimleri ile kıyıda yer alan Babakale, Gülpınar, Sivrice - Sokakağzı gibi yerleşimler de bölgenin turizm potansiyeli gösteren alanlarıdır. 2. AYVACIK İLÇESİ Proje Alanı'nın konumlandığı Ayvacık ilçesi, Çanakkale ilinin güneyinde konumlanmıştır. İlçenin doğusunda Balıkesir ili, kuzeyinde Ezine ve Bayramiç ilçeleri, güneyinde ve batısında ise Ege Denizi yer almaktadır. İlçenin yüzölçümü 874 km²'dir. Denizden yüksekliği 270 m olan volkanik bir plato üzerinde bulunan ilçe, arazi yapısı bakımından dağlık ve tepeliktir. Ayvacık ilçesine bağlı 64 köy ve 2 belde bulunmaktadır. İlçe genelinin nüfusu 30.640 kişi, kentleşme oranı ise % 21 seviyesindedir. Ayvacık ilçe ekonomisi önceleri zeytincilik, orman ürünleri, hayvancılık ve tarıma dayanmaktadır. Son yıllarda, ilçenin yaklaşık 115 km.'ye ulaşan sahil şeridi, yörede bulunan antik yerleşim merkezlerinin ve Kazdağları'nın doğasının de etkisiyle turizm yatırımları artmış ve turizmin ilçe ekonomisine katkısı görülmeye başlamıştır. Ayvacık ilçesinde mekansal organizasyon, coğrafi şartlar ve ulaşım imkanları doğrultusunda gelişme göstermiştir. İlçe merkezi, kıyı yerleşimleri ve dağlık arazi yerleşimleri olarak gruplandırabileceğimiz bir mekansal görünüme sahiptir. Diğer ilçeler ve Çanakkale ile ulaşımın nispeten kolay olduğu, ana karayoluna yakın olan kuzey kesiminde ilçe merkezi konumlanmıştır. Halıcılık ve ticaretin geçim kaynağı olduğu ilçe merkezi diğer yerleşim bölgelerine oranla gelişmişlik göstermektedir. Özellikle zeytincilik ve hayvancılığın geçim kaynağı olduğu dağlık arazi yerleşimleri taş evlerden oluşan dağ köyleridir. Kazdağları'nda yer alan yerleşim yerleri (Adatepe, Yeşilyurt gibi köyler) son yıllarda gözde alternatif turizm merkezleri arasında yer almaktadır. Bu yerleşimlerde orijinal doku korunmuş, arazinin eğimine göre yerleşme ön plana çıkmıştır. Balıkçılık, turizmin ve zeytinciliğin özellikle geçim kaynağı olduğu kıyı yerleşimlerinin Assos'un doğusunda ve batısında yer alan bölgeler olarak iki alanda gelişme gösterdiği görülmektedir. Assos'un batısında yer alan Babakale, Gülpınar, Sivrice-Sokakağzı gibi yöreler az gelişmiş ancak son yıllarda soft turizmin görüldüğü bakir yerleşmelerdir. Assos'un doğusunda yer alan Küçükkuyu, Ahmetçe gibi yerleşmelerde ise genelde 3 2. konut turizminin görüldüğü gözlenmiştir. Küçükkuyu, limanın da etkisi ile gelişmiş bir görünüme sahipken kentleşmenin plansız ilerlediği göze çarpmaktadır. Ahmetçe ise yakın zamanda Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları içerisine girmiş ve bu gelişme ile birlikte yerleşmenin imar planlarına dahil edilmesi beklenmektedir. Assos Antik Liman ve hemen yakınındaki Kadırga Koyu'nda ise butik otellerden oluşan turizm gelişmeleri olduğu görülmektedir. Proje Alanı da bu kıyılardan biri olan Kadırga Burnu üzerinde yer almaktadır. 3. ASSOS Çanakkale ili, Ayvacık ilçesinin Edremit Körfezi kuzey kıyılarında yer alan 238 metre yükseklikteki bir bazalt tepesi üzerine kurulmuş antik bir şehirdir. Günümüzde Behramkale Köyü'nün konumlu olduğu tepenin denize bakan yamacında yer almıştır. Kıyıda Antik Çağlar'da Ege'nin önemli merkezlerinden biri olan, günümüzde butik otellerin bulunduğu liman yer almaktadır. 1950'li yıllara kadar aktif olan ve küçük bir ihraç iskelesi durumunda bulunan limanda 2 fırın, 2 otel, palamut depoları ve gümrük binası bulunduğu bilinmektedir. İhracat durduktan sonra ise 80'li yıllara kadar terkedilmiş, kazıların başlaması ile bölge yeniden hareketlenmiştir. (*) Günümüzde, bu binalar restore edilerek ve yeniden inşa edilerek butik oteller ve restoranlar açılmıştır. Çanakkale İli Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü'nün bölge için hazırladığı 1/25000 ve 1/5000 ölçekli planlarda bölgenin Behramkale-Kadırga Turizm Gelişme Bölgesi olarak planlandığı görülmektedir.. (*) Behramkale Assos, Prof Dr. Ümit SERDAROĞLU 4. PROJE ALANININ KONUMU * Proje Alanı, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Behramkale (Assos) köyünde bulunan Kadırga Burnu üzerinde yer almaktadır. * Kadırga Koyu ile Assos Antik Limanı arasında konumlanmaktadır. * Halihazırda arsa üzerinde kaba inşaatı bitmiş ve temeli atılmış bloklar, şantiye binası ile zeytin ağaçları mevcuttur. * Kadırga Burnu üzerinde en uç noktada, Proje Alanı'na komşu konumda, 400 yatak kapasiteli bir turistik tesis (La Route) mevcuttur. * Proje alanına ulaşım; o Kuzeyden (Çanakkale ya da Bandırma'dan); Ayvacık ilçesi üzerinden 17 km'lik Behramkale yolu takip edilerek, Kadırga Koyu'ndan, o Güneyden ise Balıkesir'in Edremit ilçesi üzerinden sahil yolu takip edilerek (Altınoluk, Güre, Küçükkuyu), Behramkale yolu ve Kadırga Koyu'ndan, sağlanmaktadır. 4 * Coğrafi koşulların zorluğu nedeniyle karayolu ulaşımı dar ve virajlı yollarla sağlanmaktadır. * Ayvacık Belediyesi'nin Ayvacık Merkez'den ve Küçükkuyu'dan Behramkale'ye ulaşan yeni yol inşaatı devam etmektedir. Böylece, halihazırda dar ve virajlı olan yollar nedeniyle zor olan ulaşım rahatlayacaktır. * Proje Alanı'nın karşı kıyısında Yunanistan'ın Midilli Adası yer almaktadır. * Ayvacık Belediye'sinin Assos yakınlarında Sazlık bölgesinde bir gümrük kapısı açılması için çalışmaları mevcuttur. Böylelikle yabancı gemilerin yanaşmasına imkan verilerek bölgenin ticari ve turistik değerinin artması sağlanacaktır. * Proje Alanı'nın konumlandığı bölge, uzun bir kıyı şeridi olmasına rağmen denizciliğin gelişmediği görülmektedir. Antik liman ve Küçükkuyu limanları genelde balıkçı tekneleri tarafından kullanılmaktadır. Özellikle Küçükkuyu limanı ve çevresinin yeniden planlanmaya ihtiyacı olduğu gözlemlenmiştir. * Proje Alanı Çanakkale ili Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü'nün 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni İmar Planı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları'na göre Turizm Tesis Alanı içerisinde yer almaktadır Assos Antik İskele Proje Alanı Kadırga Burnu Kadırga Koyu 5 5. PROJE ALANININ YAKIN ÇEVRESİ Proje Alanı yakın çevresi olarak, Edremit Körfezi'nin kuzeyinde yer alan kıyı yerleşimleri ve Kazdağları eteklerindeki dağ köyleri inceleme alanına dahil edilmiştir. 5.1. PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİ TURİZM ALANLARI Proje Alanı yakın çevresinde turizm yatırımlarını etkileyebilecek yapıdaki potansiyelleri kıyı bölgeleri ve Kazdağları olarak sınıflandırmamız mümkündür. Kıyı Bölgeleri Proje Alanı yakın çevresinde kıyı bölgelerinde bulunan ve günümüzde turizm yatırımlarına açık yerleşimler hakkında aşağıdaki bilgiler verilebilir. * Babakale Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 52 km'dir. Kalesi, tarihi çeşmeleri ve avcı bıçaklarıyla ünlü Babakale aynı zamanda Asya'nın ve dolayısıyla Anadolu'nun en batı ucu olması nedeniyle de turistlerin ilgisini çekebilecek yapıdadır. Köyde konaklama olanağı yoktur. * Sivrice - Sokakağzı Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 25 km'dir. Özellikle su altı güzellikleriyle dalış için tercih edilen bir bölgedir. Bozulmamış doğası ve taş evleriyle ilgi çekicidir. Bölgede butik konaklama olanakları mevcuttur. * Gülpınar Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 43 km'dir. Homeros'un İlyada Destanı'nda adı geçen Chryse kenti; Gülpınarda'dır. Troalılar ve Akhalar arasında, güzel Helena uğruna yapılan ve on yıl süren savaş anlatılırken, Chryse kentinden sık sık bahsedilir.Chryse antik kentinin kalıntıları arasında, Apollon Smintheus Tapınağı, Roma Hamamı, kentin su altyapısı ve diğer Bizans yapıları bulunmaktadır. Son yıllarda, barındırdığı doğal ve tarihi güzellikler sebebiyle turizm alanında ilerleme kaydetmektedir. Bölgede butik konaklama olanakları mevcuttur. * Assos - Kadırga Koyu Proje Alanı'nın da konumlandığı bölgedir. Tarihi, bozulmamış doğası, mavi bayraklı plajı ile Turizm Gelişme Bölgesi olarak belirlenmiş bir alandır. Bölgedeki mevcut yatırım sahipleri yatırımlarını genişletmeyi düşünmekte, ancak yeni yatırımcılar için yeterince yapı yapılabilecek alan bulunmamaktadır. * Assos - Antik Liman Limanda yer alan mevcut yapıların orijinal mimarileri korunarak onarılarak konaklama amaçlı tesisler oluşturulması ile limanın bir turizm merkezi haline dönüştürülmesi 6 sağlanmıştır. Limanda da Kadırga Koyu'nda olduğu gibi yeni yatırımlar için yapılaşma alanı mevcut değildir. * Küçükkuyu Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 24 km'dir. Küçükkuyu Bölgesi de Turizm Gelişme Alanı olarak belirlenmiştir. Ancak yapılan incelemeler sonucunda Küçükkuyu'nun ikinci konut yerleşmelerinin yoğunlaştığı ve yoğun yapılaşma neticesinde dokusunun bozulduğu görülmüştür. * Altınoluk Balıkesir ili sınırları dahilinde kalan Altınoluk, Edremit Körfezi 'nde yer alan bir başka 2. konut turizm alanıdır. Küçükkuyu da olduğu gibi Altınoluk'ta da yapılaşmanın birbirini tekrar eden ve doğal dokuyu bozan müstakil ve site içerisinde konutlardan oluştuğu görülmektedir. * Midilli Midilli Adası her ne kadar ülkemiz sınırlarına dahil olmamakla birlikte Proje Alanı'na yakın konumu ve mevcut turist potansiyeli ile Proje Alanı'nda geliştirilecek proje için hedef kitle barındırmaktadır. Özellikle Proje Alanı yakın çevresinde açılacak gümrük kapısı ile bölgenin Midilli turisti tarafından talep görmesine neden olacaktır. Kazdağları Proje Alanı yakın çevresinde Kazdağları'nda bulunan ve günümüzde turizm yatırımlarına açık yerleşimler hakkında aşağıdaki bilgiler verilebilir. * Yeşilyurt Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 28 km'dir. Sadece bu bölgede çıkarılan Nusratlı taşı ile yapılmış taş konak ve evlerin güzel örneklerinin mevcut olduğu bir köydür. Köyde betonarme yapı yapılmamakta, böylece doğal taş doku korunmaktadır. Ayrıca Kazdağları'nın oksijeni, doğal dokusu, dağ ve deniz ahengi sayesinde soft turizm açısından gelecek vaat etmektedir. Köyde butik tesisler her mevsim yüksek doluluk oranları ile çalışmaktadır. Dışardan göç aldığı görülen köyde, konaklama tesislerinin de birçoğu, Derinlemesine Görüşmeler bölümünde detaylı olarak bahsedileceği gibi, dışardan gelerek köye yerleşmiş kişiler tarafından açılmıştır. * Adatepe Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 28 km'dir. Rum ve Türk kültürünün beraber yaşadığı ve kaynaştığı eski bir köydür. Kültür Bakanlığı tarafından koruma altına alınan köy Rum ve Türk kültür izlerini taşıması ve orijinal taş yapısıyla yerli ve yabancıların dikkatini çekmektedir. Köyün yerli halkı, büyük yerleşim birimlerine göçerken büyük şehirlerden gelenler de Adatepe’ye yerleşmeyi tercih etmektedir. Köyde butik konaklama imkanları mevcuttur. 7 Yapılan incelemeler ve görüşmeler sonucunda Proje Alanı ve yakın çevresinin genellikle entellektüel kesim tarafından tercih edildiği, bölgeyi tercih edenlerin kısa sürelerle de olsa devamlı gelmek istedikleri tespit edilmiştir. 5.2.PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİ ULAŞIM GELİŞMELERİ Proje Alanı ve yakın çevresinde geleceğe yönelik olarak turizm gelişmelerini etkileyebilecek ulaşım yatırımlarını şu şekilde sıralayabiliriz. Edremit Körfez Havaalanı Edremit Körfez Havaalanı mevcutta iç hat trafiğine açık olup, yıllık yolcu kapasitesi 120.000 yolcu/yıl'dır. Kapasitesi yeterli olmadığı için atıl bir yatırım olarak bekleyen havaalanı ile ilgili olumlu gelişmeler planlanmaktadır. Yakın gelecekte havaalanı pistinin büyütülmesi ve taşıma gücünün artırılması çalışmalarının başlayacağı öğrenilmiştir. Bu gelişme ile birlikte özellikle yurtdışından gelecek turistler için ulaşım kolaylığı sağlanmış olacaktır. Henüz sefer tarifeleri belli olmamakla birlikte İstanbul ve Ankara'dan ulaşım da uçakla sağlanabilecektir. Böylelikle bölgeye gelecek yerli ve yabancı turist sayısında önemli oranda artış olacağı beklenmektedir. Ayvacık - Küçükkuyu Karayolu Genişletme Çalışmaları Halihazırda Assos ve Kadırga Burnu'na ulaşım için Ayvacık üzerinden ya da Küçükkuyu üzerinden devam eden karayolu kullanılmaktadır. Ancak Ayvacık'tan bölgeye ulaşan 17 km uzunluğundaki yol çok virajlı ve dardır. Bu durum özellikle otobüsler için problem olmakta ve bölgenin turizmini olumsuz yönde etkilemektedir. Ayvacık Belediyesi'nce devam eden çalışmalar neticesinde yeni bir yol yapılmaya başlanmıştır. Bu yol daha geniştir ve Ayvacık'tan Küçükkuyu'ya devam ederken Assos, Büyükhüsun, Kadırga Koyu gibi yerleşimlere de ulaşımı büyük oranda rahatlatmaktadır. Bu gelişme ile karayolu ile ulaşım rahatlayacağı için bireysel ve kafileli yerli ve yabancı turist sayısında artışa neden olması beklenmektedir. Gümrük Kapısı Uzun bir kıyı şeridine sahip olmasına rağmen bölgede deniz ulaşımı ve limanların fazla gelişme göstermediği gözlenmiştir. Bunun sebebi de kıyı güvenlik ve sit alanında yapılaşma problemleri olduğu sanılmaktadır. Özellikle Midilli Adası'nın bölgeye çok yakın olması (yaklaşık 5 mil) nedeniyle Midilli'den ve turizmcilerden bölgeye giriş çıkış iyapabilmek için talepleri olduğu yetkililerden öğrenilmiştir. Ayvacık Belediyesi girişimleri doğrultusunda Proje Alanı'na yaklaşık 10 km mesafe uzaklıkta Sazlık mevkiinde geçici bir 8 gümrük iskelesi açılması planlanmaktadır. Bu kapının açılmasıyla yabancı gemilerin karaya yanaşması olanağı sağlanarak özellikle Midilli Adası için gelen turistin, bölgeye kısa süreli (günübirlik) de olsa çekilmesi sağlanabilecektir. Ayrıca Midilli Adası'nda bulunan uluslararası havaalanı da bölgeye gelmek isteyen yabancı turist için alternatif bir ulaşım imkanı sağlayacaktır. 6. ALGILANABİLİRLİK Proje Alanı'nın sahil şeridi üzerinde konumlanması, diğer yandan etrafında yapılaşma bulunmaması, açık bir panoramaya sahip olması da algılanabilirliğini olumlu yönde etkileyen faktörlerdir. Gerçekleştirilecek projenin ölçeği ve yerleşim planı de algılanabilirliğini destekler nitelikte olması açısından önem taşımaktadır Sahil yolundan, Antik Liman'ın olduğu kıyıdan ve Kadırga Koyu'ndan yüksek algılanabilirliğe sahiptir. Ayrıca deniz tarafından (güneyden) bakıldığında da Kadırga Burnu'nun üzerinde konumlanması Midilli Adası kuzey kıyılarından da algılanabilirliğini olumlu etkilemektedir. 7. TOPOGRAFİK VE JEOLOJİK YAPI Proje alanı eğimli bir topografyaya sahiptir. Eş yükselti eğrileri düzenli bir yapı sergilememektedir. Bu yapısı, projelendirmede farklı kotların kullanımına imkan vermekte ve cephelerde hareketliliğe yardımcı olmaktadır. Assos bölgesi 1. derece deprem kuşağı üzerinde yer almaktadır. Arazinin yapısını daha iyi anlayabilmek için detaylı geoteknik etütlerin yapılması ve zemin taşıma gücünün belirlenmesi gerekmektedir. Bu etütler doğrultusunda yapılacak olan planlarda maliyet hesaplarının daha net bir şekilde belirlenmesi mümkün olacaktır. Ancak yüksek katlı bir yapılaşma planlanmadığı için maliyetleri büyük ölçüde etkilemesi beklememektedir. 8. İMAR DURUMU Proje Alanı, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Behramkale köyü, Bekçitaşı mevkiinde yer alan 3 adet parselden oluşmaktadır. Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında yer almaktadır. Proje alanı ile ilgili Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü tarafından hazırlanan 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları incelenmiştir. 1/25.000 Ölçekli Mevzi İmar Planı Güney Çanakkale Behram Kadırga Koyu Turizm Gelişme Alanı 1/25.000 Ölçekli Mevzi İmar Planı'na göre Behramkale - Kadırga Koyu ve Çanakkale Küçükkuyu Turizm Gelişme 9 Merkezleri belirlenmiştir. Plana göre bu alanlar, Turizm ve İkinci Konut gelişmelerine açılmıştır. Proje Alanı da, 1/25000 plan doğrultusunda Behramkale - Kadırga Koyu Turizm Gelişme Bölgesi içerisinde yer almaktadır. Plan notlarına göre : * Bu alanlarda yapılacak tesislerin Turizm Bakanlığı'nın "Turizm Yatırım ve İşletmeleri Niteliklerine İlişkin Yönetmeliği" zorunludur * Doğal sit alanlarında kalan turizm tesis kullanım alanlarında ilgili koruma kurulunun olumlu görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez. * Turizm Tesis Alanları2nda 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına göre hazırlanan 171000 ölçekli uygulama imar planları yapılmadan ve 3194 Sayılı İmar Kanunu uyarınca ilgili idarece onanmadan inşaat uygulaması yapılamaz. * 1/5000 ölçekli nazım imar planlarda ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında ve tesislerin mimari projelerinde topografya ve doğal bitki örtüsüne uygun çözümler getirilecektir. * Turistik tesislerde renk, çatı kaplaması, cephede doluluk - boşluk oranları ve bina birim ölçülerinde çevre karakteristiklerine uyulacaktır. * Turizm Tesis Alanları olarak planlanmış ve ilgili idarece imar planları onanmış alanlarda yapılan Turizm Tesis ve Yapıları sonradan hiçbir biçimde başka bir amaç için kullanılamazlar. Tapu kütüğünde beyanlar hanesine toplumun yararlanmasına ayrılan yapı ve turizm tesisi olduğu yazılacak ayrıca tescil işlemi yapılmadan inşaat ruhsatı verilmeyecektir. * Günübirlik tesis veya kamping tesisleri yapılabilir. Bu takdirde: • Günübirlik Kullanım Alanları'nda konaklama tesisleri yapılamaz. • Sadece günübirlik kullanıma dönük lokanta, gazino, çay bahçesi, diskotek, plaj kabini vb. tesisler yapılabilir. • • Bu alanlarda Emsal (E) : 0.05 Hmax : 4.50 m (1 kat) olacaktır. Kamp alanlarında, konaklamanın gereksinmesini taşınabilir yapılarla sağlayan turizm amaçlı tesisler yer alabilir. Bu alanlar için geçerli olacak yoğunluk 50 çadır/ hektar olarak belirlenmiştir. 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu ile 10 Turizm Yatırım ve İşletmeleri Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'te tanımlanan ortak kullanıma dönük sabit tesisler • Emsal (E) : 0.05 Hmax : 4.50 m (1 kat) olacaktır. Doğal Sit Alanları'nda kalan kamp alanlarında ilgili Koruma kurulu'nun olumlu görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez. * Turistik Tesisler; • • • • Oteller'de; Emsal (E) : 0.30 Hmax : 3 kat olacaktır. Tatil Köyleri'nde; Emsal (E) : 0.15 Hmax : 1 kat olacaktır. Diğer Turistik Tesisler'de; Emsal (E) : 0.30 Hmax : 2 kat olacaktır. Zemin katta yapılacak asma katları kat sayısına dahil edilmeyecek, emsal hesabına dahil edilecektir. • Zemin kat iç yüksekliği en az 3.50 m olacaktır. • Zemin suyu ve yüksek olan yerlerde (-0.50 m) su basman kotu +1.50 m.'ye kadar çıkabilir. * Turizm + II. Konut Alanları'nda leke bütününde hazırlanacak 1/5000 ölçekli nazım imar ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ilgili idarece onanmadan inşaat uygulaması yapılamaz. * Bu alanların Turizm Tesis Alanları olarak planlanması halinde, yukarıda belirtilen turizm tesis koşulları geçerlidir. * II. Konut yerleşme alanları olarak planlanması halinde; • TAKS: 0.10 • KAKS: 0.20 • Hmax : 7 m. (2 kat ve 1 bağımsız ünite olacaktır) • Ayrıca çatı katı çekme kat yapılamaz. 11 • II. Konut yerleşme alanlarında minimum ifraz şartı 500 m2'dir. Ancak ifraz işlerinde kolaylık sağlamak amacıyla en fazla 10 m''lik azalmalar yapılabilir. • İfraz yapılacaksa parselde bir bina mevcut ise ifraz sonucunda bu binaya ayrılacak parselin büyüklüğü, binanın toplam inşaat alanının 0.20 emsale bölünmesinden çıkacak büyüklükten az olmayacağı gibi hiçbir şekilde 500 m2'nin altına düşürülmeyecektir. • Planlamada fiziki eşikler dikkate alınarak denize dik ulaşan yeşil akslar düzenlenmesi şartı aranacaktır. 12 13 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Ayvacık - Behramkale - Kadırga 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'na göre Kadırga Burnu'nun batısında kalan Antik Assos İskelesi'nin de içinde bulunduğu bölgenin kıyı kesimleri Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan olarak belirlenmiştir. Proje Alanı'nın kıyı şeridi de bu alana dahildir. Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan aksının arkasındaki aks ise Turizm Tesis Alanı olarak, daha geride kalan ve halihazırda zeytinliklerin bulunduğu aks ise Tarımsal Niteliği Korunacak alan olarak belirlenmiştir. Bu ana akslara ek olarak yol alanları, yeşil alanlar, günübirlik tesis alanları ve ağaçlandırılacak alanlarla ilgili planlamalarda yapılmıştır. Ekteki tablo ve grafikte planın fonksiyonel dağılım oranları görülmektedir ALAN ADI Tarımsal Niteliği Korunacak Alan Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan Ağaçlandırılacak Alan Turizm Tesis Alanı Günübirlik Tesis Alanı Onaylı İmar Planları Yeşil Alanlar (Kıyı Şeridi) Yol Alanları Toplam ALANI (Ha) 51.8 13.2 8.6 25.70," 9.9 5.4 9 3.2 126.8 YÜZDESİ 41% 10% 7% 20% 8% 4% 7% 3% İMAR PLANI FONKSİYONEL DAĞILIM GRAFİĞİ Yeşil Alanlar ; 7% Onaylı İmar Planları; 4% Yol Alanları; 3% Günübirlik Tesis Alanı; 8% Tarımsal Niteliği Korunacak Alan; 41% Turizm Tesis Alanı; 20% Ağaçlandırılacak Alan; 7% Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan; 10% 14 Plan notlarına göre: * Turizm Tesis Alanları'nda turizm ve hizmete yönelik otel, motel, tatil köyü, pansiyon, hostel, kamping, günübirlik tesisler vb. yapılabilmektedir. Bu alanlarda gerekli belge (proje, ağaç rölövesi) bilgilerinin yanı sıra Çevre Bakanlığı, Turizm Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve alanın özelliğine göre Orman Genel Müdürlüğü'nün görüşü alınır. Kullanıma açılacak alanların koruma ve kullanım koşulları ilgili koruma kurulunca belirlenen koşullar doğrultusunda hazırlanacak uygulama imar planları, vaziyet planları ve mimari projeleri ilgili koruma kurulunun onayı alındıktan sonra uygulamaya geçilir. * Planlama alanlarında ifrazlardan sonra elde edilecek parseller 2.500 m2'den az olamaz. Plan kararı ile herhangi bir kullanış için ayrılan alan 2.500 m2'den küçük ise söz konusu parselin planda gösterildiği şekli ile ifrazına izin verilir. * Bedelsiz olarak kamuya terk edilen alanlar inşaat alanı hesabına dahil edilmez. İnşaat alanı hesabı net alan üzerinden yapılır. Turistik tesislerin yüzme havuzu, açık geçitler, hayat gibi açık kullanış alanları ve üstü gölgelikli etrafı açık alanlar inşaat emsaline dahil değildir. Tüm bu tesislerde renk, çatı kaplaması, cephede doluluk boşluk oranları ile bina birim ölçülerinde çevre karakteristikleri göz önüne alınacaktır. * Planlama alanında yer alacak turistik tesislerde yatak başına 7 m2 yeşil alan düzenlemesi vaziyet planında belirtilecektir. Parseller üzerindeki araziye özellik veren ağaç toplulukları korunacaktır. Bu ağaçların arazi üzerindeki rölöveleri, türleri belirtilerek yapılacak ve korunacak ağaçların belirlendiği vaziyet planı Bayındırlık Müdürlüğü'nce onaylanmadan inşaatı ruhsatı verilemez. * Turizm Tesis Alanları'nda arıtma tesisi yapılması zorunludur. Altyapı tesisleri tamamlanmadan temel üstü vizesi verilemez. * Bu alanlarda yapılacak tesislerin kendi parsellerinde: Lüks sınıf otellerde 1. sınıf otellerde 2. sınıf otellerde 3. sınıf otellerde Motellerde Tatil köylerinde Hostellerde Kampinglerde Her 5 yatak için Her 5 yatak için Her 7 yatak için Her 10 yatak için Her 5 yatak için Her 10 yatak için Her 5 ünite için Her 5 ünite için 1 otopark yerinin ayrılması ve bunun vaziyet planında gösterilmesi zorunludur. Otopark alanının tespitinde bir oto için 25 m2, kamyon ve otobüs gibi araçlar için 15 50 m2 alan ayrılır. Bu ölçülerde giriş, çıkış ve manevra alanı dahil olup bu alanlar toplam inşaat alanına dahil edilmez. * Bu alanlarda yürürlükteki kıyı kanunu hükümleri geçerlidir. Günübirlik tesis alanlarında sabit olmayan sökülebilir yapılar yapılabilir. Bunlar lokanta, gazino, çay bahçesi, yüzme havuzu vb. tesislerdir. Bu tesislerde * * o KAKS: 0.05 o Hmax: 3,50 m'dir. Konaklama tesis alanlarında yapılaşma koşulları: o Otellerde; KAKS: 0.30 Hmax: 7,00 m o Tatil köyü; KAKS: 0.15 Hmax: 3,50 m o Pansiyon; KAKS: 0.30 Hmax: 7,00 m o Motel; KAKS: 0.30 Hmax: 7,00 m o Hostel; KAKS: 0.30 Hmax: 7,00 m Tarımsal karakteri korunacak alanlarda minimum parsel büyüklüğü 10.000 m2 olmak koşuluyla o KAKS: 0.05 o Hmax: o Toplam inşaat alanı 250 m2'yi geçmemek üzere, 3,50 m 1 adet bağımsız bölümü olan tarımsal amaçlı bina yapılabilir. . 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Çanakkale Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü Ayvacık-Kadırga Koyu 1/1000 imar planına gore imar durumu aşağıdaki tablodaki gibidir. Pafta Ada 72-43-III 72-43-III 72-43-III - Parsel No 1411 1412 1413 Toplam Parsel Alanı (m2) 55.346,97 4.653,03 31.706 91.706 İmar Durumu Turizm Tesis Alanı Günübirlik Tesis Alanı Yapılaşma Yasağı Olan Alan Toplam İnşaat Alanı (m2) 16.604,09 232,65 16.836,74 Plan notlarına göre: * Turistik tesislerde atık su arıtma tesisi kurulacaktır. Atık sular % 90 oranında arıtılmadan deşarj yapılamaz, arıtma sistemi gerçekleştirilmeden iskan ruhsatı verilemez. 16 * 2883 sayılı "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu" ve ilgili yönetmeliklerin hükümlerine uyulacaktır. Tüm mimari ve avan projelerde "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu" nun olumlu görüşü alınmadan uygulama yapılamaz. * 11.07.1992 tarihinde resmi gazetede yayınlanan 3830 sayılı "Kıyı Kanunu" ve "Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik" hükümlerine uyulacaktır. * 07.01.1991 tarih ve 20748 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan "Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği Teknik Usuller" tebliğinde belirtilen hususlara uyulacaktır. * "Otopark Yönetmeliği" hükümlerine uyulacaktır. * Planda sosyal ve teknik altyapı alanı olarak belirlenen alanlar kamuya terk edilmeden inşaat uygulamasına geçilemez. * İnşaat emsali imar parseli üzerinden hesaplanacaktır. Kıyı kanunu kapsamına giren alanlarda emsal hesapları, imar parsellerinde sahil şeridinin ikinci bölümü (günübirlik tesis alanı) ile sahil şeridi gerisinde kalan alanların üzerinden yapılır. Kıyı alanları ile sahil şeridinin 1. bölümü (yeşil alanlar) emsal hesabında dikkate alınmaz. * Binalara kot, binanın oturduğu tabi zemin ortalamasından verilecektir. Planda belirtilen kot adetleri ve yapı yüksekliği dışında ayrıca çatı katı ve çekme kat yapılamaz, eğimden kat kazanılamaz. Subasman kotu maksimum 0.50 m'dir. Yapı yüksekliği binanın zemine oturduğu köşeleri birleştiren diyagonallerin kesiştiği noktanın zemindeki izdüşümünde bina son kat tavan döşemesi üst seviyesine kadar olan mesafedir. * Yapılarda renk, çatı kaplaması, cephe doluluk-boşluk oranları ve bina birim ölçülerinde yöresel mimari karakteristiğe uyulacaktır. * Plan notlarında yer almayan hususlarda üst ölçek planların hükümleri geçerlidir. * Turizm Tesis Alanları'nda "Turizm Yatırım ve İşletmeleri Nitelikleri Yönetmeliği'nde tanımlanan turizm tesisleri yapılabilir. Yapılacak tesislerin bu yönetmelikte belirtilen niteliklere uygun olması ve Turizm Bakanlığı'ndan "Yatırım Belgesi" alınması zorunludur. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine toplumun yararlanmasına ayrılan yapı ve turizm tesisi olduğu yazılacak, tescil işlemi yapılmadan inşaat ruhsatı verilmeyecektir. * Yapılan turizm tesisleri sonradan hiçbir amaç için kullanılamazlar. Tesislerin faaliyet gösterebilmeleri için Turizm Bakanlığı'ndan İşletme Belgesi alınması zorunludur. 17 * * Turizm Tesisleri'nde o Emsal (E) : 0,30 o Hmax: 7,00 m (2 kat) o Zemin kat yüksekliği: min. 3,50 m'dir. Zemin katta yapılacak asma katlar toplam kat sayısına dahil değildir, ancak emsal hesabına dahil edilecektir. * İnşaat emsaline ışıklıklar, havalandırma bacaları, yangın merdivenleri, tesisat mahalleri, açık çıkmalar ve yapıya mahreç verecek zemin kattaki açık koridorlar dahil edilmez. Bunlar haricinde bodrumlarda iskan edilen alanların % 50'si ile asma kat dahil iskanı mümkün (çalışmaya, dinlenmeye, eğlenmeye tahsis edilen) tüm alanlar inşaat emsaline dahildir. * Turizm tesislerinde yatak başına 7 m2 yeşil alan düzenlenecektir. Kamuya terki yapılması gerekmeyen bu alanlar tesislerin vaziyet planlarında gösterilecektir. * Turizm tesis alanlarında ifrazdan sonra elde dilecek minimum parsel büyüklüğü 2.500 m2'dir. 2.500 m2'den küçük alanların ise planda gösterildiği şekliyle ifrazına izin verilir. * Günübirlik Tesis Alanları'nda konaklama içeren tesisler yapılamaz. Sadece günübirlik kullanıma yönelik duş, gölgelik, soyunma kabini, WC, kafe, bar, pastane, lokanta, çayhane, açık spor alanları, açık gösteri ve eğlence alanları, yüzme havuzu, özellik taşıyan el sanatları ürünlerinin 20 m2'yi geçmeyen sergi ve satış ünitelerini içeren yapı ve tesisler vb. yapılabilir. * * Günübirlik Tesis Alanları'nda, o Emsal (E) : 0,05 o Hmax: 3,50 m (1 kat) Sahil şeridinin ilk 50 m'si tümü ile açık alanlar olarak düzenlenen yeşil alanlardır. Bu alanlarda çocuk bahçesi, oyun ve spor alanları, yaya yolları, gezinti, dinlenme, açık gösteri alanları, piknik alanları yapılabilir. Bu alanlar kamu yararına bedelsiz olarak terk edilir. * Plan bütününde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulanmadan inşaat uygulamasına geçilemez. 9. ULAŞILABİLİRLİK Proje Alanı'na günümüz koşullarında en uygun ulaşım karayolu ile sağlanmaktadır. Güneyden (Ege kıyılarından), kuzeyden (Çanakkale ve İstanbul yönünden) ve doğudan 18 (Ankara, Bursa tarafından) ulaşım mümkündür. Ayrıca Assos'a özel araçla ulaşım dışında otobüsle de ulaşım imkanları mevcuttur. Proje Alanı'na karayolu ile 3 ana bölgeden ulaşım aksları belirlenmiştir. * Proje Alanı'na Ankara'dan Ulaşım o Proje Alanı ile İAnkara arasında yaklaşık 600 km mesafe vardır. o Özel Araç İle Ankara'dan Eskişehir, Bursa, Balıkesir üzerinden Edremit'e ulaşılır. Edremit'ten sonra Altınoluk, Küçükkuyu ve Behramkale istikametleri takip edilerek Proje Alanı'na ulaşılabilir. o Otobüs İle Kamil Koç ve Varan firmaları ile Küçükkuyu'ya gelen seferleri mevcuttur. Küçükkuyu'dan da minibüslerle veya taksi ile Proje Alanı'na ulaşım mümkündür. * Proje Alanı'na İzmir'den Ulaşım o Proje Alanı ile İzmir arasında yaklaşık 290 km mesafe vardır. 19 o Özel Araç İle İzmir'den sırasıyla, Menemen, Aliağa, Dikili, Ayvalık, Gömeç, Burhaniye'den sonra Edremit'e ulaşılır. .Edremit'ten sonra Altınoluk, Küçükkuyu ve Behramkale istikametleri takip edilerek Proje Alanı'na ulaşılabilir. o Otobüs İle Çanakkale Truva ve Kamil Koç firmaları ile Küçükkuyu'ya gelen seferleri mevcuttur. Küçükkuyu'dan da minibüslerle veya taksi ile Proje Alanı'na ulaşım mümkündür. * Proje Alanı'na İstanbul'dan Ulaşım o Proje Alanı ile İstanbul arasında kullanılan yola göre yaklaşık 400 km ve 225 km mesafe vardır. o Özel Araç İle * İstanbul'dan sırasıyla Tekirdağ, Keşan, Gelibolu ve Eceabat'tan sonra feribotla karşı kıyıya geçilir. Buradan İzmir istikameti takip edilerek Proje Alanı'na ulaşılır. * İstanbul'dan feribotla Bandırma'ya gidilerek, buradan Biga, Çan, Bayramiç, Ezine ve Ayvacık'tan sonra Assos istikameti takip edilerek Proje Alanı'na ulaşılır. * İstanbul'dan Yalova, Bursa ve Balıkesir2den sonra Edremit'e ulaşılır. Edremit'ten sonra Altınoluk, Küçükkuyu ve Behramkale istikametleri takip edilerek Proje Alanı'na ulaşılabilir. o Otobüs İle Çanakkale Truva ve Kamil Koç firmaları ile Küçükkuyu'ya gelen seferleri mevcuttur. Ayrıva Varan firması ile de Altınoluk'a ve servisle Küçükkuyu'ya ulaşım 20 sağlanmaktadır. Küçükkuyu'dan da minibüslerle veya taksi ile Proje Alanı'na ulaşım mümkündür. Bununla birlikte Assos'a en yakın iki havaalanı Çanakkale ve Edremit'te yer almaktadır. Çanakkale Havaalanı, 1995 yılında açılmış, iç hat trafiğine açık olup yıllık yolcu kapasitesi 150.000 yolcu/yıl'dır. Çanakkale Havaalanı 1800x30m. boyutlarında bir piste, 1 uçak kapasiteli aprona sahiptir. Proje Alanı, Çanakkale Havaalanı'na 90 km uzaklıktadır. Edremit-Körfez Havaalanı, 28 Haziran 1997 tarihinde açılmış olan Edremit-Körfez Havaalanı iç hat trafiğine açık olup, yıllık yolcu kapasitesi 120.000 yolcu/yıl'dır. 2080x30m. boyutlarında bir piste sahip olup, 1 uçak kapasiteli apronu mevcuttur. Edremit Körfez Havaalanı'nın pisti büyütülerek ve taşıma kapasitesi yükseltilerek daha geniş kitlelere hizmet verebilmesi için çalışmalar yapılması planlanmaktadır. Proje Alanı, Edremit Körfez Havaalanı'na 70 km uzaklıktadır. Deniz kıyısında yer almasına rağmen, yakın yerde liman olmadığı için deniz ulaşımı mümkün değildir. 9. ALTYAPI DURUMU Atıksu/kanalizasyon: İmar durumu gereği turizm tesisi açılmadan önce arıtma tesisi yapılması zorunludur. Proje Alanı'nı da içeren büyük bir kesimde kanalizasyon ve içme suyu problemleri bulunmaktadır. Halihazırda Proje Alanı içerisinde bir su kuyusu mevcuttur. Elektrik: Mevcut durumda Proje Alanı ve çevresinde elektrik ulaşmış olmakla birlikte zaman zaman kesintilerin olması nedeniyle problem yaşanmaktadır. Doğalgaz: Mevcut durumda Doğalgaz hattı bulunmamaktadır. Çevrede, Isınma için genellikle ucuz olması nedeniyle zeytinyağı artıkları kullanılmaktadır. 10. PROJE ALANININ AVANTAJ VE DEZAVANTAJLARI Avantajları * Proje Alanı'nın imar planlarında turizm alanı olarak planlanmış olması * Sahip olduğu sahil şeridi * Assos Antik Kenti ve Kazdağları'na yakın konumu (Bu alanlar marka olmuş durumda) o Behramkale'ye uzaklığı 3 km 21 o Assos Antik Liman'a uzaklığı 4 km o Dağ köylerine uzaklığı 29 km * Edremit Havaalanı'nın büyütülmesi ve kullanıma açılması ile ulaşım imkanlarının artması * Sazlık civarında (Proje Alanı'na yaklaşık 10 km mesafede) gümrük kapısının açılacak olması * Ayvacık'tan ulaşımı rahatlatacak olan yeni yol çalışmalarının devam ediyor olması. * Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın bölgeyi Alternatif Turizm Yatırım Alanı içerisinde ilan etmesi * Edremit Körfezi'nde özgün bir yere sahip olması nedeniyle uluslar arası bir marka olarak pazarlanabilirliğe sahip olması. * Midilli Adası ve Ayvalık tarafından desteklenebilir olması * Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında olması * Sakinlik ve dinginlik arayan, bohem ve entellektüel kesim tarafından tercih edilmesi Dezavantajları * Deniz sezonunun kısa süreli olması (Temmuz, Ağustos) * Assos’un 12 ay turizm potansiyelini kullanamaması * Karayolu ulaşım imkanlarının henüz gelişmemiş olması * Havaalanı ile ulaşılabilirliğinin olmaması * Gümrüğün henüz kurulma aşamasında olması * Küçük girişimcilere dayalı yapılanması * Büyük ölçekli turizm tesislerinin hedef kitleyi değiştirmesi * Altyapı maliyetlerinin görece yüksek olması * Mevcut projenin Assos’un turizm yapılanmasına göre daha büyük bir ölçekte olması * Projenin ruhsat işlemlerinde Anıtlar Kurulu ve diğer resmi kuruluşların onayının gerekmesi * Yetersiz pazarlama kanalları (Tekrar eden kısıtlı müşteri potansiyeli) 22 II. SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI 1. KULLANILAN METODOLOJİ Assos’ta geliştirilmesi planlanan “İdamaris Projesi” ile ilgili olarak yapılan Pazar Araştırması’nda aşağıdaki metodoloji uygulanmıştır : 2. Assos’un tarihçesi incelenerek bölgenin algılanış biçimi ve pazarlanabilirliği analiz edilmiştir. 3. Assos’taki sosyo-ekonomik yapının tarih boyunca gelişimi incelenmiştir. 4. Assos’ta faaliyet gösteren Turizm Tesisleri ile ilgili istatistiki veriler araştırılmıştır. 5. Assos, Yeşilyurt Köyü ve Adatepe Köyü’nde bulunan Oteller yatırımcı, yatak kapasitesi, yıllık çalışma süreleri, doluluk oranları, fiyatları ve hedef kitleleri açısından incelenmiştir. 6. Aşağıda belirtilen kişi ve kuruluşlarla derinlemesine görüşmeler yapılmış, Assos’ta faaliyet gösteren turizm tesisleri, işletme özellikleri, yatak kapasiteleri, yıllık çalışma süreleri ve turizm sezonları, fiyatları, fasiliteleri, doluluk oranları ve yerli-yabancı turist oranları açısından incelemeye alınmıştır : 6.1. Behram İskele ve Kadırga Koyu’nda yer alan tesisler, 6.1.1. Bayram Cafer Erten - Grand Assos ve Kadırga Otelleri Sahibi 6.1.2. Metin Akdemir - De Luxe Assos Otel Müdürü 6.1.3. Pınar & Şevki Avcı - Hunter’s Otel Sahipleri 6.1.4. Gökhan Gürgan - Kapheros, La Route İşletme Müdürü 6.2 Ayvacık Belediyesi, 6.2.1 Mehmet Ünal Şahin - Ayvacık Belediye Başkanı 6.2.2 Mücahit Bostancı - Ayvacık Belediyesi Emlak İşleri 6.3. Yeşilyurt Köyü, Adatepe Köyü ve Edremit. 6.3.1. Rıfat Fahir İskit - Çetmihan Sahibi, Şair 6.3.2. Teslime Cura - Bam Teli Yol Konağı İşletmecisi, Tayfun Talipoğlu’nun Asistanı 6.3.3. İbrahim Coşkun - Manici Kasrı Resepsiyon Görevlisi 6.3.4. Suna Kurucan - Erguvanlı Ev Sahibi ve İşletmecisi 6.3.5. Müberra Aytaç - Zeus Han Sahibi ve İşletmecisi 6.3.6. Fahri Molvalıoğlu - Rotary Üyesi, Assos Araştırmacısı 23 6.4. Devre Tatil Sistemleri ile ilgili derinlemesine görüşmeler, 6.4.1. Berrin Canbaz - RCI Devre Tatil ve Devre Mülk SistemleriTürkiye Satış Müdürü 6.4.2. İlknur Tütken - Interval Türkiye Satış Müdürü 7. Kadırga, Küçükkuyu ve Yeşilyurt Köyü civarındaki arsa ve konut satış fiyatları analiz edilmiştir. 8. Proje Alanı yakın çevresinde yer alan aşağıdaki lokasyonlarda gezi rotaları incelenmiştir. 8.1. Behramkale 8.2. Truva 8.3. Babakale (Lektos) 8.4. Sokakağzı 8.5. Tahta Kuşlar Müzesi 8.6. Yeşilyurt Köyü 8.7. Adatepe Köyü 8.8. Gülpınar 9. Turizm acentelerinin Assos’a düzenledikleri tur ve gezi alternatifleri araştırılmıştır. 2. ASSOS - TARİHÇESİ VE TURİZME ETKİLERİ Assos’un bilinen 3000 yıllık tarihine göre kent, M.Ö. 7 Yüzyılda Levbos (Midilli) Adası’ndaki Methymna şehri sakinleri tarafından kurulmuştur. Zaman içerisinde Assos, Ege’nin birçok kentinde olduğu gibi farklı devletlerin istilasına uğramış, M.Ö. 6. Yüzyıl’da Lidyalılar, ardından Persler tarafından işgal edilmiştir. M.Ö. 560 Yılında Lidyalılar tarafından ele geçirildiğinde, Assos’un, Edremit Körfezi’ndeki en varlıklı kent olduğu bilinmektedir. Geçmişten bu yana mineral ve maden yataklarına sahip olan kentte, halen gümüş ve demir yataklarının bulunduğu tespit edilmiştir. M.Ö. 5. Yüzyılda Atik- Delos Deniz Birliği’ne (M.Ö. V. Yüzyıl’da Atina Şehir Devleti’nin önderliğinde kurulan ve Akdeniz çevresi şehirlerinden oluşan bir birlik) giren kent, bu dönemde Pers Valileri tarafından yönetilmiş, sonrasında Büyük İskender ve ardından Bergama Krallığı’nın yönetimine girmiştir. Kent, 133 yılında Roma İmparatorluğu’na bağlanmış, Bizans döneminde piskoposluk merkezi olmuştur. Bu sebeple Hristiyanlık dini açısından önemli bir yer kazanan Assos’a , St. Paul, St. Lukas gibi azizler ve dini liderler gelmiştir. 14. Yüzyılda ise tüm Anadolu gibi Assos da Osmanlı topraklarına katılmıştır. 24 Assos (solda resmi görülen Behramköy ya da Behramkale), tarih, etnik kültür ve manzara güzellikleri ile turizm açısından bir sentez oluşturmaktadır. Selçuklular ve Osmanlı zamanlarında meydana gelen küçük savaşlarla birlikte kentin nüfusu ciddi biçimde azalmış ve Assos küçük bir köy haline dönüşmüştür. Behram İskele ,1950’li yıllara kadar içinde fırın, iki otel ve palamut depolarının bulunduğu bir ticari liman statüsünde kalmıştır. 1950’de bu limandan ihracatın durdurulmasıyla birlikte içindeki binalar, kazı çalışmalarının başladığı 1980’li yıllara kadar boş kalmıştır. Kazı çalışmaları, limana hareketlilik kazandırmış, boş alanlar, otel, restaurant, bar ve camping alanları olarak yeniden hayata geçirilmiştir. Günümüzde ise, İskele civarında bulunan Yıldız Saray, Behram Otel, Grand Assos, Kervansaray ve Nazlıhan Otelleri ile ortalama 500 kişiye konaklama imkanı sağlanmaktadır. Tarihi dokusunu yansıtan kalıntıları, temiz havası ve denizi, görsel güzellikleri ile bir cazibe merkezi olan Assos’ta, son yıllarda diğer tatil beldelerinden farklı bir yerli ve yabancı turist kitlesi gözlemlenmektedir. Sanatçılar, felsefe yazarları, düşünürler, öğretim üyeleri gibi entelektüel kesime mensup olanlar, Assos’a yoğun ilgi göstermektedir. Tarihte, Assos Kralı Hermias’ın ünlü filozof Aristo’yu kente davet ederek bir felsefe okulu kurdurması ile birlikte Aristo’nun Hermias’ın kızkardeşi ile yaptığı evlilik, bugün halen entelektüel kesimin kente ilgi göstermesinde büyük etkendir. M.Ö. 348- 345 Yılları 25 arasında Aristo 3 yıl boyunca Assos’ta felsefe dersleri vermiştir ve bu sebeple Assos felsefenin doğduğu yer olarak tarihteki yerini almıştır. Assos, özellikle Hıristiyanların kutsal saydığı haç yolu (Çanakkale-Truva-Zeus-İda DağıMeryem Ana) üzerinde olduğu için yabancı turistlerin de ilgisini çekmektedir. Antik dönemlere ait kalıntıları görebilmek ve haç yolunu ziyaret edebilmek için her yıl Hıristiyan kökenli yabancı turistler de Assos’a gelmektedir. 3. ASSOS’TA GEÇMİŞTEN BUGÜNE SOSYO- EKONOMİK YAPI Assos, İdari yapı açısından köy statüsündedir ve 200 haneden oluşmaktadır. Çevresindeki birçok yerleşim bölgesi gibi, geçmişten bugüne tarımsal alanların yokluğuna bağlı olarak, geçimini buğday, şarap ve zeytin ile sağlamıştır. Ayrıca zengin demir ve gümüş yataklarının bulunması, Assos’un varlıklı bir kent olmasına sebep olmuştur. Assos’un geçmişte yükleme limanı olarak da kullanıldığı bilinmektedir. Anadolu’dan gelen bir çok tüketim malı, Assos limanına demirli gemilere yüklenerek Marmara’daki limanlara ulaştırılmıştır. Ayrıca Baba Burnu ile Edremit Körfezi arasında seyreden gemilerin seyir sırasındaki sert rüzgarlardan korunmak amacıyla Assos limanına sığındıkları da bilinmektedir.. Denizcilik bilimi ve teknolojisindeki ilerlemelerle birlikte Assos, deniz ticaretindeki nüfuzunu zamanla kaybetmiş olmasına karşın kıyı ticaret yolu üzerindeki önemini halen korumaktadır. Günümüz itibariyle Assos, tarihçesinin yarattığı katma değer ile birlikte marka değeri kazanmış bir turizm kentidir. Özellikle son yıllarda, küçük ve orta ölçekli birçok yatırımcı, Assos’ta önemli turizm yatırımları yapmaya başlanmıştır. Mevcut veriler doğrultusunda Assos’ta faaliyet gösteren otellerin yatak kapasiteleri, İskele’de 500, Kadırga’da 1.250 olmak üzere toplam 1.750 dir. Çanakkale Boğazı’nın hemen akabinde yer alan stratejik konumu, askeri güvenlik açısından önemi ve Sit alanı olması nedeniyle, Assos’ta ikinci konuta izin verilmemekte ve bu sebeple turizm önemini korumaya devam etmektedir. 26 4. ÇANAKKALE VE ASSOS’TAKİ TURİZM TESİSLERİ İLE İLGİLİ İSTATİSTİKLER Aşağıdaki Tablo’da görülen ve Çanakkale ilinde Turizm İşletme Belgesi ile faaliyet gösteren Turizm Tesisleri; 9 Belge Türü, 9 Oda / yatak kapasiteleri, 9 Yerli / yabancı konaklama verilerine göre incelenmiştir. ÇANAKKALE İLİNDE TURİZM BELGELİ TESİSLERİN DAĞILIMI Tesisin Adı Kolin Çanakkale Oteli Akol Oteli Büyük Truva Oteli İda Kale Resort Oteli Çanak Oteli İris Oteli Helen Oteli Tusan Oteli Artur Oteli Anafartalar Oteli Anzak Oteli Bakır Oteli İlion Oteli Mola Oteli Kestanbol Oteli Temizay Oteli Assos Eden Gardens Akarsu Oteli Assos Eden Beach Assos Kervansaray Behram Oteli Maytur Assos Oteli Nazlıhan Oteli Hünnap Oteli Köşdere Oteli MRG Oteli Biga Köşdere Apart Oteli Boncuk Oteli İliada Oteli Sergis Oteli Lamsakos Oteli Toplam Konumu Çanakkale Merkez Çanakkale Merkez Çanakkale Merkez Güzelyalı Çanakkale Merkez Güzelyalı Çanakkale Merkez Güzelyalı Çanakkale Merkez Çanakkale Merkez Çanakkale Merkez Çanakkale Merkez Çanakkale Merkez Güzelyalı Çanakkale Merkez Çanakkale Merkez Ayvacık Küçükkuyu Ayvacık Ayvacık Ayvacık Ayvacık Ayvacık Ayvacık Biga Biga Biga Gelibolu Yenice Çan Lapseki Belgesinin Türü ***** **** *** **** *** *** *** *** ** ** ** ** ** ** * * **** **** *** Özel Belge Özel Belge Özel Belge Özel Belge Özel Belge *** ** Apart Otel ** Özel Belge ** ** Oda Sayısı Yatak Sayısı 161 130 66 84 52 69 42 64 32 69 20 35 30 44 26 39 115 72 60 43 16 30 37 6 53 53 27 48 30 28 24 1,605 378 260 132 154 108 138 74 128 64 138 65 55 54 92 40 66 247 168 120 86 33 60 74 12 108 108 54 96 66 54 48 3,280 9 Çanakkale ilinde Turizm İşletme Belgesi ile faaliyet gösteren toplam 31 adet, Assos’ta ise toplam 6 adet Turizm İşletmesi bulunmaktadır, 9 İl içerisinde maksimum yatak kapasitesi 378 ile Kolin Çanakkale Oteli’nde, Ayvacık ilçesinde ise 247 yatak kapasitesi ile Assos Eden Gardens Oteli’nde mevcuttur, 9 Assos’ta Turizm İşletme Belgesi olan 6 otelin 4 tanesi Özel İşletme Belgeli dir. 27 Çanakkale İl’indeki Turizm Tesisleri’nin Belge Türlerine Göre Dağılımı Tesis Türü Tesis Sayısı 5 Yıldızlı 4 Yıldızlı 3 Yıldızlı 2 Yıldızlı 1 Yıldızlı Ö zel Belgeli Apart Otel Toplam % 1 4 7 10 2 6 1 31 Oda Sayısı 0.03 0.13 0.23 0.32 0.06 0.19 0.03 1.00 Yatak Sayısı 161 401 406 383 65 162 27 1605 378 829 808 774 106 331 54 3280 O rt. O da O rt. Yatak Sayısı / Tesis Sayısı / Tesis 161 378 100 207 58 115 38 77 33 53 27 55 27 54 KONAKLAMA TESİSLERİNİN BELGE TÜRLERİNE GÖRE DAĞILIMI 3% 3% 13% 19% 6% 23% 33% 5 Yıldızlı 4 Yıldızlı 3 Yıldızlı 2 Yıldızlı 1 Yıldızlı Özel Belgeli Apart Otel 9 Belge türlerine göre Çanakkale’de bulunan Turizm İşletmeleri arasında en fazla oran % 32 ile 2 yıldızlı otellere aittir, 9 En az oranı % 3 ile 5 yıldızlı ve Apart Oteller oluşturmaktadır, 9 Ağırlıklı olarak Assos’ta bulunan Özel İşletme Belgesi olan otellerin Çanakkale ili içerisindeki oranı % 19 dur. Çanakkale İl’indeki Turizm Tesisleri’nin Yatak Sayılarına Göre Dağılımı TOPLAM YATAK SAYISININ TESİS TÜRLERİNE GÖRE DAĞILIMI 1000 829 800 600 400 200 808 774 378 331 106 54 0 5 Yıldızlı 4 Yıldızlı 3 Yıldızlı 2 Yıldızlı 1 Yıldızlı Özel Belgeli Apart Otel 28 YATAK SAYISININ TESİS TÜRLERİNE GÖRE DAĞILIMI (%) 2% 10% 3% 12% 24% 24% 25% 5 Yıldızlı 4 Yıldızlı 3 Yıldızlı 1 Yıldızlı Özel Belgeli Apart Otel 2 Yıldızlı TESİS BAŞINA ORT. ODA VE YATAK SAYISI 400 350 300 250 200 150 100 50 0 378 207 161 115 100 77 58 5 Yıldızlı 4 Yıldızlı 38 3 Yıldızlı Tesis Başına Ort. Oda Sayısı 2 Yıldızlı 33 53 1 Yıldızlı 27 55 Özel Belgeli Tesis Başına Ort. yatak Sayısı 27 54 Apart Otel Seriler 3 9 4 Yıldızlı oteller, 829 yatak ile toplamda en fazla yatak kapasitesine sahiptir. Çanakkale ilindeki toplam yatak kapasitesinin % 24’ü 4 yıldızlı otellerde bulunmaktadır, 9 Minimum yatak kapasitesi % 2 ile Apart Otel’de yer almaktadır, 9 Tesis başına ortalama oda ve ortalama yatak oranları açısından ağırlık, 161 oda ve 378 yatak kapasitesi ile 5 yıldızlı oteldedir. 29 Çanakkale ve Assos’taki Turizm Tesisleri’nin Doluluk Oranlarına Göre Dağılımı 1. Çanakkale’deki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2003 2003 YILI İTİBARİYLE TURİSTİK TESİSLERDE DOLULUK ORANLARI Yatak (A) * İşlt. Geceleme İşletme (A) * 360 Belgeli Tesis Adı Kapasi Gün Sayısı Süresi Gün tesi (A) Sayısı/Yıl Yerli Eden Gardens Eden Beach Behram Oteli Nazlıhan Oteli Hünnap Han Köşdere Oteli MRG Oteli Sergis Oteli Akol Oteli Tusan Oteli Büyük Truva İris Oteli Artur Oteli Bakır Oteli Anzac Oteli Temizay Oteli Kestanbol Oteli İliada Oteli Toplam 247 120 33 74 12 108 108 54 260 128 132 138 64 55 65 66 40 66 1770 88,920 21,600 990 26,640 1,800 38,880 38,880 19,440 85,800 46,080 47,520 41,400 23,040 19,800 23,400 23,760 10,800 23,760 582,510 12 ay 6 ay 1 ay 12 ay 5 ay 12 ay 12 ay 12 ay 11 ay 12 ay 12 ay 10 ay 12 ay 12 ay 12 ay 12 ay 9 ay 12 ay 88,920 43,200 11,880 26,640 4,320 38,880 38,880 19,440 93,600 46,080 47,520 49,680 23,040 19,800 23,400 23,760 14,400 23,760 637,200 Geceleme Sayısı Yabancı 31,115 7,607 42 11,815 1,082 12,484 7,998 3,360 23,786 3,207 14,687 3,307 6,172 4,598 10,646 10,649 3,665 1,324 157,544 10,431 4,808 114 341 1,925 5,860 17,871 9,981 7,201 6,181 2,806 427 2,754 729 84 1,507 73,020 Toplam Doluluk Geceleme Oranı - İşlt. 41,546 7,607 42 16,623 1,196 12,825 9,923 9,220 41,657 13,188 21,888 9,488 8,978 5,025 13,400 11,378 3,749 2,831 230,564 0.47 0.35 0.04 0.62 0.66 0.33 0.26 0.47 0.49 0.29 0.46 0.23 0.39 0.25 0.57 0.48 0.35 0.12 0.40 Doluluk Oranı Yıl 0.47 0.18 0.00 0.62 0.28 0.33 0.26 0.47 0.45 0.29 0.46 0.19 0.39 0.25 0.57 0.48 0.26 0.12 0.36 2. Assos’taki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2003 AYLAR İTİBARİYLE DOLULUK ORANLARI (2003) Belgeli Tesis Doluluk Oranı Oc/Şb Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Adı İşlt. Yıl Eden Gardens 2492 2225 2477 3020 6433 6367 3063 3306 5775 2541 0.29 0.30 0.33 0.41 0.87 0.86 0.41 0.45 0.78 0.34 0.47 0.47 Eden Beach 0 406 1065 1210 2284 2329 313 0 0 0 0.00 0.11 0.30 0.34 0.63 0.65 0.09 0.00 0.00 0.00 0.35 0.18 Nazlıhan Oteli 1284 1006 1654 1824 1548 1280 1063 2005 2044 1108 0.46 0.45 0.75 0.82 0.70 0.58 0.48 0.90 0.92 0.50 0.62 0.62 Hünnap Han 0 171 272 156 254 343 0 0 0 0 0.00 0.48 0.76 0.43 0.71 0.95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.66 0.28 30 3. Çanakkale’deki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2004 2004 YILI İTİBARİYLE TURİSTİK TESİSLERDE DOLULUK ORANLARI Belgeli Tesis Adı Eden Gardens Eden Beach Behram Oteli Nazlıhan Oteli Kervansaray Oteli Hünnap Han Köşdere Oteli MRG Oteli Köşdere Apart Oteli Sergis Oteli Lam psakos İDA Kale Resort Akol Oteli Helen Oteli Tusan Oteli Büyük Truva İris Oteli İlion Oteli Anzac Oteli Artur Oteli Tem izay Oteli Kestanbol Oteli Yatak Kapasitesi (A) 247 120 33 74 86 12 108 108 54 54 48 154 260 74 128 132 138 54 65 64 66 40 İşletm e Yerli Doluluk Doluluk Top. Kap. / Yabancı Toplam Gün Gecelem e Oranı Oranı İşlt Kap. (Yıl) Geceleme Geceleme (İşlt.) (Yıl) Sayısı Sayısı 300 0.83 26,902 15,524 42,426 0.57 0.48 8,371 180 0.50 8,038 333 0.39 0.19 589 330 0.92 498 91 0.05 0.05 300 0.83 12,984 1,225 14,209 0.64 0.53 180 0.50 1,518 662 2,180 0.14 0.07 1,772 150 0.42 1,185 587 0.98 0.41 12,292 300 0.83 11,453 839 0.38 0.32 300 0.83 7,898 2,434 10,332 0.32 0.27 636 300 0.83 485 151 0.04 0.03 1,611 90 0.25 1,009 602 0.33 0.08 1,605 270 0.75 1,380 225 0.12 0.09 270 0.75 10,661 3,095 13,756 0.33 0.25 42,820 300 0.83 27,064 15,756 0.55 0.46 3,540 270 0.75 3,275 265 0.18 0.13 270 0.75 3,172 9,465 12,637 0.37 0.27 11,896 240 0.67 8,553 3,343 0.38 0.25 8,608 180 0.50 3,900 4,708 0.35 0.17 4,371 300 0.83 3,984 387 0.27 0.22 300 0.83 8,421 2,064 10,485 0.54 0.45 5,514 300 0.83 4,351 1,163 0.29 0.24 9,770 300 0.83 9,160 610 0.49 0.41 300 0.83 4,622 0 4,622 0.39 0.32 4. Assos’taki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2004 AYLAR İTİBARİYLE DOLULUK ORANLARI (2004) BELGELİ TESİS ADI Doluluk Oranı Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ek/Ks/Ar Toplam İşlt. Eden Gardens 2110 0.28 Eden Beach 0 0.00 Behram Oteli 11 0.01 Nazlıhan Oteli 745 0.34 Kervansaray Ot 0 0.00 2992 0.40 0 0.00 17 0.02 1437 0.65 0 0.00 3528 0.48 0 0.00 40 0.04 1548 0.70 163 0.06 4323 0.58 918 0.26 57 0.06 2114 0.95 383 0.15 5470 0.74 1084 0.30 72 0.07 1664 0.75 266 0.10 5455 0.74 1248 0.35 52 0.05 1904 0.86 337 0.13 6623 0.89 2332 0.65 98 0.10 1598 0.72 388 0.15 6733 0.91 2376 0.66 102 0.10 1335 0.60 643 0.25 4312 0.58 413 0.11 41 0.04 1551 0.70 0 0.00 880 0.04 0 0.00 77 0.03 313 0.05 0 0.00 42426 Hünnap Han 0 0.00 0 0.00 253 0.70 281 0.78 326 0.91 439 1.22 473 1.31 0 0.00 0 0.00 1772 0 0.00 Yıl 0.57 0.48 8371 0.39 0.19 589 0.05 0.05 14209 0.64 0.53 2180 0.14 0.07 0.98 0.41 9 Yukarıdaki veriler, Kültür ve Turizm Bakanlığı’na kayıtlı olan oteller üzerinde yapılan anket çalışması sonucunda elde edilmiş olan verilerdir, 9 Elde edilmiş olan bilgiler beyana dayalı olduğundan, reel rakamların bu verilerin üstünde olduğu tahmin edilmektedir, 9 Assos’ta Kültür ve Turizm Bakanlığı’na kayıtlı olmayan oteller ile ilgili verilere de ulaşılmış ve Assos için toplam yatak kapasitesinin 1,820 olduğu tespit edilmiştir. Bunun 500 adedi İskele, 1,320 adedi Kadırga Koyu’nda yer almaktadır, 31 9 Doluluk oranları, hem yıl bazında hem de işletmede kalınan gün sayısı bazında hesaplanmıştır, 9 Çanakkale İndeki Turizm Tesisleri’nin 2003 Yılı Doluluk Oranları sıralamasında “İşletmede Kalınan Gün Sayısı” na göre Nazlıhan Otel % 62 ile Hülnap Han’dan sonra ikinci sırada yer alırken, “Yıllık Ortalama Doluluk Oranı” na göre ise % 62 ile birinci sırada yer almıştır. Hülnap Han’ın Adatepe’de konumlu olmasından dolayı, Assos için değerlendirildiğinde Nazlıhan Otel her iki kategoride birinci konumdadır, 9 Çanakkale İndeki Turizm Tesisleri’nin 2004 Yılı Doluluk Oranları sıralamasında “İşletmede Kalınan Gün Sayısı” na göre Nazlıhan Otel % 64 ile Hülnap Han’dan sonra ikinci sırada yer alırken, “Yıllık Ortalama Doluluk Oranı” na göre ise % 53 ile birinci sırada yer almıştır. Hülnap Han’ın Adatepe’de konumlu olmasından dolayı, Assos için değerlendirildiğinde 2004 yılında da Nazlıhan Otel her iki kategoride birinci konumdadır. 32 5. İNCELENEN TURİZM TESİSLERİ 5.1 BEHRAM İSKELE ¾ GRAND ASSOS HOTEL 1 Otelin Adı Grand Assos 2 Konumu Behram İskele 3 Yatırımcı/ İşletmeci Bayram Cafer Erten Lokal X Yabancı 4 Kaç Yıllık İşletme 17 5 Oda Sayısı 36 6 Yatak Sayısı 95 7 Personel Sayısı 10 ila 15 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 Ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz ve Ağustos Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil 10 Olan Hizmetler 50 YTL , Yarım Pansiyon (Oda+Kahvaltı) 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Spor ve Rekreasyon Yok Eğlence Yok 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Temmuz ve Ağustos'da 100 % 14 Yıllık 50 % - 60 % 15 Şener Şen, Üniversite Hocaları (Yeditepe, Boğaziçi, Ankara İletişim) Sürekli Müşteri Varlığı 16 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 17 18 % 90 Yerli, % 10 Yabancı. 14 ülkeden misafirler var. Gelibolu'dan Anzaklar geliyor. Yabancı Turistlerin Ülkeleri 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Her profilden konaklayan var. 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri X E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Yol, Su. 22 Bölgede Turizm Yaratan Unsurlar Tarihi Doku, Deniz ve Güneş 33 ¾ ASSOS HOTEL DE LUXE 1 Otelin Adı Assos Hotel De Luxe 2 Konumu Behram İskele 3 Yatırımcı/ İşletmeci Mustafa Hoca Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 1 5 Oda Sayısı 15 Oda + 1 VIP olmak üzere 16 oda 6 Yatak Sayısı 82 7 Personel Sayısı 28 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Değişken ancak, Temmuz ve Ağustos ile bayramlar ve Sevgililer Günü'nde 100 % dolu. Yoğun Olduğu Tarihler Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan 10 Hizmetler Kişibaşı 75 YTL Yarım Pansiyon Suit Oda 200 YTL Yarım Pansiyon 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Spor ve Rekreasyon Yok Eğlence Pinpon, Tenis, Bilardo, Konferans ve Sinema Salonları 12 Doluluk Oranları 13 Mayıs - Nisan 40 %, Temmuz-Ağustos 100 %, Eylül-Ekim 60 Aylık %. 14 Yıllık 45- 50 % 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 17 Belirlenemiyor. 85 % Yerli, 15 % Yabancı. 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri Avusturalya, Norveç, Almanya, İngiltere. 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Her kesimden misafir gelebiliyor. 20 Pazarlama Yöntemleri Internet Seyahat Acenteleri İstanbul'da bir merkez ofis açarak acentelerle buradan çalışmak istiyorlar. Şu anda ciddi bir aktivite yok. E-mailing/ Mailing Yerel Gazeteler ile haberleşme. 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Su, elektrik ve yol konusunda yatırıma ihtiyaç var. Özellikle yabancı turist için tarihsel doku ve haç yolu oluşu.Yerli turist için deniz ve güneşi. 34 ¾ YILDIZ SARAY 1 Otelin Adı Yıldız Saray 2 Konumu Assos İskele 3 Yatırımcı/ İşletmeci Hayrettin YILDIZ Lokal X Yabancı 4 Kaç Yıllık İşletme 39 5 Oda Sayısı 8 6 Yatak Sayısı 20 7 Personel Sayısı 10 (sezonda) 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz-Ağustos Fiyatlar ve Dahil Olan Hizmetler 100,-YTL (2 kişi, YP) sıcak su, ısıtma sistemi, odalarda TV, sıcak su, ısıtma sistemi 10 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Yok Spor ve Rekreasyon Eğlence 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Haziran %60, Temmuz-Ağustos %80 14 Yıllık %50-60 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı 40% 17 Yerli-Yabancı Turist Oranı %80 yerli 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri Her ülkeden olabiliyor 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Belli bir profil yok 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri X (Kadırga kouyundaki otel için) E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Arıtma ihtiyacı, işlem yapmak için prosedür çok 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Deniz, tarih 35 5.2 KADIRGA KOYU ¾ HUNTERS OTEL 1 Otelin Adı Hunters Otel 2 Konumu Kadırga Koyu 3 Yatırımcı/ İşletmeci Şevket AVCI Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 17 5 Oda Sayısı 17 6 Yatak Sayısı 40 7 Personel Sayısı 5 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz-Ağustos 10 Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan Hizmetler 50-YTL (1 kişi, YP) Odalarda, sıcak su, TV, kalorifer, fön makinesi 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Yok Spor ve Rekreasyon Eğlence 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Haziran %40, Temmuz-Ağustos %100 14 Yıllık 50% 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı Bilinemiyor 17 Yerli-Yabancı Turist Oranı %80 yerli 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri Her ülkeden olabiliyor 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Belli bir profil yok 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Yol 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Deniz, tarih, temiz hava, nem oranı 36 ¾ KADIRGA OTEL 1 Otelin Adı Kadırga Otel 2 Konumu Kadırga Koyu 3 Yatırımcı/ İşletmeci Bayram Bey Lokal X Yabancı 4 Kaç Yıllık İşletme 25 5 Oda Sayısı 38 6 Yatak Sayısı 140 7 Personel Sayısı 10 ila 15 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 Ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz ve Ağustos 10 Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan Hizmetler 50 YTL , Yarım Pansiyon (Oda+Kahvaltı) 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi 12 Spor ve Rekreasyon Yok 13 Eğlence Yok 14 Doluluk Oranları 15 Aylık Temmuz ve Ağustos'da 100 % 16 Yıllık 50 % - 60 % 17 Sürekli Müşteri Varlığı Sürekli Müşteri mevcut 18 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 19 % 90 Yerli, % 10 Yabancı. 14 ülkeden misafirler var. Gelibolu'dan Anzaklar geliyor. Yabancı Turistlerin Ülkeleri 20 21 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Her profilden konaklayan var. 22 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri X E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Yol, Su. 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Tarihi Doku, Deniz ve Güneş 37 ¾ KAPHEROS, LA ROUTE 1 Otelin Adı La Route (Kapheros) 2 Konumu Kadırga Koyu 3 Yatırımcı/ İşletmeci Kadir MUMCU (Yatırımcı), Yöntur (İşletmeci) Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 6 5 Oda Sayısı 128 6 Yatak Sayısı 334 + 74(ilave) 7 Personel Sayısı 50 (sezonda) 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller 75,-YTL Mayıs-Haziran, 90,YTL Temmuz-Ağustos, sıcak su, ısıtma sistemi, fasilitelerden yararlanma olanağı Fiyatlar ve Dahil Olan Hizmetler 10 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Spor ve Rekreasyon Açık-kapalı havuz, sauna, iskele Eğlence Animasyonlar, canlı müzik (sezonda) 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Temmuz-Ağustos %80 14 Yıllık 40% 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 17 %10-15 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri Avustralya ve Yeni Zelanda'dan (özellikle mart ayında) 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Orta ve üst gelir grubu %99 yerli 20 Pazarlama Yöntemleri Internet x Seyahat Acenteleri x E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Bölgede Turizm Yaratan Önemli 22 Unsurlar Yol, su, elektrik Deniz, tarih, temiz hava 38 ¾ YILDIZ SARAY 2 ,KADIRGA 1 Otelin Adı Yıldız Saray Kadırga 2 Konumu Kadırga Koyu 3 Yatırımcı/ İşletmeci Hayrettin YILDIZ Lokal X Yabancı 4 Kaç Yıllık İşletme - 5 Oda Sayısı 34 6 Yatak Sayısı 80 7 Personel Sayısı 5 ila 10 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz-Ağustos 10 60 YTL (Kişbaşı, YP) sıcak su, ısıtma sistemi, odalarda TV Fiyatlar ve Dahil Olan Hizmetler 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Yok Spor ve Rekreasyon Eğlence 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Haziran %60, Temmuz-Ağustos %80 14 Yıllık %50-60 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı 40% 17 Yerli-Yabancı Turist Oranı %80 yerli 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri Her ülkeden olabiliyor 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Belli bir profil yok 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri X E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları - 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Deniz, tarih 39 5.3 YEŞİLYURT KÖYÜ ¾ ÇETMİHAN 1 Otelin Adı Çetmi Han 2 Konumu Yeşilyurt 3 Yatırımcı/ İşletmeci Fahir İSKİT Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 12 5 Oda Sayısı 16 6 Yatak Sayısı 35 7 Personel Sayısı 6 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan 10 Hizmetler 160,-YTL (2 kişi, YP) 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Yok Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller, haftasonları Spor ve Rekreasyon Eğlence 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Temmuz-Ağustos %100 14 Yıllık 50% 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı 5% 17 Yerli-Yabancı Turist Oranı %99 yerli 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Orta ve üst gelir grubu 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri E-mailing/ Mailing Gereksinim Duyulan Altyapı 21 Yatırımları Yol, su, elektrik Bölgede Turizm Yaratan Önemli 22 Unsurlar Tarih, temiz hava, sakinlik 40 ¾ MANİCİ KASRI 1 Otelin Adı Manici Kasrı 2 Konumu Yeşilyurt Köyü 3 Yatırımcı/ İşletmeci Tarık Ulusoy Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 5 5 Oda Sayısı 10 6 Yatak Sayısı 10 (20 kişi kapasiteli) 7 Personel Sayısı 10 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 Ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz ve Ağustos ile yıl boyu hafta sonları 250 YTL , İki kişi Yarım Pansiyon (Oda+Kahvaltı) 10 Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan Hizmetler 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Spor ve Rekreasyon Yok Eğlence Kış aylaında özel fasıl ekibi getiriliyor. 12 Doluluk Oranları 13 Aylık - 14 Yıllık - 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 17 Belirlenemiyor. 80 % İstanbul, 20 % İzmir, Yabancı çok az. 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri ABD ve İngiltere. 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Fiyatlar itibariyle A ve B gelir grubu. 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri X (Acentelere 10 % indirim veriliyor) E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Altyapı tesis için yeterli. 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Doğa unsuru, sessizlik, dinlenme imkanı. 41 ¾ ERGUVANLI EV 1 Otelin Adı Erguvanlı Ev 2 Konumu Yeşilyurt 3 Yatırımcı/ İşletmeci Suna KURUCAN Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 1 5 Oda Sayısı 6 6 Yatak Sayısı 17 7 Personel Sayısı 4 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller 10 Fiyatlar ve Dahil Olan Hizmetler 150,-YTL (2 kişi, YP) 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Spor ve Rekreasyon Yoga salonu mevcut Eğlence 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Belli değil 14 Yıllık Belli değil 15 Sürekli Müşteri Varlığı Belli değil 16 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 17 Belli değil % 100 yerli 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) 20 Pazarlama Yöntemleri Internet x Seyahat Acenteleri E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Yol, su, elektrik 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Deniz, tarih, temiz hava, doğa 42 ¾ BAM TELİ YOL KONAĞI ŞARAP EVİ 1 Otelin Adı Bamteli Yol Konağı 2 Konumu Yeşilyurt 3 Yatırımcı/ İşletmeci Tayfun TALİPOĞLU Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 1 5 Oda Sayısı 3 6 Yatak Sayısı 6 7 Personel Sayısı 2 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan 10 Hizmetler Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller, haftasonları 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Yok 80,-YTL (1 kişi, YP) ortak duş-WC, ortak mekanlar Spor ve Rekreasyon Eğlence 12 Doluluk Oranları 13 Aylık Temmuz-Ağustos %100 14 Yıllık 50% 15 Sürekli Müşteri Varlığı Mevcut 16 Sürekli Müşteri Oranı Belli değil 17 Yerli-Yabancı Turist Oranı % 100 yerli 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Belli değil 20 Pazarlama Yöntemleri Internet Seyahat Acenteleri E-mailing/ Mailing Gereksinim Duyulan Altyapı 21 Yatırımları Yeterli Bölgede Turizm Yaratan Önemli 22 Unsurlar Tarih, temiz hava, sakinlik 43 5.4 ADATEPE KÖYÜ ¾ ZEUS HAN 1 Otelin Adı Zeus Han 2 Konumu Adatep Köyü 3 Yatırımcı/ İşletmeci Müberra Aytaç Lokal X Yabancı 4 Kaç Yıllık İşletme 6 Aylık 5 Oda Sayısı 7 6 Yatak Sayısı 13 7 Personel Sayısı 3 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 Ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Henüz sezon geçirilmemiş 10 Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan Hizmetler 120 YTL Odabaşı YP 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Spor ve Rekreasyon Yok Eğlence Yok 12 Doluluk Oranları - 13 Aylık - 14 Yıllık - 15 Sürekli Müşteri Varlığı Var. 16 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 17 15% % 80 Yerli, % 20 Yabancı Turist 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri İngiltere, Italya, Fransa 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) Her kesimden müşterileri var. 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları Su ve Elektrik 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Doğal ve Sessiz Ortam 44 ¾ HÜNNAP HAN 1 Otelin Adı 2 Konumu Adatepe Köyü 3 Yatırımcı/ İşletmeci Muzaffer- Şükran Bayraktar Lokal Yabancı X 4 Kaç Yıllık İşletme 8 5 Oda Sayısı 21 6 Yatak Sayısı 50 7 Personel Sayısı - 8 Yıllık Çalışma Süresi 12 ay 9 Yoğun Olduğu Tarihler Temmuz-Ağustos 10 Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan Hizmetler 120 YTL (Tek kişi YP), 150 YTL (Çift Kişi YP) 11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi Spor ve Rekreasyon Eğlence 12 Doluluk Oranları - 13 Aylık - 14 Yıllık - 15 Sürekli Müşteri Varlığı Var 16 Sürekli Müşteri Oranı Yerli-Yabancı Turist Oranı 17 15% % 80 Yerli, % 20 Yabancı Turist 18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri İngiltere, Italya, Fransa 19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle) 20 Pazarlama Yöntemleri Internet X Seyahat Acenteleri X E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları 22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Kaz Dağları, Tarihi doku ve oksijen 45 6. DERİNLEMESİNE GÖRÜŞMELER 6.1. BEHRAM VE KADIRGA KOYLARI 6.1.1. Bayram Cafer Erten - Grand Assos ve Kadırga Otelleri Sahibi ¾ ‘’ Assos, hem yerli hem de yabancı ziyaretçiler açısından tercih edilen bir turizm alanı. ¾ Edremit Havaalanı’nı 80 m uzatıp seneye açmayı düşünüyorlar. Eğer bu mümkün olursa buraya gelen turist sayısında oldukça fazla artış olur. ¾ Sezonumuz Nisan’da grupların gelmesiyle başlamakta, maksimum ziyaretçi sayısına Temmuz ve Ağustos aylarında ulaşılmaktadır. Grand Assos Otel’den görünüm ¾ Pazarlama anlamında özel bir şey yapmıyoruz. Genellikle müşteri bizi buluyor. Kadırga Otel için sadece Internet sitemiz var. ¾ Isınmamız merkezi prinalı sistem. Bu sistem zeytinyağı küspesi ile ısınmayı sağlıyor. Hem hesaplı hem de yeterli oluyor. ¾ Kadırga Mavi Bayraklı bir koy. Bizanslılar’dan kalma eski eserler ve denizin temizliği turisti buraya çeken en önemli faktörler. Ayrıca Temmuz başında burada felsefe toplantıları düzenleniyor. ¾ Burada büyük işletme olması için havaalanı şart. ¾ Bazı tesisler ulaşımın yarattığı kapasite boşluğunu turlarla çözüyor. Eden Gardens bunlardan biri . ¾ Biz Grand Assos için Turizm İşletme Belgesi almadık. Çok gerekli bulmuyoruz açıkçası. Buradaki tesislerin çoğu da henüz bu belgeyi almış değil.’’ 6.1.2. Metin Akdemir -De Luxe Assos İşletme Müdürü ¾ De Luxe Assos Mustafa Hoca’nın otelidir. Mustafa Bey’e ait Assos’ta 3 otel bulunmaktadır : Kipos, De Luxe ve Assos Otel. Hepsi yılın 12 ayı açık. De 46 Luxe ile Assos’un fiyatları aynı seviyede, Kipos’un fiyatları ise biraz daha düşüktür. ¾ ‘’ Kışın çok yoğun olmuyoruz. Müşterimiz daha ziyade Yaz aylarında geliyor. Maksimuma ulaştığımız aylar hep Temmuz ve Ağustos ayları oluyor. De Luxe Otel’den görünüm ¾ Assos hristiyanların hac yolu üzerinde. Yabancı turist çoğunlukla bu sebepten buraya geliyor ve tarihsel her şey ile ilgileniyor. Assos için ayrıca düzenlenen kültür gezileri ve kültür turları var. ¾ Yabancı turistlere tesislerin yaklaşımı farklı. Yerli turist burada yeterli hizmeti alamıyor. Buna rağmen yerli turist sayısı yabancı turist sayısına göre daha fazla. ¾ Pazarlama anlamında faaliyet ihtiyacımız var. Bu sebeple İstanbul’a bir Merkez Ofis açmayı ve ajanslarla çalışarak pazarlama faaliyetleri yürütmeyi düşünüyoruz. ‘’ 6.1.3 Şevki Avcı- Hunters Otel Sahibi ¾ ‘’ 17 odalı, 45 yataklı bir aile işletmesiyiz. ¾ 17 sene önce tesisin bulunduğu araziyi 875,000 TL’ye yarısı peşin, yarısı 1 yıl vadeli satın aldım. Hunters Otel’den görünüm 47 ¾ Assos 1981 yılında Ayvacık Belediyesi mücavir alanına girdi. Ancak sıkıyönetim zamanında bütün yetki İl Bayındırlık Müdürlüğü’ne geçti. 1995 yılında da bir Turizm Merkezi olarak tescili yapıldı. ¾ Bayındırlık Müdürlüğü bir Nazım Plan yaptı ve kıyı şeridi 20 m’den 100 m. ye çekildi. ¾ Yapılaşma ile ilgili kontroller ve kanuni yaptırımlar oldukça sıkı durumda. ¾ Kadırga Koyu’nda rüzgar Biga Yarımadası ve Kaz Dağları üzerinden gelir ve kurudur. Bu sebeple nem yoktur. Temiz hava ve rutubet olmaması Assos’u turizm yönünden avantajlı kılıyor. ¾ Şu anda Assos’a yatırım yapmanın tam zamanı. ¾ Yapılaşma % 30. İki kattan fazlasına izin verilmiyor. Malzeme olarak taş ve ahşap kullanılması gerekiyor. Yatırım yaparken kıyı kanununa uyulması ve projenin tasdiklenmesi gerekiyor. ¾ Sezon genellikle Temmuz ve Ağustos aylarıdır. Buradaki otellerin birçoğu bu aylarda maksimum doluluk oranını yakalar.’’ 6.1.4. Gökhan Gürgan - Kapheros, La Route İşletme Müdürü Kapheros, La Route’dan görünüm ¾ ‘’ Kapheros’un sahibi Emmim Restaurantları sahibi Kadir Mumcu Bey dir. ¾ Tesis 1999 yılında açıldı. Ancak 3 yıl önce işletmesi 5 + 5 yıl anlaşma ile Yöntur’a devredildi. (5 yıl süreyle deneme, devamında mutabık kalınırsa süreyi 5 yıl uzatma). ¾ Yöntur tesis sahibinin kendi acentesi ve Merkez Ofisi Bursa’da. ¾ Yaklaşık 50 personelimiz var ve 12 ay açığız. ¾ Sezonun en kalabalık olduğu devre tesisimizde Temmuz ve Ağustos ayları. Bu dönemde doluluk oranımız bu aylarda % 80’in üzerine çıkıyor. ¾ Isınmamız merkezi sistem. Kömür ve likit gaz kullanılmakta. 48 ¾ Sezon dışındaki dönemlerde de yoğun olduğumuz resmi tatil günleri ve haftalar olabiliyor. Örneğin 19 Mayıs’ta tesisimizde 350 kişi konakladı. ¾ Tesisimizde konaklayanlara yönelik animasyon grupları, müzisyenler, açıkkapalı havuz, kaydırak, bilardo masaları gibi rekreasyon ve eğlence imkanları mevcut. ¾ Konaklama sayısını arttırmaya yönelik dönemsel faaliyetlerde bulunuyoruz. Örneğin geçen yıl “7 gece kal 5 gece öde” şeklinde bir kampanya düzenledik ve sonucu oldukça başarılı oldu. ¾ Bölgenin en büyük sorunlarından biri sivrisinekle mücadele. Konuklar bu problemden dolayı çok rahatsızlık yaşadılar. Çöplerin atıldıktan bir gün sonra muhtarlık tarafından toplanması buna sebep teşkil ediyor. ‘’ 6.2. AYVACIK BELEDİYESİ 6.2.1. ¾ Mehmet Ünal Şahin -Ayvacık Belediye Başkanı ‘’ Assos Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında yer almaktadır. Buna rağmen Belediye’mizin Assos Beldesi ile ilgili yapmak istediği çalışmalar bulunmaktadır. Özellikle Antik Liman'ı yeniden canlandırmak amacıyla girişimlerimiz olmuş, ancak yakın tarihte olumsuz sonuçlanmıştır. ¾ Ayvacık - Assos yolunun sahil yolu ile birleştiği noktada yer alan Kozlu Sapağı’na bağlı Sazlık Mevkii’nde, haftanın belirli günlerinde açılacak bir gümrük tesis edilmesi gündemimizde. Gümrük için önce Liman’ı düşünmüştük. Ancak Koruma Kurulu’ndan onay alamadık. ¾ Limandaki yapılanma ile ilgili Koruma Kurulu çok katı bir tutum içinde. ¾ Çevrede acenteler kanalıyla Yunan yolcu taşıyan gezi gemileri mevcut. Ancak bu gemiler gümrük olmadan, Assos, Truva gibi tarihi mekanlara ziyaretçi getirmek istediklerinde ya Çanakkale'ye uğradıktan sonra otobüslerle Truva üzerinden Assos'a ulaştırılıyor, ya da Ayvalık'a gelerek buradan dağılım yapılıyor. Ancak süre, ulaşım zorluğu (dar yollar) ve yol uzunluğu nedeniyle sıkıntı yaşanıyor. Bu sebeple gümrük için kararlı bir şekilde çalışıyoruz. ¾ Midilli Belediyesi ile karşılıklı iyi ilişkilerimiz ve planlarımız var. Adaya gelen turistin belirli bir süre adanın üstünde tutulması için Assos’a da gezi düzenlemek istiyorlar. Gümrük, bu ihtiyaca da cevap verecek. ¾ Midilli’de büyük bir uluslararası havaalanı mevcuttur. Bu havaalanı bölgede açılacak gümrükle birlikte yurt dışından gelecek turisti de çekebilecektir. 49 ¾ Midilli ile ilişkilerimizi geliştirmek istiyoruz. Karşılıklı girişimler var. Örneğin Midilli’den bir papaz Assos’a yüzerek geçti. Midilli Belediyesi bizden kendilerine gelen turistin adada uzun müddetli kalması için karşılıklı günübirlik gezi talep ediyor. Bunu gerçekleştirmek için gümrük planlıyoruz. ¾ Halihazırda Ayvalık- Midilli arasında feribot seferleri var. Ancak Ayvalık -Midilli arasında seyahat 1,5 saat sürerken , Assos - Midilli arasında 20 dakika olacak. Dolayısı ile Assos ulaşım zamanlaması açısından çok daha avantajlı konumda. ¾ Edremit, Akçay, Babakale gibi bölgelerin de gümrük konusunda benzer talepleri vardır. Akçay'da girişimler başlatılmıştır, AB'den fon kullanılarak yapılması planlanmaktadır. Ancak seyahat süresi itibariyle Assos avantajlıdır. ¾ Edremit Körfezi’nde Midilli’den gelecek turiste sadece Assos ve Ayvalık ilçeleri hitap etmektedir. ¾ Ayrıca turistler dışında Midilli halkının da talebi mevcuttur. Çünkü halk bu bölgede panayırlardan ve pazarlardan faydalanmak istemektedir. Bölgede dünyada başka yerde bulunamayan 17 çeşit ot mevcuttur. Ayrıca Pazar yerlerinde sergilenen ürünler de çok ucuzdur. ¾ Midilli'de büyük bir uluslararası havaalanı mevcuttur. Bu havaalanı, bölgede açılacak gümrükle birlikte yurt dışından gelecek turisti de çekebilecektir. ¾ Edremit Körfezi’nde Midilli’den gelecek turiste bir tek Assos ve Ayvalık hitap etmektedir. ¾ Belediyemiz tarafından yeni yol çalışmalarına başlanmıştır. Buna göre Ayvacık'tan Assos'a gidiş Edremit yönüne giderken Küçükkuyu'dan önce bir sapakla sağlanacaktır. Aradaki mesafe daha kısa olmamıştır ancak eski yola göre daha geniş ve az virajlıdır böylelikle büyük araçların ulaşımı kolaylaşacaktır.’’ 6.2.2. Mücahit Bostancı -Ayvacık Belediyesi Emlak İşleri ¾ ‘’ Assos, Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışındadır. ¾ Yabancıların konut sahipliliği anlamında oldukça rağbet ettiği bir bölgedir. Ancak SİT alanı olması sebebiyle ikinci konut yapılaşması mümkün olmamaktadır. ¾ Assos, İmar yönünde Bayındırlık Bakanlığı’na bağlıdır. ¾ Babakale Gürpınar Belediyesi, Ahmetçe ise Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırlarına dahil edilmiştir. ¾ Assos sadece emlak vergileri anlamında Ayvacık Belediyesi’ne bağlıdır.’’ 50 6.3. YEŞİLYURT KÖYÜ, ADATEPE KÖYÜ VE EDREMİT 6.3.1. Rıfat Fahir İskit- Çetmihan Sahibi, Şair ¾ ‘’ Çetmihan’ı, 1993 yılında kurduk. Yeşilyurt Köyü’nde kurulan ilk tesis Çetmihan’dır. ¾ Assos civarında yapılacak bir tesis yatırımının, bir marka değeri olan, Club Med ve Patara gibi tesislerin örnek alındığı bir yatırım olmasında yatırımcı açısından büyük fayda var . ¾ Eğer devre tatil sistemi düşünülecekse, insanların ucuz gözle bakmamaları için , bir teması olan, hikayesi ve konsepti ile farklılık yaratan ve üst gelir grubuna hitap eden bir yatırım olmalıdır. Çetmihan’dan görünüm ¾ Planlamalarda “4 mevsim hayat “ hedeflenirse başarı daha yüksek düzeyde olacaktır. ¾ Tesis içerisinde, şarap kursu, felsefe kursu, yoga kursu gibi entelektüel düzeye hitap eden aktiviteler ciddi pazarlama aracı olabilir. ¾ Dağda apart otel rağbet görür, ancak deniz kenarı apart otel rağbet görmeyecektir.’’ 6.3.2 Teslime Cura- Bam Teli Yol Konağı İşletmecisi Bam Teli Yol Konağı’nın sahibi Tayfun Talipoğlu’dur. Tesis 29 Ekim 2004’te faaliyete geçmiş, ilk sezonunu kış aylarında yaşamıştır. İşletme Müdürü Teslime Cura aşağıdaki bilgileri aktarmıştır : ¾ ‘’ Kışın hafta sonları doluluk oranımız % 100 oldu. 51 ¾ Altınoluk, Assos ve İstanbul’dan sürekli müşterilerimiz mevcut. ¾ İlk başladığımızda turlarla çalıştık ancak çok kalabalık geldikleri ve müşterilerinden memnun kalmadığımız için şu anda bu tür çalışmalarımız devam etmiyor. Bam Teli Yol Konağı’ndan görünüm 6.3.3 İbrahim Coşkun- Manici Kasrı Resepsiyon Görevlisi ¾ ‘’ Manici Kasrı olarak Lüks Butik Otel formatında bir turizm işletmesiyiz ve kurucumuz Tarık Ulusoy’dur. ¾ Sürekli müşterilerimiz arasında Sezen Aksu, Tarkan, Erdal İnönü, Zeynep Tunuslu, Nez gibi isimler yer alıyor. Fiyatlarımız, civardaki tesislerden farklı. (Odabaşı 250 YTL ve Yarım Pansiyon). Manici Kasrı’ndan görünüm ¾ Pazarlamayı web sitemiz kanalıyla yapmaktayız. ¾ Tesisimizde 10 oda bulunmaktadır. ¾ Tahta Kuşlar Köyü ve Kaz Dağları’na trekking turları düzenlemekteyiz. ¾ Kış aylarında özel bir fasıl ekibimiz var. ‘’ 52 6.3.4 Suna Kurucan - Erguvanlı Ev Sahibi ve İşletmecisi ¾ ‘’ Açılışımızı Eylül 2004’te yaptık. Butik bir pansiyon işletmesiyiz. ¾ 6 çift, 1 adet tek kişilik odamız ve alt katta bir yoga salonumuz var. ¾ Yoga pazarlama araçlarımızdan birisi. Çok talep görüyor. Erguvanlı Ev’den görünüm ¾ Bu yıl ikinci sezonu geçiriyoruz. İlk sezonumuzda, hafta sonu ve bayramlarda 100 % doluluk yakaladık. ¾ Nisan 2005’te 3 günlük bir meditasyon kursu düzenledik ve tam doluluk sağladık. ¾ Tavsiye üzerine gelen müşteri sayımız oldukça fazla. ¾ Geçen yıl köyde su ve elektrik sıkıntısı vardı. Yapılan çalışmalarla su sıkıntısı giderildi ancak voltaj düşüklükleri ve elektrik kesintileri devam ediyor.’’ 6.3.5 Müberra Aytaç- Zeus Han’ın sahibi ve İşletmecisi ¾ ‘’ Tesisimiz Kasım 2004’te açıldı. ¾ Bir aile işletmesiyiz. Zeus Han’dan görünüm ¾ Yeni açıldığımız için ilk sezonumuz 2005 Yazı olacak. ¾ Isınmayı şömineye bağlı kalorifer yöntemiyle gerçekleştiriyoruz. ¾ Kışın elektrik problemi yaşıyoruz. ‘’ 53 6.3.6 Fahri Molvalıoğlu- Rotary Üyesi, Assos Araştırmacısı ¾ ‘’ Assos’un 4,000- 5,000 yıllık bir geçmişi var. ¾ Yapılanma 1990 senesinden sonra başladı. ¾ Baba Burnu’na kadar SİT alanı. Sadece taş yapı yapılabiliyor. ¾ Behram’ın, dışarı çıkarılması yasak olan ve sadece o bölgede toprak altından çıkan kendine özgü bir taşı vardır (Behram Taşı). ¾ Assos, tarihte Bergama’ya kadar olan ticaret yolu üzerinde, Finike ve Cenevizliler’in ticaret merkeziydi. ¾ Nazlıhan ve diğer otellerin bulunduğu bölgedede 1950’li yıllara kadar fırın, iki otel ve palamut depoları vardı. Palamut ö dönemde boya ve deri sanayinde kullanılıyordu. ¾ Assos’ta turizm sezonu mevsim olarak geç başlar. Temmuz ve Ağustos ayları en yoğun sezonlardır. ¾ Kadırga koyu genellikle kayalıktır. Eden Beach Otel’e doğru kısıtlı bir alan kumluktur. ¾ Babakale tarafında devre tatil sistemi uygulayan ve parça parça yapılan kooperatifler mevcut. ¾ Yeni yolun Edremit’i Çanakkale’ye bağlaması öngörülüyor. Bu yola bir süre önce Vatikan da yatırım yapmış ancak yol halen bitirilemedi. ¾ Edremit’teki havaalanının yapımı edindiğim bilgilere göre kesinleşmiş. Devlet tarafından ihale edilme kararı alınmış. Asfalt 10 cm yükseltip, uzunluğu 100 m çıkarılarak pisti 2007 senesinde faaliyete geçirmeyi ve büyük uçakların inişine uygun hale getirmeyi planlıyorlar. ¾ Edremit Havaalanı’nın Assos’a uzaklığı 80 km. ¾ Proje Alanı’na marina yapılması planlanırsa Midilli Adası büyük bir engel teşkil edebilir. Çünkü güvenlik açısından adanın kuzeyi askeri ve yasak bölge. Orada yat turizminin olması için güneyden (Bodrum, Kuşadası) gelen tekneler olması gerekiyor. Ancak Edremit Körfezi’nde böyle bir potansiyel yok. ¾ Ayvalık’ta Setur’un işlettiği bir Marina mevcut. Ama işletmesi yetersiz. Altınoluk’ta da bir Yelken Spor Klubü ve yatların bağlandığı bir balıkçı barınağı var ancak çekek yeri yok. Bir de Bozcaada’da bir marina var. Fakat orası hem işletme olarak çok yetersiz hem de çok pahalı kalıyor. ¾ Akçay’daki iskeleye Avrupa Birliği’nden 25,000,000 Euro tutarında bütçe onayı çıkmış, buraya gemi limanı ve gümrük yapılacağı da söyleniyor.’’ 54 6.4 DEVRE TATİL SİSTEMLERİ İLE İLGİLİ DERİNLEMESİNE GÖRÜŞMELER 6.4.1 Berrin Canbaz - RCI Türkiye Satış Müdürü ¾ ‘’ RCI 1972’de kurulmuş bir devre tatil sistemidir. Devre tatil sistemlerinde, turizm işletmesi sahipleri, tesislerini haftalık olarak 25, 50, 100 yıl için kiralamaktadırlar. ¾ Üye, her sene sahibi olduğu haftada tesisine gelir. Ancak gelmeden önce senelik tesis onarım bedelini tesise ödemek zorundadır. Türkiye’de bu bedel ortalama usd 100- usd 350 arasında değişmektedir. ¾ Üye, sahibi olduğu haftada eğer kendi ünitesinden değil de RCI ya ait başka bir tesisten faydalanmak isterse, kendi ünitesini RCI’ya “space bank” yapar ve değişim programı ile kendisi için en uygun başka bir tesisten değişim ücreti karşılığı faydalandırılır. Değişim Ücreti, Türkiye için 85 pound, Avrupa için 109 pound, Amerika ve diğer kıtalar için 159 pound olarak belirlenmiştir. ¾ Üye, farklı bir mekanda sahibi olduğu hafta sayısını arttırarak tatil yapma olanağına da sahiptir. Hafta sayısını arttırmak için yıllık 50 pound ile 450 pound arasında bir ücret öder. ¾ Üye, 2 yıl öncesi ve sonrasına kadar haftalarını biriktirebilmekte ya da öncesinde kullanabilmektedir. ¾ RCI Sistemi değişimlerden para kazanmaktadır. Dolayısı ile tesisler arasında müşteri hareketliliği, tesisin gelir kaynağını oluşturan en önemli etkenlerden biridir. ¾ RCI Üyelik sistemine RCI’ın genel kurulu yaklaşık 1 aylık bir değerlendirme ve araştırma süresi içinde karar vermektedir. Affiliation Stage dediğimiz, RCI Sistemine Bağlı Tesis Olabilmek İçin ; ¾ RCI Türkiye Temsilcisi’ne yasal Evraklar dahil, istediği tüm belgeler gönderilmektedir. (Tapu, Proje Planları, Sözleşmeler, Imza Sirküleri, Sicil Gazetesi). ¾ Temsilci, anlaşmalı çalıştığı Türk Avukat’a bu evrakları verir ve tüm sonuçlar İngiltere’deki RCI Avukatı’na raporlanır. ¾ RCI Avukatı’ndan onay geldiği takdirde başvuru Genel Kurul’da değerlendirilerek onaylanır. ¾ Onaylanma gerçekleştiği takdirde Tesis’e bir ID numarası verilir ve tesis kiralama faaliyetlerine başlar. ¾ RCI’ya Bağlanan Kuruluşun Yükümlülükleri aşağıdadır : ¾ Sisteme kayıt olabilmek için, başlangıç aşamasında yatırımcı tarafından RCI’ya 10.000 pound ödenmelidir, 55 ¾ İşletmeci ya da yatırımcı, sisteme bağladığı ünitelerin % 90’ı satılana kadar , her hafta 2 ekstra üniteyi RCI’ya tahsis etmekle mükelleftir, ¾ Tesis, devre tatil satışı yaptığı her üyesini, RCI’ya minimum 2, maksimum 5 yıl üye yapacaktır. 2 Yıllık üyelik bedeli usd 239, 5 yıllık üyelik bedeli 269 pound olarak belirlenmiştir. Üyeliğin devamından üyenin kendisi sorumludur. 3 Yıllık uzatma bedeli 167 pound, 5 yıllık uzatma bedeli 269 pounddur. ¾ ¾ RCI, kendisine bağlı tesisleri aşağıdaki şekilde sınıflandırmaktadır : ¾ Standart Tesis ¾ RID (Uluslararası Tesis) ¾ Gold Crown (En Üst Seviye) ¾ Hospitality Reward (Konukseverlik Ölçen bir seviyedir) RCI’ya minimum 20 ünite ile dahil olunmaktadır. RCI, kendisine katılan tesislerin fasilitelerine olduğu kadar ünitelerine de çok önem vermektedir. ¾ RCI tarafından Pazarlama için kullanılan yöntemler ; ¾ Çıkarılan kataloglarda yeni tesislerin tanıtımını yapmak, ¾ www.rci.com ve www.community.com gibi web sayfalarında detaylı bilgiler ve üye görüşlerine yer vemek, Yılda 3 kez basılan ve dünyanın her yerinde aynı standartta ¾ basılan Holiday dergisi. ¾ RCI, devre tatil pazarının % 80’ini elinde tutmaktadır. % 20’lik kısım Interval’dedir. ¾ Pazarlama yapılabilmesi için farklı yapılarda bir çok işbirliğine RCI açıktır.’’ 6.4.2 İlknur Tütken - Interval Türkiye Satış Müdürü ¾ ‘’ Interval 1976’da kurulmuştur.Türkiye’de 96-99 yılları arasında faaliyet göstermiştir.1997’de İstanbul ofisinde 6 çalışan ve 1 müdür vardı. Ancak zaman geçtikçe kendini döndürmemeye başladı. Almanya’da akıllı bir sistem oluşturuldu. Almanlar’la aynı ofiste daire paylaşımı yöntemine gidildi. Çalışan sayısı düşürüldü. Tüm irtibat bilgileri aynı kaldı. Sadece adres değiştirildi. ¾ Interval, turizm alanında yatırımcı olarak yer almamaktar. Bitmiş veya başlamış tesisleri devre mülk ya da devre tatil sistemi konusunda yönlendirmekte. ¾ Armonia, Flipper, Patara, Martı Tatil Köyü, Marriott, Hyatt ve Four Seasons, Interval’in üyeleri arasındadır. Bunlardan Marriott sadece Interval ile çalışmaktadır. RCI ile bir işbirliği yapmamıştır. 56 ¾ Interval, Amerikan kökenli bir sistem. Avrupa kontakt ofisi İngiltere, Türkiye kontakt ofis Almanya, Merkez Ofisi ise Miami’dedir. Türkiye ofisi Almanya’da halen Türk telefon hatlarını kullanıyor ve Türkçe konuşuyor. Interval’in Almanya, Finlandiya, Fransa ve İspanya ofisleri Londra’ya bağlı olarak çalışmakta, Londra dahil tüm ofisler ise Miami’ye bağlıdırlar. ¾ Devre Mülk yılda 2 haftalığına üye tarafından kiralanan ve tapusu verilen bir sistemdir. Devre tatil ise yılda genellikle 1 haftalık 49 ile 99 yıllığına kiralanabilen bir üyelik sistemidir. ¾ Türkiye’de time-shahe (devre tatil) sezonu Mayıs - Ekim arasındadır. Yatırımcı açısından time share sistemi avantajlı bir sistemdir. Interval açısından ise değişim yapılması önemlidir. Çünkü Interval bundan kazanmaktadır. ¾ Interval bünyesinde şu anda yaklaşık 1700 tesis ve 2.000.000 civarında üye bulunmaktadır. ¾ Almanlar, İngilizler ve Amerikalılar turistik değişim ve gezilere katılımcı milletlerdir. ¾ Üyeler değişim yapmak isterlerse Türkiye ve Avrupa içi değişimler için 130 Euro, kıtalararası değişimler için 155 Euro ödemektedirler. Sisteme ilk giren üye 239 Euro Üyelik ücreti ödemekte ve 1-3-5 yıl için üyeliğini yenileme hakkına sahip olmaktadır. Üyelik yenileme ücreti 1 yıl için 99 Euro, 3 yıl için 220 Euro, 5 yıl için 338 Euro’dur. ¾ Interval ile devre tatil sisteminde çalışacak olan yatırımcının gelen her üyeyi en az üç yıl sisteme üye yapması gerekmektedir. Yatırımcı sisteme giriş için 15.000 Euro ödemektedir. Ancak Interval ödeme ile ilgili kolaylıklar sağlamaktadır. Tesis, en az 20 ünite Interval’e bağlanmalıdır. ¾ Değişim sistemine Türkler’in % 10’u katılmaktadır. Dünyadaki finansal krizlere bağlı olarak son yıllarda değişimlerde azalma gözlemlenmektedir. ¾ Üyelerden gelen formlarla tesisin yıldızı değişmektedir. ¾ İlk Flipper üyeleri artık dışarı gitmektedir. ¾ Zengin kitle ünitesini bırakmakta, sonbahar döneminde bu tip insanların yerlei başkalarına verilmekte, böylece tesisi ve sistem yaşamaya devam etmektedir. ¾ Türkiye’deki üyelerin % 17’si dışarı gitmektedir.’’ 57 7. ASSOS, KÜÇÜKKUYU VE YEŞİLYURT KÖYÜ ARSA VE KONUT SATIŞ FİYATLARI ANALİZİ ARSA SATIŞ FİYATLARI ASSOS, YEŞİLYURT, KÜÇÜKKUYU ARSA FİYAT RAYİÇLERİ FİYAT/M2 LOKASYON M2 İMAR DURUMU Arıklı Köyü 2,907 - 41,106 14 Arıklı Köyü'nde asfalt yola cepheli. Babakale 550 - 14,500 26 Babakale'de imarlı ve müstakil tapulu. Ahmetçe 6,000 5% 156,950 26 Denize 100 m mesafede. Ahmetçe 1,194 5% 104,633 88 Denize sıfır. Ahmetçe 5,014 5% 298,953 60 1,266 m2'si yolun altında. FİYAT (USD) (USD) ÖZELLİKLER 8 bina ruhsatı var, denize bağlantısı yok. 55 metre yola 6,000 5% 194,319 32 Ahmetçe 3,500 5% 448,430 128 cepheli. Denize sıfır, 3 dönüm yolun altı, kalan kısım yolun üstünde. Ayvacık Belediyesi mücavir alanına yeni girmiş. İmar % 30'a çıkacak. ASSOS Ahmetçe Ahmetçe-Kadırga arası. 5440 m2 lik kısım yolun üstünde. Ayvacık Belediyesi mücavir alanına yeni girmiş ve imarı % 5'ten %30'a çıkmak üzere. Ahmetçe 5,940 5% 11,000 Behram İskele Ahmetçe 205,530 35 560,538 51 34,379 29 Behram'da.Denize sıfır, 3. derece Sit alanı, turizm tesisine uygun. 5% 1,184 5% Ahmetçe. Yolun üst tarafında. 58 YEŞİLYURT KÖYÜ KÜÇÜKKUYU LOKASYON M2 İMAR DURUMU FİYAT (USD) FİYAT/M2 Yeşilyurt 420 40% 60,351 144 Yeşilyurt Köyü'nde. Yeşilyurt 1,600 40% 93,423 58 Yeşilyurt Köyü'nde. Yeşilyurt 1,500 40% 71,000 47 Yeşilyurt Köyü'nde. Yeşilyurt 1,300 40% 115,844 89 Yeşilyurt Köyü'nde. Yeşilyurt 5,000 5% 67,264 13 Yeşilyurt Köyü'nde. Yeşilyurt 3,000 5% 119,581 40 Yeşilyurt Köyü'nde. Yeşilyurt 800 40% 119,581 149 Yeşilyurt Köyü'nde. Küçükkuyu 900 Yok 93,423 104 Yeşilyurt Köyü'nde. Küçükkuyu 300 Var 29,895 100 1,200 5% 37,369 31 Küçükkuyu 3,336 5% 48,579 15 Küçükkuyu Denize 300 m, zeytinbağı evi imarlı. Büykhusun. Denize 100 m. Küçükkuyu 1,000 Var 33,632 34 3,340 Var 48,579 15 Küçükkuyu Küçükkuyu ÖZELLİKLER Denize 160 m mesafede. Büyükhusun'da zeytinlik. Denize 100 m. KONUT SATIŞ FİYATLARI ASSOS, YEŞİLYURT, KÜÇÜKKUYU KONUT FİYAT RAYİÇLERİ YEŞİLYURT KÖYÜ ASSOS LOKASYON M2 KAT SAYISI FİYAT (USD) FİYAT/M2 (USD) ÖZELLİKLER 105 2 56,053 534 Kayalar Köyü, Karya Sütesi'nde. 172 3 45,000 262 Behramkale'de 40 Dönüm zeytinlik içinde sitede. 125 3 33,632 269 3+1 Oda, sobalı, kat mülkiyeti tapulu, denize 25 m, sitede 170 2 224,215 1,319 120 2 56,053 467 200 m2 arsa alanı var. 120 2 115,845 965 50 m2 Bahçe alanı var. 100 2 59,790 598 100 m2 Bahçe alanı var. 120 2 67,264 561 50 m2 Bahçe alanı var. 140 2 171,900 1,228 1360 m2 Arsa alanı var. 40 1 41,106 1,028 150 m2 Arsa alanı var. 35 1 29,895 854 165 m2 Arsa alanı var. 40 1 37,369 934 160 m2 Arsa alanı var. 100 1 89,686 897 500 m2 Arsa alanı var. 1350 m2 zeytinlik içinde, denize 200 m mesafede. 59 KÜÇÜKKUYU LOKASYON M2 KAT SAYISI FİYAT (USD) FİYAT/M2 (USD) ÖZELLİKLER 160 3 134,529 841 4+1 Oda, 20 m2 bahçe, denize sıfır. 70 1 67,264 961 Daire, 2+1 oda 110 2 127,055 706 110 m2, 4+1 odalı, teraslı ve denize 30 m. 70 m2 daire 2+1 oda.İkisi birlikte satılıyor. 3+1 Oda.Troya Evleri'nde denize 100 m. Altınoluk'da 3+1 oda. Site içinde. 70 1 240 3 112107 467 160 2 78475 490 60 8. PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİNDE YER ALAN GEZİ ROTALARI 8.1. Behramkale Köyü ¾ Kuruluşu M.Ö. 7 yüzyıla dayanan Assos Antik kentini barındırmaktadır, ¾ Assos Akropolü, Athena Tapınağı ve Antik Tiyatro gibi tarihi mekanlar turistlerin ilgisini çekmektedir, ¾ İki yılda bir Eylül ayının son haftasında müzisyen, tasarımcı, plastik ve görüntü sanatçılarını bir araya getireren Assos Festivali düzenlenmektedir. 8.2. Truva ¾ Çanakkale’ye 30 km. mesafede Truva kenti ve kalıntıları gezilebilmektedir, ¾ Truva Savaşları’nın simgesi olan Tahta At sergilenmekte ve turistik geziler için ideal bir gezi rutu olarak gözlemlenmektedir. 61 8.3. Babakale (Lektos) ¾ Asya’nın en Batı ucu olması sebebiyle ilgi çekmektedir, ¾ Gelen turistlere Asya’nın en batı ucunu ziyaret ettiklerine dair bir Sertifika verilmektedir. ¾ Eski bir Osmanlı köyüdür. 8.4. Sokakağzı Köyü ¾ Assos- Geyikli güzergahı üzerinde bir sahil köyüdür, ¾ Dalgıç klüpleri tarafından oldukça tercih edilmektedir. ¾ Son yıllarda özellikle soft turizm konusunda adınlar atılmaktadır. 8.5. Tahta Kuşlar Müzesi (Kaz Dağı) ¾ Türkiye’nin ilk özel Etnografya Müzesidir, ¾ Assos’a 27 km uzaklıktadır, ¾ Türkiye’de ilk kez bir köyde kurulan sanat galerisidir, ¾ Galeri'de Orta Asya'dan Türkiye'ye göç eden Konar-Göçer Türk boylarının ilginç ve özgün kültür varlıkları, giyim eşyaları, aletleri, halıları ve çadırları sanat galerisinde her tür sanat yapıtları yıl boyunca sergilenmektedir. 8.6. Yeşilyurt Köyü ¾ Soft Turizm konusunda ilerlemiş bir dağ köyüdür, ¾ Mevcut Konaklama tesisilerinden bazıları zaman zaman çok ünlü isimleri ağırlamaktadır, ¾ Dağ, deniz ve doğal doku sebebiyle, hem konaklamalar hem de gayrimenkul yatırımları açısından gelecek vaat etmektedir. 8.7. Adatepe Köyü (Kaz Dağları) ¾ İşgal yıllarında çok sayıda Rum ailenin gelip yerleşmesiyle Rum ve Türk kültürünün beraber yaşadığı en eski köy olma özelliğine sahiptir, 62 ¾ Kültür Bakanlığı tarafından koruma altına alınmış olması ve kozmopolit yapısı sebebiyle turistik açıdan ilgi çekmektedir. ¾ Eski Yunan kültürüne göre tanrılara kurban sunmak üzere yapılmış bulunan Zeus Altarı Adatepe Köyü’ndedir. 8.8. Gülpınar (Chryse) ¾ Biga Yarımadası’nın güneybatısında yer alan ve volkanik platodan oluşan bir köydür. ¾ Yaz Ayları’nda turistler tarafından rağbet görmektedir. ¾ Homeros’un İlyada Destanı’nda ünlü Truva Savaşları anlatılırken en çok adı geçen kentlerden biridir ve antik kalıntılar barındırmaktadır. ¾ Helenistik çağda yığıldığı öne sürülen ve İlyada Destanı’nda adı geçen Tanrı Apollon’un ünlü Apollo Smintheus Tapınağı Gülpınar’da yer almaktadır. 63 9. ASSOS’A TUR DÜZENLEYEN TURİZM ACENTELERİ TUR ŞİRKETİ KONAKLANAN OTELLER FİYATA DAHİL OLAN HİZMETLER FİYAT / ÖDEME KOŞULLARI Peşin : 155 YTL Kredi Kartı :162 YTL (Tek Çekim) 171 YTL (3 Taksit) 179 YTL (6 Taksit) Kamp Ateşi Her Hafta Sonu Kapheros Resort Ulaşım + YP Konaklama + Rehberlik Geziciyak Her Hafta Sonu Assos Park Otel Dedeoğlu Otel Manastır Otel Ulaşım + Çevre Gezileri + YP Konaklama + Rehberlik Kapheros Resort Ulaşım + Çevre Gezileri + YP Konaklama + Rehberlik Sivrice Kabile Motel Ulaşım + Çevre Gezileri + YP Konaklama + Rehberlik Peşin :135 YTL Kredi Kartı :140 YTL (Tek Çekim) 159 YTL (3 Taksit) 168 YTL (6 Taksit) 180 YTL (10 Taksit) Lembos Bungalowlar Ulaşım + Çevre Gezileri + YP Konaklama + Rehberlik Peşin :135 YTL Kredi Kartı :140 YTL (Tek Çekim) 159 YTL (3 Taksit) 168 YTL (6 Taksit) 180 YTL (10 Taksit) Arnika ¾ TUR PERİODU Her Hafta Sonu Peşin : 155 YTL Kredi Kartı : 2 Aydan 12 Ay'a kadar taksit olanağı. Peşin :175 YTL Kredi Kartı :180 YTL (Tek Çekim) 192 YTL (3 Taksit) 204 YTL (6 Taksit) 210 YTL (10 Taksit) Belirtilen Tur Şirketleri, müşteri kapasitelerine göre otellerden % 10 - % 15 arasında iskonto almaktadırlar. 64 HEDEF KİTLE BUTİK OTELLER - GENEL HEDEF KİTLE ¾ B - A sosyo-ekonomik gruba mensup, üst orta ve üst gelir düzeyine sahip kişiler, ¾ Yazarlar, sanatçılar, sanat tarihçileri, ¾ Üst-orta ve üst düzey yöneticiler, uzmanlık gerektiren mühendislik, avukatlık, doktorluk ve benzeri meslek gruplarından profesyoneller, ¾ İş adamları, ¾ Elçilik ve konsolosluk mensupları, ¾ Felsefe ile ilgilenen entellektüel kesim, ¾ Bohem yaşam tarzına sahip kişiler, ¾ Alternatif turizm tarzını benimseyenler / arayışı içinde olanlar, ¾ Dinlenme / wellness / yenilenme amaçlı tatil yapanlar, ¾ Yoga, shiseido, zen vb. Uzak Doğu felsefesine ilgi duyan ve uygulamak isteyenler, ¾ Yeşilyurt ve Adatepe müdavimleri, ¾ Yabancı turistler, ¾ Konaklama amaçlı gelenler. A GRUBU DELUX OTELLER ¾ Üst düzey profesyoneller, sanayiciler ve işadamları ¾ Kamu kuruluşlarının üst düzey yöneticileri, ¾ Hristiyan kökenli işadamları, ¾ Bilim adamları, ¾ Akademisyenler, ¾ Sanatkarlar, ¾ Gazete yazarları, ¾ Mimarlar, ¾ Şairler, ¾ İstanbul ve İzmir’de yaşayan A ve B sosyo ekonomik gelir grubu mensubu çocuklu aileler, ¾ Alternatif tıbbı uygulayanlar ve uygulatanlar, ¾ 30-50 yaş grubu, ¾ Üniversite mezunları, ¾ Master ve doktora öğrencileri. 67 B GRUBU OTELLER ¾ Özel sektörde çalışan orta ve üst-orta düzey profesyoneller ve yöneticiler, ¾ Orta ölçekli girişimci işadamları, ¾ Kamu kuruluşlarının orta ve üst-orta düzey yöneticileri, ¾ Hristiyan aileler, ¾ 28-35 yaş grubu mensupları, ¾ Lise ve üniversite mezunları, ¾ Alternatif yaşam tarzı arayışında olanlar, ¾ Tarihi mekan ve gezi fonksiyonlarına ilgi duyanlar, ¾ B sosyo-ekonomik gelir grubuna mensup yeni evli , küçük çocukları olan aileler, ¾ Meslek hayatına yeni atılmış genç yazarlar, şairler ve sanatkarlar. C GRUBU OTELLER ¾ Özel sektörde çalışan orta düzey profesyoneller, ¾ Kamu kuruluşlarının personelleri, ¾ 20- 25 yaş grubu mensupları, ¾ Lise ve üniversite öğrencileri, ¾ Grup halinde seyahat edenler, ¾ Tur şirketleri ile Assos’a gelenler, ¾ Fiyat anlamında düşük ancak servis olarak kaliteli tatil arayışında olanlar. MERKEZ VE PLAJ ¾ A,B ve C Tipi otellerde konaklayanlar, ¾ Assos’ta yaşayanlar, ¾ Assos’a konaklama amacıyla gelenler, ¾ Yakın çevredeki otellerde konaklayanlar, ¾ Midilli Adası’nda yaşayanlar, ¾ Yunan adalarından gelen yolcu gemilerinde seyahat edenler, ¾ Midilli adasına turist olarak gelenler, ¾ Yabancı turistler, ¾ Yeşilyurt ve Adatepe köylerinde konaklayanlar veya günübirlik gelenler. 68 PAZAR ARAŞTIRMASI ÖZET BULGULARI ¾ Mevcut yolu fiziki yapısına bağlı olarak ulaşımın zor olması sebebiyle, Assos’ta doğal yapı bozulmamıştır. Bu, Proje Alanı açısından bir avantajdır. ¾ Yeni yol inşaatı devam etmektedir. Bu yol ile Ayvacık- Edremit istikametinde Küçükkuyu’dan önce bir sapakla Assos’a ulaşım sağlanacaktır. ¾ Assos, Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışındadır. Bu, Proje Alanı açısından bir avantajdır. ¾ Turizm sezonu Nisan ayından Eylül ayına kadar olan bir zamana yayılmakta, tesislerde maksimum doluluk Temmuz ve Ağustos aylarında gerçekleşmektedir. ¾ Assos’ta turizm yatırımları 1980’li yıllarda kazı çalışmalarıyla birlikte başlarken, Yeşilyurt ve Adatepe’de 1990’lı yıllarda başlamıştır. ¾ Assos’un, Altınoluk ve Küçükkuyu’dan oldukça farklı bir hedef kitlesi vardır. ¾ Eğlence mekanlarının azlığı, Assos’un doğal sakinliğini korumakta, bu da dinlenme turizmi açısından avantaj yaratmaktadır. ¾ Edremit Havalimanı’nın açılacağı kesinleşmiştir. Asfalt 20 cm yükseltilip, pist 100 m uzatılacaktır . Faaliyete geçişi için 2007 yılı hedeflenmektedir. ¾ Midilli ile ilişkiler ılımlı ve olumludur. Adadan gelen taleple gümrük kapısı açılma ihtimali çok yüksektir. ¾ Gümrük olması durumunda feribot seferleri konulabilecek ve ortalama 20 dk sürecektir, Ayvalık- Midilli arası feribot seferleri yapılmaktadır ve süre 1,5 saattir. ¾ Yeşilyurt ve Adatepe’de soft turizm oldukça gelişmiştir. Buradaki tesisler A&B gelir gruplarını hedeflemektedirler. Konuklar İstanbul ve İzmir ağırlıklıdır. Assos deniz kenarı konumuyla avantajlıdır. ¾ Assos’ta felsefe toplantıları ile birlikte küçük otellerin kemikleşmiş bir sürekli müşteri kitlesi vardır. Bu kitle aynı zamanda Proje Alanı için hedeflenen kitlenin de bir kısmını oluşturmaktadır. ¾ Tesislerin yıllık çalışma süreleri 12 aydır. ¾ Yabancı turist oranı genellikle % 10 dur. ¾ Tesislerin yıllık doluluk ortalaması genellikle % 50’dir. ¾ Bayramlarda ve resmi tatillerde doluluk oranı % 80 - % 100 civarındadır. ¾ Assos, kendi başına bir marka konumunda, ¾ Tesislerin hemen hiçbirinde rekreasyon, spa, wellness,eğlence gibi fasiliteler bulunmamaktadır, 65 ¾ İstanbul kökenliler hariç, hiçbir tesis sahibi profesyonel pazarlama teknikleri kullanmamaktadır. Park Otel, Eden Gardens gibi otellerin sahipleri İstanbul kökenlidirler ve acentelerle de işbirliği yaparak profesyonel pazarlama tekniği kullanmaktadırlar, ¾ Tesis konaklama fiyatları kişibaşı 50 YTL ile 75 YTL arasında Yarım Pansiyon uygulamasıyla değişmektedir. ¾ Stratejik konumu ikinci konuta izin vermediği için Assos’ta turizm gelişmeye devam etmektedir, ¾ Küçük işletmeciler ağırlıkla Temmuz ve Ağustos aylarını hedef almaktadırlar, ¾ Edremit Körfezi genelinde Ayvalık Setur dışında marina bulunmamaktadır. Setur’un işletmesi yeterli değildir, ¾ Özellikle Yeşilyurt ve Adatepecivarında ikinci konuta talep fazladır, ¾ Proje Alanı’nda geliştirilecek Turizm Tesisi’nin temalı olması, marka kullanması ve doğru pazarlama teknikleri kullanması, rakiplerin önüne geçmesinde etken olacaktır, ¾ Acenteler Gelibolu ve Truva’yı da kapsayan bir programla Nisan ayından başlayarak Assos’a gruplar getirmektedir. Ancak hedef kitle değildir, ¾ İskele’de 500, Kadırga’da 1.320 olmak üzere 1.820 yatak kapasiteli Turizm Tesisi bulunmaktadır. ¾ Devre Tatil sistemi Türkiye’de talep görmemektedir. RCI ve Interval’in daha önceden Türkiye’deki bazı tesisler ile ilgili yaşadıkları tecrübelerle de ilintili olarak sistemin tüketici gözünde değeri olumsuzdur. Yabancılar açısından da turlarla Türkiye seyahatleri çok daha ekonomik kalmaktadır. 66 VI. SWOT ANALİZİ ÜSTÜNLÜKLER ¾ Proje Alanı’nın Imar Planı’nda Turizm Tesis Alanı olarak yer alması, ¾ Hem İskele hem de Kadırga Koyu yönünden kolay ve kısa sürede ulaşılabilir olması, ¾ Konumun yüksek algılanabilirliği, ¾ Ayvacık, Altınoluk ve Edremit gibi merkezi bölgelere yakınlığı, ¾ Pazarlama açısından avantaj yaratan Antik Kent ve Kaz Dağları’na yakın olması, ¾ Sahil şeridine sahip olması, ¾ Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın bölgeyi Alternatif Turizm Yatırım Alanı ilan etmesi, ¾ Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında olması, ¾ Tasarım açısından avantaj yaratan eğimli topoğrafyaya sahip olması , ¾ İskele ve Kadırga Koyu yönünde çift taraflı manzara avantajı, ¾ Fiziki anlamda rekabet edebilecek nitelikte olması, ¾ Midilli Adası’na yakın olması, ¾ Sahil şeridinin her an açılabilir olması ve potansiyel müşteri yaratabilme imkanı, ¾ Proje Konseptinin Assos için bir ilk olması, ¾ Assos ve yakın çevresinde Proje Miksine emsal teşkil edebilecek bir örnek bulunmaması, ¾ Proje’nin tarihi ve korunmuş bir alan içinde yer alması. ZAYIFLIKLAR ¾ Maliyetleri yükselten alt yapı yetersizlikleri, ¾ Proje Alanı’nın metraj olarak büyük olması, ¾ Sahil şeridinde yapılaşma yasağı, ¾ Sahil şeridinin taşlık olması, ¾ Iskele ile Kadırga Koyu arasında kalan burunda ve yüksek kotta konumlanması sebebiyle rüzgara açık olması, ¾ Sahil şeridine yürüme mesafelerinin uzun olması. FIRSATLAR ¾ Edremit Havaalanı’nın 2006’da yapılacak düzenlemelerle kullanıma açılacak olması, ¾ Ayvacık Belediyesi tarafından çalışmaları yürütülen Gümrük Kapısı’nın açılacak olması, ¾ Ulaşım yollarını genişletme çalışmaları, 69 ¾ Bölgenin sahip olduğu turizm potansiyeli ile marka adayı olması, ¾ Midilli ve Ayvalık’tan bölgeye olan talep, ¾ Entellektüel kesimin düzenli ziyaretleri ve ilgileri, ¾ İklim koşulları itibariyle rutubetten uzak olması ve temiz havası, ¾ Deniz suyu serinliğinin tercih edilir olması, ¾ Haç Yolu üzerinde olması sebebiyle hristiyanlar için önemli bir bölge olması, ¾ Antik kalıntılar ve tarihi ile turizme yarattığı katma değer, ¾ Profesyonel anlamda işletilen bir otel bulunmaması, ¾ Mevcut otellerin genellikle birbirini tekrar eden yapıları, ¾ Otellerde oda ve yeme- içme dışında herhangi biri fasilitenin bulunmaması, ¾ Otellerin Pazarlama anlamında profesyonel çalışma yapmamaları, ¾ Konsept olarak farklı ve yeni bir otel yatırımının bulunmaması, ¾ Küçük girişimciler, TEHDİTLER ¾ Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarına yayılan ve kısa olan Turizm sezonu, ¾ 12 Aylık Turizm potansiyelinin kullanılamaması, ¾ Toplu ulaşım imkanlarının gelişmemiş olması, ¾ Halihazırda havaalanı imkanının bulunmaması, ¾ Gümrük kapısının henüz açılmamış olması, ¾ Tekrar eden kısıtlı müşteri potansiyeli, ¾ Yetersiz bölgesel pazarlama, ¾ İzin ve onayların zaman alması, ¾ Koruma Kurulu’nun bölge ile ilgili tutumu, ¾ Kapheros’un fiyat kırma politikası, ¾ Büyük ölçekli işletmelerin Butik Otel konseptini bozmaları (Eden Gardens, Kapheros), ¾ Benzer anlamda emsal olabilecek bir yatırım bulunmaması. 70 V. ARAZİ VE YAPI KULLANIM PROGRAMI 1. PROJE KONSEPTİ VE PLANLAMASI İLE İLGİLİ GENEL YAKLAŞIMLAR İdamaris Projesi ile ilgili öneri konsept ve planlama çalışmalarında önemli stratejik unsurlar aşağıda sıralandığı gibi dikkate alınmıştır: • Proje Alanı yakın çevresinde yapılan mekansal incelemeler ve pazar analizleri sonrası, Alan'ın imar planlarında belirlendiği gibi Turizm Tesis Alanı olarak değerlendirildiği bir geliştirme projesi önerilmektedir. • Proje Alanı'nın büyüklüğü ve imar durumu itibariyle büyük bir tatil köyü geliştirilmesine elverişli olmasına karşılık farklı bir konsept düşünülerek bir Turizm Tesis Kompleksi geliştirilmiştir. • Oluşturulan bu miksin, o Birbirinden farklı konsept, işletmeci ve oda kapasitesine sahip, 3 kategoriden (A,B,C tiplerinden) oluşan Butik Oteller, o Kompleksin eğlence alanları, restoranları, restoranları vb. fonksiyonlarını barındıran bir Kent Merkezi, o Otel müşterilerinin ortak kullanımına açık Spor ve Dinlenme Alanları, o Dışarıdan kullanıma da açık Plaj (Beach), o Anfi Tiyatro, fonksiyonlarını barındırması öngörülmektedir. • Proje Alanı ile ilgili zonlama yapılarak, genel konsept önerileri bu doğrultuda yerleştirilmektedir. • Kompleksin içerisinde mümkün olduğunca az araç dolaşması, ulaşımın yaya olarak ya da gerektiğinde golf arabaları ile sağlanması planlanmaktadır. • Kompleksin çevresini dolaşan bir yol planlanmıştır. Bu yol ile tesis dışından gelerek plajdan ve merkezden faydalanmak isteyen müşterilerin ulaşımı sağlanmakta, tesis için sınır oluşturulmakta ve otellerin mahremiyeti için plajla bağlantısının koparılması amaçlanmaktadır. • Planlanan bu çevre yolu aynı zamanda açık otopark olarak da kullanılması düşünülmüş, ayrıca merkezde ve plaj girişinde otopark düzenlemeleri düşünülmektedir. • Otoparkların açık olmasına rağmen peyzaj ile gölgelendirilmesi önerilmektedir. 71 • Proje Alanı'nın eğimli olmasından faydalanılarak konaklama birimlerinin deniz ya da orman manzarasına sahip olacak şekilde yerleştirilmesi düşünülmektedir. • Otellerin ve merkezin tasarımlarında doğal doku göz önünde bulundurulması önerilmiştir. Topografya gereği yükselip alçalan bloklar, yapıların ileri geri hareketleri ile oluşan sokaklar, birbirinden farklı cephe renk ve dokuları, cephelerde farklı oranlarda doluluk - boşluklar ile farklı tarzların oluşturulması planlanmaktadır. • Otellerin Konak tipi, birbirinden bağımsız, birden fazla ya da 1 konaklama ünitesi barındıran küçük Villalar, sokak dokusu içerisinde yer alan Köy Evleri vb. biçiminde tasarlanması önerilmektedir. • Birimlerin Assos'un dokusunu bozmayacak, aksine destekleyecek biçimde tasarlanması gerekmektedir. • Çatılarda kırma çatı kullanılabileceği gibi yer yer teras çatı kullanımı da önerilmektedir. • Kompleksin müşterilerinin plaj olanaklarından ücretsiz olarak yaralanması düşünülmektedir. • Otellerin tasarımında bağımsız mekanik birimler (ısıtma-soğutma vb) düşünülmesi gerekmektedir. • Otellerin ve merkezdeki restoranların farklı temalarda tasarlanması ve bu farklılıklar için aşağıdaki temaların kullanılması önerilmektedir. o Şarap , Bağbozumu Teması o Ege Yemekleri ve Bitkileri Teması 72 o Tarih ve Kültür Teması o Zeytin Teması o Felsefe ve Aristo Teması o İda Dağı Teması o Sirtaki Teması o Romantizm Teması o Deniz ve Denizaltı Dünyası Temaları o Doğa Teması o Wellness Teması o Yoga Teması o Meditasyon Teması o Yenilenme Teması o Spa Teması o Thalasso Terapi Aroma Terapi Balneo Terapi Sanat Teması (Resim, heykel atölyeleri vb) 2. MİMARİ KONSEPT • Yatırımın 2 etapta gerçekleştirilmesi öngörülmektedir. • Etapların oluşturulmasında, konaklama birimlerinin kullanıma açılması durumunda inşaatın müşterileri rahatsız etmemesi, konaklama birimlerinin hedef kitle, kapasite ve kapalı inşaat alanları gibi kriterler göz önüne alınmaktadır. • 1. etapta B ve C Tipi oteller, plajın ve merkezin bir bölümünün tamamlanması, 2. etapta ise A Tipi Oteller ile merkezin tamamlanması düşünülmektedir. • Önerilen arazi ve yapı kullanım programında aşağıdaki imar plan notları göz önünde bulundurulmaktadır; o Deprem Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. o Otopark Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. o Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklerin hükümleri geçerlidir. o Kıyı Kanunu" ve Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümleri geçerlidir. o Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği Teknik Usuller tebliğinde belirtilen hususlar geçerlidir. 73 o Çanakkale Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü Ayvacık-Kadırga Koyu 1/1000 ölçekli imar planında belirtilen, Turizm Tesis Alanı'nda • Emsal (E) : 0,30 • Hmax: 7,00 m (2 kat) • Zemin kat yüksekliği: min. 3,50 m'dir. Günübirlik Tesis Alanları'nda, • Emsal (E) : 0,05 • Hmax: 3,50 m (1 kat) hükümler geçerlidir. o Binalara kot, binanın oturduğu tabi zemin ortalamasından verilecektir. Planda belirtilen kot adetleri ve yapı yüksekliği dışında ayrıca çatı katı ve çekme kat yapılamaz, eğimden kat kazanılamaz. Subasman kotu maksimum 0.50 m'dir. Yapı yüksekliği binanın zemine oturduğu köşeleri birleştiren diyagonallerin kesiştiği noktanın zemindeki izdüşümünde bina son kat tavan döşemesi üst seviyesine kadar olan mesafedir. o Tasdik hududu içinde imar uygulaması yapılırken (ifraz, terk vb. işlemlerden sonra) inşaat emsali 55.346,97 m2 üzerinden hesaplanarak düzenlemeye gidilmiştir. • OTEL TİPİ A Tipi (De luxe) B Tipi C Tipi TOPLAM Açık Otopark Merkez TOPLAM Toplam inşaat alanı aşağıdaki tablodaki gibidir. ADET 2 2 3 3 1 4 15 (150 araçlık) ODA SAYISI 10 15 15 20 35 5 TOPLAM ODA TOPLAM YATAK S% ORANI İNŞ. ALANI (M2) 20 40 10% 1,500 30 60 14% 2,100 45 90 21% 2,700 60 120 29% 3,600 35 70 17% 1,925 20 110 10% 1,100 210 490 100% 12,925 3,750 3,650 20,325 2.1. KENT MERKEZİ 74 • Merkez küçük bir Köy Meydanı niteliğinde planlanması önerilmektedir. • Meydan etkisi yaratabilmesi için yapıların mekansal organizasyonu yanında peyzaj elemanlarının da kullanılması önerilmiştir. Böylelikle, denizden, Antik İskele'den, Behramkale'den ya da Kadırga Koyu'ndan bakışta yapıların taş yığını olarak görülmesinin de engellenmesi amaçlanmaktadır. • Farklı fonksiyonların, farklı tasarlanmış yapılarda yer alması ve bu farklılığın, renk, doku, malzeme, cephedeki doluluk - boşluklar vb. elemanlarla sağlanması önerilmektedir. • Merkezin, kompleksin ana girişinde yer alması planlanmaktadır. • Girişin bulunduğu bölümde, peyzaj ile gölgelendirilmiş, açık otopark alanı yer alması düşünülmektedir. • Merkezde aşağıdaki tabloda yer alan fonksiyonların bulunması önerilmektedir. FONKSİYONLAR Temalı Restoranlar Cafeler Mağazalar Wellness, Spa, Fitness Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları Hizmet Birimleri TOPLAM • TOPLAM İNŞ. ALANI (M2) 1,050 400 1,000 750 250 200 3,650 Yukarıdaki tabloda yer alan bilgiler fizibilite çalışmalarına baz oluşturması ve genel tasarım yaklaşımlarına katkıda bulunması için önerilmiş, alanlarda farklılığa gidilmesi imkanı esnek bırakılmaktadır. • Merkez fonksiyonları, kompleksin müşterileri tarafından kullanılacağı gibi, aynı zamanda Antik İskele ve Kadırga Koyu'nda konaklayan müşteriler ile tekne ile gelen yerli ve yabancı turistlerin kullanımına da yönelik hizmet vermesi önerilmektedir. • Merkez, mekansal ve fonksiyonel organizasyonu ile kompleksin diğer fonksiyonlarına destek olurken, aynı zamanda çekim merkezi olarak pazarlama faaliyetlerine de destek olacak şekilde tasarlanması önerilmektedir. • Temalı restoranlarda genel yaklaşımlarda belirtilen genel temalardan faydalanılabilir. • Restoranların farklı kapasite ve alanlara da sahip olması çeşitliliğe neden olarak çekim gücünü artıracaktır. • Cafeler ve restoranlar gerektiğinde sokağa da taşarak merkeze canlılık getirmelidir. • Mağazalarda, o Hediyelik eşya, o Giyim, o Yöresel sanatlar, 75 • o Antika, o Halı, o Zeytin, zeytinyağı, o Şarap vb. ürünlerin satışı yapılabilecektir. Wellness, Spa ve Fitness Merkezi ise su ile terapi ve masajların yapılacağı, Assos gibi temiz hava ve temiz denize sahip bir bölgede sağlık ve güzelliğe ulaşma temasının öne çıkacağı bir çekim merkezi olarak düşünülmektedir. • Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları'nın ise özellikle festivaller, eğitimler, kazılar, araştırmalar vb. amaçlarla kullanılması, bu imkanların komplekste sunularak turizm sezonunun sadece deniz, güneş, gibi faktörlere bağlılığının engellenmesi amaçlanmaktadır. • • Hizmet birimlerinin ise, o Kuru temizleme, o Kuaför, o Gazete bayii, o Araç kiralama, o GSM Kart Satış Noktası, o Turizm Acentesi, o Döviz Bürosu, o Fotoğrafçı, o Bankamatik vb. ünitelerden oluşması planlanmaktadır. Gerekli izinler alınabildiği takdirde, içerisinde fonksiyon barındıran ya da barındırmayan heykel niteliğinde bir fener, yel değirmeni, saat kulesi vb. anıtsal nitelikte bir simge elaman yer alması önerilmektedir. 2.2. BUTİK OTELLER • Genel yaklaşımlarda belirtilen tasarım kriterlerinin kullanılması önerilmektedir. • Genel yaklaşımlarda belirtilen temaların kullanılması önerilmektedir. 76 • Ortak Spor ve Dinlenme Alanları'ndan bütün otel müşterilerinin faydalanması düşünülmektedir. • Ortak Spor ve Dinlenme Alanları, gerektiğinde üstü kapatılabilen açık havuz, tenis kortları, basketbol sahası, yeşillendirilmiş dinlenme terasları (Yoga, Jimnastik, Meditasyon vb etkinliklerin de yapılabileceği) gibi alanların yer alması planlanmaktadır. • Bu alanlar açık alan düzenlemesi olduğu için emsal hesabına katılmamışlardır. • Otellerin girişlerinin merkezden yaya ya da golf arabaları ile sağlanması düşünülmektedir. Ancak güvenlik problemi çözüldüğü takdirde çevre yolundan farklı girişlerin de verilebilmesi imkanı göz önünde bulundurulmaktadır. • Butik Oteller'in fizibilite çalışmalarına baz olarak kullanılmak üzere belirtilen sayılarında, inşaat alanında büyük değişikliklere gidilmeden, tasarıma göre değişiklik yapılması olanakları mevcuttur. 2.2.1. A Tipi Butik Oteller • A Tipi Butik Oteller'in 2. etapta yapılması önerilmektedir. Böylece hedef kitlesi yüksek gelir seviyesi olan deluxe otellerin pazara girerken kompleksin daha önce hizmete girmesi ile pazarlanmasının sağlanması düşünülmektedir. • Toplam 4 adet A Tipi Butik Otel yer alması önerilmektedir. • A Tipi Butik Otellerin konum olarak, kompleksin uzak bölgesinde, Proje Alanı'nın daha yalıtımlı kuzey-batı kısmında yerleşmesi uygun görülmektedir. 77 • Hedef kitleleri diğer otellerden farklı olduğu için yalıtılmış olması gerektiği düşünülmektedir. Ancak, bu yalıtımın peyzaj elemanları ve otel kitlelerinin vaziyet planında yerleştirilme biçimleri ile sağlanması gerekmektedir. • Müşterilerin aynı zamanda Plaj ile Ortak Spor ve Dinlenme alanlarından faydalanmaları da mümkün olmasına karşılık yine yalıtılmışlık duygusu amacı ile, A Tipi Butik Oteller'in yalnızca kendi müşterilerinin kullanımına açık olan, yüzme havuzu ve açık spor alanları bulunması önerilmektedir. • Tasarımda, Proje Alanı'nın topografik özelliklerinden de faydalanarak konaklama birimlerinin deniz manzarasına sahip olmasının sağlanması gerektiği düşünülmektedir. 2.2.2. B Tipi Butik Oteller • B Tipi Butik Oteller'in 1. etapta yapılması önerilmektedir. • Toplam 6 adet B Tipi Butik Otel yer alması önerilmektedir. • B Tipi Butik Otellerin, hem merkeze hem de ortak kullanıma açık alanlara yakın olarak konumlanması önerilmektedir. Böylece otellerin kendi fasilitelerinin yetersiz kaldığı konularda müşterilerin rahatlıkla bu bölgelere ulaşması sağlanmış olacaktır. • Tasarımda, Proje Alanı'nın topografik özelliklerinden de faydalanarak konaklama birimlerinin deniz ya da orman manzarasına sahip olmasının sağlanması gerektiği düşünülmektedir. 2.2.3. C Tipi Butik Oteller • C Tipi Butik Oteller'in 1. etapta yapılması önerilmektedir. • Toplam 5 adet C Tipi Butik Otel yer alması önerilmektedir. • C Tipi Butik Oteller, Merkez ile bütünleşmiş biçimde düşünülmektedir. Büyük (35 odalı) otel dışında diğer otellerin Merkez'in birer birimi şeklinde planlanması önerilmektedir. Böylece farklı temalarda C tipi Oteller oluşturulmuş ve başka mekan ve fonksiyonlarla entegre edilmiş olacaktır. • C Tipi Butik Otellerin, merkezle bütünleşmiş olması ve ortak kullanıma açık alanlara yakın olarak konumlanması önerilmektedir. Böylece otellerin kendi fasilitelerinin yetersiz kaldığı konularda müşterilerin rahatlıkla bu bölgelere ulaşması sağlanmış olacaktır. • Tasarımda, Proje Alanı'nın topografik özelliklerinden de faydalanarak konaklama birimlerinin mümkün olduğunca deniz ya da orman manzarasına sahip olmasının sağlanması gerektiği düşünülmektedir. 78 2.3. PLAJ (BEACH) • Plaj düzenlemesinin, yapılaşma yasağı olan bölgede yapılması gerekmektedir. • Bu alanda kaldırılabilir, taşınabilir elemanlarla oluşturulacak teraslar, ve yarı açık alanların yer alması planlanmaktadır. • Son yıllarda özellikle Ege ve Akdeniz'de görülen beach konseptine benzer bir gelişme planlanmaktadır. • Burada; o Güneşlenme terasları (ahşap teraslar, çim teraslar vb.) o Güneşlenme teraslarında şezlonglar, minderler, şemsiyeleri, gölgelikler vb. elemanların kullanılması önerilmektedir. o Hizmet kalitesi yüksek olmalıdır. o Ahşap taşıyıcılı, çelik taşıcılı üzeri tekstil, bambu, gibi hafif malzemelerle örtülmüş bar, mutfak ve terası, (Bu yarı açık alan gündüz güneşlenme terası olarak, gece ise restoran ya da gece kulübü olarak da kullanılabilir.) o İskele (Bu iskeleye Antik Liman'dan, gümrük kapısından ve çevredeki diğer turistik tesislerden gelecek yerli ve yabancı turistleri taşıyan tekneler geçici olarak yanaşabilecektir), (*) o Anfi tiyatro (Bu alanda festivaller düzenlenebilir, konserler ve toplantılar düzenlenebilir), yer alması planlanmaktadır. • Genel yaklaşımlarda belirtilen temaların kullanılması önerilmektedir. (*) Seyir, Hidrografi ve Oşinografi Dairesi Başkanlığı'ndan Müsellim Geçidi'ne ait derinlik haritası elde edilmiştir. Haritaya göre Proje Alanı sahilinde deniz derinliği kısa mesafede 37 m'ye ulaşmaktadır. Bunun yanında bölge güney rüzgarlarına karşı korunaksızdır. Aska Marine firması yetkilileri ve Ataköy Marina Genel Müdürü Vekili Yalçın Dülger ile yapılan görüşmeler sonucunda derin denizler için önerilen yüzer dalgakıranların korunaklı limanlar için uygun olduğu, bu derinliklerde kaya dolgu dalgakıran sisteminin ise maliyetinin çok yüksek olacağı bilgileri edinilmiştir. Bu şartlar altında marina yerine geçici olarak tekne bağlama imkanı veren bir kazıklı iskele yapılması önerilmektedir. 79 İDAMARİS PROJESİ ARAZİ KULLANIM ÖNERİSİ B TİPİ OTOPARK A TİPİ ORTAK ALANLAR OTOPARK C TİPİ REKREASYON MERKEZ PLAJ (BEACH) ANFİ TİYATRO İSKELE OTOPARK 80 ANTİK İSKELE İSKELE A TİPİ OTOPARK B TİPİ ORTAK ALANLAR C TİPİ PLAJ MERKEZ YOL OTOPARK KADIRGA KOYU 81 3. ASSOS İDAMARİS PROJE YAKLAŞIMI Bu bölümdeki çalışma, olup proje konsepti ile ilgili işveren yaklaşımını tasarım ve mimarlık firmaları ile potansiyel yatırımcılara açıklama ve bilgilendirme amacıyla Kovankaya & Direk Yapı Endüstrisi ve Ticaret Ltd. Şti. yöneticilerinden Sayın Emin KOVANKAYA tarafından hazırlanmıştır. 3.1. GENEL YAKLAŞIM Antik temalı kırsal yerleşim şeması üzerine kurgulanmış, kendiliğinden gelişmişçesine yalın, okunaklı ve değişik işlevlerle yüklü yapıların, ucuz ve monoton tekrarlardan uzak, algılama şaşırtmaları ile zenginleştirilmiş sokaklardan oluşan dolaşım ağına sahip bir tasarım yaklaşımı. Assos antik kentinin bir prototipi olma düşüncesinden hareketle konaklama ve destek ünitelerinin imar planı koşullarına uygun olarak geliştiği ana yapı adası yeşil bir kuşakla çerçevelenmiş ve alt yapı adalarına farklı işlevlerin önerildiği bir tasarım anlayışı öngörülmüştür. 3.2. TASARIM KRİTERLERİ Proje Alanı Yapılaşma Alanı ve Yapılaşma Dışı Alan olmak üzere iki bölgeye ayrılmaktadır. Yapılaşma Alanı : Topoğrafik yapıya göre analizi yapılan arazi kıymetlendirme çalışması (Bkz. Topografik harita) sonucunda arazinin sırtı olarak kabul edeceğimiz iki taraflı manzaraya hakim yapı adalarına A tipi butik oteller yerleştirilmiştir. Havuz, yeme-içme ve diğer mekanları ile tamamıyla içe dönük bir yapılanma önerilmektedir. İkinci dereceden manzaraya hakim yapı adalarına B Tipi Butik oteller yerleştirilmiştir. Daha yoğun bir yapılaşmaya sahip C Tipi konaklama üniteleri ise kendi iç mekanlarıyla kendi özgün manzaralarını yaratırken ortak bir sosyal merkezden yararlanan bir planlama anlayışıyla düşünülmüştür. Tüm bu yapı adaları birbirinden organik sokak dokusu ile ayrılmıştır. Tüm yollar kent merkezi olarak algılayabileceğimiz bir meydana ulaşmaktadır. 82 Meydan değişik işlevlerle yüklü yapıların birbirlerine merdiven ve köprülerle birleştiği bir mekan anlayışıyla oluşmuş ve heykel, çeşme gibi noktasal şehir mobilyaları ile desteklenmiş bir toplanma alanı ve aynı zamanda çevredeki yapıların taşıdığı yemeiçme, konaklama, eğlence ve alışveriş işlevlerine yönlendiren bir dağılım alanı olarak da düşünülmektedir. Yapılaşma Dışı Alan : Midilli Adası’na bakan ve Müsellim boğazı üzerinde 300 metrelik bir sahil bandına sahip Yapılaşma Dışı Alan’da ise Organik Tarım yöntemleri kullanılarak Bağ ve sebze bahçelerinden oluşan doğal bir çevre yaratılması ve oluşturulan antik meydanda bu eylemlerin paylaşıldığı ve değerlendirildiği bir mekan düzenlemesi öngörülmektedir. Bu meydan Yapılaşma Alanı ile Yapılaşma Dışı Alan arasında bir bağlantı köprüsü teşkil etmektedir ve taş, ahşap, çelik gibi yapı elemanlarıyla oluşturulmuş patikalarla sahile inilirken kırılma noktalarında yeme-içme, eğlence gibi işlevler barındıran basit seyir mekanlarının yer aldığı ve sahile ulaştığı noktada farklı yapı ve dokulara sahip beachler (plajlar) ve bunların devamında bir Balık Restaurantı ile başlayan ve ufak bir marinayı andıran bir Balıkçı Barınağı önerilmektedir. 83 84 VI. MALİYET TAHMİNLERİ Assos Projesi maliyet tahmin çalışmaları, aşağıda maddeler halinde sıralanan kriterlere uygun olarak, rayiç inşaat maliyetleri ve firma arşivleri ve proje kapsamında görev alan uzmanların mesleki deneyimleri ışığında hazırlanmıştır. 1. GENEL KABULLER İnşaat Birim Maliyet Tahminlerine, %15 Yüklenici Karı %18 KDV dahil edilmiştir. Zemin etüdü / tasarım / mühendislik giderleri olarak yapı maliyetinin %5, ve projelerin onay ve ruhsat giderleri için %5, proje yönetimi ve yapı denetimi maliyeti olarak %5, pazarlama ve satış giderleri olarak %5 oranları öngörülmüştür. 2. ZEMİN KOŞULLARI Projenin yapılacağı arazide zemin sondajı yapılmamıştır. Bununla birlikte Proje Alanı'nda inşa edilecek yapıların az katlı olması nedeniyle zemin taşıma gücünün sorun oluşturmayacağı ancak arazinin eğimli yapısı nedeniyle istinat ve hafriyat maliyetlerinin en aza indirilmesi için topografyaya uygun yerleşim yapılması gereğine dikkat çekilmektedir. 3. ALTYAPI Elektrik: Proje Alanı'nda elektrik mevcuttur ancak bölgedeki otel işletmecilerinin şifahi bilgilerine göre kesintiler olmaktadır. Uzak mesafeden yedek enerji getirilmesi ve jeneratör kullanılması gerekecektir. Su: Mevcut su kuyusuna ilave kuyu açılması gerekebilir. Şehir şebekesine bağlantı için de çalışmalar yapılmalıdır. Kanalizasyon: Halihazırda bölgede kanalizasyon mevcut değildir. Atıklar için de arıtma tesisi yapılması gerekmektedir. Altyapı maliyetinin inşaat maliyetlerinin yaklaşık %35'i mertebesinde olacağı düşünülerek hesaplamalara gidilmiştir. 84 4. İNŞAAT İŞLERİ Kaba İnşaat: Assos Projesi'nde yapıların taş duvar ve betonarme yapılması kriteri göz önüne alınarak maliyet tahminlerine gidilmiştir. İmar planları gereği kat yükseklikleri max. 2'dir. Yapıların az katlı olmaları nedeniyle maliyetleri de artırmamak için yapılarda kısmen bodrum kat yapılması önerilmiştir. Kazan dairesi, depo vb hacimlerin bu bodrumlarda yer alması önerilmektedir. Maliyetler bu kriterler doğrultusunda geliştirilmiştir. Komplekste kapalı otopark alanı yer almamaktadır. Açık otopark düzenleme maliyetleri ise peyzaj düzenlemesi dışında tutulmuştur. Altyapı ve çevre düzenleme maliyetlerinin, inşaat maliyetlerinin %35'i oranında olacağı tahmin edilmiştir. İnce İnşaat: İnce inşaat işlerinin, genel konsept temaları belirlendikten sonra bu temaların dışına çıkılmadan farklı işletmecilerin kendi dekorasyon uygulamalarına olanak sağlayacak şekilde teslimi öngörülmüştür. Maliyet tahminleri bu yönde geliştirilmiştir. 5. M+E VE İŞLETME EKİPMANI Sıcak, soğuk ve atık su tesisatları standartlara uygun olarak seçilip döşenecektir. Vitrifiye malzemesinin konsepte uygun yöresel nitelikler taşıması ancak maliyetleri optimum düzeyin üstünde etkilememesi amaçlanmıştır. Otellerde birbirinden bağımsız merkezi ısıtma - soğutma sistemi olacaktır. Otel oda sayıları belli bir seviyede tutulmuştur. Böylece düşük doluluğun olduğu dönemlerde ısıtma - soğutma giderleri işletmeleri olumsuz etkilemeyecek seviyede tutulmuş olacaktır. Aydınlatmalar, telefon ve TV sistemleri, yangın ikaz sistemleri proje ve yönetmelik ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde öngörülmüştür. Ayrıca jeneratör kullanımı önerilmiştir. 85 7. PROJE GENEL MALİYET TABLOSU FONKSİYONLAR TOPLAM İNŞ. BİRİM MALİYET ALANI (M2) 3,600 $900 6,300 $800 3,025 $700 3,650 $500 30,000 $33 3,750 $40 50,325 ADET A Tipi (De luxe) B Tipi C Tipi Merkez Tesis Sahil Düzenlemesi Otopark (Açık) TOPLAM 4 6 5 TOPLAM MALİYET $3,240,000 $5,040,000 $2,117,500 $1,825,000 $990,000 $150,000 $13,362,500 Otopark (Açık) Sahil Düzenlemesi Merkez Tesis C Tipi B Tipi 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0 A Tipi (De luxe) MALİYETLER MALİYETLERİN FONKSİYONLARA GÖRE DAĞILIMI FONKSİYONLAR 86 8. İŞ KALEMLERİ BAZINDA MALİYET TAHMİNLERİ 8.1. A Tipi Butik Oteller İŞ KALEMLERİ Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış TOPLAM MALİYET 218,700 162,000 810,000 1,296,000 1,134,000 1,134,000 162,000 162,000 5,078,700 8.2. B Tipi Butik Oteller İŞ KALEMLERİ Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış TOPLAM MALİYET 340,200 252,000 1,260,000 2,016,000 1,764,000 1,764,000 252,000 252,000 7,900,200 8.3. C Tipi Butik Oteller İŞ KALEMLERİ Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış TOPLAM MALİYET 142,931 105,875 529,375 741,125 847,000 741,125 105,875 105,875 3,319,181 İŞ KALEMLERİ Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış TOPLAM MALİYET 133,313 98,750 493,750 730,000 691,250 691,250 98,750 98,750 3,035,813 8.4. Merkez 87 9. YILLARA GÖRE İŞ KALEMLERİ BAZINDA MALİYET TAHMİNLERİ 9.1. A Tipi Butik Oteller YILLAR A TİPİ BUTİK OTELLER Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış YIL BAZINDA TOPLAM TOPLAM YIL 1 (2006) I YIL 2 (2007) II 218,700 97,200 I YIL 3 (2008) II I YIL 4 (2009) II I II 64,800 283,500 315,900 64,800 380,700 0 680,400 40,500 32,400 1,036,800 1,036,800 283,500 259,200 226,800 113,400 40,500 32,400 955,800 243,000 259,200 340,200 113,400 40,500 32,400 1,028,700 1,984,500 777,600 567,000 226,800 40,500 48,600 1,660,500 16,200 16,200 1,676,700 9.2. B Tipi Butik Oteller YILLAR B TİPİ BUTİK OTELLER Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış YIL BAZINDA TOPLAM TOPLAM YIL 1 (2006) I YIL 2 (2007) II 340,200 151,200 I II I II 100,800 378,000 617,400 63,000 491,400 YIL 3 (2008) 100,800 592,200 1,058,400 630,000 403,200 352,800 705,600 63,000 88,200 2,242,800 3,301,200 252,000 907,200 793,800 176,400 63,000 50,400 2,242,800 705,600 617,400 264,600 63,000 113,400 1,764,000 4,006,800 88 9.3. C Tipi Butik Oteller YILLAR C TİPİ BUTİK OTELLER Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış YIL BAZINDA TOPLAM TOPLAM YIL 1 (2006) I YIL 2 (2007) II 142,931 63,525 I YIL 3 (2008) II I II 42,350 158,813 259,394 26,469 206,456 42,350 248,806 444,675 264,688 148,225 169,400 296,450 26,469 37,056 942,288 1,386,963 105,875 333,506 381,150 74,113 26,469 21,175 942,288 259,394 296,450 111,169 26,469 47,644 741,125 1,683,413 9.4. Merkez YILLAR MERKEZ Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik Ruhsat, izin, onay vb. Kaba İnşaat İnce İnşaat Mekanik, Elektrik Altyapı, Çevre Düzeni Proje Yönetimi/Yapı Denetimi Pazarlama ve Satış YIL BAZINDA TOPLAM TOPLAM YIL 1 (2006) I YIL 2 (2007) II 133,313 59,250 I YIL 3 (2008) II YIL 4 (2009) II I II 39,500 246,875 192,563 I 39,500 232,063 414,750 24,688 24,688 711,000 711,000 0 98,750 146,000 138,250 103,688 24,688 24,688 536,063 148,125 146,000 138,250 103,688 24,688 24,688 585,438 1,121,500 438,000 414,750 69,125 24,688 24,688 971,250 971,250 9.5. Plaj YILLAR PLAJ Plaj Çevre Düzenleme YIL BAZINDA TOPLAM TOPLAM YIL 1 (2006) I 700,000 700,000 II 290,000 290,000 990,000 89 90 VII. GELİR TAHMİNLERİ Assos’ta geliştirilecek Turizm Projesi gelir tahminleri aşağıdaki temalar üzerine kurulmuştur : 9 Assos’taki mevcut otel fiyatları, doluluk oranları, sezon uzunlukları, işletme günü sayıları, 9 Yakın çevrede yer alan Yeşilköy ve Adatepe Köyleri’ndeki otel ve pansiyonların .fiyatları, doluluk oranları, sezon uzunlukları, işletme günü sayıları, 9 Assos, Yeşilyurt ve Adatepe’ye konaklama amacıyla gelen sosyo-ekonomik gruplar ve gelir düzeyleri, 1. A TİPİ OTELLER (DELUX OTELLER) Varsayımlar 9 Tahmini açılış tarihi Mayıs 2009’dur, 9 Açıldığı yıl 180 işletme günü servis vermesi planlanmaktadır, 9 İlk yıldaki doluluk oranı % 40 olarak belirlenmiştir, 9 İşletmecinin payı % 15 tir, 9 Bütün yatırım maliyetlerinin yatırımcı tarafından yüklenildiği varsayılmıştır, 2. B TİPİ OTELLER Varsayımlar 9 Tahmini açılış tarihi Ocak 2009’dur, 9 Açıldığı yıl 365 işletme günü servis vermesi planlanmaktadır, 9 İlk yıldaki doluluk oranı % 45 olarak belirlenmiştir, 9 İşletmecinin payı % 15 tir, 9 Bütün yatırım maliyetlerinin yatırımcı tarafından yüklenildiği varsayılmıştır, 3. C TİPİ OTELLER Varsayımlar 9 Tahmini açılış tarihi Ocak 2009’dur, 9 Açıldığı yıl 360 işletme günü servis vermesi planlanmaktadır, 9 İlk yıldaki doluluk oranı % 50 olarak belirlenmiştir, 9 İşletmecinin payı % 15 tir, 9 Bütün yatırım maliyetlerinin yatırımcı tarafından yüklenildiği varsayılmıştır, 90 A,B VE C TİPİ OTELLERİN ODA FİYATLARI VE DOLULUK ORANLARI DOLULUK ORANLARI A TİPİ B TİPİ C TİPİ 2008 - - - 2009 40% 45% 50% 2010 2011 45% 50% 50% 55% 50% 55% 55% 60% A TİPİ 55% 60% B TİPİ 60% 60% C TİPİ 2008 2009 150 120 80 2010 2011 160 175 125 130 85 90 2012 2013 175 175 130 130 90 90 2012 2013 ODA FİYATLARI ** NOT : Tatil amaçlı konaklama tesisi olması amacıyla oda başına ortalama 2 kişi kalacağı öngörülmüş ve doluluk katsayısı % 1.80 alınmıştır. 4. MERKEZ Varsayımlar 9 Tahmini açılış tarihi Haziran 2009’dir, 9 Merkezde aşağıdaki fonksiyonların yer alması planlanmıştır : o Temalı restaurantlar, cafeler, o Mağazalar, Wellness, Spa, Fitness Bölümleri, o Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları ve Hizmet Birimleri, 9 Yıllık kira, 2009 yılından 6 ayı kapsamaktadır, deposit önerilmemektedir, 9 Yıl başına ortalama kira geliri $ 294/m2 olarak belirlenmiştir, 9 Öneri kira fiyatları aşağıda sunulmuştur : Tablo 2: ALIŞVERİŞ MERKEZİ ÖNERİ KİRA GELİRLERİ m2 m2 (%) MONTHLY RENT ($/M2) MONTHLY RENT ($) YEARLY RENT ($/M2) YEARLY RENT ($) Temalı Restoranlar / Cafeler 1050 28.8% 21 22,050 252 264,600 Cafeler 400 11.0% 24 9,600 288 115,200 1,000 27.4% 35 35,000 420 420,000 Wellness, Spa, Fitness 750 20.5% 15 11,250 180 135,000 Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları Hizmet Birimleri 250 200 6.8% 5.5% 17 36 4,250 7,200 204 432 51,000 86,400 3,650 100.0% 89,350 1,776 1,072,200 SHOP MIX Mağazalar Total ORTALAMA KİRA GELİRİ / M2 / YEAR $294 5. PLAJ 91 Varsayımlar 9 2007 Yılında hizmete girmesi planlanmaktadır, 9 Turizm Tesisi devreye girene kadar giriş ücreti ve F&B satışları yoluyla gelir elde etmesi planlanmaktadır,, 9 İlk yıldaki doluluk oranı % 40 olarak belirlenmiştir, 9 İlk yıldaki kullanıcı kapasitesi 2,000 kişi olarak belirlenmiştir (5 m2/ kişi), 9 Yıllık çalışılan gün sayısı 120’dir, GİDERLER GELİRLER 2007 2008 2009 2010 TOPLAM $576,000 $960,000 $960,000 $1,152,000 $3,648,000 F&B GELİRLERİ $960,000 $1,200,000 $1,200,000 $1,440,000 $4,800,000 TOP. GELİRLER $1,536,000 $2,160,000 $2,160,000 $2,592,000 $8,448,000 GENEL GİDERLER $614,400 $864,000 $864,000 $1,036,800 $3,379,200 PAZARLAMA GİD. $153,600 $216,000 $216,000 $259,200 $844,800 SATIŞLARIN MALY. $288,000 $360,000 $360,000 $432,000 $1,440,000 $1,056,000 $1,440,000 $1,440,000 $1,728,000 $5,664,000 GİRİŞ GELİRLERİ TOP. GİDERLER FARK 480,000 720,000 720,000 864,000 92 93