istanbul ofis pazarı genel bakış
Transkript
istanbul ofis pazarı genel bakış
SON ÇEYREK 4 İSTANBUL OFİS PAZARI GENEL BAKIŞ 2014 N 32 www.propin.com.tr PROPIN, OFİS PAZARINDAKİ UZMANLIĞINDA 10. YILINI GERİDE BIRAKTI. 10 YILDIR İNANCINIZ VE DESTEĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜRLER. İşimizi özenle yapmaya devam ediyoruz. İşimizi özenle yapıyoruz. PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz. 04 ÖZET VE ÖNGÖRÜLER 06 EKONOMİK GÖRÜNÜM 09 BOŞLUK ORANLARI 12 KİRA ORTALAMALARI 16 STOK DEĞİŞİMLERİ 18 GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır. Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz, hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz. ÖZET VE ÖNGÖRÜLER İstanbul Ofis Pazarı’nın 2014 Dördüncü Çeyrek Dönem verileri aşağıda özetlenmektedir. Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,3’e geriledi. B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise %8,8 seviyesinde gerçekleşti. MİA’da ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 33 ABD Doları /m² /ay iken B sınıfı ofis binalarında 16,6 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,7 seviyesine düştü. A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 20,3 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15,2’e yükselirken, A sınıfı ofis binalarındaki genel kira ortalaması 22 ABD Doları /m² /ay tespit edildi. 2014 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge Levent oldu. Talep edilen en yüksek kiranın 54 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü. 4 www.propin.com.tr İstanbul Ofis Pazarı, 2014 yılında yapılan yerel ve Cumhurbaşkanlığı Seçimi’nin de etkisiyle dalgalı bir yıl geçirdi. 2014 birinci çeyrekte artmış olan ön kiralamalar ve satın almalarla 2013’teki dinamizmine benzer şekilde piyasa hareketliydi. Üçüncü çeyrekteki Cumhurbaşkanlığı Seçimi nedeniyle, pazarda kısa süreli durgunluk yaşandı. Piyasalardaki belirsizlik sebebiyle taşınma sürecini beklemeye alan birçok firma oldu. Yıl boyunca iki önemli seçim geçirilmiş olmasına rağmen, 2014 sonunda, gerçekleşen işlem hacminin 2013 yılı seviyesinden %10 oranında yükselmiş olduğu görüldü. MİA’da stoka eklenen yeni nesil ofis alanlarına talep yoğun oldu. Toplamda 196.000 m2‘lik işlem gerçekleşti. MİA’da gerçekleşen işlem büyüklüğü, İstanbul’daki toplam kapanan işlem hacminin yaklaşık %53’ü olduğu tespit edildi. 2014 birinci çeyrekte, inşaatları bitmek üzere olan ofis binalarında yapılan ön-kiralama ve satın almalar yıla hızlı giriş yapılmasını sağladı. Bu dönemde Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki toplam 60.023 m2 alanlı Torun Tower Binası’nın Denizbank tarafından kiralanması yılın en dikkat çekici işlemi oldu. 2014 son çeyreğine ise, uzun süredir yer arayan Turkcell’in yaptığı kiralama damgasını vurdu. Propin tarafından pazarlanan RönesansBiz Küçükyalı’daki 35.000 m2 ofisin kiralanması 2014 yılında Asya Yakası’nda gerçekleşen en büyük alanlı işlem oldu. 2014 yılında özellikle MİA’da stoka dahil olan yeni nesil ofis alanları, piyasada uzun süredir talep edilen büyük alanlı ofis ihtiyacını karşılamaya başladı. Yıl boyunca gerçekleşen satın alma ve kiralama işlemlerinin %45’inin büyüklüğü 10.000 m² ve üzerinde ofislerden oluşması, bu tespiti doğrulayan göstergelerden biridir. MİA’da 2014 yılında ofis stokunda belirgin artış oldu. Birinci çeyrekten sonra Levent’te, üçüncü çeyrekte ise Maslak ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki stoka eklenen ofis binaları nedeniyle boşluk oranı yükseldi. Buna rağmen yoğun talep sonucu gerçekleşen kiralamalar sonucunda, MİA’daki boşluk oranı belirgin artmadan, dengelendi. Levent’te A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, dördüncü çeyrekte de düşerek %9,5 oldu. Bu düşüşte, 2014’te stoka eklenmiş olan yeni nesil ofis binalarından Levent 199 ve River Plaza’da gerçekleşen kiralamalar etkili olmuştur. MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması son dört yılda %25 artış gösterirken, 2014 yılı boyunca yükseliş eğilimini sürdürdü. Bu yükselişle, dördüncü çeyrekte kira ortalaması 33 ABD Doları /m² /ay oldu. Kira ortalamasındaki yükselişin başlıca sebebi Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de stoka yeni eklenen ofis alanlarında talep edilen kira rakamının, bölge ortalamasının üzerinde olmasıdır. On iki ofis bölgesi dışında “Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri”nin de stoka girmesiyle birlikte İstanbul Ofis Pazarı, 2013 yılında 3,2 milyon m2’ye ulaştı. Özellikle MİA’daki ofis alanlarının stoka eklemesiyle 2014 sonunda İstanbul’daki ofis alanı toplamı 3,8 milyon m2 oldu. Önümüzdeki yıllarda bu yükselişin artacağı ve 2017 yılı sonunda 5,7 milyon m2 olacağını düşünüyoruz. 2018 yılı itibariyle pazara girecek yeni ofis alanlarının m2 büyüklüğünü şimdiden kesin olarak telaffuz edemiyoruz. Sadece Batı Ataşehir’de yer alan İstanbul Finans Merkezi [İFM]’nin 2018 ilk çeyrekte açılmasıyla birlikte stoka eklenecek yeni ofis alanı büyüklüğünün 600.000 m² olacağı beklenmektedir. Tüm hakları saklıdır. 5 EKONOMİK GÖRÜNÜM DÖVİZ KURLARI [2013 - 2014] 3,5 3 2,5 2 1,5 1 TRY/USD TRY/EUR Aralık’14 Kasım’14 Ekim’14 Eylül’14 Ağustos’14 Temmuz’14 Haziran’14 Mayıs’14 Nisan’14 Mart’14 Şubat’14 Ocak’14 Aralık’13 Kasım’13 Ekim’13 Eylül’13 Ağustos’13 Temmuz’13 Haziran’13 Mayıs’13 Nisan’13 Mart’13 Şubat’13 0 Ocak’13 0,5 EUR/USD GRAFİK NO.1 KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI ENFLASYON ORANLARI Türkiye ekonomisi 2014 son çeyrek dönemini petrol fiyatlarındaki gerilemenin yarattığı pozitif etkiyle tamamladı. Buna rağmen, Kasım 2014 itibariyle reel kesim beklentileri ve tüketici güveni son dört yılın dip seviyelerine düştü. Bu dönemde Merkez Bankası’nın sıkı para politikası ve reel kesim beklentileriyle, tüketici güveninde gerileme söz konusudur. Genel seçimlere kadar iktisadi aktörlerde bekle-gör eğilimi sürecektir. Yeni yılın ilk aylarının siyaset, küresel ekonomi ve dış politikadaki gelişmelere bağlı olarak durağan geçmesi beklenmektedir. 2014 Aralık ayında beklentilerden daha olumlu bir görünüm sergileyen TÜFE’de yıllık enflasyon %8,17 olarak gerçekleşti. Bu değer, son on ayın en düşük seviyesidir. Kasım ayının ardından Aralık’ta da aylık bazda Yi-ÜFE’de düşme gözlenmiştir. Yi-ÜFE’de yıllık enflasyonuysa %6,36 ile 2014 yılının en düşük seviyesine gerilemiştir. 2014’ün ilk yarısında %3,3 oranında büyüyen ekonomide, büyüme temposu %3 seviyesinde sürdü. Yatırımlardaki gerilemeyle birlikte, tüketim harcamalarındaki durağanlık yılın ikinci yarısında da devam etti. Net ihracatın büyümeye katkısının azaldığı gözlendi. Büyümede % 3 temposunun yeni yılın ilk aylarında da süreceği öngörülmektedir. Türkiye için mali piyasalarda görülen pozitif ayrışma henüz büyüme tarafında hissedilmemektedir. POLİTİKA FAİZİ Para Politikası Kurulu, 28 Ocak 2014’te gerçekleştirdiği ara toplantıda politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını %4,5’ten %10’a yükseltmişti. Sonraki dönemlerde değişiklik olmazken, Mayıs ayında 50 baz puanlık indirime gitti. Kurul, Haziran ayında 75 baz puanlık indirimle %9,5’ten %8,75’e düşürdü. Kurul, Temmuz’da ise 50 baz puanlık düşüşle %8,25’e indirdi. Bu indirimden sonra yıl sonuna kadar değişiklik olmadı. FED’in faiz artış süreci yaklaşırken, Türk Lirası değer kaybı baskısı yaşamaktadır. Öte yandan, Türk Lirası petrol fiyatlarındaki gerilemeyle oluşan pozitif ve sıcak para girişiyle de değer kazanma baskısı yaşamaktadır. ayrışma Türk Lirası’nda değer kazanma baskısı kısa vadede daha baskın olacaktır. EKONOMİK GÖSTERGELER GSYİH (%) GSYİH (Kişi Başı) Nüfus (Milyon) BIST-100 İndeksi İşsizlik (%) 6 OCAK ‘14 MART ‘14 NİSAN ‘14 - - - - - - 76,5 - - 78.208 67.801 61.858 2012 2013 2,2 3,6 - 10.459 10,807 75,6 ŞUBAT ‘14 MAYIS ‘14 HAZİRAN ‘14 TEMMUZ ‘14 AĞUSTOS '14 EYLÜL ‘14 EKİM ‘14 KASIM ‘14 ARALIK '14 - - - - - - - 3,3* - - - - - - - - 10,537* - - - - - - - - - 77,7 62.553 69.736 73.872 79.290 78.489 82.157 80.313 74.938 80.580 86.169 85.721 9,2 9,7 10,3 10,2 9,7 9 8,8 9,1 9,8 10,1 10,5 10,4 - - Döviz Kuru (TRY/ USD) 1,79 2,13 2,27 2,22 2,16 2,12 2,10 2,13 2,14 2,16 2,28 2,21 2,21 2,34 Döviz Kuru (TRY/ EUR) 2,3 2,94 3,08 3,05 2,98 2,03 2,85 2,90 2,86 2,85 2,88 2,77 2,76 2,83 Politika Faizi(%) (Haftalık Repo) 5,50 4,50 10,00 10,00 10,00 10,00 9,50 8,75 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Enflasyon (%) (Yıl Sonu) 6,2 7,4 7,75 7,89 8,39 9,38 9,66 9,16 9,32 9,54 8,86 8,96 9,15 8,17 UDY (Milyon USD) 12.387 10.200 6.866** - - UDY Artış Oranı (%) -21,30 -17,70 -8,91 - - * Ekonomi Bakanlığı Tahmini ** Ocak-Ekim 2014 Verisi www.propin.com.tr TABLO NO.1 KAYNAK: TUİK, Ekonomi Bakanlığı İSTANBUL OFİS PAZARI TERİMLER Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir: KİRALIK Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır. Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır. Devam Eden Projeler: Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı. Gerçekleşen İşlem: Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön-kiralaması; satışı veya önsatışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez. Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir. KİRALIK Levent No.1 ŞEKER KULE • Büyükdere Caddesi ve metroya yürüme mesafesinde • 15 ofis katı, 25.000 m² toplam ofis alanı • 500 m² - 1.950 m² kat alanları • Tamamlanma tarihi 2015 1. Çeyrek • Kullanıcılar: Şekerbank, Şeker Bilişim No.2 BÜYÜKHANLI PLAZA • İstanbul Finans Merkezi [İFM]’ne yakın, E5 ve TEM yollarının kesiştiği noktada A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır. B Sınıfı Ofis Binaları: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır. Ataşehir • 17.000 m² toplam ofis alanı • 1.200 m² kat alanı • Kozyatağı Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde • Kullanıcılar: Peugeot, Herbalife Sırma, Danone, Schneider Electric Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar. Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır. Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir. Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği: Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır. Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir. Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır. Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür. Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır. Tamamlanma Tarihi: Bir bina inşaatının bittiği tarihtir. Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır. Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır. Tüm hakları saklıdır. 7 İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar. İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur. İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır. Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır. Sarıyer AVRUPA YAKASI Şişli Ayazağa AYAZAĞA 3 MASLAK G.O.Paşa Esenler 15 ÇELİKTEPE ÇAĞLAYAN ETİLER LEVENT 2 BEBEK 1 M.KÖY Z.KUYU OKMEYDANIE.TEPE 4 7 Bayrampaşa Eyüp G.TEPE 5 Şişli 16 6 TAKSİM Beşiktaş Eminönü Güngören Bahçelievler KAVACIK Elmalı Barajı ARNAVUTKÖY ORTAKÖY BALMUMCU B KÖ OĞ PR AZ ÜS İÇİ Ü Beyoğlu 8 Küçükçekmece Gölü 11 FSM KÖPRÜSÜ Kağıthane K.çekmece ASYA YAKASI Beykoz Eyüp Alibeyköy Barajı Bağcılar 3. KÖPR Ü PROJ ESİ Üsküdar BEYLERBEYİ 12 10 ALTUNİZADE ACIBADEM Ömerli Barajı Ümraniye ÇAMLICA Fatih Z.burnu ATATÜRK Bakırköy HAVAALANI 14 Kadıköy KOZYATAĞI Ataşehir 9 Maltepe LEJAND E-5 Çevreyolu E-80 Çevreyolu Otoyol Projesi Bağlantı Yolları İlçe Sınırları Kavşaklar Havalimanı Liman 8 www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ Sultanbeyli BÖLGE KATEGORİLERİ 1 2 3 4 5 LEVENT ETİLER MASLAK Z.KUYU - E.TEPE - G.TEPE BEŞİKTAŞ - BALMUMCU MERKEZİ İŞ ALANI 6 7 8 TAKSİM - NİŞANTAŞI ŞİŞLİ - FULYA - OTİM HAVAALANI MİA DIŞI/ AVRUPA 9 10 11 12 KOZYATAĞI ALTUNİZADE KAVACIK ÜMRANİYE MİA DIŞI/ ASYA 13 14 15 16 KARTAL - MALTEPE ATAŞEHİR KAĞITHANE BOMONTİ - PİYALEPAŞA GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER 13 Kartal Pendik SABİHA GÖKÇEN HAVAALANI Tuzla © 2014 PROPIN Propin Investment Consultancy İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI Ataşehir SATTIK ! No.3 RÖNESANS TOWER 2014 Dördüncü Çeyrek %50 • 43.000 m² toplam ofis alanı • Adalar manzaralı 1.400 m² büyüklükte geniş ofis katları %30 • 250 m²’den başlayan ofis alanları %10 • 4 m brüt tavan yüksekliği • Kullanıcılar: Rönesans Holding, Daikin, Allianz 8,4 8,8 12,7 %20 15,2 20,6 22,3 %40 • Tamamlanma tarihi 2014 4. Çeyrek %0 MİA A Sınıfı MİA MİA Dışı - Asya MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı - Avrupa MİA Dışı - Asya B Sınıfı MİA MİA Dışı - Avrupa Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr MİA Dışı - Asya GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN İstanbul Ofis Pazarı, 2014 dördüncü çeyrek dönemindeki ‘Bölge Kategorileri’ne göre Boşluk Oranları Grafik 2’de verilmiştir. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,7; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %20,6 olarak görüldü. MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,3; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,8 seviyesinde oldu. MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,4 seviyesinde oldu. BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI 2014 Dördüncü Çeyrek 15,6 6,8 9,0 8,5 12,8 6,2 10,9 27,1 13,5 11,0 9,0 14,6 1,9 4,6 9,5 11,8 22,6 19,6 11,8 %10 9,5 %20 14,2 %30 27,1 %40 19,9 37,1 %50 %0 Levent Etiler Maslak A Sınıfı Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe MİA Beşiktaş Balmumcu MİA Dışı - Avrupa Taksim Nişantaşı MİA Dışı - Asya Şişli Fulya Otim B Sınıfı MİA Havaalanı MİA Dışı - Avrupa Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye MİA Dışı - Asya GRAFİK NO.3 KAYNAK: PROPIN İstanbul’daki on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki ortalama boşluk oranları Grafik 3’te gösterilmiştir [1]. Levent’te A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, dördüncü çeyrekte düşerek %9,5 oldu. Bu düşüşte, 2014’te stoka eklenmiş olan yeni nesil ofis binalardan Levent 199 ve River Plaza’da gerçekleşen kiralamalar etkilidir. Maslak’ta 2014 üçüncü çeyrekte stok artışıyla yükselen boşluk oranı, gerçekleşen kiralamalar nedeniyle dördüncü çeyrekte düşmeye başladı. A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %22,6 olduğu görüldü. Etiler’de Le Meridien Binası’ndaki kiralamalar sonucunda boşluk oranı %11,8’e geriledi. [1] Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de, Denizbank Genel Müdürlüğü 2014 dördüncü çeyrekte Torun Tower Binası’na taşındı. Bankanın üçüncü çeyrekte kullandıkları diğer ofis alanlarını boşaltmasından dolayı boşluk oranı %37,1’e yükseldi. Altunizade’de boşalan ofis alanlarının sonucunda boşluk oranı, üçüncü çeyreğe göre yükselerek %12,8 oldu. Kavacık’ta gerçekleşen kiralamalar sonucunda boşluk oranında azalma görüldü. 2014 dördüncü çeyrek için A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,5 tespit edildi. Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %24,4 seviyesine gerilemektedir. Tüm hakları saklıdır. 9 İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ KİRALADIK ! Küçükyalı 2014 Son Dört Çeyrek RÖNESANSBİZ KÜÇÜKYALI %35 • 47.000 m² ofis alanı %30 • E-5’le doğrudan bağlantı, metroya 700 m mesafede %25 %20 %15 %10 No.5 22,8 15,2 15,1 14,6 23,0 14,5 13,7 13,4 13,5 ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç 22,3 • Modern mimari ve çevreye duyarlı tasarım 15,2 • Adalar manzaralı 1.700 m² geniş ofis katları 12,7 • Kullanıcılar: Bosch Gmbh Turkcell %5 %0 ‘14 1.Ç MİA (Büyükdere Aksı) MİA Dışı - Asya • Tamamlanma tarihi 2014 4. Çeyrek ‘14 4.Ç Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.4 KAYNAK: PROPIN ‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk oranlarının 2014 dört çeyrek dönem içindeki değişimi Grafik 4’tedir. MİA’da 2014 yılında ofis stokunda belirgin artış oldu. Birinci çeyrekten sonra Levent’te, üçüncü çeyrekte Maslak ve ZincirlikuyuEsentepe-Gayrettepe’de stoka eklenen ofis binaları nedeniyle boşluk oranı yükseldi. Bölgedeki yeni nesil ofis binalarında gerçekleşen kiralamalar sonucunda, boşluk oranı aşırı artmadan dengelendi. B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ 2014 Son Dört Çeyrek %35 %30 26,6 MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2014 yılında genel olarak düşüş eğilimi gösterdi. Üçüncü çeyrekte hafif yükselme görülse de, dördüncü çeyrekte düştü. %25 %15 MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2014 ilk üç çeyrek boyunca düşüş eğilimindeydi. Dördüncü çeyrekte boşluk oranı göreceli yükseldi. KİRALIK Maslak No.4 AKSOY PLAZA • 13.800 m² toplam ofis alanı • 1.680 - 1.740 - 1.930 m² kat alanları • Yatay ofis konsepti ve %90 kat alanı verimliliği 21,1 21,8 11,2 10,5 20,6 %20 11,4 %10 %5 8,8 6,9 8,4 8,5 6,4 %0 ‘14 1.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç MİA Dışı - Asya ‘14 4.Ç MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.5 KAYNAK: PROPIN Grafik 5’te B sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk oranlarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre 2014 dört çeyrek dönemindeki değişimi verilmiştir. MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, 2014 dört çeyrek boyunca inişli-çıkışlı bir seyir izledi. Dördüncü çeyrekte ZincirlikuyuEsentepe-Gayrettepe’deki B sınıfı ofis binalarından taşınan kullanıcılar sonucunda, boşluk oranı %8,8’e yükseldi. • Her katta balkon alanları • Metro istasyonuna yürüme mesafesinde • Kullanıcılar: Turcas Petrol, Aksoy Holding Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr 10 www.propin.com.tr MİA Dışı-Avrupa B sınıfı binaların boşluk oranı, ikinci çeyrekte düştü ve sonraki iki çeyrek boyunca sabit seyretti. MİA Dışı-Asya’da ilk üç çeyrekte durağan seyir izleyen B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, dördüncü çeyrekte düştü. Kavacık ve Ümraniye’deki yapılan kiralamalar sonucunda, boşluk oranı %8,4’e geriledi. İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ SATILIK-KİRALIK Kağıthane No.6 2008 - 2014 Son Yedi Yıl PREMIER KAMPÜS OFİS %50 • TEM Otoyolu, E-5 bağlantı yolları, metro ve tünele yakınlığıyla stratejik konumda %40 • 42.200 m² toplam ofis alanı %30 • 4.500 m² toplam mağaza alanı 28,2 23,7 %20 17,9 14,6 %10 9,7 %0 21,9 16,3 11,0 • 40 - 300 m² küçük ofis üniteleri 800 - 1.000 m² orta büyüklükte ofisler 10.000 m² kendi lobisine sahip özel girişli ofisler 22,7 19,9 19,3 14,1 14,5 12,2 11,8 19,3 18,1 17,1 15.9 13,6 14,7 11,7 11,1 11,4 9,3 10,9 14,6 15,1 10,6 12,6 16,4 16,2 12,3 11,2 8,9 9,3 ‘12 1.Y ‘12 2.Y ‘13 1.Y 19,0 14,8 14,4 14,0 13,2 • Tamamlanma tarihi 2015 4. Çeyrek 4,8 ‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y ‘10 2.Y ‘11 1.Y MİA (Büyükdere Aksı) ‘11 2.Y MİA Dışı - Asya ‘13 2.Y ‘14 1.Y ‘14 2.Y Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.6 KAYNAK: PROPIN Propin verileriyle hazırlanan, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının, ‘Bölge Kategorileri’ne göre 2008-2014 yılları arasındaki B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ 2008 - 2014 Son Yedi Yıl değişimi Grafik 6’da gösterilmiştir. %50 MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2008 birinci yarısında %40 %4,8 gözlendi. Bu dönemden sonra büyüyen stok sebebiyle boşluk oranı hızla arttı. 2008 ikinci yarı-2013 birinci yarı arasındaki dönemde boşluk oranı %9-%12 arasında değişti. Bu boşluk oranı aralığı, 2013 %30 32,2 29,2 %22,7’ye ulaştı. MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son iki yıllık dönemde iki katına çıkması çarpıcı bir tespit oldu. 31,3 33,6 32,2 30,9 29,1 26,5 22,9 %20 17,2 ikinci yarıdan itibaren stoka eklenen yeni nesil ofis binalarıyla birlikte belirgin olarak yükselmeye başladı ve 2014’ün sonunda boşluk oranı 29,5 %10 %0 5,2 16,8 16,1 15,0 14,9 19,0 12,9 7,5 ‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y MİA (Büyükdere Aksı) 24,7 26,6 28,1 23,8 21,2 16.2 10,9 15,4 7,4 ‘10 2.Y ‘11 1.Y 17,3 11,4 6,6 6,4 ‘11 2.Y ‘12 1.Y MİA Dışı - Asya 8,8 9,1 7,7 6,8 ‘12 2.Y ‘13 1.Y 11,0 11,3 7,7 7,7 ‘13 2.Y ‘14 1.Y 9,4 7,6 ‘14 2.Y MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.7 KAYNAK: PROPIN MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2008 birinci yarıdan, 2011 birinci yarıya kadar olan dönemde istikrarlı düşüş gösterdi. Özellikle Havaalanı Bölgesi’ndeki büyük alanlı ofislerin kiralanması sonucunda, 2011 ikinci yarıda boşluk oranı keskin bir şekilde düştü. Stok artışıyla birlikte MİA Dışı-Avrupa’daki boşluk oranı son üç yılda inişli-çıkışlı bir dönem geçirdi. Son yedi yıllık dönemde, MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı dalgalı bir seyir izledi. Stok artışının yanı sıra, bölgeye olan talep bu seyrin sebebidir. 2013 yılıyla birlikte MİA Dışı-Asya’daki ofis alanlarına talep arttı. 2014 yılında boşluk oranı %14 seviyesine düştü. Grafik 7’de 2008-2014 yılları arasında B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre değişimi yer almaktadır. MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2009 yılındaki belirgin yükselişinin ardından düşmeye başladı. 2012 birinci yarısında %6,4‘e düşen boşluk oranı, ikinci yarıda %7,7’ye yükseldi. Bundan sonraki dönemde durağan kaldı. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2010-2012 arasında düştü. 2013 yılında %28,1’i gören boşluk oranı, 2014 ikinci yarıda %21,2’ye geriledi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı A sınıfı boşluk oranına benzer şekilde dalgalı seyretti. 2011 ikinci yarıdan sonra keskin düşüş görüldü. Tüm hakları saklıdır. 11 İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN “EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI 2014 Son Dört Çeyrek 70$ 48 50 45 Kavacık 31 31 31 30 28 28 27 Altunizade 25 31 31 28 28 Kozyatağı 18 20 23 23 25 26 30 30 30 33 30$ 35 33 31 40 41 41 45 38 35 40 35 35 40$ 40 38 38 44 44 40 45 45 45 50$ 49 54 60$ 20$ 10$ 0$ m²/ay Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe 14-1Ç Beşiktaş Balmumcu 14-2Ç 14-3Ç Taksim Nişantaşı MİA 14-4Ç Şişli Fulya Otim MİA Dışı - Asya 14-4Ç Havaalanı Ümraniye MİA Dışı - Avrupa 14-4Ç GRAFİK NO.8 KAYNAK: PROPIN İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın 2014 dört çeyrek dönemdeki karşılaştırılması Grafik 8’de gösterilmiştir [2]. 2014 dördüncü çeyrek dönemde MİA’da yer alan Levent, en yüksek kiranın talep edildiği bölge oldu. Levent’te talep edilen kira bedeli üçüncü çeyreğe göre artarak 54 ABD Doları /m² /ay’a ulaştı. MİA’da ayrıca Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de talep edilen en yüksek kira rakamının 45 ABD Doları /m² /ay’a yükseldiği gözlendi. MİA Dışı-Avrupa’da olan Taksim-Nişantaşı’nda 50 ABD Doları /m² /ay ve Şişli-Fulya-Otim’de 48 ABD Doları /m² /ay kira talep edilmesi dikkat çekti. MİA Dışı-Asya’da en yüksek kira talebi 31 ABD Doları /m² /ay’la Ümraniye’de tespit edildi. Kavacık dışında MİA Dışı-Asya’daki diğer bölgeler üçüncü çeyrekteki kira seviyesini korudu. [2] Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 13. sayfada yer almaktadır. KİRALIK Maslak No.7 No.8 GROUPAMA PLAZA • 16 katta, toplam 16.155 m² ofis alanı • 16.980 m² toplam ofis alanı • Metroya 10 dakika yürüme mesafesinde • Tamamlanma tarihi 2015 1. Çeyrek Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr www.propin.com.tr Maslak KIM III MASLAK • 960 m²’lik ofis katları 12 KİRALIK • 635 m² kat alanı • Kullanıma hazır, dekorasyonlu • Yemekhane ve servis imkanı • Metroya yürüme mesafesinde • Kullanıcılar: Groupama Sigorta, Boğaziçi Bilgisayar, Huawei Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI Levent KİRALIK 2014 Dördüncü Çeyrek APA NEF 50$ • Finans ve iş dünyasının merkezinde 33,0 40$ • 12.100 m² toplam ofis alanı 22,0 • 730 m²’lik ofis katları • Büyükdere Caddesi üstünde ve metroya 1 dakika yürüme mesafesinde 14,4 20$ 13,6 16,6 20,3 30$ 10$ • Esnek metrekarelerde ofis kiralama imkanı 0$ MİA m²/ay A Sınıfı No.9 MİA MİA Dışı - Asya MİA Dışı - Avrupa MİA Dışı - Avrupa MİA Dışı - Asya B Sınıfı MİA MİA Dışı - Avrupa Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr MİA Dışı - Asya GRAFİK NO.9 KAYNAK: PROPIN İstanbul Ofis Pazarı 2014 yılı dördüncü çeyrek dönemi ‘Bölge Kategorileri’ne göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 20,3 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 13,6 ABD Doları /m² /ay olduğu tespit edildi. MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2014 yılı dördüncü çeyrek dönemde 33 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında ise 16,6 ABD Doları /m² /ay’dır. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki ortalama kira rakamının 22 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 14,4 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi. BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI 2014 Dördüncü Çeyrek 22,9 8,7 11,2 16,7 22,0 16,1 11,0 15,7 24,3 27,0 13,8 19,7 15,1 10$ 17,1 39,7 30,6 32,1 32,9 28,8 16,6 20$ 17,7 30$ 23,2 33,0 40$ 38,5 50$ 0$ m²/ay Levent Etiler Maslak A Sınıfı Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe MİA Beşiktaş Balmumcu MİA Dışı - Avrupa Taksim Nişantaşı MİA Dışı - Asya Şişli Fulya Otim B Sınıfı MİA Havaalanı MİA Dışı - Avrupa Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye MİA Dışı - Asya GRAFİK NO.10 KAYNAK: PROPIN İstanbul’un on iki bölgesi için A ve B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları Grafik 10’da gösterilmiştir [3]. Levent’teki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2014 üçüncü çeyrekteki seviyesini koruyarak dördüncü çeyrekte 38,5 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA’da Etiler ve Maslak’taki kira ortalamaları, pazarda talep edilen kiralarda değişiklik olmamasından dolayı 2014 üçüncü çeyrekteki değerde sabit kaldı. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de stoka yeni eklenen ofis alanlarında talep edilen kira rakamı, bölge ortalamasının üzerinde oldu. [3] Bu sebeple, kira ortalaması 32,9 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. Beşiktaş- Balmumcu’da pazara yeniden giren ofis alanlarına düşük kira talep edildiği için, kira ortalaması 32,1 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Altunizade’de taşınmış olan kullanıcıların ofis alanları için talep edilen kira rakamlarının, bölge ortalamasının altında olduğu gözlendi. Bu sebeple dördüncü çeyrekte Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 22 ABD Doları/m² /ay’a düştü. Kavacık’ta mal sahipleri tarafından yapılan kira düzenlemeleri sonucunda kira ortalaması 16,7 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır. Tüm hakları saklıdır. 13 İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ KİRALIK-SATILIK 2014 Son Dört Çeyrek 35$ 30$ 31,0 25$ 20$ 20,4 19,9 32,0 21,3 19,2 15$ Kağıthane No.11 BAB PLAZA • 6.900 m² toplam ofis alanı 33,0 32,7 • Tek ya da çoklu kullanıcıya uygun 22,0 21,4 • 815 m² - 970 m² kat alanları 20,3 19,0 • Cendere Caddesi’nde yüksek görünürlük 10$ 5$ • Güçlü ulaşım bağlantıları 0$ m²/ay ‘14 1.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç MİA Dışı - Asya • Tamamlanma tarihi 2015 2. Çeyrek ‘14 4.Ç MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.11 KAYNAK: PROPIN İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre 2014 dört çeyrek dönemindeki değişimi Grafik 11’dedir. MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarının kira ortalamaları 2014 yılı boyunca yükseliş eğilimini sürdürdü. Bu yükselişle, dördüncü çeyrekte kira ortalaması 33 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA Dışı-Avrupa’da ufak oranlarda düşüş eğilimi gösteren A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, dördüncü çeyrekte arttı. MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması 2014 üçüncü çeyrekte ikinci çeyrekteki değerini korudu, dördüncü çeyrekte ise arttı. Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ 2014 Son Dört Çeyrek 35$ 30$ 25$ 20$ KİRALIK Ümraniye No.10 16,2 15$ 10$ BENGİ İŞ MERKEZİ • TEM Otoyolu ve E-5 Karayolu’na yakın mesafede • 9.200 m² ofis alanı • Tek kullanıcı için müstakil bina • Kat alanı 780 m² • Planlanan Ümraniye Çakmak Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde • Tamamlanma tarihi 2015 1. Çeyrek Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr 14 www.propin.com.tr 13,7 13,2 17,0 15,3 13,6 16,9 16,6 14,4 15,6 13,6 13,2 5$ 0$ m²/ay ‘14 1.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç MİA Dışı - Asya ‘14 4.Ç MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.12 KAYNAK: PROPIN ‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının 2014 dört çeyrek dönem içindeki değişimi Grafik 12’de gösterilmiştir. MİA’daki B sınıfı ofis kira ortalamasında ikinci çeyrekten sonra herhangi bir değişiklik olmaması nedeniyle sabit seyir gösterdi. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasında 2014 yılında belirgin değişiklikler gözlenmedi. 2014 ilk üç çeyreğinde yükseliş eğiliminde olan MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması dördüncü çeyrekte 14,4 ABD Doları /m² /ay’a düştü. İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ KİRALIK Zincirlikuyu 2008-2014 Son Yedi Yıl ISTANBLOOM 50$ • 3 ofis katı, toplam 9.354 m2 ofis alanı 40$ 30$ 20$ 10$ No.12 29,1 19,0 14,1 31,6 20,1 17,4 27,7 27,5 28,4 18,8 19,8 19,4 18,8 17,7 17,9 18,2 18,6 27,3 26,5 26,2 18,6 19,2 17,8 17,7 30,7 30,7 31,5 20,4 20,2 21,0 20,9 16,8 18,2 19,9 19,6 30,1 29,4 19,3 17,2 • Kat kat ya da tamamını kiralamaya uygun 32,9 21,7 • 1.944 m2, 2.797 m2, 4.613 m2 kat büyüklükleri 19,7 • Yüksek otopark kapasitesi 0$ m²/ay‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y ‘10 2.Y ‘11 1.Y MİA (Büyükdere Aksı) ‘11 2.Y ‘12 1.Y ‘12 2.Y ‘13 1.Y MİA Dışı - Asya ‘13 2.Y ‘14 1.Y • Katlarda iç bahçe ve teras ‘14 2.Y MİA Dışı - Avrupa • Metro istasyonuna yürüme mesafesinde GRAFİK NO.13 KAYNAK: PROPIN Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre 2008-2014 yılları arasındaki değişimi Grafik 13’te verilmiştir. MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2008’de yükseldi. 2009 birinci yarısında ekonomik krizin etkisiyle düşmeye başlayan kira ortalamalası, 2010 birinci yarısında 26,2 ABD Doları /m2 /ay değeriyle son yedi yılın en düşük seviyesini gördü. 2010 ikinci yarısından itibaren yükselişe geçen MİA’daki kira ortalaması 2014 ikinci yarısı sonunda 32,9 ABD Doları /m2 /ay’a B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ 2008-2014 Son Yedi Yıl 25$ 20$ 15$ 15,3 15,5 12,5 12,2 12,2 9,2 9,4 11,0 10$ 8,9 14,8 15.5 10,1 16,6 14,4 11,9 9,3 15,8 17,0 14,8 15,0 13,2 13,6 13,1 12,8 9,5 9,7 10,3 10,7 13,8 18,1 17,0 14,2 14,1 12,7 12,2 16,6 16,8 14,5 13,4 15,0 13,4 10,3 5$ yükseldi. Özellikle 2014 yılında inşaatı tamamlanarak stoka katılan yüksek kiralı yeni nesil A sınıfı ofis alanları bu yükselişin sebebidir. Grafikte de yer aldığı üzere, MİA’daki kira ortalaması son dört yılda yaklaşık %25 artış göstermiştir. 0$ ‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y m²/ay MİA (Büyükdere Aksı) ‘10 2.Y ‘11 1.Y ‘11 2.Y ‘12 1.Y MİA Dışı - Asya ‘12 2.Y ‘13 1.Y ‘13 2.Y ‘14 1.Y ‘14 2.Y MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.14 KAYNAK: PROPIN ‘Bölge Kategorileri’ne göre 2008-2014 yılları arasındaki B sınıfı ofis MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2008 binalarındaki kira ortalama değişimi Grafik 14’te yer almaktadır. ikinci yarısında hızlı yükseliş gösterdi. Bu dönemden sonra, 2011 MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, yedi yıllık dönemde yılının sonuna kadar sabit seyir izledi. MİA Dışı-Avrupa’daki kira iniş-çıkışlı bir eğilim gösterdi. 2013 ikinci yarısında en yüksek değeri ortalaması, 2011-2013 yılları arasında dalgalı bir dönem geçirdi. 2014 olan 18,1 ABD Doları /m2 /ay’a ulaştı. yılında A sınıfı kira ortalamasında değişiklik olmadı. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının, 2008 yılından 2012 ikinci yarısına kadar sabit kaldı. 2013 birinci yarıda ise MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son yedi yükseldiği görüldü. yıllık dönemde, 19-22 ABD Doları /m2 /ay arasında dalgalı bir seyir MİA Dışı-Asya’da ise kira ortalamasının yıllar boyunca hafif artışlarla izledi. 2013 ilk yarısından itibaren kademeli olarak artış gösterdi. olan yükselişi sürdü. Tüm hakları saklıdır. 15 İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI A SINIFI BİNALARDA BÖLGELERE GÖRE KARŞILAŞTIRMALI STOKLAR 2014 Dördüncü Çeyrek İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI 2014 dördüncü çeyrek dönemine ait A sınıfı ofis binalarını içeren İstanbul Ofis Pazarı’ndaki mevcut on iki bölge ve gelişmekte olan dört ofis bölgesini içeren stok bilgileri Grafik 15 ve Grafik 16’da verilmiştir. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri MİA Dışı Asya MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu]; Üçüncü çeyrekte stoka eklenen yeni ofis binalarıyla stok payını yükseltmeye başlayan MİA’da, dördüncü çeyrek dönemde Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de stok artışı oldu. Böylece, MİA’nın stok payı 2014 yılında %41 oldu. MİA %9 %32 %41 MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; MİA ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stok artışının aksine, MİA DışıAvrupa’nın toplam stok içindeki payı düştü. 2014 dördüncü çeyrekte Taksim-Nişantaşı’nda bulunan Odakule Binası ofis kullanımından çıkarak, otel fonksiyonuna dönüşeceğinden, bölge stokundan çıkarıldı. MİA Dışı Avrupa %18 GRAFİK NO.15 KAYNAK: PROPIN MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; 2014 dördüncü çeyrek dönemde önceki çeyreklerdeki gibi ofis alanlarında artış görülmedi. Stok payını yükselten bölgelerin aksine, MİA Dışı-Asya’nın payı, üçüncü çeyreğe göre düştü; toplam stokun %32’ini oluşturdu. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]; özellikle Kartal’da stoka eklenen yeni ofis binalarıyla toplam stok içindeki payı %9’a yükseldi. Önümüzdeki dönemde bu artışın devam edeceği beklenmektedir. A SINIFI TOPLAM OFİS STOK (m2) 0 Levent m² Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe MİA Taksim Nişantaşı Şişli Fulya Otim MİA Dışı - Avrupa Havaalanı %15,6 %12,8 %13,5 Beşiktaş Balmumcu Kozyatağı Altunizade %8,5 100.000 %9 %11,8 200.000 %14,6 2 %27,1 1 300.000 %19,9 400.000 %37,1 500.000 * Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir. %22,6 %9,5 600.000 3 Kavacık Ümraniye MİA Dışı - Asya GRAFİK NO.16 KAYNAK: PROPIN KİRALIK Kavacık No.13 NACAR PLAZA POLARİS PLAZA • İskanlı • 3.000 m2 boş ofis alanı • 4.700 m2 ofis alanı • 1.000 m² kat alanlı 3 ardışık kat • Dekorasyonlu • 2 bağımsız giriş • 300 m2 kat alanı • Her 100 m2’ye 1 araç ücretsiz Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr 16 www.propin.com.tr KİRALIK-SATILIK Maslak No.14 • Metroya 10 dakika yürüme mesafesinde Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr A SINIFI OFİS STOKUNDA PLANLANAN BÜYÜME A SINIFI BİNALARDA YILLARA GÖRE TOPLAM STOK ARTIŞI İSTANBUL TOPLAM OFİS STOKUNUN YILLARA GÖRE DAĞILIMI 2012-2017 Grafik 17’de, İstanbul Ofis Pazarı’nın 2012-2017 yılları arasındaki stok bilgileri verilmiştir. 2012-2014 yıllarında stoka eklenen ofis 5.700.000 alanlarına ek olarak, lansmanı yapılan ve 2015-2017 yıllarında stoka ekleneceği öngörülen projeler değerlendirilmiştir. 5.500.000 6.000.000 5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.800.000 3.000.000 2.000.000 3.200.000 2.700.000 1.000.000 0 m² 2012 2013 2014 2015 2016 2017 GRAFİK NO.17 KAYNAK: PROPIN On iki ofis bölgesinin dışında Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin de stoka girmesi ile birlikte İstanbul Ofis Pazarı, 2013 yılında 3,2 milyon m2’ye ulaştı. Özellikle MİA’daki ofis alanlarının stoka eklemesiyle 2014 sonunda İstanbul’daki ofis alanı toplamı 3,8 milyon m2 oldu. Önümüzdeki yıllarda bu yükselişin artması ve 2017 yılı sonunda 5,7 milyon m2 olması beklenmektedir. 2018 yılı itibariyle pazara girecek yeni ofis alanlarının m2 büyüklüğünü şimdiden kesin olarak telaffuz edemiyoruz. Sadece Batı Ataşehir’de yer alan İstanbul Finans Merkezi [İFM]’nin 2018 ilk çeyrekte açılmasıyla birlikte stoka eklenecek yeni ofis alanı büyüklüğünün 600.000 m² olacağı beklenmektedir. A SINIFI BİNALARDA BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE YILLIK STOK ARTIŞI 2017 YILI BEKLENEN İSTANBUL TOPLAM OFİS STOK DAĞILIMI 2017 YILI BEKLENEN İSTANBUL TOPLAM OFİS STOK DAĞILIMI 2.500.000 MİA Dışı Asya 2.000.000 %28 Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri %20 MİA %35 1.500.000 1.000.000 500.000 MİA Dışı Avrupa 0 m² 2013 MİA (Büyükdere Aksı) 2014 MİA Dışı - Asya 2015 MİA Dışı - Avrupa 2016 2017 %16 Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri GRAFİK NO.18 KAYNAK: PROPIN GRAFİK NO.19 KAYNAK: PROPIN İstanbul Ofis Pazarı’nda inşaatı devam eden ve lansmanı yapılmış olan projeler incelendiğinde MİA’daki ofis gelişiminin geçtiğimiz dönemlerde olduğu gibi devam edeceğinden söz etmek mümkündür. Özellikle Levent ve Maslak’ta ofis alanlarının artmasıyla birlikte toplam stok içindeki payın 2017 sonunda %35 olacağını düşünüyoruz. inşaatlarının hızlandığı gözlendi. Bu hızlanmada, 2018 yılında bölgede faaliyete geçecek olan İstanbul Finans Merkezi [İFM] etkili olmaktadır. Devam eden ofis inşaatları tamamlandığında 2017 yılı sonuna kadar yaklaşık 110.000 m² alanın Batı Ataşehir ofis stokuna eklenmesi beklenmektedir. MİA Dışı-Avrupa’da planlanan yatırımların az olması nedeniyle bölgenin payının %16’ya gerileceği beklenmektedir. İstanbul’da devam eden projeler değerlendirildiğinde; Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin 2014 yılı sonunda %9 olan stok payının, 2017 yılı sonunda %20’ye yükselmesini öngörüyoruz. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nden biri olan Batı Ataşehir’de ofis Kartal’da E-5 Yolu boyunca sanayi alanlarının taşınmasıyla ortaya çıkan arsa stokunda ofis alanlarının gelişimi arttı. Bu artışta, 2012’de hizmete giren metronun bölgeye erişimi kolaylaştırması önemli paya sahiptir. 2015’ten itibaren Kartal’daki ofis stokunun daha da artması öngörülmektedir. Bu artış, önümüzdeki dönemde stok fazlasına yol açarak bölgedeki rekabeti arttırma riski taşımaktadır. Tüm hakları saklıdır. 17 İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER GERÇEKLEŞEN İŞLEM HACMİ 2008 - 2014 YEDİ YILLIK TOPLAM İŞLEM HACMİ: 1.330.000 400.000 1.400.000 350.000 1.200.000 300.000 1.000.000 250.000 800.000 200.000 600.000 150.000 400.000 100.000 200.000 50.000 88.000 79.000 98.000 118.000 234.000 339.000 373.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 m² Tamamlanan İşlemler 0 m² Kümülatif Toplam GRAFİK NO.20 KAYNAK: PROPIN İstanbul Ofis Pazarı’nda ‘Gerçekleşen İşlem Hacmi’, Grafik 20’de gösterilmiştir. 2008-2014 yılları arasında yaklaşık 1,3 milyon m² işlem gerçekleşti. 2014 birinci çeyrekte artmış olan ön kiralamalarla/ satın almalarla 2013’teki dinamizmine benzer şekilde piyasa hareketliydi. Üçüncü çeyrekteki Cumhurbaşkanlığı Seçimi nedeniyle, pazarda kısa süreli durgunluk yaşandı. Yıl boyunca iki önemli seçim geçirilmiş olmasına rağmen, 2014 sonunda, gerçekleşen işlem hacminin 2013 yılı seviyesinden %10 oranında yükselmiş olduğu görüldü. Piyasalardaki belirsizlik sebebiyle taşınma sürecini beklemeye alan birçok firma oldu. 2014 yılında özellikle MİA’da stoka dahil olan yeni nesil ofis alanları, piyasada uzun süredir talep edilen büyük alanlı ofis ihtiyacını karşılamaya başladı. Yıl boyunca gerçekleşen satın alma ve kiralama işlemlerinin %45’inin büyüklüğü 10.000 m² ve üzerinde ofislerden oluşması bu tespiti doğrulayan göstergelerden biridir. GERÇEKLEŞEN İŞLEMLERİN BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE DAĞILIMI 2014 200.000 TOPLAM KAPANAN İŞLEM: 373.000 m2 196.000 175.000 150.000 Gerçekleşen İşlemlerin, ‘Bölge Kategorileri’ne göre dağılımı Grafik 21’de yer almaktadır. 2014 yılı içerisinde gerçekleşen toplam yaklaşık 373.000 m²’lik işlemin; Merkezi İş Alanı, Merkezi İş Alanı Dışı, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri ve münferit ofis projelerinin yer aldığı bölgelere (off location) dağılımını göstermektedir. 125.000 95.000 100.000 75.000 59.000 50.000 25.000 17.000 5.000 0 m² MİA MİA Dışı - Avrupa MİA Dışı - Asya Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri Münferit [Off Location] Ofis Bölgeleri GRAFİK NO.21 KAYNAK: PROPIN 18 www.propin.com.tr Gerçekleşen işlemlerin 196.000 m²’lik kısmı MİA’da gerçekleşti. MİA’da gerçekleşen işlem büyüklüğü, İstanbul’daki toplam kapanan işlem hacminin yaklaşık %53’ü olduğu tespit edildi. Asya Yakası’na olan talep 2014 yılında da devam etti. MİA Dışı-Asya ve Asya Yakası’ndaki diğer ofis bölgelerinde gerçekleşen işlemlerin toplamı, İstanbul’daki gerçekleşen işlemlerin %36’sını oluşturdu. Propin tarafından pazarlanan RönesansBiz Küçükyalı’daki 35.000 m2 ofisin kiralanması 2014 yılında Asya Yakası’nda gerçekleşen en büyük alanlı işlem oldu. Tüm hakları saklıdır. 19 20 www.propin.com.tr Tüm hakları saklıdır. 21 22 www.propin.com.tr +90 212 217 8555 info@propin.com.tr ARACILIK HİZMETLERİ Kullanıcı Danışmanlığı Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı Kontrat Yenileme Danışmanlığı Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı Kontrat Yenileme Danışmanlığı DANIŞMANLIK HİZMETLERİ Piyasa Araştırma Raporları Ofis Fizibilite Raporları Proje Geliştirme Danışmanlığı Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbul T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 info@propin.com.tr www.propin.com.tr