SARAY HALI A.Ş.

Transkript

SARAY HALI A.Ş.

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANI ŞMANLIK A.Ş.
DEĞERLEME RAPORU - 001
SARAY HALI A.Ş.
“Saray Halı İşletme Tesisleri”
08.03.2013
Develi, KAYSERİ
Takdim:
Saray Halı A.Ş.
Vedat Günyol Cad. No:13 34750
Atatürk Mah. Ataşehir/İSTANBUL
Hazırlayan:
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.
Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7
Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL
0
08.03.2013
Saray Halı A.Ş.
Vedat Günyol Cad. No:13 34750
Atatürk Mah. Ataşehir/İSTANBUL
Konu: Kayseri ili, Develi İlçesi’nde konumlu Halı İşletme Tesisleri ve İleri Üretim Tesisi değerleme
çalışması
Sayın Yetkili,
Kayseri ili, Develi ilçesinde konumlu halı fabrikası ve ileri üretim tesisi için şirketimiz tarafından
hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında
Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet ARSLAN, Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN,
Şehir Plancısı Dilek Tezol tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri bizzat görülerek
incelenmiştir.
Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar
ve Yahyalı ilçeleri genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip,
benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik
koşullar çerçevesinde söz konusu tarla nitelikli gayrimenkuller üzerinde yetiştirilebilecek olan ürünler
analiz edilmiştir. Arsalar üzerinde yer alan binalar maliyet değeri ile değerlendirilmiştir.
İşbu rapor 08.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma
kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate
alınmıştır.
Saygılarımızla,
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.
Ahmet ARSLAN
Baki BUDAKOĞLU
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376)
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159)
1
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001-003
Rapor Tarihi:08.03.2013
Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.
Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve
bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.
Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen
biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.
Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.
Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı
değildir.
Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin
müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen
bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir
olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü
konusunda daha önceden deneyimi vardır.
Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde
şahsen görüp incelemiştir.
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda
bulunmadığını beyan ederiz.
Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan
sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve
bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir
mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
Raporu Hazırlayan
Raporu Denetleyen
Dilek TEZOL
Korhan CAN
Ahmet ARSLAN
Lisanslı Değerleme Uzmanı
(402192)
Lisanslı Değerleme Uzmanı
(402012)
Sorumlu Değerleme Uzmanı
(400376)
2
- YÖNETİCİ ÖZETİ Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve
Rapor Numarası
08.03.2013 / 003
DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı
Açıklamalı Değerleme
İncelemenin Yapıldığı Tarih
13.02.2013-14.02.2013
Değerlemesi Yapılan Mülk
Halı Fabrikası,
İleri Üretim Tesisi
Gayrimenkulün Adresi
Develi - KAYSERİ
Hukuki Tanımı
Arsa, Bahçeli Kargir İşletme Binası ve idare ve
işçi Lojmanları ve Yemekhane, Su Deposu,
Trafo, Anbar ve Lokal ve Jeneratör ve
Misafirhane ve Besi Ahırı ve Mandırası ile Saray
Halı Fabrikasının Bahçeli Kargir Lojman Sahası
Mal Sahibi
Saray Halı A.Ş.
Mevcut Kullanımı
Halı Tesisleri, Kesimhane
Mevcut Kullanıcı
Saray Halı A.Ş.
İmar Durumu
Halı Tesisi : Sanayi
Kesimhane : Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı
: 419.078 m2
Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa
Alanı
Halı Tesisi ve Lojmanlar
Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı
Alanı
Halı Tesisleri
: 71.753 m2
Sosyal Tesisleri
: 13.337 m2
Kesimhane ve İleri İşlem Merkezi: 13.129 m2
Besi Ahırı ve Mandıra
: 2.523 m2
Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 17.210 m2
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
Emsal Karşılaştırma
Maliyet Yaklaşımı
Tanımlanan
Durum)
Değer
Tanımlanan Değer
(Mevcut Durum)
(Mevcut
KDV
Dahil
Değerleme Uzmanı
93.774.000 TL + KDV
110.580.000 TL
Dilek TEZOL, Korhan CAN
3
DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR
Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:
1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi
beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu
için garanti verilmez.
5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim
malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya
aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için
gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre
yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate
alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına
uyduğu varsayılmıştır.
9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal
veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım
için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi
belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti
değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki
mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi
maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü
tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin
edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında
bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli
ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının
bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir.
4
Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.
1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece
belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı
değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde
geçersizdir.
2. Bu raporu veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.
3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle
danışmanlık yapmak, konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı
(özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı
olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna
açıklanıp, yayılamaz.
5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve
diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.
6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda
ve bir işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile
değerlendirilmiştir.
7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin
kapalı olması şartları irdelenmemiştir.
8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine – tesisat ve ekipmanlar,
bulundukları yerde, montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil
piyasa değeri olarak ifade edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak
düşünülebilir. Değerlendirme tekil satılabilirlik bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu
için yapılmıştır.
9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat
fotokopileri incelenmiştir. Makine-tesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri
muhasebesel kayıtlara, motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma
mülkiyetinde kabul edilmiştir. Tesiste tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makinetesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik ismi ile firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta
birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta makine ve ekipmanların farklı isim veya toplu
olarak kayıtlandığı (buhar tesisatı, elektrik tesisatı vb) anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam
edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan bu makine ve ekipmanlar firmanın
mülkiyetinde kabul edilmiştir.
10. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve
makinelerin mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma
yapılmıştır.
11. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği
durumda değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir
mülk ipoteği ile ilgili her hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla
karşılaşmadan bulundukları binalarda üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir.
12. İş bu değerleme raporu, SARAY HALI A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan
makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile,
hali hazır kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz.
5
13. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı
bir alıcı topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş
kapasitesi ve müşteri potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun
olacağı düşünülmektedir.
14. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine
ve ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç
değerinden çok daha düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks
yapılı tesislerde, çalışır durum değerini ortaya koyan makine-tesisat ve yardımcı donanımlar da
düzenli tasfiye şartlarında değer ihtiva etmeyebilecektir.
15. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde
etiket görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan
bilgiler raporumuzda belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize
istinaden yıpranma miktarı takdir edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin
imal yılları, firma tarafından beyan edilen tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir.
16. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması
esnasında bakımları yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık
bakımların kendi bünyelerinde yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır.
Bakım kartları bulunmaması sebebiyle bu bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı
bulunamamıştır. Makineler bakımlı, çalışır durumda ve teknik her hangi bir sorunu bulunmadığı
kabulü ile değerlendirilmiştir.
17. Değerlemeye konu tesise 2012 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden
NEUMAG marka BFC iplik üretim hattı raporumuzda değerlendirilmemiştir.
18. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma
hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı
dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.’nin yazılı onayı gerekmektedir.
Bu değerleme çalışması UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun
olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası
Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin
Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun
20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında
bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
6
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ ..................................................................................9
1.1. Rapor Tarihi ve Numarası ........................................................................................................9
1.2. Raporun Türünün Tanımlanması ..............................................................................................9
1.3. Raporu Hazırlayanlar ...............................................................................................................9
1.4. Değerleme Tarihi ....................................................................................................................9
1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası................................................................................9
1.6. Şirket Bilgileri ..........................................................................................................................9
1.7. Müşteri Bilgileri .......................................................................................................................9
1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ...............................................................9
2.
DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR ................................................................................... 10
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ......................................................................... 10
2.2. Değerin Tanımı ..................................................................................................................... 10
2.2.1. Piyasa Değeri ...................................................................................................................... 10
2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları .................................................................................................. 10
2.4. İşin Kapsamı ......................................................................................................................... 10
3.
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI ............................................................ 11
3.1 Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri ........................................................ 11
3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler........................................................................................................ 11
3.1.1.1. Demografik Veriler ............................................................................................................ 11
3.1.1.2. Ekonomik Veriler .............................................................................................................. 12
3.1.2. Develi İlçesi Genel Veriler ............... …………………………………………………………………………………13
3.1.3. DEVELİ İLÇESİ SINIRLARI İÇERİSİNDE KALAN TAŞINMAZLARA AİT BİLGİLER ........................ 14
3.1.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................ 14
3.1.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................ 16
3.1.3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................ 16
3.1.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç .............................. 16
3.1.3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana
Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin
Bilgi…………… ............................................................................................................................... 18
3.1.3.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 18
3.1.3.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim
Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 18
3.1.3.8. Taşınmazın Tanıtılması ...................................................................................................... 18
3.1.3.8.1.Ulaşım Özellikleri ............................................................................................................ 18
3.1.3.8.2.Fiziksel Özellikler ............................................................................................................ 19
4.
PİYASA ARAŞTIRMASI ........................................................................................................... 24
4.1. Emsal Araştırması.................................................................................................................. 24
5.
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ................................................................................................. 25
5.1. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi ....................................................................................... 25
5.2. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler .......................................................... 25
5.2.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler .......................................................................... 25
5.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı............................................................................................... 25
5.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı .................................................................................................... 25
7
5.2.4. Maliyet Yaklaşımı ................................................................................................................. 26
5.2.5. Geliştirme Yaklaşımı ............................................................................................................ 26
5.2.6. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi .......................................................................... 26
5.2.6.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi ............................................................ 26
5.2.6.2. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi .............................................................................. 26
5.2.6.3. Makine ve Techizat Değerlemesi ........................................................................................ 28
5.2.6.4. Motorlu Araçlar Ve İş Makineleri Değeri .............................................................................. 39
5.3. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ...................................................................................... 41
5.3.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri ..................................... 41
6.
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) ......................................................................... 42
8
BÖLÜM 1
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
1.1. Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor, Saray Halı A.Ş.’nin 18.01.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 08.03.2013
tarihli, 001 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.
1.2. Raporun Türünün Tanımlanması
Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü “Açıklamalı Değerleme” raporudur. Bu tür bir raporda
elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim
edilmektedir.
1.3. Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan
elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Lisanslı Değerleme Uzmanı Dilek TEZOL
ve Lisanslı Değerleme Uzmanı Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN tarafından hazırlanmış olup,
Sorumlu Değerleme Uzmanı Ahmet ARSLAN çalışmalar sırasında destek vermiştir.
1.4. Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 13.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış
ve 08.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi
dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Halı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini
belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar
Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme
raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
1.6. Şirket Bilgileri
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 19.07.2005 tarih ve 6354
sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz)
değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile
kurulmuştur.
1.7. Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Vedat Günyol Cad. No:13 34750 Atatürk Mah. Ataşehir/İSTANBUL adresinde
mukim Saray Halı A.Ş. için hazırlanmıştır.
1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
9
BÖLÜM 2
2.
2.1.
DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi İlçesi, Güneyaşağı Mahallesinde konumlu
gayrimenkullerin 08.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerlerini belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu
raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu
irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor
kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl
ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2.2.
Değerin Tanımı
2.2.1. Piyasa Değeri
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki
altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı
gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte
tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:
Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.
Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde
hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden
gerçekleştirilmektedir.
2.3.
Değerlendirilen Mülk Halkları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.
2.4.
İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve
analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli
güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise;
Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü
v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.
Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.
Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.
Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
10
BÖLÜM 3
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.
3.1
Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler
İç Anadolu'nun Kızılırmak bölümünde yer
alan Kayseri ili, kuzeyde Yozgat ve Sivas,
batıda Niğde ve Nevşehir, güneyde Adana
güneydoğuda Kahramanmaraş ve doğuda
Malatya illeri arasında yer alır. Grinwich
Rasathanesine göre 33 derece 30 dakika
doğu boylamı, 38 derece 45 dakika 30
saniye kuzey enleminde bulunan ilin
yüzölçümü 16.917 km2 ve denizden
yüksekliği 1.050 metredir.
Ovalık bir alanda kurulan İlin yüzölçümünün; yaklaşık % 40'ını tarım alanları, % 8'ini ormanlık ve
fundalık alanlar, %.41'ini çayır ve meralar, % 11'unu tarım dışı araziler teşkil etmektedir. Kayseri İlinin
birçok yerinde bozkır iklimi özellikleri vardır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlıdır.
Yüksek yerlerde ise yayla iklimi hüküm sürer.
İlin en önemli ve en yüksek dağı 3.916 metre yüksekliğindeki Erciyes Dağıdır. Erciyes Dağı, göğsünde
ve eteklerinde birçok tali volkan tepelerinin bulunduğu sönmüş bir küme volkandır. Dağcılık sporu ve
kış turizmi açısından önemli bir yeri vardır. İlin önemli akarsularının başında Kızılırmak gelmektedir.
Kızılırmak Nehrinin 128 kilometrelik bölümü Kayseri il sınırları içerisinde yer almaktadır. Kızılırmağın
kolları olarak Sarımsaklı Suyu (55 km), Kestuvan Suyu (48 km) ve Değirmendere Suyu (32 km)
bulunmaktadır. Diğer önemli akarsuları Zamantı (250 km) ve Sarız Çayı (60 km) Seyhan nehrinin kolu
durumundadır. İlin önemli ovaları ise Develi Ovası (1.050 km 2), Sarımsaklı Ovası (300 km2), Karasaz
Ovası (80 km2) ve Palas Ovasıdır (50 km2).
3.1.1.1. Demografik Veriler
Kayseri İli nüfusu 2000 yılında 1.060.432 iken,
2012 yılında 1.274.968 olmuştur. Kayseri
Büyükşehir
Belediyesi mücavir alanındaki yerleşim yerlerinin
nüfusu 2000 yılında 690.125 iken, 2012 yılında
1.004.276 olmuştur. 2000 yılında nüfus büyüklüğü
bakımından Kayseri ili 17. sırada iken, son genel
nüfus sayımına göre ülkemizin 15. büyük ilidir.
Nüfusun yüzde 88’i şehirde, yüzde 12’si de kırsal
alanda yaşamaktadır. Nüfus yoğunluğu 69
kişi/km2’dir. İlin 16 ilçesi bulunmaktadır. İl merkezi
büyükşehir statüsündedir ve 23 Temmuz 2004
tarihinde yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir
Belediyeleri Kanunu ile Kayseri Büyükşehir
Belediyesi'nin sınırları yeniden düzenlenmiştir.
Daha
önce
iki
metropol
ilçeden
oluşan
Kayseri
Büyükşehir
Belediyesi yeni yasa ile beş ilçe (Kocasinan, Melikgazi, Hacılar, İncesu ve Talas) belediyesinden
oluşmaktadır.
11
BÖLÜM 3
3.1.1.2. Ekonomik Veriler
Sanayi: Küçük sanayi siteleri ve organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak
değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın işyeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet
göstermektedir. Kayseri'de 6 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi
dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete
başlamıştır ve henüz sanayiye katkıda bulunmamaktadırlar. Sanayi altyapısı çerçevesinde, Kayseri
Serbest Bölgesi de önemli görülmektedir. Kayseri Serbest Bölgesi Türkiye'nin en büyük serbest bölgesi
alanına sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesinde 2007 yılı verilerine göre 43 tesis faaliyet göstermektedir.
Kayseri 1. Organize Sanayi Bölgesinde 2006 yılı itibariyle 711 sanayi tesisi bulunmaktadır.
Tarım: Tarım, Kayseri ekonomisinde sanayi, ticaret, ulaştırma sektörlerinden sonra gelmektedir.
671.000 hektar arazi tarımda kullanılmaktadır. Bu miktar il topraklarının %40'ına karşılık gelmektedir.
İl sanayisinin %13'ü tarım dışı, %6'sı çayır-mera, %41'i orman fundalıktır. Tarım arazisinin %48'i tahıl
ekimine ayrılmakta %42'si ise nadasa bırakılmaktadır. Kalanı baklagillere, endüstriyel bitkilere, yağlı
tohumlara, yumru bitkilere, sebzelere ve meyveciliğe ayrılmıştır. 607.000 hektar sulanabilir arazinin
150.000 hektarı ekonomik olarak sulanabilmektedir. Sulama kapasitesi artarken sulu tarımda verim 5-6
kat artacağından sulama projeleri inşaatları sürdürülmektedir.
Hayvancılık: Kayseri ili genelinde hayvancılık, meraya dayalı köy hayvancılığı niteliğindedir. Bu durum
özellikle küçükbaş ve büyükbaş hayvan yetiştiriciliği için geçerlidir. 1955 yılında açılan Kayseri Şeker
Fabrikası ile 1960’larda açılan yem fabrikaları ve et kombinalarının varlığı, özellikle besiciliğin olumlu
yönde gelişmesine katkıda bulunmuştur.
İlde küçükbaş hayvancılık çayır ve meraya dayalı bir özellik göstermekte, masrafsız yetiştiricilik
yapılmaktadır. İlde tarım arazilerinin büyük bir bölümü sulanmayan kıraç ve dağlık arazilerden
oluştuğundan koyunculuk kendine özgü özellikleri nedeniyle yaygındır.
Merada bitki örtüsü zayıftır. Hayvanlar karınlarını doyurabilmek için çok dolaşmak, her gün ortalama 510 km yürümek zorundadır.
Hayvanların beslenmesi geleneksel usullere göre yapılmakta olup, yonca kesim, kuru ot, yaş pancar
posası ve saman gibi kaba yemler kullanılmaktadır. Kesif yem olarak da; karma yemler, arpa kırması,
buğday kepeği, pamuk tohumu küspesi vb. kullanılmaktadır. Kayseri sığır besiciliğinin yoğun olarak
yapıldığı illerden biridir. Bunun en önemli sebeplerinden birisi et ve et mamulleri üretim merkezi
olmasıdır. Sabit bağlamalı kapalı ahırlarda besicilik yapılmaktadır. Besi süreleri orta ve uzun süreli olup
altı ayla bir yıl arasında değişmektedir. Besi materyalini bölgeden temin edilen yerli, kültür ırk ve
melezleri teşkil etmektedir.
Kayseri ilinde Pınarbaşı, Sarız ve Tomarza ilçelerinde halkın ana geçim kaynağı genelde hayvancılıktır.
Buralarda koyun yetiştiriciliğine bağlı olarak mera hayvancılığı yaygındır. Bu ilçelerde son yıllarda sığır
besiciliği ve süt sığırcılığı yetiştiriciliği de artmaya başlamıştır.
Pınarbaşı, Sarız, Akkışla, Tomarza, Develi ve Yahyalı ilçelerinde ise yaylacılık öne çıkmaktadır.
Yaylalarda üretilen süt, genelde sabit ve seyyar mandıralarda peynir olarak değerlendirilmektedir.
Bütün ilçelerde canlı hayvan pazarları bulunmaktadır. Bunların en büyüğü ve gelişmişi, Kocasinan ilçesi
Et Balık Kurumu bünyesindedir. Son yıllarda büyükbaş ve küçükbaş hayvancılık alanında ülke genelinde
olduğu gibi Kayseri’de de gerileme gözlenmektedir.
12
BÖLÜM 3
3.1.2. Develi İlçesi Genel Veriler
Develi İlçesi İç Anadolu Bölgesi’nin Orta Kızılırmak bölümünde 38 –27
kuzey enlem, 33-17 doğu boylamında bulunmaktadır. Erciyes Dağı’nın 6
km. güneyinde kurulmuştur. Bugünkü sınırları doğusunda Tomarza İlçesi
ve Adana İlinin Tufanbeyli İlçesi, güneyinde Yahyalı İlçesi ile Adana İli’nin
Saimbeyli ve Feke İlçeleri, batısında Yeşilhisar ilçesi, kuzeybatısında
İncesu İlçesi yer alır. İlçe, Tekir yaylası istikametinde Kayseri’ye 45 km.
İncesu istikametinde 86 km. uzaklıkta olup, Kayseri’nin en büyük ilçesidir.
İlçe mülki sınırları içerisinde biri merkez olmak üzere 4 kasaba belediyesi,
44 köy ile 5 köye bağlı 7 mezra bulunmaktadır. 25’i ilçe merkezinde 11’i
kasabalarda olmak üzere toplam 36 mahalle vardır.
İlçenin başlıca gelir kaynaklarından biri tarım ve hayvancılık olup, lokomotif iş kolu olan inşaat sektörü
de önemli bir yer tutmaktadır. İlçe tarım arazisinin bitki örtüsü ve ekim alanlarına göre dağılımı 49.500
ha. Hububat ekimi (buğday, arpa, çavdar, nohut, mercimek ve fasulye) ayrıca sanayi bitkilerinden
şekerpancarı ve ayçiçeği ekilmektedir. Meyve ve sebze üretimi de tarımda önemli sayılabilecek bir paya
sahiptir. Epçe, Tombak, Sarıca, Gazi, Karacaviran, Sindelhöyük, Soysallı, Çayırözü, Zile ve Merkez
olmak üzere 10 adet sulama kooperatifi mevcuttur. Ayrıca Gazi ve Sindelhöyük Kasabalarında 2 adet
Kalkınma Kooperatifi vardır. İlçe’de yoğun olarak koyun ve sığır yetiştiriciliği yanında kanatlı ve tek
tırnaklı hayvan yetiştiriciliği de yapılmaktadır. Geleneksel el sanatları olarak köylerde halıcılık ve
Sindelhöyük kasabası ile Yenihayat köyünde hasırcılık yapılmaktadır. Develi’de Küçük Sanayi Sitesi’nin
hizmete girmesi ile Saray Halı Fabrikası’nın açılması adeta bir dönüm noktası olmuştur. Halen faaliyette
bulunan ve ülke çapında üretim yapan 3 firmada yaklaşık olarak 1600 kişi istihdam edilmektedir.
Bunlardan Saray Halı A.Ş., Asil Deri A.Ş. ve Gazi Keçe Fabrikası dışında, diğerleri küçük ve orta ölçekli
sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca halkın, tamir, bakım ve onarım ihtiyaçlarını karşılayacak küçük sanayi
kuruluşları vardır. Halkın bir kısmı da kendi çapında ticaretle uğraşmaktadır. İlçede bol miktarda çinko,
kurşun, pomza yatakları mevcuttur.
13
BÖLÜM 3
3.1.3. DEVELİ İLÇESİ SINIRLARI İÇERİSİNDE KALAN TAŞINMAZLARA AİT BİLGİLER
3.1.3.1.
Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
Memur
Lojmanları
Yemekhane
İşçi
Lojmanları
İdari Bina
Mandıra
Saray Halı
Fabrikası
Ahırlar
Armoni Halı
Fabrikası
Atölye
Binası
Kesimhane
İleri Üretim
Tesisi
14
BÖLÜM 3
İLİ
İLÇESİ
MAHALLESİ / KÖYÜ
SOKAĞI
MEVKİİ
PAFTA
ADA
PARSEL
VASFI
İLİ
İLÇESİ
MAHALLESİ / KÖYÜ
SOKAĞI
MEVKİİ
PAFTA
ADA
PARSEL
VASFI
İLİ
İLÇESİ
MAHALLESİ / KÖYÜ
SOKAĞI
MEVKİİ
PAFTA
ADA
PARSEL
VASFI
KAYSERİ
ALANI
84,158 m²
DEVELİ
NİTELİĞİ
GÜNEYAŞAĞI
ARSA PAYI
TAMAMI
ÇAKILLI
BLOK NO
KAT NO
27-26K, 27-26S, 27- BAĞIMSIZ B. NO 26Ş
470
MALİKLERİ
SARAY HALI ANONİM ŞİRKETİ
2
SARAY HALI FABRİKASININ BAHÇELİ KARGİR LOJMAN VE SAHASI
KAYSERİ
ALANI
334,920 m²
DEVELİ
NİTELİĞİ
GÜNEYAŞAĞI
ARSA PAYI
TAMAMI
ÇEŞME
BLOK NO
KAT NO
27-26 (S,Ş,U,T)
BAĞIMSIZ B. NO 481
MALİKLERİ
1
BAHÇELİ KARGİR İŞLETME BİNASI VE İDARE VE İŞÇİ LOJMANLARI VE
YEMEKHANE, SU DEPOSU, TRAFO, ANBAR VE LOKAL VE JENERATÖR VE
MİSAFİRHANE VE BESİ AHIRI VE MANDIRASI
KARGİR İŞLETME BİNASI VE İDARE VE İŞÇİ LOJMANLARI VE YEMEKHANE,
KAYSERİ
ALANI
13,129 m² VE MİSAFİRHANE
SU DEPOSU, TRAFO, ANBAR
VE LOKAL VE JENERATÖR
DEVELİ
NİTELİĞİ
VE BESİ AHIRI VE MANDIRASI
GÜNEYAŞAĞI
ARSA PAYI
TAMAMI
BLOK NO
DOLAP
KAT NO
L34-b, 20-aA
BAĞIMSIZ B. NO
451
MALİKLERİ
76
ARSA
15
BÖLÜM 3
3.1.3.2.
Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
08.03.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada;
ekspertize konu taşınmazlar üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
3.1.3.3.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
08.03.2013 tarihinde Develi Tapu Müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada
son 3 yıl içerisinde malik değişikliği olmadığı öğrenilmiştir.
3.1.3.4.
Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç
İmar Durumu: Söz konusu taşınmazlardan;
Saray Halı’nın bulunduğu arsalar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; “Sanayi Alanı”nda
kalmakta ve E:0,40 olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.
470 Ada
2 Parsel
481 Ada
1 Parsel
451 Ada
76 Parsel
451 Ada
77 Parsel
16
BÖLÜM 3
Kesimhane ve İleri İşlem Tesisi: 04.05.2011 tarih 01 no.lu raporda belirtilen bilgilere göre “451 Ada 17
Parsel ifraz edilerek 76 ve 77 parsel olarak tescil edilmiştir. Parseller “Konut Dışı Kentsel Çalışma
Alanı”nda kalmakta olup üzerlerinde E=0,25, Hmaks=6,50 m olacak şekilde yapılaşma şartlarına
sahiptir. İfraz sonucunda oluşan 76 Parsel üzerinde bulunan ileri üretim binasının sit alanı üzerinde yer
aldığı tespit edilmiş olup parselin ilk olarak 1.derece sit alanı ilan edildiği ve yapılaşmanın yasaklandığı,
daha sonra itiraz sonucunda Kültür Bakanlığı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını koruma Yüksek Kurulu 658
No.lu İlke Kararlarına uymak koşulu ile 06.03.2008 tarih ve 09 no.lu meclis kararına istinaden parselin
3. derece sit alanı ilan edildiği ve üzerinde bulunan tesis için ruhsat verildiği ifade edilmiştir. Parselin
ifrazından sonra 77 parselin, Saray Tarım Hayvancılık A.Ş adına tescil edilmesinden dolayı bu bölümde
yer alan gayrimenkuller değerleme dışı tutulmuştur.” Şeklindedir.
Yapı Ruhsat: 16.03.2012 tarih 21 no.lu raporda belirtilen bilgilere göre; “Ana gayrimenkulle ilgili
olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu, imar planından, mimari olarak taşınmazların kontrolü
Develi Belediyesinde yer alan, aşağıdaki tabloda belirtilen ruhsat numaralarına ait Mimari Uygulama
Projesi incelenmek suretiyle tespit edilmiştir. Ekspertize konu taşınmazların büyük bölümünün ruhsat
ve projesine ulaşılamamıştır. Tesisin 1973 yılında inşaatına başlanmış olup günümüze kadar devam
etmiştir. Tesis içerinde yer alan binaların bazılarının ruhsat ve projesi görülmüş, bir kısmının sadece
ruhsatı görülebilmiş, bir kısmının ise sadece projesi görülebilmiştir. Ulaşılabilen ruhsat, proje resmi alan
bilgileri tabloda belirtilmiştir. Belediyede yapılan araştırma sonucunda tesis binalarının hiç biri üzerinde
herhangi bir yıkım kararı bulunmadığı öğrenilmiştir.” Şeklindedir.
Ruhsat
Tarih
Sayı
Veriliş Nedeni
12.12.1988
31.03.1988
31.03.1988
01.04.1986
25.06.1987
09.10.1990
17.09.1993
22.12.2003
22.12.2003
08.05.2003
20.08.2004
30.11.2006
2/67
1/12
1/13
1/10
1/26
1/37
56
76
77
23
36
121
Depo ilave
Depo ilave
Depo ilave
Fabrika İlave
Fabrika İlave
Depo ilave
Fabrika
Ambar Binası
Dokuma Binası
Atölye
Depo
Fabrika İlave
09.05.2008
51
Fabrika, Kazan
Dairesi, Su
Arıtma Tesisi
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Veriliş
Tarih
Sayı
Nedeni
03.04.1989 1/10
Depo ilave
03.04.1989 1/11
Depo ilave
06.07.1988 2/73
Fabrika İlave
06.07.1988 2/72
Fabrika İlave
19.11.1998
60
Fabrika
Fabrika,
Kazan
09.05.2008
57
Dairesi, Su
Arıtma Tesisi
Kullanım
Alanı(m²)
Proje
Durumu
720
1.400
1.530
628
2.456
672
11.899
1.600
1.700
361
1.600
2.680
Mevcut
Mevcut
Yok
Yok
Yok
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
10.410
Mevcut
28.05.2008 57
Mandıra
10.09.2008 58
Mandıra
2113
Mevcut
24.09.2002 45
Misafirhane
-
-
-
855
Mevcut
04.08.2007 60
Sosyal tesis
-
-
-
420
Mevcut
29.12.1198 78
Sağlık Ocağı
25.03.2004 8
Sağlık Ocağı
216
Mevcut
09.06.1997 43
Zemin
Kat
2
Mesken, 1 ve 2.kat 25.03.2004 7
4 mesken
Zemin
Kat
2
Mesken,
1
ve 783
2.kat 4 mesken
Mevcut
-
-
Besi Ahırı
606
Mevcut
-
-
Depo
1310
Mevcut
-
-
Depo
632
Mevcut
-
-
-
17
BÖLÜM 3
3.1.3.5.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki
Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Konu rapor kapsamında değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik
olmamış ve kamulaştırma meydana gelmediği Develi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden şifa’i olarak
öğrenilmiştir.
3.1.3.6.
Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz
Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Ekspertize konu taşınmazların büyük bölümünün ruhsat ve projesine ulaşılamamıştır. Tesisin 1973
yılında inşaatına başlanmış olup günümüze kadar devam etmiştir. Tesis içerinde yer alan binaların
bazılarının ruhsat ve projesi görülmüş, bir kısmının sadece ruhsatı görülebilmiş, bir kısmının ise sadece
projesi görülebilmiştir. Ulaşılabilen ruhsat, proje resmi alan bilgileri tabloda belirtilmiştir. Belediyede
yapılan araştırma sonucunda tesis binalarının hiç biri üzerinde herhangi bir yıkım kararı bulunmadığı
öğrenilmiştir.
3.1.3.7.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan
Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler
Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların 2001 yılı öncesinde inşa edildiği tespit edilmiştir. Yapıların bulunduğu
Kayseri ilinin Yapı Denetim Kanunu’nun uygulandığı pilot iller arasında olmaması nedeniyle 29.06.2001
tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.
3.1.3.8.
Taşınmazın Tanıtılması
Konu taşınmazlar Saray Halı A.Ş ye ait üretim tesisi olarak kullanılmaktadır. Konu taşınmazlardan 481
Ada 1 parsel üzerinde; Saray Halı A.Ş ye ait halı ve iplik üretim tesisleri, 451 Ada 76-77 Parsel
üzerinde; Saray Halı A.Ş ye ait Saray Çiftliği adı altında üretim yapılan kesimhane ve besi üretim tesisi,
470 Ada 2 Parsel üzerinde ise bu işletmelere ait lojmanlar, sağlık ocağı, lokal. vs gibi sosyal tesisler yer
almaktadır.
Saray Halı 1972 yılında halka açık, çok ortaklı bir şirket olarak kurulmuştur. Halı’nın hammaddesini
oluşturan yün, akrilik ve polipropilen iplik, tesis içerisinde üretilmekte olup tesislerde yaklaşık 50
ton/gün iplik üretimi gerçekleştirilmektedir. Tesisin üretim kapasitesi kademeli olarak bugün 7,5 milyon
m²' ye ulaşmıştır. Tesis içerisinde üretilen ürünlerin %60'ını iç pazara, %40'ını da dış pazara satıldığı
ifade edilmiştir.
Saray Halı A.Ş. bünyesinde kurulan Saray Çiftliği Tarım İşletmeleri, 28 bin büyükbaş hayvan mevcudu
bulunmakta olup günlük 30 bin litre süt ve yıllık 3 bin 500 ton et üretim kapasitesine sahiptir. Tesis bu
konumuyla Türkiye’nin en büyük süt sığırcılığı, besicilik ve bitkisel üretim işletmelerinden biri
konumundadır.
3.1.3.8.1.
Ulaşım Özellikleri
Ekspertize konu gayrimenkuller: Kayseri ili, Develi ilçesi, Güney Aşağı Mahallesi Hudutları içerisinde
Necati Kurmel Bulvarı No:53’ter yer alan Saray Halı İşletme tesisleri ve tesise yaklaşık 1,7 km
mesafede Çiftlik Caddesi No:12 de yer alan Kesimhane Ve İleri Üretim Tesisidir. Tarif olarak; KayseriDeveli yolu ilçe merkezinde Cumhuriyet Caddesi olarak devam etmektedir. Cumhuriyet Caddesi ileride
kavşak üzerinden ikiye ayrılmakta olup caddenin bir kısmı Cumhuriyet Caddesi olarak (Kayseri Yolu),
18
BÖLÜM 3
bir kısmı Necati Kurmel Caddesi (Yahyalı Yolu) olarak devam etmektedir. Kavşak üzerinden Necati
Kurmel Caddesine dönülüp devam edilmektedir. Ekspertiz konusu taşınmazlardan Saray Halı işletme
tesisi Necati Kurmel Caddesi üzerinde sol kol üzerinde yer almakta olup Kesimhane Ve ileri Üretim
tesisine ise Saray Halı İşletme Tesisi önünde yer alan kavşaktan Çiftlik Caddesine dönülerek
ulaşılmaktadır. Taşınmazın bulunduğu yakın çevrede, genellikle tarım amaçlı kullanım söz konusudur.
Yapılaşmanın düşük yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı,
okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar ilçe merkezin karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım
arazileri ile çevrili olup kısmen yapılaşma alanları mevcuttur. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde
bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye her türlü vasıta ile rahatlıkla
ulaşılabilmektedir.
Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.
Önemli Merkezler
Mesafe (km.)
Develi İlçe Merkezi
4,4 km
Kayseri İl merkezi
40 km
Erkilet Havaalanı
44 km
3.1.3.8.2.
Fiziksel Özellikler
Ekspertize konu tesis 3 adet parsel üzerinde 432,207 m² alan üzerinde kurulu ve toplam 104.823 m²
kapalı kullanım alanına sahiptir. Mahallinde, Saray Halı kapalı alanları, Armoni Halı Kapalı Alanları,
Kesimhane, İleri Üretim Tesisi ve Sosyal Tesisler olarak fiilen ayrılmıştır. Taşınmazlarda Armoni Halı
Fabrikası zemin + 1 normal katlı inşa edilmiş olup diğer işletme binaları zemin kat olarak imal
edilmiştir. Taşınmazların inşaatı 1973 yılında başlamış olup günümüze kadar kademeli olarak devam
etmiştir. Resmi kurumlarda yapılan incelemelerde binaların bir kısım projelerine ulaşılamamış, ulaşılan
projelerinin bir bölümünün hangi binaya ait olduğu tespit edilmemiştir. Mahallindeki yapılan ölçümler
ve elde edilebilinen yasal veriler ayrıntılı olarak Tablo-1’de sunulmuştur.
19
BÖLÜM 3
SARAY HALI İŞLETME BİNALARI
ARMONİ HALI İŞLETME BİNALARI
Yıkama Boyama
1.890 m²
İplik
3500 m²
Tarama
3.450 m²
Dokuma
5000 m²
İplik 1
3.000 m²
Apre
2550 m²
İplik 2
910 m²
Çözgü Salonu
1550 m²
Büküm Makineleri Bölümü
1.100 m²
İplik Giriş Alanı
120 m²
Dokuma hazırlama
2.000 m²
Halı Ambarı (Bodrum)
875 m²
Dokuma 1
2.000 m²
Halı Ambarı 2 (Bodrum)
1550 m²
Dokuma 2
1.600 m²
Halı Yükleme Alanı
120 m²
Dokuma 3
1.550 m²
İdari Bürolar
820 m²
Yeni Dokuma
2.900 m²
Trafo Pano Odası
250 m²
Apre Konfeksiyon
2.500 m²
Jeneratör, Kompresör
240 m²
İplik Deposu 1
2.400 m²
Hammadde Ambarı1
330 m²
İplik Deposu 2
1.536 m²
Hammadde Ambarı 2
170 m²
Halı Tamir
950 m²
Boya Ambarı
275 m²
Klima, Arşiv, Atölyeler
1.250 m²
Hammade Stok Alanı
1500 m²
Halı Ambarı 1
3.200 m²
Armoni Dokuma İlave
1350 m²
Halı Ambarı 2
1.600 m²
Armoni Dokuma ilave (B+Z)
2680 m²
Malzeme Ambarı
4.500 m²
Gümrük Ambarı
700 m²
Makine Ambarı
700 m²
SOSYAL TESİSLER
Malzeme Ambarı
665 m²
Cami
100 m²
Yeni Süt İşleme Ambarı
420 m²
Lojman Isı Santrali
100 m²
Desenhane Showroom
600 m²
Memur Lokali
320 m²
Jeneratör
120 m²
Spor Salonu ve Yüzme Havuzu
922 m²
Kompresör
120 m²
Misafirhane
250 m²
Isı Santrali
460 m²
Memur Lojmanları
4763 m²
İdari Bina
1.020 m²
Garajlar
400 m²
Yemekhane
1.600 m²
İşçi Lokali
250 m²
TOPLAM
22.880 m²
20
Arıtma Tesisi
120 m²
İşçi Lojmanları
4800 m²
Atölye
1500 m²
Yeni Misafirhane
880 m²
Yükleme Bölümü
144 m²
İşçi Misafirhanesi
336 m²
Oto Bakım
368 m²
Sağlık Ocağı
216 m²
TOPLAM
MANDIRA
KOJENERASYON MERKEZİ
TOPLAM
48.873 m²
2.113 m²
410 m²
Toplam Kapalı Alan
104.823 m²
Toplam Açık Alan
432,207 m²
13.337 m²
KESİMHANE VE İLERİ ÜRETİM MERKEZİ
Kesimhane
6800 m²
İleri Üretim Tesisi
9650 m²
Kazan Dairesi
280 m²
Makine Dairesi
408 m²
Yükleme
72 m²
Toplam
17.210 m²
Not: Taşınmaz toplam 17,210 m² olup Saray
Halı A.Ş ye ait 76 parsel üzerinde 4325 m² lik
bölüm yer almaktadır. Değerlemede bu bölüme
isabet eden alan kullanılmıştır.
Saray Halı İşletme Binaları: Tesis içerisinde yer alan binalardan idari bina betonarme, atölye binası
çelik yapı yapım sistemi ile yapılmış olup geri kalan tüm işletme binaları betonarme prefabrik yapım
sistemi ile yapılmıştır. Taşınmazlardan idare binası çatı ahşap oturtma üzeri kiremit kaplama, yıkama,
boyama bölümleri, dokuma bölümünün bir kısmı, halı ambarları ve atölye binası çatısı sandviç panel
kaplama olup geri kalan binalar atermit kaplamadır. Tesis içerisinde yer alan bölümlerin kullanım
alanları ayrıntılı olarak tablo-1 de sunulmuştur. Zeminler; tüm bölümler dökme mozaik kaplamadır,
Duvarlar; tüm iç mekân plastik boyadır. Bölümlerin giriş kapısı ve camekânları demir doğrama, idari
binada yer alan iç mekân kapıları ahşap doğramadır. İdari bina ve yemekhane bölümlerinde merkezi
sisteme bağlı ısıtma sistemi, fabrika bölümünde özel klima sistemi bulunmakta olup depo hacimlerinde
herhangi bir ısıtma tesisatı yer almamaktadır.
Armoni Halı işletme Binaları: Tesis içerisinde yer alan tüm işletme binaları betonarme prefabrik
yapım sistemi ile yapılmıştır. Tüm yapıların çatısı atermit kaplamadır. Tesis içerisinde yer alan
bölümlerin kullanım alanları ayrıntılı olarak tablo-1 de sunulmuştur. Ana işletme binası ilk olarak zemin
kat, iplik, dokuma, apre, kompresör, jeneratör, trafo binası ve günlük depo bölümleri ile 11,899 m²
olarak imal edilmiştir. Taşınmaza da sonra kot farkından dolayı zemin + 1 normal katlı 2680 m² depo
alanı ilave edilmiş olup diğer ilave bölümlerin ruhsatına ulaşılamamıştır. Zeminler; tüm bölümler
dökme mozaik kaplamadır. Duvarlar; tüm iç mekân plastik boyadır. Bölümlerin giriş kapısı ve
camekânları demir doğramadır. Fabrika bölümünde özel klima sistemi bulunmakta olup depo
hacimlerinde herhangi bir ısıtma tesisatı yer almamaktadır.
21
BÖLÜM 3
Sosyal Tesisler: Sosyal tesisler Cami, Lojman ısı santrali, memur lokali, spor salonu ve yüzme
havuzu, misafirhane, yeni misafirhane, memur lojmanları, garajlar, işçi lokali, işçi lojmanları, işçi
misafirhanesi ve sağlık ocağı binalarından meydana gelmektedir. İşçi lojmanları her biri 70 m² 69 adet
müstakil yapıdan meydana gelmekte olup toplam alanları 4.800 m², memur lojmanları ise 2 adet
bodrum zemin+2 normal katlı bina, 1 adet bodrum+zemin+3 normal katlı bina, 1 adet
zemin+1.normal katlı bina, 4 adet tek katlı ıkiz daire, ve 3 adet tek katlı müstakil konuttan meydana
gelmekte olup toplam 4.763 m² dir. İşçi lojmanları antre, hol, mutfak, banyo, lv-wc, 2 oda ve salon
bölümlerinden meydana gelmekte, memur lojmanları ise antre, hol, mutfak, banyo, lv-wc, 3 oda, salon
ve 2 balkon bölümlerinden meydana gelmektedir. Spor salonu ve yüzme havuzu tesisi zemin katta
havuz, soyunma odaları, duş hacimlerinden, 1.normal katta VİP salonu, 2 adet dinlenme salonu ve 2
adet odadan meydana gelmektedir. Yeni misafirhane binası zemin + 1 normal kattan meydana
gelmekte olup zemin katında lobi, 4 adet oda, 2 adet lv-wc, giriş holü, mutfak ve servis bölümleri,
1.normal katında 7 adet oda, hol ve 2 adet kat deposu yer almaktadır. Sağlık ocağı binası tek kattan
meydana gelmekte olup bina içerisinde eczane, depo, laboratuar, 2 adet doktor odası, hemşire odası,
gözlem odası, hasta kabül ve bekleme salonu bulunmaktadır. Havuz bölümü, soyunma odaları ve duş
hacimleri seramik kaplama, diğer hacimler halıfleks kaplama olup geri kalan tüm tesis binalarının
zemin kaplaması dökme mozaik kaplama, duvarları plastik boya kaplamadır.
Mandıra: Ekspertize konu kısım çelik konstrüksiyon inşa tarzında zemin + 1 normal katlı olarak inşa
edilmiştir. Taşınmaz incelenen onaylı projesine göre zemin katında üretim bölümleri (1940 m²),
1.normal katında toplantı salonu ve 2 adet büro (173 m²) bulunmak üzere kullanım alanı 2.113 m² dir.
Taşınmazın çatısı sandviç panel kaplamadır. Bina giriş kapısı PVC doğrama kapı, zemin katta yer alan
üretim bölümlerinde yalıtım kaplı demir doğrama kapı, 1.normal katta yer bölüm kapıları Amerikan
panel kapıdır. Duvarlar; zemin kat üretim bölümü sandviç panel kaplama, 1.normal kat alçı sıva üzeri
saten boyadır. Zeminler; zemin katta yer alan üretim bölümleri seramik kaplama, 1.katta yer alan
antre bölümü seramik ofis bölümleri PVC kaplamadır. Bina özel klima sistemi ile ısıtılmaktadır.
Ahır: Ekspertize konu kısım çelik konstrüksiyon inşa tarzında zemin katlı olarak inşa edilmiştir.
Taşınmaz incelenen onaylı projesine göre revir, doğum odası, yem hazırlama odası, boğa bölmesi ve
bakıcı odası ve ahır hacimlerinden meydana gelmekte olup kullanım alanı 672 m² dir. Mahallinde
yapılan saha çalışmasında ahır binasına eklenti yapılarak çelik konstrüksiyon, yarı açık sundurma
şeklinde toplam 5601 m² ye çıkarıldığı tespit edilmiştir. Taşınmazın çatısı atermit kaplama, bina giriş
kapısı demir doğrama kapıdır. Duvarlar; plastik boyadır. Zeminler; şap betondur.
Kojenerasyon Tesisi; Ekspertize konu kısım çelik konstrüksiyon inşa tarzında zemin katlı olarak inşa
edilmiştir. Taşınmaza ait proje bulunamamış olup mahallinde tek hacimlerinden meydana gelmektedir.
Taşınmazın kullanım alanı 410 m² dir. Taşınmazın çatısı sandviç panel kaplama, bina giriş kapısı demir
doğrama kapıdır. Duvar sac kaplama, zeminler vakumlu betondur.
Kesimhane ve İleri Üretim Merkezi (451 Ada 76-77 Parsel): Ekspertiz konusu tesis 23.743 m²
alan üzerinde zemin + 1 normal katlı kesimhane (6.007 m²) ve ileri üretim merkezi (7.820 m²
zemin+1830 m² asma kat) , zemin kat kazan dairesi (280 m²), makine dairesi (408m²), arıtma tesisi
(146 m²), su deposu (80 m²), yükleme bölümü (72 m²) ve LNG (87 m²) istasyonundan meydana
gelmekte olup kullanım alanı toplam 16,730 m²dir. Tesisin zemin katında üretim bölümleri, 1.normal
katında laboratuar, Ar-Ge odası, soyunma odaları, yemek salonu, mutfak, 12 adet büro, lv-wc ve çay
ocağı yer almaktadır. Mahallinde yapılan saha çalışmasında kesimhane bölümü üzerinde ruhsat dışı
605 m² 1.normal kat ilave edildiği tespit edilmiştir. Bina giriş kapısı PVC doğrama kapı, zemin katta yer
alan üretim bölümlerinde yalıtım kaplı demir doğrama kapı, 1.normal katta yer bölüm kapıları
Amerikan panel kapıdır. Duvarlar; zemin kat bölümleri sandviç panel kaplama, 1.normal katta yer alan
büro bölümleri alçı sıva üzeri saten boya, geri kalan tüm mekânlar seramik kaplamadır.
22
BÖLÜM 3
Zemin katta yer alan bölümlerde PVC ters tavan uygulaması;1.normal katta taş yünü asma tavan
uygulaması mevcuttur. Zeminler; zemin katta yer alan üretim bölümleri PVC kaplama, 1.katta yer alan
tüm bölümler seramik kaplamadır. Bina özel klima sistemi ile ısıtılmaktadır.
Tesis içerisinde yer alan arıtma bölümü içerisinde kumanda odası, kimyasal madde deposu, lv-wc, 1
adet oda ve 3 adet arıtma bölümü; kazan dairesi içerisinde personel odası, 2 adet oda ve kazan dairesi
bölümleri yer almakta olup diğer bölümler tek mahalden meydana gelmektedir.
ARITMA TESİSİ
KAZAN DAİRESİ
LNG İSTASYONU
SU DEPOSU
İLERİ İŞLEM
KESİMHANE
23
BÖLÜM 4
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
4. PİYASA ARAŞTIRMASI
Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre tarla fiyatlarının
Saray Halı Tesisinin yakınlarında sanayi emsalli arsaların m² başına 20.00.-TL ile 25.00.-TL arasında,
değiştiği tespit edilmiştir.
4.1.
Emsal Araştırması
Satılık Arsa Emsali Araştırması
Emsal 1: Saray Halı Fabrikası’nın bulunduğu Aygözme mevkiinde Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı
imarlı E:0,30, Hmax:6,50 m. yapılaşma koşulu bulunan arsaların m 2 birim fiyatının 25-30 TL/m2 fiyatla
satıldığı bilgisi alınmıştır. Gaye Emlak (0538 428 7670)
Emsal 2: Necati Kurmel Caddesine cepheli, Aygözme Yolu Kavşağında konumlu 2.890 m 2
büyüklüğündeki Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı imarlı arsanın 75.000 TL’den satılık olduğu bilgisi
alınmıştır. (25,95 TL/m2) Kaçmaz Emlak (0352 621 4145)
Emsal 3: Aygözme Mevkiinde konumlu KDKÇA imarlı 3.855m 2 alanlı arsanın 150.000 TL’den satılık
olduğu bilgisi alınmıştır. (38,91 TL/m2) Gaye Emlak (0538 428 7670)
Emsal 4: Develi ilçesi Milli Emlak Müdürlüğü yetkilisi Ahmet Bey (0352 621 67 26) ile yapılan
görüşmede; çiftliğin bulunduğu bölgede tarımsal arazi fiyatlarının 5-7 TL/m2 arasında değiştiği, ana
yola cepheli olması durumunda 15 TL/m2’ye kadar çıktığı beyan edilmiştir. Sindelhöyük, Karacaviran,
Tombak mevkiinde tarla fiyatlarının 4-5 TL/m2 arasında değiştiği bildirilmiştir.
24
BÖLÜM 5
5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
Olumlu ve Olumsuz Özellikler
Olumlu Özellikler;
Ulaşım Kolaylığı
Ekspertize konu gayrimenkul Develi ilçesinin ekonomisine doğrudan yön vermesi
İlçe merkezine yakın konumda yer alması
Bölgenin tarım arazileri ile çevrili olması
Olumsuz Özellikler
Taşınmazların büyük bölümünün ruhsatsız olması
Tesisin parça parça yapılması
5.1.
En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün,
uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir
biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir.
Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.
Fiziksel olarak kullanımı mümkün,
Yasal mevzuata uygun,
Ekonomik açıdan faydalı,
Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında
değerleme konusu taşınmazların mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu
olarak, en iyi ve en verimli kullanımının “sanayi işletmesi” olduğu düşünülmektedir.
5.2.
Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5.2.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler
“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” Ve “Geliştirme
Yaklaşımı” dır.
5.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan
gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri
yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
5.2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri
dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir
rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.
25
BÖLÜM 5
5.2.4. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri,
fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir
gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa
maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek
maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
5.2.5. Geliştirme Yaklaşımı
Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla
modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak
azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır.
Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik
beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak
harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate
alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda
sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve
beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin
performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı
yapılır.
5.2.6. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Bu değerleme çalışmasında “emsal karşılaştırma” ve “Maliyet Yöntemi” yöntemleri kullanılmıştır.
5.2.6.1.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Emsal konu gayrimenkul Develi ilçesinde başka emsali bulunmayan bir gayrimenkul olup, emsallerden
konum, büyüklük, nitelik kıyaslaması yapılarak karşılaştırma yaklaşımı ile elde edilen arsa m2 birim
fiyatları doğrultusunda, konu taşınmaz için arsa m2 birim fiyatı 10-12 TL/m2 arası olarak tespit
edilmiştir.
5.2.6.2.
Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Emsal karşılaştırma yaklaşımı ile elde edilen arsa m 2 birim fiyatları doğrultusunda, konu taşınmaz için
arsa m2 birim fiyatı 10 – 12 TL/m2 arası olarak tespit edilmiştir. Maliyet yaklaşımında hesaplamalar
yapılırken binalar için Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın hazırlamış olduğu 2012 yılı yapı yaklaşık birim
maliyetleri birim fiyatları listesi ile piyasa rayiç inşaat birim fiyatlarından yararlanılmış olup bu fiyatlar
üzerinden yıpranma payı düşülmüştür.
26
BÖLÜM 5
Mevcut Durum Değeri
AÇIKLAMA
ALAN
481 Ada 1 Parsel No.lu Parsel Arsa Değeri
334,920 m²
12.00TL/m²
4,019,040 TL
13,129 m²
10.00TL/m²
131,290 TL
84,158 m²
12.00TL/m²
1,009,896 TL
Saray Halı İşletme Binaları
48,873 m²
250.00TL/m²
12,218,250 TL
Armani Halı İşletme Binaları
22,880 m²
250.00TL/m²
5,720,000 TL
Sosyal Tesisler
13,337 m²
350.00TL/m²
4,667,950 TL
Mandıra
2,133 m²
290.00TL/m²
618,570 TL
Kesimhane Ve İleri Üretim Tesisi
4,325 m²
290.00TL/m²
1,254,250 TL
410 m²
290.00TL/m²
118,900 TL
5,601 m²
125.00TL/m²
700,125 TL
Kojenarasyon Merkezi
Besi Ahırı
BİRİM FİYAT TOPLAM DEĞER
520,557 TL
Çevre Düzenlemesi Ve Uygunlaştırma
TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ
30,978,828 TL
27
BÖLÜM 5
5.2.6.3.
Makine ve Techizat Değerlemesi
Ad.
Cinsi/Açıklama
Rayiç Değeri
(TL)
HALI FABRİKASI
Yıkama-Boyama Bölümü
1
1
Elyaf açma makinası, HAIGH CHADWICK marka, 648 seri numaralı, 1987 yılı imali,
Pres önü açma makinası, özel imalat, 2007 yılı imali
1
Lizöz makinası, FLEISSNER marka, KOM.NR.T4627 seri numaralı, 1975 yılı imali
140.000 TL
2
Boyama makinası, OBERMAIER marka, 700 kg kapasiteli, 1982 yılı imali
200.000 TL
4
Boyama makinası, OBERMAIER marka, 700 kg kapasiteli, 1981 yılı imali
400.000 TL
Boyama makinaları merkezi izleme otomasyon sistemi, izleme bilgisayarı ve diğer
tüm ekipmanları ile birlikte komple
115.000 TL
2
HT boyama makinası, Dilmenler marka, DMSO4HT tipi, 1.400 kg kapasiteli,
04H00102004003, 04H00102004004 seri numaralı, 2004 yılı imali
270.000 TL
1
Monoray ceraskal vinç; CESAN marka, 3,2 ton kapasiteli
2.500 TL
1
Monoray ceraskal vinç; CESAN marka, 2,5 ton kapasiteli
2.000 TL
1
Numune boyama makinası, Dilmenler marka, 10 Kg kapasiteli, 2004 yılı imali,
20.000 TL
1
Akrilik presi, AUTEFA marka, 2040 seri numaralı, 1997 yılı imali, monoray ceraskalı,
konveyör bandı ve tüm ekipmanları ile birlikte
22.500 TL
1
Yün presi, AUTEFA marka, tüm ekipmanları ile birlikte
10.000 TL
1
Santrifüj sıkma makinası, EMIL MÜHMAN marka, DAT 75X1250 tipi, 800 Kg
kapasiteli, 97.065 seri numaralı,1997 yılı imali,
35.000 TL
1
Santrifüj sıkma makinası, GALVANIN marka, Automat 1500 tipi, 800 kg kapasiteli,
2120 seri numaralı, 2005 yılı imali,
45.000 TL
1
Santrifüj sıkma makinası, 1982 yılı imali, pamuk için,
2
1
2
-
Isı geri kazanım sistemi,
Santrifüj pompa,
Plakalı eşanjör,
Paslanmaz çelik tank
Tesisatları, teknik armatürleri ve ekipmanları ile birlikte
10.000 TL
Su temin ve yumuşatma sistemi
Su Yumuşatma Sistemi, PENTAIR marka, 2009 yılı imali, 3 adet yumuşatma tankı,
tesisatı ve armatürleri ile birlikte
Hidrofor; 2 pompalı, panosu, genleşme tankı, emniyet ve operasyon armatürleri ile
birlikte
15.000 TL
1set
1set
1set
70.000 TL
7.500 TL
İplik ve Tarak Bölümü
1
Tarak makinası, FOR marka, 2500mm eninde, 2 tambur, 1 penyörlü, 78037 seri
numaralı, 1976 yılı imali,
137.500 TL
1
Tarak makinası, MACKIE marka, FC-MK86L Card tipi, 2000mm eninde, 1 tambur, 2
penyörlü, 41A78085 seri numaralı, 1975 yılı imali,
90.000 TL
1
Tarak makinası, THIBEAU marka, 2500mm eninde, 2 tambur, 1 penyörlü, CA-5 tipi,
12421seri numaralı, 1984 yılı imali,
160.000 TL
1
1986 yılı imali, 12531 seri numaralı (revizyonlu)
320.000 TL
1
615.000 TL
1
Çekme makinası, NSC marka, GC 14 tipi, seri numaralı 28037, 1992 yılı imali
70.000 TL
1
85.000 TL
28
1
85.000 TL
1
Melanj makinası, NSC marka, GC 15 tipi, seri numaralı 31203-31204, 2003 yılı imali
1
Çekme makinası, NSC marka, GC 14-27 tipi, 28038 seri numaralı, 1992 yılı imali,
çift kova çıkışlı
62.500 TL
1
Çekme makinası, NSC marka, GC 14-27 R tipi, 28039 seri numaralı, 1992 yılı imali
62.500 TL
1
Çekme makinası, NSC marka, GC 15 tipi, 29748 seri numaralı, 1997 yılı imali
85.000 TL
1
85.000 TL
1
85.000 TL
1
135.000 TL
1
135.000 TL
1
135.000 TL
1
Tops çekme makinası, NSC marka, GC 14-213 tipi, 28036 seri numaralı, 1992 yılı
imali
67.500 TL
1
Tops Çekme makinası, NSC marka, GC 15-214 RE tipi, 29751 seri numaralı, 1997
yılı imali,
90.000 TL
1
Fitil makinası, NSC marka, FM8A tipi, 6471 seri numaralı, 16 kafalı, 1997 yılı imali
150.000 TL
1
Fitil makinası, NSC marka, FMV 32 tipi, 6451 seri numaralı, 20 kafalı, 1997 yılı imali
250.000 TL
1
Fitil makinası, NSC marka, FMV 42 tipi, 6658 seri numaralı, 24 kafalı, 2004 yılı imali
425.000 TL
2
Ring iplik makinası, COGNETEX marka, FLC tipi, 408 iğli, 28065/83, 28067/83 seri
145.000 TL
2
Ring iplik makinası, COGNETEX marka, FTC tipi, 408 iğli, 04039/86, 04040/86 seri
160.000 TL
4
Ring iplik makinası, COGNETEX marka, FTC-9L tipi, 600 iğli, 04104, 04105, 04106,
550.000 TL
1
Ring iplik makinası, COGNETEX marka, FTC-9L tipi, 600 iğli, 04073 seri numaralı,
1990 yılı imali,
130.000 TL
3
Ring iplik makinası, COGNETEX marka, FTC-L tipi, 600 iğli, 04058, 04059, 04060
seri numaralı, 1988 yılı imali
367.500 TL
4
Ring iplik makinası, OFFICINE GAUDINO marka, FP03/280LA tipi, 768 iğli, 040512,
040520, 040519, 040525 seri numaralı, 2004 yılı imali,
1
Otomatik bobin makinası, MURATEC marka, 21C tipi, 60 kafalı, 04SX202290-01 seri
numaralı, 2004 yılı imali
225.000 TL
2
Otomatik bobin makinası, MURATEC marka, 21C tipi, 60 kafalı, 10SX337790-01,
10SX337790-02 seri numaralı, 2010 yılı imali
630.000 TL
1
Otomatik bobin makinası, SAVIO ESPERO marka, Espero-L tipi, 571.060.97 seri
numaralı, 52 kafalı, 1997 yılı imali, gezer temizleyicisi ile birlikte
135.000 TL
1
Katlama makinası, RITE marka, ARD.L tipi, 60 kafalı, 9E250104 seri numaralı, 2004
yılı imali
220.000 TL
1
Katlama makinası, RITE marka, ARD.L tipi, 60 kafalı, 9E150305 seri numaralı, 2005
yılı imali
230.000 TL
1
Büküm makinası, SAVIO marka, TDS 20N tipi, 128 kafalı, 619.010.83 seri numaralı,
1983 yılı imali,
45.000 TL
1
1984 yılı imali,
45.000 TL
1
1986 yılı imali,
48.000 TL
1
1987 yılı imali,
48.000 TL
2
Büküm makinası, SAVIO marka, TDS 20N tipi, 128 kafalı, 619.004.92, 619.005.92
47.000 TL
170.000 TL
1.360.000 TL
29
seri numaralı, 1992 yılı imali,
1
Büküm makinası, SAURER ALLMA marka, TM 180 tipi, 132 kafa, 9211/69771 seri
5
Büküm makinası, VOLKMANN SAURER marka, VTS 07 tipi, 144 kafalı, 21.08295.01,
21.08295.02, 21.08295.03, 21.08295.04, 21.08295.05, 2004 yılı imali,
1
Hidrolik yük asansörü, özel imalat, iki duraklı
1
1
-
İplik test cihazı, SUPERBA marka, RTF6F tipi
Sliro tester modülü; 694-4 seri numaralı
Yarn tester; 652-3 seri numaralı,
Masaüstü bilgisayarı, diğer tüm ekipmanları ile birlikte
48.000 TL
500.000 TL
8.000 TL
140.000 TL
Dokuma Hazırlama Bölümü
1set
1set
1set
1set
1set
Fiksaj makinesi; SUPERBA marka, TVP-2S tipi, 48 kafalı, 2004 yılı imali
Winder; B401 tipi, 753-10 seri numaralı
Akümülatör; MAT-2S tipi, 681-12 seri numaralı
Kurutma; STV-2S tipi, 741-6 seri numaralı
Serme; DAV-2S tipi, 780-5 seri numaralı
Giriş-Gergi; PRE-2S tipi, 769 seri numaralı
Buhar tankı; HEP tipi, 760-2 760-3 760-4 seri numaralı
Legne De Vaporisage; LV tipi, 26F09 seri numaralı
Panosu ve diğer ekipmanları ile birlikte
450.000 TL
Winder; B400 tipi, 579.9 seri numaralı
Akümülatör; MAT tipi, 549-5 seri numaralı
Giriş-Gergi; PRE-2S tipi, 623-4 seri numaralı
Buhar tankı; HEP tipi, 436-10 seri numaralı
Legne De Vaporisage;
370.000 TL
Winder; BLA tipi, 152-8 seri numaralı
Buhar tankı; HEP tipi, 191.8-9 seri numaralı
Legne De Vaporisage; WP/BV tipi, 984-2 seri numaralı
285.000 TL
285.000 TL
285.000 TL
30
-
2
Katlama makinesi; GILBOS marka, GF10RD tipi, 6 kafalı, 95-241111, 95-245112
20.000 TL
6
Katlama makinesi; GILBOS marka, GF10RD tipi, 6 kafalı, 94-24028, 94-24027, 9424026, 94-24029, 94-24030, 94-24031 seri numaralı, 1994 yılı imali
60.000 TL
3
Büküm makinesi; ICBT marka, DT560 tipi, 120 kafalı, E932 6450-1, E932 6450-2,
E932 6450-3 seri numaralı, 1993 yılı imali
360.000 TL
Dokuma Bölümü
1
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, VDW ADR 63 3000 tipi, 6 renk, 5760
platinli, 320 tarak, 3000mm eninde, 1988 yılı imali, elektronik jakarı, leventleri ve
cağlıkları ile birlikte
260.000 TL
1
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, MAX 63 3000 tipi, 17600 platinli, 16
renk, 275 tarak, 4000mm eninde, 2007 yılı imali, elektronik jakarı, leventleri ve
2
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, VDW ADR 62 2000 tipi, 5 renk, 3200
cağlıkları ile birlikte (gayri faal durumda)
280.000 TL
1
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, UCL 83 tipi, 8 renk, 13120 platinli,
410 tarak, 4000mm eninde, 2007 yılı imali, elektronik jakarı, leventleri ve cağlıkları
ile birlikte,
1.552.500 TL
2
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, VDW CRM 73 400 tipi, 7 renk, 12000
cağlıkları ile birlikte,
1.670.000 TL
4
3.340.000 TL
2
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, CRX 83 4300 tipi, 6 renk, 12000
2.420.000 TL
4
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, CRT 83 4300 tipi, 8 renk, 13120
5.060.000 TL
1
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, USP 93 430 tipi, 8 renk, 5120 platinli,
ile birlikte,
1.610.000 TL
3
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, USP 93 430 tipi, 8 renk, 19200
5.955.000 TL
2
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, CRM 72 4000 tipi, 6 renk, 14760
1.495.000 TL
1
Çözgü makinası, Van De Wiele marka WDW HDB 2800 tipi, 2000mm eninde, 1987
yılı imali, 1470 tel levent çözgüsü yapabilen çağlıkları ve ekipmanları ile birlikte,
3
Vakum makinesi; MV-T marka, 1998 yılı imali
1.265.000 TL
175.000 TL
30.000 TL
Apre Konfeksiyon Bölümü
1
Apre makinesi; LEO SISTING marka, 6712-070 PE1 tipi, 1974 yılı imali, 4metre
kapasiteli, besleme, apre, fırın, tambur bölümlerinden oluşmaktadır.
90.000 TL
1
1
Saçak makinesi; KUŞ MAKİNA marka, 1990 yılı imali
Saçak makinesi; KUŞ MAKİNA marka, 1993 yılı imali
15.000 TL
2
Makas makinesi; MENSCHER marka, NTS-A-II tipi, 030072 seri numaralı, 1993 yılı
imali
180.000 TL
31
2
Cımbız temizleme makinesi; 4metre eninde
10.000 TL
2
Kenar overlok makinesi; TİTAN marka, bantlı konveyörü, overlok makinesi ile
birlikte
2
Saçak takma makinesi; BERNINA marka,
10.000 TL
1
2
2
2
2
-
Enine kesim-katlama-yapıştırma
Enine kesim; TANGHE marka, 904 tipi, 9702 seri numaralı, 1997 yılı imali
Ekstrafor dikme makinesi; TİTAN marka, DK 3700 tipi
Rulo makinesi;
Yapıştırma makinesi; KB 30 tipi
Katlama makinesi
Bantlı konveyörler ve diğer ekipmanları ile birlikte
75.000 TL
1
1
2
2
2
2
1
1
1
1
1
-
Enine kesim; TANGHE marka, 9046 tipi, 0402 seri numaralı, 2004 yılı imali,
İşlem bandı
Ekstrafor dikim; TİTAN marka, DK 3700 tipi
Uç yapıştırma
Kenar katlama
Yapıştırma; MELER marka
Rulolu konveyör
Rulo makinesi
İstifleme makinesi; firma imali, 3metrelik
Bantlı konveyör
Paketleme makinesi, 919 tipi, 0402 seri numaralı, 2004 yılı imali
1
Shirink makinesi
1
1
Kenar overlok hattı; TANGHE marka, 4000mm eninde, 1997 yılı imali
Kenar overlok hattı; TANGHE marka, 2000mm eninde, 1997 yılı imali
50.000 TL
1
Kenar kesim (Boyuna Kesim); TANGHE marka, 916 tipi, 9702 seri numaralı, 1997
yılı imali
35.000 TL
1
Dikiş makinesi
1
Toz alam sistemi; filtresi, kanalları ve diğer ekipmanları ile birlikte
7.000 TL
325.000 TL
2.000 TL
750 TL
7.500 TL
Mekanik Atölye
1
Torna tezgahı; TEZSAN marka, SN 50 C tipi, 501516742 seri numaralı, 2 metre,
1996 yılı imali
17.000 TL
1
Torna tezgahı; TEZSAN marka, SN 71 B tipi, 71 30 164 seri numaralı, 3 metre,
1978 yılı imali
21.000 TL
1
Torna tezgahı; TEZSAN marka, SN 50 C tipi, 2 metre, 1987 yılı imali
15.000 TL
1
Freze tezgahı; FNK 25 A tipi, 18968 seri numaralı, 1996 yılı imali
22.000 TL
1
Freze tezgahı; FA3B tipi, 332000725 seri numaralı, 1996 yılı imali
23.000 TL
1
Planya tezgahı; 1976 yılı imali
7.000 TL
1
Sütunlu matkap; TEZSAN marka, 1988 yılı imali
1.500 TL
1
Giyotin makas; BAYKAL marka, MGS 2560/4 tipi, 49 seri numaralı, 1996 yılı imali
1
Eksantrik pres; DİRİNLER marka, CDP500 tipi, 2 seri numaralı, 1979 yılı imali
2.000 TL
1
Şerit testere; KESMAK marka, KO 280 tipi, 553 03 60 seri numaralı, 2006 yılı imali
7.000 TL
1
Daire testere
1
Punta kaynak makinesi; BAYKAL marka
1.000 TL
1
Hidrolik atölye presi
2.000 TL
1
Diş açma; TUWE marka, TWT-3 tipi, 131106007 seri numaralı
-
Atölyede yer alan gazaltı kaynak makineleri, elektrik ark kaynak makineleri,
mekanik ve elektrikli el aletleri vb. ekipmanlar üzerine
15.000 TL
750 TL
2.500 TL
10.000 TL
32
Marangozhane Bölümü
1
Planya tezgahı; OZAN marka, 1996 yılı imali
1.500 TL
1
Şerit testere; ŞENİZ marka, 1996 yılı imali
1.750 TL
1
Kalınlık makinesi; 1996 yılı imali
2.000 TL
1
Kenar bantlama makinesi; KLK Grup marka, K-30 tipi
6.750 TL
1
Yatay daire testere; ÇMS marka, ÇYD100 tipi, 1993 yılı imali
1.500 TL
1
Dörtlü delik açma makinesi; AYDEMİR marka, 1996 yılı imali
1.500 TL
1
Cumba yapıştırma makinesi; 1996 yılı imali
1
Freze tezgahı; NETMAK marka, 1993 yılı imali
1
Bant zımpara; 1993 yılı imali
1
Gönyeleme makinesi; 1993 yılı imali
1
Yatay daire testere; ÇMS marka, ÇMS20M tipi, 2004 yılı imali
3.000 TL
1
Toz emiş sistemi ve siklonu
1.000 TL
750 TL
2.500 TL
500 TL
500 TL
Yardımcı Tesisler
2
1
-
Elektrik tesisatı;
Trafo; 1600 kVA kapasiteli
Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme
genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış
elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
600.000 TL
1
Dizel jeneratör; GENERAL marka, 400 kVA gücünde, dizel motorlu, enerji transfer
panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte
25.000 TL
1
Buhar tesisatı;
Buhar kazanı; DESA marka, HD-200 tipi, 200m2 kapasiteli, 0010653 seri numaralı,
1991 yılı imali
Doğalgaz brülörü; GÖKÇE marka, CC 801 AGP tipi, 2006 yılı imali,
Buhar kazanı; ERENSAN marka, HDK 850 tipi, 850kg/h kapasiteli, 0010653 seri
Doğalgaz brülörü; GÖKÇE marka, CC 801 AGP tipi, 2006 yılı imali,
Buhar kazanı; SELNİKEL marka, OYB-A tipi, 2.800.000kcal/h kapasiteli, 115 seri
Brülör; JOHNSON marka
Kondens ve Degazör tankı, besi pompaları, plakalı eşanjörleri, genleşme tankı,
sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı
ve aksesuarları ile birlikte
380.000 TL
190.000 TL
1
1
1
1
1
1
1
-
Basınçlı hava tesisatı;
Vidalı hava kompresörü; ATLAS COPCO marka, GA55 tipi, 1992 yılı imali
Vidalı hava kompresörü; INGERSOLL RAND marka, MHH 150 tipi, 66950 seri
Vidalı hava kompresörü; INGERSOLL RAND marka, MH 55 tipi, 91 M 55E77774
Vidalı hava kompresörü; KOMTEKS marka, KSK1600/12 tipi, 91 2004 yılı imali
Hava kurutucu; INGERSOLL RAND marka, DES 240 tipi
Hava kurutucu; HANKINSON marka, HHDP1450CE tipi, 2004 yılı imali
Pistonlu hava kompresörü;
Pistonlu hava kompresörü; ATLAS COPCO marka, K14 tipi
Hava tankı; BOZBAĞ marka, 7500lt
Hava tankı; 3000lt
Hava tankı; 1000lt
Diğer hava tankları, giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan
dağıtım tesisatları, emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
-
Klima sistemi
1
1
1
1
1
-
1
1
1
1
75.000 TL
33
3
-
Klima santrali
Filtreleri, işletme geneli galvaniz sac havalandırma kanalları, telef hatları, üfleme
menfezleri ve donanımları ile filtre odaları ve klima santrali odaları donanımları,
pompaları ve teknik armatürleri
-
İdari bina ve tüm ofislerde bulunan bilgisayarlar, yazıcılar, sunucu ve ağ
donanımları, fotokopi makineleri, fakslar, yangın alarm ihbar sistemi, güvenlik
kamera sistemi, telefon santrali, işletme içi tesisatı ve telefonlar, masalar,
sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar,
mefruşatlar, perdeler, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç),
yangın söndürücüler, soyunma dolapları ile satış mağazasında yer alan dolaplar,
raflar, banko vb demirbaşlar üzerine
Yemekhane bölümünde bulunan masa, sandalye, yemek hazırlama tezgahları,
benmariler, bulaşık yıkama üniteleri, tabak, kase, bıçak, kaşık, çatal, yardımcı
mutfak araç gereçleri, raflar, dolaplar ve diğer tüm yemekhane demirbaşları
üzerine
İşletmede mevcut çalışma masaları, tasnif masaları, terazi ve basküller,
transpaletler, kovalar, plastik masuralar, leventler, raflar, laboratuvar
demirbaşları, stant arabaları, hava tabancaları ve donanımları ile diğer işletme
demirbaşları
-
750.000 TL
ARMONİ TESİSİ
1
8
8
1
1
1
1
1set
BCF İplik üretim Hattı; NEUMAG marka, 1995 yılı imali
Hammadde dağıtım silosu
Doteco (karışım) ünitesi
Ekstrüder ünitesi;
Dowterm ünitesi (ısı sabitleme)
Dowterm tankı
Hammadde çekiş vakum pompası ve filtresi
İplik üretim ünitesi; OERLIKON NEUMAG marka, 70096791 tipi, 2012 yılı imali
Chiller grubu; TRANE marka
Klima santrali, WOLF marka, WK-241 tipi, havalandırma kanalları, emniyet ve
operasyon armatürleri, otomatik damperleri, 3 yollu vanaları ve aksesuarları ile
birlikte
Radyal vantilatörleri, kontrol panoları, çelik konstrüksiyon platformu ve diğer tüm
ekipmanları ile birlikte
1.250.000 TL
3
2.242.500 TL
2
1.610.000 TL
1
747.500 TL
2
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, UCL 83 tipi, 6 renk, 7680 platinli, 320
tarak, 4000mm eninde, 2004 yılı imali, elektronik jakarı, leventleri ve cağlıkları ile
birlikte,
2.245.000 TL
1
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, UCL 83 tipi, 8 renk, 13120 platinli,
ile birlikte,
1.552.500 TL
3
Halı dokuma tezgahı; VAN DE WIELE marka, CRM 82 tipi, 8 renk, 13120 platinli,
ile birlikte,
3.885.000 TL
1
Apre Makinesi; SELLERS marka, 1993 yılı imali, 4metre kapasiteli, besleme, apre,
fırın, tambur bölümlerinden oluşmaktadır.
-
275.000 TL
34
2
Makas makinesi; HENRI PAULUS marka, 4 metre eninde, 1992 yılı imali, tüm
180.000 TL
3
Büküm makinesi; ICBT marka, DT 560 tipi, 104 kafalı, E 9326450-1, E 9326450-2,
E 9326450-3 seri numaralı, 1993 yılı imali
312.000 TL
2
Büküm makinesi; SAURER VOLKMANN marka, 05-0-C tipi, 144 kafalı, 21.07286.02,
21.07286.02 seri numaralı, 1997 yılı imali (2004 yılı revizyonu)
340.000 TL
1
Büküm makinesi; SAURER VOLKMANN marka, 05-0-C tipi, 144 kafalı, 21.08294.01
225.000 TL
1
1
1
1
-
Yarn Heat-Setting Machine Hattı
Texturing unit; HÖRAUF marka, GVA tipi, 6 yollu
Akümülatör; HÖRAUF marka, GWM tipi, 2/488812/1 seri numaralı, 1993 yılı imali,
Heatset Oven; RESCH marka, GKK 2500 tipi, 130617 seri numaralı, 1993 yılı imali
Sarım ünitesi; GILBOS marka, 36 kafalı,
Panosu, cağlıkları ve diğer ekipmanları ile birlikte
360.000 TL
1
1
1
1
-
Texturing unit; HÖRAUF marka, GVA tipi, 6 yollu
Akümülatör; HÖRAUF marka, GWM tipi, 1993 yılı imali,
340.000 TL
1
1
1
1
-
Texturing unit; HÖRAUF marka, GVA 2500 tipi, 6 yollu
Akümülatör; HÖRAUF marka, GWM tipi, 2/54681/6 seri numaralı, 1997 yılı imali,
425.000 TL
1
1
1
1
-
Texturing unit; HÖRAUF marka, GVA 2500 tipi, 6 yollu
Akümülatör; HÖRAUF marka, 2004 yılı imali,
750.000 TL
1
Cımbız temizle makinesi
1
Dikiş makinesi;
1
Saçak dikiş makinesi; BERNINI marka, 1993 yılı imali
1
Kesme makinesi (boyuna kesim); TANGHE marka, 916 tipi, 5 kafalı, 1997 yılı imali
1
Halı sarma makinesi; 4 metre eninde
1
1
Kenar overlok hattı; TANGHE marka, 1997 yılı imali
Kenar overlok hattı; TANGHE marka, 2004 yılı imali
50.000 TL
1
1
2
2
2
1
-
Enine kesim;
Sürfile ünitesi;
Ekstrafor dikme
Yapıştırma makinesi; KB 30 tipi
Katlama makinesi
Rulo makinesi
75.000 TL
1
Set ambalaj makinesi; COLSMAN KRISCHER marka, FC400/30 tipi, 1994 yılı imali
60.000 TL
1
Shiring ambalaj makinesi, rulolu konveyörü ve diğer ekipmanları ile birlikte
5.000 TL
750 TL
5.000 TL
35.000 TL
8.000 TL
2.000 TL
Yardımcı Tesisler
2
Elektrik tesisatı;
375.000 TL
35
-
Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme
genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış
elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
1
Dizel jeneratör; CATERPILLAR marka, 1.250 kVA gücünde, 6BA01993 seri
numaralı, 1993 yılı imali, dizel motorlu, enerji transfer panosu, enerji hatları ve
2
3
1
1
1
-
Basınçlı hava tesisatı;
Vidalı hava kompresörü; INGERSOLL RAND marka, MHH 150 tipi, 1993 yılı imali
Vidalı hava kompresörü; INGERSOLL RAND marka, MHH 150 tipi, 1995 yılı imali
Hava tankı; 7000lt
Hava tankı; 3000lt
Hava tankı; 1500lt
Diğer hava tankları, giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan
dağıtım tesisatları, emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
1
-
Su soğutma Sistemi
Soğutma kulesi
Sirkülasyon pompaları, emniyet ve operasyon armatürleri, aksesuarları ve
-
İdari bina ve tüm ofislerde bulunan bilgisayarlar, yazıcılar, sunucu ve ağ
donanımları, fotokopi makineleri, fakslar, yangın alarm ihbar sistemi, güvenlik
kamera sistemi, telefon santrali, işletme içi tesisatı ve telefonlar, masalar,
sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar,
mefruşatlar, perdeler, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç),
yangın söndürücüler, soyunma dolapları ile satış mağazasında yer alan dolaplar,
raflar, banko vb demirbaşlar üzerine
İşletmede mevcut çalışma masaları, tasnif masaları, terazi ve basküller,
transpaletler, kovalar, plastik masuralar, leventler, raflar, laboratuvar
demirbaşları, stant arabaları, hava tabancaları ve donanımları ile diğer işletme
demirbaşları
-
90.000 TL
385.000 TL
4.000 TL
275.000 TL
KOJENERASYON TESİSİ
Kojenerasyon Sistemi
2
2
2
2
2
2
2
Gaz jeneratörü, STAMFORD MTU marka, LVSI804S2 tipi, 2790kVA, 2232kW,
0856708/02 seri numaralı, 2010 yılı imali
Gaz kojeni; MTU marka, GB 2145 N5 tipi, 2901 seri numaralı, 2145 kW 2010 yılı
imali,
Buhar jeneratörü, SEGÜ MÜHENDİSLİK marka, 10 bar, 855kW kapasiteli,
ekonomizörü ve diğer ekipmanları ile birlikte komple
LT/HT Kuru soğutucu, Friterm marka, FYKS 80 26 C 2/2,1 LT/HT model, HT
1.338,26 kW kapasiteli, LT 158,85 kW kapasiteli
Ana modül kontrol panosu, MTU marka, MMC model, LCD Touch panelli - Ana
kontrol sistem paneli, MTU marka, MCS model, LCD Touch panelli
Generatör iç ihtiyaç panosu, MTU marka, YP model,
Transfer şalter panosu, MTU marka, ATS model,
2set
Sekonder sıcak su sistemi, sıcak su hazırlama ve sirkülasyon sistemi ile birlikte
2set
LNG hattı, gaz sayacı, regülatörü, alarm sistemi ve diğer tüm ekipmanları ile birlikte
2set
Trafo, TRANSTEK marka, yükseltici trafo tip, 103292, 2.500 kVA kapasiteli,
400V-36kV- step up, tüm ekipmanları ile birlikte
3.190.000 TL
Modüler Orta Gerilim Şalt Hücreleri
2set
-
Giriş-çıkış hücresi, AYSAN ELEKTRİK marka;
SF6 gazlı ayırıcı
Kesicili gerilim trafolu
Kesicili sepam,
T42 koruma rölesi ve jeneratör giriş hücreleri ile birlikte
210.000 TL
36
1set
-
Kublaj hücresi, AYSAN ELEKTRİK marka;
SF6 yalıtımlı gazlı ayırıcı,
SF6 gazlı kesicisi,
Sepam S42 koruma rölesi,
Seg MRN3-11D vektör shift rölesi ile birlikte
2set
-
Çıkış hücresi, Aysan Elektrik marka;
SF6 yalıtımlı gazlı ayırıcısı,
SF6 gazlı kesici,
Sepam T20 koruma rölesi ile birlikte komple
1set
-
Gerilim ölçü hücresi, Aysan Elektrik marka;
SF6 gazlı ayırıcılı bara
1set
-
Trafo koruma ölçü hücresi, Aysan Elektrik marka;
SF6 gazlı yük ayırıcılı
2set
-
Akım gerilim ölçü hücresi, Aysan Elektrik marka;
SF6 gazlı ayırıcılı
ARK kombi sayaçlı
1set
-
Giriş hücresi, Aysan Elektrik marka;
SF6 gazlı yük ayırıcılı
1set
1
3
-
Sade elektrik panoları,
630 A giriş şalterli
250 A giriş şalterli
Tesis iç ihtiyaç panosu, skada otomasyon sistemi, yangın güvenlik sistemi, sıcak su
sirkülasyon pompası, direkt kullanım pompası, acil aydınlatma sistemi, aydınlatma
sistemi
1set
Nötr topraklama direnci, ERGÜN ELEKTRİK marka, NGR 36120 36 kV model,
20 ohm 1000 A 50 Hz 5sn kapasiteli
İletim Dağıtım Hattı
1set
OG Enerji kabloları;
TEDAŞ DM ve kojenerasyon binası arası OG enerji hattı, HES marka, 1x95/ 16mm
XLPE 36kV tip, 1.600 m uzunlukta, 4 kablolu
1set
Armoni tesisi ve kojenerasyon binası arası OG enerji hattı, HES marka, 1x 95 /16
mm XLPE 36kV tip, 2.000 m uzunlukta, 4 kablolu
1set
- Saray
tesisi ve kojenerasyon binası arası OG enerji hattı, HES marka, 1x 95 /16 mm XLPE
36kV tip, 1.100 m uzunlukta, 4 kablolu
1set
- Kuyu
ve kojenerasyon binası arası OG enerji hattı, HES marka, 1x 50 /16 mm XLPE 36kV
tip, 1.200 m uzunlukta, 3 kablolu
100.000 TL
LOJMAN EKİPMANLARI
1
1
2
1
1
-
Sıcak su tesisatı;
Sıcak su kazanı; ÜNİVERSAL marka, ÜRK 1250 tipi, 1143 seri nolu, 1993 yılı imali,
1.250.000kcal/h kapasiteli
Sıcak su kazanı; ISISAN marka, SBK 497 tipi, 6227 seri nolu, 1992 yılı imali, 80m2
kapasiteli
Brülör
Sirkülasyon ve şönt pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon
armatürleri ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte
20.000 TL
Kapalı yüzme havuzu tesisatı; 200m3 kapasiteli
Kum filtresi
Sirkülasyon pompası;
Bağlantı ekipmanları sirkülasyon pompaları, mekanik tesisatları, aydınlatma
armatürleri, elektrik panoları, muhtelif teknik armatürler ve donanımları ile birlikte
20.000 TL
37
-
Sauna tesisatı ve ekipmanları
-
Lojman ortak kullanım alanlarında bulunan ve çalışanlara ait olmayan demirbaşlar
üzerine
Misafirhane, konukevi ve kapalı yüzme havuzu binalarında bulunan masa,
sandalye, koltuk, askılık, dolap, havuz demirbaşları, yataklar, minibar, koltuk,
iskemle, dolap, telefon makinesi, yemek salonu ve mutfakta bulunan mutfak
demirbaşları, yemek pişirme ve servis ekipmanları ile masalar iskemleler, tv
üniteleri, mobilyalar üzerine
Cami içerisinde bulunan, halılar, aydınlatmalar, tespihler, seccadeler ve diğer
demirbaşlar üzerine
Sosyal tesislerde bulunan halı, perde, yatak, yorgan, yastık, masa örtüleri,
peçeteler ve diğer mefruşatlar üzerine
Sosyal tesislerin genelinde yer alan, yangın söndürme cihazları, yangın dolapları
ve muhteviyatları ile tüm yangın söndürme cihazları üzerine
Fitness centerda yer alan çalışma istasyonları, ağırlık çalışma sehpaları, halterler,
ağırlıklar, muhtelif minder ve aksesuarlar
Koşu bandı; SPORTS ART marka, 6003 tipi
Eliptik bisiklet; SPORTS ART marka, Powerfit 5003C tipi
-
2
2
350.000 TL
62.170.000 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ
38
5.2.6.4.
Motorlu Araçlar Ve İş Makineleri Değeri
Sıra Plaka No
1
---
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
34 UF 7383
34 TR 242
34 TC 0052
34 UT 9954
34 TA 7541
38 TK 046
38 TC 091
38 FR 090
38 TE 129
38 TA 669
38 TF 362
38 TH 061
38 TD 739
38 TF 738
34 U 4921
38 TF 193
38 TD 834
34 ERB 90
-------------
Araç Cinsi /
Açıklama
Lastikli tekerlekli
yükleyici
Otomobil
Otomobil
Kamyonet
Minibüs
Kamyonet
Panelvan
Kamyonet
Minibüs
Otomobil
Kamyonet
Kamyonet
Kamyonet
Kamyonet
Kamyon
Traktör
Traktör
Traktör
Traktör
Traktör
Forklift
Forklift
Forklift
Forklift
Forklift
Marka
Tipi
İmal Yılı
Motor Seri No
Şase / Seri No
Rayiç Değeri
(TL)
JCB
4CX
1993
---
629429X
TOYOTA
RENAULT
FORD
FIAT
ISUZU
HYUNDAI
DESOTO
FORD
TOFAŞ
ISUZU
ISUZU
FORD
FORD
FATİH
FIAT
VALTRA
MASSEY FERGUSON
MASSEY FERGUSON
MASSEY FERGUSON
DOOSAN
KOMATSU
KOMATSU
KOMATSU
KOMATSU
LAND CRUISER
FLUENCE
TRANSIT
DUCATO
NPR 66
H 100
250C
TRANSIT 190
DOĞAN SLX
NPR 595
NPR 66
CARGO 1814
CARGO 2520
162.22 SHT
480
VALMET 8400
240
240-S
240
G30E
25
25 Y
40
50
1998
2011
1998
2001
1997
1997
1993
1997
1996
1992
2000
1987
1996
1988
1984
2003
1994
1987
--2011
2003
2004
2000
1993
UZ-0011614
K9KG832D247770
VK67775
3168152
AIOS01005
307203
AA9A100T4301Y
VP55385
6287420
AOSO13310
AIOS19857
71280
97227
6BT50101662
FIAT80.035.02.300400079
M21268
CE97970T97012Y15279461
CE97070T49233P15232380
--------FD40ZT
---
JT11WJA005000279
VF1LZBB0645685946
SFALXXDDJVLVK67775
ZFA23000005960808
PNP00657
323699
9212-108344
SFALXXDJVLVP55385
1056641
NP-11628
NNANPR66L02012703
SFACCCDJDCHC71280
SFACCCDJDCSU97227
FO300952
94093
M46142
183TU24079461
1247TU24032380
--D370211
----101409
---
35.000 TL
53.000
38.000
15.000
14.000
20.000
11.000
10.000
18.000
8.000
13.000
26.000
15.000
32.000
15.000
18.000
45.000
16.000
15.000
16.000
38.000
25.000
28.000
30.000
15.000
39
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
26
27
28
-------
Forklift
Forklift
Forklift
KOMATSU
KOMATSU
KOMATSU
G25D
G25S
D25
TOPLAM MOTORLU ARAÇLAR DEĞERİ
1995
1995
1995
-------
--11-00145
LV100703
19.000 TL
19.000 TL
18.000 TL
625.000 TL
40
BÖLÜM 5
5.3.
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.3.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri
Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın ticari kullanımlı bina olması nedeniyle, SPK
mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 4. Maddenin i - j - m - n, 5.
Maddenin d bendi yer almamaktadır.
Bu maddeler sırasıyla;
(4. Maddenin ı - i - j - m - n bentleri)
i) Nakit / Gelir akımları analizi,
j) Maliyet oluşumları analizi,
m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
(5. Maddenin d bendi)
d) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve
faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı
çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş.
41
BÖLÜM 6
SONUÇ
6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu
değerleme çalışması Kayseri ili, Develi İlçesi, Güneyaşağı mahallesinde, konumlu gayrimenkulün
05.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi
itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları
yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun
olarak adil piyasa değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Saray Halı mülkiyeti üzerinde bulunan İleri İşlem
Tesisi’ne ait makine değerlemesi 001-027 nolu Saray Tarım_Kayseri raporundadır.
DEĞER TABLOSU
KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI MEVCUT DURUM DEĞERİ
Makine Değerleri
Saray Halı
İleri İşlem Tesisi
Toplam
Arsa
Bina
Makine
Araçlar ve İş Makineleri
5,028,936 TL 24,564,352 TL 62,170,000 TL
131,290 TL
625,000 TL
1,254,250 TL
5,160,226 TL 25,818,602 TL 62,170,000 TL
625,000 TL
GENEL TOPLAM (TL) 93,773,828
TOPLAM (USD),
52,096,571
TOPLAM (EURO)
39,567,016
Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80.-TL; 1 EUR 2,37.-TL olarak esas alınmıştır.
Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik
koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi
dışsal etkenler dikkate alınarak maliyet yaklaşımı baz alınarak rapor tarihindeki Mevcut Durum Toplam
Adil Piyasa Değerinin;
93.774.000.-TL + KDV Yazıyla: (Doksan Üç Milyon Yedi Yüz Yetmiş Dört Bin TL),
olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.
İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.
42
BÖLÜM 7
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
3. EKLER VE FOTOĞRAFLAR
FOTOĞRAFLAR
43
44
45
46
47
SARAY HALI FABRİKASI
48
49
İLERİ İŞLEM TESİSİ
50
MAKİNE TESİSAT FOTOĞRAFLARI
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
ARAÇ VE İŞ MAKİNESİ FOTOĞRAFLARI
63
64
65
66
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
4. RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
AHMET ARSLAN
Kişisel Bilgiler
Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale – 04.12.1977
Medeni Hali
: Evli
Ehliyet
: B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta
: aarslan@dengedegerleme.com
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim
Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL
1996 – 1999
G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans
2003 - 2006
Kurs ve Seminer
Visual Basic programlama eğitimi
2000
Microsoft Word, Excel, Power Point Programları
2001
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO)
2002
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office, Windows, NetCAD,
PowerBuilder, VB, Sybase
Deneyim
( C prog. derneği)
KartoCAD,
MapINFO,
ArcGIS,
AutoCAD
Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376)
02.10.2006- .... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti.
İSTANBUL
Harita Mühendisi – Değerleme Uzmanı
2002 – 2006
Milli Emlak Genel Müdürlüğü
BURSA-
ANKARA
Harita Etüd Şefi
2000 – 2001
Evren Holding
KOCAELİ
Öğrenci asistan
1999
YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu
İSTANBUL
Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası.
Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :

Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması,

Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması

Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme
67
BÖLÜM 8

Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı

Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu.
68
BÖLÜM 8
69
BÖLÜM 8
DİLEK TEZOL
Kişisel Bilgiler
Doğum Yeri - Tarihi
: Çanakkale – 09/08/1982
Medeni Hali
: Evli
Ehliyet
: B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta
: dtezol@dengedegerleme.com
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim
Y. T. Ü.
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office, Windows, SPSS, NetCAD, ArcGIS, AutoCAD
Deneyim
Şehir ve Bölge Planlama Lisans İSTANBUL
2001- 2006
Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402192)
05.11.2012 – … DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şehir Plancısı
12.03.2007 – 31.10.2012 İstanbul Büyükşehir Belediyesi Bimtaş A.Ş
Üye Olunan Dernekler Yıldız Teknik Üniversitesi Mezunlar Derneği – TMMOB Şehir Plancıları Odası
70
BÖLÜM 8
71
72

SARAY HALI A.Ş.

Transkript

Benzer belgeler

RE/MAX Turkey

199008 - Bizim Kocaeli

Ford ikinci el araçlar web sitesi açıldı

Seba Millennium Satılık Lüks Konut İstinye / İstanbul

basın açıklaması