istanbul ofis pazarı genel bakış
Transkript
istanbul ofis pazarı genel bakış
SON ÇEYREK 4 İSTANBUL OFİS PAZARI GENEL BAKIŞ 2015 N 36 www.propin.com.tr PROPIN, OFİS PAZARINDAKİ UZMANLIĞINDA 10. YILINI GERİDE BIRAKTI. 10 YILDIR İNANCINIZ VE DESTEĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜRLER. İşimizi özenle yapmaya devam ediyoruz. İşimizi özenle yapıyoruz. PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz. 04 ÖZET VE ÖNGÖRÜLER 08 EKONOMİK GÖRÜNÜM 10 BOŞLUK ORANLARI 14 KİRA ORTALAMALARI 20 STOK DEĞİŞİMLERİ 24 GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır. Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz, hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz. Tüm hakları saklıdır. 3 ÖZET VE ÖNGÖRÜLER İstanbul Ofis Pazarı’nın 2015 Dördüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır. Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,6; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %10 seviyesinde gerçekleşti. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 29,7 ABD Doları /m² /ay, B sınıfı ofis binalarında 14,9 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,9; kira ortalaması 17,9 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,2 seviyesindeydi. A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 20,6 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. 2015 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA’da yer alan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Son iki çeyrek dönemde, bu bölgelerde talep edilen en yüksek kiranın 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü. 4 www.propin.com.tr Dinamik geçen 2014 yılının ardından, yer seçimi kararlarını 2015 birinci çeyrekte kesinleştiren firmaların, satın alma/kiralama işlemlerini sonlandırabildiği görüldü. Haziran 2015’teki Genel Seçim dönemi ve sonrasındaki siyasi belirsizlikle tetiklenen döviz kurundaki yükselme pazarda durgunluk yaşattı. Birinci çeyrek sonrası, pazarın durgunluk yaşamaya başladığı bu dönemde hala yer seçim kararlarını verememiş firmalar taşınma sürecini askıya aldı. Kasım 2015’te yapılan seçimin ardından hareketlenme gözlense de, piyasalardaki belirsizliklerin etkisiyle birçok taşınma süreci tamamlanamadı. 2015 yılında İstanbul’da toplam 265.000 m² ofis alanında kiralama ve satın alma işlemi görüldü. Gerçekleşen işlem hacminin 2014 yılındaki hacme göre %29 oranında azaldığı tespit edildi. MİA’da, 2015 yılında yaklaşık 78.000 m² ofis alanında işlem gerçekleşti. MİA’da gerçekleşen işlemlerin, İstanbul’daki toplam kapanan işlem hacminin %29’u olduğu hesaplandı. 2015 yılında MİA’da gerçekleşen işlem büyüklüğü, 2014 yılına göre düşüş gösterdi. Ofis stokundaki artışa paralel olarak 2015 yılında Asya Yakası’na olan talep de arttı. MİA Dışı-Asya’da yaklaşık 110.000 m² ofis alanının işlem gördüğü tespit edildi. Asya Yakası’ndaki ofis bölgelerinde gerçekleşen işlemlerin toplamı, İstanbul’daki gerçekleşen işlemlerin %46’sını oluşturdu. Propin’in Kozyatağı’nda tek yetkili mal sahibi temsilcisi olduğu 43.000 m² kiralanabilir alanlı Rönesans Tower’ın Allianz Sigorta’ya satışı, 2015 yılının en dikkat çekici işlemi oldu. Ofis stokundaki artış, 2015 yılında da devam etti. Özellikle MİA ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki ofis alanlarının teslim edilmesiyle birlikte, 2015 yılı sonunda İstanbul’daki ofis stoku 4,2 milyon m2’ye ulaştı. 2015 yılındaki ofis stoku, 2012 yılı verisiyle kıyaslandığında, stokun sadece 3 yıl içerisinde %55 arttığını söylemek mümkündür. 2015 genelinde MİA’daki boşluk oranları incelendiğinde, birinci çeyrek ve dördüncü çeyrek arasındaki fark dikkat çekicidir. MİA’daki A sınıfı binalarının boşluk oranı, 2015 birinci çeyrek döneminde %20,9 seviyesindeyken, 2015 dördüncü çeyrek dönemini % 25,6 seviyesinde tamamladı. 2015 yılı boyunca MİA Dışı-Asya’da stok artışı gözlendi. Artan stokun, MİA Dışı-Asya’ya olan talep tarafından emilmesi sonucunda, boşluk oranı 2015 yılını dengeli geçirdi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında 2015 dört çeyrek boyunca belirgin bir değişiklik gözlenmedi. 2015 yılı başından itibaren bütün yıl boyunca Türk Lirası’nın özellikle ABD Doları karşısında değer kaybetmeye başlaması sebebiyle, mal sahipleri tarafından ofis kira rakamlarında düzenleme yapıldığı görüldü. Buna ek olarak, talep nedeniyle dolan yüksek kiralı yeni nesil ofis alanlarının pazardan çıkmasıyla, 2015 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nda kira ortalamalarının genel olarak düştüğü tespit edildi. 2015 yılında yapılan yatırımların teslim edilmesiyle stoku artmaya başlayan Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payının 2018 yılı sonunda %29’a yükselmesini öngörüyoruz. Yapı ruhsatlarının alındığı ve inşaatın başladığı İstanbul Finans Merkezi (İFM)’nin 2018 yılında faaliyete geçmesi beklenmektedir. Yaklaşık 560.000 m² kiralanabilir ofis alanına sahip olacak İFM’de projelerin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak bu yeni stokun büyüklüğü, İstanbul Ofis Pazarı’na dahil olduğunda Maslak Bölgesi ofis stokuyla aynı büyüklüğe sahip olacaktır. Tüm hakları saklıdır. 5 İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar. İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur. İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır. Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır. Sarıyer AVRUPA YAKASI 3. KÖPR Ü PROJ ESİ Şişli Ayazağa AYAZAĞA Alibeyköy Barajı 3 MASLAK G.O.Paşa 11 FSM KÖPRÜSÜ ÇELİKTEPE Kağıthane Esenler ÇAĞLAYAN 15 LEVENT 1 M.KÖY Z.KUYU OKMEYDANI E.TEPE 4 7 Bayrampaşa Eyüp Bağcılar K.çekmece G.TEPE Şişli 16 BOMONTİ 6 TAKSİM 5 ETİLER Eminönü Güngören Bahçelievler KAVACIK 2 BEBEK Elmalı Barajı ARNAVUTKÖY ORTAKÖY BALMUMCU B KÖ OĞ PR AZ İ Beşiktaş ÜSÜÇİ Beyoğlu 8 Küçükçekmece Gölü ASYA YAKASI Beykoz Eyüp Üsküdar BEYLERBEYİ 12 10 ALTUNİZADE ACIBADEM Ömerli Barajı Ümraniye ÇAMLICA Fatih Z.burnu ATATÜRK Bakırköy HAVAALANI 14 Kadıköy KOZYATAĞI Batı Ataşehir 9 Maltepe LEJAND E-5 Çevreyolu E-80 Çevreyolu Otoyol Projesi Bağlantı Yolları İlçe Sınırları Kavşaklar Havalimanı Liman 6 www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ Sultanbeyli BÖLGE KATEGORİLERİ 1 2 3 4 5 LEVENT ETİLER MASLAK Z.KUYU - E.TEPE - G.TEPE BEŞİKTAŞ - BALMUMCU MERKEZİ İŞ ALANI 6 7 8 TAKSİM - NİŞANTAŞI ŞİŞLİ - FULYA - OTİM HAVAALANI MİA DIŞI-AVRUPA 9 10 11 12 KOZYATAĞI ALTUNİZADE KAVACIK ÜMRANİYE MİA DIŞI-ASYA 13 14 15 16 KARTAL - MALTEPE BATI ATAŞEHİR KAĞITHANE BOMONTİ - PİYALEPAŞA GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER 13 Kartal Pendik SABİHA GÖKÇEN HAVAALANI Tuzla © 2016 PROPIN Propin Investment Consultancy İSTANBUL OFİS PAZARI TERİMLER Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir: SATILIK Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır. Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır. Devam Eden Projeler: Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı. Gerçekleşen İşlem: Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön-kiralaması; satışı veya önsatışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez. Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir. KİRALIK Kavacık No.1 NACAR PLAZA • TEM Kavacık Kavşağı’na yakınlığıyla FSM Köprüsü’ne kolay ulaşım • 4.476 m² toplam kiralanabilir alan • 2.383 m² ofis alanı • 2.093 m² mağaza alanı • İstanbul Finans Merkezi [IFM]’ne yakın, E-5 ve TEM yollarının kesiştiği noktada • 29.000 m² toplam ofis alanı • 1.468 m² kat alanı büyüklüğü • Yenisahra Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde • Teslim: 2017 1. Çeyrek Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar. Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır. Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir. Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği: Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır. Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir. Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır. Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür. Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır. Tamamlanma Tarihi: Bir bina inşaatının bittiği tarihtir. • 292 m² kat alanı büyüklüğü • Komple ya da kat kat kiralama imkanı No.2 MY NEWWORK A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır. B Sınıfı Ofis Binaları: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır. Ataşehir • İskanlı Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar • Şap&Beton ya da dekorasyonlu olarak teslim seçeneği Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır. Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır. Tüm hakları saklıdır. 7 EKONOMİK GÖRÜNÜM EKONOMİK GÖSTERGELER GSYİH (%) GSYİH (Kişi Başı) Nüfus (Milyon) BIST-100 İndeksi OCAK ‘15 ŞUBAT ‘15 MART ‘15 NİSAN ‘15 MAYIS ‘15 HAZİRAN ‘15 TEMMUZ ‘15 AĞUSTOS ‘15 EYLÜL ‘15 EKİM ‘15 KASIM ‘15 ARALIK ‘15 2013 2014 3,6 2,9 10.807 10.404 - - - - - - - - - - - 19.506*** 76,5 77,7 - - - - - - - - - - - 78,7 2,3 3,8 4 3,0*** 67.801 85.721 88.946 84.148 80.846 83.947 82.981 82.250 79.910 75.210 74.205 79.409 75.233 İşsizlik (%)* 71.727 9,7 9,9 11,3 11,2 10,6 9,6 9,3 9,6 9,8 10,1 10,3 10,5 - Döviz Kuru** (TRY/USD) 2,13 2,33 2,42 2,51 2,62 2,66 2,66 2,69 2,79 2,92 3,03 2,92 2,91 2,92 Döviz Kuru** (TRY/EUR) 22,94 2,83 2,74 2,82 2,81 2,98 2,92 3,00 3,06 3,28 3,40 3,21 3,05 3,19 PolitikaFaizi** (HaftalıkRepo%) 4,50 8,25 7,75 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 Enflasyon (%)* (Yıl Sonu) 7,4 8,17 7,24 7,55 7,61 7,91 8,09 7,20 6,81 7,14 7,95 7,58 8,1 8,81 UDY (Milyon USD) 9.866 8.884 - 9.652*** MAKRO EKONOMİ TABLO NO.1 KAYNAK: *TUİK **TCMB ***Ekonomi BakanlığıTahmini Türkiye ekonomisi, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde %2,8 oranında büyüdü. Piyasa beklentisinin oldukça üzerinde olan bu büyümeyle birlikte GSYH %4’le 2014 birinci çeyrekten bu yana en hızlı yıllık artışı kaydetti. 2015 ilk dokuz ayı itibariyle, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre, Türkiye ekonomisi %3,4 büyüme kaydetti. Seçimlere ilişkin belirsizlikler ve TL’deki değer kaybının neden olduğu risklerin büyümeyi baskı altında tutacağı bekleniyordu. Tarım sektörünün olumlu performansına ek olarak iç tüketimin katkısı ve net ihracatın düşürücü etkisinin ortadan kalması sonucunda büyüme piyasa beklentisinin üzerine çıktı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH’nin üçüncü çeyrekte, ikinci çeyrek döneme göre %1,3 oranında genişleyerek olumlu bir görünüm sundu. Diğer yandan, kişi başına düşen milli gelir 10.000 ABD Doları seviyesinde kaldı. Eylül 2015’ten başlayarak kişi başına düşen gelir hesaplamasında yıllıklandırılmış veriler kullanılmaktadır. Döviz kurları, FED’in faiz artırım sürecine başlaması ve yıl boyunca devam eden belirsizlikler sebebiyle yükseliş trendinde hareket etti. 2015 yılında, TL karşısında ABD Doları’nın yıllık artışı %25,4 seviyesindeydi. Avrupa ekonomisindeki zorluklar ve Avrupa Merkez Bankası’nın genişlemeci politikaları sebebiyle Euro’daki artış %12,6 seviyesine kaldı. Euro/ABD Doları paritesinde ise 2015 yılında %10,2 daralma oldu. ENFLASYON ORANLARI POLİTİKA FAİZİ 2015 Ekim ayında TÜFE, aylık bazda %1,55 artış kaydetti. Kasım ayında ise aylık bazda %0,67’le beklentilerin bir miktar üstünde gerçekleşti. Ancak aynı dönemde Yi-ÜFE aylık bazda %1,42 düşerek Haziran 2012’den bu yana en sert düşüşü gösterdi. Para Politikası Kurulu, 24 Şubat 2015’te gerçekleştirdiği toplantıda politika faizini %7,75’ten %7,5’e indirmişti. Kurul daha sonraki toplantılarında da politika faizini %7,5 oranında sabit tuttu. FED’in para politikasındaki normalleşmesiyle adım atacağını belirten Kurul’un Aralık 2015’teki toplantısında politika faizinde değişikliğe gitmesi bekleniyordu. Ancak, Kurul beklenenlerin aksine politika faizinde ve faiz koridorunda değişikliğe gitmedi. Yapılan açıklamada, yıllık kredi büyüme hızının sıkı para politikası duruşunun ve alınan makro ihtiyati önemlerinin etkisiyle makul düzeylerde seyrettiğini belirtti. Ayrıca, Kurul önümüzdeki dönem için izlenecek politikalarla ilgili açıklama yaptı. Özetle, küresel piyasalardaki oynaklığındaki azalmanın kalıcı olmasıyla para politikasında sadeleşmeye gidileceğini açıkladı. TÜFE, Aralık ayında aylık bazda %0,21’lik bir oranla beklentilerin üzerine çıktı. Aynı dönem için TÜFE’de Reuters anketine göre %0,04 gerileme beklenirken; TCMB Beklenti anketine göre aylık bazda %0,07 olarak sınırlı düzeydeydi. 2015 sonu itibariyle yıllık artış %8,81 olarak tespit edilirken son dört yılın en yüksek yılsonu enflasyonu oldu. Üretici ve tüketici fiyatlarındaki ayrışma 2015 yılsonunda belirginleşti. Ekim ayından sonra düşmeye başlayan Yi-ÜFE’de Aralık ayında aylık olarak %0,33 geriledi. Yi-ÜFE’de yıllık artışsa %5,71’le son üç yılın en düşük yılsonu enflasyonu oldu. DÖVİZ KURLARI [2014 - 2015] 3,5 3 2,5 2 1,5 1 TRY/USD 8 TRY/EUR Aralık’15 Kasım’15 Ekim’15 Eylül’15 Ağustos’15 Temmuz’15 Haziran’15 Mayıs’15 Nisan’15 Mart’15 Şubat’15 Ocak’15 Aralık’14 Kasım’14 Ekim’14 Eylül’14 Ağustos’14 Temmuz’14 Haziran’14 Mayıs’14 Nisan’14 Mart’14 Şubat’14 0 Ocak’14 0,5 EUR/USD GRAFİK NO.1 KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI www.propin.com.tr “MİA’da A Sınıfı Ofis Binaları’ndaki boşluk oranı, son 10 yılda %16,6 seviyesinden %25,8’e yükselerek bu periyotta gerçekleşen en yüksek boşluk oranı olarak kaydedildi ” İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI KİRALIK Levent No.3 %50 • Levent’in merkezinde, Büyükdere Caddesi üzerinde %40 • 25.000 m² toplam ofis alanı %30 • 500 m² - 2.000 m² arası değişen ofis katları %10 17,2 • Yüksek otopark kapasitesi 11,2 10,0 14,9 %20 18,7 ŞEKER KULE 25,6 2015 Dördüncü Çeyrek • 4.Levent Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde • Kullanıcılar: Şekerbank, Şeker Bilişim %0 MİA A Sınıfı MİA MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya B Sınıfı MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN 2015 dördüncü çeyrek dönemine ait İstanbul Ofis Pazarı’ndaki Bölge Kategorileri’ne Göre Boşluk Oranları Grafik 2’de gösterilmiştir. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,9; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,7 seviyesinde oldu. 2015 dördüncü çeyrek döneminde MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,6; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10 seviyesinde gerçekleşti. MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %11,2 olarak tespit edildi. BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI 2015 Dördüncü Çeyrek 16,9 16,4 10,9 7,5 5,2 11,5 24,1 16,4 15,5 12,0 4,3 6,5 15,8 12,3 14,1 10,4 13,1 4,5 %10 12,1 %20 19,4 %30 24,8 27,3 34,0 %40 35,8 %50 %0 Levent Etiler Maslak A Sınıfı Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe MİA Beşiktaş Balmumcu MİA Dışı-Avrupa Taksim Nişantaşı MİA Dışı-Asya Şişli Fulya Otim B Sınıfı MİA Havaalanı MİA Dışı-Avrupa Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye MİA Dışı-Asya GRAFİK NO.3 KAYNAK: PROPIN Grafik 3’te İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarının Bölgelere Göre Boşluk Oranları gösterilmiştir [1]. 2015 dördüncü çeyrekte Levent’te çeşitli ölçeklerde kiralama işlemlerinin tamamlandığı görüldü. Buna rağmen, Levent’ten başka bölgelere taşınan kiracıların etkisiyle Levent’teki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,4’e yükseldi. Etiler’deki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının yükseldiği görüldü. Özellikle, Akmerkez Ofis Bloku’ndan bazı kiracıların taşınması sonucunda Etiler’deki boşluk oranı %13,1 oldu. Beşiktaş-Balmumcu’da gerçekleşen kiralama işlemleri bölgedeki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının gerilemesini sağladı. 2015 dördüncü çeyrek döneminde Beşiktaş-Balmumcu’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 14,1 olarak gözlendi. [1] 10 Havaalanı Bölgesi’nde A sınıfı ofis binaları boşluk oranının düştüğü tespit edildi. 2015 yılında bölge stokuna eklenen yeni nesil binalarındaki orta ölçekli ofis alanlarında kiralama işlemleri görüldü. Havaalanı Bölgesi’nde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015 dördüncü çeyrek döneminde %15,5 olarak belirlendi. Avantajlı kira rakamları nedeniyle bölgeye talebin arttığı gözlendi. 2015 dördüncü çeyrek dönemde Kozyatağı A sınıfı ofis stokunda artış gözlendi. Buna karşılık, bölgede tamamlanan kiralamalar boşluk oranının yükselmesinin önüne geçti. Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2015 dördüncü çeyrekte %24,1’e düştüğü tespit edildi. Kavacık’ta 2015 dördüncü çeyrekte kiralama işlemlerinde artış görüldü. Propin tarafından pazarlanan Smart Plaza’da, Anadolu Sigorta’nın 3.800 m² kiralaması bölgedeki en önemli işlemlerden biri oldu. Kavacık’ta tamamlanan farklı ölçekli kiralamaların sonucunda, bölgedeki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %7,5’e düştü. Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %19,7 seviyesine gerilemektedir. www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ Ayazağa KİRALIK-SATILIK No.5 SEBA OFFICE BOULEVARD Son Dört Çeyrek %35 %30 %25 %20 20,9 20,3 16,9 16,4 %15 %10 26,1 25,6 • TEM Otoyolu ve E-5 bağlantı yollarına yakın konumda 18,1 17,2 • 65.295 m² ofis alanı 16,7 14,7 14,9 • 1.000 - 3.400 m² kat alanları 12,3 %5 • İsteğe göre birleştirilebilen kat ofisleri %0 ‘15 1.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘15 2.Ç ‘15 3.Ç ‘15 4.Ç MİA Dışı-Asya • 2017 2. Çeyrek’te teslim MİA Dışı-Avrupa GRAFİK NO.4 KAYNAK: PROPIN ‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının 2015 yılındaki çeyrek dönemlere göre değişimi Grafik 4’te gösterilmiştir. 2015 genelinde MİA’daki boşluk oranları incelendiğinde, birinci çeyrek ve dördüncü çeyrek arasındaki fark dikkat çekicidir. MİA’daki A sınıfı binalarının boşluk oranı, 2015 birinci çeyrek döneminde %20,9 seviyesindeyken, 2015 dördüncü çeyrek dönemini % 25,6 seviyesinde tamamlandı. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015 yılı boyunca inişli-çıkışlı bir seyir gösterdi. Bu hareketliliğe rağmen, 2015 birinci çeyrek dönemle, dördüncü çeyrek dönemdeki boşluk oranları arasında büyük bir farklılık olmadı. 2015 yılı boyunca MİA Dışı-Asya’da stok artışı gözlendi. Artan stokun, MİA Dışı-Asya’ya olan talep tarafından emilmesi sonucunda, boşluk oranı 2015 yılını dengeli geçirdi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 yılında dört çeyrek boyunca belirgin bir değişiklik göstermedi. SATILIK Esentepe No.4 ASTORIA • Büyükdere Caddesi üzerinde • Dekorasyonlu ve kiracılı • 920 m² ofis alanı • 605 m² kat alanı büyüklüğü • Gayrettepe Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ Son Dört Çeyrek %35 %30 %25 21,2 %20 20,9 19,9 18,7 %15 %10 %5 8,5 8,5 10,3 11,1 11,2 10,2 11,1 10,0 %0 ‘15 1.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘15 2.Ç ‘15 3.Ç MİA Dışı-Asya ‘15 4.Ç MİA Dışı-Avrupa GRAFİK NO.5 KAYNAK: PROPIN Grafik 5’te B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre son dört çeyrek dönemdeki değişimi verilmiştir. MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015 boyunca sabit seviyesini korudu. 2015 birinci çeyrek dönemle, dördüncü çeyrek dönem arasında sadece %1,5 oranında fark gözlendi. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2015 yılı boyunca düşme eğiliminde olduğu görüldü. 2015 dördüncü çeyrekte boşluk oranı 18,7% seviyesine geriledi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2015 dört çeyrek dönem boyunca sabit bir seyir izlediği görüldü. Tüm hakları saklıdır. 11 İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ 2006 - 2015 Son On Yıl %50 %40 32,8 31,0 32,0 30,9 28,2 %30 23,7 %20 %10 20,0 16,6 17,8 16,2 17,9 15,9 14,6 14,9 9,7 %0 ‘06 1.Y ‘06 2.Y 5,4 5,2 4,8 ‘07 1.Y ‘07 2.Y ‘08 1.Y ‘08 2.Y 21,9 16,3 11,0 ‘09 1.Y 22,7 19,9 19,3 14,1 14,5 12,2 11,8 ‘09 2.Y ‘10 1.Y 19,3 13,6 11,4 ‘10 2.Y MİA (Büyükdere Aksı) 18,1 14,7 9,3 ‘11 1.Y 17,1 11,7 10,9 ‘11 2.Y 15,9 14,6 15,1 11,1 10,6 12,6 8,9 9,3 ‘12 1.Y ‘12 2.Y 11,2 ‘13 1.Y MİA Dışı - Asya 16,4 16,2 12,3 ‘13 2.Y 19,0 25,8 20,6 16,6 14,8 14,4 14,0 13,2 13,5 ‘14 1.Y ‘14 2.Y ‘15 1.Y 17,6 15,8 ‘15 2.Y MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.6 KAYNAK: PROPIN dilimindeki, MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2009 yılı ikinci yarısında ‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının %12,2’ye kadar yükseldi. Yeni ofis alanlarının talep tarafından değişimi Grafik 6’da gösterilmiştir. emilmesiyle birlikte MİA’daki boşluk oranı, 2011 birinci yarıda MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2006 yılı birinci MİA Dışı-Asya’ya yarıda %16,6 seviyesindeydi. Boşluk oranı, on yıllık dönem boyunca 2012 yılında stok artışı olmasına rağmen, MİA’ya olan talebin bu artışa inişli çıkışlı seyir izledi ve 2015 ikinci yarısında boşluk oranı %25,8 hızla tepki vermesiyle, boşluk oranındaki yükseliş belirgin olmadı. 2006-2015 arasındaki son on yıllık zaman %9,3 oldu. 2011 ikinci yarıdan sonra büyük alanlı kullanıcıların taşınmaları sonucunda boşluk oranı arttı. olarak tespit edildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2006 yılının ikinci yarısından sonra hızla düşmeye başladı. Artan talep karşısında yeni ofis alanlarının pazara girmemesi sonucunda boşluk oranı 2008 birinci yarısında %4,8’e kadar düştü. 2008 ikinci yarısında ofis arzındaki artışla birlikte boşluk oranı yükseliş eğilimine girdi. SATILIK-KİRALIK Ataşehir No.6 ATAŞEHİR OFFICES A BLOK • Mekanik tesisat hazır, düşük ilk yatırım maliyeti • Merkezi konumda neden oldu. 2015 ikinci çeyrekte MİA’daki A sınıfı ofis binaları boşluk oranının, son üç senede iki katının üzerinde bir seviyeye tırmandığı görüldü. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2006-2015 yılları arasında genel olarak düşme eğilimi gösterdi. Bu bölge kategorisindeki boşluk oranı 2007 ikinci yarı, 2012 birinci yarı arasındaki dönemde belirgin düştü. 2012 birinci yarıda, MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,9 ile en düşük seviyesine indi. MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son üç yılda dalgalı bir seyir gösterirken, ofis stokunun büyümesi sebebiyle, ivmenin artış yönünde olduğu gözlendi. MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı on yıllık • 268 m² mağaza alanı dönem içerisinde %20 ile %12,6 bandı arasında değişiklik gösterdi. • Komple ya da kat kat kiralama & satın alma imkanı Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr www.propin.com.tr yeni nesil ofis alanları, boşluk oranının dikkat çekici şekilde artmasına • 2.102 m² toplam kiralanabilir alan • 232 m² kat alanı büyüklüğü 12 2013 yılı ikinci yarıdan itibaren, MİA’da A sınıfı ofis stokuna eklenen 2006 birinci yarısında %20 seviyesindeyken, 2015 ikinci yarısında %17,6 seviyesinde gözlendi. MİA Dışı-Asya için en düşük seviyenin tespit edildiği dönem olan 2013 birinci yarıda, A sınıfı binalardaki boşluk oranı % 12,6 seviyesinde gerçekleşti. 2014 yılından itibaren yaşanan stok artışıyla MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yükselerek 2015 ikinci yarıda %17,6 oldu. İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ 2006 - 2015 Son On Yıl %50 %40 %30 40,1 39,3 30,1 25,6 38,8 40,0 32,2 29,2 27,7 21,2 17,2 12,6 11,8 9,5 %0 ‘06 1.Y ‘06 2.Y ‘07 1.Y 6,8 ‘07 2.Y 31,3 33,6 32,2 30,9 29,1 26,5 22,9 %20 %10 29,5 5,2 ‘08 1.Y 16,8 16,1 15,0 14,9 19,0 12,9 16.2 10,9 7,5 ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y ‘10 2.Y MİA (Büyükdere Aksı) 15,4 7,4 ‘11 1.Y 24,7 26,6 28,1 23,8 21,2 21,0 9,4 9,4 19,3 17,3 11,4 6,6 6,4 ‘11 2.Y ‘12 1.Y 11,0 11,3 6,8 7,7 7,7 7,6 ‘13 1.Y ‘13 2.Y ‘14 1.Y ‘14 2.Y 8,8 9,1 7,7 ‘12 2.Y MİA Dışı - Asya 11,2 9,4 10,6 ‘15 1.Y ‘15 2.Y MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.7 KAYNAK: PROPIN ‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının Bu dönemin sonunda MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk 2006-2015 yılları arasındaki değişimi Grafik 7’de yer almaktadır. oranının %50’inin üzerinde düştüğü tespit edildi. 2006 ikinci yarısında MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %30,1’le MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2006 birinci yarıda en yüksek seviyesindeydi. 2010 birinci yarı ve 2011 ikinci %12,6 iken 2008 ikinci yarısında %5,2’e kadar düştü. Büyükdere yarıda yükselişler gözlense de MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis Aksı’nda bulunmak isteyen ve yüksek kira bütçesi olmayan firmaların, binalarının boşluk oranı 2012 ikinci yarıda %8,8’e kadar düştü. MİA’daki B sınıfı ofislere taşınmaları, bu düşüşte etkili oldu. 2009 MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2013 yılından yılında, MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15 seviyesiyle sonra %9-11 aralığında seyretti. tavan yaptı. 2011’de %10’nun altına düşen boşluk oranının 2012 ikinci yarıdan sonra genel olarak durağan olduğu görüldü. 2014 ikinci yarı döneminden sonra MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yükselmeye başladı. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son on yıllık dönemde yaklaşık %16 oranında düştüğü gözlendi. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2006-2015 yılları arasında belirgin bir düşme eğilimi gösterdi. MİA Dışı-Avrupa’da 2006-2007 yılları arasındaki boşluk oranı %40 seviyesindeyken, 2008 ikinci yarısında %29,2 oranına geriledi. 2010 birinci yarıda %33,6’ya kadar yükselen MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının (2013 yılındaki yükselişi dışında) 2015’e kadar düştüğü gözlendi. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, 2015 ikinci yarıda %20 seviyesinin altına indi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2006-2015 yılları arasında inişli-çıkışlı bir seyir izledi. SATILIK-KİRALIK Ataşehir No.7 ATAŞEHİR OFFICES B BLOK • Mekanik tesisat hazır, düşük ilk yatırım maliyeti • Merkezi konumda • 2.380 m² toplam kiralanabilir alan • 560 m² mağaza alanı • 300 m² kat alanı büyüklüğü • Kat bahçeleri • Komple kiralama & satın alma imkanı Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Tüm hakları saklıdır. 13 İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI KİRALIK Ümraniye 2015 Dördüncü Çeyrek ANEL İŞ MERKEZİ 50$ • 1.090 m² kiralanabilir ofis alanı 40$ • Dekorasyonlu ve kat balkonlu • Sosyal Alanlar; Kafe, spor, konferans ve toplantı salonları, fuaye alanı, yemekhane... 20,6 11,7 20$ 12,1 14,9 17,9 29,7 30$ 10$ • Kullanıcılar; SAP, Redbull, Pierre Fabre Dermo-Kozmetik, Orange Business Service, Watsons, Kariyer Net,Avnet Teknoloji Çözümleri, Çelebi Holding, Sigortam.net 0$ MİA m²/ay A Sınıfı No.8 MİA MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya B Sınıfı MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya GRAFİK NO.8 KAYNAK: PROPIN Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Grafik 8’de, İstanbul Ofis Pazarı 2015 yılı dördüncü çeyrek dönemi için ‘Bölge Kategorileri’ne göre Kira Ortalamaları gösterilmiştir. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 17,9 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 12,1 ABD Doları /m² /ay olarak görüldü. MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2015 yılı dördüncü çeyrek dönemde 29,7 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,9 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu. MİA Dışı-Asya’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 20,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarındaysa 11,7 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI 2015 Dördüncü Çeyrek 10,1 20,3 15,3 11,6 20,2 10,8 23,6 13,4 14,4 12,5 18,3 24,4 32,0 20,0 28,5 15,6 11,0 10$ 10,9 15,5 15,7 20$ 24,7 30$ 29,8 33,2 40$ 35,6 50$ Kavacık Ümraniye 0$ m²/ay Levent Etiler Maslak A Sınıfı Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe MİA Beşiktaş Balmumcu MİA Dışı-Avrupa Taksim Nişantaşı MİA Dışı-Asya Şişli Fulya Otim B Sınıfı MİA Havaalanı MİA Dışı-Avrupa Kozyatağı Altunizade MİA Dışı-Asya GRAFİK NO.9 KAYNAK: PROPIN İstanbul’un on iki bölgesinde A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir[2] . 2015 dördüncü çeyrekte, Maslak A sınıfı ofis binalarındaki kira Levent’teki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 dördüncü çeyrekte 35,6 ABD Doları /m² /ay seviyesine düştü. Levent’te artan stokun oluşturduğu rekabet bu düşüşte rol oynadı. Döviz kurundaki değişikliğe bağlı olarak yapılan kira revizyonlarının Etiler’de, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2015 dördüncü çeyrekte yükseldiği gözlendi. Akmerkez Ofis Blok’undan taşınan kiracıların boşalttığı ofis alanlarındaki liste rakamlarının, bölgedeki diğer alanlardaki kira üzerinde olduğu tespit edildi. 2015 dördüncü çeyrekte Etiler’deki A sınıfı ofis alanlarındaki kira ortalaması 33,2 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı. Altunizade’de mal sahiplerinin yükselen dolar kuruna bağlı olarak kira [2] 14 ortalamasının 24,7 ABD Doları /m² /ay seviyesine gerilediği gözlendi. etkisiyle, 2015 dördüncü çeyrek dönemde rakamlarını Türk Lirası üzerinden istemesi ve yapılan düzenlemeler sebebiyle, bölgedeki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 dördüncü çeyrekte 20,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır. www.propin.com.tr Kozyatağı’ndaki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 23,6 Doları /m² /ay’a düştü. İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN “EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI Son Dört Çeyrek 70$ 27 25 30 23 Altunizade Kavacık 25 28 29 28 28 20$ 31 31 31 30 28 31 31 33 33 33 33 Kozyatağı 20 20 20 20 30$ 40 37 37 35 31 37 40 45 45 45 45 38 38 38 38 40$ 42 42 40 40 50 45 45 45 50$ 55 60$ 10$ 0$ m²/ay Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe 15-1.Ç Beşiktaş Balmumcu 15-2.Ç 15-3.Ç Taksim Nişantaşı MİA 15-4.Ç Şişli Fulya Otim MİA Dışı-Asya 15-4.Ç Havaalanı Ümraniye MİA Dışı-Avrupa 15-4.Ç GRAFİK NO.10 KAYNAK: PROPIN İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın 2015 yılı dört çeyrek dönemi için karşılaştırılması Grafik 10’de verilmiştir [3]. Şişli-Fulya-Otim ve Havalanı’ndaki en yüksek kira değerlerinde son 2015 dördüncü çeyrek dönemde MİA’da en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Bu bölgelerde talep edilen kira rakamının, 2015 üçüncü çeyrek dönemdeki gibi, 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü. MİA MİA Dışı-Avrupa’da en yüksek kira talebi 35 ABD Doları /m² /ay’la Taksim-Nişantaşı’nda gözlendi. [3] dört çeyrek boyunca değişiklik tespit edilmedi. Dışı-Asya’da talep edilen en yüksek kira rakamı Kozyatağı’nda görüldü. Bu bölgedeki talep edilen kira değerinin 31 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi. 2015 yılı boyunca Kozyatağı ve Altunizade’de en yüksek kira talep rakamı değişmezken; Kavacık ve Ümraniye’de talep edilen en yüksek kira rakamlarının, bir önceki çeyrek döneme göre daha düşük olduğu belirlendi. Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. Bölgelerdeki kira ortalamaları 14. sayfada yer almaktadır. KİRALIK-SATILIK Zincirlikuyu No.9 ISTANBLOOM • 3 ofis katı, toplam 8.254 m² ofis alanı • Kat kat ya da tamamını kiralamaya uygun • 844 m² - 2.797 m² - 4.613 m² kiralanabilir alanlar • Yüksek otopark kapasitesi KİRALIK-SATILIK Maslak No.10 POLARİS PLAZA • 3.000 m² boş ofis alanı • 1.000 m² kat alanlı 3 ardışık kat • Dekorasyonlu • Katlarda iç bahçe ve teras • Metro istasyonuna yürüme mesafesinde • Metroya 10 dakika yürüme mesafesinde • Kullanıcılar; Autoban Mimarlık Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Tüm hakları saklıdır. 15 İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ KİRALIK Esentepe Son Dört Çeyrek 35$ 31,8 DLTS BİNASI 32,1 30,8 30$ 25$ 29,7 • 1.980 m² toplam ofis alanı 21,5 21,9 21,9 20,6 18,7 18,2 17,7 17,9 20$ 15$ No.12 • Müstakil kullanım • 282 m² kat alanlı 10$ • Dekorasyonlu 5$ 0$ m²/ay • Metroya 5 dakika ‘15 1.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘15 2.Ç ‘15 3.Ç MİA Dışı-Asya ‘15 4.Ç yürüme mesafesinde MİA Dışı-Avrupa GRAFİK NO.11 KAYNAK: PROPIN İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre 2015 yılındaki değişimine Grafik 11’de yer verilmiştir. MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 birinci çeyrek döneminde 31,8 ABD Doları /m² / ay seviyesindeyken, 2015 dördüncü çeyrek döneminde 29,7 ABD Doları /m² / ay seviyesine düştü. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları değişimi incelendiğinde, 2015 birinci çeyrek dönemiyle dördüncü çeyrek dönemi arasında % 4,4’ lik bir düşüş olduğu görülmektedir. 2015 yılına 21,5 ABD Doları /m² / ay seviyesinde başlayan MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasında ikinci ve üçüncü çeyrekte değişiklik gözlenmedi. 2015 dördüncü çeyrekte, MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 20,6 ABD Doları /m² / ay’a düştü. KİRALIK Balmumcu No.11 BÜYÜK OFİS BOSPHORUS • Barbaros Bulvarı’nda merkezi lokasyona sahip • 4.000 m² toplam ofis alanı • Müstakil ya da kat kat kiralama imkanı • 447 m² kat alanlı • 2016 3.Çeyrek’te teslim Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr 16 www.propin.com.tr Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ Son Dört Çeyrek 35$ 30$ 25$ 20$ 16,5 15$ 16,0 15,9 13,7 13,7 12,7 10$ 13,1 13,4 12,1 12,0 11,7 ‘15 1.Ç ‘15 2.Ç 14,9 5$ 0$ m²/ay MİA (Büyükdere Aksı) ‘15 3.Ç MİA Dışı-Asya ‘15 4.Ç MİA Dışı-Avrupa GRAFİK NO.12 KAYNAK: PROPIN ‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının son dört çeyrek dönemindeki değişimi Grafik 12’dedir. MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 yılı boyunca düşme yönünde seyretti. 2015 birinci çeyrek dönemde 16,5 ABD Doları /m² / ay olan MİA’daki B sınıfı kira ortalaması, dördüncü çeyrekte 14,9 ABD Doları /m² / ay’a geriledi. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 yılının ilk üç çeyrek döneminde dalgalı bir seyir izledi. MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 dördüncü çeyrek döneminde 11,7 ABD Doları /m² / ay’a düştü. MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2015 yılında düşme eğilimi gösterdi. 2015 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,1 ABD Doları /m² / ay olarak hesaplandı. “Üç ayrı Bölge Kategorisi’nin A Sınıfı Ofis Binaları kira ortalamalarında, son yedi senede dikkat çekici bir hareket gözlenmedi” İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ 2006 - 2015 Son On Yıl 50$ 40$ 29,1 30$ 19,6 20$ 10$ 0$ m²/ay 16,2 14,8 15,0 12,2 12,3 9,5 9,4 9,5 9,7 ‘06 2.Y ‘07 1.Y ‘07 2.Y ‘06 1.Y 19,0 14,0 13,3 31,6 27,3 20,1 17,4 18,6 17,8 26,5 19,2 17,7 26,2 18,8 27,7 27,5 19,8 19,4 17,9 17,7 18,2 28,4 18,8 18,6 30,1 29,4 19,3 20,4 17,2 16,8 30,7 20,2 18,2 32,9 31,9 20,9 21,7 21,7 21,3 19,6 19,7 18,5 17,8 30,7 31,5 21,0 19,9 30,3 14,1 ‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y ‘10 2.Y MİA (Büyükdere Aksı) ‘11 1.Y ‘11 2.Y ‘12 1.Y ‘12 2.Y ‘13 1.Y ‘13 2.Y MİA Dışı - Asya ‘14 1.Y ‘14 2.Y ‘15 1.Y ‘15 2.Y MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.13 KAYNAK: PROPIN İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge 2006 yılında 9,5 ABD Doları /m2/ ay seviyesinde olan kira Kategorileri’ne ortalaması, 2007 ikinci yarıdan sonra yükseldi. 2009-2011 göre 2006-2015 yılları arasındaki değişimi Grafik 13’te gösterilmiştir. birinci yarısı arasındaki durağan dönemin ardından, 2011- 2013 arasında inişli-çıkışlı bir seyir izledi. Stoka eklenen ve MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2006 birinci yarıda 14,8 ABD Doları /m2/ ay seviyesindeyken, iyileşen piyasa koşullarıyla ve pazara giren ofis alanlarıyla 2008 yılında sıçrama yaptı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2009 birinci yarısında ekonomik krizin etkisiyle düşme eğilimine girdi. 2010 birinci yarısından itibaren (2012 ikinci yarısı dışında) 30 ABD Doları /m2/ ay seviyesinin üzerinde seyretti. 2013 yılı ikinci yarısında stoka eklenen yeni nesil ofis alanları sebebiyle MİA’daki A sınıfı ofis binalarının liste rakamları bölge ortalamasının üzerinde olan ofis alanları, MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının yükselmesine sebep oldu. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2013 yılının ikinci yarısında 19,9 ABD Doları /m2/ ay’la son on yılın en yüksek seviyesine ulaştı. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2015 boyunca düştüğü görüldü. kira ortalaması yükselişi ivme kazandı. 2014 ikinci yarısında 32,9 ABD Doları /m2/ ay’la en yüksek seviyesine ulaştı. 2015 yılında MİA A sınıfı ofis kira ortalamasının düşme eğiliminde olduğu görüldü. Talebe bağlı olarak yeni nesil ofis alanlarının hızla kiralanması ve mal sahiplerinin yaptığı kira indirimleri bu düşüşün sebebidir. 2006-2015 yılları arasında MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının iki katına çıktığı tespit edildi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2006 yılı birinci yarıda 12,2 ABD Doları /m2 / ay iken 2008 ikinci yarıda artış göstererek 20,1 ABD Doları /m2 / ay’a ulaştı. Bu dönemden itibaren 2015 ikinci yarıya kadar geçen zamanda kira ortalamalarının 18,6 ABD Doları /m2 / ay ile 21,7 ABD Doları /m2 / ay arasında bir bantta hareket ettiği gözlendi. 2014 ikinci yarısında 18 MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son on 21,7 ABD Doları /m2 / ay olan A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, yılda artış eğilimi gösterdi. MİA Dışı- Asya’nın son on yıldaki en yüksek değeri olarak kaydedildi. www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ 2006 - 2015 Son On Yıl 25$ 20$ 15,3 15$ 10$ 10,7 9,6 8,9 8,6 10,8 9,4 11,4 12,5 11,0 14,8 12,2 16,6 15.5 12,2 14,4 11,9 13,2 15,8 13,6 17,0 14,8 13,1 9,2 8,9 5$ 15,6 6,3 6,5 6,5 6,5 ‘06 1.Y ‘06 2.Y ‘07 1.Y ‘07 2.Y 9,2 9,4 10,1 ‘09 1.Y ‘09 2.Y 18,1 16,6 16,8 14,5 15,0 13,4 13,4 ‘14 1.Y ‘14 2.Y 15,0 12,8 13,8 14,1 14,2 16,3 15,4 13,5 12,2 9,5 9,7 10,3 10,7 10,3 ‘10 2.Y ‘11 1.Y ‘11 2.Y ‘12 1.Y ‘12 2.Y 9,3 17,0 12,7 12,2 ‘13 1.Y ‘13 2.Y 13,4 12,1 0$ m²/ay ‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘10 1.Y MİA (Büyükdere Aksı) MİA Dışı - Asya ‘15 1.Y ‘15 2.Y MİA Dışı - Avrupa GRAFİK NO.14 KAYNAK: PROPIN ‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki 2006-2015 arasındaki kira ortalama değişimi Grafik 14’te verilmiştir. MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması son on yıllık B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 9-10 ABD Doları /m2 / ay seviyesinde olduğu gözlendi. 2013 birinci yarıdan itibaren yükselmeye başlayan kira ortalamasının 2015 birinci yarısında 13,4 ABD Doları /m2 / ay’la en yüksek seviyesinde olduğu tespit edildi. dönemde inişli-çıkışlı bir seyir izledi. 2006 yılı birinci yarıda 9,6 ABD Doları /m2 / ay olan MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, ortalaması, 2007 ikinci yarıdan sonra hızla yükseldi. MİA’ya olan 2006 birinci yarısında 8,6 ABD Doları /m2 / ay seviyesindeydi. taleple birlikte B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması en yüksek Kira ortalaması MİA’dakine benzer şekilde 2007 ikinci yarıdan sonra seviyesi olan 18,1 ABD Doları /m2 / ay’a 2013’ün ikinci yarısında ulaştı. arttı. 2008 ikinci yarısında 12,5 ABD Doları /m2 / ay’a yükselen Nitelikli ofis alanlarının kiralanarak pazardan çıkmasının ardından MİA MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2009 B sınıfı ofis kira ortalaması, son iki senede yaklaşık %15 düştü. yılından sonra inişli-çıkışlı bir seyir izledi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının en yüksek değeri MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarında 2006 birinci yarıda 6,5 15 ABD Doları /m2 / ay olarak 2014 ikinci yarıda gözlendi. ABD Doları /m / ay seviyesinde olan kira ortalaması, 2007 yılından MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2015 sonra yükselmişti. 2009-2012 yılları arasında MİA Dışı-Avrupa’da yılında düştü. 2 KİRALIK Karaköy No.13 RIHTIM BİNASI • 660 m² toplam boş ofis alanı • Dekorasyonlu ardışık 2 kat • Tarihi Yarımada manzaralı ofis ve teras alanı • Tramvay ve deniz ulaşımına yürüme mesafesinde Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Tüm hakları saklıdır. 19 İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI 2015 Dördüncü Çeyrek 2015 dördüncü çeyrek dönemine ait ‘Bölge Kategorileri’ne Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 15’te gösterilmiştir. MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu]; MİA’da 2015 dördüncü çeyrek dönemde stok Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri MİA Dışı Asya artışı gözlenmedi. 2015 yılında MİA’nın stok payı %38’e düştü. %13 %31 MİA %38 MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; MİA Dışı-Avrupa, %18 olan stok payını 2015 dördüncü çeyrekte de korudu. MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; 2015 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’nın stok payı %31 oldu. MİA Dışı Avrupa %18 Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]; Ofis projeleri inşalarının yoğun olarak devam ettiği Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde 2015 yılı boyunca stok artışı gözlendi. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı 2015 dördüncü çeyrekte %13’e yükseldi. GRAFİK NO.15 KAYNAK: PROPIN BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOK DAĞILIMI 2015 Dördüncü Çeyrek 100.000 Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe Beşiktaş Balmumcu MİA Taksim Nişantaşı MİA Dışı-Avrupa Şişli Fulya Otim Havaalanı Kozyatağı Altunizade %7,5 3 %16,4 %24,1 2 %11,5 %15,8 %13,1 200.000 0 %14,1 1 300.000 %12,0 400.000 m² %15,5 %27,3 %35,8 500.000 %19,4 600.000 * Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir. Kavacık Ümraniye MİA Dışı-Asya GRAFİK NO.16 KAYNAK: PROPIN Ofis Stok Dağılımı verilmiştir. Havaalanı Bölgesi’nde, 2015 yılında eklenen ofis alanlarıyla birlikte ofis stoku arttı. Yaklaşık 540.000 m² A sınıfı ofis alanı bulunan Havaalanı Bölgesi, İstanbul’un ofis stoku ikinci büyük bölgesi oldu. 2015 yılı boyunca yeni nesil ofis alanlarının stoka katıldığı Maslak, İstanbul’daki ofis stokunun en yüksek olduğu bölge olarak tespit edildi. Maslak’taki A sınıfı toplam ofis stoku, 2015 yılı sonu itibariyle 600.000 m² ‘ye yaklaştı. Kozyatağı’nda, 2015 yılı boyunca stok artışının devam ettiği, yaklaşık 130.000 m² ofis alanının stoka eklendiği gözlendi. Kozyatağı, İstanbul’un üçüncü büyük ofis stokuna sahip bölge olurken, MİA Dışı-Asya’nın en büyük ofis stokuna sahip bölgesi oldu. Grafik 16’da, 2015 dördüncü çeyrek dönemdeki Bölgelere Göre A sınıfı 20 www.propin.com.tr A SINIFI OFİS STOKUNDA PLANLANAN BÜYÜME A SINIFI BİNALARDA OFİS STOKUNUN YILLARA GÖRE ARTIŞI 2008 - 2018 7.000.000 6.000.000 6.500.000 5.000.000 5.500.000 5.800.000 4.500.000 4.000.000 3.800.000 3.000.000 2.000.000 2.200.000 2.300.000 2.500.000 2.600.000 2.700.000 3.200.000 1.000.000 0 m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 GRAFİK NO.17 KAYNAK: PROPIN 2008-2018 yılları arasında İstanbul Ofis Pazarı’nda A Sınıfı Ofis 2015 yılındaki ofis stoku, 2012 yılı verisiyle kıyaslandığında, stokun Binaları’ndaki Ofis Stokunun Yıllara Göre Artışı Grafik 17’de verilmiştir. sadece 3 yıl içerisinde %55 arttığını söylemek mümkündür. 2008 yılında 2,2 milyon m2 olan İstanbul Ofis Stoku, 2012 yılında 3,2 milyon m2’ye çıktı. Özellikle MİA ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki ofis alanlarının teslim edilmesiyle birlikte, 2015 yılı sonunda İstanbul’daki ofis stoku 4,2 milyon m2’ye ulaştı. SATILIK-KİRALIK 15 n a Nis AÇ IL IS, ! Planlanan ve/veya inşası devam eden ofis projelerinin 2018 yılı sonunda stoka eklenmesiyle, toplam ofis stokunun 6,5 milyon m2 olması beklenmektedir. Kağıthane No.14 PREMIER KAMPÜS OFİS • Kağıthane’de, metroya yürüme mesafesinde • 59.000m² kiralanabilir ofis alanı • 25.000m² blok kiralama-satış olanağı • Tek katta 50 m2’den, 3.500 m2’ye değişen kat bahçeli ofisler • Kampüs Meydan’da 4.500m² kafe ve restoran alanı Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Tüm hakları saklıdır. 21 A SINIFI OFİS STOKUNDA PLANLANAN BÜYÜME BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE OFİS STOK ARTIŞININ YILLIK DAĞILIMI 2008 - 2018 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 m² 2008 2009 2010 2011 MİA (Büyükdere Aksı) 2012 MİA Dışı - Asya 2013 2014 MİA Dışı - Avrupa 2015 2016 2017 2018 Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri GRAFİK NO.18 KAYNAK: PROPIN Grafik 18’de İstanbul Ofis Pazarı’nda yer alan Ofis Stokunun Bölge Kategorileri’ne Göre Yıllık Dağılımı gösterilmiştir. Grafik 19’da ise BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE OFİS STOKUNUN DAĞILIM TAHMİNİ - 2018 lansmanı yapılmış ve inşaatı devam eden projelerin tamamlanmasıyla Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri 2018 yılı sonundaki Bölge Kategorileri’ne Göre Ofis Stokunun Dağılım Tahmini verilmiştir. MİA Dışı Asya %29 MİA %31 %25 MİA’daki ofis gelişiminin 2017 yılına kadar geçtiğimiz dönemlere benzer bir ivmeye sahip olacağı, 2018 yılı sonundaysa MİA stok payının %31 olacağını öngörüyoruz. MİA Dışı-Avrupa’da planlanan yatırımların az MİA Dışı Avrupa olması nedeniyle bölgenin payının 2018 sonunda %15’e gerileceği %15 beklenmektedir. GRAFİK NO.19 KAYNAK: PROPIN 2012 yılında Kadıköy-Kartal Metro Hattı’nın faaliyete geçmesiyle, hızlanan ofis yatırımları sonucunda Kartal’da stoka eklenen ofis alanları Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payının artmasında rol oynadı. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin 2018 yılı sonundaki stok payının %29’a yükseleceğini öngörüyoruz. Yapı ruhsatlarının alındığı ve inşaatın başladığı İstanbul Finans Merkezi (İFM)’nin 2018 yılında faaliyete geçmesi beklenmektedir. Yaklaşık 560.000 m² kiralanabilir ofis alanına sahip olacak İFM’de projelerin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak bu yeni stokun büyüklüğü, İstanbul Ofis Pazarı’na dahil olduğunda Maslak Bölgesi ofis stokuyla aynı Ümraniye No.15 ALEMDAĞ #19 Mağaza & Ofis • 3.000 m² ofis, 400 m² mağaza alanı • 447 m² kat alanı • Komple kiralama imkanı • Alemdağ Caddesi üzerinde merkezi konum büyüklüğe sahip olacaktır. • Canpark Ümraniye AVM’ye komşu konumda 2017 yılında hizmete girmesi beklenen Mecidiyeköy-Mahmutbey Metro • Metroya (inşa halinde) yürüme mesafesinde Hattı’nın kazandırdığı ivmeyle birlikte, Kağıthane’deki ofis yatırımlarının artması beklenmektedir. 22 KİRALIK www.propin.com.tr Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr “Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin 2018 yılı sonundaki stok payının %29’a yükseleceğini öngörüyoruz” KAĞITHANE BOMONTİ GELİŞMEKTE OLAN OFİS BÖLGELERİ ATAŞEHİR KARTAL “Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri” hakkında PROPIN olarak ofis pazarındaki uzmanlığımızın getirdiği kalite ve verimlilikle Piyasa Araştırma Raporları hazırlıyoruz. Ofis yatırımlarınızı yönlendirebilmeniz için ihtiyacınız kapsamında “kurumunuza özel” rapor taleplerinizi rapor@propin.com.tr adresinden ekibimize iletebilirsiniz. İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER GERÇEKLEŞEN İŞLEM HACMİ 2008 - 2015 400.000 1.600.000 373.000 1.400.000 339.000 350.000 1.200.000 300.000 265.000 250.000 1.000.000 234.000 800.000 200.000 600.000 150.000 100.000 88.000 79.000 98.000 118.000 400.000 200.000 50.000 0 0 2008 m² 2009 2010 2011 Tamamlanan İşlemler 2012 2013 2014 2015 m² Kümülatif Toplam GRAFİK NO.20 KAYNAK: PROPIN SEKİZ YILLIK TOPLAM İŞLEM HACMİ: 1.595.000 m² İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2008-2015 yılları arasında ‘Gerçekleşen büyüklüğü 1.000-5.000 m2 arasında değişen işlemler, toplam İşlem Hacmi’, Grafik 20’de gösterilmiştir. işlem hacminin %37’sini oluşturdu. 2008-2015 yılları arasındaki sekiz yıllık dönemde yaklaşık 1,6 milyon m² ofis alanında işlem Dinamik geçen 2014 yılının ardından, yer seçimi kararlarını 2015 gerçekleşti. birinci çeyrekte kesinleştiren firmaların, satın alma/kiralama işlemlerini sonlandırabildiği görüldü. Haziran 2015’teki Genel Seçim dönemi ve sonrasındaki siyasi belirsizlikle tetiklenen döviz SATILIK-KİRALIK Altunizade sonrası, pazarın durgunluk yaşamaya başladığı bu dönemde VERA PLAZA hala yer seçim kararlarını verememiş firmalar taşınma sürecini • 1.795 m² ofis alanı kurundaki yükselme pazarda durgunluk yaşattı. Birinci çeyrek No.16 askıya aldı. Kasım 2015’te yapılan seçimin ardından hareketlenme gözlense de, piyasalardaki belirsizliklerin etkisiyle birçok taşınma süreci tamamlanamadı. 2015 yılında İstanbul’da toplam • 217 m² - 506 m² kat alanı • Müstakil ofis binası 265.000 m² ofis alanında kiralama ve satın alma işlemi görüldü. Gerçekleşen işlem hacminin 2014 yılındaki hacme göre %29 • Boğaziçi Köprüsü’ne kolay ulaşım oranında azaldığı tespit edildi. • İskan belgeli 2015 yılında, piyasada orta ölçekli alanların, yer arayan ofis kullanıcılarının ihtiyaçlarına yönelik taleplerini karşıladığı gözlendi. Yıl boyunca gerçekleşen satın alma ve kiralama işlemlerinde, 24 www.propin.com.tr Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER GERÇEKLEŞEN İŞLEMLERİN BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE DAĞILIMI 2015 200.000 175.000 150.000 125.000 110.000 100.000 75.000 78.000 54.000 50.000 29.000 25.000 8.000 0 m² Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri MİA Dışı - Asya MİA Dışı - Avrupa MİA Münferit [Off Location] Ofis Bölgeleri GRAFİK NO.21 KAYNAK: PROPIN TOPLAM KAPANAN İŞLEM: 265.000 m2 Gerçekleşen İşlemlerin, ‘Bölge Kategorileri’ne göre dağılımı Grafik Propin’in Kozyatağı’nda 21’de yer almaktadır. olduğu 43.000 Tower’ın 2015 yılı içerisinde gerçekleşen toplam yaklaşık 265.000 m²’lik işlemin; Merkezi İş Alanı, Merkezi İş Alanı Dışı, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri ve münferit ofis projelerinin yer aldığı bölgelere (off location) dağılımını göstermektedir. MİA’da, 2015 yılında yaklaşık 78.000 m² ofis alanında işlem gerçekleşti. MİA’da gerçekleşen işlemlerin, İstanbul’daki toplam kapanan işlem hacminin %29’u olduğu hesaplandı. 2015 yılında MİA’da gerçekleşen işlem büyüklüğü, 2014 yılına göre düşüş Allianz m² tek yetkili mal kiralanabilir Sigorta’ya sahibi alanlı satışı, temsilcisi Rönesans 2015 yılının en dikkat çekici işlemi oldu. SATILIK Şişli No.17 PİYALEPAŞA PLAZA • Kiracılı, yatırımcıya, geliştiriciye uygun • Piyalepaşa Bulvarı üzerinde, E-5 karayoluna yakın konumda • 9.300 m2 ofis alanı gösterdi. • 844 m2 kat alanlı Ofis stokundaki artışa paralel olarak 2015 yılında Asya Yakası’na olan talep de arttı. MİA Dışı-Asya’da yaklaşık 110.000 m² ofis alanının işlem gördüğü tespit edildi. Asya Yakası’ndaki ofis bölgelerinde gerçekleşen işlemlerin toplamı, gerçekleşen işlemlerin %46’sını oluşturdu. İstanbul’daki • Dekorasyonlu • Metrobüse 10 dakika yürüme mesafesinde Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Tüm hakları saklıdır. 25 İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER LİSTESİ 2015 2015 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nda gerçekleşen dikkat çekici kiralama ve satın alma işlemleri aşağıdaki tabloda büyükten küçüğe doğru sıralanmıştır[4]. Bina Adı Bölgesi Brüt Alan (m2) Rönesans Tower Kozyatağı 43.000 Allianz Sigorta Barsan Kağıthane Kağıthane 30.000 Koton Mağazacılık Levent 11.568 Şekerbank Genel Müdürlük Esentepe 10.000 Türk Telekom A.Ş. Kiralama Büyükhanlı Barbaros Plaza Balmumcu 9.000 İstanbul Doors// Dream Kiralama AND Plaza Kozyatağı 6.900 Alternatif Bank Operasyon ve Teknoloji Kiralama Şeker Kule Karamancı Blokları Danışman Firma İşlem Türü Satın Alma Kiralama Satın Alma Nidakule Ataşehir Kuzey Batı Ataşehir 5.800 P&G Tüketim Malları Eresinler Ser Plaza Basın Ekspres 5.000 Penti Kiralama A Plaza Kozyatağı 5.000 Foster Wheeler Kiralama Era Koleji Altunizade 4.400 Era Koleji Kiralama Smart Plaza Kavacık 3.900 Anadolu Sigorta Kiralama Yılmaz Plaza Ümraniye 3.700 Seri Bilgi Teknolojileri Kiralama Yılmaz Plaza Ümraniye 3.300 Unamic HCN A Xerox Company Kiralama Mall Of İstanbul İkitelli 2.627 Kuehne + Nagel Nakliyat Kiralama Levent 199 Levent 2.624 EPİAŞ Kiralama Levent 199 Levent 2.600 Apple Türkiye Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 2.538 DuPontTürkiye Kimyasal Kiralama Papirus Plaza Kağıthane 2.500 Drd Derindere Filo Kiralama İsimsiz Bomonti 2.500 Publicis Yorum Kiralama AND Plaza Kozyatağı 2.500 Dow Türkiye Kimya Kiralama Kar Maslak Ofis Maslak 2.150 IMS Health Turkey Ön Kiralama Argıt İş Hanı Eminönü 2.000 Panek A.Ş. / Torku Çikolata Rekor İş Merkezi Altunizade 2.000 Tarsim Tarım Sigortaları Kiralama Sun Plaza - Kule Maslak 1.950 Actavis, Fako İlaçları Kiralama Göztepe Nida Kule Kozyatağı 1.800 Sigorta Bilgi Merkezi Kiralama Göztepe Nida Kule Kozyatağı 1.800 Aviva Sigorta A.Ş. Kiralama Ofishane Kağıthane 1.703 195 Büyükdere Plaza Yörsan Ön Kiralama Satın Alma Kiralama Levent 1.600 Kolektif House Kiralama Trump Towers Mecidiyeköy 1.600 Rafineri Reklamcılık Kiralama Bostancı Plaza Kozyatağı 1.600 E-bebek Kiralama Sun Plaza - Kule Maslak 1.560 Eczacıbaşı Baxter Kiralama Metrocity Levent 1.500 Tesla Motors Kiralama Özsezen Plaza Esentepe 1.400 IBS Sigorta Kiralama River Plaza Levent 1.369 Akzirve Gayrimenkul Yatırım Kiralama [4] Müstakil binalarda kapanan işlemlerin alan büyüklükleri otopark katlarını kapsamamaktadır. KAYNAK: PROPIN 26 Firma www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER LİSTESİ 2015 2015 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nda gerçekleşen dikkat çekici kiralama ve satın alma işlemleri aşağıdaki tabloda büyükten küçüğe doğru sıralanmıştır[4]. Bina Adı Göztepe Nida Kule Bölgesi Brüt Alan (m2) Firma Danışman Firma İşlem Türü Kozyatağı 1.350 Evyap İstanbul Bölge Müdürlüğü Kiralama D Plaza Gayrettepe 1.348 Expedia Kiralama Levent 199 Levent 1.328 Çağlayan Sigorta Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 1.300 Yapı Kredi Bankası Kozyatağı Kiralama Uniq İstanbul Maslak 1.292 Inteltek Internet Teknoloji Kiralama Buyaka Ümraniye 1.267 Takeda Kiralama Levent 1.250 Zomato Kiralama Ataşehir Büyükhanlı Plaza Kozyatağı 1.212 Danone Tikveşli Kiralama Ataşehir Büyükhanlı Plaza Kozyatağı 1.212 Getinge Turkey Kiralama Şişli 1.200 Ketchup Loyalty Kiralama Levent 1.200 Çiçek Sepeti Kiralama İsimsiz Etiler 1.200 Media TeamWork Kiralama İsimsiz Esenler 1.200 Fevzi Gandur Denizcilik Kiralama Rönesans Tower Kozyatağı 1.165 Continental Türkiye Kiralama Aköz İş Merkezi Altunizade 1.100 Setur Kiralama K2 Plaza Kozyatağı 1.080 Ankara Sigorta Kiralama C2 İş Merkezi Küçükyalı 1.080 Bilgi Net Kiralama Koza Plaza Tekstilkent 1.062 Ontex Kiralama Park Plaza Maslak 1.060 Halk Faktoring Kiralama Centrum Plaza Kozyatağı 1.032 Alonet Kiralama İsimsiz Ataşehir 1.000 Netcell İletişim Kiralama Lapis Han Kartal 1.000 Anet Yazılım Kiralama Profilo A Blok ZEG 1.000 Tam Faktoring Kiralama Ofis in Maltepe Maltepe 1.000 MBIS Danışmanlık Kiralama My Office Batı Ataşehir 1.000 Trenkwalder Grup Kiralama Ginza Plaza Zeytinburnu 965 Regus Kiralama Uniq İstanbul Maslak 950 Landmark International Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 936 Aroks-Loft Kiralama Levent 926 Dumankaya İnşaat Kiralama AND Plaza Kozyatağı 922 TNS Turkey Kiralama Merter Parima Merter 911 Regus Kiralama Akkom Ofis Ümraniye 907 Erikli Su & Nestle Waters Turkey Kiralama Kağıthane Polat Ofis Kağıthane 866 Hobim Bilgi İşlem Kiralama Kavacık 850 Komet Turizm ve Denizcilik Kiralama Safter İş Merkezi Akın Plaza Safter İş Merkezi 195 Büyükdere Plaza Akel İş Merkezi [4] Müstakil binalarda kapanan işlemlerin alan büyüklükleri otopark katlarını kapsamamaktadır. KAYNAK: PROPIN Tüm hakları saklıdır. 27 İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER LİSTESİ 2015 2015 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nda gerçekleşen dikkat çekici kiralama ve satın alma işlemleri aşağıdaki tabloda büyükten küçüğe doğru sıralanmıştır[4]. Bina Adı Bölgesi Brüt Alan (m2) Buyaka A Blok Ümraniye 845 Buyaka Ümraniye 845 RönesansBiz Mecidiyeköy Danışman Firma Fujitsu Teknolojileri Regus İşlem Türü Kiralama Kiralama Mecidiyeköy 807 Societe Generale Grup - KrediVer Kiralama Kartal 806 Datacore Bilgi Sistemleri Kiralama Beytem Plaza Şişli 800 SCA HYGIENE PRODUCTS Kiralama Doğuş Center Etiler Etiler 790 Accenture Danışmanlık Kiralama İsimsiz Şerifali 790 Schaeffler Rulmanları Kiralama Sun Plaza - Kule Maslak 780 Global Capital Kiralama Nişantaşı 746 Richemont Türkiye Kiralama River Plaza Levent 715 Experian Kiralama Levent 199 Levent 698 Rönesans Sağlık Yatırım Kiralama Dedeman Plaza Gayrettepe 674 Bilin Yazılım Kiralama Barbaros Plaza Balmumcu 657 Douglas Parfümeri Kiralama Astoria A Blok Esentepe 650 Adecco Kiralama Astoria A Blok Esentepe 650 Pinsent Masons Kiralama Selenium Plaza Fulya 638 Ferrero Türkiye Kiralama River Plaza Levent 636 ATM Hukuk Kiralama Selenium Plaza Fulya 635 Efe worldwide Kiralama Levent 199 Levent 622 Paypal Bilişim Kiralama Park Plaza Maslak 613 GCM Menkul Değerler Kiralama Büyükhanlı Plaza Kozyatağı 612 ThyssenKrupp Asansör Kiralama Sarkuysan Ak Plaza Altunizade 610 Fina Enerji Kiralama Astoria Esentepe 605 Azimut Bosphorus Capıtal Kiralama Kar Plaza Kozyatağı 600 RoyalCert Belgelendirme Kiralama Bay Plaza Kozyatağı 600 EGEPEN Deuceuninck Kiralama Kar Plaza Kozyatağı 600 İstanbul Lines Denizcilik Kiralama Kar Plaza Kozyatağı 600 Exclusive Networks Türkiye Kiralama Apa Giz Plaza Levent 570 Korn Ferry Kiralama Propa Plaza Zincirlikuyu 550 3K Lojistik Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 548 Toshiba Bilgisayar Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 548 Trox Türkiye Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 548 Yıldızlar Yatırım Kiralama K2 Plaza Kozyatağı 540 Tupperware Kiralama Olive Plaza Maslak 530 Veritas Medya Kiralama Monumento Kartal Maçka Residences [4] Müstakil binalarda kapanan işlemlerin alan büyüklükleri otopark katlarını kapsamamaktadır. KAYNAK: PROPIN 28 Firma www.propin.com.tr İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER LİSTESİ 2015 2015 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nda gerçekleşen dikkat çekici kiralama ve satın alma işlemleri aşağıdaki tabloda büyükten küçüğe doğru sıralanmıştır[4]. Bina Adı Bölgesi Brüt Alan (m2) Buyaka Ümraniye 500 AGG Sigorta Kiralama IDTM Havaalanı 500 Mandem Madencilik Kiralama Windowist Maslak 500 Hitachi Europe Kiralama USO Center Maslak 500 Boehringer Ingelheim İlaç Kiralama 42 Maslak Maslak 500 Tnc İlaç Ar-Ge Danışmanlık Satın Alma İsimsiz - 500 Çelik Pan Satın Alma Kuruçeşme 500 JAS HENNESSY & CO Türkiye Kiralama Maslak 495 First Factoring Kiralama Seyrantepe 475 Onedio Kiralama Üçgen Plaza Kozyatağı 465 Honeywell Otomasyon Kiralama Papirus Plaza Kağıthane 451 Bühler Türkiye Kiralama Göztepe Nida Kule Kozyatağı 450 Iyzico Ödeme Hizmetleri Kiralama Eyüp 450 Natura Gıda Kiralama Göztepe Nida Kule Kozyatağı 450 Filotürk Kiralama Yolbulan Plaza Kozyatağı 435 Emeklilik Gözetim Merkezi Kiralama Oycan Plaza Maslak 425 Beymen Kiralama İsimsiz 4.Levent 400 John Crane End Sızdırmazlık Kiralama Onur İş Hanı Esentepe 400 Vakıf Emeklilik Kiralama Sun Plaza - Kule Maslak 390 Hajar Group Petrol Kiralama Sun Plaza - Kule Maslak 390 Transpet Petrolcülük Kiralama Sun Plaza - Kule Maslak 390 Vega Bilgisayar Kiralama Sun Plaza - Kule Maslak 390 Inlawco Kiralama Şarlı İş Merkezi Zincirlikuyu 380 Hannover Messe Sodeks Kiralama Smart Plaza Kavacık 350 Eskidji Gayrimenkul Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 350 Aykon Elektrik Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 350 Expanscience Laboratuvarları Kiralama Levent 199 Levent 345 Türkiye Kadın Girişimciler Derneği Kiralama Dedeman Plaza Gayrettepe 337 Mikro Ödeme Sistemleri Kiralama D Plaza Gayrettepe 337 Fedex Express Kiralama Buyaka C Blok Ümraniye 310 Aleph Petrol ve Kimya Kiralama Metrocity Levent 300 ITOCHU Corporation İstanbul Kiralama Itower Bomonti 292 Es Yapı Kiralama Apa Giz Plaza Levent 285 GAMA Holding Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 276 Chemours Kiralama Armoni Denizcilik Binası Polaris Plaza Ovalar İş Merkezi Flat Ofis İstanbul [4] Firma Danışman Firma İşlem Türü Müstakil binalarda kapanan işlemlerin alan büyüklükleri otopark katlarını kapsamamaktadır. KAYNAK: PROPIN Tüm hakları saklıdır. 29 İSTANBUL OFİS PAZARI GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER LİSTESİ 2015 2015 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nda gerçekleşen dikkat çekici kiralama ve satın alma işlemleri aşağıdaki tabloda büyükten küçüğe doğru sıralanmıştır[4]. Bina Adı Bölgesi Brüt Alan (m2) Papirus Plaza Kağıthane 252 ING Bank Avrupa Bölge Ofisi Kiralama İsimsiz Levent 250 ADMD Avukatlık Kiralama Ofis Lamartine Taksim 250 RMJM Kiralama Batı Ataşehir 250 Ascensia Kiralama GIZ 2000 Plaza Maslak 225 EuroChem Agro Turkey Kiralama Veko GIZ Plaza Maslak 225 Oleg Cassini Special Occasion Kiralama Propa Plaza Zincirlikuyu 212 Eurowag Kiralama Palladium Tower Kozyatağı 205 FICO(CHBC) Kiralama River Plaza Levent 204 Wyndham Sales Office Kiralama River Plaza Levent 204 ECCO Kiralama Buyaka Ümraniye 200 voestalpine Böhler Welding Kiralama Sıtkı Bey Plaza Kozyatağı 200 Savlo Travel Kiralama Papirus Plaza Kağıthane 200 MB Prodüksiyon Kiralama Lapis Han Kartal 200 Lav Cam Sanayi Kiralama Alparslan İş Merkezi Merter 200 Lulu Group International Kiralama Kozyatağı 190 Marmara Hukuk Kiralama Demirci Plaza Emniyet Evleri 170 Genç Tümsiad Kiralama Papirus Plaza Kağıthane 166 Beys Gayrimenkul İnşaat Kiralama Lapis Han Kartal 150 Avl turkey Kiralama Lapis Han Kartal 150 Mobildev Kiralama Lapis Han Kartal 150 Tolgay Gürsoy Hukuk Kiralama Lapis Han Kartal 150 En İyi Hekim Kiralama Itower Bomonti 127 Demet Bozdağ Medical Kiralama Akmerkez Residence Etiler 120 Commerzbank A.G. Kiralama Lapis Han Kartal 114 Vizyon Medya Kiralama Lapis Han Kartal 114 Oredata Kiralama Kozyatağı 100 Motul Türkiye Kiralama Kartal 100 Gazmer Kiralama Varyap Meridian Grand Tower Göztepe Nida Kule Akasya Acıbadem Lapis Han [4] Müstakil binalarda kapanan işlemlerin alan büyüklükleri otopark katlarını kapsamamaktadır. KAYNAK: PROPIN 30 www.propin.com.tr Firma Danışman Firma İşlem Türü PROPIN Kiracı ya da Satın Alandan Herhangi Bir Aracılık Hizmet Bedeli Talep Etmemektedir. ARACILIK HİZMETLERİ Kullanıcı Danışmanlığı Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı Kontrat Yenileme Danışmanlığı Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı Kontrat Yenileme Danışmanlığı DANIŞMANLIK HİZMETLERİ Piyasa Araştırma Raporları Ofis Fizibilite Raporları Proje Geliştirme Danışmanlığı Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbul T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 info@propin.com.tr www.propin.com.tr