Uzman Kuruluş Raporu
Transkript
Uzman Kuruluş Raporu
Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Yeş il İ nş aat YapıDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. Birleş meye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 21 Eylül 2010 Çok Gizli ve Özel Kurumsal Finansman Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Şa ş man Plaza, Kat:12 D:25, Kozyatağı 34742, Kad ı köy, İ stanbul PricewaterhouseCoopers Danı ş manlı k Hizmetleri Ltd. Şti. Maya Akar Center, Büyükdere Cad. Nr:100-102 B Blok Kat:17 Esentepe 34394 İ stanbul www.pwc.com/tr Tel: +90 (212) 355 5858 Fax: +90 (212) 355 5850 21 Eyl ül 2010, Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. (“Y&Y GYO”) ile PricewaterhouseCoopers Danı şmanlı k Hizmetleri Ltd. Şti. (“PwC”) arası nda imzalanmı şolan 23 Ağustos 2010 tarihli finansal danı ş manlı k hizmetleri sözleşmesi (bkz. Ek 10) kapsamı nda, Y&Y GYO ile Yeş il İ nşaat YapıDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş.’nin (“Yeş il İ nşaat”) 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesini ve bu iki ş irketin birleş me oranları nı n hesaplanması nıiçeren çalı ş manı n sonuçlarıektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat’ı n değerleme çalı ş masırapor tarihi itibariyle tamamlanmı şolup bu tarihten sonraki geliş meler dikkate alı nmamı ştı r. Devir yoluyla birleşme iş lemi, Sermaye PiyasasıKurulu (“SPK”) tarafı ndan 14 Temmuz 2003 tarihli ve 25168 sayı lı Resmi Gazete’de yayı mlanarak yürürlüğe giren SPK’nı n Seri: I, No: 31. tebliğhükümlerince gerçekleştirilecektir. Bu kapsamda söz konusu SPK tebliğinde belirtildiği üzere birleş meye taraf olan ortakları n özkaynakları nı n tespiti amacı yla mahkemece atanan bilirkişi incelemesine ek olarak nitelikleri SPK tarafı ndan belirlenen uzman kuruluş lar tarafı ndan da inceleme yapı lmasıve söz konusu incelemenin rapora bağlanmasıgerekmektedir. Bu rapor, Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat’ı n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle özkaynak yöntemi ve bu yöntemle birlikte uygulanan indirgenmişnakit akı mları , net aktif değer analizleri ve Y&Y GYO’nun piyasa değerine göre hesaplanan birleşme oranları nı , bu yöntemler içinden birleşme için kullanı lacak yöntemin seçilme gerekçesini, seçilen yönteme göre değiştirme oranları nıve birleş me sonrasıulaşı lması gereken sermaye tutarı nıtespit etmek amacı yla hazı rlanmı ştı r. Çalı şmanı n bulgularıve varı lan sonuçlar ekteki raporda detaylıolarak yer almaktadı r. Raporumuz, Y&Y GYO Yönetimi ve Yeşil İ nş aat Yönetimi ve ilgili personelin vermişolduğu bilgiler doğrultusunda hazı rlanmı ş tı r. Değerleme çalı ş ması nda temel olarak Yeş il İ nşaat tarafı ndan sağlanan projeksiyonlar ile birlikte Y&Y GYO ve Yeş il İ nşaat’ı n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle denetlenmişraporlarıkullanı lmı ş tı r. Çalı şma kapsamı nda tarafı mı za sunulan mali tablolar ve diğer finansal bilgiler tarafı mı zca ayrı ca denetime veya incelemeye tabi tutulmamı ştı r. Bunun yanısı ra Yeşil İ nş aat Yönetimi tarafı ndan hazı rlanan projeksiyonları n gerçekleştirilebilirliği konusunda bir görüşverilmemektedir. Bu rapor sadece Y&Y GYO Yönetimi için hazı rlanmı ştı r. Aksi belirtilmediği sürece PwC, raporun ve/veya yazı ş maları n hitap ettiği kişiler dı ş ı nda üçüncü ş ahı s ve kurumlar tarafı ndan kullanı mı ndan doğabilecek hiçbir sorumluluğu kabul etmemektedir. Bunun yanısı ra raporumuz yazı lıiznimiz olmadan yasal kurumlar (Maliye Bakanlı ğı , mahkemeler, bilirkiş iler, vb...), Yeşil İ nş aat ve düzenleyici otoritelerin (Sermaye PiyasasıKurulu, vb…) dı şı nda kalan üçüncü şahı slara dağı tı lamaz ve/veya baş ka amaçlarla kullanı lamaz. Bu konuda PwC onay verse dahi, raporun muhatabıY&Y GYO Yönetimi olarak kalacaktı r. Saygı ları mı zla, Hüsnü Can Dinçsoy Ortak, Danı şmanlı k Hizmetleri Hüsnü Can Dinçsoy Şirket Ortağı E-posta: husnu.dincsoy@tr.pwc.com Telefon: +90 (212) 376 5308 Cep Telefonu: +90 (532) 316 2223 Faks: +90 (212) 376 5309 Barı şAndı rı nlı Müdür E-posta: baris.andirinli@tr. pwc.com Telefon: +90 (212) 376 5392 Cep Telefonu: +90 (530) 370 5730 Faks: +90 (212) 376 5393 İ çindekiler Sayfa 1 Giriş 1 2 Şirketlere İ lişkin Bilgiler 6 2.1 Yeşil İ nş aat 7 Şirket Profili 8 Finansal Performans 2.2 Y&Y GYO 18 22 Şirket Profili 23 Finansal Performans 26 3 Sektör Bilgisi 29 3.1 Türkiye İ nşaat ve Konut Sektörü 30 3.2 Innovia Projesi Bölgesi 41 4 Değerleme Analizi – Y&Y GYO 48 4.1 Net Aktif Yaklaş ı mı 49 4.2 Piyasa Değeri Yaklaşı mı 54 4.3 Özkaynak Değeri 57 5 Yeşil İ nş aat Değerleme Analizi 59 İ çindekiler Sayfa 5.1 Gelir Yaklaş ı mı 63 1. Etap - Nakit Akı mları 68 2. Etap - Nakit Akı mları 76 3. Etap - Nakit Akı mları 85 4. Etap - Nakit Akı mları 94 5. Etap - Nakit Akı mları 103 Genel Yönetim Giderleri 112 Sabit Kı ymet Yatı rı mıve Amortisman 115 Finansman 118 Vergi 120 Tahmini Gelir Tablosu 123 İ ndirgenmişNakit Akı mıve Hisse Değeri 125 5.2 Net Aktif Yaklaş ı mı 129 5.3 Özkaynak Değeri 137 6 Değerleme Sonuçları , Birleş me ve Değiştirme Oranları 139 İ çindekiler Ekler Sayfa 1 Bilgi Kaynakları 147 2 Prosedürler 149 3 Değerleme Yöntemleri 151 4 Sermaye Maliyeti 155 5 Yeşil İ nşaat UFRS Mali Tabloları 161 6 Yeşil İ nşaat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemaları 164 7 Benzer Projeler 167 8 Önemli Konut Sektörü Oyuncuları 174 9 Makroekonomik Varsayı mlar 178 10 Finansal Danı ş manlı k Hizmetleri Sözleşmesi 181 Kı saltmalar Terim Tanı m Terim Tanı m ABD$ ve USD Amerikan Doları İ NA İ ndirgenmişNakit Akı mları BDDK Bankacı lı k Denetleme ve Düzenleme Kurulu KDV Katma Değer Vergisi DPT Devlet Planlama Teşkilatı km. kilometre Elit Gayrimenkul Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Lotus Gayrimenkul Lotus Gayrimenkul Değerleme EUR Euro FAVÖK Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kar FVÖK Faiz ve Vergi Öncesi Kar GBP İ ngiliz Sterlini GSYH Gayrisafi Yurtiçi Hası la GYO Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı GYODER Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı klarıDerneği İ MKB İ stanbul Menkul Kı ymetler Borsası ve Danı şmanlı k A.Ş. m2 Metrekare mn milyon mt. metre MY Mali Yı l NAD Net Aktif Değeri PD Piyasa Değeri SPK Sermaye PiyasasıKurulu TCMB Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Kı saltmalar Terim Tanı m TL Türk Lirası TÜİ K Türkiye İ statistik Kurumu UFRS UluslararasıFinansal Raporlama Standartları VUK Vergi Usul Kanunu Y&Y GYO Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Yeşil İ nşaat Yeşil İ nşaat YapıDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. Yeşil Kundura Yeşil Kundura A.Ş. Bölüm 1 Giriş Bölüm 1 - Giriş Giriş(1/4) Çalı şmanı n Kapsamı • Bu rapor, Y&Y GYO Yönetimi ile 23 Ağustos 2010 tarihinde karşı lı klıolarak imzalanan finansal danı ş manlı k hizmetleri sözleş mesi ile varı lan anlaşma üzerine, Y&Y GYO ile Yeşil İ nşaat’ı n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesini ve bu iki ş irketin birleşme oranları nı n hesaplanması nı kapsamaktadı r. • 14.09.2010 tarihinde yapı lan Y&Y GYO yönetim kurulu toplantı sı nda; Yeşil İ nşaat ile Y&Y GYO’nun birleşmesinin 30.06.2010 tarihli bilançolar esas alı narak yapı lması na, Yeş il İ nşaat’ı n tüm aktif ve pasiflerinin bir kül halinde Y&Y GYO’ya devrolunmasısuretiyle Y&Y GYO ile birleşmesine karar verilmiştir. • Çalı ş ma sonucunda bulunan değer, Yeşil İ nş aat’ı n ve Y&Y GYO’nun muhtemel alı m/satı mı na temel teşkil edecek kesin bir satı şfiyatıolarak değerlendirilmemelidir. Tespit edilen değerler, belli bir yatı rı mcıtarafı ndan Yeş il İ nşaat'a ve Y&Y GYO’ya biçilen değeri yansı tmayabilir. Yatı rı mcı ları n değerlemeleri; kendi hedeflerini, içinde bulunduklarış artları , ülke, ekonomi, yatı rı m ortamı , operasyonel ve ticari sinerjilerin etkilerini içerir. Yatı rı mcı ları n ödemeye hazı r olduklarıfiyat; pazar koş ulları , alternatif diğer yatı rı mlar ve yatı rı mı n alı cı ya vergi etkileri gibi bir takı m faktörlerden de etkilenebilir. Ayrı ca yatı rı m riski her yatı rı mcı tarafı ndan değişik algı lanabilir. • Değerleme çalı ş ması , ticari ve gayrimenkul konuları nda herhangi bir özel inceleme çalı ş ması nıkapsamamaktadı r. Bu nedenle PwC, Y&Y GYO Yönetimi ve Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanan projeksiyonları n ticari ve gayrimenkul anlamı nda gerçekleş tirilebilirliği üzerinde bir çalı ş ma yapmamı ş tı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 2 • PwC bu çalı ş ma kapsamı nda Yeş il İ nş aat ve Y&Y GYO’a ait 30 Haziran 2010 tarihli bağı msı z denetim raporları nı , yasal finansal tablolarıve diğer bilgileri kullanmı şancak bu bilgiler üzerinde bir denetim çalı şmasıgerçekleştirmemiş tir. Dolayı sı yla bu raporda yer alan finansal tablolar konusunda herhangi bir görüş bildirilmemektedir. • Değerleme çalı şmasıkapsamı nda, PwC, Y&Y GYO’nun ve Yeşil İ nşaat’ı n aktiflerinin fiziki mevcudiyeti ve hukuki mülkiyetine iliş kin herhangi bir araştı rma yapmadı ğıgibi bu konularda herhangi bir sorumluluk kabul etmemektedir. Bununla birlikte, PwC, mülkiyete ilişkin Y&Y GYO’nun ve Yeş il İ nşaat’ı n değerini etkileyebilecek gizli ya da beklenmedik herhangi bir durum veya engelin olmadı ğı nıvarsaymaktadı r. Çalı şmanı n Amacı • Finansal danı şmanlı k hizmetleri sözleş mesi kapsamı nda, bu değerleme çalı şması nı n amacıY&Y GYO ile Yeş il İ nşaat’ı n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesi ve bu iki ş irketin birleş me oranları nı n hesaplanması dı r. • “Makul Piyasa Değeri” istekli bir satı cıve istekli bir alı cıarası nda hiçbir kı sı tlama ve zorlama olmadan ve bu konuyla ilgili bilgilerin rahatlı kla elde edilebildiği serbest bir piyasa ortamı nda gerçekleş ecek hisse senedi satı şı nda oluş masıbeklenen değer olarak tanı mlanabilir. • Raporun okunmasıve yorumlanmasısı rası nda “fiyat” ve “değer” kavramları nı n birbirinden ayrı lmasıbüyük önem taş ı maktadı r. Fiyat bir alı cı nı n herhangi bir mal veya hizmet için satı cı ya ödemeye hazı r olduğu tutardı r. Bu fiyatı n, değerleme çalı ş masısonucu tespit edilen değere eşit olmasıbeklenmemelidir. Bölüm 1 - Giriş Giriş(2/4) Kullanı lan Değerleme Yöntemleri • • • • PwC bu çalı ş ma sı rası nda; Yeşil İ nş aat’ı n hisse değerlemesi için birincil yöntem olarak “İ ndirgenmişNakit Akı mıYaklaş ı mı ”, ikincil yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş ı mı ”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri” kullanmı ş ; Y&Y GYO’nun hisse değerlemesi için ise birincil yöntem olarak “Piyasa Değeri Yaklaş ı mı ”, ikincil yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş ı mı ”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri” kullanmı ş tı r. Y&Y GYO’nun portföyünde yer almakta olan varlı kları n değerleme tarihi itibariyle kira getirisi olmamasıgöz önünde bulundurulmuşve Y&Y GYO’nun değerleme çalı şması nda İ NA yöntemi kullanı lmamı ş tı r. Ancak ekspertiz raporları nda söz konusu varlı kları n değerleri tahmin edilirken, uygun olanlar için, gelir yaklaş ı mıkullanı lmı ş tı r. İ NA çalı şması nı n kapsamı , Yeş il İ nş aat'ı n gelir/giderini, ödeyeceği vergiyi ve iş letme sermayesi ihtiyacı nıöngören bir indirgenmiş nakit akı mlarımodelinin hazı rlanması nıiçermektedir. İ NA hesaplaması nda Yeşil İ nş aat Yönetimi'nin sağladı ğıbilgiler temel alı nmı ş tı r. Yeş il İ nşaat'ı n gelecekte yaratmasıbeklenen nakit akı mları nı n bugünkü değerleri, nakit akı mları nı n Yeşil İ nş aat'ı n risk profiline uygun iskonto oranlarıkullanı larak bugüne indirgenmesiyle hesaplanmı ştı r. İ skonto oranıhesaplanı rken değerleme tarihi itibariyle en güncel piyasa verilerinden faydalanı lmı ştı r. Bu yaklaş ı m iş letmenin gelecekte elde edebileceği potansiyel gelirlerini ve yaratacağıdeğeri dikkate almamaktadı r, fakat işletmenin olasıtasfiye değerine veya yeniden aynıkonuma getirme maliyetine yaklaşarak, şirketin değerine yönelik bir tahminde bulunmaktadı r. • Özkaynak Değeri yönteminde, ş irketin değerleme tarihi itibariyle hazı rlanmı şve bağı msı z denetimden geçmişmali tabloları nda belirtilen defter değeri, birleşmeye esas özkaynak tutarıolarak kullanı lmaktadı r. • Borsa fiyatlarıesas alı narak birleş me oranı nı n tespit edilebilmesi için; birleşmeye taraf ortaklı kları n onay için Sermaye PiyasasıKurulu’na baş vuru yaptı klarıtarih itibariyle; – a) Halka arz edilen hisse senetlerinin nominal değerleri toplamı nı n, ortaklı ğı n nominal sermayesine oranı nı n en az %25 olmasıve hisse senetlerinin Borsa’da işlem görmesi, – b) Borsa fiyatı nı n tespitinde son bir yı llı k düzeltilmişağı rlı klı ortalama fiyatları n aritmetik ortalaması nı n esas alı nması , SPK’nı n Seri I – 31 no’lu Birleşme İ şlemlerine İ liş kin Esaslar Tebliği’ne göre zorunludur. Değerleme çalı şması nda kullanı lan para birimi • Net Aktif Değerlemesi (“NAD”) yöntemi, bir alı cı nı n bir işletmeyi almak için ödeyeceği paranı n en az o iş letmenin bütün varlı kları nı n belli bir tarihte nakde çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden aynıkonuma getirilmesi kapsamı nda oluş acak maliyete eşit olacağıvarsayı mı na dayanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu • Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat’ı n değerleme çalı şmalarıTL olarak gerçekleştirilmiştir. Yeş il İ nşaat için dikkate alı nan projeksiyonlarda, yabancıpara biriminden gerçekleş mesi beklenen nakit akı mları , orijinal para biriminde tahmin edilmişve ilgili dönemin tahmini kurları ile TL’ye çevrilmiş tir. Değerleme Çalı şması • 3 Doğasıitibariyle değerleme çalı ş malarıtamamen bilimsel olarak nitelenemeyeceği gibi varı lan sonuçları n birçok durumda sübjektif ve kiş isel hükümlere bağlıolduğu kaçı nı lmaz bir gerçektir. Bölüm 1 - Giriş Giriş(3/4) Raporun Kullanı mı • Çalı şma Ekibi Bu rapor, sadece Y&Y GYO Yönetimi için hazı rlanmı ştı r. Aksi belirtilmediği sürece, PwC raporun hitap ettiği şahı slar dı ş ı nda diğer üçüncü şahı s ve kurumları n kullanı mı ndan doğabilecek hiçbir sorumluluğu kabul etmemektedir. Bunun yanısı ra raporumuz yazı lıiznimiz olmadan yasal kurumlar (Maliye Bakanlı ğı , mahkemeler ve bilirkiş iler, vb...) ile Yeş il İ nşaat ve düzenleyici otoriteler (Sermaye PiyasasıKurulu, vb...) dı şı nda kalan üçüncü şahı slara dağı tı lamaz ve/veya baş ka amaçlarla kullanı lamaz. • PwC bu konuda onay verse dahi, raporun muhatabıY&Y GYO Yönetimi olarak kalacak ve yönetim raporun üçüncü şahı slara gösterilmesinin çı karları na uygun olup olmadı ğı na kendisi karar verecektir. • Rapordaki bilgiler hiçbir ş ekilde geleceğe yönelik bir vaat olarak veya geleceği yansı tmak amacı yla hazı rlanmamı ştı r. PwC, her koş ulda, şahı sları n ve kurumları n kendi piyasa analizlerini ve özel incelemelerini yapmaları nıtavsiye etmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 4 • Konusunda uzman çalı ş ma ekibi, sorumlu ortak Hüsnü Can Dinçsoy ve müdür Barı şAndı rı nlıtarafı ndan yönetilmiştir. Ekip liderleri, SPK mevzuatlarıuyarı nca hazı rlanan bu raporu hazı rlayabilmek için gerekli kalite, ehliyet ve 10 yı lıaşkı n tecrübeye sahiptir ve yı lda ortalama 50’ye yakı n değerleme ve özel inceleme projelerinde görev almaktadı rlar. • 1988 yı lı nda İ stanbul Üniversitesi İ şletme Fakültesi’nden mezun olan Dinçsoy aynıyı l PwC İ stanbul Ofisi denetim bölümüne katı lmı ştı r. 1990 yı lı nda PwC Frankfurt Ofisi’ne transfer olan Dinçsoy, burada denetim, ş irket birleş meleri ve ş irket değerlemeleri konuları nda uzmanlaş mı ş4 yı l boyunca Alman müşterilerine hizmet vermiştir. Daha sonra PwC İ stanbul ofisine geri dönen Dinçsoy bu tarihten sonra Almanya’da kazandı ğı deneyimlerini Türkiye’de uygulama fı rsatıbulmuşve 1995 yı lı ndan bu yana Türkiye’de gerçekleş en önemli ş irket birleş meleri ve devir almaları nda danı ş manlı k yapmı ştı r. 1996-1998 yı llarıarası nda Özelleştirme İ daresi danı şmanlı k görevini de yürüten Dinsoy, 2000 yı lı ndan beri ş irket ortağı dı r. • Boğaziçi Üniversitesi Endüstri Mühendisliği lisans ve İ stanbul Teknik Üniversitesi Bilişim Enstitüsü yüksek lisans derecelerine sahip olan Andı rı nlı , Ocak 2008’de PwC İ stanbul Ofisi Kurumsal Finansman bölümüne katı lmadan önce Tofaşve İ pek Kağı t ş irketlerinde bütçe planlama departmanı nda görev almı ştı r. Tahmin ve bütçe çalı şmalarıile finansal raporlamanı n yanısı ra ağı rlı klıolarak finansal fizibilite çalı ş maları nı n hazı rlanması nı üstlenmiş tir. Andı rı nlı , PwC’de bulunduğu süre içerisinde fizibilite, ş irket ve varlı k değerlemesi ile işplanıoluş turulması çalı şmaları nda bulunmuş tur. Bölüm 1 - Giriş Giriş(4/4) Bağı msı zlı k • PricewaterhouseCoopers ile bu projede çalı şan danı ş man ve yöneticileri, Y&Y GYO’nun ve Yeşil İ nşaat’ı n olasıbirleşme işleminden hiçbir maddi çı kar gözetmemektedir. Aynış ekilde, PricewaterhouseCoopers şirketinin bu raporu hazı rlamak için alacağıücret, raporda belirtilen sonuçlara bağlıdeğildir. Çı kar çatı şması • Değerleme çalı ş maları ,ş irket ortaklarıve şirket çalı şanları açı sı ndan menfaat çatı ş ması na yol açabilmektedir. Ayrı ca, şirket yöneticileri ve çalı şanlarıdeğerleme sonucunu etkileyecek konumdadı rlar. Bu nitelikteki çı kar çatı şmaları , diğer ülkelerde veya sektörlerde yapı lan değerleme çalı ş maları nda da görülmektedir. • PwC, bu etkinin en aza indirgenmesi için aşağı daki yöntemlere baş vurmuş tur: – Bu projede çalı ş an PwC danı şmanlarıve yöneticileri bağı msı zlı kları nıkorumaktadı rlar. – Değerleme çalı şması nda kullanı lan varsayı mlar ve tahminler ile finansal ve operasyonel bilgiler Y&Y GYO ve Yeş il İ nşaat tarafı ndan sağlanmı şve bu bilgiler ş irket yönetimleri ile tartı şı lmı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 5 Bölüm 2 Şirketlere İ liş kin Bilgiler Bölüm 2.1 Yeş il İ nş aat Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Yeşil İ nşaat Yeş il İ nşaat Ortaklı k Yapı sı- 19.08.2010 %0,1 %0,002 %1,0 • Yeş il İ nşaat kurulmadan önce grup bünyesinde sürdürülmesi planlanan inşaat faaliyetleri için 1998 yı lı nda “Yeş il İ nşaat Gayrimenkul Yatı rı m Hizmetleri Ticaret A.Ş.” adlış irket kurulmuştur. • Yeş il Şirketler Grubu’na bağlıdiğer şirketlerle ilgili kı sa bilgi aşağı da yer almaktadı r: %0,001 Kamil Engin YEŞİ L Cengiz Dİ LLİ Vedat KALKUZ Alaittin SILAYDIN – Yeşil Kundura: 1948 yı lı ndan bu yana faaliyet gösteren ş irket, ayakkabıüreticiliğinde Türkiye’de bir çok ilke imza atmı ş tı r. – SRM: Bina yönetim hizmetleri sunan ş irket, kiş i ve kurumlar için uzun ya da kı sa süreli emlak kiralama ve site yönetim hizmetleri vermektedir. – Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı : 23 Aralı k 1997 yı lı nda kurulmuşolan İ hlas GYO, 2006 yı lı nda Yeşil Gayrimenkul ve Rudolp Yuones adlıyatı rı mcıtarafı ndan satı n alı nmı şve adı Y&Y GYO olarak değiştirilmiştir. Y&Y GYO halihazı rda halka açı k olarak gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren 17 GYO’dan biridir. Emel Yeş il KÜÇÜKÇOLAK Toplam ÖdenmişSermaye (TL) 2.500.000 %98,9 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi • Yeşil İ nşaat 2007 yı lı nda “Yeş il Mağazacı lı k ve Ayakkabı cı lı k Sanayi ve Ticaret A.Ş.” olan ticari ünvanı nı“Yeş il İ nşaat Yapı Düzenleme ve Pazarlama Tic. ve A.Ş.” olarak değiş tirmişve faaliyetlerine başlamı ştı r. Bundan sonra, Yeşil İ nşaat'ı n %50 hissesi Salamanca Finance isimli İ ngiltere merkezli bir yatı rı m ş irketine devredilmiştir. • Yeşil İ nşaat bir süre Engin Yeşil ve Salamanca Finance tarafı ndan beraber yönetildikten sonra, 2008 yı lıbaşı nda Engin Yeşil Salamanca Finance’in elinde bulunan hisseleri satı n almı ştı r. • Kuruluş u 28.03.2007 tarihinde tescil edilen Yeş il İ nşaat’ı n başlı ca faaliyeti ikamet amaçlıher çeş it binanı n inşaatıolarak açı klanmaktadı r. • Yeşil İ nşaat, Yeşil Şirketler Grubu’na bağlıolarak faaliyet göstermektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 9 Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia Projesi • Projenin 2. etabı na ise 2009 yı lıortaları nda baş lanmı ştı r. 2. etaba ait hafriyat işleri tamamlanmı ş tı r. Bu etapla ilgili kaba inş aat iş leri ise halen devam etmektedir. • 3. etapla ilgili hafriyat işleri devam etmektedir. 3. etap 3.452 konut olarak planlanmaktadı r. • Projenin 4. ve 5. etaplarıise henüz proje aşaması ndadı r. Yeş il İ nşaat Yönetimi, inşaata baş lama tarihi olarak her etap arası na yaklaş ı k 1 yı llı k zaman koymayıplanlamaktadı r. 4. ve 5. etaplar sı rası yla, 3.750 ve 3.250 konut olarak planlanmaktadı rlar. • 1. etabı n arsası nı n bir kı smı2006 yı lı nda Esenyurt Belediyesi’nden %15 kat karşı lı ğıalı nmı ş tı r. Geri kalan arsaları nş ahı slara ait olmasıve Esenyurt Belediyesi’nin bu şahı slarıorganize edici ve arabulucu rolü de göz önünde bulundurularak Esenyurt Belediyesi ve arsa sahiplerine kalan araziler üzerine kurulacak konutlardan da %2 kat karşı lı ğıverilmesine karar verilmiş tir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, Innovia Projesi 1. etabıdaha lüks bir proje olarak gerçekleş tirilmiştir. 1. etap kapsamı nda satı lan dairelerin ortalama alanları131 m² olarak gerçekleş miş tir. Bu miktar takip eden diğer 2 etapta giderek azalmı ştı r. INNOVIA I INNOVIA II INNOVIA IV & V Arsalar INNOVIA III Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi • Innovia Projesi 2007 yı lıEkim ayı nda baş lamı ş tı r. Proje kapsamı nda Beylikdüzü’nde Esenyurt Belediyesi, Yeş il İ nşaat ve bazış ahı slara ait arsalar üzerinde yaklaş ı k 14.000 konutluk bir kompleks inşa edilecektir. • Proje toplamda 5 etaptan oluş maktadı r. 1. etap kapsamı nda 7 blok inş a edilmiştir. Bu bloklarla ilgili ilk teslimler 2009 yı lıEylül ayı nda başlamı ş tı r. Kalan blokları n da 2010 yı lıiçerisinde teslimleri yapı lmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 10 Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia I Proje Bilgileri Başlangı ç Sonbahar 2007 İ lk Teslim Tarihi Sonbahar 2009 Arsa Alanı 58.000 m² Toplam İ nşaat Alanı 242.000 m² Toplam Satı labilir Alan 143.713 m² Yeşil İ nşaat Satı labilir Alan 129.244 m² Toplam Ticari Alan 8.364 m² Toplam Daire Sayı sı 1.073 Toplam Blok Sayı sı 7 adet 19 katlıblok Daire tipi 1+1, 2+1, 3+1 Satı lma Oranı(Daire)* %75 • Innovia Projesi 1. etabıkapsamı nda, her bloktan satı şyapı lmı ştı r. 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 672 dairenin satı şı gerçekleş tirilmiş tir. Yeşil İ nş aat Yönetimi kalan dairelerin daha sonra değerlendirilmek üzere elde tutulduğunu bildirmiştir. • Değerleme tarihi itibariyle 218 daire satı lmayıbeklemektedir. Geriye kalan 183 daire ise arsa sahiplerine kat karşı lı ğıolarak bı rakı lmı ş tı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, daire büyüklükleri ve kapalıotopark imkanı ile ortak alanları n geniş liği ve yaratı lan imkanlar göz önünde bulundurulduğunda, 1. etabı n diğer etaplara göre daha lüks olduğunu belirtmiş lerdir. Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi * 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle • 2009 yı lıiçerisinde teslimi gerçekleştirilmişB-I, B-II ve B-III blokları na ait gelirler ve maliyetler gelir tablosuna yansı tı lmı ş tı r. Henüz satı lmamı şolan daireler, Yeşil İ nş aat'ı n varlı klarıiçerisinde yer almaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 11 Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia II Proje Bilgileri Başlangı ç Sonbahar 2009 İ lk Teslim Tarihi Aralı k 2010 – Haziran 2011 Arsa Alanı 109.000 m² Toplam İ nşaat Alanı 410.961 m² Toplam Satı labilir Alan 276.149 m² Yeşil İ nşaat Satı labilir Alan 255.611 m² Toplam Ticari Alan 27.153 m² Toplam Daire Sayı sı 3.116 • 18 bloktan oluşan 2. etapta, 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 2.197 daire satı lmı şbulunmaktadı r. Yeş il İ nşaat’a kalan satı labilir alana denk gelen toplam daire sayı sı2.598 adettir. Toplam Blok Sayı sı 18 blok • 2010 yı lısonunda E-1 ve E-2 blokları ndaki dairelerin teslim edilmesi planlanmaktadı r. Daire tipi 1+1, 2+1, 3+1 Satı lma Oranı(Daire)* %85 • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 1 etaptaki edindikleri deneyim sonucunda satı ş stratejilerini değiştirdiklerini belirtmişlerdir. Yeni stratejide bütün blokları n satı şıyerine, blokları n gruplar halinde satı lmasıyöntemine başvurulmuş tur. Bu şekilde sadece satı ş ıgerçekleş en blokları n inşaatı na baş lanı lmasıplanlanmı şve satı lmamı şdaireler için bir inşaat maliyetine katlanma riski azaltı lmı ştı r. Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi * 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle • Yeşil İ nşaat Yönetimi, bu satı şstratejisinin bundan sonraki diğer etaplar için de uygulanacağı nıbelirtmiştir. • 2. etap’ı n hafriyat çalı ş malarıtamamlanmı ş, kaba ve ince inşaat çalı ş malarıise devam etmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 12 Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia III Proje Bilgileri Başlangı ç Yaz 2010 İ k Teslim Tarihi Sonbahar 2012 Arsa Alanı 60.000 m² Toplam İ nşaat Alanı 332.000 m² Toplam Satı labilir Alan 235.763 m² Yeşil İ nşaat Satı labilir Alan 222.539 m² Toplam Ticari Alan 11.715 m² Toplam Daire Sayı sı 3.452 Satı lma Oranı(Daire)* %60 • Toplamda 3.452 adet daireden oluş an 3. etap ile ilgili inşaat çalı şmalarıhenüz baş lamamı ştı r. Buna rağmen, 30.06.2010 tarihi itibariyle Yeşil İ nş aat’ı n payı na düşen satı labilir 3.083 adet dairenin 1.858 tanesi satı lmı şdurumdadı r. • Kat karşı lı ğıolarak arsa sahiplerine bı rakı lan daire sayı sı369 olarak gerçekleş miş tir. Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi * 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle • Yeş il İ nşaat Yönetimi, proje bölgesinde sahipliği bulunan arsaları n çoğunu 3. etapta değerlendirmeyi planlamı ş tı r.Bu nedenle kat karş ı lı ğıolarak ş imdiye kadar gerçekleşmişetaplardaki en düşük oran 3. etapta bulunmaktadı r. • Toplam 9 bloktan oluşan 3. etapta konut sahibi olmak isteyenlere 1+1, 2+1 ve 3+1 seçeneklerinden konutlar sunulmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 13 • Bundan önceki etaplarda olduğu gibi 3. etapta da içinde yüzme havuzları , spa merkezi, buz pateni pisti, tenis kortlarıbarı ndı ran ortak kullanı m alanlarıve genişyeşil alanlar sunulmaktadı r. Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia IV ve Innovia V Projeleri Innovia V Projesi Innovia IV Projesi Başlangı ç Ocak 2011 Başlangı ç Ocak 2012 İ lk Teslim Tarihi Ocak 2013 İ lk Teslim Tarihi Ocak 2014 Arsa Alanı 75.000 m² Arsa Alanı 65.000 m² Toplam İ nşaat Alanı 445.000 m² Toplam İ nşaat Alanı 386.000 m² Toplam Satı labilir Alan 301.500 m² Toplam Satı labilir Alan 261.500 m² Yeşil İ nşaat Satı labilir Alan* 280.500 m² Yeşil İ nşaat Satı labilir Alan* 245.500 m² Toplam Ticari Alan 16.500 m² Toplam Ticari Alan 16.500 m² Toplam Daire Sayı sı 3.750 Toplam Daire Sayı sı 3.250 Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi * 264.000 m² konut alanı ve 16.500 m² ticari alan * 229.000 m² konut alan ı ve 16.500 m² ticari alan • 4. etabı n projesi tamamlanmak üzeredir. 5. etabı n projesi ise henüz geliştirilme aşaması ndadı r. • 4. ve 5. etaplar ile ilgili henüz bir satı şgerçekleştirilmemiştir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 14 Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia Projesi Satı şDetayları(1/3) Yı llara Göre Satı şAdedi - 1. Etap 500 396 400 • Innovia Projesi’nin 1. etabıkapsamı nda 1.073, 2. etabı kapsamı nda 3.116 ve 3. etabıkapsamı nda ise 3.452 adet konut inş a edilmesi projelendirilmiş tir. • 1. etaptaki daireler bütün olarak satı ş a çı kartı lmı şve müş terilere diledikleri bloktan daire seçme olanağıtanı nmı ştı r. Bu satı ş stratejisi daha sonraki etaplar için değiş tirilmiş tir. • Küresel ekonomik krizin olumsuz etkilerinin önemli ölçüde hissedildiği 2008 yı lıboyunca Innovia Projesi’ne dair satı şlar da düşük gerçekleşmiştir. 2009 yı lı nda krizden çı kma beklentilerinin artmasıile birlikte daire satı ş ları nda da bir artı şgözlenmiş tir. 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nda 62 daire satı lmı ş tı r. • Aşağı daki grafik aylar itibariyle gerçekleşen satı şanlaş maları nı özetlemektedir. Yeşil İ nş aat'ı n satı şa başladı ğıilk aylarda yüksek bir satı şrakamıyakaladı ğıgörülmektedir. • Değerleme tarihi itibariyle 1. etap satı şa kapalı dı r. Yeş il İ nşaat Yönetimi, bu etaptan elinde tuttuğu daireleri projeksiyon döneminde elinden çı kartmayıplanlamaktadı r. 300 134 200 80 100 62 0 2007 2008 2009 1Y10 672 Daire Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Aylara Göre Konut Satı şDağı lı mı- 1. Etap %14 %15 %13 %7 %9 %7 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 15 H azir an 10 Mayı s 10 Ni san 10 Mart 10 Şubat 10 Ocak 10 Ar alı k 09 Kası m 09 Eki m 09 Eyl ül 09 Ağ ustos 09 Temmuz 09 Mayı s 09 Ni san 09 Mart 09 H azir an 09 %3 %3 %3 %1 %2 %1 %0 %2 %0 %0 %0 %0 %0 %2 %2 %1 %2 Şubat 09 %3 Ocak 09 Kası m 08 Eki m 08 Eyl ül 08 Ağ ustos 08 Temmuz 08 H azir an 08 Mayı s 08 Ni san 08 Mart 08 Ocak 08 Ar alı k 07 Eki m 07 Kası m 07 Şubat 08 %1 %2 %1 %1 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %1 Eyl ül 07 H azir an 07 Mayı s 07 Ni san 07 Mart 07 %0 %2 Ağ ustos 07 %5 %6 %4 %3 Temmuz 07 %4 Ar alı k 08 %10 Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia Projesi Satı şDetayları(2/3) Yı llara Göre Satı şAdedi - 2 Etap 2500 • 1.etaptan sonra gerçekleş tirilecek projelerde, bütün dairelerin satı ş a çı kartı lmasıyerine, blokları n sı rayla satı lmasıyoluna gidilmiştir. Bu karardaki temel motivasyon, daire satı şları nda yaş anabilecek bir sı kı ntıdurumunda, satı lmayan blokları n inş aatı na baş lanmaması dı r. • Yeş il İ nşaat 2009 yı lıiçerisinde bu etaptaki dairelerin çoğunu satmayıbaş armı ştı r. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, özellikle 2009 yı lıOcak içerisinde gerçekleş en yüksek satı şları n bir kı smı nı n erken lansman dolayı sı yla yurtdı şısatı şofisi tarafı ndan yapı ldı ğı nıbelirtmiştir. 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nda 20 adet dairenin satı ş ıgerçekleşmiştir. • 2. etaba dair 2007 ve 2008 yı lları nda gerçekleş tirilmişsatı şlar direkt satı ş lar olmayı p, kendi istekleri ile 1. etaptan 2. etaba transfer edilen daire sahipleri ile ilgili satı ş lardı r. 1998 2000 1500 1000 500 173 6 20 0 2007 2008 2009 1Y10 2.197 Daire Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi Aylara Göre Konut Sat ı şDağı lı mı- 2 Etap 42% 20% Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 16 10% H aziran 10 Mayı s 10 N isan 10 M ar t 10 Şubat 10 0% 0% 0% 0% 0% 0% Ocak 10 Aral ı k 09 1% 1% Kası m 09 Ekim 09 0% 1% Eylül 09 Ağ ustos 09 2% 1% Tem muz 09 H aziran 09 2% Mayı s 09 3% N isan 09 Şubat 09 Ocak 09 Aral ı k 08 Kası m 08 Ekim 08 Eylül 08 Ağ ustos 08 Tem muz 08 H aziran 08 Mayı s 08 N isan 08 M ar t 08 Şubat 08 Ocak 08 Aral ı k 07 Kası m 07 Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi M ar t 09 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 2% 1% 3% 0% Ekim 07 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili Innovia Projesi Satı şDetayları(3/3) Aylara Göre Satı şAdedi - 3 Etap 565 600 • 3. etap satı şları2009 yı lı nı n Aralı k ayı nda başlamı ştı r. • Bu dönemden önce yapı lmı şolan 3 adet konut satı şıönceki etaplardan daire almı şolup 3. etaba transfer olmak isteyen konut sahipleri ile ilgili satı ş lardı r. • Değerleme tarihi itibariyle ise 3. etap kapsamı nda satı lmı ştoplam konut sayı sı1.858 adet olarak gerçekleşmiştir. • Yeş il İ nşaat, 3. etapla ilgili inşaat faaliyetine başlamadan önce ön satı ş lara baş lamı şve önemli bir satı şhacmi gerçekleştirmiştir . 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle inş a edilmesi planlanan konutlardan kendi payı na düşecek 3.083 konutun yaklaş ı k %60’ısatı lmı şdurumdadı r. 2010 yı lıTemmuz ayıiçerisinde 104 adet, Ağustos ayıiçerisinde ise 133 daire satı lmı ştı r. 2010 yı lıAğustos ayısonu itibariyle konut satı lma oranı%68 olmuş tur. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, 3. etap konut satı ş ları nda yakalanan bu trendin en önemli nedeni olarak 1. etapta oluşturulan yaş am ortamı nı n ileride gerçekleş tirilmesi planlanan konut projelerine yönelik beklentileri olumlu yönde etkiliyor olması nıgöstermektedir. 500 365 400 257 300 173 99 100 0 Aralı k 09 Ocak 10 Şubat 10 Mart 10 Nisan 10 May ı s 10 Haziran 10 Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi Aylara Göre Konut Satı şDağı lı mı- 3 Etap 30% 20% 14% 13% 0% Mayı s 09 Hazi ran 09 Temm uz 09 Ağ ustos 09 Eyl ül 09 Eki m 09 Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 5% 0% 17 Hazi ran 10 0% 9% Mayı s 10 0% Ni san 10 0% Mart 10 0% Şubat 10 0% Ocak 10 0% Kası m 09 0% Ni san 09 9% Mart 09 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ar alı k 09 200 237 162 Bölüm 2.1.2 Finansal Performans Bölüm 2.1.2 - Finansal Performans Bilanço (1/2) Denetlenmemiş* Denetlenmemiş* Denetlenmemiş* ('000 TL) 31/12/2008 31/12/2009 30/06/2010 Dönen Varlı klar Nakit ve nakit benzerleri Ticari alacaklar Diğer alacaklar Stoklar Diğer dönen varlı klar 167.954 280 457 13.117 18.505 135.595 241.501 2.138 23.128 19.167 166.760 30.308 287.657 (2.813) 14.556 4.062 178.952 92.900 Duran varlı klar Ticari alacaklar Arazi ve arsalar Verilen avanslar Maddi olmayan duran varlı klar Diğer duran varlı klar Toplam varlı klar 39.251 28.421 7.617 2.902 4 306 207.205 220.781 195.609 7.900 15.998 41 1.233 462.282 297.689 266.830 13.644 16.911 110 193 585.346 Kı sa vadeli kaynaklar Kı sa vadeli borçlar Ticari borçlar Diğer kı sa vadeli kaynaklar Ödenecek vergi ve fonlar Uzun vadeli kaynaklar Uzun vadeli borçlar Borç senetleri Satı cı lar Alı nan siparişavansları Özkaynaklar Sermaye Sermaye yedekleri Geçmişyı l karları / (zararları ) (-) Dönem net karı/ (zararı ) (-) Toplam kaynaklar 90.427 47 29.120 61.010 250 90.783 49.067 977 3.200 37.539 25.996 250 27.496 (1.230) (521) 207.205 139.653 39.106 22.317 77.948 282 301.748 6.278 7.171 3.200 285.099 20.881 250 27.496 (1.750) (5.115) 462.282 114.256 31.360 20.672 62.058 166 464.497 3.494 3.200 457.803 6.593 250 27.496 (6.865) (14.288) 585.346 * Bağ ı msı z denetimden geçmemişmali tablolar Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 19 • 2008 ve 2009 yı l sonuna ait VUK’a göre hazı rlanmı şYeş il İ nşaat bilançolarıyandaki tabloda görülmektedir. 2010 Haziran sonu itibariyle geçici bilanço Yeşil İ nş aat Yönetimince tarafı mı za sunulmuştur. • Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit değerlerden oluşmaktadı r. 2010 yı lı nı n ilk 6 ayı nda gerçekleşmiş5,4 mn TL değerindeki verilen çekler ve ödeme emirleri tutarı ndan dolayıhesap bakiyesi 30 Haziran itibariyle eksi olarak gözükmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, aktifleştirilen inş aat harcamaları nıstoklar hesabı nda takip etmektedir. İ nş aatlardaki ilerleme ile birlikte stoklardaki artı şdikkat çekmektedir. • Satı şanlaş maları na dayanan alacaklar, kı sa ve uzun vadeli ticari alacaklar hesabıiçinde izlenmektedir. Bu hesaplar, anlaş malarda belirtilen tarihlerde gerçekleş tirilen tahsilatlar ile kapanmaktadı r. • Diğer alacaklar hesabıiçerisinde, ilişkili taraflardan alacaklar ve diğer çeşitli alacaklar ile ilgili tutarlar takip edilmektedir. Bunları n büyük kı smı nı n arsalar ile ilgili verilen avanslardan kaynaklandı ğıtarafı mı za bildirilmiştir. • Diğer dönen varlı klar ağı rlı klıolarak devreden ve indirilecek katma değer vergisinden oluş maktadı r. 30 Haziran itibariyle 6,9 mn TL katma değer vergisi iadesi için baş vuru yapı lmı ş tı r. Bu tutarı n 2010 Ağustos ayıiçerisinde tahsil edildiği bilgisi tarafı mı za verilmiştir. • Arazi ve arsalar hesabıiçerisinde ağı rlı klıolarak Innovia 3, 4 ve 5, etapları nı n projelerinin yapı lmasıplanlanan arsalara ait değerler takip edilmektedir. Bölüm 2.1.2 - Finansal Performans Bilanço (2/2) Denetlenmemiş* Denetlenmemiş* Denetlenmemiş* ('000 TL) 31/12/2008 31/12/2009 30/06/2010 Dönen Varlı klar Nakit ve nakit benzerleri Ticari alacaklar Diğer alacaklar Stoklar Diğer dönen varlı klar 167.954 280 457 13.117 18.505 135.595 241.501 2.138 23.128 19.167 166.760 30.308 287.657 (2.813) 14.556 4.062 178.952 92.900 Duran varlı klar Ticari alacaklar Arazi ve arsalar Verilen avanslar Maddi olmayan duran varlı klar Diğer duran varlı klar Toplam varlı klar 39.251 28.421 7.617 2.902 4 306 207.205 220.781 195.609 7.900 15.998 41 1.233 462.282 297.689 266.830 13.644 16.911 110 193 585.346 Kı sa vadeli kaynaklar Kı sa vadeli borçlar Ticari borçlar Diğer kı sa vadeli kaynaklar Ödenecek vergi ve fonlar Uzun vadeli kaynaklar Uzun vadeli borçlar Borç senetleri Satı cı lar Alı nan siparişavansları Özkaynaklar Sermaye Sermaye yedekleri Geçmişyı l karları / (zararları ) (-) Dönem net karı/ (zararı ) (-) Toplam kaynaklar 90.427 47 29.120 61.010 250 90.783 49.067 977 3.200 37.539 25.996 250 27.496 (1.230) (521) 207.205 139.653 39.106 22.317 77.948 282 301.748 6.278 7.171 3.200 285.099 20.881 250 27.496 (1.750) (5.115) 462.282 114.256 31.360 20.672 62.058 166 464.497 3.494 3.200 457.803 6.593 250 27.496 (6.865) (14.288) 585.346 * Bağ ı msı z denetimden geçmemişmali tablolar Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 20 • 2008 yı lı nda uzun vadeli banka borçlarıile finansman ihtiyacı nı karş ı layan Yeşil İ nş aat'ı n 2009 yı lıve 2010 yı lıilk yarı sı ndaki banka borçlarıçoğunlukla kı sa vadeli banka borçlarıolarak gerçekleşmiştir. Yeşil İ nş aat Yönetimi, bu borçları n yeniden finansmanıkonusunda çalı şmalar yapmaktadı r. • Alı nan siparişavanslarıkalemi altı nda, 1., 2. ve 3. etaplar kapsamı nda satı şıgerçekleştirilmişdairelerin satı ştutarları takip edilmektedir. • 2008, 2009 ve 2010 yı lları nda kayı tlarda gözüken 27,5 mn TL değerindeki sermaye yedekleri tutarı , Yeşil İ nş aat'ı n eski sermayedarıSalamanca Finance’in hisselerini Engin Yeşil’e devrettikten sonra vazgeçtiği bir borç tutarı nıtemsil etmektedir. Bu tutarı n, yasal süresi dolduktan sonra sermayeye eklenmesi planlanmaktadı r. Bu tutar 30 Haziran 2010 tarihli bağı msı z denetim raporunda geçmişyı l karlarıhesabıaltı nda muhasebeleştirilmiş tir. • Bağı msı z denetim raporunda yer verilen bilanço ve gelir tablolarıile bu tabloları n VUK’a göre hazı rlanmı ştablolardan farklarıEk 5’de verilmiştir. Bu farkları n ağı rlı klıolarak bazı bakiyelerin hesaplar arası nda farklısı nı flandı rı lması ndan kaynaklandı ğıgözlemlenmektedir. Bölüm 2.1.2 - Finansal Performans Gelir Tablosu ('000 TL) Denetlenmemiş * Denetlenmemiş* Denetlenmemiş * MY08 MY09 6AY10 Fiili Fiili Fiili Net satı şlar Satı şlar ı n maliyeti Satı lan mamuller maliyeti Satı lan ticari mallar maliyeti Diğer satı şları n maliyeti Brüt kar - Faaliyet Giderleri Pazarlama satı şdağ ı tı m giderleri Genel yönetim giderleri FVAÖK - Amortisman - FVÖK 5 58.122 63.838 5 (54.236) (38.211) (15.099) (926) 3.886 (69.263) (68.661) (602) (5.425) 5 (8.578) (6.413) (2.165) (4.458) (8.381) (6.915) (1.466) (13.806) (235) (13.806) (526) 400 (400) (529) 4 2.027 2.450 4.057 57 1 5 (43) (4.005) (61) (455) 21 (482) 1.640 9 40 (1.627) (455) (89) 0 Finansal giderler Kı sa vadeli borçlanma giderleri Uzun vadeli borçlanma giderleri - (2.450) (2.450) - Kurumlar vergisi karşı lı ğı - Net dönem karı /(zararı ) (521) (5.115) - • Yeşil İ nşaat, 1. etap kapsamı ndaki 7 bloktan ilk üçü ile ilgili faturalarıkesmişve satı şiş lemlerini tamamlamı ş tı r. 2009 yı lı içerisinde satı şişlemleri tamamlanan konutlarla ilgili gelir ve giderler gelir tablosuna yansı tı lmı ştı r. • 2009 yı lı nda elde edilen satı şgelirlerinin bir kı smıtaşeronlara satı lmak üzere alı nmı şilk madde ve malzemeden oluşmaktadı r. Bu malzemeler kar amacıgüdülmeksizin taş eronlara hizmet sağlamak amacı yla alı nmı ş tı r. Söz konusu malzemeler ile ilgili maliyetler yandaki tabloda gösterildiği üzere 15,1 mn TL olarak gerçekleş miş tir. • 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nı n sonunda gelir tablosuna yansı tı lmı ş gelirlerin tamamı1. etap kapsamı nda satı şıyapı lan konutlarla ilgilidir. • Satı lan mamuller maliyeti, teslimi gerçekleş mişkonutlarla ilgili maliyetleri teş kil etmektedir. Söz konusu maliyet, fatura edilen konutları n toplam brüt alanı nı n ortalama m² geliş tirme maliyeti ile çarpı lmasısonucunda Yeş il İ nş aat Yönetimi tarafı ndan tahmin edilmektedir. • Yeşil İ nşaat 2009 yı lısonundan itibaren pazarlama, satı ş , dağı tı m ve genel yönetim giderlerini aktifleş tirme yerine ilgili dönemde giderleştirme politikası nıbenimsemiştir. • 2009 yı lı na ait finansman giderlerinden sadece 2,5 mn TL’lik kı sı m giderleştirmiş tir. Bu tutar, ortaklara borçlardan elde edilen faiz gelirini dengelemektedir. Geri kalan finansman giderleri stoklarda takip edilmek üzere aktifleştirilmiştir. (14.287) * Bağ ı msı z denetimden geçmemişmali tablolar Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 2008 ve 2009 yı lları na ait VUK’a göre hazı rlanmı şYeşil İ nşaat gelir tablolarıyanda görülmektedir. 2010 ilk 6 ayı na ait geçici gelir tablosu Yeşil İ nş aat Yönetimince tarafı mı za sunulmuştur. - (4.692) Diğer gelir/(gider) - net Faiz gelirleri Kambiyo karları Menkul kı ymet satı şkarlar ı Komisyon gelirleri Diğer olağan gelir ve karlar Komisyon giderleri Kambiyo zararları Diğer olağan gider ve zararlar Diğer olağandı şı gider ve zararlar Diğer olağandı şı gelir ve karlar 5 • 21 Bölüm 2.2 Y&Y GYO Bölüm 2.2.1 Şirket Profili Bölüm 2.2.1 - Şirket Profili Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı(1/2) • 23 Aralı k 1997 yı lı nda kurulmuşolan İ hlas Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş., 2006 yı lı nda Yeşil Gayrimenkul ve Rudolph Yuones adlıyatı rı mcıtarafı ndan satı n alı nmı şve adıY&Y GYO olarak değiş tirilmiş tir. Y&Y GYO %68.9 halka açı klı k oranıile, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren halka açı k 17 GYO’dan biridir. • Şirket’in portföy’ünde 30.06.2010 tarihi itibariyle Tekirdağİ li’nde 2 12.000 m arsa, İ stanbul Büyükçekmece’de inşa edilmekte olan Güzelşehir Projesi’nden 6 adet villa ve 12 adet işyeri, İ stanbul Esenyurt’ta inşaa edilmekte olan Innovia Projesi 1. etaptan 36 adet daire ve Garanti BankasıB Tipi Likit yatı rı m fonu yer almaktadı r. • Y&Y GYO bünyesinde istihdam edilen personel sayı sı12’dir. • Saha A.Ş. tarafı ndan 8,16 olarak belirlenmişolan Kurumsal Yönetim Derecelendirme notu 16.04.2010 itibariyle 8.27 olarak güncellenmiş tir. Hisse senetleri 1999 yı lı ndan itibaren İ stanbul Menkul Kı ymetler Borsası ’nda (İ MKB) işlem görmektedir. 23.12.1997 1999 Yeşil Gayrimenkul, Rudolph Riad Younes ile İ hlas GYO arası nda hisse devri gerçekleşti. 23.08.2006 04.10.2006 İ hlas GYO’nun unvanı , Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. olarak değiştirilmiştir. 23.01.2007 Yeşil İ nşaat ile Y&Y GYO birleşmesinden doğacak muhtemel yararlar konusunda ayrı ntı lıçalı şmalar yapı lması na karar verilmiştir. 21.10.2009 07.04.2010 05.05.2010 İ MKB, Y&Y GYO’nun 33,2 mn TL olan çı karı lmı şsermayesinin, 13,7 mn TL'ye azaltı lmasıişlemlerine 05.05.2010 tarihinde başlanacağı nıduyurmuştur. 14.09.2010 15.09.2010 İ hlas GYO Sermaye Piyasası Kurulu’nun gayrimenkul yatı rı m ortaklı kları na ilişkin ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmişusul ve esaslar dahilinde kuruldu. Yeşil Gayrimenkul, Rudolph Riad Younes ile İ hlas GYO arası nda hisse devir sözleşmesi imzalandı . Bu tarihte net dönem zararı nı n toplamı ndan müteşekkil bilanço açı ğıtutarı n kapatı lmasıamacı yla; 400 mn TL sermaye tavanıdahilinde, 33,2 mn TL olan çı karı lmı şsermayenin 13,7 mn TL olmasıiçin sermaye azaltı mıyapı lması na karar verilmiş. Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 24 Y&Y Yönetim Kurulu; Yeşil İ nşaat YapıDüzenleme ve Pazarlama Tic. A.Ş.'nin, Y&Y GYO’ya katı lmasısuretiyle birleşmesine karar vermiştir. Y&Y GYO’nun sermayesi 10.420.616 TL bedelsiz artı ştutarı yla 24.151.319 TL olmuşve 15.09.2010’da tescil edilmiştir. Bölüm 2.2.1 - Şirket Profili Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı(2/2) Y&Y GYO Ortaklı k Yapı sı- 30.06.2010 Y&Y GYO Ortaklı k Yapı sı- 01.09.2010 %7,1 %19,8 %16,9 Yeşil İ nşaat Yeşil İ nşaat Rudolph Younes Rudolph Younes %16,9 Kamil Engin Yeş il Halka Açı k Sermaye %7,2 Halka Açı k Sermaye %63,3 %68,9 Toplam ÖdenmişSermaye (TL) 24.151.319 13.730.702 • Şirket Yönetim Kurulu’ nun 21.10.2009 tarihli kararıuyarı nca, bağı msı z denetimden geçmişve genel kurul tarafı ndan onaylanmı ş31.12.2008 bilançosunda yer alan, geçmişyı llar zararlarıve net dönem zararı nı n toplamı ndan müteşekkil bilanço açı ğıtutarıolan 19.431.827,89 TL'nin kapatı lmasıamacı yla; 400.000.000,00 TL sermaye tavanıdahilinde, 33.162.529,95 TL olan çı karı lmı şsermayenin 13.730.702,06 TL olmasıiçin sermaye azaltı mıyapı lması na karar verilmişve aynıtarihte kamuya duyurulmuş tur. • Sermaye PiyasasıKurulu, 2010/ 6 sayı lıHaftalı k Bülteni’nde kamuya duyurduğu üzere, sermaye azaltı lmasıtalebinin olumlu karş ı lanması na ve sermaye azaltı mı na konu 19.431.827,89 TL nominal değerli Şirket payları nı n Kurul kaydı ndan çı karı lması na karar vermiştir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Toplam ÖdenmişSermaye (TL) 25 • 400.000.000,00 TL kayı tlısermaye tavanıiçerisinde çı karı lmı ş sermayenin 13.730.702,06 TL'den 24.151.319,01 TL'ye yükseltilmesine, 10.420.616,95 TL (yaklaşı k % 75,89) bedelsiz artı ştutarı nı n; 10.420.616,95 TL'sinin, "Değer Artı şFonları " hesabı altı nda tutulan, "Sermaye Düzeltme Farkları " hesabı ndan karşı lanmak suretiyle Y&Y GYO hissedarları na 1.042.061.695 adet bedelsiz hisse senedi dağı tı lmasıbiçiminde sermayeye ilavesi ve sermaye artı rı mı na ilişkin olarak Sermaye PiyasasıKurulu'na 06.08.2010 tarihinde baş vuruda bulunulmuş , Sermaye Piyasası Kurulu'nca 18.8.2010 tarih ile kayda alı nmı ştı r. • 18 ile 24 Ağustos 2010 tarihleri arası nda yapı lan hisse alı m satı mlarısonucunda sermaye oranları ; Yeş il İ nş aat için %7,1, Kamil Engin Yeşil için %7,2, Rudolph Younes için %16,9, halka açı k sermaye için %68,9 olmuştur. Bölüm 2.2.2 Finansal Performans Bölüm 2.2.2 - Finansal Performans Bilanço ('000 TL) Dönen Varlı klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Yatı rı mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Varlı klar Duran Varlı klar Yatı rı m Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varlı klar Maddi Olmayan Duran Varlı klar Diğer Duran Varlı klar Toplam Varlı klar Kı sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer Kı sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler Kı dem Tazminatı Karşı lı kları Özkaynaklar ÖdenmişSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Artı şFonları GeçmişYı llar Kar/Zararları Net Dönem Karı /Zararı Toplam Kaynaklar Denetlenmiş Denetlenmiş 31/12/2008 31/12/2009 Sı nı rlı İ nceleme 30/06/2010 • Sermaye Piyasası nda Finansal Raporlamaya İ lişkin Esaslar Tebliği’ne göre hazı rlanmı ş31.12.2008, 31.12.2009 tarihlerine ait Y&Y GYO bağı msı z denetimden geçmişbilançolarıyandaki tabloda verilmiş tir. 2010 Haziran sonu itibariyle sı nı rlıincelemeden geçmişbilanço Y&Y GYO Yönetimince tarafı mı za sunulmuştur. • Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit değerlerden oluş maktadı r. 30.06.2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun kasası nda yaklaşı k 2,3 mn TL, vadesiz TL banka mevduat hesabı nda yaklaş ı k 171 bin TL bulunmaktadı r. 13.520 13.152 11.981 1.815 10.605 1.100 2.030 322 169 9.014 1.616 2.439 691 82 3 7.643 1.122 10.720 9.204 9.217 • 8.040 114 5 2.562 7.290 80 3 1.831 7.290 63 2 1.861 Y&Y GYO, 1 Ocak- 30 Haziran 2010 döneminde ise 4 adet villanı n tapu teslim işlemlerini tamamlayarak yapı lan satı şıgelir tablosuna yansı tı lmı ş , bunun sonucunda stoklar hesabı9,0 mn TL’den 7,6 mn TL’ye düş müş tür. • 24.241 22.355 21.197 59 18 41 340 136 Diğer dönen varlı klar ağı rlı klıolarak ilişkili taraflara verilen avanslar ve devreden katma değer vergisinden oluş maktadı r. 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 388 bin TL devreden katma değer vergisi ve 659 bin TL üst düzey yönetime verilen avans bulunmaktadı r. 18 274 48 71 65 • Yatı rı m amaçlıgayrimenkuller, Güzelşehir, Büyükçekmece Alı şverişMerkezi Projesi’ndeki gayrimenkullerden ve Tekirdağ, Barbaros’taki arsadan oluş maktadı r. 28 43 81 • 28 43 81 24.154 21.972 20.981 33.163 3 10.421 (17.281) (2.151) 33.163 3 10.421 (19.432) (2.181) 13.731 3 10.421 (2.181) (992) Y&Y GYO Yönetim Kurulu’ nun 21.10.2009 tarihli kararıuyarı nca, geçmiş yı llar zararlarıve net dönem zararı nı n toplamı ndan müteşekkil bilanço açı ğı tutarıolan 19.4 mn TL'nin kapatı lmasıamacı yla; 400 mn TL sermaye tavanı dahilinde, 33,2 mn TL olan çı karı lmı şsermayenin 13,7 mn TL olmasıiçin sermaye azaltı mıyapı lması na karar verilmişve aynıtarihte kamuya duyurulmuştur. 21.04.2010’da genel kurulda oylanarak, sermaye eksiltmesi kararıonaylanmı ş tı r. 24.241 22.355 21.197 Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 27 Bölüm 2.2.2 - Finansal Performans Gelir Tablosu ('000 TL) Denetlenmiş Denetlenmiş MY08 MY09 Sı nı rlı • İ nceleme 6AY10 Sürdürülen Faaliyetler Satı şGelirleri Satı şları n Maliyeti (-) Brüt Kar/Zarar Pazarlama,Satı şve Dağı tı m Gid. (-) Genel Yönetim Giderleri (-) Diğer Faaliyet Gelirleri Diğer Faaliyet Giderleri (-) 882 (671) 212 4.242 (3.702) 540 1.500 (1.371) (154) (1.956) 0 (750) (56) (1.182) (0) (2.663) (2.320) (1.109) 869 (356) 393 (255) 211 (93) Vergi Öncesi Karı /Zararı (2.151) (2.181) (992) Dönem Karı /Zararı (2.151) (2.181) (992) Faaliyet Karı /Zararı Esas Faaliyet Dı şı Fin. Gel. Esas Faaliyet Dı şı Fin. Gid. (-) Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu • Y&Y GYO, 2010 yı lıiçerisinde 4 adet villanı n tapu teslim işlemlerini tamamlayarak yapı lan satı şıgelir tablosuna yansı tmı ştı r. • Satı lan mamuller maliyeti, teslimi gerçekleş mişkonutlarla ilgili maliyetleri teş kil etmektedir. • 2010 yı lı nda genel yönetim giderlerinin 0.7 mn TL’lik kı smı personel giderlerinden oluş maktadı r. Diğer önemli giderler danı şmanlı k ve denetim giderleri ile büro kira ve aidat giderleridir. • Esas faaliyet dı ş ıfinansal gelir ve giderleri, kambiyo karlarıve zararları ndan oluşmaktadı r. • Y&Y GYO son üç dönemi zarar ile kapatmı ştı r. 129 (39) (2.369) 60 (527) 28 Sermaye Piyasası nda Finansal Raporlamaya İ lişkin Esaslar Tebliği’ne göre hazı rlanmı ş2008 ve 2009 yı lları na ait Y&Y GYO bağı msı z denetimden geçmişgelir tablolarıyanda verilmektedir. 2010 yarı yı l sı nı rlıincelemeden geçmişgelir tablosu Y&Y GYO Yönetimince tarafı mı za sunulmuş tur. Bölüm 3 Sektör Bilgisi Bölüm 3.1 Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Türkiye İ nşaat Sektörü (1/2) • • Yandaki grafikte görüldüğü gibi, inş aat sektörünün gelişimi Türkiye’deki GSYH’de meydana gelen değiş imlerden yüksek oranda etkilenmektedir. Kriz döneminde kamu harcamaları nda 2009 yı lı nı n üçüncü çeyreğine kadar devam eden bir artı şgözlenmiştir. • Kamu tarafı ndaki olumlu geliş melere rağmen 2009 yı lı nda bir önceki yı la göre %15 oranı nda küçülen inş aat sektörü, 2010 yı lı nı n ilk çeyreğinde baz değer etkisi ile %5 oranı nda büyümüş tür. 2009 yı lı nda inş aat harcamaları nı n toplam harcamalar içerisindeki payı %10’dan %8’e gerilemiş , 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nda da bu oran %8 olmuş tur. • %12 %10 %7 %12 %11 %5 %7 -%3 %0 %6 -%6 %9 %8 %6 %12 %6 %7 %5 -%10 -%4 %1 -%5 %5 -%7 -%14 -%15 -%17 -%20 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Ç09 1Ç10 -%17 % değ iş im İ nş aat harcamaları % değ iş im GSYH Kaynak: TÜİ K İ nş aat Harcamaları nı n GSYH İ çindeki Payı %9,8 %10,0 Konut sektörünü hareketlendirmeye yönelik TOKİprojeleri ile 2-3 milyar ABD$ kaynak tahsis edileceği belirtilen GAP, DAP ve KOP adlıbölgesel kalkı nma projelerinin eylem planları na uygun olarak gerçekleş iyor olması , sektörü olumlu yönde etkileyecek gelişmelerdir. %9,5 %9,5 %9,5 %9,8 %8,9 %9,0 %9,0 %9,2 %8,3 %8,1 %8,5 %8,5 %8,0 İ nşaat sektörü ağı rlı klıolarak özel sektör olmak üzere, hem kamu hem de özel sektörden gelen taleple beslenen bir sektördür. Ülkemizdeki inşaat faaliyetlerinin yaklaş ı k %60’ı nı n konut projeleri olması , konut üretim alanı nda farklıbirçok sektörden girdi sağlanı yor olmasıve dağı tı lan konut kredilerinin ödenememesi durumunda inşaat sektörünün yanısı ra baş ka birçok sektörün de etkilenecek olmasıinşaat sektörü ile ilgili en büyük riski oluş turmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu %18 %20 Küresel krizden özel sektör inş aat harcamalarıdaha fazla etkilenmiştir. 2008 ve 2009 yı llarıboyunca özel sektörle ilgili inşaat harcamaları nda 2009 yı lı nı n son çeyreği dı şı nda 7 çeyrek üst üste küçülme görülmüş tür. • • GSYH ve İ nşaat HarcamalarıDeğişimi %8,1 %7,5 %8,0 %7,7 %7,8 %7,0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Ç09 1Ç10 Kaynak: TÜİ K 31 Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Türkiye İ nşaat Sektörü (2/2) • Yı llara Göre YapıRuhsat Sayı ları- Bina Sayı sı Alı nan yapıruhsatlarıile ölçülen inşaat yapma isteği, Türkiye’deki inşaat faaliyetlerinin genel durumuna iliş kin önemli bir göstergedir. 114.254 114.204 106.659 95.193 90.719 75.495 120.000 • • • Her yı l alı nan yapıruhsatlarıadet bazı nda 2005 yı lı ndan beri azalmaktadı r. Alan ve değer olarak ise yapıruhsatları nı n ifade ettikleri tutarlar 2008 ve 2009 yı lları nda değişen oranlarda düş üş göstermiştir. 100.000 92.469 79.140 77.430 80.000 60.000 2008 yı lıbaş ı ndan bu yana alı nan yapıruhsatları nda düşüş yaşanı rken, kullanı m izni sayı sı nda ise bir miktar artı şyaşandı ğı görülmektedir. Bu durum, yaş anan ekonomik durgunlukta mevcut stokları n eritilmekte olduğu gerçeği ile açı klanmaktadı r. 40.000 20.000 0 2010 yı lı nı n ilk altıayı nda bir önceki yı lı n ilk altıayı na göre belediyeler tarafı ndan YapıRuhsatıverilen yapı ları n bina sayı sı nda % 8,4 artı şyaş anı rken, YapıKullanma İ zin Belgesi verilen yapı ları n bina sayı sı nda % 38,3 azalı şolmuştur 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Y 09 1Y 10 Yı llara Göre YapıRuhsatları nı n Dağı lı mı 100.000 90.849 90.000 86.777 86.155 78.729 73.383 80.000 76.069 68.056 70.000 64.126 47.094 60.000 46.833 41.342 50.000 40.792 40.000 28.879 30.000 20.000 10.000 0 2000 2000 2001 Kaynak: TÜİ K Yı llara Göre YapıKullanı mİ zinleri - Bina Sayı sı 1999 52.647 48.556 50.140 43.430 2008 %100 %80 %2 %5 %5 %5 %15 %16 %11 %11 %10 %3 %4 %8 %6 %3 %5 %4 %5 %7 %5 %5 %7 %4 %6 %7 %5 %60 %40 %83 %92 %91 %89 %79 %84 %84 %86 %90 %90 %89 %87 %88 %20 %0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Y09 1Y10 Özel sektör 2009 1Y09 1Y 10 Kaynak: TÜİ K Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu %5 Kaynak: TÜİ K 32 Yapı kooperatifi Kamu sektörü Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü İ nşaat Sektörü – Yurtiçi Pazar SWOT Analizi GÜÇLÜ YÖNLER FIRSATLAR • Yeterli makine ve teçhizat kapasitesi • Yenilenmeye ihtiyaç duyan konut sayı sı • Yeterli sayı da deneyimli mühendis ve teknik eleman • • Yetkin maliyet kontrolü Otoyol ve köprü özelleş tirmeleri ile demiryolu yatı rı mları nı n gündemde olması • Normal koşullarda artmakta olan konut talebi • Türkiye’nin enerji koridoru olarak öneminin artmasıve konuyla ilgili yatı rı mları n gündemde olması • Bölgesel kalkı nma projeleri: GAP, Doğu Anadolu Projesi (DOP) ve Konya OvasıProjesi (KOP) ZAYIF YÖNLER TEHDİ TLER • Konut talebine aş ı rıbağı mlı lı k • Küresel ekonomik krizin yerel ekonomideki olumsuz etkileri • Yetersiz özel sektör teşvikleri • Azalan kamu ve özel sektör yatı rı mları • İ lgili mevzuatta sı kça yaş anan değiş iklikler • Kamu İ hale Sistemi’nin uygulanmasıile ilgili aşı lamayan sorunlar • Geciken hak edişödemeleri • Deprem ve yetersiz önlemler • Kayı t dı şıve standart dı ş ıüretim sonucu doğan haksı z rekabet • Denetim eksikliğinden kaynaklanan kalitesizlik sorunu ve sektörün bundan dolayızedelenen imajı Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 33 Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Türkiye Konut Sektörü (1/3) • • • • • 2010 yı lı nı n ilk 6 ayı nda Dağı tı lan YapıRuhsatları TÜİ K verilerine göre, Türkiye’de 15 milyon civarı nda konut stoğu bulunmaktadı r. 15 milyon konutun %55'inin ruhsatsı z ve kaçak olduğu, %60'ı nı n 20 yaşüzeri konutlardan oluş tuğu ve %40'ı nı n depreme karş ıgüçlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir. 100% %15 %25 %25 %85 %75 %75 Ruhsat adedi Toplam alan Değ er 80% Bayı ndı rlı k ve İ skan Bakanlı ğıtarafı ndan 2009 yı lı nda yayı nlanan “Kentsel Dönüş üm, Konut ve Arsa PolitikalarıKomisyonu Raporu”na göre, 2010 yı lı nda Türkiye’deki konut ihtiyacı nı n 545.401 adet olmasıbeklenmektedir. 60% 40% 20% Türkiye’de yapı laşma izni ile ilgili istatistikler, “yapıruhsatları ” ve “yapıkullanma izin belgeleri” baş lı klarıaltı nda tutulmaktadı r. Türkiye’deki her inşaatı n kayı t altı nda olmamasınedeniyle yapı lan her bina kullanı m iznine sahip değildir. Bu nedenle, yapıruhsat bilgileri kullanma izin belgelerine göre daha güvenilir bilgi vermektedir. 0% Konut Kaynak: TÜİ K Diğer Türkiye Konut Gereksinimi Tahmini TÜİ K verilerine göre 2010 yı lı nı n ilk altıayı nda 52.647 yapıruhsatı verilmiş tir. Ruhsat verilen inşaatlar, yaklaşı k olarak 63,7 milyon ²’lik alanıkapsamaktadı r ve 36,2 milyar TL değerindedir. 2010 yı lı nı n ilk altıayı nda dağı tı lan ruhsatları n %85’i konut sektörü ile ilgili inşaatlara verilmiştir. 27,1 milyar TL değerindeki söz konusu inşaatlar 318.151 konuta denk gelmektedir. 600.000 545.401 500.000 407.371 416.032 399.261 2011 2012 2013 400.000 300.000 200.000 100.000 2010 Kaynak: Bayı ndı rlı k ve İ skan Bakanlı ğı Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 34 Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Türkiye Konut Sektörü (2/3) • • • • • • • Konut Satı şları(Adet) TÜİ K tarafı ndan 2008 yı lı nda baş latı lan bir çalı ş ma ile elde edilen “Konut Satı şİ statistikleri”ne göre, 2008 yı lı nda 427.105, 2009 yı lı nda 531.746, 2010 yı lı n ilk yarı sı nda 176.127 konut satı ş ı gerçekleş tirilmiş tir. 194.743 200.000 150.000 Türkiye genelinde 2008 yı lı nda, her çeyrek yaklaş ı k 110 bin olarak gerçekleş en konut satı ş larıkrizin de etkisiyle birlikte son çeyrekte 92,5 bine kadar gerilemiştir. 113.088 112.168 109.333 100.000 116.229 111.913 85.857 90.270 108.861 92.516 50.000 2009’un ikinci çeyreğinde satı şlar 194,7 bin olarak gerçekleş miştir. Satı şlardaki bu artı şı n tapu harç teşvikinden kaynaklandı ğı anlaş ı lmaktadı r. 2009’un son iki çeyreğinde satı şlar 2008 seviyelerine yaklaş mı ştı r. Ç108 Ç208 Ç308 Ç408 Ç109 Ç209 Ç309 Ç409 303.604 Kaynak: TÜİ K 2009 yı lı nda Merkez Bankasıtarafı ndan gerçekleş tirilen faiz indirimleri ile yı l içerisinde kullandı rı lan konut kredilerinde bir artı ş yaşanmı ştı r. Bu da konut satı ş ları nda olumlu etki yaratmı ş tı r. Kullandı rı lan Konut Kredileri ve Faiz Oranları(mn TL) 531.746 %1,78 10.000 %1,49 %1,60 %1,49 8.000 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nda en çok konut satı şı nı n yapı ldı ğıbölgeler sı rası yla; İ stanbul, Ankara, Antalya – Isparta – Burdur, BursaEskiş ehir – Bilecik ve İ zmir bölgeleri olmuş tur. 6.000 4.000 Konut kredileri ortalama faizlerindeki düş üşve ekonomik iyileşme sonucunda, 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nda bir önceki yı lı n aynı dönemine oranla konut kredi kullanı m miktarı%118 artarak 14,1 Milyar TL olmuştur. %1,64 8.781 %2,0 7.528 %1,48 6.543 %1,5 5.991 5.338 4.737 2.479 %0,96 %0,96 %0,94 %0,97 1.581 2.000 %1,0 3.972 3.704 %0,5 0 %0,0 Ç108 Ç208 Ç308 Ç408 Konut kredileri Ç109 Ç209 Ç309 35 Ç409 Ç110 Ortalama aylı k faiz oranlar ı Kaynak: Türkiye Bankalar Birliğ i, Devlet Planlama Teş kilatı Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Ç210 176.127 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nda, baz değer etkisi ile konut satı şadetleri azalmı ştı r. 2010’nun ilk çeyreğinde 85,9 bin, ikinci çeyreğinde ise 90,3 bin konut satı lmı ştı r. 427.105 Ç110 Ç210 Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Türkiye Konut Sektörü (3/3) • • 100 92.2 Konut fiyatları2009 yı lıikinci çeyreğinden itibaren artmaya başlamı ş tı r. 2010 yı lıTemmuz ayıitibariyle konut fiyatlarıendeksi 92,2 olarak gerçekleşmiştir. 90.1 90 Temmuz Mayı s Mart 10 Oc ak 10 Kas ı m Eylül 09 Temmuz Mayı s Mart 09 Oc ak 09 Kas ı m Eylül 08 Temmuz 85.3 80 Colliers International tarafı ndan yayı mlanan bir raporda, konut fiyatları nda 2010 yı lıbaş ı ndan beri az da olsa yukarıyönlü bir hareketlenme olduğu belirtilmektedir. Ancak birçok yeni konut projesinin ikinci el konutlardan düş ük fiyatlarla satı ldı ğı na da dikkat çekilmiş tir. Kaynak: REIDIN Emlak Endeksi Şehir içi projelerin yanısı ra, ş ehir dı ş ıkonut projeleri de son dönemde tüketiciler tarafı ndan ilgi görmektedir. 2010 yı lıbaşı ndaki olumlu geliş melere bakı larak, konut sektörünün 2010 yı lıikinci yarı sı ndan itibaren toparlanmaya baş layacağıöngörülmektedir. İ stanbul - Bölgelere göre Konut Projeleri Ortalama m² Fiyatları Bölge DPT tarafı ndan yayı mlanan “Genel Ekonomik Hedefler ve Yatı rı mlar 2010” raporuna göre 2009 yı lı ndaki tahmini sabit sermaye yatı rı mları11,2 milyar TL olarak belirtilmişve konut yatı rı mları nı n payı nı n ise %7 olması nı n beklendiği belirtilmiş tir. • Rapora göre özel sektör tarafı ndan gerçekleş tirilecek konut yatı rı mları nı n 2009 yı lı nda cari olarak geçen yı la oranla %14 azaldı ğıbelirtilmektedir. DPT, 2010 yı lıiçin özel sektörün yapacağı konut yatı rı mları nı n cari fiyatlarla %1,8 oranı nda artacağı nı varsaymaktadı r. • Colliers International’ı n çalı şması , konut fiyatları nı n merkezi bölgeler ile merkez dı ş ı nda büyük farklı lı k gösterdiğini ortaya koymaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 103.4 Mayı s • 110 Mart 08 • Konut FiyatlarıEndeksi, Haziran 2007 = 100 Türkiye genelinde konut fiyatları2008 yı lıikinci çeyreğinden itibaren gerilemeye başlamı ş tı r. 2009 ilk çeyreğinde ise 85,3 ile konut fiyatlarıendeksi baş latı ldı ğı2007 yı lı ndan beri dip noktası nı görmüştür. Oc ak 08 • Merkezi bölgeler Beşiktaş- Şişli - Taksim Levent - Maslak Etiler Ataşehir - Şerifali Acı badem Bostancı- Erenköy - Kozyatağı Ataköy Kaynak: Colliers International 36 Fiyat aralı ğı (USD/m²) Bölge 4.500 - 7.250 5.000 - 8.000 6.500 - .8000 1.700 - 3.000 2.500 - 5.000 2.500- 4.250 3.000 - 5.000 Fiyat aralı ğı (USD/m²) Şehir dı şı ndaki bölgeler Beylikdüzü Halkalı Beykoz Bahçeşehir - Esenyurt Büyükçekmece - Silivri Çekmeköy - Ümraniye Göktürk - Kemerburgaz Kilyos - Rumelifeneri Pendik - Tuzla Maltepe - Kartal 1.200 - 1.700 1.500 - 2.000 2.750 - 5.000 1.500 - 2.000 1.500 - 1.900 1.600 - 2.500 1.800- 3.400 1.300 - 2.200 1.300 - 2.000 1.500 - 2.400 Gelişmekte olan bölgeler Kağı thane - Bomonti - Haliç 3.000 - 5.500 Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Önemli Konut Sektörü Oyuncuları • 1999 yı lı nda yaşanan büyük deprem ve 2001 ekonomik krizi ile ertelenen konut talebi 2004 yı lı ndan sonra hı zla artmaya başlamı ştı r. Artan talep ile beraber konut sektörü de değiş miş , değiş en konut ihtiyaçları nı n etkisi ile büyümüşve daha rekabetçi bir görünüm kazanmı ştı r. • 2000’li yı llara dek marka olmayıbaşarmı şSoyak, Ağaoğlu, Dumankaya gibi firmalar bu dönemde markaları nıdaha iyi noktalara taşı mayıbaş arı rken Teknik Yapıve TaşYapıgibi firmalar da güçlü markalar oluş turmuştur. • Geçmiş te sadece taahhüt iş lerine imza atan Varyap, Ant Yapı , Sur Yapı , Dündar İ nşaat gibi firmalar da gerçekleştirdikleri konut projeleri ile konut sektörü içerisinde kendilerine yer edinmiş lerdir. • Markalaş ma döneminde en büyük hamleyi ise TOKİyapmı ş tı r. TOKİ , alt gelir grubuna yönelik projelerinin yanısı ra, üst gelir grubuna sunduğu lüks konut projeleri ile bu grubun da tercihi olmayıbaş armı ş tı r. • 2000’li yı llar GYO’ları n sayı sı nda da hı zlıbir artı şa tanı klı k etmiştir. 1999’da Türkiye’deki gayrimenkul yatı rı m ortaklı kları nı n (GYO) mevcut ve kurulmakta olan temsilcileri tarafı ndan 10 kurucu üye ile kurulan Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıDerneği (“GYODER”)’in 250’nin üzerinde üyesi bulunmaktadı r. • Konut sektöründeki önemli firmalara ilişkin bilgiler Ek 8’da bulunabilir. Konut Sektöründeki Önemli Firmalar Halka Açı k GYO'lar - 30.06.2010 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Akmerkez Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 1 Alarko Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 2 Atakule Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı A.Ş. 3 Doğu şGE Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 4 EGS Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 5 İ şGayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 6 Nurol Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 7 Özderici Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı A.Ş. 8 Pera Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 9 Sağlam Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı A.Ş. 10 SinpaşGayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı A.Ş. 11 TSKB Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı A.Ş. 12 Vakı f Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 13 Y&Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. 14 Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Kaynak: GYODER Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Kuruluşİ zni Alı nmı şGYO'lar- 30.06.2010 37 Akfen Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Albayrak Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Bayraktar Gayrimenkul Yat ı rı m A.Ş. BüyükhanlıGayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı A.Ş. Emlak Konut Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Finans Gayrimenkul Yatı rı m A.Ş. Kiler Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı A.Ş. Martı Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Maya Gayrimenkul Yatı rı m A.Ş. Mesa Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Özak Gayrimenkul Yat ı rı m A.Ş. Torunlar Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğıA.Ş. Tuna Gayrimenkul Yatı rı m A.Ş. Servet Gayrimenkul Yatı rı m A.Ş. Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Halka Açı k Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı kları Halka Açı k GYO'lar - 30.06.2010 30.06.2010 30.06.2010 Piyasa De ğeri Portföy De ğeri GYO SinpaşGYO İ şGYO Akmerkez GYO Alarko GYO TSKB GYO DoğuşGE GYO Atakule GYO Vakı f GYO YapıKredi Koray GYO Pera GYO Y&Y GYO Sağlam GYO Nurol GYO EGS GYO Özderici GYO Toplam Devam Arazi Gayrimenkul eden proje İ ştirakler Finansal Devam eden İ ştirakler Finansal Yatı rı m Arazi (%) Gayrimenkul (%) proje (%) (%) Yatı rı m (%) Diğer* Nek Aktif Değeri PD/NAD 760 680 678 167 134 104 98 67 66 60 52 44 34 19 12 1.581 1.296 812 258 318 163 190 103 101 137 16 120 59 39 27 585 83 44 12 15 9 32 1 21 1 - 28 1.082 809 72 267 153 114 45 17 89 38 11 756 22 22 101 14 38 8 87 0 53 4 3 0 - 125 131 4 121 40 10 76 43 0 1 8 21 0 8 %37 %6 %0 %17 %4 %0 %0 %15 %9 %23 %5 %17 %0 %2 %0 %2 %83 %100 %28 %84 %94 %60 %43 %17 %0 %0 %74 %64 %0 %41 %48 %0 %0 %8 %0 %0 %0 %0 %22 %74 %91 %0 %0 %98 %31 %6 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %52 %3 %0 %2 %0 %0 %0 %8 %10 %0 %47 %12 %6 %40 %42 %0 %0 %4 %7 %36 %0 %28 (444) (41) (16) (0) (99) 8 2 1 (8) (37) 5 (49) (0) (19) (0) 1.137 1.255 796 258 220 171 193 104 92 100 21 71 59 21 27 0,67 0,54 0,85 0,65 0,61 0,61 0,51 0,65 0,71 0,60 2,49 0,62 0,57 0,90 0,44 2.974 5.222 801 2.725 962 147 587 %15 %52 %18 %3 %11 (698) 4.524 0,66 *İ lgili GYO'ya ait hazı r değ erler, alacaklar, di ğ er aktifler ve borçlarla ilgili tutarlar ı içermektedir. Kaynak: İ MKB, Bloomberg • SPK tarafı ndan düzenlenen gayrimenkul yatı rı m ortaklı kları ; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalısermaye piyasasıaraçları na ve gayrimenkule dayalı haklara yatı rı m yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel portföy yönetim şirketleridir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu • 38 GYO’ları n baş lı ca amaçları ; getiri potansiyeli yüksek gayrimenkul projelerine yatı rı m yapmak ve portföylerinde bulunan gayrimenkullerden kira geliri ve alı m satı m kazancı elde etmektir. 30.06.2010 tarihi itibariyle İ MKB’de işlem görmekte olan 15 adet GYO bulunmaktadı r. Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Halka Açı k GYO’ları n Devam Eden Konut Projeleri • SinpaşŞirketler Grubu’nun bir üyesi olan SinpaşGYO sağladı ğı kaynaklar ile devam etmekte olan en çok konut projesine sahip GYO’dur. • YapıKredi Koray GYO faaliyetlerine 1996 yı lı nda YapıKredi Bankasıile Koray Grubu’nun ortak bir girişimi olarak baş lamı ş tı r. • Bugüne kadar farklıkonut projeleri geliş tirmişolan YapıKredi Koray GYO, DoğuşGE GYO ile birlikte geliştirdiği İ stanbul Şiş li’deki Elit Residence projesi ile sektördeki ilk ortaklı ğa da imza atmı ştı r. • Devam etmekte olan konut projesi olarak YapıKredi Koray’ı n kaynak sağladı ğıÇankaya Konut Projesi bulunmaktadı r. Proje kapsamı nda 62 lüks konut ve bir adet alı şverişmerkezi inşa edilecektir. Bosphorus City: İ stanbul Halkalı ’da devam etmekte olan proje toplam 337.000 ² satı labilir alana sahiptir ve 2.800 konuttan oluşmaktadı r. • Aquacity 2010: İ stanbul Sarı gazi’de 56.000 m²’lik bir arazi üzerinde geliştirilen proje 1.120 konuttan oluş acaktı r. Alarko GYO, 1996 yı lı nı n Temmuz ayı nda 1978 yı lı nda kurulmuş bir Alarko grubu ş irketinin GYO’ya dönüştürülmesi ile kurulmuş tur. • Alarko GYO’nun kaynak sağladı ğıdevam etmekte olan tek konut projesi Büyükçekmece Eskice Köyü’nde yapı lmakta olan 21 adet villa ile ilgili projedir. • 1992’de “Öz Finans Factoring Hizmetleri A.Ş.” adı yla bir faktoring kuruluşu olarak faaliyetlerine baş layan ş irket, 2008 yı lı nda Özderici Holding tarafı ndan GYO’ya dönüş türülmüştür. • Bunun dı şı nda, Özderici GYO’nun kaynak sağladı ğıve devam etmekte olan tek konut proje ise Nuvo Dragos’tur. Nuvo Dragos, İ stanbul Maltepe’de 52.000 m²’lik arsa üzerinde geliş tirilmekte olan bir konut projesidir. • 1974 yı lı nda SinpaşYapıile temelleri atı lan SinpaşGrubu, günümüzde bünyesinde inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin farklı alanları nda faaliyet gösteren 10 şirketi bulunduran bir grup haline gelmiştir. • Sİ NPAŞGYO’nun devam etmekte olan ve 6.494 konutu kapsayan 4 adet projesi vardı r. 30.06.2010 itibariyle devam etmekte olan projeler kapsamı ndaki konutları n yaklaş ı k %77’sini satmayı başarmı ş tı r. – – – Bursa Modern: Sinpaş’ı nİ stanbul dı şı ndaki ilk projesi olma özelliğini taşı yan Bursa Modern’in inşaat faaliyetleri 2007 yı lı nı n Eylül ayı nda başlamı ştı r. Proje kapsamı nda 2.200 konut inşa edilecektir. – Lagun: İ stanbul Samandı ra’da 178.000 m² alan üzerine inşa edilen proje kapsamı nda 266 adet konutun teslim edilmesi planlanmaktadı r. 2007 yı lıMart ayı nda inş aat faaliyetlerine baş lanmı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 39 Bölüm 3.1 - Türkiye İ nş aat ve Konut Sektörü Halka Açı k Olmayan GYO’ları n Devam Eden Konut Projeleri • Ayrı ca devam etmekte olan Çı nar Evleri projesi kapsamı nda, Beylikdüzü’nde 30.000 m² arsa üzerinde 650 lüks daire inşa edilmesi planlanmaktadı r. Bir TOKİiş tiraki olan Emlak Konut A.Ş.’nin 2002 yı lı nda bir GYO’ya dönüş türülmesiyle kurulmuş tur. Emlak Konut GYO, bugüne kadar Türkiye’nin birçok yerinde konut ve ticari ünitelerden oluş an projeler üretmiş , bununla birlikte birçok büyük projede mühendislik, müş avirlik ve kontrolörlük hizmetleri vermiş tir. • • Yaklaş ı k 4,5 milyar TL portföy büyüklüğüne ulaş mı şolan Emlak Konut GYO Türkiye’nin en büyük GYO’sudur. 1986 yı lı nda kurulmuşolan BüyükhanlıGYO, o günden bu yana birçok konut projesine kaynak sağlamı ş tı r. • • Bugüne kadar yaklaşı k 35.000 konutta oluş an projeleri hayata geçirmişolan Emlak Konut, TOKİ ’nin önümüzdeki dönem için 500.000 konut üretme hedefi ile paralel olarak ürettiği konut sayı sı nı60.000’e taşı mayıplanlamaktadı r. BüyükhanlıGYO’nun devam etmekte olan projeleri Merter’deki toplam 300.000 m²’lik Beykoz inşaat projesi, Beşiktaş ’taki toplam 300.000 m²’lik Pars inş aat projesi, toplam 230 villalı k Basvak projesi ve İ stanbul Akatlar’daki 36 dairelik projelerdir. • Emlak Konut GYO’nun devam etmekte olan 15 konut projesinde başta TOKİve Varyap, Taş yapı , Albayrak Yapı Grubu gibi inş aat sektörü şirketleri ile ortaklı klarıbulunmaktadı r. Emlak Konut GYO portföyündeki arsalarıimara açarak inş aatıyapan firmalarla arsa karşı lı ğıanlaşmaktadı r. Bu projelerden bazı ları ; My Towerland, Varyap Meridian, Spradon Quartz, İ zmit’te Körfezkent 2 ve Silivri’de Selimpaşa Emlak Konutları ’dı r. • Sermayesinin %94’ü MartıOtel İ ş letmeleri A.Ş.’ye ait olan Martı GYO, 2006 tarihinde turizm ve konut sektöründe gayrimenkul projelerine yatı rı m yapmak amacı yla kurulmuş tur. • 2006 yı lı nda halka arz için SPK’ya müracatta bulunan Martı GYO’nun, 2010 yı lıiçerisinde halka açı lmasıplanlanmaktadı r. • MartıGYO’nun devam etmekte olan tek konut projesi Narin Park Konut Projesi’dir. Proje kapsamı nda Çerkezköy’de, Narin Tekstil’e ait olan 436.000 m²’lik arazi üzerinde 7.000 konut, bir adet AVM ve çeş itli sosyal yaş am ünitelerini kapsayan bir merkez yaratı lması planlanmaktadı r. • 2008 yı lı nda kurulan MESA GYO 2010 yı lı nda halka açı lmayı planlamaktadı r. Grubun inşaatıdevam etmekte olan en yeni konut projesi Çamlı park Evleri Projesi’dir. • • 2007 yı lı nda kurulan Kiler GYO, Kiler Holding bünyesinde faaliyet göstermektedir. Ticari ve konut yatı rı mları nı n yanısı ra lojistik, depo, antrepo ve AVM projeleri bulunmaktadı r. • Kiler GYO’nun devam etmekte olan en önemli projesi İ stanbul Sapphire projesidir. Proje kapsamı nda Levent’te toplam inş aat alanı165.139 m² olan AVM ve rezidans inş aatıdevam etmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 40 Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi Bölüm 3.2 - Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü Beylikdüzü Mahalleleri Mahalle Nüfus Özellikler Büyükşehir Mah. 19.000 Cumhuriyet Mah. 3 ilköğretim okulu, 1 lise bulunmaktadı r. 18.000 Yapı mı devam eden kültür merkezinin yakı nda hizmete girmesi beklenmektedir. 2 ilköğretim okulu, 3 lise ve 2 sağlı k ocağı bulunmaktadı r. Nüfusun %80'ini emekliler oluşturmaktadı r. Sivil toplum kurulu şlarıbölgede aktif olarak faaliyette bulunmaktadı r. Bar ı şMah. 70.000 KavaklıMah. 20.000 Sahil Mah. 4.500 Gürpı nar Mah. 20.000 Mahallede 3 ilköğretim okulu ve 1 fen lisesi bulunmaktadı r. Barı şMah., göçten dolay ı hı zlıbüyüyen mahallelerden biridir. 2 ilköğretim okulu ve 1 sağlı k ocağı vardı r. Beylikdüzü'nün ilk yerle ş im yeri olma özelli ği taş ı maktadı r. Yaz ayları nda nüfusu 10.000'i bulmaktadı r. Adnan Kahveci Mah. 38.000 4 okul, 2 cami ve 1 sağlı k ocağıbulunmaktadı r. • • • • Beylikdüzü, Türkiye’nin en büyük metropolü olan İ stanbul’un batı sı nda yer alan Büyükçekmece Belediyesi’nin 9 beldesinden biri iken 2008 yı lıMart ayı nda ilçe yapı lmı ş tı r. Mahallede farklı sosyoekonomik s ı nı fları n olduğu karı şı k bir yapıbulunmaktadı r. Beylikdüzü'nün en genişsahili olan bölgesidir. Dereağzı Mah. 6.500 Mahallede 2 ilköğretim okulu ve 5 cami bulunmaktadı r. Yerleşik nüfusun gelir seviyesi düşüktür. Bölgede toplu konuta uygun, bo şalanlar bulunmaktadı r. Beylikdüzü, 3.738 hektar alanıkapsamakta olup Marmara Denizi’ne 13 km kı yı sıbulunmaktadı r. Güneyde Marmara Denizi ve kuzeyde E-5 karayolu ile sı nı rlanmaktadı r. Beylikdüzü; Büyükşehir, Cumhuriyet, Barı ş, Kavaklı , Sahil, Adnan Kahveci, Gürpı nar, Dereağzı , Yakuplu ve Marmara Mahallesi olmak üzere 10 mahalleyi kapsamaktadı r. Yakuplu Mah. 30.000 Marmara Mah. 23.000 4 ilköğretim okulu, 1 lise ve 2 sağlı k ocağı bulunmaktadı r. Mahallede yaşayanlar ı n %80'i alt gelir grubundandı r. 2 ilköğretim okulu, 1 özel lise ve 2 cami bulunmaktadı r. Orta gelir grubundan insanları n yoğun olarak yaşadı ğı bir mahalledir. Kaynak: Beylikdüzü Belediyesi • Beylikdüzü Belediyesi’nden alı nan bilgilere göre, Beylikdüzü’nde alt ve üst yapı%70 oranı nda tamamlanmı ş tı r. Son yı llarda artı ş gösteren konut projelerine paralel olarak geliş en altyapıprojeleri sonunda bölge genişyollara sahip olmuş tur. Temel altyapı hizmetlerinden olan su, elektrik, doğalgaz ve internet gibi hizmetlere ulaş ı mda problem bulunmamaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 1 tane ilkö ğ retim okulu ve 1 sağlı k ocağıbulunmaktadı r. 42 Nüfusu 2007 yı lıresmi sonuçları na göre 187.000 olan Beylikdüzü ilçesinin 2009 yı lısonu itibariyle nüfusunun 250.000 civarı nda olduğu tahmin edilmektedir. Bölüm 3.2 - Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü • 1990’lıyı lları n başı ndan beri, önce kooperatif sonra özel sektör yapı laşma çalı şmaları na sahne olan Beylikdüzü’nde özellikle içerisinde yeşil alanıbulunan ve sosyal donatıalanlarıolan site projeleri tercih edilmektedir. Bu tarz konut projelerinin şehir içindeki projelere göre daha avantajlıfiyatlardan müş terilere sunuluyor olması , Beylikdüzü’nün İ stanbul’un diğer bölgelerine göre daha çok tercih edilmesinin sebeplerinden biridir. • Beylikdüzü çevre semtlere göre daha yüksek ama düz bir alan üzerine kurulmuş tur. Genişdüzlüklere sahip bölge, coğrafi olarak büyük toplu konut projelerinin gerekliliklerini sağlayabilmektedir. • Organize Sanayi Bölgesi, Atatürk Havalimanıve AmbarlıLimanı gibi yerlere yakı nlı ğınedeniyle Beylikdüzü önemli bir merkez haline gelmiş tir. • Beylikdüzü ilçesi, Çerkezköy ve Hadı mköy’deki sanayi bölgelerine yakı n olmasınedeniyle bu bölgelerde çalı ş an insanlar ve ailelerinin tercih ettiği bir bölge haline gelmiş tir. • Bölgede Bahçeş ehir, Beykent ve Fatih Üniversitesi olmak üzere 3 üniversite mevcuttur. Bölgedeki cazip fiyatlar ile Beylikdüzü üniversite öğrencileri için de cazip bir yerleş im bölgesi haline gelmiş tir. • Migros, Carrefour, Bauhaus, TÜYAP fuar alanı , Beylicium, Stars gibi 20’nin üzerinde AVM bulunan Beylikdüzü’nde inşa edilmekte olan birçok AVM projesi de mevcuttur. Bu projeler sayesinde beldenin İ stanbul ş ehir merkezine olan bağı mlı lı ğıazalmaktadı r. • . Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu • 43 Beylikdüzü’nde inş a halinde olan başlı ca AVM projeleri aşağı daki gibidir: – Autopia: 2011 yı lı nda açı lmasıbeklenen AVM’de, sı fı r araç showroomları , ikinci el otomobil galerileri, yedek parça ve aksesuar mağazalarıve test sürüşü alanıyer alacaktı r. 125.000 m² kiralanabilir alana sahip olacak AVM’ye yı lda 6 mn ziyaretçi beklenmektedir. – Marmara Park AVM: Tatilya’nı n yerine yapı lmakta olan Marmara Park AVM’nin 2010 yı lı nda tamamlanması beklenmektedir. 4 katta yaklaşı k 100.000 m² kiralanabilir alanı bulunacak olan AVM’de 250 mağaza yer alacaktı r. – Perla Vista AVM: Gül İ nşaat’ı n Beykent’te inşa ettiği Perla Vista 15 katlıiki rezidans binasıve 32.000 m² alana sahip bir AVM’den oluşmaktadı r. AVM içerisinde 8 adet sinema salonu ve 120 mağaza yer alacaktı r. • Beylikdüzü’nün son dönemdeki düzenli gelişmesi “ş ehir içinde şehir” konseptinin doğması na neden olmuştur. Bu nedenle bölgede yaş ayanlar işdı şı nda şehrin diğer bölgelerine seyahat etme gereği duymamaktadı r. • Beylikdüzü ilçesinin en büyük sı kı ntı sıulaş ı m olanakları nı n kı sı tlı olması dı r. Ancak, Yakuplu’da İ DO iskelesi’nin faaliyete geçmesi ve hali hazı rda Avcı lar’a kadar gelen 2011 Kası m ayı nda metrobüs hattı nı n Beylikdüzü’ne kadar uzatı lmasıile bu sorunun orta vadede çözülmesi beklenmektedir. Bölüm 3.2 - Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü Toplu Konut Projeleri 5 13 Beylikdüzü'nde Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Yüklenici Firma Colorist Gül - Şahin İ nşaat Ortaklı ğı Kale Özgür Evler Kale Yapı Solarkent Aydı nlıGrup Esenbahçe Konutları Önay Grup Agena Park Kumuşoğlu İ nşaat Ekinoks Beylikdüzü Ekinciler İ nşaat Ginza Lavinya Park Keleşoğlu İ nş. - Kullar İ nş. Ayı şı ğıHalting Palace Demir İ nşaat Milpark Milpa 13 Eston Villa Toplam Beyliküzü Eski Belediye BaşkanıVehbi Orakçı ’nı n verdiği bilgilere göre, Beylikdüzü zemin olarak Bağcı lar ve Güngören ilçelerinin zemini ile benzer özellikler göstermektedir. Sağlam bir zemine sahip olan Beylikdüzü, binaları nı n depreme dayanı klı lı k konusunda da İ stanbul’un diğer ilçelerine göre çok öndedir. • Bölgede bulanan toplu konutları n %95’i 1990’lıyı llarda yapı lmı şyapı lardı r. Hazı r beton, tünel kalı p, radyel temel, yapıdenetimi gibi faktör ve teknolojilerin ı ş ı ğı nda yapı lmı ş konutlar, deprem riskinden korunmak isteyen yerleşimcilere bu konuda fı rsatları sunmaktadı r. 3 2 10 Fi-Tower 11 Skyport Residence 12 Kübist Park Residence • 10 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Beylikdüzü özellikle 1999 yı lı ndaki depremden sonra ş ehir içi ve dı şı ndaki deprem bölgelerinden (İ zmit ve Yalova) çok göç almı ş tı r. 9 12 4 8 7 11 6 Proje Adı • Proje tipi Konut Sayı sı İ stanbul'da Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut - Ofis Toplu konut Toplu konut 152 136 866 451 340 213 230 346 993 1.880 1.390 2.000 1.450 1.125 1.775 1.980 1.625 1.600 2.060 1.815 2.750 1.515 1.925 1.960 2.200 1.800 1.800 Fi-YapıToplu konut - Rezidans Gül İ nşaat Rezidans Gül İ nşaat Rezidans 1.755 162 294 1.159 2.800 2.185 1.590 5.200 3.425 5.938 1.425 1.670 1.647 2.048 1.981 3.405 Eston Yap ı Villa Ortalama (Toplu konut) Ortalama (Rezidans) Fiyat aralı ğı Fiyat aralı ğı Min. Maks. (TL) (TL) Proje Adı Aquacity 2010 Adapark Upcity Flats Akkoza Evleri 3. Etap Tulip Turkuaz Bizim Evler 3 Varyap Meridian Uprise Elit Lagün Toplam SinpaşGYO Sur Yap ı Teknik Yapı Garanti Koza Tulip Gayrimenkul İ hlas İ nşaat Min. (TL) Maks. (TL) 1.118 1.012 340 1.200 1.150 676 3.125 2.000 1.850 3.700 2.190 1.415 3.200 2.400 2.335 4.000 2.190 1.600 Varyap Toplu konut - Rezidans Teknik YapıToplu konut - Rezidans 1.500 704 4.900 2.540 5.200 2.950 515 8.215 3.000 4.015 2.380 3.720 2.621 4.075 SinpaşGYO Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com 44 Proje tipi Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Ortalama (Toplu konut) Ortalama (Rezidans) Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Yüklenici Firma Konut Sayı sı Villa Bölüm 3.2 - Innovia Projesi Bölgesi Yakı n Bölgelerde Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Küçükçekmece'de Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Fiyat aral ı ğı Proje Adı Güneşpark Evleri İ kitelli Masko Evleri Misstanbul Ihlamur Evleri Başakşehir 5.Etap-2.kı sı m LaleŞehir Sevinç Evleri İ stanbul Sarayları Metrokent Lagün Konaklar ı Divan Residence Yüklenici Firma Albayrak İ nşaat Kiptaş İ BB Özyazı cı İ nşaat Kiptaş Buket İ nşaat Ersev SinpaşGYO Kiptaş Gül-Ozan İ nşaat Ortaklı ğı Kuzu Grup Konut Sayı sı Proje tipi Min. (TL) Maks. (TL) • Yandaki tablolarda, Beylikdüzü’ne komş u Bahçeş ehir ve Küçükçekmece ilçelerinde devam etmekte olan önemli lüks konut projelerinden bazı ları görülebilmektedir. • Toplam konut adedi bakı mı ndan halihazı rda bölgede devam eden hiçbir konut projesi Innovia Projesi kadar büyük değildir. • M² satı şfiyatıolarak bakı ldı ğı nda da, Beylikdüzü’nde devam ettirilmekte olan toplu konut projelerinin çevre bölgelerde devam ettirilmekte olan konut projelerine göre daha uygun fiyatlardan satı ldı klarıanlaş ı lmaktadı r. • Beylikdüzü’ndeki konutları n depreme dayanı klıve nitelikli lüks konutlar ş ehir dı şı ndan olduğu kadar şehir içinden de talep görmektedir. • Florya, Yeş ilköy, Bakı rköy ve Bahçelievler gibi semtlerde oturan insanlar söz konusu semtlerdeki yüksek konut fiyatları ndan ve kiralar yüzünden bir miktar daha Batı ’ya gitmek suretiyle yeni yapı lan sitelerdeki dairelerde daha uygun koşullarda oturabilmektedirler. Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut 868 360 936 360 276 490 106 1.201 1.480 96 2.074 1.442 1.942 1.738 1.362 1.395 1.494 3.000 1.598 1.833 2.128 1.563 2.922 1.963 1.512 2.222 1.754 4.510 1.897 2.667 Rezidans 743 1.562 2.018 1.788 2.314 Toplam 6.916 Ortalama (Toplu konut) Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com Bahçeşehir'de Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Proje Adı Tulip Turkuaz* Fİ -Side City Court Spradon Quartz Parkcity Bizim Evler 3 Akkoza Evleri Dumankaya Modern Banu Evleri My Town Ispartakule Manolya Evleri Kelebekler Vadisi AkbatıRezidans Yüklenici Firma Proje tipi Tulip Gayrimenkul Toplu Konut Fi-Yapı Toplu Konut Baklaya İ nşaat Toplu Konut Kuzu Grup Toplu Konut Arı kan Yapı Toplu Konut İ hlas İ nşaat Toplu Konut Akiş Toplu Konut Dumankaya İ nşaat Toplu Konut Hasanoğlu İ nşaat Toplu Konut Ağaoğlu İ nşaat Toplu Konut Fiba Gayrimenkul Toplu Konut Mimart Yapı Toplu Konut+Villa Akiş Toplam Konut Sayı sı Fiyat aralı ğı Min. Maks. (TL) (TL) 1.188 3.160 85 1.045 383 676 5.500 716 415 583 408 166 2.118 1.156 2.323 1.955 1.010 1.424 1.768 1.576 2.027 1.827 2.004 1.431 2.698 1.816 3.207 2.070 1.582 1.694 4.193 1.785 2.717 1.973 2.404 2.695 348 3.152 3.403 Rezidans 14.673 Ortalama (Toplu konut) 1.718 2.403 Ortalama (Rezidans) 3.152 3.403 Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 45 *Tulip Gayrimenkul ve Emlak Konut A.Ş. tarafı ndan ortaklaş a devam ettirilmekte olan Tulip Turkuaz projesi, inş aatı na baş landı ktan 1 yı l sonra fesih edilmiş tir. Tablodaki fiyatlar fesihten önce gerçekleş mişliste fiyatları dı r. Bölüm 3.2 - Innovia Projesi Bölgesi m² Konut Satı şFiyatları m² Satı şFiyatları(TL) 3.337 1.066 971 Silivri 855 1.028 Avcı lar Büyükçekmece Gaziosmanpaş a 1.106 Küçükçekmece 1.150 Pendik Tuzla 1.119 Bağcı lar 1.154 1.185 Şile 1.200 G üngören 1.344 1.187 Sultanbeyli 1.413 1.248 Zeytinburnu 1.469 1.402 Esenler 1.464 Kağı thane 1.494 Bahçelievler Fatih Üsküdar Beykoz Kadı köy Bakı rköy Şiş li Beyoğ lu 1.645 1.470 Kartal 1.505 Ü mraniye 2.114 2.350 Maltepe 2.432 Eyüp 2.354 Bayrampaşa 2.547 2.708 Adalar Sarı yer 500 (500) Beş iktaş 4.500 4.148 3.500 3.672 2.500 1.500 Kaynak: Samer Endeksi • Yukarı daki grafikte Samer Endeksi’nden elde edilen ve konut alı msatı m işlemleri sonucu ortaya çı kan ortalama m² fiyatları görülebilmektedir. • Beylikdüzü ve çevresinde devam etmekte olan yüksek sayı daki konut projelerinin etkileri Beylikdüzü ve çevre ilçelerdeki ikinci el konut piyasaları nda da kendini göstermektedir. • Samer Endeksi sunduğu m² satı şfiyatıbilgilerini çeş itli internet sitelerinde bulunan emlak ilanları ndan yararlanarak oluş turmaktadı r. Söz konusu verilerin dayandı rı ldı ğıemlak ilanları ağı rlı klıolarak 2. el satı ş larla ilgilidir. • Uygulanan kampanyalar ile sı fı r konut alı mıcazip hale gelmişve bu da 2. el pazarı nıolumsuz etkilemiştir. • Samer Endeksi’nde Beylikdüzü ilçesi için özel bir fiyat belirtilmemesine rağmen, Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Avcı lar ilçelerindeki konut satı ş ları nda gerçekleş en m² satı ş fiyatları nı n diğer ilçelere göre çok daha düşük olduğu görülebilmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 46 Bölüm 3.2 - Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü – Konut Yatı rı mları ı lanma Süreleri Art arda gelen konut projeleri, Beylikdüzü’nü bir “konut depo alanı ” Kiraya Göre Konut Maliyetinin Karş haline getiriyor olsa da yeni konut projelerine talebin krizin 29 30 26 etkilerinin tamamen ortadan kalkması ndan sonra yeniden 23 22 21 21 21 20 20 canlanacağıöngörülmektedir. 19 19 18 18 18 18 18 18 17 17 17 17 17 16 16 16 20 • Bölgedeki yeni konut projeleri, özellikle 1+1 ve 2+1 konut talebini karşı lamaya yoğunlaş maktadı r. • Bakı rköy ve Bahçelievler gibi çevre ilçelerde oturan kiracı ları n yüksek kiralar ödemek yerine kredi alı p daha uygun koşullarda Beylikdüzü’nden ev sahibi olmaya yönelmekte oldukları görülmektedir. Kapalıotopark, güvenlik ve havuzun neredeyse standart hale getirildiği yeni konut projeleri yüksek maliyetle şehir içinde yaşayan kiracı larıBeylikdüzü bölgesine çekmektedir. • Bölgede çalı şan gayrimenkul alı m satı mı na aracı lı k yapan emlakçı ları n yaptı klarıaçı klamalara göre, Beylikdüzü’nde 100.000 – 120.000 TL aralı ğı ndan alı nacak bir dairenin 600-700 TL’den kiraya verilmesi mümkün olmaktadı r. Bu da konut yatı rı mıiçin yaklaş ı k 14 yı llı k bir geri dönüşsüresine iş aret etmektedir. • Samer Endeksi’ne göre İ stanbul’daki değiş ik bölgeler için belirlenen kira gelirlerinin bu bölgelerdeki ortalama konut maliyetlerini karş ı lama sürelerine bakı ldı ğı nda, Beylikdüzü ve çevre bölgeler, düşük karş ı lama süreleri ile ön plana çı kmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 47 Sil ivri Gazi osmanpaş a Güngören Avcı l ar Esenl er Fatih Beyli kdüzü Küçükçekmece Şiş li Kağ ı thane Beyoğ lu Zeyti nburnu Şi le Eyüp Bahçel ievl er Ü mrani ye Kartal Mal tepe Pendi k Büyükçekmece Kaynak: Samer Endeksi Bakı r köy Beş iktaş Ü sküdar 0 Beykoz GYODER’e göre, arz-talep dengesinin oturtulamaması nı n nedeni tüketicinin konutta alı m gücünün sı nı rlıolması ndan kaynaklanmaktadı r. 13 13 10 Kadı köy • GYODER’den Nisan ayı nda inşaat ve gayrimenkul sektölerindeki son duruma yönelik yapı lan açı klamada ise, Türkiye’de konut sektöründe doyum noktası na gelinmesi için uzun bir zamana ihtiyaç olunduğu belirtilmiş tir. Sarı yer • Tuzla • • Beylikdüzü Belediyesi, aşı rıbetonlaşma sorununun önüne ise, Yeş il Vadi Projesi ile geçmeyi planlamaktadı r. • Beylikdüzü Belediyesi tarafı ndan Marmara Denizi’nin temizlenmesi ve KavaklıDeresi’nin ı slahıile geliş tirilen Yeş il Vadi Projesi’nin sadece Beylikdüzü’ne değil bütün İ stanbul’a hizmet vermesi beklenmektedir. • En dar yeri 224 mt., en genişyeri ise 7.800 mt.’den oluşacak projenin kapsamıtapulama harici ve kamuya terk edilmişyeş il alanları nı slah edilmesini kapsamaktadı r ve 1,2 mn m² alan üzerinde gerçekleş tirilecektir. Proje kapsamı nda Yeş il Vadi içerisinde sosyal tesisler ve dinlenme tesisleri, oyun ve gezi alanları , kültür ve eğitim merkezleri ve konser alanlarıinşa edilecektir. • Proje sonunda ileri derecede kirli olan KavaklıDeresi ve Beylikdüzü sahilinin ı slah edilmesinden sonra 15 km. uzunluğundaki sahil kullanı ma açı lacaktı r. Bölüm 4 Değerleme Analizi – Y&Y GYO Bölüm 4.1 Net Aktif Yaklaşı mı Bölüm 4.1 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – Y&Y GYO (1/3) Net Aktif Değer 30/06/2010 Düzeltmeleri Kayı tlı Değer ('000 TL) Dönen Varl ı klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Yatı rı mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Varlı klar Duran Varl ı klar Diğer Alacaklar Yatı rı m Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varlı klar Maddi Olmayan Duran Varlı klar Diğer Duran Varlı klar Toplam Varlı klar Kı sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer Kı sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler Kı dem Tazminatı Karşı lı kları Toplam Yükümlülükler Net Aktif Değeri 11.980,8 2.439,5 691,2 82,3 2,6 7.643,4 1.121,7 Düzeltilmiş Not 2.145,3 2.145,3 • 30.06.2010 tarihli denetim raporuna göre Y&Y GYO’nun kayı tlıNet Aktif Değeri 20,980,694 TL’dir. Yandaki tabloda Y&Y GYO bilançosundaki önemlilik arz eden varlı k ve yükümlülük kalemleri incelenmişve sadece stoklar üzerinde bir makul değer düzeltmesi uygun görülmüş tür. • (1) Nakit ve Nakit Benzerleri: Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit değerlerden oluş maktadı r. 30.06.2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun kasası nda 449,8 bin TL nakit ve Türk Lirası karşı lı ğı1,8 mn TL olan USD döviz bulunmaktadı r. TL cinsi vadesiz mevduat hesabı nda yaklaşı k 171 bin TL bulunmaktadı r. Söz konusu nakit ve nakit benzerleri kasada ve vadesiz hesaplarda bulundurulması sebebiyle, herhangi bir makul değer düzeltmesi yapmaya gerek görülmemiştir. • (2) Finansal Yatı rı mlar: 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun piyasa birim değeri 27,1 TL olan 25.500 adet Garanti BankasıB Tipi Likit Fonu bulunmaktadı r. Bağı msı z denetim raporunda belirtilen kayı tlı değerlerin makul değerleri yansı ttı ğıdüşünülmektedir. • (3) Ticari ve Diğer Alacaklar: Yaklaşı k 83.000 TL olan ticari alacaklar, 3 aydan kı sa vadeli senetlerden oluşmaktadı r. Y&Y GYO tarafı ndan ilgili senetlere istinaden 703 TL reeskont karşı lı ğıayrı lmı ş tı r. 14.126,0 (1) (2) (3) (3) (4) (5) 2.439,5 691,2 82,3 2,6 9.788,7 1.121,7 9.216,5 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 (6) (7) 2.145,3 23.342,5 136,1 136,1 71,1 65,0 (8) (9) 71,1 65,0 80,5 80,5 80,5 80,5 216,6 216,6 20.980,7 Net aktif değerlemesi yaklaşı mı , bir alı cı nı n bir işletmeyi almak için ödeyeceği paranı n en az o işletmenin bütün varlı kları nı n belli bir tarihte nakite çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden aynıkonuma getirilmesi kapsamı nda oluşacak maliyete eşit olacağıvarsayı mı na dayanmaktadı r. Bu yaklaş ı m ile ilgili detaylara EK 3’te yer verilmiştir. 30/06/2010 9.216,5 21.197,3 • 2.145,3 23.125,9 Kaynak: PwC Analizi Güzelş ehir Villalarısatı ş ıiçin alı nan ve karş ı lı ksı z çı kan 150.000 TL tutarı ndaki çek için 2008 mali yı lı nda başlayan hukuki takip iş lemi cari dönemde de devam etmektedir. Y&Y GYO tarafı ndan alacağa ilişkin karşı lı k ayrı lmı ş tı r. Bağı msı z denetim raporunda belirtilen ticari alacaklar ve diğer alacaklar kalemlerinin kayı tlıdeğerlerinin makul değerleri yansı ttı ğıdüş ünülmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 50 Bölüm 4.1 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – Y&Y GYO (2/3) Net Aktif Değer 30/06/2010 Düzeltmeleri Kayı tlı Değ er ('000 TL) Dönen Varlı klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Yatı rı mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Varlı klar Duran Varlı klar Diğer Alacaklar Yatı rı m Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varl ı klar Maddi Olmayan Duran Varl ı klar Diğer Duran Varlı klar Toplam Varlı klar Kı sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer Kı sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler Kı dem Tazminatı Karşı lı kları Toplam Yükümlülükler Net Aktif Değeri 11.980,8 2.439,5 691,2 82,3 2,6 7.643,4 1.121,7 Düzeltilmiş Not 2.145,3 2.145,3 30/06/2010 14.126,0 (1) (2) (3) (3) (4) (5) 9.216,5 2.439,5 691,2 82,3 2,6 9.788,7 1.121,7 9.216,5 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 21.197,3 (6) (7) 2.145,3 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 Söz konusu gayrimenkullerin yukarı da belirtilen gayrimenkul değerleme raporları nda belirtilen toplam ekspertiz değeri 9,8 mn TL’dir. Bu değerin makul değeri yansı ttı ğıdüşünülerek stoklar üzerinde 2,2 mn TL makul değer düzeltmesi yapı lmı ştı r. 136,1 71,1 65,0 (8) (9) 80,5 71,1 65,0 • 80,5 80,5 80,5 216,6 216,6 2.145,3 23.125,9 Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu (4) Stoklar: Eva Gayrimenkul Değerleme Danı şmanlı k A.Ş.’ tarafı ndan 31 Aralı k 2009 tarih 2009R102-2 rapor numarasıile düzenlenen değerleme raporuna göre şirketin portföyünde bulunan Güzelş ehir Villa Projesi’nde yer alan 6 adet villanı n tespit edilen değeri KDV hariç 2.156.664 TL, Innovia Konut Projesi’nde yer alan 26 adet dairenin tespit edilmişdeğeri KDV hariç 5.395.000 TL’dir. Yine aynışirket tarafı ndan hazı rlanan 28 Aralı k 2009 tarih 2009R102-5 rapor numarası ile düzenlenen değerleme raporuna göre Y&Y GYO portföyünde bulunan Innovia Konut Projesi’nde yer alan 10 adet dairenin piyasa değeri KDV hariç 2.237.000 TL’dir. Y&Y GYO portföyünde yer alan bu üç grup daire ve villalara ait alı ş bedelleri sı rası yla 1,960,819 TL, 3,572,202 TL ve 2,110,393 TL olup, değerleme raporunda bildirilen değerden daha düşüktür. Kayı tlıportföy değeri olarak bu iki bedelden düşük olanı(alı şbedeli) kullanı lmı ştı r. 23.342,5 136,1 20.980,7 • 51 (5) Diğer Dönen Varlı klar: Bu kalem altı nda; 659.887 TL tutarı nda ilişkili taraflara verilen avanslar, 388.200 TL tutarı nda KDV, 50.000 TL tutarı nda verilen avans ve diğer küçük varlı klar takip edilmektedir. Bağı msı z denetim raporunda belirtilen kayı tlıdeğerlerin makul değerleri yansı ttı ğıdüş ünülmektedir. Bölüm 4.1 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – Y&Y GYO (3/3) Net Aktif Değer 30/06/2010 Düzeltmeleri Kayı tlı Değer ('000 TL) Dönen Varlı klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Yatı rı mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Varlı klar Duran Varlı klar Diğer Alacaklar Yatı rı m Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varlı klar Maddi Olmayan Duran Varlı klar Diğer Duran Varlı klar Toplam Varlı klar Kı sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer Kı sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler Kı dem Tazminatı Karşı lı kları Toplam Yükümlülükler Net Aktif Değeri 11.980,8 2.439,5 691,2 82,3 2,6 7.643,4 1.121,7 Not 2.145,3 2.145,3 30/06/2010 14.126,0 (1) (2) (3) (3) (4) (5) 9.216,5 2.439,5 691,2 82,3 2,6 9.788,7 1.121,7 (6) (7) 2.145,3 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 (7) Diğer Duran Varlı klar: Gelecek yı llarda indirilecek KDV’nin izlendiği bu hesabı n 1,3 mn TL’lik kı smı ; Y&Y GYO’nun Güzelşehir Alı ş veriş Merkezi’nin inşaatıesnası nda katlandı ğımaliyete iliş kin tutardı r. Kayı tlı değerin makul değere yakı nsadı ğıvarsayı lmı ştı r. • (8) Ticari Borçlar: Bu hesap altı nda 1 ila 3 ay vadeli ticari borçlar bulunmaktadı r. Bağı msı z denetim raporunda belirtilen kayı tlıdeğerin makul değeri yansı ttı ğıdüş ünülmektedir. • (9) Diğer Kı sa Vadeli Yükümlülükler: 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle bu hesap altı nda 44.760 TL tutarı nda ödenecek vergi ve fonlar ve 20.227 TL tutarı nda personele borçlar kayı tlı dı r. Bu kalemler üzerinde herhangi bir makul değer düzeltmesi yapı lmamı ş tı r. 136,1 71,1 65,0 (8) (9) 80,5 71,1 65,0 80,5 80,5 80,5 216,6 216,6 20.980,7 • 23.342,5 136,1 2.145,3 23.125,9 Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu (6) Yatı rı m AmaçlıGayrimenkuller: Yatı rı m amaçlıgayrimenkuller; Güzelş ehir, Büyükçekmece Alı şverişMerkezi Projesi’nde yer alan 12 adet işyeri ve Tekirdağ, Barbaros Köyü’nde yer alan 12.000 m2 arsadan oluş maktadı r. Güzelşehir AVM’de yer alan işyerleri ile ilgili, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danı şmanlı k A.Ş. tarafı ndan 07 Ocak 2010 tarih 2010/093 rapor numarasıile düzenlenen değerleme raporuna göre tespit edilmişdeğer KDV hariç 6.570.000 TL’dir. Tekirdağili Barbaros mevkiinde yer alan ve 12.000 m2 yüzölçümü olan arsanı n Eva Gayrimenkul Değerlendirme Danı ş manlı k A.Ş. tarafı ndan hazı rlanan 31 Aralı k 2009 tarihli, 2009 R 102-1 no’lu değerleme raporunda; arsa değeri KDV hariç 720.000 TL olarak belirtilmiş tir. Ekspertiz çalı şmalarıile saptanan bu değerlerin makul değerleri yansı ttı ğıvarsayı lmı ştı r. 9.216,5 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 21.197,3 • Düzeltilmiş 52 Bölüm 4.1 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer Yaklaşı mı– Y&Y GYO - Sonuç Y&Y GYO Portföyü ('000 TL) Alı şTarihi Alı ş Ekspertiz Maliyeti Tarihi 30/12/2004 889 31/12/2009 Ekspertiz De ğeri Arsalar ve Araziler TekirdağArsası 720 Gayrimenkul Projeleri Güzel ş ehir Projesi - Villalar Güzel ş ehir Projesi - Ali ş verişMerkezi Innovia Projesi - Daireler Innovia Projesi - Daireler 28/01/2005 23/12/2005 28/12/2007 30/12/2009 1.961 7.528 3.572 2.110 31/12/2009 07/01/2010 31/12/2009 28/12/2009 2.157 6.570 5.395 2.237 Gayrimenkuller Toplamı (A) ('000 TL) Alı şTarihi Alı ş Maliyeti 17/06/2010 691 Piyasa De ğeri Yatı rı m Fonları Garanti Bankas ı B Tipi Likit Fon 691 Para ve Sermaye Piyasas ı AraçlarıToplamı(B) Portföy Değeri Makul Değer 720 720 720 720 14.213 16.359 1.961 6.570 3.572 2.110 2.157 6.570 5.395 2.237 14.933 17.079 Portföy Değeri 691 691 691 691 691 691 15.625 2.439 85 3.048 (217) 17.770 2.439 85 3.048 (217) Y&Y GYO Net Aktif Değ eri 20.981 23.126 Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 53 Yandaki tablo, net aktif değer yaklaşı mıile tahmin edilen Y&Y GYO’nun %100 hisse değerini yansı tmaktadı r. • Net aktif değerlemesinde temel olarak 30 Haziran 2010 tarihli bağı msı z denetim raporu ile Y&Y GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller için yapı lan ekspertiz çalı şmalarıkullanı lmı ş tı r. • Y&Y GYO’nun 30 Haziran 2010 itibariyle kayı tlıportföy değeri 14,9 mn TL’dir. Ekspertiz çalı ş malarıdikkate alı narak bu portföyün makul değerinin 17,1 mn TL olduğuna karar verilmiştir. • Diğer varlı k ve yükümlülükler de dikkate alı ndı ğı nda Y&Y GYO’nun Net Aktif Değeri 23,1 mn TL olarak tahmin edilmiştir. Makul Değer Porföy Değeri (C = A+B) Nakit ve Nakit Benzerleri Alacaklar Diğer Aktifler Borçlar (-) Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi, PwC Analizi • Bölüm 4.2 Piyasa Değeri Yaklaş ı mı Bölüm 4.2 - Piyasa Değeri Yaklaşı mı Piyasa Değeri Yaklaşı mı(1/2) Y&Y GYO - İ MKB Piyasa Değeri (24.02.2000 - 30.06.2010) 70 50.000 40.000 milyon TL 50 35.000 30.000 40 25.000 30 20.000 15.000 20 10.000 10 İ MKB GYO Endeksi 45.000 60 5.000 Piyasa Değ eri 24.06.10 24.02.10 24.10.09 24.06.09 24.02.09 24.10.08 24.06.08 24.02.08 24.10.07 24.06.07 24.02.07 24.10.06 24.06.06 24.02.06 24.10.05 24.06.05 24.02.05 24.10.04 24.06.04 24.02.04 24.10.03 24.06.03 24.02.03 24.10.02 24.06.02 24.02.02 24.10.01 24.06.01 24.02.01 24.10.00 24.06.00 0 24.02.00 0 IMKB GYO Endeksi Kaynak: İ MKB, Bloomberg • Piyasa Değeri Yaklaşı mı ’nda Y&Y GYO’nun hisse değeri, İ MKB’de işlem gören halka açı k hisse senetlerinin değeri üzerinden hesaplanmaktadı r. • • Bu yaklaşı m, makro ekonomik gelişmeler ve şirketin faaliyeti ile ilgili geliş meler ı şı ğı nda piyasada belirlenen hisse senedi değerinin, ş irketin makul değerini yansı ttı ğıvarsayı mı na dayanı lmaktadı r. • 04.10.2006 tarihinde Yeşil Gayrimenkul, Rudolph Riad Younes ile • • Y&Y GYO’nun hisseleri 1999 yı lı ndan beri İ MKB’de işlem görmektedir. 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle, Y&Y GYO’nun İ MKB’ye kayı tlı% 63,32 oranı nda hissesi mevcuttur. Y&Y GYO’nun 30.06.2010 tarihi itibariyle piyasa değeri 52,2 mn TL’dir. İ hlas GYO arası nda hisse devri gerçekleşmiştir. Bu tarihte Y&Y GYO piyasa değeri tarihi zirvelerinden birini gerçekleştirerek, 60,4 mn TL olmuştur. Piyasa değeri, 1.11.2006 tarihinde tarihi zirve değeri olan 61,4 mn TL’ye ulaş mı ştı r. • Y&Y GYO Yönetimi'nin ve Yeş il İ nş aat Yönetimi'nin verdiği bilgiye göre, Engin Yeşil’in yönetim kurulu baş kanıolmasıve Yeşil İ nş aat ile olasıbirleşmenin incelenmesi için çalı ş ma yapı lmasıkararı nıtakiben, Y&Y GYO hisse senetlerinin değerinde ciddi bir artı şyaş anmı ş , bunun sonucunda Y&Y GYO piyasa değeri 22 Nisan 2010 tarihinde, tarihi zirvelerinden biri olan 60,7 mn TL’ye erişmiştir. Yukarı daki grafikte Y&Y GYO’nun İ MKB piyasa değeri ve İ MKB GYO endeksi, Ihlas GYO’nun hisselerinin iş lem görmeye başladı ğıyı ldan 30 Haziran 2010 tarihine kadar verilmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Yukarı daki tabloda ve ile belirtilen dönemlerde Y&Y GYO piyasa değeri, İ MKB’deki diğer iş lem gören GYO’lar ile birlikte makro ekonomik ve sektörel geliş meler ı ş ı ğı nda paralel bir seyir izlemiş tir. 55 Bölüm 4.2 - Piyasa Değeri Yaklaşı mı Piyasa Değeri Yaklaşı mı(2/2) Y&Y GYO - İ MKB Piyasa Değeri (30.06.2009 - 17.09.2010) 70 40.000 30.000 milyon TL 50 25.000 40 20.000 30 15.000 20 10.000 10 5.000 Kaynak: İ MKB, Bloomberg • Piyasa Değ eri 07.09.10 24.08.10 10.08.10 27.07.10 13.07.10 29.06.10 15.06.10 01.06.10 18.05.10 04.05.10 20.04.10 06.04.10 23.03.10 09.03.10 IMKB GYO Endeksi • SPK’nı n Seri I – 31 no’lu Birleşme İ şlemlerine İ lişkin Esaslar Tebliği’ne 11 Mart 2010 öncesinde Y&Y GYO’nun piyasa değerinin 20 mn TL – 30 mn TL bandı nda hareket ettiği gözlemlenmektedir. Bu tarihten sonra İ MKB GYO endeksinde belirgin bir artı şveya azalı şgözlemlenmezken, Y&Y GYO’nun piyasa değerinde ciddi bir değerlenme göze çarpmaktadı r. 16 Mart 2010 tarihinde Y&Y GYO Yönetimi, hisse senetleri (bkz. ) üzerinde gerçekleşen olağandı şıfiyat ve miktar hareketlerine iliş kin henüz kamuya açı klanmamı şözel bir durumun olmadı ğı nıduyurmuş tur. göre, borsa fiyatlarıesas alı narak birleşme oranı nı n tespit edilebilmesi için, borsa fiyatı nı n tespitinde son bir yı llı k düzeltilmişağı rlı klıortalama fiyatları n aritmetik ortalamasıkullanı lmalı dı r. Rapor tarihi itibariyle Y&Y GYO henüz SPK’ya baş vuru yapmamı ş tı r. Bu nedenle ortalama piyasa değeri hesaplaması nda, 18 Eylül 2009 ile 17 Eylül 2010 arası ndaki hisse fiyatlarıkullanı lmı ş tı r. 18.03.2010 tarihinde duyurulan Engin Yeşil’in Yönetim Kurulu Başkanlı ğı ’na getirilmesi (bkz. ) ve 07.04.2010 tarihinde duyurulan Yeşil İ nşaat ile Y&Y GYO’nun birleşmesinden doğacak muhtemel yararlar konusunda ayrı ntı lıçalı ş malar yapı lması(bkz. ) kararları nı takiben hisse değerinde artı şyaşanmı ş tı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 23.02.10 09.02.10 26.01.10 12.01.10 29.12.09 15.12.09 01.12.09 17.11.09 03.11.09 20.10.09 06.10.09 22.09.09 08.09.09 25.08.09 11.08.09 28.07.09 14.07.09 0 30.06.09 0 • İ MKB GYO Endeksi 35.000 60 56 • Bu tarih aralı ğı nda Y&Y GYO’nun düzeltilmişağı rlı klıortalama fiyatları n aritmetik ortalaması37.7 mn TL olarak hesaplanmı ştı r. • Piyasada oluşan fiyatlar, genel olarak makro ekonomik gelişmeler ile birlikte sektörlere ve ş irketlere iliş kin beklentileri yansı tı r. Y&Y GYO’nun piyasa değeri, yatı rı mcı lar arası ndaki alı m ve satı m işlemleri sı rası nda oluş an hisse fiyatı nıyansı tmaktadı r. • Bu nedenle Piyasa Değeri, Y&Y GYO’nun makul değerini yansı tan öncelikli değer olarak dikkate alı nmı ştı r. Bölüm 4.3 Özkaynak Değeri Bölüm 4.3 - Özkaynak Değeri Y&Y GYO Özkaynak Değeri Y&Y GYO - Özkaynaklar ('000 TL) Özkaynaklar ÖdenmişSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Artı şFonları GeçmişYı llar Kar/Zararları Net Dönem Karı /Zararı Toplam Özkaynaklar Sı nı rlı İ nceleme 30/06/2010 19/08/2010 • Y&Y GYO Yönetim Kurulu’nun 21.10.2009 tarihli kararıuyarı nca, bağı msı z denetimden geçmişve genel kurul tarafı ndan onaylanmı ş31.12.2008 bilançosunda yer alan, geçmişyı llar zararlarıve net dönem zararı nı n toplamı ndan müteş ekkil bilanço açı ğıtutarıolan 19.431.827,89 TL'nin kapatı lmasıamacı yla; 400 mn TL sermaye tavanıdahilinde, 33,1 mn TL olan çı karı lmı ş sermayenin 13.7 mn TL olmasıiçin sermaye azaltı mıyapı lması na karar verilmişve aynıtarihte kamuya duyurulmuştur. • Sermaye PiyasasıKurulu, 2010/6 sayı lıHaftalı k Bülteni’nde kamuya duyurduğu üzere; Y&Y GYO’nun talebinin olumlu karşı lanması na ve sermaye azaltı mı na konu 19.431.827,89 TL nominal değerli Şirket payları nı n Kurul kaydı ndan çı karı lması na karar vermiş tir. • 400.000.000,00 TL kayı tlısermaye tavanıiçerisinde çı karı lmı ş sermayenin 13.730.702,06 TL'den 24.151.319,01 TL'ye yükseltilmesine, 10.420.616,95 TL (yaklaşı k % 75,89) bedelsiz artı ştutarı nı n; 10.420.616,95 TL'sinin, "Değer Artı şFonları " hesabı altı nda tutulan, "Sermaye Düzeltme Farkları " hesabı ndan karşı lanmak suretiyle Y&Y GYO hissedarları na 1.042.061.695 adet bedelsiz hisse senedi dağı tı lmasıbiçiminde sermayeye ilavesi ve sermaye artı rı mı na ilişkin olarak Sermaye PiyasasıKurulu'na 06.08.2010 tarihinde baş vuruda bulunulmuş , Sermaye Piyasası Kurulu'nca 18.8.2010 tarih ile kayda alı nmı ştı r. 20.981 13.731 3 10.421 (2.181) (992) 24.151 3 (2.181) (992) 20.981 20.981 Kaynak : Y&Y GYO Yönetimi • 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun 13,4 mn TL tutarı ndaki yasal sermayesi 1.373.070.206 adet hamiline yazı lı paya bölünmüştür. 19 Ağustos 2010 tarihinde ödenmişsermaye 24,2 mn TL’ye çı kartı lmı ştı r. • 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplanmı şpiyasa değeri 21,0 mn TL’dir. • Yandaki tabloda, Y&Y GYO Yönetimince tarafı mı za sunulan, bağı msı z denetim firması“Engin Bağı msı z Denetim ve Serbest Muhasebecilik Mali Müşavirlik A.Ş.” tarafı ndan yapı lan sı nı rlı incelemeden geçmişözkaynak tablosu yer almaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 58 Bölüm 5 Yeş il İ nş aat Değerleme Analizi Bölüm 5 - Yeş il İ nşaat Değerleme Analizi Yeşil İ nşaat Değerleme Çalı şması nda Dikkat Edilmesi Gereken Konular • Yeşil İ nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, Innovia 1, Innovia 2 ve Innovia 3 projelerinin yanı nda yer alan arsa üzerinde Innovia 4 ve Innovia 5 konut projeleri gerçekleştirilecektir. Yeş il İ nşaat Yönetimi, 1., 2. ve 3. etap için mevcut projeleri dikkate alarak satı labilir alanlarla ilgili tahminlerini tarafı mı za iletmiş tir. 4. ve 5. etap içinse tarafı mı za iletilen tahmin ve varsayı mlar, Yeşil İ nşaat Yönetimi'nin en iyi tahminlerini yansı tmaktadı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, değerleme çalı ş ması na baz teşkil edecek projeksiyonlarıoluş tururken, bu 5 konut projesinin de gerçekleş eceğini varsaymı ş tı r. Yeş il İ nşaat Yönetimi, projelerin gerçekleş tirildiği arsalarda belediyenin ve özel kiş ilerin hisseleri karşı lı ğı nda belirli miktarda daire teslim edileceğini bildirmiş lerdir. • Değerleme çalı şması nda kullanı lan maliyetler, arsa sahiplerine verilecek daireleri de içerecek şekilde Yeşil İ nş aat Yönetimi tarafı ndan hazı rlanmı ş tı r. Satı şlarla ilgili projeksiyonlar ise, arsa sahiplerine verilecek daireler çı ktı ktan sonra Yeşil İ nşaat’a kalacak olan daireler dikkate alı narak hazı rlanmı ş tı r. • Değerleme çalı şması , Yeş il İ nş aat Yönetimi'nin tarafı mı za iletmiş olduğu daire adetleri ve daire metrekareleri ile tahmini daire satı ş fiyatlarıile gerçekleştirilmiştir. • Arsa sahiplerine ait paylar çı ktı ktan sonra, Yeş il İ nşaat’a kalacak dairelerin adetleri ve metrekareleri ile ilgili herhangi bir doğrulama çalı şmasıyapı lmamı ştı r. • Yeş il İ nşaat’a kalacak olan daire adeti ve daire tipleri ile ilgili bilginin değişmesi durumunda değerleme çalı ş ması nı n sonuçları önemli ölçüde değişebilir. Benzer ş ekilde 3., 4. ve 5. etap için öngörülen projelerin değişmesi durumunda da farklıdeğerlere ulaş ı lmasımümkündür. • 3. etabı n inşaatıile ilgili hafriyat çalı ş malarıise 2010 yı lıHaziran ayıitibariyle başlamı ştı r. • • • • Yeşil İ nşaat’ı n gerçekleştirdiği ve satmakta olduğu Innovia 1 ve Innovia 2 projeleri ile şu an satı ş ıgerçekleş en Innovia 3 projesi bir arada düşünüldüğünde, Innovia 4 ve Innovia 5 olarak adlandı rı lan projelerin de gerçekleştirilmesinin olasıolabileceği düşünülmektedir. Buradan hareketle, Innovia 4 ve Innovia 5 projeleri de gelir yaratacak projeler olarak değerleme çalı ş ması nda dikkate alı nmı ş tı r. Değerleme çalı ş ması , bir gayrimenkul ekspertiz çalı ş ması nı kapsamamaktadı r. Yapı lan değerleme çalı ş ması nda, arsaları n mülkiyet durumu, imar izni, emsalleri gibi teknik konular hakkı nda bir doğrulama yapı lmamı ş tı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 60 Bölüm 5 - Yeş il İ nşaat Değerleme Analizi Yeşil İ nşaat Değerleme Çalı şması nda Dikkat Edilmesi Gereken Konular • Yeşil İ nşaat’ı n halihazı rda devam ettirmekte olduğu tek inş aat projesi İ stanbul Esenyurt’taki Innovia Konut Projesi’dir. • Toplam 5 etaptan oluşan projenin 1. etabı nı n teslimleri devam etmektedir, 2. etabı nı n kaba ve ince inşaat iş leri devam etmektedir. • Yeşil İ nşaat’ı n önümüzdeki dönemde gerçekleştirmeyi planladı ğı Zekeriyaköy ve Topkapıprojeleri, henüz projelendirme aşaması nda olmaları ndan ve orta ve uzun vadede geliş tirilmesi planlanan bu projelerle ilgili herhangi bir faaliyet başlamadı ğı ndan dolayıdeğerleme çalı şması na dahil edilmemiştir. • Bu projelere iliş kin arsalar ve arsa karşı lı ğıverilen avanslar defter değerleri ile değerleme çalı ş masıiçine dahil edilmiştir. Kullanı lan Projeksiyonlar • İ NA yönteminin uygulanması nda Yeş il İ nş aat Yönetimi tarafı ndan sağlanan geçmişveriler ve projeksiyonlar kullanı lmı ş tı r. • 3., 4. ve 5. etap için hazı rlanan projeksiyonlar Yeş il İ nş aat Yönetimi'nin en iyi tahminlerine dayanmaktad ı r. Bu tahminler de bu etapları n hepsinin tamamlanacağıve geliş tirilen konut ve ticari alanları n hepsinin satı lacağıöngörüsünü taş ı maktadı r. • Bütün etaplar için hazı rlanmı şolan projeksiyonlar, sektör dinamikleri ve gerçekleş en sonuçları nı şı ğıaltı nda tarafı mı zca sorgulanmı ştı r. Gerçekleşen sonuçları n analizinde ağı rlı klıolarak Yeşil İ nşaat tarafı ndan sunulan detay mizanlar kullanı lmı şve önemlilik arz eden kalemler Yeş il İ nş aat Yönetimi ile tartı ş ı lmı ş tı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, bütün etaplarda yer alan dairelerin fiili teslimleri Yeşil İ nş aat tarafı ndan yapı lacaktı r. Geliş tirilen konutları n ve ticari alanları n Yeş il Gayrimenkul’e ait kı sı mları nı n devirleri, Yeş il Gayrimenkul tarafı ndan gerçekleş tirilecektir. • Elde edilen satı şgelirleri ile katlanı lan maliyetlerin tamamen Yeş il İ nşaat’a ait olacağıbilgisi Yeş il İ nş aat Yönetimi tarafı ndan bize iletilmiş tir. 2006 yı lı nda ihalenin Yeş il Gayrimenkul tarafı ndan alı nmı şolmasınedeniyle, konutları n ve ticari alanları n devirleri sı rası nda Yeş il Gayrimenkul’e ödenmesi gereken herhangi bir ücret olmadı ğıbilgisi Yeş il İ nş aat Yönetimi tarafı ndan teyit edilmiş tir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan hazı rlanan ve gelir yaklaş ı mı kapsamı nda kullanı lan projeksiyonlarda, belediyeye ve özel kişilere ait arsalara karşı lı k ayrı lanlar dı ş ı nda kalan bütün konutları n ve ticari alanları n Yeş il İ nş aat tarafı ndan satı lacağı varsayı lmı ş tı r. Bu varsayı ma göre bu alanları n satı şı ndan ortaya çı kacak bütün kar Yeş il İ nşaat’a kalacak ve Yeşil İ nş aat’ı n mali tabloları na yansı yacaktı r. Değerleme çalı ş ması nda da bu kar Yeş il İ nşaat’ı n değeri kapsamı nda dikkate alı nmı ş tı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, proje geliştirme ve satı şsürecinin bu ş ekilde işleyeceğini ve 3.,4. ve 5. etapları n hayata geçirilmesinin ve belediye ile özel kiş ilere arsa karş ı lı ğıverilecek konutlar dı şı nda kalan bütün konut ve ticari alanları n Yeşil İ nşaat tarafı ndan satı lması nı n önünde yasal veya operasyonel herhangi bir engel bulunmadı ğı nıbelirtmişlerdir. • Bu iş leyişin yasal uygunluğu konusunda bir doğrulama çalı şması tarafı mı zca yapı lmamı ş tı r. Bu etapları n geliştirileceği arsanı n sahiplik durumu, arsanı n yapı lmasıdüşünülen inşaata uygunluğu ve diğer teknik konular ile ilgili tarafı mı zca bir inceleme gerçekleş tirilmemiştir. İ hale ve Arsa Mülkiyeti • Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, 3., 4. ve 5. etapları n yapı lacağıarsa ile ilgili ihale 2006 yı lı nda tamamlanmı ştı r. Bu ihalenin grup şirketi olan Yeşil Gayrimenkul tarafı ndan kazanı ldı ğıbilgisi tarafı mı za iletilmiştir. 2006 yı lı nda Yeşil İ nşaat henüz kurulmamı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 61 Bölüm 5 - Yeş il İ nşaat Değerleme Analizi Yeşil İ nşaat Değerleme Çalı şması nda Dikkat Edilmesi Gereken Konular • Böyle bir inceleme çalı şması , değerleme çalı şması nı n kapsamı dı şı ndadı r. Yatı rı mcı ları n kendi yasal, operasyonel ve finansal incelemelerini yapmalarıgerekmektedir. • Değerleme çalı ş ması , Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanan ve Yeşil İ nş aat olarak satı labilecek konut alanlarıile ticari alanlara ilişkin bilgiler üzerinden gerçekleştirilmiştir. • 5 etap olarak geliş tirilmesi düş ünülen Innovia projesi kapsamı nda kaç adet daire ve ticari alan geliş tirileceği, bunları n kaç metrekareden oluş acağıve toplam alanı n ne kadarı nı n Yeş il İ nş aat tarafı ndan satı labileceği ile ilgili teknik konularda herhangi bir doğrulama çalı şmasıyapı lmamı ştı r. • Innovia projesi kapsamı nda geliştirilmesi düşünülen etapları n projelerinin değiş mesi durumunda, Yeş il İ nşaat’ı n hisse değeri önemli ölçüde değiş ebilir. Bu raporda İ NA yöntemi ile PwC tarafı ndan tahmin edilen hisse değeri; rapor içerisinde detayları verilen projeler, bu projeler kapsamı nda geliştirilebilecek toplam satı labilir alan ile bu alanı n Yeşil İ nş aat olarak satı labilecek olan kı smı na dayanmaktadı r. Diğer Konular • Yeşil İ nşaat'ı n hisse değeri büyük ölçüde Innovia projesinden oluş tuğu için, bu projede kullanı lan temel parametreler büyük önem taş ı maktadı r. • Tahmini satı şfiyatlarıve inş aat maliyetleri ile birlikte satı labilir alanlar bu parametrelerin baş ı nda gelmektedir. Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan bize sunulan toplam inş aat alanı , toplam satı labilir alan ve Yeşil İ nşaat’ı n payı na düş en satı labilir alan bilgileri raporun içerisinde detaylıbir ş ekilde yer almaktadı r. • Bu raporda “Yeşil İ nşaat’ı n payı na düş en alan” ifadesi, belediyeye ve özel kiş ilere ait arsalara karş ı lı k ayrı lanlar dı ş ı nda kalan bütün konutlarıve ticari alanlarıkapsamaktadı r. Yeş il İ nşaat Yönetimi, daha önce belirtildiği gibi, bu alanları n tamamı nı n Yeşil İ nşaat tarafı ndan satı lacağı nıve oluş an karı n Yeş il İ nşaat’ta kalacağı nı belirtmişlerdir. • Yeşil İ nşaat, proje geliştirme maliyetlerinin bir kı smı nıyüklenicilere daire karş ı lı ğıyaptı rmaktadı r. Toplam nakit maliyetlerin azalması na katkı sağlayan bu barter anlaşmalarıYeş il İ nşaat açı sı ndan bir nakit giriş i sağlamamaktadı r. • Yeşil İ nşaat’ı n satı şgeliri elde edeceği satı labilir alanlar; arsa karşı lı ğıverilen konutlar ve ticari alanlar ile barter anlaş maları na konu olan konutlar ve ticari alanlar düşülmüşolarak tarafı mı za sunulmuş tur. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 62 Bölüm 5.1 Gelir Yaklaş ı mı Bölüm 5.1 - Gelir Yaklaşı mı Değerleme Analizi • • • • • Yeşil İ nşaat'ı n halihazı rda devam etmekte olan ve gelir yaklaşı mı kapsamı nda incelenmiştek projesi Innovia Projesi’dir. Toplam 5 etaptan oluşan Innovia Projesi’nin ilk 3 etabı nda konut satı şları gerçekleş tirilmektedir. 4. ve 5. etaplar ise henüz proje aşaması ndadı r. 1. Etap 3. Etap Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, 1. etap’ı n inşaat faaliyetleri tamamlanmı ş, 2. etap ile ilgili kaba inş aat faaliyetleri devam etmektedir. 3. etap ile ilgili hafriyat çalı şmaları na ise 2010 yı lıHaziran ayıitibariyle başlanmı ştı r. 4. Etap 5. Etap En düşük risk grubu Gelir yaklaş ı mıuygulanı rken, öncelikle bütün etaplar bir arada düşünülmüşve yaratacaklarınakit akı mıortak bir iskonto oranıile indirgenerek projeksiyon dönemi boyunca yaratı lmasıbeklenen nakit akı mları nı n net bugünkü değerine ulaş ı lmı ş tı r. Etapları n arası nda nakit geçişleri olması ndan dolayıbu yöntem benimsenmiştir. Orta risk grubu Yüksek risk grubu Nakit Akı mları n Değeri Tamamlanma ve satı lma yüzdesinden ötürü, 3., 4. ve 5. etapları n ilk 2 etaba göre daha riskli olduğu düşünülmektedir. Gelir yaklaş ı mıkapsamı nda gerçekleş tirilen çalı ş mada, 1. ve 2. etaplar, 3. etap ve 4. ve 5. etaplar 3 grup olarak ele alı nmı ştı r. (-) 3. Etap Risk Değer Düşüklüğü (-) 4. ve 5. Etaplar Risk Değer Düşüklüğü Toplam Proje Değeri Konsolide nakit akı mı ndan elde edilen değer üzerine, 3., 4. ve 5. etapları n ilave risklerinin etkileri yansı tı lmı ş tı r. Bu şekilde Innovia projesinin değerine ulaş ı lmı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 2. Etap Kaynak: PwC Analizi 64 Bölüm 5.1 - Gelir Yaklaşı mı Değerleme Çalı şması nda Kullanı lan Temel Bilgi ve Varsayı mlar (1/3) • Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan hazı rlanan satı şfiyatı projeksiyonları nda 1., 2. ve 3. etaplarda gerçekleş mişsatı ş fiyatları nı n geliş imi ile enflasyon etkisi göz önünde bulundurulmuş tur. • 1. ve 2. etaplar için gerçekleş mişsatı ş lar incelendiğinde, metrekare satı şfiyatları nı n ayda yaklaş ı k %1,2 oranı nda reel artı ş gösterdiği görülmüş tür. Bu artı ş ı n sebepleri arası nda, konut teslim tarihinin yakı nlaşması , marka bilinirliğinin artması , inş aatı n ilerlemişolmasıgibi sebepler sayı labilir. • Bu gerçekten hareket ederek, satı ş a çı kı ldı ğıaydan itibaren 3., 4. ve 5. etapları n satı şfiyatları nı n reel olarak %1,2 oranı nda artacağı varsayı lmı ş tı r. 4. ve 5. etap için satı ş a çı kı şfiyatıise, 3. etabı n satı ş a çı kı şfiyatıenflasyon ile artı rı larak tahmin edilmiştir. • 1. etap ve 2. etaplar için elde bulunan dairelerin güncel liste fiyatı ndan satı labileceği öngörülmüşve projeksiyon dönemi için ilave bir satı şfiyatıartı ş ıöngörülmemiştir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi etaplar bazı nda maliyet projeksiyonları sağlamı ştı r. 1., 2. ve 3. etaplar için değerleme tarihinden önceki döneme ait maliyetler ilgili nakit akı mlarıda bu projeksiyonlara ek olarak tarafı mı za iletilmiştir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 1. etap için ş antiye personelinin maaş ları nı ve ş antiye genel giderlerini ayrıolarak tahmin etmiştir. Sonraki etaplar için ise bu giderler ayrıolarak tahmin edilmemişve toplam maliyetin içerisinde ilgili maliyet baş lı kları na dağı tı lmı şolarak verilmiş tir. • Hazı rlanan projeksiyonlarda inşaat maliyetlerinin enflasyon oranı nda artacağıöngörülmektedir. Ayrı ca kaba inş aat maliyetleri hesaplanı rken, 2011 yı lı nda gerçekleş mesi beklenen reel fiyat artı ş beklentisi göz önünde bulundurulmuşve sadece 2011 yı lıiçin kaba inş aat maliyetlerinin temel olarak çimento fiyatları ndaki artı ş beklentisinden dolayı%5 oranı nda reel olarak artacağı varsayı lmı ştı r. • 1. ve 2. etapları n inşaatlarıiçin gereken anlaş maları n yapı lmı ş olması ndan ötürü, bu maliyetlerde etapları n tamamlanması na kadar belirgin bir artı şbeklenmemektedir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, taş eronlarıve tedarikçileri ile olan uzun süreli ve yüksek hacimli ticari ilişkilerine dayanarak yaptı ğı alı mlarda piyasa özel indirimlerden yararlanabilmektedir. Bu nedenle projeksiyon dönemi boyunca inş aat malzemeleri ve taşeron hizmeti fiyatları nda enflasyonun üzerinde bir artı ş öngörülmemiş tir. • Genel yönetim giderleri ile satı şve pazarlama giderleri de nominal olarak ve etap bazı nda tahmin edilmiştir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan hazı rlanan projeksiyonlara göre etap baş ı na m² brüt inş aat maliyetini aşağı daki tabloda özetlenmektedir: İ nş aat Maliyetleri (TL/m²) 1.000 800 774 655 655 667 667 1. Etap 2. Etap 815 778 725 685 683 600 400 200 - Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 65 Nominal Maliyetler Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi 3. Etap 4. Etap Reel Maliyetler 5. Etap Bölüm 5.1 - Gelir Yaklaşı mı Değerlemede Kullanı lan Temel Bilgi ve Varsayı mlar (2/3) • 3. etap maliyetinin kendisinden önceki etaplara göre daha yüksek olması nı n nedeni, kendisinden sonraki 2 etabı n hafriyat işlerinin de bu etap içerisinde tamamlanacak olması dı r. • Söz konusu sermaye artı rı mı na iliş kin nakit girişi 2010 yı lıAğustos ayı nda gerçekleşmiş tir. Bu nedenle sermaye artı rı mı nı n nakit etkisi değerleme çalı ş ması nda dikkate alı nmı ştı r. • Yeşil İ nşaat ve Y&Y GYO şirketlerinin Y&Y GYO çatı sıaltı nda birleş ecek olmaları ndan dolayı , Yeşil İ nş aat’ı n Innovia projesi ile ilgili sürdürmekte olduğu inşaat faaliyetlerine Y&Y GYO çatı sı altı nda devam edilmeyecektir. • Innovia projesi kapsamı nda satı şa sunulan konutları n satı ş fiyatları nı n nası l değiş tiğini anlamak amacı yla ilk 3 etabı n satı ş kayı tlarıincelenmiş tir. • • Yeşil İ nşaat Yönetimi Innovia projesi ile ilgili inş aat faaliyetlerinin değerleme tarihinden itibaren Yeş il Gayrimenkul tarafı ndan sürdürülecek olduğunu tarafı mı za belirtmiştir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgiye göre; Yeşil Gayrimenkul 30.06.2010 tarihinden sonra Innovia projesi kapsamı nda gerçekleş mesi beklenen bütün inşaat maliyetlerine katlanacak ve ve bu maliyetleri %7 oranı nda bir karla Yeşil İ nşaat’a faturalayacaktı r. 1. etapta, yeterli sayı da örnek de bulunmasıgöz önüne alı narak, 2007 yı lıve 2010 yı lıMart ayları nda gerçekleşmişortalama m² daire satı şfiyatlarıincelenmiştir. Gerçekleşmişnominal fiyat artı şı , enflasyonun etkilerinden arı ndı rı ldı ğı nda, reel ortalama m² daire satı şfiyatları ndaki artı ş ı n %1,2 oranı nda olduğu görülmüştür. • 2. etapta ise 2009 yı lıOcak ve Aralı k aylarıarası nda gerçekleş miş ortalama m² daire satı şfiyatlarıincelenmiş tir. Gerçekleş miş nominal fiyat artı şı , enflasyonun etkilerinden arı ndı rı ldı ğı nda, reel ortalama m² daire satı şfiyatları ndaki artı şı n yine %1,2 oranı nda olduğu görülmüş tür. • 3. etapta ise 2009 yı lıAralı k ve 2010 yı lıHaziran aylarıarası nda gerçekleşmişortalama m² daire satı şfiyatlarıincelenmiştir. Gerçekleş mişnominal fiyat artı ş ı , enflasyonun etkilerinden arı ndı rı ldı ğı nda, reel ortalama m² daire satı şfiyatları ndaki artı ş ı n %1,7 oranı nda olduğu görülmüştür. • 3. etapta güncel fiyat artı ş ları nıanlamı mı za yardı mcıolabilecek daha çok veri bulunduğu için aynıçalı şma 2009 yı lıAralı k ayıile 2010 yı lı nı n Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarıiçin de gerçekleştirilmiş tir. Elde edilen reel artı şoranısöz konusu zaman aralı klarıiçin sı rası yla; %1,1, %1,8 ve %1,4 olarak hesaplanmı ş tı r. • • Bir önceki sayfada verilmişolan “İ nşaat Maliyetleri” tablosunda gösterilen ve gerçekleşmesi beklenen m² baş ı na inş aat maliyetleri değerleme tarihinden sonra gerçekleşmesi beklenen yukarı da bahsedilmiş%7’lik maliyet artı ş ı nı n etkileri göz önünde bulundurularak hazı rlanmı ştı r. Yeşil İ nşaat 2010 yı lıAğustos ayıiçerisinde sermaye artı rı mı gerçekleş tirmiş tir. Yeş il İ nş aat’ı n ödenmişsermayesi olan 250 bin TL, 2,25 mn TL artı rı larak 2,50 mn TL’ye getirilmiştir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 66 Bölüm 5.1 - Gelir Yaklaşı mı Değerlemede Kullanı lan Temel Bilgi ve Varsayı mlar (3/3) • Elde edilmişortalama m² daire satı şfiyatları ndaki reel artı şoranları incelenmişve projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş mesi beklenen ortalama m² daire satı şfiyatları nı n tespit edilmesinde kullanı lmak üzere %1,2’lik reel artı şoranıuygun görülmüş tür. • Gerçekleşmişsatı şlar ve projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş mesi beklenen satı ş lar incelendiğinde, satı lmı şve satı lmasıbeklenen daire ve ticari alanları n adet ve m² bilgilerinin aşağı daki tablolarda gösterildiği gibi gerçekleşmesi beklenmektedir. Alan Olarak Gerçekleşmişve Tahmini Satı şlar (m²) 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap 5. Etap Yeşil İ nşaat'ı n Sattı ğı Konut Yeşil İ nşaat'ı n Sattı ğı Ticari Alan Yeşil İ nşaat'ı n Sattı ğı Barter Konut 72.226 190.243 128.626 816 16.204 2.350 - - - Yeşil İ nşaat'ı n SatacağıKalan Konut Yeşil İ nşaat'ı n SatacağıKalan Ticari Alan Yeşil İ nşaat'ı n SatacağıKalan Barter Konut 28.878 1.764 2.910 28.345 26.337 7.520 • Yan taraftaki tablolarda bulunan bilgiler Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan tarafı mı za sağlanmı şve yine Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan hazı rlanan nakit akı m projeksiyonları na baz oluş turmuştur. • Bu satı labilir alanları n ve adetlerin, Yeş il İ nşaat tarafı ndan satı lacağıbilgisi tarafı mı za sunulmuş tur. Bunlarla ilgili tarafı mı zca herhangibir doğrulama yapı lmamı ş tı r. • 4. ve 5. etapları n projeleri henüz tam olarak tamamlanmadı ğıiçin bu etaplarla ilgili kesin daire ve ticari alan adet bilgisi sağlanamamı ş tı r. 72.128 250.853 217.595 11.715 16.500 16.500 10.070 13.147 11.405 Yeşil İ nşaat Taraf ı ndan Satı lacağı Varsayı lan Toplam Konut Alanı 121.982 255.611 222.539 280.500 245.500 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Gerçekleşmişve Tahmini Satı şlar Adet 1. Etap 2. Etap 3. Etap Yeşil İ nşaat'ı n Sattı ğı Konut Yeşil İ nşaat'ı n Sattı ğı Ticari Alan Yeşil İ nşaat'ı n Sattı ğı Barter Konut 560 112 2.174 15 23 1.858 - Yeşil İ nşaat'ı n SatacağıKalan Konut Yeşil İ nşaat'ı n SatacağıKalan Ticari Alan Yeşil İ nşaat'ı n SatacağıKalan Barter Konut 218 49 386 226 1.225 30 Yeşil İ nşaat Taraf ı ndan Satı lacağı Varsayı lan Toplam Konut Adedi 939 2.824 3.113 Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 67 Bölüm 5.1.1 1. Etap - Nakit Akı mları Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı mları Konut ve Ticari Alan Satı şları , Barter Anlaşmaları ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini 1. Etap Satı şAnlaş maları Gerçekleşmişsatı şlar Gerçekleşmişkonut satı şları TL USD USD (TL) GBP GBP (TL) Gerçekleşmişbarter satı şları TL Toplam - A 57.843 - 10.549 268 629 15.507 1.639 2.556 659 1.566 3.387 - - - - - - - 87.286 1.639 2.556 928 2.194 57.843 4.623 15.800 10.725 30.353 8.692 12.079 - - - - - - 24.040 116.076 - - - - 28.180 31.777 - - - - 59.956 - - - - 6.123 - - - - - 6.123 - - - - 34.302 3.019 34.796 - - - 3.888 3.888 6.907 72.986 57.843 15.800 30.353 12.079 34.302 34.796 - - - 3.888 189.061 %39 %61 Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini barter satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam - B Toplam - A+B Değ erleme tarihi öncesi Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • • • • Yukarı daki tabloda 1. etap için gerçekleş mişve gerçekleş mesi beklenen satı şanlaş maları nı n tutarlarıözetlenmektedir. 2008 yı lı nda global ekonomik krizin de etkisiyle bir miktar hı z kaybetmişolan konut satı şları , 2009 yı lı nda artarak toplamda 104,0 mn TL’ye ulaş mı ştı r. Değerleme tarihi itibari ile yapı lmı ş olan toplam satı şanlaş maları nı n tutarıise 116,1 mn TL olarak gerçekleş miş tir. Yeş il İ nşaat bazıtaşeronlarla yaptı ğıanlaşmalara göre, kendisine fatura edilen maliyetlere karşı lı k nakit yerine konut teslim etmektedir. Barter satı ş larıkapsamı nda yapı lan satı şanlaşmaları bu konutları n satı şfiyatları nıkapsamaktadı r. Barter satı ş larıile ilgili anlaş malara konu olan daireler tamamlandı ktan sonra ilgili taş eronlara teslim edilmekte ve faturalanmaktadı r. Bu nedenle barter satı şlarıbir nakit hareketi yaratmamaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 69 Değ erleme tarihi sonrası • Değerleme tarihi itibariyle 88.430 m² konut satı şısatı şıyapı lmı ş tı r. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca nakit satı şlar yoluyla 28.878 m², barter satı şlarıyoluyla da 2.910 m² konut satı şı yapmayıplanlamaktadı r. • 2015 yı lı nda yaklaş ı k 3,9 mn TL ticari alan satı ş ı , Yeş il İ nş aat Yönetimi tarafı ndan 2015 yı lı nda satı lacağıöngörülen kreşalanıile ilgilidir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, yerleş imlerin tamamlanmasısonrası nda kreş alanı nı n değerini bulacağı nıdüşündüğünden bu alanı2015 yı lı na kadar kiralamayıtercih etmiş tir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 1.764 m² büyüklüğünde ticari alan satmayıplanlamaktadı r. • Toplamda 8.364 m² alan kaplayan ticari alanları n 6.600 m²’lik kı smı değerleme tarihinden önce Salamanca Finance’e satı lmı ş tı r. Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı mları Satı şlar Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini 1. Etap Satı şlarıNakit Akı mı Gerçekleşmişsatı şlar Gerçekleşmişkonut satı şları TL USD USD (TL) GBP GBP (TL) Toplam - A 27.822 27.822 13.402 39 90 13.491 23.958 1.135 1.782 64 153 25.892 13.960 119 186 363 841 14.988 4.339 119 187 363 861 5.387 1.683 1.683 921 921 847 847 355 355 - 87.286 1.373 2.155 828 1.945 91.386 - - - - 28.180 31.777 - - - - 59.956 - - - - 28.180 3.019 34.796 - - - 3.888 3.888 6.907 66.863 27.822 13.491 25.892 14.988 33.567 36.478 921 847 355 3.888 158.249 %52 %48 Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari sat ı şlar TL Toplam - B Toplam - A+B Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • • • 1. Etap Kira Gelirleri - Nakit Akı mı('000 TL) Yukarı daki tabloda 1. etaba dair yapı lmı şve Yeşil İ nşaat tarafı ndan yapı lacağıtahmin edilen satı ş lardan gerçekleş mişve gerçekleş mesi beklenen nakit akı mlarıbulunmaktadı r. 160 140 120 100 80 60 40 20 - Yeş il İ nşaat’ı n 1. etap kapsamı nda bugüne kadar gerçekleş miş olan nakit TL bazlıkonut satı ş ları nı n toplam değeri 87,3 mn TL’dir. Projeksiyon dönemi boyunca, eldeki konutlardan döviz karşı lı ğı satı şolmayacağıvarsayı lmı ştı r. Döviz bazlısatı şlar üzerinden gerçekleş mesi beklenen nakit akı mlarıgerçekleşmişsatı şlardan kaynaklanmaktadı r. • Projeksiyon dönemi boyunca oluş masıbeklenen nakit akı mları nı n önemli bir kı smı nı n henüz satı lmamı ş218 konutun satı lması sonucu oluşacağıbeklenmektedir. • 1. etabı n inşaat faaliyetlerinin ile ilgili nakit çı kı şları nı n 2010 yı lı Eylül ayıitibariyle tamamen sonlandı rı lmasıplanlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Değ erleme tarihi öncesi Değ erleme tarihi sonrası 122 130 138 145 69 40 MY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 70 • Yukarı daki grafikte 2015 yı lı nda elden çı karı lmasıplanlanan kreş alanı ndan elde edilecek tahmini kira gelirleri görülmektedir. 2010 yı lıEylül ayı nda kiraya verilmesi planlanan bu ticari alanı n, 2015 yı lı na kadar kira geliri getirmesi beklenmektedir. • Bir önceki sayfada özetlenen satı şanlaşmalarıile satı ş lardan kaynaklanan nakit akı mlarıarası ndaki küçük fark, yabancıpara cinsinde yapı lan satı ş lardaki kur değerlemesinden kaynaklanmaktadı r. Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı 1. Etap - Kümüle Nakit Akı mı('000 TL) 200.000 150.000 100.000 50.000 Aralı k 08 Aralı k 09 Genel Yönetim Giderleri Aralı k 10 Aralı k 11 Satı ş lar Aralı k 12 Aralı k 13 Satı şve Pazarlama Giderleri Maliyetler Aralı k 14 Aralı k 15 Satı şAnlaşmaları Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki grafikte, 1. etap inşaatımaliyeti, ilgili giderler ve satı ş gelirlerinden yaratı lmasıbeklenen nakit akı mlarıkümüle şekilde gösterilmektedir. • Gerçekleş tirilen satı şlardan elde edilen nakit akı mları , bu etabı n maliyetini karşı lamakta yetersiz kalmı şve ilave kaynak ihtiyacı doğmuş tur. Yeşil İ nşaat'ı n kullandı ğıkredilerin büyük çoğunluğu bu açı ğıkapatmaya yöneliktir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi bu açı ğı n iki önemli nedeni olduğunu belirtmektedir: Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 71 – 1. etap satı ş a çı ktı ğı nda müşteriler projenin istedikleri yerinden daire almakta özgür bı rakı lmı şlardı r. Bu durum Yeşil İ nş aat'ısatı şlardan bağı msı z olarak bütün blokları n inş aatı na baş lamak zorunda bı rakmı ştı r. – Bu etap için izlenen satı şpolitikasıgereğince, daire satı ş fiyatları nı n %35’i satı şanlaşmasıyapı ldı ğı nda, kalan %65’lik kı sı m ise daire tesliminde tahsil etmiş tir. Satı ş lardan gelen nakit akı mı nı n bu şekilde parçalanmı şolmasıuzun bir döneme yayı lmı şolan inşaat maliyetlerinin karş ı lanması nda sı kı ntıyaratmı ştı r. Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi Gerçekle ş mişTL Satı şlar m² Satı şFiyatı- 1. Etap 2.500 2.130 2.025 1.714 2.000 1.500 1.690 1.274 1.078 1.076 1.050 1.117 1.157 1.216 1.283 1.344 1.347 1.282 1.305 1.416 1.431 1.336 1.345 1.468 1.697 1.444 1.049 1.247 1.408 1.333 1.574 1.511 1.588 1.302 1.668 762 - 1.000 - 464 Haziran 10 Mayı s 10 Nisan 10 Mart 10 Şubat 10 Ocak 10 Aralı k 09 K ası m 09 Ekim 09 Eylül 09 Ağustos 09 Tem muz 09 Haziran 09 Mayı s 09 Nisan 09 Mart 09 Şubat 09 Ocak 09 - Aralı k 08 - K ası m 08 - Ekim 08 Ağustos 08 Tem muz 08 Haziran 08 Mayı s 08 Nisan 08 Mart 08 Şubat 08 Ocak 08 Aralı k 07 K ası m 07 Ekim 07 Eylül 07 Ağustos 07 Tem muz 07 Haziran 07 Mayı s 07 Nisan 07 Mart 07 - Eylül 08 500 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki grafikte, 1. etapla ilgili değerleme tarihine kadar gerçekleş mişTL bazlınakit satı şları n aylı k ortalama m² fiyatları görülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetiminden elde edilen bu bilgilere göre, projenin ilk olarak lanse edildiği tarihten bu yana yapı lan satı ş larda ortalama m² fiyatı nı n arttı ğıgörülmektedir. Projenin başlangı cı ndan bu güne kadar 1.etap için daire satı şfiyatları nı n reel olarak aylı k %1,2 oranı nda arttı ğıhesaplanmı ştı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi 1. etabı n inş aatı na başlarken, Yeşil İ nş aat’ı n yeterince tanı nmı yor olmasıve proje bilinirliğinin yeterli olmaması sebebiyle konutları nıdüşük fiyatlardan pazarlamı ştı r. • 2007 yı lı nda başlanan pazarlama aktiviteleri ile projenin kamuoyunda bilinirliği artmaya başlamı ş tı r. Projeye dönük talebin artması yla beraber yı llar içerisinde ortalama m² fiyatı nda da artı şlar yaşanmı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 72 • Yeşil İ nşaat Yönetimi bu bilgiye dayanarak, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen satı şlarla ilgili ortalama m² fiyatı nı n 2.076 TL olarak gerçekleşeceğini öngörmüştür. Bu fiyat güncel liste fiyatları nıyansı tmaktadı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi güncel liste fiyatlarıile paralel bir ş ekilde, ticari alan satı ş ları nda m² satı şfiyatı nı n 3.915 TL olarak gerçekleşeceğini tahmin etmiş tir. • Projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen barter satı şlarıiçin fiyatı n 2.119 TL olmasıbeklenmektedir. Barter satı şları nı n nakit akı m üzerinde doğrudan bir etkisi olması beklenmemektedir. Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı mları İ nşaat Maliyetleri MY07 Fiili ('000 TL) Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik-Mekanik Altyapı- Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam - MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini (13.842) (43.769) (5.217) (4.874) (3.551) (766) (72.020) (3.192) (47.959) (2.009) (212) (1.909) (2.387) (57.668) (1.212) (7.729) (4.649) (33) (473) (2.076) (16.173) (1.548) (1.076) (35) (2.660) MY11 Tahmini - MY12 Tahmini - MY13 Tahmini - MY14 Tahmini - MY15 Tahmini - Toplam Tahmini (18.247) (101.006) (12.952) (5.120) (5.968) (5.229) (148.521) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve sonrası nda gerçekleş eceği öngörülen 1. etap inş aat maliyetleri görülmektedir. Yeşil İ nş aat Yönetimi bu maliyetleri nakit esası na uygun bir şekilde hazı rlandı ğı nıbelirtmiş tir. – Şantiye Ekibi Ücretleri: Taş eron personeli dı şı nda kalan ve şantiyede çalı ş an Yeş il İ nş aat personeli ile ilgili ödenen ücretlerdir. Şantiye ekibi, yeni inş aat faaliyetlerinin baş laması yla etaplar arası nda geçişyapacaktı r. • İ nşaat maliyetleri 5 ana başlı k altı nda incelenmiştir: – Şantiye Genel Yönetim Gideri: Söz konusu dönemde devam ettirilen etap inşaatları nı n şantiyeleri ile ilgili genel giderlerdir. – – Hafriyat İ şleri: Proje ile ilgili gerçekleş tirilen ilk inş aat işleridir. Hafriyat iş leri, proje alanı nı n inşaata uygun hale getirilmesini sağlayan tı raş lama ve kazma gibi iş leri kapsamaktadı r. Kaba-İ nce-Elektrik-Mekanik İ şleri: Proje kapsamı nda inş a edilecek blokları n kaba ve ince yapı larıile elektrik ve mekanik altyapı ları nı n oluşturulduğu inşaat aşamaları dı r. – Altyapı -Çevre Düzenleme İ şleri: Oluş turulan toplu yaşam alanları nı n yol, su, elektrik gibi altyapıhizmetlerinin sağlanması na yönelik yapı ları n oluşturulduğu ve toplu kullanı m alanları nı n kapsayan çevre düzenleme işlerinin gerçekleştirildiği proje aş aması dı r. – Diğer İ nşaat İ şleri: Mimarlı k ve proje danı ş manlı ğıhizmeti veren şirketlerden alı nan hizmetler ve çeş itli diğer inş aat işleri bu başlı k altı nda takip edilmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 73 • Toplamda 242.000 m² inşaat alanı na sahip 1. etap ile ilgili gerçekleşmişmaliyetler ve gerçekleşmesi öngörülen nakit maliyetlerin toplamı148,5 mn TL’dir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 1. etap kapsamı nda 30,2 mn TL’lik barter anlaş ması nı n yapı lacağı nıöngörmektedir. Bu tutarı n 10,1 mn TL’lik kı smı nıtaşeronlara barter karş ı lı ğıdeğerleme tarihi öncesinde verilmişkonutlar ve projeksiyon dönemi boyunca yapı lmasıöngörülen barter anlaşmalarıoluşturmaktadı r. 10,1 mn TL’lik tutar öngörülen nakit maliyetler eklendiğinde toplam maliyet tutarı nı n 158,6 mn TL’ye yükseldiği görülmektedir. • Buradan hareketle, 1. etap için gerçekleş mesi beklenen m² başı na maliyet 655 TL’dir. Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı mları Satı şve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Satı şofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili (4.552) (197) (779) (5.528) (1.182) (75) (47) (203) (1.507) (30) (153) (184) 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini (172) (172) (174) (174) - MY12 Tahmini - MY13 Tahmini MY14 Tahmini - MY15 Tahmini Toplam Tahmini (19) (19) (5.734) (105) (609) (1.135) (7.583) - Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve sonrası nda gerçekleş eceği öngörülen 1. etap satı şve pazarlama giderleri görülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2010 yı lıve sonrası nda 1. etapla ilgili önemli miktarda satı şve pazarlama aktivitesinde bulunmamayı planlamaktadı r. • • • Projeksiyon dönemi boyunca gerçekleştirilmesi planlanan satı şve pazarlama harcamaları , inş aatıdevam etmekte olan ya da henüz başlamamı şdiğer etapları n tanı tı mıiçin gerçekleştirilecektir. Bu nedenle reklam harcamalarıve satı şofisi kiralarıbu etaplarla ilgili nakit akı mları na yansı tı lmı ştı r. • Bir miktar pazarlama giderinin ise, Innovia projesinin ilk ismi olan Modernist için yapı lan harcamalardan kaynaklandı ğıbilgisi tarafı mı za iletilmiştir. Bu harcamalar, toplam reklam giderinin ş iş mesine yol açmı ş tı r. • Yukarı daki tabloda sunulan satı şve pazarlama giderleri, Yeş il İ nşaat tarafı ndan nakit esası na göre hazı rlanmı ştablolardan alı nmı ş tı r. 2009 yı lıöncesinde satı şve pazarlama giderleri stoklar hesabı nda aktifleştirilmiş, sonraki dönemlerde oluşan harcamalar giderleş tirilmiştir. Satı şve Pazarlama Giderleri Kı rı lı mı 15% Satı şkomisyonları nı n ise, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş tirilmesi planlanan satı ş ları n %0,5’i oranı nda gerçekleş eceği varsayı lmı ştı r. 8% 1% Yeşil İ nşaat Yönetimi, Innovia Projesi’nin Yeş il İ nşaat’ı n ilk toplu konut projesi olmasıdolayı sı yla tanı nı rlı k sağlamak ve marka adı nı sağlamlaştı rmak adı na projenin ilk yı llarıboyunca 1. etabı n tanı tı mı için yüksek miktarda reklam harcamasıyaptı kları nıbelirtmişlerdir. 76% Reklam Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 74 Satı şofisi kira Satı şkomisyonları Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Diğer Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı mları Faaliyet Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini • Yandaki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleş miş ve sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen 1. etap nakit akı m tablosu görülmektedir. Bu nakit akı mı , doğrudan etaplarla iliş kilendirilebilen satı şlar, inş aat maliyetleri ile satı şve pazarlama giderlerini kapsamaktadı r. • Nakit akı m tablosu, doğrudan 1. etapla ilgili olan, gerçekleş mişve gerçekleşmesi beklenen nakit girişve çı kı şlarıgöz önünde bulundurularak hazı rlanmı ştı r. • Yeş il İ nş aat Yönetimi, 2011 yı lısonunda 1. etap kapsamı ndaki ticari alanlar dı şı ndaki bütün satı labilir alanlarısatmı şolmayı planlamaktadı r. Bu satı şlardan oluş acak nakit akı mları nı n ise 2014 yı lı na kadar sürmesi planlanmaktadı r. Gerçekleşmişsatı şlar Gerçekleşmişkonut satı şları TL USD USD (TL) GBP GBP (TL) Toplam - A 27.822 - 13.402 39 90 23.958 1.135 1.782 64 153 13.960 119 186 363 841 4.339 119 187 363 861 1.683 - 921 - 847 - 355 - - 87.286 1.373 2.155 828 1.945 27.822 13.491 25.892 14.988 5.387 1.683 921 847 355 - 91.386 28.180 31.777 - - - - 59.956 28.180 3.019 34.796 - - - 33.567 36.478 921 847 355 - - - - - (174) (174) - - - (19) (19) 921 847 355 Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam - B Toplam - A+B 27.822 - - - 13.491 25.892 14.988 (13.842) (43.769) (5.217) (4.874) (3.551) (766) (72.020) (3.192) (47.959) (2.009) (212) (1.909) (2.387) (57.668) (1.212) (7.729) (4.649) (33) (473) (2.076) (16.173) (1.182) (75) (47) (203) (1.507) (30) (153) (184) (60.036) (31.959) 3.887,9 3.888 6.907 66.863 3.888 158.249 Geliştirme maliyetleri Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik Altyapı- Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam - C - (1.548) (1.076) (35) (2.660) (18.247) (101.006) (12.952) (5.120) (5.968) (5.229) (148.521) Satı şve pazarlama giderleri Reklam Satı şofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam - D (4.552) (197) (779) (5.528) Nakit akı mıA+B+C+D 22.294 (1.185) (172) (172) 30.735 36.304 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 75 3.868 (5.734) (105) (609) (1.135) (7.583) 2.145 Bölüm 5.1.2 2. Etap - Nakit Akı mları Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları Konut ve Ticari Alan Satı şları , Barter Anlaşmaları ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini 2. Etap Satı şAnlaşmaları Gerçekleşmişsatı ş lar Gerçekleşmişkonut satı şları TL GBP GBP (TL) EUR EUR (TL) Toplam - A 727 727 1.875 6.233 14.625 16.500 242.361 1.307 3.151 245.512 1.766 122 276 48 96 2.139 - - - - - - 246.730 7.662 18.052 48 96 264.878 Gerçekleşmişbarter satı şları TL Toplam - B - - 638 638 1.465 1.465 - - - - - - 2.103 2.103 Gerçekleşmişticari satı şlar TL USD USD (TL) Toplam - C - - 2.395 686 1.074 3.469 517 517 - - - - - - 2.913 686 1.074 3.987 727 16.500 249.619 4.121 - - - - - - 270.968 Toplam - A+B+C Toplam - A+B+C+D 54% Değerleme tarihi öncesi Değerleme tarihi sonrası • Tahmini satı ş lar Tahmini konut satı ş ları TL Tahmini barter sat ı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam - D 46% - - - - 12.008 42.575 - - - - 54.583 - - - - - 14.780 1.647 - - - 16.426 - - - - 2.624 14.632 147.138 204.492 1.647 - - - 149.762 220.771 727 16.500 249.619 4.121 14.632 204.492 1.647 - - - 491.739 2010 yı lıTemmuz ayı ndan başlamak üzere Yeşil İ nşaat Yönetimi elde kalan 386 konut ile ilgili satı şanlaşmaları nı n toplam tutarı nı n 71,0 mn TL olarak gerçekleşeceğini öngörmüş tür. Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda 2. etap için gerçekleş mişve gerçekleş mesi beklenen satı şanlaş maları nı n tutarlarıözetlenmektedir. • 2. etapla ilgili ilk konut satı ş ları2008 yı lı nı n sonları na doğru yapı lmaya baş lanmı ş tı r. 2007 yı lı nda yapı lmı şolan satı şlar öncelikle 1. etaptan daire almı şolup sonrası nda kendi istekleri ile 2. etaba yönelen konut sahipleri ile ilgili satı ş lardı r. • Değerleme tarihi itibariyle, 2. etap kapsamı nda yapı lmı şolan satı şanlaşmaları nı n toplam tutarı271,0 mn TL’ye ulaş mı ş tı r. • Nakit satı ş lar aracı lı ğı yla değerleme tarihi itibariyle 191.059 m² alana denk konut ve ticari alan satı şıgerçekleş tirilmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 77 • Yeş il İ nşaat Yönetimi devam eden inş aat maliyetlerini karşı lamak amacı yla taşeronlarla barter anlaşmalarıyapmaya devam etmeyi planlamaktadı r. Söz konusu anlaş maları n projeksiyon döneminde oluş turacağıtoplam tutar 16,4 mn TL olarak gerçekleşmesi beklenmektedir. • Projeksiyon dönemi boyunca nakit satı şyoluyla 28.345 m², barter satı ş ıyoluyla da 7.520 m² konutun satı ş ı nı n yapı lması planlanmaktadı r. • Şirket, projeksiyon döneminde 149,8 mn TL değerinde ticari alan satmayıplanlamaktadı r. Söz konusu ticari alanlar 26.337 m² olup, 226 adet farklıbirimden oluşmakta ve büyüklükleri 8 m²’den, 4.000 m²’ye kadar değiş ebilmektedir. Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları Satı şlar Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini 2. Etap Satı şlarıNakit Akı mı Gerçekleşmişsatı şlar Gerçekleşmişkonut satı ş lar ı TL GBP GBP (TL) EUR EUR (TL) Toplam - A Gerçekleşmişticari satı şlar TL USD USD (TL) Toplam - B Toplam - A+B 116 116 827 1.016 2.339 3.166 83.446 407 955 7 15 84.416 27.440 24 55 16 31 27.527 16.533 568 1.375 17.908 54.016 5.113 12.792 10 20 66.827 28.824 6 15 6 14 28.853 28.500 6 16 6 14 28.530 7.019 5 13 3 6 7.039 8 8 246.730 7.144 17.559 48 100 264.389 - - 898 506 781 1.679 544 130 198 742 652 26 41 693 661 23 38 699 112 112 47 47 - - 2.913 686 1.058 3.971 116 3.166 86.095 28.268 18.601 67.526 28.964 28.576 7.039 8 268.360 Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari sat ı şlar TL Toplam - C Toplam - A+B+C 25% 75% Değ erleme tarihi öncesi Değ erleme tarihi sonrası - - - - 3.584 31.131 19.868 - - - 54.583 - - - - 568 4.152 52.115 83.246 59.861 79.730 37.217 37.217 - - 149.762 204.345 116 3.166 86.095 28.268 22.753 150.772 108.694 65.794 7.039 8 472.705 Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda 2. etaba dair yapı lmı şve Yeşil İ nşaat tarafı ndan yapı lacağıtahmin edilen satı ş lardan gerçekleş mişve gerçekleş mesi beklenen nakit akı mlarıbulunmaktadı r. • Projeksiyon dönemi boyunca oluş masıbeklenen nakit akı mları nı n önemli bir kı smı nı n henüz satı lmamı şticari alanları n satı lması sonucu oluşmasıbeklenmektedir. • Yeş il İ nşaat’ı n 2. etap kapsamı nda bugüne kadar gerçekleş miş olan nakit TL bazlıkonut satı ş ları nı n toplam değeri 246,7 mn TL’dir. Yeşil İ nşaat Yönetimi bu tutarı n 134,9 mn TL’lik kı smı nı n değerleme tarihi sonrası nda tahsil edileceğini öngörmektedir. • • Şirket projeksiyon dönemi boyunca, eldeki konutlardan döviz karş ı lı ğısatı şolmayacağı nıvarsaymı ştı r. Döviz bazlısatı şlar üzerinden gerçekleşmesi beklenen nakit akı mlarıhalihazı rda gerçekleş mişsatı şlardan kaynaklanmaktadı r. Tahmini konut ve ticari alan satı şanlaş maları nı n projeksiyon dönemi boyunca 204,3 mn TL nakit akı mıoluşturacağıtahmin edilmektedir. Bu tutarı n 54,6 mn TL’lik kı smı nı n konut satı ş ları ndan geri kalan kı smı nı n ise 149,8 mn TL’lik ticari alan satı ş ları ndan oluş acağıöngörülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 1. etap sonrası nda ticari alanlara ağı rlı k verdiklerini belirtmiştir. 2. ve daha sonraki etaplarda ticari alan satı ş larıönemli bir yer tutmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 78 Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı 2. Etap - Kümüle Nakit Akı mı('000 TL) 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Aralı k 08 Aralı k 09 Genel Yönetim Giderleri Aralı k 10 Satı ş lar Aralı k 11 Aralı k 12 Aralı k 13 Satı şve Pazarlama Giderleri Maliyetler Aralı k 14 Aralı k 15 Satı şAnlaşmaları Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki grafikte, 2. etap inşaatımaliyeti, ilgili giderler ve satı ş gelirlerinden yaratı lmasıbeklenen nakit akı mlarıkümüle şekilde gösterilmektedir. • 2. etap nakit akı mıincelendiğinde, satı ş lardan kaynaklanan nakit akı mları nı n maliyetleri karşı lamakta yeterli olduğu göze çarpmaktadı r. Yine de 2010 ve 2011 yı lları nda ilave finansman ihtiyacıdoğacağıöngörülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2. etapta tüm projeyi satı ş a açmak yerine blok blok satı şyapmayıtercih etmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 79 • Bu sayede konutları n elde kalma riski ve satı lamamasımuhtemel konutlar için yapı labilecek maliyetler ile ilgili riskler en aza indirilmiş tir. Yeş il İ nşaat Yönetimi, bu yöntemi uygulayarak maliyetleri satı şlarla daha kontrollü bir şekilde yönetmeyi başarmı ş tı r. • Ayrı ca Yeş il İ nşaat Yönetimi 2. etap satı ştutarları nı n tahsilatı nda 1. etapta izlediği iki defada tahsil etme stratejisi yerine, müşterilerine 60 aya kadar uzayabilen vadeler sunmuş tur. • Bu ş ekilde nakit girişi zamana yayı lmı şve inş aatı n kendi kendisini fonlamasısağlanmaya çalı şı lmı ştı r. Yeşil İ nş aat Yönetimi tarafı ndan sağlanan satı şve maliyet verileri incelendiğinde bu stratejinin başarı ya ulaştı ğıanlaş ı lmaktadı r. Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (1/2) Gerçekle ş mişSatı ş lar m² Sat ı şFiyatı- 2. Etap 2.000 1.711 1.500 1.246 1.341 1.363 1.252 1.248 1.442 1.277 1.354 1.445 1.482 1.505 1.685 1.544 1.470 1.656 1.556 1.460 1.533 1.663 1.710 1.524 1.508 1.000 - - M ayı s 10 Haziran 10 Nisan 10 M art 10 Şubat 10 Ocak 10 Aral ı k 09 Kası m 09 Ekim 09 Eylül 09 A ğust os 09 Tem muz 09 Haziran 09 M ayı s 09 Nisan 09 M art 09 Şubat 09 Ocak 09 Aral ı k 08 - Kası m 08 - Ekim 08 - Eylül 08 Eylül 07 - A ğust os 08 A ğust os 07 - Tem muz 08 Tem muz 07 - Haziran 08 Haziran 07 - M ayı s 08 M ayı s 07 - Nisan 08 - M art 08 - Şubat 08 - Ocak 08 - Aral ı k 07 - Kası m 07 - Ekim 07 - Nisan 07 - M art 07 500 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi • Yukarı daki grafikte, 2. etapla ilgili değerleme tarihine kadar gerçekleş mişsatı ş ları n aylı k ortalama m² fiyatlarıgörülmektedir. • 2009 yı lıOcak ve Aralı k aylarıarası nda yaşanmı şolan yoğun satı ş aktivitesi göz önünde bulundurulmuşve bu iki ay arası nda gerçekleş mişdevam eden bileş ik büyüme oranıreel olarak %1,2 olarak hesaplanmı ş tı r. • • • • 2009 yı lıAralı k ayıortalama m² satı şfiyatıbaz alı narak, aylı k enflasyon beklentisi ve reel satı şfiyatıbüyüme beklentisi doğrultusunda projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş mesi beklenen ticari alan fiyatlarıtahmin edilmiş tir. • Yeşil İ nşaat’ı n verdiği bilgilere göre henüz satı lmamı şticari alanlarla ilgili ortalama liste fiyatı2010 yı lıHaziran ayısonu itibariyle 4.731 TL olarak gerçekleşmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 80 Yan tarafta anlatı lan yöntem kullanı larak 2010 yı lıKası m ayı nda başlamasıbeklenen ve 2011 yı lı nı n sonuna kadar süreceği tahmin edilen 2. etap ticari alan satı ş ları nı n ağı rlı klıortalama m² fiyatı nı n değerleme tarihi itibariyle 5.686 TL olarak gerçekleşeceği tahmin edilmektedir. 2. etap konut satı ş ları nı n ortalama m² fiyatı nı n değerleme tarihi itibariyle liste fiyatıolan 1.926 TL olarak gerçekleş eceği tahmin edilmektedir. Barter alı şveriş ine konu olan daireler genellikle liste fiyatı ndan işlem görmektedirler. Yeşil İ nş aat Yönetimi'nin verdiği satı şfiyatı listesine göre, projeksiyon dönemi boyunca yapı lmasıplanlanan barter satı şları nı n m² fiyatı2.184 TL olarak tahmin edilmiştir. Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (2/2) 2. Etap Aylı k Ortalama Konut Satı şFiyatları(TL/m²) 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - 1.926 1.926 Temmuz 10 1.926 1.926 1.926 Ekim 10 1.926 1.926 1.926 1.926 Ocak 11 1.926 1.926 Nisan 11 1.926 1.926 1.926 Temmuz 11 1.926 1.926 1.926 1.926 Ekim 11 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi 2. Etap Aylı k Ortalama Ticari Alan Satı şFiyatları(TL/m²) 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 - 4.760 4.789 Temmuz 10 4.818 4.847 Ekim 10 4.936 5.111 5.026 5.198 5.286 Ocak 11 Nisan 11 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 5.375 81 5.466 5.558 5.652 Temmuz 11 5.748 5.845 5.944 Ekim 11 6.044 6.147 Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları İ nşaat Maliyetleri ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili - (304) (304) (4.510) (13.090) (234) (1.632) (19.466) Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik-Mekanik Altyapı- Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini (2.756) (3.461) (42.962) (125.625) (31) (508) (227) (46.258) (129.313) (60.381) (60.381) (115) (115) - - MY15 Tahmini Toplam Tahmini - (10.727) - (242.172) (266) (2.671) - (255.836) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve sonrası nda gerçekleş eceği öngörülen ve nakit esası na göre hazı rlanmı şolan 2. etap inş aat maliyetleri görülmektedir. • Toplamda 410.961 m² inşaat alanı na sahip 2. etap ile ilgili gerçekleş mişmaliyetler ve gerçekleş mesi öngörülen nakit maliyetlerin toplamı255,8 mn TL’dir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2. etap kapsamı nda 18,5 mn TL’lik barter anlaş ması nı n yapı lacağı nıöngörmektedir. Bu tutarı n 18,4 mn TL’lik kı smı nıtaşeronlara barter karşı lı ğıdeğerleme tarihi öncesinde verilmişkonutlar ve projeksiyon dönemi boyunca yapı lmasıöngörülen barter anlaşmalarıoluşturmaktadı r. 18,4 mn TL’lik tutar öngörülen nakit maliyetlere eklendiğinde toplam inş aat maliyetinin 274,2 mn TL’ye yükseldiği görülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, 2. etap için hazı rlanan inş aat maliyeti projeksiyonları , şantiye ekibi ücretleri ile ş antiye genel yönetim giderlerini içermektedir. • Buradan hareketle, 2. etap için m² başı na maliyetin 667 TL olarak gerçekleş mesi beklenmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Maliyet Kı rı lı mı 7% 93% Nakit maliyetler Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 82 Nakit olmayan maliyetler Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları Satı şve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Satı şofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini - (663) (190) (853) (2.037) (99) (397) (502) (3.035) (24) (306) (125) (456) (24) (73) (125) (223) (48) (1.022) (251) (1.321) (8) (8) MY13 Tahmini MY14 Tahmini - MY15 Tahmini - - Toplam Tahmini (2.700) (195) (1.997) (1.004) (5.896) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve sonrası nda gerçekleş eceği öngörülen 2. etap satı şve pazarlama giderleri görülmektedir. Buradaki satı şve pazarlama giderleri, Yeşil İ nşaat tarafı ndan nakit esası na göre hazı rlanmı ştablolardan alı nmı ş tı r. Satı şve Pazarlama Giderleri Kı rı lı mı 17% • Yeşil İ nşaat Yönetimi, son konut ve ticari alan satı şanlaşmaları nı n gerçekleş eceği 2011 yı lı na kadar satı şofisi giderlerinin bir kı smı nı 2. etap nakit akı mıiçerisinde dikkate almaktadı r. • Satı şkomisyonları nı n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş tirilmesi planlanan satı ş ları n %0,5’i oranı nda gerçekleş eceği varsayı lmı ştı r. • 34% Reklam Projeksiyon dönemi boyunca gerçekleştirilmesi planlanan satı şve pazarlama harcamalarıyoğun olarak, inş aatıdevam etmekte olan ya da henüz başlamamı şdiğer etapları n tanı tı mıiçin gerçekleş tirilecektir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 46% Satı şofisi kira Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 83 3% Satı şkomisyonları Diğer Bölüm 5.1.2 - 2. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini • 116 116 827 1.016 2.339 3.166 83.446 407 955 7 15 84.416 27.440 24 55 16 31 27.527 16.533 568 1.375 17.908 54.016 5.113 12.792 10 20 66.827 28.824 6 15 6 14 28.853 28.500 6 16 6 14 28.530 7.019 5 13 3 6 7.039 8 8 246.730 7.144 17.559 48 100 264.389 Yandaki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleş mişve sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen 2. etap nakit akı m tablosu görülmektedir. • - - 898 506 781 1.679 544 130 198 742 652 26 41 693 661 23 38 699 112 112 47 47 - - 2.913 686 1.058 3.971 116 - 3.166 - 86.095 - 28.268 - 18.601 - 67.526 - 28.964 - 28.576 - 7.039 - 8 - 268.360 - 2. etabı n inşaatı na yönelik maliyetlerin 2011 yı lıAralı k ayıitibariyle tamamen sonlandı rı lmasıplanlanmaktadı r. Bundan sonra gerçekleş ecek tapu harcıödemelerinin konut teslimi gerçekleştikçe oluşacağı varsayı lmı ş tı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2011 yı lı sonunda 2. etap kapsamı ndaki bütün satı labilir alanlarısatmı şolmayı planlamaktadı r. Bu satı ş lardan oluşacak nakit akı mları nı n ise, 1 konut haricinde, 2014 yı lı nda sonlanması beklenmektedir. Gerçekleşmişsatı şlar Gerçekle ş mişkonut satı şları TL GBP GBP (TL) EUR EUR (TL) Toplam - A Gerçekle ş mişticari satı şlar TL USD USD (TL) Toplam - B Toplam - A+B Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari sat ı şlar TL Toplam - C Toplam - A+B+C - - - - 3.584 31.131 19.868 - - - 54.583 - - - - 568 4.152 52.115 83.246 59.861 79.730 37.217 37.217 - - 149.762 204.345 116 3.166 86.095 28.268 22.753 150.772 108.694 65.794 7.039 8 472.705 - (304) (304) (4.510) (13.090) (234) (1.632) (19.466) (2.756) (3.461) (42.962) (125.625) (31) (508) (227) (46.258) (129.313) (60.381) (60.381) (115) (115) - - (10.727) - (242.172) (266) (2.671) - (255.836) - (663) (190) (853) (2.037) (99) (397) (502) (3.035) (48) (1.022) (251) (1.321) (8) (8) - - - Geliştirme Maliyetleri Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik Altyap ı - Çevre Düzenleme Di ğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam - D Satı şve pazarlama giderleri Reklam Sa ı tşofisi kira Satı şkomisyonlar ı Di ğer Toplam - E Nakit ak ı mı A+B+C+D+E 116 3.026 64.514 (24) (306) (125) (456) (24) (73) (125) (223) (18.275) (106.189) 94.216 108.583 65.806 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 84 7.046 8 (2.700) (195) (1.997) (1.004) (5.896) 218.851 Bölüm 5.1.3 3. Etap - Nakit Akı mları Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları Konut ve Ticari Alan Satı şları , Barter Anlaşmaları ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Fiili - - 14.079 173.558 - MY11 MY12 Tahmini Tahmini MY13 MY14 Tahmini Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini - 187.637 3. Etap Satı şAnlaş maları Gerçekleşmişsatı şlar Gerçekleşmişkonut satı şları TL - - - - Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini barter satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam Toplam 48% 52% - - - - 123.884 - - - - - 123.884 - - - - - 14.430 7.741 - - - 22.171 - - - - 123.884 60.314 74.744 7.741 - - - 60.314 206.369 Değerleme tarihi öncesi - - 14.079 173.558 123.884 74.744 7.741 - - - 394.005 Değerleme tarihi sonrası Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda 3. etap için gerçekleş mişve gerçekleş mesi beklenen satı şanlaş maları nı n tutarlarıözetlenmektedir. • 3. etapla ilgili ilk konut satı ş ları2009 yı lı nı n Aralı k ayı nda yapı lmaya baş lanmı ş tı r. Bu tarihte önce olan satı şlar öncelikle 1. ya da 2. etaptan daire almı şolup sonrası nda kendi istekleri ile 3. etaba yönelen konut sahipleri ile ilgili satı ş lardı r. • Değerleme tarihi itibariyle, 3. etap kapsamı nda yapı lmı şolan satı şanlaşmaları nı n toplam tutarı187,6 mn TL’ye ulaş mı ş tı r. 3. etapta satı lan daire adedi ise 1.858’dir. Toplam satı lmı şdaire alanıise 128.626 m²’dir. • 3. etabı n inşaat faaliyetleri henüz tam olarak başlamadı ğıiçin taşeronlarla yapı lan barter anlaş malarıbulunmamaktadı r. • Projeksiyon dönemi boyunca 3. etap kapsamı nda yapı lacak nakit konut satı ş ları nı n 72.128 m², barter satı şları nı n ise 10.070 m² konut alanı nıkapsamasıplanlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 86 • Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca taşeronlarla yapı lmasıplanlanan satı şanlaş maları nı n toplam tutarı nı n 22,2 mn TL olacağı nıtahmin etmiş tir. Bu kapsamda 142 adet konut taşeronlara devredilecektir. • 2010 yı lıTemmuz ayı ndan baş lamak üzere Yeş il İ nşaat Yönetimi elde kalan 1.225 konut ve ticari alanla ile ilgili satı ş anlaş maları nı n toplam tutarı nı n 206,4 mn TL olarak gerçekleş eceğini öngörmüş tür. • Yeş il İ nşaat Yönetimi halihazı rda ticari alan satı şı gerçekleş tirmemiştir. • Projeksiyon döneminde ise 60,3 mn TL değerinde ticari alan satı lmasıplanlanmaktadı r. Söz konusu ticari alanlar 11.715 m² olup, 30 adet farklıbirimden oluşmakta ve büyüklükleri 30 m²’den, 2.000 m²’ye kadar değiş mektedir. Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları Satı şlar Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Fiili MY11 MY12 Tahmini Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini - - 3.145 67.945 16.906 32.308 57.842 9.432 46 12 187.637 - - - - 39.420 27.254 39.643 14.741 2.826 - 123.884 - - - - 39.420 28.323 55.577 24.126 63.769 7.866 22.607 2.826 - 60.314 184.198 - - 3.145 67.945 56.326 87.885 121.611 32.039 2.872 12 371.835 3. Etap Satı ş larıNakit Akı mı 19% Gerçekleşmişsatı şlar Gerçekleşmişkonut sat ı şları TL Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam Toplam Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda 3. etaba dair yapı lmı şve Şirket tarafı ndan yapı lacağıtahmin edilen satı ş lardan gerçekleş mişve gerçekleşmesi beklenen nakit akı mlarıbulunmaktadı r. • 3. etap kapsamı nda bugüne kadar gerçekleş mişolan konut satı şları nı n toplam değeri olan 187,6 mn TL’nin 71,1 mn TL’lik kı smıdeğerleme tarihi itibariyle tahsil edilmiştir. Kalan tutarı n ise projeksiyon dönemi boyunca toplanacağıöngörülmektedir. Tahsil edilen tutarları n 1. ve 2. etap maliyetleri için kullanı ldı ğı anlaşı lmaktadı r. • Değerleme tarihi öncesi Değerleme tarihi sonrası Yeş il İ nş aat'ı n, değerleme tarihi itibariyle döviz bazlısatı ş ı bulunmamaktadı r. Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi ile ilgili gerçekleş mesi muhtemel döviz bazlısatı şlarla ilgili bir tahmin yapmamı ş tı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 81% 87 • Projeksiyon döneminde TL olarak yapı lacağıvarsayı lan satı ş lardan bir kı smı nı n gerçekte döviz bazlıolarak yapı labilecek olması nı n, değerleme çalı ş ması nı n sonuçları nıetkilemeyeceği değerlendirilmiş tir. Bu nedenle Yeş il İ nşaat Yönetiminden ayrı ca döviz bazlıyapı lacak satı şlarla ilgili bir tahmin yapmaları istenmemiştir. • Tahmini konut ve ticari satı şanlaşmaları ndan projeksiyon dönemi boyunca 184,2 mn TL nakit akı mıoluşacağı tahmin edilmektedir. Bu tutarı n 123,9 mn TL’lik kı smı nı n konut satı şları ndan geri kalan kı smı nı n ise 60,3 mn TL’lik ticari alan satı ş ları ndan oluş acağı öngörülmektedir. • 3. etap ile ilgili yapı lacak satı ş ları n büyük çoğunluğunun 2014 yı lı Nisan ayı na kadar tahsil edilmesi planlanmaktadı r. Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı 3. Etap - Kümüle Nakit Akı mı('000 TL) 400.000 300.000 200.000 100.000 Aralı k 08 Aralı k 09 Genel Yönetim Giderleri Aralı k 10 Aralı k 11 Satı şlar Aralı k 12 Maliyetler Aralı k 13 Satı şve Pazarlama Giderleri Aralı k 14 Aralı k 15 Satı şAnlaş maları Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki grafikte, 3. etap inşaatımaliyeti, ilgili giderler ve satı ş gelirlerinden yaratı lmasıbeklenen nakit akı mlarıkümüle şekilde gösterilmektedir. • Projeksiyon dönemi boyunca, toplam maliyetler ile satı ş lardan kaynaklanan nakit giriş leri karş ı laştı rı ldı ğı nda, 3.etabı n ilave bir finansman ihtiyacıolmadan tamamlanabileceği öngörülmektedir. • Şirket 3. etapla ilgili, 2010 yı lı nı n ilk 6 ayı nda yüksek miktarda satı ş anlaş masıyapmı şve önemli miktarda nakit tahsilatı gerçekleş tirmiş tir. • • 3. etapla ilgili inşaat maliyetlerinin değerleme tarihi itibariyle henüz gerçekleş memişolduğu düş ünüldüğünde, Yeş il İ nşaat’ı n 3. etabı n nakit yönetiminde ilk 2 etaba göre daha baş arı lıolduğu değerlendirilebilir. Geçmiş2 projeye iliş kin nakit akı mlarıincelendiğinde, Yeşil İ nşaat'ı n bu yapı ya doğru ilerlemekte olduğu göze çarpmaktadı r. Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanan satı şve maliyet bilgilerine bakı ldı ğı nda, 2. etabı n nakit yönetiminin 1. etaba göre iyileştiği anlaş ı lmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 88 Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (1/2) 1.501 1.403 1.000 1.547 1.553 1.600 1.605 Haziran 10 1.695 1.483 M ayı s 1.611 1.500 Nisan 10 2.000 Mart 10 Gerçekleş mişSatı şlar m² Satı şFiyatı- 3. Etap 1.424 - - - - - - 10 10 Şubat Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon döneminde yapacağıbarter anlaş maları nı n ortalama m² satı şfiyatı nı2.264 TL olarak tahmin etmiş tir. Ocak 10 • Eylül 09 2011 yı lıboyunca sürecek olan ticari alan satı şlarıboyunca aylı k ortalama m² fiyatları nı n aylı k enflasyon beklentisi ve aylı k reel %1,2’lik fiyat artı şlarıoranı nda değiş eceği öngörülmüş tür. 09 • Ağust os 09 Bu yaklaşı m, 3. etabı n ticari alan satı şlarıile 4. ve 5. etabı n tüm satı ş ları nı n fiyatlarıtahmin edilirken kullanı lmı ş tı r. T emm uz • Haziran 09 Bu varsayı mdaki temel yaklaşı m, 3. ve sonraki etaplar için satı ş a çı kı lan fiyatı n, bir önceki satı ş a çı kı lan fiyata göre enflasyonun etkisini içermesi gerektiğidir. Bunun yanısı ra, etaplar tamamlandı kça satı şfiyatları nda reel bir artı şda beklenmektedir. Nisan 09 • 09 Ticari alanlar için aylı k ortalama m² satı şfiyatlar tahmin edilirken ise, 2. etaptaki 2010 yı lıHaziran ayıitibariyle güncel liste fiyatları ndan yola çı kı lmı şve 2011 yı lı nı n Ocak ayı nda baş laması beklenen ticari alan satı ş ları nı n aylı k ortalama m² satı şfiyatları2. etap güncel liste fiyatları nı n enflasyon bazı nda artı rı lmasıile tahmin edilmiş tir. Mart 09 • Şubat A ralı k 09 - K ası m 09 - Ekim 09 - M ayı s 09 - Ocak 09 Ekim 08 - A ralı k 08 - K ası m 08 - Eylül 08 08 - Ağust os 08 - 08 M ayı s 08 - T emm uz - Haziran - Nisan 08 08 - Mart 08 - Şubat - Ocak 08 07 Ekim 07 - A ralı k 07 - K ası m - Eylül 07 - 07 - Ağust os 07 M ayı s 07 - 07 - T emm uz - Haziran - Nisan 07 - Mart 07 500 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki grafikte, 3. etapla ilgili değerleme tarihine kadar gerçekleş mişTL bazlınakit satı şları n aylı k ortalama m² fiyatları görülmektedir. • 3. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen m² satı şfiyatları nı n tahmin edilmesinde 2. etapta uygulanan yöntem benimsenmiştir. • Projeksiyon dönemi için aylı k ortalama m² satı şfiyatları , 2010 yı lı Eylül ayıiçerisinde gerçekleş mişolan 1.680 TL’lik ortalama m² satı şfiyatı nı n aylı k enflasyon beklentisi ve %1,2’lik aylı k reel artı ş oranlarıgöz önüne alı narak artı rı lmasıile tahmin edilmiştir. • Böylece 2010 yı lıikinci yarı sıboyunca yapı lmasıbeklenen konut satı ş larısonucu gerçekleşecek ağı rlı klıortalama m² satı şfiyatı nı n 1.718 TL olarak gerçekleş eceği tahmin edilmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 89 Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (2/2) 3. Etap Aylı k Ortalama Konut Satı şFiyatları(TL/m²) 2.100 1.800 1.500 1.200 900 600 300 - 1.581 1.700 1.680 1.710 1.742 1.774 Temmuz 10 Ağ ustos 10 Eylül 10 Ekim 10 Kası m 10 Aralı k 10 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 3. Etap Aylı k Ortalama Ticari Alan Satı şFiyatları(TL/m²) 6.000 4.905 4.988 5.073 5.159 5.246 5.334 5.425 Ocak 11 Şubat 11 Mart 11 Nisan 11 Mayı s 11 Haziran 11 Temmuz 11 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 - Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 90 Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları İ nşaat Maliyetleri ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili - - (239) (239) (3.428) (474) (3.902) Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik-Mekanik Altyapı - Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini (22.852) - (158.127) (9.261) (1.606) (8.948) (24.458) (176.336) (26.517) (2.157) (1.079) (29.752) - - MY15 Tahmini Toplam Tahmini - (26.280) - (184.644) - (11.418) - (12.345) - (234.686) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve sonrası nda gerçekleş eceği öngörülen ve nakit esası na göre hazı rlanmı şolan 3. etap inş aat maliyetleri görülmektedir. • 3. etabı n hafriyat çalı ş maları na 2010 yı lıHaziran ayıitibariyle başlanmı ştı r. Değerleme tarihi öncesindeki diğer harcamalar, 3. etap projesi ile ilgili çalı ş an mimarlı k ofislerine yapı lan ödemeleri temsil etmektedir. • Toplamda 332.000 m² inşaat alanı na sahip 3. etap ile ilgili gerçekleş mişmaliyetler ve gerçekleş mesi öngörülen nakit maliyetlerin toplamı234,7 mn TL’dir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 3. etap kapsamı nda 22,2 mn TL’lik barter anlaş ması nı n yapı lacağı nıöngörmektedir. Bu tutarı n tamamı nı taşeronlarla projeksiyon dönemi boyunca yapı lmasıöngörülen barter anlaş malarıoluşturmaktadı r. 22,2 mn TL’lik tutar öngörülen nakit maliyetlere eklendiğinde toplam maliyetin 256,9 mn TL’ye yükseldiği görülmektedir • • Maliyet Kı rı lı mı 9% 91% Nakit maliyetler Buradan hareketle, 3. etap için m² başı na maliyetin nominal bazda 774 TL olarak gerçekleş mesi beklenmektedir. Bu rakam, Yeş il Gayrimenkul’ün %7’lik beklenen kar payı nıda içermektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Yeşil İ nşaat Yönetimi, 3., 4. ve 5. etaplar için gereken hafriyat işlerinin 3. etap kapsamı nda yapı lacağı nıbelirtmişlerdir. Bu nedenle 3. etap m² inş aat maliyetinin kendinden önceki etaplara göre daha yüksek olarak gerçekleşmesi öngörülmektedir. Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 91 Nakit olmayan maliyetler Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları Satı şve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Sa ı tşofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam MY07 Fiili MY08 Fiili - - MY09 Fiili (610) 6AY10 Fiili 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini (5.130) (1.837) (326) (620) (92) (2.875) (374) (184) (557) (39) (184) (222) MY13 Tahmini MY14 Tahmini - MY15 Tahmini - - Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Satı şve Pazarlama Giderleri Kı rı lı mı Yukarı daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve sonrası nda gerçekleş eceği öngörülen 3. etap satı şve pazarlama giderleri görülmektedir. 8% • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2010 yı lı nı n ilk yarı sı nı n sonuna kadar 3. Etap’la ilgili 5,7 mn TL değerinde satı şve pazarlama giderine katlanmı ştı r. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca ilgili yapı lacak satı şve pazarlama giderlerinin yaklaş ı k olarak 3,7 mn TL olacağı nı bildirmiş tir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2010 yı lısonuna kadar 3. etapla ilgili reklam harcamasıyapmayıplanlamaktadı r. • Satı şkomisyonları nı n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş tirilmesi planlanan satı ş ları n %0,5’i oranı nda gerçekleş eceği varsayı lmı ştı r. • Satı şve pazarlama giderlerinin önceki etaplara göre nominal olarak daha düş ük gerçekleşmesi beklenmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 22% 65% 5% Reklam Saı tşofisi kira Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 92 Satı şkomisyonları Diğer Bölüm 5.1.3 - 3. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 6AY10 Fiili MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini - - 3.145 67.945 16.906 32.308 57.842 9.432 46 12 187.637 - - - - 39.420 27.254 39.643 14.741 2.826 - 123.884 - - - - - 28.323 24.126 7.866 - - 60.314 - - - - 39.420 55.577 63.769 22.607 2.826 - 184.198 Gerçekle şmişsatı şlar Gerçekleşmişkonut satı şları TL Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam - A Toplam - B - - 3.145 67.945 56.326 87.885 - - (239) (239) (3.428) (474) (3.902) (22.852) (158.127) (9.261) (1.606) (8.948) (24.458) (176.336) Reklam Saı tşofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam - D - (663) (663) (201) (201) (1.685) (24) (467) (125) (2.302) (1.836,8) (326) (620) (92) (2.875) Nakit ak ı mı A+B+C+D - (663) 2.705 61.742 28.993 121.611 32.039 2.872 12 371.835 Geliştirme Maliyetleri Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik Altyapı - Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam - C (26.517) (2.157) (1.079) (29.752) - - - (26.280) (184.644) (11.418) (12.345) (234.686) (374) (184) (557) (39) (184) (222) - - - (4.386) (350) (1.499) (585) (6.821) (89.008) 91.636 Sat ı şve pazarlama giderleri 32.039 2.872 12 130.327 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen 3. etap nakit akı m tablosu görülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2012 yı lıMayı s ayısonunda 3. etap kapsamı ndaki bütün satı labilir alanlarısatmı şolmayı planlamaktadı r. Bu satı şlardan oluşacak nakit akı mları nı n büyük çoğunluğunun ise, 2014 yı lıNisan ayı na kadar sonlanması planlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu • 93 3. etabı n inşaatı na yönelik maliyetlerin Mart 2012 yı lıitibariyle tamamen sonlandı rı lmasıplanlanmaktadı r. Bundan sonra gerçekleşecek tapu harcıödemeleri konut teslimi gerçekleştikçe oluşacaktı r. Bölüm 5.1.4 4. Etap - Nakit Akı mları Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları Konut ve Ticari Alan Satı şları , Barter Anlaşmaları 4. Etap Satı şAnlaşmaları 2% ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini - - - - - - - - - - - - - - - MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini 18% Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini barter satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam 401.736 22.479 424.215 - - - 401.736 17.354 11.569 - - 28.923 78.822 96.176 11.569 - - 101.301 531.961 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda 4. etap için gerçekleş mesi beklenen satı ş anlaş maları nı n tutarlarıözetlenmektedir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 430,6 mn TL değerinde konut ve 101,3 mn TL değerinde ticari alan satı ş ı yapı lacağı nıtahmin etmektedir. • Projeksiyon dönemi boyunca taşeronlarla yapı lmasıplanlanan barter satı şanlaş maları nı n toplam tutarı nı n 28,9 mn TL olacağı tahmin edilmektedir. • Projeksiyon dönemi boyunca 4. etap kapsamı nda yapı lacak nakit konut satı ş ları nı n 250.853 m², barter satı şları nı n 13.147 m² ve ticari alan satı ş ları nı n da 16.500 m² alanıkapsaması planlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu - 80% MY11 95 MY12 MY13 • Yeş il İ nşaat Yönetimi, 3. etap için tahsis edilen alan üzerinde 3., 4. ve 5. etaplarıgeliş tireceklerini tarafı mı za bildirmiş lerdir. Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, 4. ve 5. etabı n gerçekleş tirileceği arsa üzerinde proje geliş tirmenin önünde herhangi bir engel bulunmamaktadı r. • Bu arsanı n en iyi ve en muhtemel kullanı m şeklinin, üzerinde proje geliş tirmek olduğu anlaşı lmaktadı r. Bunun yanısı ra Yeşil İ nşaat’ı n edindiği deneyim ve marka bilinirliği ile 4. ve 5. etapları geliştirmeye ve satmaya yöneleceği düş ünülmektedir. • Bu nedenle, Yeşil İ nşaat’ı n değerleme çalı şması nda, bu arsalar üzerinde Innovia 4 ve Innovia 5 projelerinin geliştirileceği varsayı lmı ştı r. • Herhangi bir projesi olmayan ve henüz bir satı şgerçekleş memiş olan 4. ve 5. etabı n, diğer etaplara göre daha riskli oldukları nıgöz önünde bulundurmak gerekmektedir. Bu risk faktörü, değerleme çalı şması nda indirgeme oranıiçerisinde dikkate alı nmı ş tı r. Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları Satı şlar Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini - - - - - - - - MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini 149.862 88.382 118.414 42.841 2.237 401.736 10.786 160.649 55.038 143.420 35.477 153.891 42.841 2.237 101.301 503.037 Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • • • 4. Etap Satı şlarıNakit Akı mı Yukarı daki tabloda 4. etaba dair gerçekleşmesi beklenen nakit akı mlarıbulunmaktadı r. 9% Tahmini konut ve ticari satı şanlaşmaları ndan projeksiyon dönemi boyunca 503,0 mn TL nakit akı mıoluşturulacağıtahmin edilmektedir. Bu tutarı n 401,7 mn TL’lik kı smı nı n konut satı şları ndan geri kalan kı smı nı n ise 101,3 mn TL’lik ticari alan satı şları ndan oluş acağıöngörülmektedir. 0% 31% 31% 4. etap ile ilgili oluşacak nakit akı mları nı n 2011 yı lı nı n Ocak ayı nda baş layı p 2015 yı lıNisan ayıiçerisinde sona ereceği planlanmaktadı r. 29% MY11 MY12 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 96 MY13 MY14 MY15 Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı 4. Etap - Kümüle Nakit Akı mı('000 TL) 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Aralı k 08 Aralı k 09 Aralı k 10 Genel Yönetim Giderleri Aralı k 11 Satı şlar Aralı k 12 Maliyetler Aralı k 13 Satı şve Pazarlama Giderleri Aralı k 14 Aralı k 15 Satı şAnlaş malar ı Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki grafikte, 4. etap inşaatımaliyeti, ilgili giderler ve satı ş gelirlerinden yaratı lmasıbeklenen nakit akı mlarıkümüle şekilde gösterilmektedir. • Bu grafik, 4. etapta hedeflenen nakit yönetiminin, 3. etapla oldukça benzer olduğunu ortaya koymaktadı r. Yeş il İ nşaat Yönetimi 4. etap için sağladı ğıprojeksiyonlarda, 3. etaba göre biraz daha iyimser bir tablo çizmiştir. 3. etabı n projeksiyonları nda, kümüle maliyetler ile kümüle satı şları n 2012 yı lıbaş ı nda birbirine yaklaş ması öngörülürken, 4. etap için böyle bir durum söz konusu değildir. • Nakit yönetiminde edinilen deneyimler ve marka bilinirliğinin artması , bu varsayı mı n temel sebebidir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 97 • Yeş il İ nşaat’ı n ilk 3 etap için ortaya koyduğu performans sı rası yla göz önünde bulundurularak 4. ve 5. etap için daha iyimser tahminler yapı lmı şve bu etapları n herhangi bir dı şkaynak kullanı mı na gerek olmadan tamamlanabileceği öngörülmüş tür. • Yeş il İ nşaat Yönetimi özellikle 3. etabı n nakit hareketlerinde ortaya konulan baş arı nı n, 4. ve 5. etaplarda da sürdürüleceğini beklemektedir. Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (1/2) • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 4. etap aylı k ortalama konut m² satı ş fiyatları nıtahmin ederken, 3. etap fiyatları ndan yararlanmı ştı r. • 4. etapla ilgili konut satı şları nı n 2011 yı lıOcak ayı nda baş layı p 2011 yı lıAralı k ayısonuna kadar süreceği tahmin edilmektedir. • 2011 yı lıOcak ayı nda yapı lmasıbeklenen satı şlar için tahmin edilen aylı k ortalama konut m² satı şfiyatı , 3. etap’ı n 2009 yı lıAralı k ayı nda gerçekleş mişortalama konut m² satı şfiyatıüzerine aylı k enflasyon beklentilerinin etkileri uygulanarak tahmin edilmiştir. Bu yaklaş ı m, bütün etaplar için açı lı şfiyatı nı n reel olarak bir önceki etap ile aynıolacağıvarsayı mı na dayanmaktadı r. • Böylece 4. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen ağı rlı klıortalama konut m² satı şfiyatı1.601 TL olarak hesaplanmı ş tı r. • Ticari alanlar için aylı k ortalama m² satı şfiyatıtahmin edilirken de aynıyöntem kullanı larak 2. etap ticari alanları nı n güncel liste fiyatları nı n üzerine enflasyon etkisi getirilmişve 4. etap ticari alanları nı n baş langı ç satı şfiyatlarıtahmin edilmiş tir. • 4. etap ticari alanları nı n başlangı ç satı şfiyatlarıtahmini yapı lı rken 2. etap ticari alanları nı n güncel liste fiyatları nı n kullanı lmı ş olması nı n nedeni 3. etapla ilgili henüz bir ticari alan satı şı nı n yapı lmı şolmamasıve güncel liste fiyatı nı n bulunmaması ndandı r. • Projeksiyonlarda 3. ve 4. etaplarla ilgili ticari alanları n 2011 yı lı Ocak ayı nda beraber satı ş a çı karalacağıgöz önüne alı nmı şve 2. etap ticari alan ortalama güncel liste fiyatı ndan 2 etap için de ortak bir fiyat tahmin edilmiştir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 98 • 4. etap için, 2011 yı lıOcak ayı ndan Mayı s ayısonuna kadar toplam satı lacak alanı n sadece %5’inin satı lacağı nı n projekte edilmişolmasınedeniyle, satı ş ları n bir sonucu olarak ortaya çı kmasıbeklenen tahmini reel fiyat artı şoranıbu 6 aylı k dönemde satı şfiyatları na uygulanmamı şve satı şfiyatlarısadece gerçekleş mesi beklenen aylı k enflasyon oranı nda artı rı lmı ştı r. • 2011 yı lıMayı s ayı ndan sonraki dönemde ise, ortalama konut m² satı şfiyatı nı n, aylı k enflasyon beklentisi ve aylı k tahmini reel fiyat artı şoranı(%1,2) ile artacağıöngörülmüş tür. • Böylece 4. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş mesi beklenen ağı rlı klıortalama ticari alan m² satı şfiyatınominal olarak 6.140 TL olarak hesaplanmı ştı r. • Yukarı dan da anlaşı labileceği gibi, 3. ve 4. etapları n aynıanda aynıliste fiyatı ndan satı ş a çı karı lacaklarıtahmin edilmişama 3. etapla ilgili ortalama satı şfiyatıartı ş ı nı n 4. etaptakinden reel satı ş fiyatıartı şıolan %1,2 oranı nda daha hı zlıgerçekleşeceği varsayı lmı ştı r. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon döneminde yapacağıbarter anlaş maları nda ise, geçmişdönemleri de göz önüne alarak, ortalama m² satı şfiyatı nı n 2.200 TL olarak gerçekleşeceğini öngörmüş tür. Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (2/2) 4. Etap Aylı k Ortalama Konut Satı şFiyatı(TL/m²) 1.586 1.612 1.640 1.667 1.696 1.724 1.813 1.559 1.783 1.533 1.753 1.508 Ocak 11 Şubat 11 Mart 11 Nisan 11 Mayı s 11 Haziran 11 Temmuz 11 Ağ ustos 11 Eylül 11 Ekim 11 Kası m 11 Aralı k 11 2.000 1.500 1.000 500 - Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 4. Etap Ayl ı k Ortalama Ticari Alan Satı şFiyatı(TL/m²) 8.000 6.000 6.794 6.912 6.341 6.451 6.563 6.678 5.816 5.918 6.021 6.125 6.232 5.717 5.619 5.525 5.434 4.905 4.928 4.951 4.974 4.997 5.081 5.167 5.254 5.343 4.000 2.000 Ocak 11 Nisan 11 Temmuz 11 Ekim 11 Ocak 12 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 99 Nisan 12 Temmuz 12 Ekim 12 Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları İ nşaat Maliyetleri ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili - - - Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik Altyapı - Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini - - MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini (2.861) (23.503) (22.029) (182.523) (1.393) (11.441) (1.393) (11.441) (27.675) (228.908) (6.175) (48.421) (3.006) (3.006) (60.609) - MY15 Tahmini Toplam Tahmini - (32.539) - (252.972) - (15.840) - (15.840) - (317.192) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • • Toplamda 445.000 m² inşaat alanı na sahip 4. etap ile ilgili gerçekleş mesi öngörülen nakit nakit maliyetlerin toplamı317,2 mn TL’dir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 4. etap kapsamı nda 28,9 mn TL’lik barter anlaş ması nı n yapı lacağı nıöngörmektedir. Bu tutarı n tamamı nı taşeronlarla projeksiyon dönemi boyunca yapı lmasıöngörülen barter anlaş malarıoluşturmaktadı r. 28,9 mn TL’lik tutar öngörülen toplam nakit maliyetler üzerine barter maliyetleri de eklendiğinde toplam maliyetin 346,1 mn TL olacağıöngörülmektedir. • Maliyet Kı rı lı mı Yukarı daki tabloda, değerleme tarihi sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen ve nakit esası na göre hazı rlanmı şolan 4. etap inşaat maliyetleri görülmektedir. 8% 92% Nakit maliyetler Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Buradan hareketle, 4. etap için gerçekleş mesi beklenen m² başı na maliyet nominal bazda 778 TL olarak tahmin edilmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 100 Nakit olmayan maliyetler Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları Satı şve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Satı şofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili - - - 6AY10 Fiili - 9AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini (5.999) (702) (2.009) (750) (9.459) (750) (750) - MY13 Tahmini MY14 Tahmini - MY15 Tahmini - - Toplam Tahmini (5.999) (702) (2.009) (1.500) (10.209) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihi sonrası nda gerçekleş eceği öngörülen 4. etap satı şve pazarlama giderleri görülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2012 yı lıOcak ayı na kadar 4. etapla ilgili reklam harcamasıyapmayıplanlamaktadı r. • Satı şkomisyonları nı n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleştirilmesi planlanan satı ş ları n %0,5’i oranı nda gerçekleşeceği varsayı lmı ştı r. Satı şve Pazarlama Giderleri Kı rı lı mı 15% 20% 58% 7% Reklam Satı şofisi kira Satı şkomisyonları Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 101 Diğer Bölüm 5.1.4 - 4. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili - - - - - - - - - Reklam Satı şofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam - C - Nakit akı mıA+B+C - ('000 TL) 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini - 149.862 88.382 - - 10.786 160.649 55.038 143.420 - - - (2.861) (23.503) (22.029) (182.523) (1.393) (11.441) (1.393) (11.441) (27.675) (228.908) - - - - - - - - MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini 118.414 42.841 2.237 401.736 35.477 153.891 42.841 2.237 101.301 503.037 Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam - A Geliştirme Maliyetleri Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik-Mekanik Altyapı- Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam - B (6.175) (48.421) (3.006) (3.006) (60.609) - - (32.539) (252.972) (15.840) (15.840) (317.192) - - (5.999) (702) (2.009) (1.500) (10.209) Satı şve pazarlama giderleri (5.999) (702) (2.009) (750) (9.459) 123.515 (750) (750) (86.238) 93.283 42.841 2.237 175.637 Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihi sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen 4. etap nakit akı m tablosu görülmektedir. • 4. etabı n inşaatı na yönelik maliyetlerin 2013 yı lıMayı s ayıitibariyle tamamen sonlandı rı lmasıplanlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 102 Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2013 yı lıAğustos ayısonunda 4. etap kapsamı ndaki bütün satı labilir alanlarısatmı şolmayı planlamaktadı r. Bu satı şlardan oluş acak nakit akı mları nı n ise, 2015 yı lıNisan ayısonuna kadar sonlanmasıplanlanmaktadı r. Bölüm 5.1.5 5. Etap - Nakit Akı mları Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları Konut ve Ticari Alan Satı şları , Barter Anlaşmaları ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini MY11 Tahmini - - - - - - - - - - - - - - - - - - MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini barter satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam 368.932 23.849 392.781 - - - 368.932 15.055 10.036 - 25.091 83.099 98.153 10.036 - 106.948 500.971 Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 5. Etap Satı şAnlaşmaları • Yukarı daki tabloda 5. etap için gerçekleşmesi beklenen satı ş anlaşmaları nı n tutarlarıözetlenmektedir. • Yeş il İ nş aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 368,9 mn TL değerinde konut ve 106,9 mn TL değerinde ticari alan satı şı yapı lacağı nıtahmin etmektedir. • Yeş il İ nş aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca taş eronlarla yapı lmasıplanlanan barter satı şanlaş maları nı n toplam tutarı nı n 25,1 mn TL olacağı nıtahmin etmiştir. • Projeksiyon dönemi boyunca 5. etap kapsamı nda yapı lacak nakit konut satı ş ları nı n 217.595 m², barter satı ş ları nı n 11.405 m² ve ticari alan satı şları nı n da 16.500 m² alanıkapsamaları planlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 2% 20% 78% MY12 MY13 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 104 MY14 Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları Satı şlar Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini - - - - - - - - - - MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini - 137.603 81.165 - 11.437 149.040 58.166 139.331 MY14 Tahmini MY15 Tahmini MY16 Tahmini Toplam Tahmini 108.720 39.384 2.060 368.932 37.344 146.064 39.384 2.060 106.948 475.880 Tahmini satı şlar Tahmini konut sat ı şları TL Tahmini ticari sat ı şlar TL Toplam Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • • • 5. Etap Satı şlarıNakit Akı mı Yukarı daki tabloda 5. etaba dair gerçekleşmesi beklenen nakit akı mlarıbulunmaktadı r. 8% Tahmini konut ve ticari satı şanlaşmaları ndan projeksiyon dönemi boyunca 475,8 mn TL nakit akı mıoluşturulacağıtahmin edilmektedir. Bu tutarı n 368,9 mn TL’lik kı smı nı n konut satı şları ndan geri kalan kı smı nı n ise 106,9 mn TL’lik ticari alan satı şları ndan oluş acağıöngörülmektedir. 0% 32% 31% 5. etap ile ilgili oluşacak nakit akı mları nı n 2012 yı lı nı n Ocak ayı nda baş layı p 2016 yı lıNisan ayıiçerisinde sona ereceği planlanmaktadı r. MY12 MY13 MY14 Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 105 29% MY15 MY16 Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mıGelişimi 5. Etap - Kümüle Nakit Akı mı('000 TL) 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Aralı k 08 Aralı k 09 Aralı k 10 Genel Yönetim Giderleri Aralı k 11 Satı ş lar Aralı k 12 Maliyetler Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki grafikte, 5. etap inşaatımaliyeti, ilgili giderler ve satı ş gelirlerinden yaratı lmasıbeklenen nakit akı mlarıkümüle şekilde gösterilmektedir. • 4. etapla benzer bir şekilde, 5. etabı n da herhangi bir dı şkaynak kullanı mı na gerek olmadan tamamlanabileceği öngörülmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 106 Aralı k 13 Satı şve Pazarlama Giderleri Aralı k 14 Satı şAnlaş maları Aralı k 15 Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (1/2) • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 5. etap aylı k ortalama konut m² satı ş fiyatları nıtahmin ederken, tahmini 4. etap fiyatları ndan yararlanmı ş tı r. • 5. etapla ilgili konut satı şları nı n 2012 yı lıOcak ayı nda baş layı p 2012 yı lıAralı k ayısonuna kadar süreceği tahmin edilmektedir. • 2012 yı lıOcak ayı nda yapı lmasıbeklenen satı şlar için tahmin edilen aylı k ortalama konut m² satı şfiyatı , 4. etabı n 2011 yı lıOcak ayı nda gerçekleş mesi beklenen ortalama konut m² satı şfiyatı üzerine aylı k enflasyon beklentilerinin etkileri uygulanarak tahmin edilmiş tir. Bu şekilde 4. etapta olduğu gibi 5. etapta da açı lı şsatı ş fiyatları nı n reel olarak 3. etap ile aynıkalacağıvarsayı lmı ştı r. • 2012 yı lıOcak ayı ndan sonraki dönemde ise, ortalama konut m² satı şfiyatı nı n, aylı k enflasyon beklentisi ve aylı k tahmini reel fiyat artı şoranı(%1,2) ile artacağıöngörülmüştür. • Böylece 5. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen ağı rlı klıortalama konut m² satı şfiyatınominal 1.695 TL olarak hesaplanmı ş tı r. • Ticari alanlar için aylı k ortalama m² satı şfiyatıtahmin edilirken de aynıyöntem kullanı larak 4. etap tahmini ilk dönem ticari alan satı ş fiyatı nı n üzerine enflasyon etkisi getirilmişve 5. etap ticari alanları nı n baş langı ç satı şfiyatıtahmin edilmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 107 • 2012 yı lıOcak ayı ndan Mayı s ayısonuna kadar toplam satı lacak alanı n sadece %5’inin satı lacağı nı n projekte edilmişolması nedeniyle, satı şları n bir sonucu olarak ortaya çı kmasıbeklenen tahmini reel fiyat artı şoranıbu 6 aylı k dönemde satı şfiyatları na uygulanmamı şve satı şfiyatlarısadece gerçekleş mesi beklenen aylı k enflasyon oranı nda artı rı lmı ştı r.. • Sonraki dönemde gerçekleşmesi beklenen fiyat değiş imlerinin ise aylı k enflasyon ve reel satı şfiyatıartı ş ıbeklentileri doğrultusunda olacağıvarsayı lmı ş tı r. • Böylece 5. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş mesi beklenen ağı rlı klıortalama ticari alan m² satı şfiyatınominal 6.482 TL olarak hesaplanmı ş tı r. • Yeş il İ nşaat Yönetimi, projeksiyon döneminde yapacağıbarter anlaş maları nda ise, geçmişetaplarlardaki beklentilerle paralel şekilde, ortalama m² satı şfiyatı nı n 2.200 TL olarak gerçekleş eceğini öngörmüş tür. Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları m² Satı şFiyatıAnalizi (2/2) 5. Etap Aylı k Ortalama Konut Satı şFiyatı(TL/m²) 2.500 2.000 1.649 1.678 1.707 1.737 1.767 1.798 1.829 1.861 1.927 1.621 1.894 1.593 Ocak 12 Şubat 12 Mart 12 Nisan 12 Mayı s 12 Haziran 12 Temmuz 12 Ağ ustos 12 Eylül 12 Ekim 12 Kası m 12 Aralı k 12 1.500 1.000 500 - Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 5. Etap Aylı k Ortalama Ticari Alan Satı şFiyatı(TL/m²) 8.000 6.000 6.910 7.024 7.139 7.256 6.371 6.476 6.582 6.690 6.799 6.269 6.168 6.068 5.970 5.669 5.768 5.868 5.184 5.210 5.237 5.264 5.291 5.383 5.477 5.572 4.000 2.000 Ocak 12 Nisan 12 Temmuz 12 Ekim 12 Ocak 13 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 108 Nisan 13 Temmuz 13 Ekim 13 Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları İ nşaat Maliyetleri ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili - - - Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik-Mekanik Altyapı- Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini MY11 Tahmini - - - MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini (2.568) (20.972) (20.326) (166.970) (1.283) (10.479) (1.283) (10.479) (25.460) (208.899) (5.476) (44.007) (2.736) (2.736) (54.955) MY15 Tahmini Toplam Tahmini - (29.016) - (231.303) - (14.498) - (14.498) - (289.314) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihi sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen ve nakit esası na göre hazı rlanmı şolan 5. etap inşaat maliyetleri görülmektedir. • Toplamda 386.000 m² inşaat alanı na sahip 5. etap ile ilgili gerçekleş mesi öngörülen nakit maliyetlerin toplamı289,3 mn TL’dir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 5. etap kapsamı nda 25,1 mn TL’lik barter anlaş ması nı n yapı lacağı nıöngörmektedir. Bu tutarı n tamamı nı taşeronlarla projeksiyon dönemi boyunca yapı lmasıöngörülen barter anlaş malarıoluşturmaktadı r. 25,1 mn TL’lik tutar öngörülen toplam nakit maliyetler üzerine eklenmesiyle toplam maliyetler 314,4 mn TL’ye ulaşmaktadı r. • Maliyet kı rı lı mı 9% 91% Nakit maliyetler Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Buradan hareketle, 5. etap için gerçekleş mesi beklenen m² başı na maliyet nominal bazda 815 TL olarak tahmin edilmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 109 Nakit olmayan maliyetler Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları Satı şve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Saı tşofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Toplam Tahmini - - - - - - (5.706) (742) (1.845) (713) (9.005) (713) (713) - - (5.706) (742) (1.845) (1.426) (9.718) Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi, PwC Analizi • Satı şve Pazarlama Giderleri Kı rı lı mı Yukarı daki tabloda, değerleme tarihi sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen 5. etap satı şve pazarlama giderleri görülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2013 yı lıOcak ayı na kadar 5. etapla ilgili reklam harcamasıyapmayıplanlamaktadı r. • Satı şkomisyonları nı n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş tirilmesi planlanan satı ş ları n %0,5’i oranı nda gerçekleş eceği varsayı lmı ştı r. 15% 19% 58% 8% Reklam Saı tşofisi kira Satı şkomisyonları Kaynak: Yeş il İ nşaat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 110 Diğ er Bölüm 5.1.5 - 5. Etap - Nakit Akı mları Nakit Akı mı ('000 TL) MY07 Fiili MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 Fiili 9AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini - - - - - - 137.603 81.165 - - - - - - 11.437 149.040 58.166 139.331 - - - - (2.568) (20.972) (20.326) (166.970) (1.283) (10.479) (1.283) (10.479) (25.460) (208.899) - - - - MY14 Tahmini MY15 Tahmini MY16 Tahmini Toplam Tahmini 108.720 39.384 2.060 368.932 37.344 146.064 39.384 2.060 106.948 475.880 Tahmini satı şlar Tahmini konut satı şları TL Tahmini ticari satı şlar TL Toplam - A Geliştirme Maliyetleri Hafriyat Kaba-İ nce-Elektrik-Mekanik Altyapı- Çevre Düzenleme Diğer Toplam - B - - (5.476) (44.007) (2.736) (2.736) (54.955) - - (29.016) (231.303) (14.498) (14.498) (289.314) - - (5.706) (742) (1.845) (1.426) (9.718) Satı şve pazarlama giderleri Reklam Saı tşofisi kira Satı şkomisyonları Diğer Toplam - C - - - - Nakit akı mıA+B+C - - - - (5.706) (742) (1.845) (713) (9.005) 114.575 (713) (713) (70.281) 91.109 39.384 2.060 176.848 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihi sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen 5. etap nakit akı m tablosu görülmektedir. • 5. etabı n inşaatı na yönelik maliyetlerin 2014 yı lıMayı s ayıitibariyle tamamen sonlandı rı lmasıplanlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 111 Yeşil İ nşaat Yönetimi, 2014 yı lıAğustos ayısonunda 5. etap kapsamı ndaki bütün satı labilir alanlarısatmı şolmayı planlamaktadı r. Bu satı şlardan oluş acak nakit akı mları nı n ise, 2016 yı lıNisan ayısonuna kadar sonlanmasıplanlanmaktadı r. Bölüm 5.1.6 Genel Yönetim Giderleri Bölüm 5.1.6 - Genel Yönetim Giderleri Genel Yönetim Giderleri (1/2) ('000 TL) MY07 Fiili* MY08 Fiili MY09 Fiili 6AY10 6AY10 Fiili Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 MY14 Tahmini Tahmini Vergi resim ve harçlar 309 14 321 477 494 1.075 1.200 1.334 Personel ücret gideri 29 482 683 290 301 654 730 811 Danı şmanlı k gideri 518 339 444 133 138 299 334 371 İ letişim gideri 8 33 80 51 53 116 129 144 Merkez kira gideri 71 101 120 59 62 129 134 139 Yemek gideri 13 19 14 16 16 36 40 44 Araç kiralama gideri 1 30 34 9 9 19 22 24 Akaryakı t-otopark gideri 4 23 18 13 13 29 32 36 Enerji gideri 3 10 16 3 4 8 9 10 Diğer giderler 312 138 435 100 103 225 251 279 1.150 1.194 2.590 2.881 3.191 Toplam 1.268 1.188 2.165 * Esenyurt ofis genel yönetim giderleri ile ilgili tutar d ı şarı da bı rakı lm ı ştı r. Sadece merkez ofis dikkate alı nmı ştı r. 294 447 204 79 143 24 13 20 11 154 1.390 MY15 Tahmini 491 225 87 147 27 15 22 12 169 1.193 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, değerleme tarihi sonrası nda gerçekleşeceği öngörülen genel yönetim giderleri tutarlarıgörülmektedir. • Genel yönetim giderlerini etkileyen en önemli unsurun inşaat faaliyetleri olduğu anlaş ı lmı ş tı r. 2013 yı lısonuna kadar geçen dönem boyunca aynıanda iki etap inşaatı nı n devam ettiriliyor olmasıgöz önünde bulundurulmuşve bu döneme kadar genel yönetim giderlerinin kalem bazı nda yı llı k olarak gerçekleş mesi beklenen enflasyon oranı nı n %5 üzerinde artacağıöngörülmüş tür. • 2014 yı lıiçinde 5. etap inşaat faaliyetlerinin azalarak son bulacak olmasıgöz önüne alı ndı ğı nda 2014 ve 2015 yı llarıiçin genel yönetim giderlerinin özelliklerine göre geri kalan projeksiyon dönemi boyunca hiç oluş mayacağıya da azalan tutarlarda oluş acağıöngörülmüştür. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 113 • Danı şmanlı k gideri, iletişim gideri, personel ücret gideri, yemek gideri, araç kiralama gideri, akaryakı t-otopark gideri ve diğer giderlerin 2014 yı lı nda, 2013 yı lı nda gerçekleş mesi planlanan tutarı n yarı sıoranı nda gerçekleş mesi beklenmektedir. • Merkez ofis ile ilgili kira giderleri tahmin edilirken Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanan merkez ofis kira sözleşmesi bilgilerinden yararlanı lmı ştı r. • 2007 yı lı nda gerçekleşen Esenyurt ofis giderleri tek seferlik bir gider olduğu için toplam giderlerden ayr ı ştı rı lmı ştı r. Bölüm 5.1.6 - Genel Yönetim Giderleri Genel Yönetim Giderleri (2/2) Etaplar Bazı nda Genel Yönetim Giderleri 1.194 100% 80% 2.590 2.881 %16 %17 3.191 1.390 %49 60% %80 %67 40% %16 %20 MY12 MY13 MY14 %47 20% 0% %14 %14 %14 %14 %36 %5 6AY10 MY11 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap Yandaki grafikte projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşeceği tahmin edilen genel yönetim giderlerinin etaplar bazı nda dağı tı mı görülmektedir. • Her dönem için gerçekleş mesi beklenen genel yönetim gideri, inş aatıo dönem devam eden etaplara, kalan inşaat maliyetleri oranı nda dağı tı lmı ştı r. • Değerleme çalı şması , konsolide nakit akı mlarıüzerinden yapı ldı ğı için, genel yönetim giderlerinin etaplar bazı nda kı rı lı mı nı n değer üzerinde doğrudan bir etkisi yoktur. Ancak etaplar bazı nda risk primi etkisi hesaplandı ğıiçin, genel yönetim giderlerinin dağı tı lmasıgerekmiş tir. • 2010 yı lı nda 1. etapla ilgili maliyetlerin bitmesiyle beraber 2014 yı lı na kadar 1. etapla ilgili önemli bir miktarda genel yönetim aktivitesi gerçekleş meyeceği varsayı lmı ştı r. • 2014 yı lıMayı s ayı nda son etap olan 5. etabı n da inşaat iş lerinin bitmesinden sonra 2014 yı lı nı n geri kalan kı smı nda ve 2015 yı lı nda gerçekleş mesi öngörülen genel yönetim giderleri etaplar arası nda eşit olarak dağı tı lmı ştı r. 1.193 %20 %46 %47 • %20 %20 MY15 %20 %20 5. Etap Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Etaplar Bazı nda Genel Yönetim Giderleri ('000 TL) 5.000 3.403 4.000 3.919 2.712 3.000 1.913 2.000 1.000 491 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap 5. Etap Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 114 Bölüm 5.1.7 Sabit Kı ymet Yatı rı mıve Amortisman Bölüm 5.1.7 - Sabit Kı ymet Yatı rı mıve Amortisman Sabit Kı ymet Yatı rı mı 6AY10 Tahmini ('000 TL) Maddi duran varlı klar Merkez büro demirba şları Esenyurt büro demirba şları Misafirhane Güvenlik sistemleri Ta şı tlar Diğer maddi duran varlı klar Maddi olmayan duran varlı klar Bilgisayar programlar ı Diğer maddi olmayan duran varlı klar Toplam MY11 Tahmini 93 8 0 0 100 1 3 23 229 MY12 Tahmini 186 16 0 1 200 3 186 16 0 1 200 3 7 46 459 7 46 459 MY13 Tahmini 186 16 0 1 200 3 7 46 459 MY14 Tahmini 186 16 0 1 200 3 7 46 459 MY15 Tahmini Sabit Kı ymet Yatı rı mı('000 TL) 1.000 186 16 0 1 200 3 400 %28 %29 60% %92 %49 40% 20% %27 %20 %18 %20 %18 %20 %18 %20 %50 %67 %50 %24 %4 %8 MY12 MY13 0% 6AY10 MY11 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap MY14 7 46 459 176 1. Etap 2. Etap 3. Etap Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Analizi 116 5. Etap Yukarı daki tabloda, projeksiyon dönemi boyunca yapı lması planlanan sabit kı ymet yatı rı mıtutarlarıyer almaktadı r. Sabit kı ymet yatı rı mıYeşil İ nş aat'ı n operasyonları nda önemli bir yer tutmamaktadı r. Geçmiş te yapı lan sermaye yatı rı mlarıda bu bilgiyi doğrulamaktadı r. • Yeş il İ nşaat'ı n bilançosunda taşı dı ğımaddi duran varlı kları genellikle genel yönetim faaliyetlerinin gerçekleş tirilmesi ile ilgili işlerde kullanı lan varlı klardan oluş maktadı r. • Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanan sabit kı ymet listesinden yola çı kı larak 2010 yı lı nı n Temmuz ayı nda eldeki sabit kı ymetler üzerinde ne kadar amortisman gideri oluşacağıtahmin edilmişve projeksiyon dönemi boyunca her ay bu tutarda sabit kı ymet yatı rı mıyapı lacağıöngörülmüş tür. • Genel yönetim giderlerinin etaplar arası nda paylaş tı rı lması nda kullanı lan yöntem sermaye yatı rı mları nı n pay edilmesi içinde kullanı lmı ştı r. MY15 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 4. Etap • 5. Etap Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 533 399 200 Etaplar bazı nda Sabit Kı ymet Yatı rı mı 80% 648 600 Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi 100% 769 800 Bölüm 5.1.7 - Sabit Kı ymet Yatı rı mıve Amortisman Amortisman ('000 TL) Maddi duran varl ı klar Merkez büro demirbaşları Esenyurt büro demirbaşları Misafirhane Güvenlik sistemleri Taşı tlar Diğer maddi duran varl ı klar Maddi olmayan duran varlı klar Bilgisayar programları Diğer maddi olmayan duran varlı klar Toplam 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini 106 9 0 1 120 2 232 19 0 1 270 4 251 16 1 1 310 4 143 12 0 1 335 2 158 10 0 1 375 2 181 12 0 1 200 3 5 30 273 6 55 588 7 51 641 7 46 546 7 46 600 7 33 437 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen amortisman tutarlarıgösterilmektedir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanan sabit kı ymet listesi kullanı larak eldeki sabit kı ymetlerin projeksiyon dönemi boyunca yaratacaklarıamortisman giderleri tahmin edilmiştir. Amortismana tabi tutulacak varlı kları n ekonomik ömürleri ile ilgili bilgiler söz konusu listeden sağlanmı ştı r. • Toplam amortisman tutarlarıtahmin edilirken, 2010 yı lıTemmuz ayı ndan itibaren düzenli olarak yapı lacak sermaye yatı rı mlarıda göz önünde bulundurulmuş, yeni sabit kı ymet yatı rı mlarıda yapı ldı klarıtarihten itibaren Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan verilen oranlarda amortismana tabi tutulmuşlardı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 117 Bölüm 5.1.8 Finansman Bölüm 5.1.8 - Finansman Finansman ('000 TL) Mevcut Krediler Ana para Ana para ödemesi Faiz ödemesi Komisyon gideri Ek krediler Ana para Ana para ödemesi Faiz ödemesi Komisyon gideri Faiz oranı Di ğ er finansman giderleri Teminat mektupları Komisyon oranı Teminat mektupları komisyonları Toplam finansman giderleri Haziran 10 Temmuz 10 Ağ ustos 10 Fiili Tahmini Tahmini 34.814 - - 15.020 %1 (13) Eylül 10 Tahmini Ekim 10 Tahmini Kası m 10 Tahmini Aralı k 10 Tahmini Ocak 11 Tahmini Şubat 11 Tahmini Mart 11 Tahmini 9AY11 Tahmini 34.779 (35) (13) (1) 32.170 (2.609) (618) (31) 31.033 (1.138) (341) (17) 30.970 (63) (19) (1) 29.547 (1.423) (189) (9) 26.658 (2.889) (444) (22) 23.852 (2.806) (268) (13) 22.322 (1.529) (13) (1) 20.032 (2.290) (5) (0) 26.734,4 (20.032) (395) (20) 5.096 %12 27.571 (5.096) (52) (3) %12 51.300 (27.571) (280) (14) %12 68.459 (51.300) (522) (26) %12 75.444 (68.459) (696) (35) %12 81.853 (75.444) (767) (38) %12 51.445 (81.853) (832) (42) %12 25.934 (51.445) (523) (26) %12 (25.934) (264) (13) %12 39.410 (38.118) (388) (19) %12 15.020 %1 (13) (26) 15.020 %1 (13) (716) 15.020 %1 (13) (665) 15.020 %1 (13) (580) 15.020 %1 (13) (941) 15.020 %1 (13) (1.284) 15.020 %1 (13) (1.167) 15.020 %1 (13) (575) 15.020 %1 (13) (294) 15.020 %1 (113) (934) MY12 Tahmini 1,4 - MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini - - - (1.291) (13) (1) %12 %12 %12 %12 15.020 %1 (150) (164) 15.020 %1 (150) (150) 15.020 %1 (150) (150) 15.020 %1 (150) (150) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda Yeş il İ nşaat'ı n beklenen finansman hareketleri özetlenmektedir. • Yeşil İ nşaat'ı n değerleme tarihi itibariyle mevcut finansal borçları 34,8 mn TL’dir. Söz konusu borçları n tamamı nıBank Asya’dan alı nmı şTL cinsinden krediler oluş turmaktadı r. Bu kredilerin anapara ve faiz ödeme takvimi Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanmı ş tı r. • Etaplarla ilgili Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanmı ş projeksiyonlardan elde edilen nakit akı mlarıincelendiğinde, projeksiyon dönemi boyunca ek kredi ihtiyacıdoğacağı tahmin edilmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 119 • İ lave kredilerin, ağı rlı klıolarak 2. etapla ilgili nakit ihtiyacı ndan oluş masıbeklenmektedir • Banka kredilerinden doğacak finansman maliyetleri hesaplanı rken yı llı k faiz oranı nı n %12,2 olacağıöngörülmüştür. Bu oran, Yeşil İ nşaat'ı n son dönemde gerçekleştirdiği kredi alı mları nda ortaya çı kan borç maliyetidir. Komisyon hesaplaması nda ise, mevcut kredilerle benzer ş ekilde, ödenecek faizin %5’i oranı nda gerçekleş eceği varsayı mıkullanı lmı ştı r. • Değerleme tarihi itibariyle verilmişbulunan teminat mektupları nı n tutarı nı n projeksiyon dönemi boyunca da aynıkalacağı varsayı lmı ştı r. Teminat mektuplarıile ilgili komisyonlar, ilgili teminat mektubu tutarı nı n %1’i olarak hesaplanmı ş tı r. Bölüm 5.1.9 Vergi Bölüm 5.1.9 - Vergi Kurumlar Vergisi 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini Vergi öncesi kar (51.229) Vergiden indirilebilecek geçmi şyı l mali zararları (57.463) Kurumlar vergisi oranı %20 Kurumlar vergisi - 202.166 %20 30.187 167.417 %20 33.483 170.716 %20 34.143 128.620 %20 26.070 1.092 %20 218 ('000 TL) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Etaplar Bazı nda Kurumlar Vergisi ('000 TL) 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini - 30.187 30.187 111 24.917 8.455 33.483 7 34.136 34.143 4 26.066 26.070 218 218 1. ve 2. Etaplar 3. Etap 4. ve 5. Etaplar Toplam • Yeş il İ nşaat'ı n mevcut muhasebe politikalarıile paralel ş ekilde, daire satı şgelirleri ve inş aat maliyetlerinin tersine satı şve pazarlama giderleri ile genel yönetim giderleri ise her dönem giderleştirileceği kabul edilmiştir. • Yeş il İ nşaat'ı n 2010 yı lı nda kurumlar vergisi ödemesi beklenmemektedir. • 2011 yı lı nda ödenmesi beklenen kurumlar vergisi, biriken geçmiş yı l mali zararları nı n mahsup edilmesi ile hesaplanmı ştı r. • Yeş il İ nşaat'ı n 2011 yı lıve sonrası nda her yı l kurumlar vergisi ödeyebileceği tahmin edilmektedir. • Yı llar bazı nda ödenen kurumlar vergisi etaplara dağı tı lı rken, her etapla ilgili teslim tarihleri göz önünde bulundurulmuş , üç aylı k periyotlar için tahmin edilen geçici kurumlar vergisi tutarları içerisinden alacaklarıpay, ilgili dönemlerde bu etaplardan teslim edilen ve gelir tablosuna gönderilen daire satı şlarıile doğru orantı lı olarak etaplara dağı tı lmı ş tı r. • Kurumlar vergisinin etaplar arası nda dağı lı mı nı n değerleme çalı şması na doğrudan bir etkisi bulunmamaktadı r. Ancak 3. ve sonraki etaplar için söz konusu olan risk primi etkisinin hesaplanmasıiçin bu dağı tı mıyapmak gerekmiş tir. Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tablolarda, projeksiyon dönemi boyunca ödenmesi beklenen kurumlar vergisi tutarlarıve bu tutarları n etaplar arası nda tahmini paylaş ı mlarıgösterilmektedir. • Nakit akı m ve gelir tablosu gibi, kurumlar vergisi hesaplamalarıda aylı k olarak yapı lmı ş tı r. Yukarı da yı llı k olarak özetlenen kurumlar vergisi tutarları , 3 aylı k dönemler için ayrıayrıhesaplanmı ş tı r. • 2010 yı lı6. ay sonu itibariyle 6,2 mn TL tutarı nda vergiden indirilebilecek geçmişyı l mali zararlarıbulunmaktadı r. • Vergi hesaplamasıyapı lı rken, Yeşil İ nş aat Yönetimi'nin etaplarla ilgili verdiği teslim tarihleri göz önünde bulundurulmuştur. Satı lan daireler teslim edilmesiyle beraber bu dairelerin satı şı ndan elde edilen gelirler ile inşaat faaliyetlerinden doğan maliyetler (fiziki inşaat maliyetleri ve finansman maliyetleri) gelir tablosuna yansı tı lmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 121 Bölüm 5.1.9 - Vergi Katma Değer Vergisi (KDV) Devreden KDV Bakiyesi ('000 TL) 1. ve 2. Etaplar 3. Etap 4. ve 5. Etaplar 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini 49.243 5.925 - 15.691 40.537 6.786 7.650 7.641 53.348 7.625 3.945 71.473 7.657 3.974 16.670 Yeş il İ nşaat Yönetimi projeksiyon dönemi boyunca, konutlar ve ticari alanlarla doğrudan iliş kilendirilebilen birikmişKDV’yi iade alabileceklerini varsaymaktadı r. Ortak alanları n inşaatısı rası nda katlanı lan KDV için bir iade alı namayacağıbilgisi tarafı mı za bildirilmiş tir. • Yeş il İ nşaat Yönetimi'nin bu ortak alanlar için iade alamayacakları nıdüşündükleri tutarlar etaplar bazı nda yandaki tabloda yer almaktadı r. • Bu tutarlar Yeşil İ nş aat Yönetimi'nin en iyi tahminlerine dayanmaktadı r. Şirket yönetimi, etapları nş u andaki durumunda bu tahminlerin detaylıbir hesaplamaya dayandı rı lması nı n mümkün olmadı ğı nıbelirtmiş lerdir. • İ ade alı namayacak KDV rakamları nı n daha düş ük veya daha yüksek olarak gerçekleş mesi, nakit akı ş ları nıve Yeşil İ nşaat’ı n değerini etkileyebilir. MY15 Tahmini 7.000 4.000 9.000 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda etaplar bazı nda devreden KDV bakiyeleri görülmektedir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, konut satı ş fiyatlarıüzerinden %1 oranı nda KDV tahsil edilmektedir. Bu oran ticari alan satı ş ları nda %18 olarak gerçekleşmektedir. İ nşaat faaliyetleri ile ilgili katlanILAN gider ve maliyetler üzerinden ise %18 oranı nda KDV ödenmesinden dolayıgiderek artan bir KDV alacağıbakiyesi söz konusudur. • Yeşil İ nşaat'ı n varlı klarıarası nda bulunan tahsil edilmemişKDV tutarı2010 yı lıHaziran ayısonu itibariyle 35,5 mn TL’dir. • Yeşil İ nşaat Yönetimi, 35,5 mn TL’lik devreden KDV tutarı nı n 6,9 mn TL’lik kı smı nı n iadesi için gereken başvurularıyapmı şve ilgili tutarı2010 yı lıAğustos ayıiçerisinde tahsil etmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu • 122 Bölüm 5.1.10 Tahmini Gelir Tablosu Bölüm 5.1.10 - Tahmini Gelir Tablosu Tahmini Gelir Tablosu ('000 TL) Net satı şlar Satı şları n maliyeti Brüt kar Faaliyet giderleri Araştı rma ve geliştirme giderleri Pazarlama, satı şve dağı tı m giderleri Genel yönetim giderleri Tapu harcı Öngörülemeyen giderler FAVÖK Amortisman FVÖK Finansman giderleri Faiz giderleri Komisyon giderleri Teminat mektupları Vergi öncesi kar Kurumlar vergisi karşı lı ğı Dönem net karı 6AY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini 110.836 468.723 (147.527) (238.219) 499.860 (309.527) 526.207 (341.210) 402.929 (264.522) 3.957 - (36.691) 230.505 190.333 184.997 138.406 3.957 (6.791) (3.269) (1.194) (1.828) (500) (22.834) (11.512) (2.590) (7.732) (1.000) (22.112) (9.985) (2.881) (8.246) (1.000) (13.585) (713) (3.191) (8.680) (1.000) (9.036) (1.390) (6.646) (1.000) (2.277) (19) (1.193) (64) (1.000) (43.483) 207.671 168.222 171.412 129.370 1.680 (273) (588) (641) (546) (600) (437) (43.755) 207.083 167.581 170.866 128.770 1.242 (7.474) (7.047) (352) (75) (4.917) (4.540) (227) (150) (164) (13) (1) (150) (150) (150) (150) (150) (150) (150) (51.229) 202.166 167.417 170.716 128.620 1.092 - (30.187) (33.483) (34.143) (26.070) (218) (51.229) 171.979 133.933 136.573 102.550 874 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tabloda Yeşil İ nş aat Yönetimi'nin satı şve maliyet projeksiyonları doğrultusunda gerçekleş mesi beklenen gelir tablolarıgörülmektedir. • Gelir tablolarıaylı k olarak hazı rlanmı şve sadece gösterim amaçlıolarak senelik olarak raporlanmı ş tı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 124 • Yeş il İ nş aat Yönetimi'nin etaplar bazı nda belirlediği teslim tarihlerine paralel olarak her etapta yapı lan satı ş lar ve aktifleştirilmişilgili maliyetler gelir tablosu ile ilişkilendirilmektedir. • Faaliyet giderleri her ay sonunda gelir tablosuna gönderilmektedir. • Tapu harcıdaire teslimlerinde ödenmesi gereken bir tutardı r. Daire sahipleri ve Şirket tapu harcı nıortaklaşa ödemektedirler. Yeşil İ nş aat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre Yeşil İ nş aat'ı n payı na düş en tapu harcı , teslimi yapı lan dairelerin satı ştutarları nı n %1,65’i oranı nda gerçekleşmektedir. • Gayrimenkul projesi geliş tirme faaliyetlerinin doğasıgereği bir takı m öngörülemeyen giderlerin ortaya çı kmasısöz konusu olabilir.Yeş il İ nş aat'ı n finansal tabloları nda, proje ile doğrudan iliş kilendirilemeyen bu tip giderlere rastlanmaktadı r. Bu nedenle yı llı k olarak 1 mn TL öngörülemeyen gider olacağı tahmin edilmiştir. • Finansman giderleri, etapları n konsolide nakit akı mlarıdikkate alı narak hesaplanan finansman ihtiyacıgöz önünde bulundurularak tahmin edilmiştir. Bölüm 5.1.11 İ ndirgenmişNakit Akı mıve Hisse Değeri Bölüm 5.1.11 - İ ndirgenmişNakit Akı mıve Hisse Değeri İ ndirgenmişNakit Akı mları(1/2) MY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini MY16 Tahmini 1. Etap Satı şları(gerçekleşen) 1. Etap Satı şları(tahmini) 1. Etap kira gelirleri Toplam 5.387 28.180 40 33.607 1.683 34.796 122 36.601 921 130 1.051 847 138 985 355 145 500 3.888 69 3.957 - 2. Etap Satı şları(gerçekleşen) 2. Etap Satı şları(tahmini) Toplam 18.601 4.152 22.753 67.526 83.246 150.772 28.964 79.730 108.694 28.576 37.217 65.794 7.039 7.039 8 8 - 3. Etap Satı şları(gerçekleşen) 3. Etap Satı şları(tahmini) Toplam 16.906 39.420 56.326 32.308 55.577 87.885 57.842 63.769 121.611 9.432 22.607 32.039 46 2.826 2.872 12,1 12 - 4. Etap Satı şları(tahmini) - 160.649 143.420 153.891 42.841 2.237 - 5. Etap Satı şları(tahmini) - - 149.040 139.331 146.064 39.384 2.060 112.686 435.906 523.815 392.039 199.316 45.597 2.060 (115) (29.752) (228.908) (60.609) (25.460) (208.899) (284.236) (269.508) (54.955) (54.955) - - ('000 TL) Toplam - A 1. Etap Maliyet 2. Etap Maliyet 3. Etap Maliyet 4. Etap Maliyet 5. Etap Maliyet Toplam - B (2.660) (129.313) (60.381) (24.458) (176.336) - (27.675) (156.430) (264.391) 1. Etap - Satı şve pazarlama giderleri 2. Etap - Satı şve pazarlama giderleri 3. Etap - Satı şve pazarlama giderleri 4. Etap - Satı şve pazarlama giderleri 5. Etap - Satı şve pazarlama giderleri Toplam - C (172) (223) (2.875) (3.269) (174) (1.321) (557) (9.459) (11.512) (8) (222) (750) (9.005) (9.985) (713) (713) - (19) (19) - Genel yönetim giderleri Tapu Harcı Öngörülemeyen giderler Toplam - D (1.194) (1.828) (500) (3.522) (2.590) (7.732) (1.000) (11.322) (2.881) (8.246) (1.000) (12.126) (3.191) (8.680) (1.000) (12.871) (1.390) (6.646) (1.000) (9.036) (1.193) (64) (1.000) (2.258) (314) (314) (50.536) 148.682 217.468 108.947 135.325 43.320 1.746 Faaliyetler sonrası nakit ak ı mı- A+B+C+D Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 126 • Yandaki tabloda ,Yeşil İ nş aat’ı n Innovia Projesi kapsamı nda yaratması beklenen faaliyet nakit akı mları gösterilmektedir. • 1., 2. ve 3. etaplar kapsamı nda oluşmasıbeklenen nakit akı mları gerçekleşmişsatı ş lar ve projeksiyon döneminde yapı lmasıbeklenen satı şlardan gelecek nakit akı mları olmak üzere ikiye ayrı lmı ş tı r. • Diğer etaplardan farklıolarak 1. etap kapsamı nda 2015 yı lıiçerisinde satı lacağıöngörülen ticari alanlardan o seneye kadar elde edilecek kira geliri de dikkate alı nmı ş tı r. • Barter satı şları nı n ve bu satı ş lar karşı lı ğı nda alı nan hizmetlerin, ödenecek tapu harcıdı şı nda, yandaki nakit akı m tablosu üzerinde bir etkisi bulunmamaktadı r. Bölüm 5.1.11 - İ ndirgenmişNakit Akı mıve Hisse Değeri İ ndirgenmişNakit Akı mları(2/2) ('000 TL) Faaliyetler sonrasınakit akı mı- A+B+C+D MY10 Tahmini MY11 Tahmini MY12 Tahmini MY13 Tahmini MY14 Tahmini MY15 Tahmini MY16 Tahmini (50.536) 148.682 217.468 108.947 135.325 43.320 1.746 (229) (459) (459) (459) (459) (459) - Mevcut Kredi Hareketi Yeni Kredi Hareketi (8.157) (26.657) (227.870) (197.350) (1.291) - - - - Finansman SonrasıNakit Ak ı mı (286.792) (75.785) 215.717 108.488 134.866 42.861 1.746 (4.212) (2.971) (164) (150) (150) (150) (38) (291.003) (78.755) 215.553 108.338 134.716 42.711 1.709 Kurumlar vergisi Satı şlar KDV Giderler KDV KDV Tahsilatı KDV Değişimi 1.341 (30.007) 9.946 (18.720) (30.187) 31.142 (55.325) 16.337 (7.846) (33.483) 18.718 (58.171) 33.827 (5.625) (34.143) 22.699 (53.798) 16.696 (14.404) (26.070) 18.599 (11.858) 48.000 54.741 (218) 712 (132) 7.722 8.302 - Nakit Kullanı mı Kredi İ htiyacı 309.723 (20.224) 116.788 - (3.474) - - - - Sermayedara Nakit Akı mı Sermaye Maliyeti 15,2% 14,1% 176.445 13,7% 59.791 13,6% 163.387 13,5% 50.794 13,4% 1.709 13,3% İ ndirgenmişnakit akı mları - 382 135.276 39.940 96.099 27.083 821 Sermaye Yatı rı mı Finansman Maliyeti Finansman Maliyeti SonrasıNakit Akı mı • Yandaki tabloda, faaliyet nakit akı mı ndan yola çı kı larak hesaplanan sermayedara nakit akı mları gösterilmektedir. • Bütün etaplar kapsamı nda gerçekleşmesi beklenen nakit girişve çı kı şları sonucunda sermayedarlara kalacağı tahmin edilen nakit miktarlarıuygun bir sermaye maliyeti ile indirgenerek toplam nakit akı mları nı n net bugünkü değeri elde edilmiştir. • Aylı k bazda hesaplanan nakit akı mları , yine aylı k olarak hesaplanan sermaye maliyetleri ile değerleme tarihine indirgenmiştir. • Sermaye maliyetinin hesaplanması na dair detaylıbilgi Ek 4’te yer almaktadı r. • İ ndirgenmişNakit Akı mlarıçalı ş ması sonucunda Yeş il İ nşaat'ı n Innovia projesi ile yaratacağıdeğer baz senaryoda 299,6 mn TL olarak tahmin edilmiştir. • Ancak bu değer, 3., 4. ve 5. etaplar için dikkate alı nmasıgereken ilave risk priminin etkisini içermemektedir. Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi Bu iki kredi hareketi bir arada değerlendirilmelidir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 127 Bölüm 5.1.11 - İ ndirgenmişNakit Akı mıve Hisse Değeri Hisse Değeri Brüt Proje Değeri 3. Etap Risk Primi Etkisi 4. ve 5. Etaplar Risk Primi Etkisi Net Proje Değeri • Dikkate alı nan ilave risk primlerinin etapları n net bugünkü değeri üzerindeki etkisi, konsolide nakit akı mları ndan elde edilen tüm etapları n net bugünkü değeri üzerine eklenmiştir. • Değerleme tarihi itibariyle Yeşil İ nşaat'ı n bilançosunda, etapları n nakit akı mları ndan bağı msı z bir nakit etkisi yaratması beklenen varlı klar ve borçlar bulunmaktadı r. Yeşil İ nşaat’ı n %100 hisse değerine ulaşı rken, bu varlı kları n ve borçları n defter değerleri de dikkate alı nmı ştı r. 299.601 (948) (7.496) 291.157 Nakit 1.894 Diğer Alacaklar 3.912 Diğer Ticari Alacaklar 355 Yeşil Gayrimenkul'den Alacaklar 65.736 Yeşil Gayrimenkul'e Ticari Borçlar (54) Yeşil Gayrimenkul Gider Tahakkuku (40.400) Sermaye Artı rı mı 2.250 Zekeriyaköy Arsa 4.770 Toplam Hisse Değeri 329.621 Diğer alacaklar ve diğer ticari alacaklar: Innovia, Zekeriyaköy ve Topkapıprojeleri ile ilgili iliş kili taraflar ve diğer arsa sahiplerine yapı lmı şolan avans ödemeleri ve ilgili arsa sahiplerinden olan ticari alacaklardı r. Yeşil Gayrimenkul’den Alacaklar: Yeşil Gayrimenkul’ün Innovia projesi kapsamı nda üstlendiği ve üstleneceği maliyetlere karş ı lı k Yeş il İ nş aat’ı n Yeşil Gayrimenkul’e vermişolduğu avanslardı r. Şirket yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, Yeşil Gayrimenkul gider tahakkuku ile Yeşil Gayrimenkul’den alacaklar arası ndaki fark, Yeşil Gayrimenkul’un değerleme tarihi sonrası nda katlanacağımaliyetlere karşı lı k keseceği faturalara mahsup edilecektir. Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • 1. ve 2. etabı n satı ş ları nda ve inş aatı nda önemli bir aşamaya gelindiği için bu etaplara ilişkin belirgin bir risk dikkate alı nmamı ş tı r. • 3. etap 2009 yı lıAralı k ayı nda satı şa açı lmı şve bu etabı n inşaatı na henüz başlanmamı ştı r. Bu nedenle 3. etap için 1. ve 2. etaptan farklıolarak %1 oranı nda ilave bir risk primi dikkate alı nmı ştı r. • 4. ve 5. etap henüz fikir aşaması ndadı r. Yeşil İ nş aat Yönetimi, bu etapları n inşaatı nı n tamamlanı p satı lmasıönünde bir engel bulunmadı ğı nıbelirtmiş tir. Yine de bu iki etap için %2 oranı nda ilave bir risk primi dikkate alı nmı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Yeşil Gayrimenkul Gider Tahakkuku: Yeşil Gayrimenkul’ün Innovia projesi 1. ve 2. etapları kapsamı nda üstlenmişolduğu ama değerleme tarihi itibariyle Yeşil İ nşaat’a yansı tmamı şolduğu gider tahakkukları dı r. Bağı msı z denetim raporu ile paralel bir ş ekilde, kayı tlıtutar olan 36.6 mn TL’nin üzerine Yeş il Gayrimenkul’un karıda eklenmiş tir. Sermaye Artı rı mı : Değerleme tarihi sonrası nda sermaye artı şı na istinaden yapı lan nakit giriş idir. 128 Bölüm 5.2 Net Aktif Yaklaşı mı Bölüm 5.2 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer Yaklaşı mı a. A • b. d Net Aktif Değer yaklaş ı mıkapsamı nda, Yeş il İ nşaat’ı n değerinin 3 unsurdan oluştuğu düşünülmektedir: a. Innovia 1 ve Innovia 2: 1. ve 2. etabı n satı ş ları nda ve inş aatı nda önemli bir aşamaya gelindiği için, net aktif yaklaşı mı nda bu etapları n proje değerlerinin dikkate alı nmasıgerektiği değerlendirilmiştir. Bu nedenle, Yeşil İ nş aat'ı n değerleme tarihindeki bilançosunda, bu etaplara ilişkin tüm varlı k ve yükümlülükler gruplanmı şve indirgenmişnakit akı mıçalı şması nda elde edilen proje değerleri, bu varlı kları n ve yükümlülüklerin net makul değeri olarak dikkate alı nmı ştı r. b. Innovia 3, Innovia 4 ve Innovia 5: Innovia 3 için bir miktar satı ş yapı lmı şancak inşaata henüz başlanmamı ştı r. Innovia 4 ve Innovia 5 ise henüz fikir aşaması ndadı r. Bu nedenle net aktif değer yaklaşı mı nda bu etapları n proje değerlerini dikkate almak doğru olmayacaktı r. Bunun yerine, bu projelere ilişkin değerleme tarihinde bilançoda kayı tlıtüm varlı k ve yükümlülükler dikkate alı nmı ştı r. Bu varlı k ve yükümlülükler içinde en büyük kalemi 3. etap için alı nan siparişavansları , gider tahakkuklarıve ticari alacaklar ile birlikte, bu etapları n geliş tireceği arsa oluşturmaktadı r. Yeş il İ nş aat’ı n grup şirketi olan Yeşil Gayrimenkul tarafı ndan 2006 yı lı nda kazanı lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi geliş tirme ve satma hakkıelde ettiği bilgisi tarafı mı za iletilmiştir. Net aktif değerlemesi kapsamı nda, Yeşil İ nş aat’ı n mülkiyetinde olan ve Şirket bilançosunda değer teşkil eden 59.700 m2 arsa dikkate alı nmı ştı r. Bu arsanı n alanıYeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan bildirilmiş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 130 c. Diğer varlı k ve yükümlülükler: Değerleme tarihi itibariyle Yeşil İ nşaat'ı n bilançosunda, etapları n nakit akı mları ndan bağı msı z bir nakit etkisi yaratması beklenen varlı klar ve borçlar bulunmaktadı r. Net Aktif Değer yaklaşı mıkullanı larak Yeşil İ nş aat’ı n %100 hisse değerine ulaş ı rken, bu varlı kları n ve borçları n defter değerleri dikkate alı nmı ş tı r. • Net Aktif Değer yaklaşı mıkapsamı nda, yukarı da bahsedilen 3 unsurun değerini yansı tacak çalı ş ma için; i. Innovia 1 ve Innovia 2’nin proje değeri ii. Innovia 3, Innovia 4 ve Innovia 5’in geliştirileceği arsanı n ekspertiz değerinden elde edilen Yeş il İ nş aat’ı n bilançosunda değer teşkil eden arsanı n değeri ve iii. Bilançoda kayı tlıdiğer varlı k ve yükümlülüklerin defter değerleri ayrıayrıdikkate alı nmı ştı r. Bölüm 5.2 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – 1. ve 2. Etaplarla İ lişkili Varlı k ve Yükümlülükler ('000 TL) Dönen varl ı klar Toplam hazı r değerler Kı sa vadeli ticari alacaklar Stoklar Diğer dönen varlı klar Duran varlı klar Uzun vadeli ticari alacaklar Maddi duran varl ı klar Maddi olmayan duran varlı klar Diğer duran varlı klar Kı sa vadeli yükümlülükler Kı sa vadeli banka kredileri Kı sa vadeli ticari borçlar Alı nan siparişavansları Diğer kı sa vadeli yükümlülükler Uzun vadeli yükümlülükler Uzun vadeli banka kredileri Alı nan siparişavansları Toplam 30/06/2010 Kayı tlı Değer Net Aktif Değer Düzeltmeleri (4.707) 14.201 178.504 37.334 30/06/2010 Düzeltilmiş 1. ve 2. etaplar İ NA değeri = 122.509 149.963 1.751 7.001 215 (31.360) (12.427) (22.081) (11.622) (3.494) (270.964) 32.312 90.196 122.509 Kaynak: PwC Analizi • Net Aktif Değer yaklaş ı mıkapsamı nda, Yeş il İ nş aat Yönetimi'nin yönlendirmesi ile 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 1. ve 2. etaplarla ilişkili varlı k ve yükümlülükler tespit edilmiştir. • Bu varlı k ve yükümlülüklerin toplam net defter değeri 32,3 mn TL’dir. • Gelir yaklaş ı mıkullanı larak 1. ve 2. etabı n konsolide nakit akı mıüzerinden tahmin edilen değer 128,8 mn TL’dir. • Denetlenmişmali tablolardaki varlı k ve yükümlülüklerle, VUK’a göre hazı rlanmı şyasal mali tablolardaki varlı k ve yükümlülükler arası nda, çok büyük olmamakla birlikte, tutar bazı nda bazıfarklı lı klar olduğu görülmüş tür. Yeş il İ nşaat Yönetimi bu farklı lı kları n hesaplar arası ndaki geçiş melerden dolayıkaynaklandı ğı nıbelirtmiştir. Denetlenmişmali tablolar ve VUK’a göre hazı rlanmı şmali tablolar arası ndaki önemli farklar bu raporun Ekler bölümünde “Ek 5 – Yeş il İ nşaat UFRS Mali Tabloları ” kı smı nda incelenmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 131 Bölüm 5.2 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – Arazi ve Arsalar (1/2) • Değerleme tarihi itibariyle, Yeşil İ nş aat'ı n varlı klarıarası nda yer alan arazi ve arsalar, Innovia Projesi kapsamı nda 3., 4. ve 5. etap için kullanı lacak olan arazi ve arsalar ile Zekeriyaköy projesinde kullanı lacak arazi ve arsalarıkapsamaktadı r. • Yeş il İ nş aat Yönetimi, Elit Gayrimenkul’un hazı rladı ğı1 Haziran 2010 tarihli rapor ile Esenyurt’ta Mehter Çeşme Mahallesi, Namı k Kemal Caddesi üzerinde bulunan 18, 19 ve 31 no’lu parsellerinin pazar değerine gösterge olabilecek bir çalı ş ma yaptı rmak istemiştir. • • • • • Elit Gayrimenkul 2003 yı lı nda gayrimenkul değerleme faaliyeti amacı yla kurulmuş tur. BDDK tarafı ndan değerleme hizmeti verme yetkisi tanı nmı şElit Gayrimenkul aynızamanda SPK’nı n “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi”nde bulunmaktadı r. Elit Gayrimenkul; rezidans, alı ş verişmerkezi, ofis, endüstriyel yapı lar ile fonksiyonel yapı ları n uluslararasıstandartlara göre değerlemesini gerçekleş tirmektedir. Söz konusu parseller toplamda 197.860 m² alana sahiptirler. Üzerlerinde 3., 4. ve 5. etaplar ı n inşaatları nı n gerçekleştirilmesi planlanan parseller Beylikdüzü’nde bulunan Bauhaus YapıMarket’ten yaklaş ı k olarak 1,5 km. uzaklı ktadı r. Elit Gayrimenkul’ün bu arsa için hazı rlamı şolduğu değerleme raporundan alı nan bilgilere göre, Yeşil İ nşaat hissesine düşen toplam arsa alanıyaklaşı k 148.865 m²’dir. Yeşil Gayrimenkul hissesine düş en toplam arsa alanıise yaklaş ı k 18.611 m²’dir. Toplam arsa alanıise 197.860 m² olarak bildirilmiştir. Elit Gayrimenkul arsaları n pazar değer tespiti çalı ş ması nda “emsal karş ı laş tı rma yöntemi” ve “gelir indirgeme yöntemi”ni kullanarak iki farklıyoldan arsaları n Pazar değerlerini tahmin etmeye çalı ş mı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 132 • Emsal karş ı laş tı rma yöntemi kapsamı nda, Beylikdüzü’nde ve değerlemeye konu taşı nmazlara yakı n mesafede bulunan arsaları n fiyatlarıaraş tı rı lmı ştı r. Bu araş tı rmadan elde edilen sonuca göre m² birim değerinin 1.510 TL olduğu tahmin edilmişve arsaları n toplam değerinin 292,1 mn TL olduğu öngörülmüş tür. • Gelir indirgeme yöntemine göre yapı lan değerlemede ise, değerin arsalar üzerinde geliştirilmesi planlanan projenin bugünkü finansal değeri ile maliyetinin bugünkü finansal değeri arası ndaki farka eşit olacağıvarsayı lmı ştı r. • Bu yöntem ile tahmin edilen değer 400,2 mn TL olmuş tur. • Elit Gayrimenkul’un hazı rladı ğıdeğerleme raporunda gelir indirgeme yönteminde kullanı lan projeksiyonları n kolayca değiş ebileceğinden bahsedilmiş , bu nedenle de ana yöntem olarak emsal karşı laştı rma yönteminin esas alı nmasıgerektiği belirtilmiştir. • Buradan hareketle, Elit Gayrimenkul rapora konu 3 parselin bir bütün halindeki piyasa değerini 292,1 mn TL olarak belirlediğini beyan etmiş tir. • Yeşil İ nş aat Yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, grup ş irketi olan Yeş il Gayrimenkul tarafı ndan 2006 yı lı nda kazanı lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi geliş tirme ve satma hakkıelde edilmiştir. Net aktif değerlemesi kapsamı nda, Yeşil İ nş aat’ı n mülkiyetinde olan ve Şirket bilançosunda değer teş kil 59.700 m 2 arsa dikkate alı nmı ş tı r. • Bu arsanı n değeri, Yeş il İ nş aat’a ait arsa alanıile Elit Gayrimenkul tarafı ndan değerlemesi yapı lan toplam 197,860 m2 arsa alanıoranlanarak 88,6 mn TL olarak tahmin edilmiştir. • Yeşil İ nş aat’ı n mülkiyetinde bulunan arsa için böyle bir oranlama ile elde edilen değerin, bu arsanı n gerçek değerini yansı tmayabileceği dikkate alı nmalı dı r. Bölüm 5.2 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – Arazi ve Arsalar (2/2) • Yeş il İ nş aat’ı n aktifleri arası nda yer alan, 3., 4. ve 5. etaplarla ilgili söz konusu arazi ve arsalarla hakkı nda Lotus Gayrimenkul de bir değerleme çalı ş masıgerçekleş tirmiştir. • Emsal karşı laştı rma yöntemi kapsamı nda, Beylikdüzü’nde ve değerlemeye konu taşı nmazlara yakı n mesafede bulunan arsaları n fiyatlarıaraş tı rı lmı ştı r. Bu araş tı rmadan elde edilen sonuca göre m² birim değerinin 1.550 TL olduğu tahmin edilmişve arsaları n toplam değerinin 299,9 mn TL olduğu tahmin edilmiştir. • Lotus Gayrimenkul’ün gerçekleş tirmişolduğu gelir indirgeme yönteminde ise tahmin edilen değer 414,6 mn TL olmuş tur. • Yeş il İ nş aat’ı n aktiflerinde bulunan ve 3., 4. ve 5. etaplarda kullanı lmasıplanlanan arazi ve arsaları n tahmini net aktif değerine gösterge olmasıiçin Elit Gayrimenkul’ün hazı rlamı ş olduğu değerleme raporu dikkate alı nmı ştı r. • Zekeriyaköy projesi ile ilgili arazi ve arsalar ise kay ı tlı değerinden taş ı nmaya devam edilmiştir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 133 Bölüm 5.2 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – Diğer Varlı k ve Yükümlülükler (1/2) ('000 TL) Kasa Bankalar Kı sa vadeli ticari alacaklar Stoklar Diğer çeşitli alacaklar İ şavansları Uzun vadeli ticari alacaklar Uzun vadeli alacak senetleri Uzun vadeli ticari borçlar Gider tahakkukları Uzun vadeli ticari borçlar Alı nan sipari şavansları Toplam 30/06/2010 Net Aktif Değer Kayı tlıDeğer Düzeltmeleri 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) - 30/06/2010 Düzeltilmiş 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) • Net Aktif Değer yaklaş ı mıkapsamı nda ayrıbir ş ekilde analiz edilen, 1. ve 2. etap ile ilişkili varlı k ve yükümlülükler ile arazi ve arsalar dı şı nda kalan varlı k ve yükümlülükler yandaki tabloda yer almaktadı r. • Uzun vadeli alacak senetleri ile alı nan siparişavansları , bu varlı k ve yükümlülükler içinde önemli yer tutmaktadı r. Bu senetler ve siparişavansları , 3. etap için yapı lan satı ş anlaşmaları na karşı lı k bilançoda yer almaktadı r. Yeş il İ nşaat'ı n, bu satı ş ları n önemli bir kı smı nıtahsil ettiği ve bu nakdi 1. ve 2. etap inş aatları n kullandı ğıanlaş ı lmaktadı r. • Tabloda yer alan varlı k ve yükümlülükler için herhangi bir makul değer düzeltmesi yapı lmamı ştı r. Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yeş il İ nş aat Yönetimi 18.08.2010 tarihinde aldı ğıyönetim kurulu kararı na göre; şirket ana sözleşmesinin 6. maddesinin değiştirilmesi ile ödenmişolan 250 bin TL sermayenin, 2,25 mn TL artı rı larak, 2,5 mn TL’ye çı karı lması na karar vermiştir. Söz konusu sermaye artı rı mı değerleme tarihi itibariyle gerçekleş memişolduğundan VUK’a göre hazı rlanmı şmali tablolarda ve denetlenmişmali tablolarda bu etki görülmemektedir. Ancak sermaye artı rı mı nı n Ağustos ayı nda gerçekleşmişolmasınedeniyle etkilerinin Net Aktif Değer çalı ş ması içerisinde gösterilmesi uygun görülmüş tür. • Kasa bakiyesi içerisinde gösterilen 3,5 mn TL’lik tutarı n 2,25 mn TL yukarı da bahsedilen sermaye artı rı mı ndan gelmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 134 Bölüm 5.2 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer – Diğer Varlı k ve Yükümlülükler (2/2) ('000 TL) Kasa Bankalar Kı sa vadeli ticari alacaklar Stoklar Diğer çeşitli alacaklar İ şavansları Uzun vadeli ticari alacaklar Uzun vadeli alacak senetleri Uzun vadeli ticari borçlar Gider tahakkukları Uzun vadeli ticari borçlar Alı nan sipari şavansları Toplam 30/06/2010 Net Aktif Değer Kayı tlıDeğer Düzeltmeleri 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) - 30/06/2010 Düzeltilmiş 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yeş il Gayrimenkul’un katlanmı şolduğu ama henüz Yeş il İ nş aat’a yansı tmamı şolduğu 1. ve 2. etap inşaat maliyetleri giderlerle ilgili Yeş il İ nş aat yükümlülükleri arası nda takip eden gider tahakkukları nı n Şirket yasal kayı tları ndaki toplam tutarı36,7 mn TL’dir. Bağı msı z denetim raporu ile paralel bir ş ekilde, kayı tlıtutar olan 36.6 mn TL’nin üzerine Yeş il Gayrimenkul’un karıda eklenmiştir. • İ şavansları , Yeşil Gayrimenkul’ün Innovia projesi kapsamı nda üstlendiği ve üstleneceği maliyetlere karş ı lı k Yeş il İ nşaat’ı n Yeş il Gayrimenkul’e vermişolduğu avanslardı r. Şirket yönetimi tarafı ndan verilen bilgilere göre, Yeşil Gayrimenkul gider tahakkuku ile Yeş il Gayrimenkul’den alacaklar arası ndaki fark, Yeş il Gayrimenkul’un değerleme tarihi sonrası nda katlanacağımaliyetlere karş ı lı k keseceği faturalara mahsup edilecektir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 135 Bölüm 5.2 - Net Aktif Yaklaşı mı Net Aktif Değer Yaklaşı mı- Sonuç ('000 TL) 30/06/2010 Net Aktif Değer Kayı tlı Değer Düzeltmeleri 1. ve 2. Etaplar Net Aktif Değer Taşı yan Varlı klar Arazi ve Arsalar Innovia 3 - 4 - 5 Zekeriyaköy Toplam 30/06/2010 Düzeltilmiş 32.312 90.196 122.509 (39.239) - (39.239) 11.893 7.123 4.770 81.020 81.020 - 92.913 88.142 4.770 4.966 171.216 176.182 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi, PwC Analizi • Yukarı daki tablo, net aktif değer yaklaş ı mıile tahmin edilen Yeş il İ nş aat’ı n %100 hisse değerini yansı tmaktadı r. • Yeşil İ nşaat değerinin tespit edilmesinde net aktif değer yaklaş ı mı öncelikli olarak kullanı lmamı ştı r. • Net aktif değerlemesindeki temel yaklaş ı m, 1. ve 2. etapları n proje değeri, 3., 4. ve 5. etapları n yapı lacağıarsa için ekspertiz çalı ş ması ndan elde edilen değer ve kalan varlı klar ve yükümlülükler için defter değerinin kullanı lması dı r. • Bunun temel sebebi, Yeş il İ nş aat'ı n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle bilançosunda yer alan varlı kları nıgayrimenkul projesi geliş tirmekte kullanacak olması dı r. • Şirket 3. etap sonrası nda Innovia 4 ve Innovia 5 projelerini geliştirmeyi planlamaktadı r. Yeş il İ nşaat'ı n faaliyetlerine bu yönde devam etmeyeceğine iliş kin bir belirti bulunmamaktadı r. Bu nedenle Yeş il İ nşaat'ı n varlı k ve yükümlülüklerinin operasyonel değerlerinin, ş irketin değerini daha doğru yansı tacağı düşünülmektedir. • Ancak 3., 4. ve 5. etapları n hayata geçirilmemesi durumunda Yeş il İ nş aat'ı n proje için verilmişolan teminat mektuplarıile ilgili zararlara uğramasısöz konusu olabilir. Bu durumda ortaya çı kacak net aktif değeri yukarı daki tablodan farklı olabilir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 136 Bölüm 5.3 Özkaynak Değeri Bölüm 5.3 - Özkaynak Değeri Yeşil İ nşaat Özkaynak Değeri Yeşil İ nşaat - Özkaynaklar ('000 TL) ÖdenmişSermaye GeçmişYı llar Kar/Zararları Net Dönem Karı /Zararı Toplam Özkaynaklar Denetlenmiş Sermaye Artı şı 30/06/2010 Sonrası De ğişim 250 8.125 (8.104) 271 • Yandaki tabloda, Yeş il İ nşaat yönetimince tarafı mı za sunulan, bağı msı z denetleme firması“Engin Bağı msı z Denetim ve Serbest Muhasebecilik Mali Müşavirlik A.Ş.” tarafı ndan yapı lan bağı msı z denetimden geçmişözkaynak tablosu yer almaktadı r. • 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Yeş il İ nş aat’ı n 250 bin TL tutarı ndaki yasal sermayesini 250 bin adet hamiline yazı lıpaya bölünmüştür. • 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Yeş il İ nş aat’ı n 8,1 mn TL geçmiş yı llar karlarıolup, net dönem zararı8,1 mn TL’dir. • Yeş il İ nşaat’ı n, 18.08.2010 tarihinde aldı ğıYönetim Kurulu Kararı ’na göre, ş irket ana sözleşmesinin 6. Maddesinin değiş tirilmesi ile ödenmişolan 250.000 TL sermayenin, 2.250.000 TL arttı rı larak, şirket sermayesinin 2.500.000 TL’ye çı kartı lması na karar verilmiş tir. 23.08.2010 tarihinde yapı lan olağanüstü genel kurul toplantı sı nda Yeşil İ nş aat’ı n sermaye artı rı mıonaylanmı ş tı r. Bu sermaye artı şı na istinaden 2.250.000 TL tutarı nda düzeltme yapı lmı ştı r • Yeş il İ nşaat’ı n sermaye artı şıve yapı lan düzeltme sonrası nda özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplanmı şbirleşmeye esas değeri değeri 2,5 mn TL’dir. Sermaye Artı şı Sonrası 2.250 2.500 8.125 (8.104) 2.250 2.521 Kaynak : Yeş il İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 138 Bölüm 6 Değerleme Sonuçları , Birleş me ve Değiş tirme Oranları Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Y&Y GYO Ortaklı k Yapı sı- 01.09.2010 Ödenmiş Sermaye (TL) Yeşil İ nşaat Gayrimenkul Yatı rı m Hizmetleri Ticaret A.Ş. Rudolph Younes Kamil Engin Ye şil Halka Açı k Sermaye Toplam ÖdenmişSermaye 1.704.274 4.070.673 1.747.053 16.629.318 24.151.319 • Yandaki tablolarda Y&Y GYO Yönetimi ve Yeş il İ nşaat Yönetimi tarafı ndan tarafı mı za sunulan sermaye yapı larıgösterilmekte olup, bu tablolar birleşme oranıhesaplamaları nda baz oluş turmaktadı r. • Birleşme oranı na baz teşkil edecek birleşmeye esas değer hesaplanı rken; Yeş il İ nşaat’ı n hisse değerlemesi için birincil yöntem olarak “İ ndirgenmişNakit Akı mıYaklaşı mı ”, ikincil yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş ı mı ”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri” kullanmı ş; Y&Y GYO’nun hisse değerlemesi için ise birincil yöntem olarak “Piyasa Değeri Yaklaş ı mı ”, ikincil yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş ı mı ”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri” kullanı lmı ştı r. • 18.08.2010 tarihli 2,250 mn TL’lik sermaye artı ş ısonrasıYeşil İ nşaat’ı n özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplanmı şbirleş meye esas değeri 2,521 mn TL’dir. Hisse • Oranı SPK tarafı ndan onaylanan, 19.08.2010 tarihinde kayda alı nan sermaye düzeltme farkları ndan karşı lanarak yapı lan sermaye arttı rı mısonucunda, Y&Y GYO’nun birleş meye esas değeri 20,981 mn TL’dir. Hisse Oranı %7,1 %16,9 %7,2 %68,9 %100,0 Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Yeşil İ nşaat Ortaklı k Yapı sı- 01.09.2010 Ödenmiş Sermaye (TL) Kamil Engin YEŞİ L Vedat KALKUZ Emel Yeşil KÜÇÜKÇOLAK Cengiz Dİ LLİ Alaittin SILAYDIN 2.472.425 25.000 2.500 50 25 %98,897 %1,000 %0,100 %0,002 %0,001 Toplam ÖdenmişSermaye 2.500.000 %100,00 Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 140 • Şirket yönetimleri tarafı ndan tarafı mı za paylaş ı lan mali tablolarda belirtildiği üzere; devralan ortak Y&Y GYO ve devrolan ortak Yeş il İ nşaat arası nda 01.09.2010 tarihi itibariyle birbirleri ile iş tirak iliş kisi bulunmamaktadı r. Bu nedenle sermaye ve özkaynak tutarları üzerinde herhangi bir eliminasyona gidilmemiştir. Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Y&Y GYO (Net Aktif Değer) - Yeşil İ nşaat (Net Aktif Değer), Birleşme ve Değiştirme Oranı Y&Y GYO (Net Aktif De ğer) - Yeşil İ nşaat (Net Aktif Değer) ('000 TL) Birleşmeye Esas Değer Ödenmiş Sermaye Özkaynak • Aşağı daki tabloda birleşme oranı na baz teşkil edecek birleş meye esas değer hesaplanı rken iki şirket için de Net Aktif Değer yaklaş ı mı kullanı lmı ş tı r. • Bu senaryoya göre, belirtilen birleşmeye esas özkaynak tutarlarıve sermaye tutarıbin TL olarak dikkate alı ndı ğı nda birleş me oranı , sunum amaçlıolarak beşondalı klı gösterilmek şartı yla, %11,60311 , arttı rı lacak sermaye 184 mn TL ve değiştirme oranı%7359,75936 olarak hesaplanmı ş tı r. De ğerleme için kullanı lan yöntem Devralan ortakl ı k: Y&Y GYO 23.126 24.151 20.981 Net Aktif De ğer Devrolan ortakl ı k: Yeşil İ nşaat 176.182 2.500 2.521 Net Aktif De ğer Toplam 199.308 Kaynak: PwC Analizi Birleşme ve Değiştirme Oranı Birleşme Oranı = Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO) Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Yeşil İ nşaat) = Birleşme Sonras ı Sermaye = ÖdenmişSermaye (Y&Y GYO) Birleşme Oranı = Arttı rı lacak Sermaye = Birleşme Sonras ı Sermaye - Birleşme Öncesi Sermaye Deği ştirme Oranı = Arttı rı lacak Sermaye ÖdenmişSermaye (Yeşil İ n şaat) - İ ştirak Sermayesi* (*) İ ştirak düzeltmesi bulunmamaktadı r. Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 141 23.125.944 = 23.125.944 + 176.182.282 24.151.319 %11,60311 %11,60311 = 208.145.303 = 208.145.303 - 24.151.319 = 183.993.984 183.993.984 2.500.000 - 0 %7359,75936 = = Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Y&Y GYO (Özsermaye) - Yeşil İ nşaat (Özsermaye), Birleşme ve Değiştirme Oranı Birleşme ve Değiştirme Oranı Birleşme Oranı = Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO) = Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye şil İ nşaat) Birleşme Sonras ı = ÖdenmişSermaye (Y&Y GYO) Birleşme Oranı Arttı rı lacak Sermaye = Birleşme Sonras ıSermaye - Birleşme Öncesi Sermaye Değiştirme = Oranı Arttı rı lacak Sermaye ÖdenmişSermaye (Yeşil İ nşaat)* = 20.980.694 = 20.980.694 + 2.521.000 24.151.319 %89,27311 = 27.053.295 - 24.151.319 = 2.901.976 2.500.000 - 0 %89,27311 = 27.053.295 = 2.901.976 • Y&Y GYO ve Yeş il İ nşaat’ı n özkaynakları nı n tespitinde, ş irket yönetimlerince sunulan 30.06.2010 tarihi itibariyle hazı rlanmı şbağı msı z denetim raporları ndaki mali tablolar esas alı nmı ş tı r. • Bu senaryoya göre, belirtilen birleşmeye esas özkaynak tutarlarıve sermaye tutarıbin TL olarak dikkate alı ndı ğı nda birleş me oranı , sunum amaçlıolarak beşondalı klı gösterilmek şartı yla, %89,27311, arttı rı lacak sermaye 2,9 mn TL ve değiş tirme oranı%116,07905 olarak hesaplanmı ş tı r. = %116,07905 (*) İ ştirak düzeltmesi bulunmamaktad ı r. Kaynak: PwC Analizi Yeş il İ nşaat - Özkaynaklar Y&Y GYO - Özkaynaklar ('000 TL) ÖdenmişSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Artı şFonları GeçmişYı llar Kar/Zararları Net Dönem Karı /Zararı Toplam Özkaynaklar Sı nı rlı İ nceleme 30/06/2010 13.731 3 10.421 (2.181) (992) 20.981 Sermaye Artı şı Sonucu Değişim 10.421 (10.421) - ('000 TL) 19/08/2010 ÖdenmişSermaye GeçmişYı llar Kar/Zararları Net Dönem Karı /Zararı 24.151 3 (2.181) (992) Toplam Özkaynaklar Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi 20.981 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 142 Denetlenmiş Sermaye Artı şı 30/06/2010 Sonrası Değişim 250 8.125 (8.104) 271 Sermaye Artı şı Sonrası 2.250 2.500 8.125 (8.104) 2.250 2.521 Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Y&Y GYO (Net Aktif Değer) - Yeşil İ nşaat (İ NA Yöntemi), Birleşme ve Değiştirme Oranı Y&Y GYO (Net Aktif De ğer) - Yeşil İ nşaat (İ NA Yöntemi) ('000 TL) Birleşmeye Esas Değer Devralan ortakl ı k: Y&Y GYO 23.126 Devrolan ortakl ı k: Yeşil İ nşaat 329.621 Toplam 352.747 Ödenmiş Sermaye 24.151 2.500 Özkaynak 20.981 2.521 • Aşağı daki tabloda birleşme oranı na baz teşkil edecek birleş meye esas değer hesaplanı rken; Y&Y GYO’nun hisse değerlemesi için Net Aktif Yaklaşı mı , Yeş il İ nşaat’ı n hisse değerlemesi için İ ndirgenmişNakit Akı mıYaklaşı mı kullanı lmı ştı r. • Bu senaryoya göre, belirtilen birleşmeye esas özkaynak tutarlarıve sermaye tutarıbin TL olarak dikkate alı ndı ğı nda birleş me oranı , sunum amaçlıolarak beşondalı klı gösterilmek şartı yla, %6,55597 , arttı rı lacak sermaye 344,2 mn TL ve değiştirme oranı%13769,42137 olarak hesaplanmı ş tı r. De ğerleme için kullanı lan yöntem Net Aktif De ğer İ ndirgenmiş Nakit Akı mı Kaynak: PwC Analizi Birleşme ve Değiştirme Oranı Birleşme Oranı = Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO) Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Yeşil İ nşaat) = Birleşme Sonras ı Sermaye = ÖdenmişSermaye (Y&Y GYO) Birleşme Oranı = Arttı rı lacak Sermaye = Birleşme Sonras ı Sermaye - Birleşme Öncesi Sermaye Deği ştirme Oranı = Arttı rı lacak Sermaye ÖdenmişSermaye (Yeşil İ n şaat) - İ ştirak Sermayesi* (*) İ ştirak düzeltmesi bulunmamaktadı r. Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 143 23.125.944 = 23.125.944 + 329.620.571 24.151.319 %6,55597 %6,55597 = 368.386.853 = 368.386.853 - 24.151.319 = 344.235.534 344.235.534 2.500.000 - 0 %13769,42137 = = Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Y&Y GYO (Piyasa Değeri) - Yeşil İ nşaat (İ NA Yöntemi), Birleşme ve Değiştirme Oranı Y&Y GYO (Piyasa Değeri) - Yeşil İ nşaat (İ NA Yöntemi) ('000 TL) Birleşmeye Esas Değer Ödenmiş Sermaye Özkaynak Devralan ortaklı k: Y&Y GYO 37.735 24.151 20.981 Devrolan ortaklı k: Yeşil İ nşaat 329.621 2.500 2.521 Toplam 367.356 • Aşağı daki tabloda birleşme oranı na baz teşkil edecek birleş meye esas değer hesaplanı rken; Y&Y GYO’nun hisse değeri için Piyasa Değeri, Yeşil İ nş aat’ı n hisse değeri için İ ndirgenmişNakit Akı mıYaklaşı mısonucu kullanı lmı ştı r. • Bu senaryoya göre, belirtilen birleşmeye esas özkaynak tutarlarıve sermaye tutarıbin TL olarak dikkate alı ndı ğı nda birleş me oranı , sunum amaçlıolarak beşondalı klı gösterilmek şartı yla, %10,27210 , arttı rı lacak sermaye 211 mn TL ve değiştirme oranı%8438,57548 olarak hesaplanmı ş tı r. De ğerleme için kullanı lan yöntem Piyasa Değeri İ ndirgenmiş Nakit Akı mı Kaynak: PwC Analizi Birleşme ve De ğiştirme Oranı Birleşme Oranı = Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO) Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye şil İ nşaat) = Birleşme Sonras ı Sermaye = ÖdenmişSermaye (Y&Y GYO) Birleşme Oranı = Arttı rı lacak Sermaye = Birleşme SonrasıSermaye - Birleşme Öncesi Sermaye Değiştirme Oranı = Arttı rı lacak Sermaye ÖdenmişSermaye (Yeşil İ nşaat) - İ ştirak Sermayesi* (*) İ ştirak düzeltmesi bulunmamaktad ı r. Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 144 37.735.144 = 37.735.144 + 329.620.571 24.151.319 %10,27210 %10,27210 = 235.115.706 = 235.115.706 - 24.151.319 = 210.964.387 210.964.387 2.500.000 - 0 %8438,57548 = = Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Seçilen Yöntem ve Gerekçesi (1/2) • Bu çalı ş ma sı rası nda; Yeşil İ nş aat’ı n hisse değerlemesi için birincil yöntem olarak “İ ndirgenmişNakit Akı mıYaklaşı mı ”, ikincil yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş ı mı ”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri” kullanmı ş; Y&Y GYO’nun hisse değerlemesi için ise birincil yöntem olarak “Piyasa Değeri Yaklaşı mı ”, ikincil yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş ı mı ”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri” kullanı lmı ş tı r. • Değerleme yöntemleri seçilirken, öncelikli olarak değerlenen şirketin yapı sıve özellikleri göz önünde bulundurulmuş tur. • Yeş il İ nşaat Innovia projesi kapsamı nda 1., 2. ve 3. etaplardaki dairelerin büyük bir kı smı nı n satı şı nıtamamlamı ştı r. Değerleme tarihi itibariyle Yeşil İ nş aat’ı n gayrimenkul geliş tirme ve satma faaliyetlerine devam etmeyeceğine iliş kin bir bulguya rastlanmamı ş tı r. • Değerleme tarihi itibariyle, Innovia projesinin 3., 4. ve 5. etapları nı n inş a edilmesi planlanan arsanı n 59.700 m2’si Yeşil İ nş aat’ı n bilançosunda yer almaktadı r. Yeşil İ nş aat’ı n bilançosunda yer alan varlı kları n, 2006 yı lı nda kazanı lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi geliştirme ve satı şyapma hakkı nı n değerini yansı tmadı ğıdüşünülmektedir. Yeşil İ nş aat’ı n gayrimenkul projesi geliştirme faaliyetlerine devam edeceği göz önünde bulundurularak, Yeş il İ nşaat'ı n hisse değerinin tahmin edilmesinde Net Aktif Yaklaşı mıöncelikli olarak dikkate alı nmamı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 145 • Innovia projesi müşterilerden toplanan avanslar ile geliştirilmektedir. 1. ve 2. etap için ihtiyaç duyulan ilave kaynak banka finansmanıile sağlanmı ş tı r. Bu nedenle Yeşil İ nş aat hissedarları nı n yüksek bir sermaye koymaları na gerek duyulmamı ş tı r. Geliş tirilen etaplardaki konut alanları nı n küçük bir kı smı nı n teslim edilmişolması ndan dolayı , özkaynaklar Innovia projesinin boyutunu yansı tmamaktadı r. Bu nedenle Yeşil İ nş aat’ı n değerlemesi için özkaynak değerine öncelikli olarak başvurulmamı ştı r. • Özet olarak İ ndirgenmişNakit Akı mıyaklaş ı mısonucunda elde edilen değerin, Yeş il İ nş aat’ı n değerini en doğru şekilde yansı tan gösterge olduğuna karar verilmiştir. • Y&Y GYO’nun özkaynak değeri ile net aktif değeri birbirine oldukça yakı ndı r. Bu iki değer de Y&Y GYO’nun bünyesindeki portföyün değerini yansı tmaktadı r. • Y&Y GYO’nun halka açı klı k oranı nı n %25’den fazla olması ndan dolayıY&Y GYO’nun piyasa değeri dikkate alı nmı ştı r. • Piyasada oluşan fiyatlar, genel olarak makro ekonomik gelişmeler ile birlikte sektörlere ve ş irketlere ilişkin beklentileri yansı tmaktadı r. Y&Y GYO’nun piyasa değeri, yatı rı mcı lar arası ndaki alı m ve satı m işlemleri sı rası nda oluşan hisse fiyatı nıyansı tmaktadı r. • Bu nedenle Piyasa Değeri, Y&Y GYO’nun makul değerini yansı tan öncelikli değer olarak kullanı lmı ş tı r. Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları , Birleşme ve Değiştirme Oranları Seçilen Yöntem ve Gerekçesi (2/2) Kullanı lan Yöntemler ve Sonuçları Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA %6,55597 %10,27210 Net Aktif Değer %11,60311 Özsermaye Değeri Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA 368.386.853 235.115.706 Net Aktif Değer 208.145.303 Ye ş il İ nşaat Birleşme Sonrası ÖdenmişSermaye (TL) Özsermaye Değeri Yeşil İ nş a at %89,27311 • Özsermaye Değeri Sonuç olarak görüşümüze göre Y&Y GYO’nun Yeş il İ nşaat’ı devralma yoluyla birleş mesi iş leminde birleş me oranı hesaplanı rken; Y&Y GYO’nun Piyasa Değeri ile Yeş il İ nş aat’ı n İ ndirgenmişNakit Akı mıYaklaş ı mıile tahmin edilen değerinin kullanı lmasıadil ve makul olacaktı r. • Buna göre hesaplanan birleş me oranı%10,27210, arttı rı lacak sermaye 211,0 mn TL ve değiştirme oranı%8438,57548’dı r. Özsermaye Değeri 27.053.295 Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA 344.235.534 210.964.387 Net Aktif Değer 183.993.984 Arttı rı lacak Sermaye (TL) Birleşme işlemi gereği Y&Y GYO’nun ve Yeşil İ nş aat’ı n kullanı lan değerleme yöntemlerine göre birleş me oranları , değiş tirme oranları ve arttı rı lacak sermaye tutarlarıtablolarda sunulmaktadı r. Bir önceki sayfada belirtilen gerekçelerden ötürü seçilen değerleme yöntemleri ile elde edilen oranları n ve tutarları n yer aldı ğıalanlar yeş il renk ile gösterilmiş tir. Özsermaye Değeri Özsermaye Değeri 2.901.976 Seçilen Yöntem Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 146 Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA %13769,42137 %8438,57548 Net Aktif Değer %7359,75936 Değiştirme Oranı Ye ş il İ nşaat Yeş il İ nş aa t Birleşme Oranı • Özsermaye Değeri Özsermaye Değeri %116,07905 Ek 1 Bilgi Kaynakları Ek 1 - Bilgi Kaynakları Bilgi Kaynakları • • Yapı lan değerleme çalı şması , Y&Y GYO Yönetimi ve Yeşil İ nşaat Yönetimi tarafı ndan sağlanan bilgilere ve diğer sektörel ve finansal kaynaklara dayandı rı lmı ş tı r. Sonuçlar, bu kaynaklardaki bilgilerin doğruluğuna bağlı dı r. o Sabit kı ymet listesi (30.06.2010) o Kredi geri ödeme tabloları(30.06.2010) o Innovia Projesi tanı tı m sunumu Değerleme çalı ş masıboyunca kullanı lan baş lı ca kaynaklar aş ağı daki gibidir: o 3., 4. ve 5. etapları n üzerinde kurulmasıplanlanan arsanı n Elit Gayrimenkul tarafı ndan hazı rlanmı ş2010/2732 no’lu 01 Haziran 2010 tarihli gayrimenkul değerleme raporu – – – Görüşülen çalı şanlar; o Alaittin Sı laydı n (Kontrolör) – Yeşil İ nş aat o 30.06.2010 tarihli UFRS Denetim Raporu o Ersin Bengül (Muhasebe Müdürü) – Yeş il İ nş aat o 30.06.2010 tarihli Sermaye Yapı sı , Sermaye Artı şıÖdeme Dekontlarıve YenilenmişPay Cetveli o Iş ı k Gökkaya (Genel Müdür) – Y&Y GYO o Ahmet Alga – (Finans Yönetmeni) – Y&Y GYO Temin Edilen Dökümanlar – Y&Y GYO Bilgi Kaynakları ; o Bloomberg o Internet o PwC Veritabanı Temin Edilen Dokümanlar – Yeşil İ nş aat o GeçmişDönem Bilanço ve Gelir Tabloları(31.12.2007, 31.12.2008, 31.12.2009, 31.03.2010, 30.06.2010) o Açı k ve kapalımizanlar ( 31.12.2009, 31.03.2010) o Innovia Projesi için gerçekleşmişve gerçekleşmesi beklenen, etaplar bazı nda nakit akı m tabloları o 2. ve 3. etaplar için maliyet bütçeleri o Vergi hesaplaması nda kullanı lan m² inşaat maliyeti çalı ş ması o Kurumlar vergisi beyaannamesi (31.03.2010) o Alacakları n ve borçları n yaşlandı rma tabloları Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 148 o Y&Y GYO organizasyon ş eması o 30.06.2010 ve 01.09.2010 tarihi itibariyle sermaye yapı ları o 31.12.2008, 31.12.2009 ve 30.06.2010 tarihli UFRS Denetim Raporları o Y&Y GYO tanı tı m sunumu o 30.06.2010 tarihli kı dem tazminatıyükümlülüğü hesaplaması o Güncel ekspertiz raporları o İ ç Kaynakları n Tespitine ve Sermayeye İ lave Edilebileceğine İ liş kin YMM Raporu o Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danı ş manlı k A.Ş- 2010/3430 no’lu 13.09.2010 tarihli ve 2010/093 no’lu 07.01.2010 tarihli ekspertiz raporları o EVA Gayrimenkul Değerleme Danı ş manlı k A.Ş. - 2009R102-1 no’lu 31.12.2009 tarihli, 2009R102-2 no’lu 31.12.2009 tarihli, 2009R102-2 no’lu 31.12.2009 tarihli ve 2009R102-5 no’lu 28.12.2009 tarihli ekspertiz raporları Ek 2 Prosedürler Ek 2 - Prosedürler Prosedürler Çalı ş mamı zda genel olarak, aş ağı daki prosedürler (bunlarla sı nı rlı kalmamak kaydı yla) kullanı lmı ştı r: • Türkiye’deki makroekonomik durumun analizi, • Türkiye’de konut üretim sektörünün analizi, • Türkiye’de inşaat sektörünün analizi, • Y&Y GYO Yönetimi ve Yeş il İ nş aat Yönetimi ile, geçmiş performansı , mevcut durumu, gelecekteki operasyonları nı n tartı ş ı lması , • Y&Y GYO Yönetimi ve Yeşil İ nşaat Yönetimi ile verilerin doğruluğu ve kendi içerisindeki tutarlı lı ğı nı n tartı ş ı lması , • Y&Y GYO Yönetimi ve Yeş il İ nşaat Yönetimine ait operasyonel ve finansal sonuçları n tartı şı lması , • Gelir yaklaşı mı na temel oluş turacak operasyonel ve finansal projeksiyonları n tartı ş ı lması , • Konut üreticiliği sektöründe faaliyet gösteren ş irketlerin halka açı k verilerinin analizi, • Yeşil İ nş aat’ı n makul değerini ölçmeye yönelik diğer bilgi ve verilerin incelemesi. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 150 Ek 3 Değerleme Yöntemleri Ek 3 - Değerleme Yöntemleri Gelir Yaklaşı mı(1/2) • Bu yaklaşı m bir varlı ğı n varlı k sahipleri için yarattı ğıgelir üzerine odaklanmaktadı r. Bu gelir, varlı ğı n kullanı labilir ömrü boyunca yaratmasıbeklenen nakit akı mıile değerlendirilir. Varlı ğı n değeri gelecekte öngörülen nakit akı mı nı n bugünkü değere çekilmesi (“İ ndirgenmişNakit Akı mları ” veya “İ NA”) ile bulunur. • Bugünkü değere çekerken kullanı lan iskonto oranıvarlı ğı n beklenen nakit akı mları nıyaratma riski ile birlikte paranı n zaman değerini içermektedir. • İ NA yönteminin uygulanmasısı rası nda Yeş il İ nşaat'a ait gelecek dönemde elde edilecek nakit akı mları nıbelirleyen finansal model geliştirilir. Bu finansal modele baz olan varsayı mlar ve projeksiyonlar Yeş il İ nşaat'ı n yönetimi tarafı ndan hazı rlanı r. • Serbest nakit akı mları nı n bugüne iskonto edilmesinde sermaye maliyetinin ağı rlı klıortalaması(“SMAO”) kullanı lı r. SMAO hesaplaması nı n ayrı ntı larıaş ağı daki gibidir. • SMAO borç verenlerin ve sermayedarları n sermayenin finansmanı na yaptı klarıkatkı lara göre ağı rlı klandı rı lan getiri taleplerini yansı tı r. • SMAO’nun hesaplanmasıve değişkenlerin tanı mlarıaşağı daki gibidir: İ ndirgenmişNakit Akı mlarıYöntemi • • • • Bu yöntemde Yeşil İ nş aat'ı n halihazı rdaki ş irket yapı sı , müş teri portföyü, pazar payı , hizmet potansiyeli, yaratı cı lı k gücü, organizasyonu ve yönetim kadrosu ile gelecekte şirketin ortaya çı karmasıbeklenen nakit akı mları nı n analizi yapı lı r. SMAO = Ms * S/(B+S) + Mb * B/(B+S) * (1-v) + Rb; Bu analiz sonucunda Yeş il İ nşaat'ı n gelecekte yaratacağınakit akı mları nı n değerleme tarihine indirgenmesi gerçekleştirilir. İ ndirgeme işlemi, piyasa koş ulları na paralel ve ş irketin risk profiline uygun bir iskonto oranı nı n nakit akı mları na uygulanmasısonucu gerçekleş tirilmektedir. Bu iskonto oranıhesaplanı rken Finansal Varlı kları n Fiyatlandı rı lmasıModeli (Capital Asset Pricing Model) kullanı lmaktadı r. Bu yöntemde Yeşil İ nş aat'ı n değeri, indirgenmişnakit akı mlarıve faaliyet dı şıvarlı kları nı n toplamı ndan oluşmaktadı r. Özsermaye değeri hesaplanı rken aynızamanda değerleme tarihi itibariyle mevcut olan banka kredilerinin piyasa değeri de göz önüne alı nabilir. Bu yöntem ile Yeşil İ nş aat'ı n hisse değerleri hesaplanı rken, iştirakleri için ayrıdeğerlemeler de yapı labilir veya bilançodaki kayı tlıdeğeri dikkate alı nabilir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 152 SMAO = Sermaye Maliyetinin Ağı rlı klıOrtalaması Mb = Borçlanma Maliyeti Ms = Sermaye Maliyeti (sermayenin getirisi) B = Toplam Borç Miktarı S = Toplam Sermaye Miktarı(borçlar dı şı ndaki yükümlülükler de dahil) v = Vergi oranı Rb =İ şe dönük risk primi Ek 3 - Değerleme Yöntemleri Gelir Yaklaşı mı(2/2) İ ndirgenmişNakit Akı mlarıYöntemi (devamı ) • Sermaye Maliyeti • SVFM bir yatı rı mla ilgili olarak belirli bir risk seviyesi dahilinde bir sermaye sahibinin talep ettiği getirinin tahmini değeridir. Model sermaye sahibinin beklediği getiriyi tahmin ederken aşağı daki denklemi kullanı r: Gelecekteki nakit akı mları nı n bugünkü değerlerinin hesaplanması • Ms = Rf + Beta x (Rm-Rf) Ms = Sermaye Maliyeti (sermayenin getirisi) Rf = Risksiz getiri oranı (Rm-Rf) = bütün ş irketler için piyasa risk primi Beta = belli bir hisse senedi fiyatı nı n borsa endeksine göre değiş imleri Beta faktörü: Hisse senedi fiyatı nı n genel piyasa endeksine göre değiş imlerine göre hesaplanı r ve bir hissenin riskini gösterir. Eğer hisse fiyatıendeksten daha fazla değişim gösterirse Beta faktörü > 1; daha az değişim gösterir ise Beta faktörü < 1 olur. • Sermaye Maliyeti (“Ms”)’nin hesaplaması nda aş ağı da açı klanan Sermaye Varlı klarıFiyatlandı rma Modeli (“SVFM”, Capital Asset Pricing Model - CAPM) kullanı lmı ştı r: • Piyasa risk primi: Sermaye piyasası ndaki bir yatı rı m için risk primi risksiz bir yatı rı m ile daha fazla risk içeren bir yatı rı mı n getiri beklentileri arası ndaki farklarıhesaba katar. Bu nedenle, sermaye piyasasıortalama getirisi ve risksiz bir yatı rı m getirisi arası ndaki farka eş ittir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu Nakit akı mları nı n bugünkü değeri, gelecekte oluşacağıvarsayı lan nakit akı mlarıüzerine iskonto oranı nı n matematiksel bir uygulaması yla hesaplanmaktadı r. Hesaplanan toplam bugünkü değer, mali borç ve sermayeden oluş an toplam yatı rı lan sermaye değerinin tahminidir. Yeş il İ nşaat'ı n sermayedarlar açı sı ndan değerini hesaplarken mali borcun piyasa değerinin ş irket değerinden çı karı lmasıgerekir. İ NA değeri aş ağı daki gibi hesaplanı r: NA, n senesi için nakit akı mı nıgöstermektedir. Sermaye maliyeti hesaplaması nda kullanı lan faktörler • Risksiz getiri oranı : Herhangi bir piyasada yatı rı mcı nı n olabilecek en düş ük riskteki bir yatı rı mdan bekleyeceği minimum getiridir. Çoğu durumda, benzer vadeli bir devlet tahvili getirisi baz olarak alı nı r. İ NA Değeri = 153 NA (1 + SMAO)n Ek 3 - Değerleme Yöntemleri Net Aktif Değer Yaklaşı mı • Net aktif değerlemesi yaklaş ı mı , bir alı cı nı n bir iş letmeyi almak için ödeyeceği paranı n en az o iş letmenin bütün varlı kları nı n belli bir tarihte nakite çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden aynı konuma getirilmesi kapsamı nda oluşacak maliyete eşit olacağı varsayı mı na dayanmaktadı r. • Bu yaklaşı m işletmenin gelecekte elde edebileceği potansiyel gelirlerini ve yaratacağıdeğeri dikkate almamaktadı r, fakat işletmenin olasıtasfiye değerine veya yeniden aynıkonuma getirme maliyetine yaklaşarak, şirketin değerine yönelik bir tahminde bulunmaktadı r. • Varlı klar baz alı narak yapı lan değerlemeler, işletmenin aktif ve pasiflerinin, defter ve piyasa değerleri arası nda oluşan farkları n düzeltilmesiyle ulaşı lan net defter değerini vermektedir. Bu yaklaş ı mı n en uygun olacağıhaller iş letmenin faaliyetine son vereceği ve aktiflerinin değerlendirileceği hallerdir. Bu yöntem fazla veya faaliyet dı şıolan varlı kları n elden çı karı lması nda kullanı labilir. • Genel bir kural olarak net aktif değeri işletmenin minimum değerini tespite olanak sağlayan bir yöntemdir. Çoğunlukla işletmelerin gerçek piyasa değeri, maddi olmayan duran varlı klarıile ilişkili olarak bu değerden daha yüksek olarak belirlenmektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 154 • Y&Y GYO’nun ve Yeş il İ nş aat'ı n net aktif değerlerine ulaş ı rken iki yaklaşı m kullanı lmaktadı r: Y&Y GYO’nun ve Yeş il İ nşaat'ı n finansal tabloları incelenmektedir Y&Y GYO’nun ve Yeş il İ nşaat'ı n ticari alacakları , ticari borçları , kredileri, stokları , sabit kı ymetleri veya iştirakleri gibi bazı bilanço kalemleri, makul değeri ve defter değeri arası ndaki farkıortadan kaldı rmak amacıile düzeltme kayı tlarıverilerek piyasa değerine yakı n haline getirilmektedir. • Bilinmelidir ki bu yöntemle tespit edilen piyasa değeri Yeş il İ nşaat'ı n aktiflerinin satı ş ıdurumunda elde edilecek değere eş it olmayabilir. Diğer bir deyişle aktiflerin piyasa değeri zorunlu satı ş(“forced sale”) senaryosu altı nda değerlendirilmemektedir. Ek 4 Sermaye Maliyeti Ek 4 - Sermaye Maliyeti Beta Hesaplaması Şirket (1) Ülke Atakule Gayrimenkul Yatı rı m Ortakl ı ğı Akmerkez Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı Alarko Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı Do ğ u şGE Gayrimenkul Yatı rı m Ortakl ı ğı EGS Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı Nurol Gayrimenkul Yatı rı m Ortakl ı ğı İ şGayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı Özderici Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı Pera Gayrimenkul Yatı rı m Ortakl ı ğı Sağlam Gayrimenkul Yatı rı m Ortakl ı ğı SinpaşGayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı Vakı f Gayrimenkul Yatı rı m Ortakl ı ğı YapıKredi Koray Gayrimenkul Yatı rı m Ortakl ı ğı Y ve Y Gayrimenkul Yatı rı m Ortaklı ğı Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Sermaye Betası(2) Gözlem Sayı sı 0,660 0,634 0,516 0,858 0,654 0,719 0,754 0,900 1,104 0,760 0,946 0,648 1,127 0,824 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 Piyasa Değeri (ABD$ mn) Piyasa Değeri (3) Toplam Borç (4) 62 429 106 66 12 21 430 7 38 28 481 43 42 33 98 678 167 104 19 34 680 12 60 44 760 67 66 52 34 0 9 15 38 2 6 - 5 yı l Borç / Sermaye Oranı Varlı k Betası (5) 0,0% 2,4% 0,0% 27,3% 44,6% 0,0% 0,0% 0,1% 24,7% 109,5% 0,8% 0,0% 62,0% 0,4% 0,66 0,62 0,52 0,67 0,45 0,72 0,75 0,90 0,89 0,36 0,94 0,65 0,70 0,82 Minimum Maksimum Ortalama Medyan 0,52 1,13 0,79 0,76 0% 109% 19% 1% 0,36 0,94 0,69 0,68 Dı şarı da kalanlar hariç ortalama Dı şarı da kalanlar hariç medyan 0,99 0,86 21,0% 0,8% 0,84 0,90 Beta Standard Hatası 0,103 0,131 0,114 0,098 0,149 0,087 0,081 0,172 0,176 0,102 0,118 0,119 0,126 0,143 R-Kare 0,268 0,154 0,156 0,429 0,137 0,402 0,445 0,238 0,276 0,337 0,361 0,208 0,411 0,438 Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Notlar: 1 2 3 4 5 İ statistiksel aç ı dan anlam ta şı yacak kadar gözlem sayı sı na sahip ve benzer sektörlere dahil olan şirketler karş ı laştı rı labilir şirketler olarak seçilmiştir. Sermaye Betaları Bloomberg'den alı nmı ştı r. (haftalı k, 6 yı llı k -1016 gözlemden az olanlar hesaba katı lmamı ş tı r- Bayesian Düzeltmesi) Piyasa değeri Bloomberg'den alı nm ı ştı r. Toplam borç değeri Bloomberg'den alı nm ı ş tı r (defter değeri). Borçtan arı ndı rı lm ı şbeta: sermaye betas ı / (1+D/E). • Yukarı daki tabloda Yeş il İ nş aat’ı n sermaye maliyetinin hesaplanması na kullanı lmı şbeta tablosu yer almaktadı r. • Yeş il İ nşaat'ı n beta hesaplamasıyapı lı rken, İ MKB’de iş lem görmekte olan GYO’ları n betalarıdikkate alı nmı ştı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 156 • Halka açı k GYO’lar arası nda yapı lan araş tı rmadan sonra devam etmekte olan konut projeleri bulunan GYO’lar incelenmiştir. Bu incelemeden sonra Özderici GYO, SinpaşGYO ve YapıKredi Koray GYO’nun Yeş il İ nşaat’ı n beta analizinde kullanı lmaları uygun görülmüş tür. • Çalı ş ma sonucunda Yeş il İ nş aat’ı n varlı k betası nı n 0,84 olarak alı nmasıuygun görülmüştür. Ek 4 - Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti – Yeşil İ nşaat (1/4) • Aşağı daki ve takip eden sayfalardaki tablolarda Yeşil İ nşaat’ı n sermaye maliyetinin aylara göre değişimi gösterilmektedir. • Yeşil İ nşaat'ı n sermaye maliyeti hesaplanı rken, projeksiyon dönemi boyunca değiş ecek borçluluk yapı sıda göz önünde bulundurulmuş tur. • Risksiz Faiz Oranı a Varlı k Betası b Borç/Sermaye Oranı c Hedef Kaldı raç Oranı d=(1/(1+1/c)) 3. etap ile 4. ve 5. etaplar için ayrıolarak hesaplanmı şsermaye maliyetleri bulunurken, Yeş il İ nşaat’ı n kendisi için aylı k bazda tahmin edilmişsermaye maliyetlerinin üzerine sı rası yla %1 ve %2 oranları nda risk primi uygulanmı ştı r. Sermaye Betas ı e=b*(1+c) PRP f Risk Primi g Sermaye Maliyeti i=a+e*f+g Haziran 10 Tahmini Temmuz 10 Tahmini Ağustos 10 Tahmini Eylül 10 Tahmini Ekim 10 Tahmini Kası m 10 Tahmini Aralı k 10 Tahmini %9,4 %9,3 %9,3 %9,3 %9,3 %9,3 %9,3 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 %11,6 %13,3 %19,9 %27,5 %33,2 %35,0 %36,2 Kaldı raç Oran ı %10 %12 %17 %22 %25 %26 %27 Sermaye Betas ı 0,94 0,96 1,01 1,08 1,12 1,14 1,15 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 14,5% 14,6% 14,9% 15,2% 15,5% 15,6% 15,6% Risksiz Faiz Oran ı Varlı k Betas ı Borç/Sermaye Oran ı PRP İ şPrimi Sermaye Maliyeti Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 157 Ek 4 - Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti – Yeşil İ nşaat (2/4) Ocak 11 Tahmini Şubat 11 Tahmini Mart 11 Tahmini Nisan 11 Tahmini Mayı s 11 Tahmini Haziran 11 Tahmini Temmuz 11 Tahmini Ağustos 11 Tahmini Eylül 11 Tahmini Ekim 11 Tahmini Kası m 11 Tahmini Aralı k 11 Tahmini %9,3 %9,3 %9,3 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 %25,1 %16,1 %6,7 %4,7 %3,0 %1 %1 %3 %5 %4 %0 %0 Kaldı raç Oranı %20 %14 %6 %4 %3 %1 %1 %3 %5 %3 %0 %0 Sermaye Betası 1,06 0,98 0,90 0,88 0,87 0,85 0,85 0,87 0,89 0,87 0,84 0,85 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 15,1% 14,7% 14,2% 14,1% 14,0% 13,9% 13,9% 14,0% 14,1% 14,0% 13,8% 13,8% Ocak 12 Tahmini Şubat 12 Tahmini Mart 12 Tahmini Nisan 12 Tahmini Mayı s 12 Tahmini Haziran 12 Tahmini Temmuz 12 Tahmini Ağustos 12 Tahmini Eylül 12 Tahmini Ekim 12 Tahmini Kası m 12 Tahmini Aralı k 12 Tahmini Risksiz Faiz Oranı %9,2 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,0 %9,0 Varlı k Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 Borç/Sermaye Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Kaldı raç Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Risksiz Faiz Oranı Varlı k Betası Borç/Sermaye Oranı PRP İ şPrimi Sermaye Maliyeti Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Sermaye Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 İ şPrimi Sermaye Maliyeti 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,8% 13,8% 13,8% 13,8% 13,8% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 158 Ek 4 - Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti – Yeşil İ nşaat (3/4) Ocak 13 Tahmini Şubat 13 Tahmini Mart 13 Tahmini Nisan 13 Tahmini Mayı s 13 Tahmini Haziran 13 Tahmini Temmuz 13 Tahmini Ağustos 13 Tahmini Eylül 13 Tahmini Ekim 13 Tahmini Kası m 13 Tahmini Aralı k 13 Tahmini Risksiz Faiz Oranı %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %8,9 %8,9 %8,9 %8,9 Varlı k Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 Borç/Sermaye Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Kaldı raç Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Sermaye Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,7% 13,7% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% Ocak 14 Tahmini Şubat 14 Tahmini Mart 14 Tahmini Nisan 14 Tahmini Mayı s 14 Tahmini Haziran 14 Tahmini Temmuz 14 Tahmini Ağustos 14 Tahmini Eylül 14 Tahmini Ekim 14 Tahmini Kası m 14 Tahmini Aralı k 14 Tahmini Risksiz Faiz Oranı %8,9 %8,9 %8,9 %8,9 %8,9 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 Varlı k Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 Borç/Sermaye Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Kaldı raç Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Sermaye Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 İ şPrimi Sermaye Maliyeti Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi İ şPrimi Sermaye Maliyeti 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,4% 13,4% Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 159 Ek 4 - Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti – Yeşil İ nşaat (4/4) Ocak 15 Tahmini Şubat 15 Tahmini Mart 15 Tahmini Nisan 15 Tahmini Mayı s 15 Tahmini Haziran 15 Tahmini Temmuz 15 Tahmini Ağustos 15 Tahmini Eylül 15 Tahmini Ekim 15 Tahmini Kası m 15 Tahmini Aralı k 15 Tahmini Risksiz Faiz Oranı %8,8 %8,8 %8,8 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 Varlı k Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 Borç/Sermaye Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Kaldı raç Oranı %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 %0 Sermaye Betası 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 İ şPrimi Sermaye Maliyeti 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,3% 13,3% 13,3% 13,3% 13,3% Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Notlar a b c d=(1/(1+1/c)) e=b*(1+c) f g i=a+e*f+g Risksiz Faiz Oranı(RFO): Türk Liras ıbazlıuzun vadeli Devlet Tahvili (vade sonu: 08/06/2014 ( 30/06/2010 itibariyle)) Türk Liras ıbazlıuzun vadeli Devlet Tahvili (vade sonu: 03/07/2012 ( 30/06/2010 itibariyle)) Varlı k Betası(VB): Karşı laştı rı labilir şirketlerin analizinden hesaplanm ı ştı r (Miller-Modigliani formülü baz alı narak sermaye betalarıborçtan arı ndı rı lm ı şve varlı k betaları na dönüştürülmüştür: Varlı k betas ı= Sermaye betas ı/ (1 + B/S)) Borç/Özsermaye (B/Ö): Hedef B/S oran ışirket yönetiminin sağladı ğınakit akı m projeksiyonlarıkullanı larak belirlenmiştir. Kaldı raç Etkisi: Borç/ (Borç+Sermaye) Sermaye Betası(SB): Varlı k Betasıx (1+B/S) Piyasa Risk Primi (PRP): PwC analizleri sonucu %5.5 olarak kullanı lmı ştı r (Sermaye piyasas ıürünleri ortalama kazanc ıile ortalama risksiz tahvil getirisi arası ndaki geçmişverilere dayanan fark). İ şPrimi (İ P): Toplu nakit ak ı mı nı n indirgenmesinde risk primi kullan ı lmamı ştı r. 3. etap için %1, 4. ve 5. etaplar için %2 olarak kullan ı larak brüt proje değeri üzerindeki etkisi yansı tı lm ı ştı r. Sermaye Maliyeti = (RgO) + Beta x (PRP) Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 160 Ek 5 Yeş il İ nş aat UFRS Mali Tabloları Ek 5 - Yeş il İ nşaat UFRS Mali Tabloları UFRS Bilanço ('000 TL) Dönen Varlı klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Yatı rı mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Varlı klar Duran Varlı klar Ticari Alacaklar Maddi Duran Varlı klar Maddi Olmayan Duran Varlı klar ErtelenmişVergi Varlı ğı Diğer Duran Varlı klar Toplam Varlı klar Denetlenmiş Sı nı rlıİ nceleme 31/12/2009 30/06/2010 344.132 447.407 1.591 63.554 21.885 201.544 55.558 1.894 112.703 3.846 213.487 115.477 138.047 152.673 128.252 894 49 8.598 254 138.905 1.761 99 11.693 215 482.179 ('000 TL) Kı sa Vadeli Yükümlülükler Finansal Borçlar Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer Kı sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler Finansal Borçlar Ticari Borçlar Kı dem Tazminatı Karşı lı kları Diğer Borçlar ErtelenmişVergi Yükümlüğü Özkaynaklar ÖdenmişSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Artı şFonları GeçmişYı llar Kar/Zararları Net Dönem Karı /Zararı Toplam Kaynaklar 600.080 Denetlenmiş Sı nı rlıİ nceleme 31/12/2009 30/06/2010 171.021 393.867 42.162 24.989 75.336 28.534 32.541 17.238 294.816 49.272 302.783 205.942 5.254 1.747 56 285.097 10.629 3.129 4.233 43 186.839 11.698 8.375 271 250 8.065 60 250 8.125 (8.104) 482.179 600.080 Kaynak: Yeş il İ nş aat Yönetimi • Diğer alacaklar; yasal kayı tlarda 136 hesapta yer alan alacaklardan grup ş irketleri ve daire alacaklarıdüş üldükten sonra kalan bakiye (832.407) ile 336 hesapta yer alan ters bakiyelerin 136 hesaba sı nı flandı rı lmasısonucu oluşan 87.650’lik bakiye ve 120 hesapta yer alan arsa sahiplerinden KDV alacakları nı n 136 hesaba sı nı flandı rı lması sonucu (355.219) oluşan bakiyelerin toplamı ndan oluş maktadı r • Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançoda stoklar • Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançoda 115.477 bin TL tutarı ndaki "diğer dönen varlı klar" içerisinde takip edilen 12.774 bin TL tutarı ndaki üçüncü ş ahı slara verilen avanslar hesabıaltı nda; 195 ve 159 no’lu hesaplardaki arsalarla ilgili avanslar 159 no’lu hesap altı nda sı nı flandı rı lmı ş tı r. Grup içi bakiyeleri düş üldükten sonra kalan tutardı r. • Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançonun pasif tarafı ndaki ticari borçlar ile VUK bilançodaki ticari borçlar toplamları arası nda fark bulunmaktadı r. Bu farkı n sebeplerinden biri ticari borçlarda yer alan ters bakiyelerin sı nı flandı rı lması dı r. Ayrı ca grup içi ticari borçlar 330 no’lu hesaba alı nmı ş tı r. 320 hesapta yer alan 1.180.000 tutarı ndaki uzun vadeli borç, 320 hesaptan 420 hesaba alı nmı ş tı r. Ticari borçlara reeskont uygulanmı ş tı r. 213.487 bin TL olarak gözükmektedir. Bu tutar 30.06.2010 yasal mizanı ndaki 150 no’lu hesapları n toplamı ndan 35 mn TL kadar daha büyüktür. Stokları ndaki bu farklı lı ğı n sebebi ticari alacak ve borç reeskontları nı n stoklar üzerine aktarı lması ndan kaynaklamaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 162 Ek 5 - Yeş il İ nşaat UFRS Mali Tabloları UFRS Gelir Tablosu Gelir Tablosu - UFRS ('000 TL) Denetlenmiş 6AY09 Denetlenmiş 6AY10 • Yandaki tabloda 30 Haziran 2010 tarihli bağı msı z denetim raporundaki gelir tablolarıverilmektedir. • 30 Haziran 2010 tarihli UFRS bilanço ile VUK’a göre hazı rlanmı ş bilanço arası nda değerleme sonuçları nıetkileyecek önemli farklar bulunmamaktadı r. • UFRS bilançonun düzenlenmesinde ağı rlı klıolarak hesaplar arası nda farklısı nı flandı rmalar yapı lmı ştı r. Bu sı nı flandı rma farkları ile diğer düzeltmeler incelenmişve gerekli görüldüğü durumlarda değerleme çalı şması na dikkate alı nmı ştı r. Sürdürülen Faaliyetler Satı şGelirleri Satı şları n Maliyeti (-) Brüt Kar/Zarar Pazarlama,Satı şve Dağı tı m Gid. (-) Genel Yönetim Giderleri (-) Diğer Faaliyet Gelirleri Diğer Faaliyet Giderleri (-) Faaliyet Karı /Zarari Esas Faaliyet Dı şı Fin. Gel. Esas Faaliyet Dı şı Fin. Gid. (-) Vergi Öncesi Karı /Zarari ErtelenmişVergi Gelir/Gideri Dönem Karı /Zararı 351 (317) 34 63.838 (64.653) (815) (3.722) (1.199) 22 (63) (7.577) (1.252) 40 (548) (4.928) (10.152) 2.221 (2.373) 1.649 (1.627) (5.080) (10.130) 1.016 2.026 (4.064) (8.104) Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 163 Ek 6 Yeş il İ nş aat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemaları Ek 6 - Yeş il İ nşaat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemaları Yeşil İ nşaat Organizasyon Şeması Genel Müdür Engin Yeşil Kontrolör Nakit Akı mıYöneticisi Alaittin Sı laydı n Sinan İ şçimenler Muhasebe Depart. Ersin Bengül Derya Oral Gülhan Ateş Ahmet Gür Satı şKoordinatörü Musa Aytun Finans Asistanları Hülya Onay Murat Melek 22 kişilik satı ş ekibi içerisinde 14 adet satı ş temsilcisi ve 8 adet telefonla pazarlama görevlisi bulunmaktadı r. Satı şOfisi Asistanları Erhan Akyol Havva Ozan Kaynak: Yeşil İ nş aat Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 165 Ofis Personeli Tuba Cansı z Ek 6 - Yeş il İ nşaat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemaları Y&Y GYO Organizasyon Şeması GENEL MÜDÜR Işı k Gökkaya MUHASEBE Birol Şeflek Fİ NANS Ahmet Alga Koray Lekesiz Seren Demet Güngör REKLAM VE HALKLA İ Lİ ŞKİ LER Seda Dündar GENEL MÜDÜR ASİ STANI Serap Evcik HUKUK AslıPekiyi GENEL Hİ ZMETLER Burcu Saraçoğlu Turgut Aktepe Nurettin Akdemir A.Celil Karahan Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 166 Ek 7 Benzer Projeler Ek 7 - Benzer Projeler Bölgedeki Benzer Projeler • Bu bölümde, Beylikdüzü ve Bahçeş ehir bölgesinde bulunan inşaatı • devam etmekte olan, tamamlanmak üzere olan ya da tamamlanmı şolması na rağmen satı şlarıdevam eden benzer projeler hakkı nda bilgi verilmektedir. • Söz konusu projelerle ilgili konut m² satı şfiyatları , raporun 3. bölümünde “Proje Bölgesi” kı smı nda gösterilmektedir. • Yakı nlı k olarak bakı ldı ğı nda, Innovia Projesi alanı na en yakı n olan projeler EVVIVA ve Fİ -TOWER projeleridir. Söz konusu projelerin ikisi de henüz inşaat halindedir. Innovia projesi 1. etap daireleri satı şa çı ktı ğı2007 yı lı nı n Mart, 2 Nisan ve Mayı s ayları nda ortalama olarak 1.000 TL/ m ile satı lmı ştı r. • Fİ -TOWER projesinde konutları n m 2 fiyatları1.159 TL ile 1.590 TL arası nda değiş mektedir. Fİ -TOWER, Innovia’ya göre daha küçük bir projedir. Innovia projesinin 3. etabı ndaki dairelerin 2012 yı lı başı nda teslim edilmesi beklenirken, Fİ -TOWER projesi kapsamı ndaki dairelerin 2011 yı lıEylül ayı nda teslim edileceği belirtilmektedir. • Innovia projesinin 3. etabıile Fİ -TOWER projesinin teslim tarihi ve satı şfiyatlarıaçı sı ndan benzerlik gösterdiği görülmektedir. • • Büyüklükleri kı yaslandı ğı nda EVVIVA projesi Innovia projesine göre oldukça butik kalmaktadı r. • 2011 yı lıAralı k ayı nda teslim edilmesi planlanan EVVIVA evleri 2010 yı lıHaziran ayıiçerisinde satı şa sunulmuş tur. • Proje kapsamı ndaki daireler ortalama 1.200 TL fiyattan satı şa çı kartı lmı ştı r. • Şu anda devam etmekte olan Innovia Projesi 3. etap konut satı ş ları nı n ise 2010 yı l sonuna kadar Haziran ayıitibariyle 1.600 TL seviyelerinden, 1.700 - 1800 TL seviyelerine yükselmesi beklenmektedir. • Innovia 3 projesinde 2010 Haziran ayıiçerisinde satı lan dairelerin ortalama m2 fiyatı1.605 olarak gerçekleş miş tir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 168 EVVIVA projesi ile Innovia projesi arası ndaki bu fiyat farkı nı n temel olarak, EVVIVA projesinin butik bir proje olması ndan, Innovia ya da Fİ -TOWER projeleri kadar tanı nmı yor olması ndan ve bu proje kapsamı nda henüz yapı mıtamamlanmı şve teslimi yapı lmı şbir daire olmaması ndan kaynaklandı ğıdüş ünülmektedir. Ek 7 - Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (1/4) Fİ– TOWER • 2 adet 30 katlıkule ve 12 bloktan oluş an Fİ– TOWER projesinde daireler stüdyo, 1+1 ve 2+1 seçeneklerinde müş terilere sunulmaktadı r. 1+1 seçeneklerinde, 54 m² alanıolan dairelerin tamamısatı lmı ş tı r. • Daire fiyatları79 bin TL ile 285 bin TL arası nda değiş mektedir. • Fİ– YapıFİ– TOWER’da ev sahibi olmak isteyen müşterilerine %0,99 faiz oranı yla 12 aydan 60 aya kadar vade imkanı sunabilmektedir. • Toplam 1.755 konuttan oluşmasıplanlanan Fİ– TOWER için daire teslimlerinin 2011 yı lıEylül ayı nda başlamasıbeklenmektedir. • Proje kapsamı nda sunulan ortak kullanı m alanlarıiçerisinde açı k ve kapalıyüzme havuzları , açı k ve kapalıotoparklar, kreş , spor merkezi, sauna, hamam, basketbol ve voleybol sahaları , botanik bahçe ve amfi – tiyatro gibi imkanlar bulunmaktadı r. EVVIVA RESIDENCE • 4.700 m² arsa üzerinde toplam 28.000 m² inşaat alanı ndan oluş an projede %65’inden fazlasıyeş il alan olarak tasarlanmı ştı r. • Proje kapsamı ndaki 9 katlı2 blokta toplamda 162 daire bulunacaktı r. Daireler 1+1, 2+1 ve 3+1 seçeneklerinde teraslıya da bahçeli olarak projelendirilmiş tir. Daire alanları45 m² ile 157 m² arası nda değiş mektedir. • Her daire için özel depo alanları nı n bulunacağıprojede ev tiplerine göre en az 1 araçlı k en çok da 3 araçlı k otopark yerleri ve misafir otoparklarıbulunmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 169 Ek 7 - Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (2/4) Mİ LPARK • 14 tanesi konut1 tanesi ticari olmak üzere toplam 15 konuttan oluş an Milpark projesi 33.180 m² arsa üzerinde geliş tirilmektedir. • Proje kapsamı nda büyüklüğü 65 m² ile 186 m² arası nda değiş en 993 adet bölüm inşa edilecektir. Proje kapsamı ndaki konutlarda 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 seçenekleri bulunmaktadı r. • Proje kapsamı ndaki konut blokları nı n en üst 2 katı nda bulunan bütün dairelerde özel teras ve bahçe bulunmaktadı r. • Milpark projesi kapsamı nda yapı lmı şözel su artı ma sistemi ile konut başı na %50’ye varan su tasarrufu sağlanması planlanmaktadı r. SOLARKENT • Proje kapsamı nda 31 katlı4 blokta 866 konut tasarlanmı ş tı r. • Konutlar 10 farklıtipte olup büyüklükleri 67² ile 144 m² arası nda değiş mektedir. • Türkiye’nin güneşenerjisi ile elektrik üretimi sağlayacak olan ilk konut projesi olma özelliğini taş ı maktadı r. Bu sayede yapı lacak kazanç aidatlarda tasarruf olarak site sakinlerine yansı tı labilecektir. • Proje kapsamı nda 1 km.’lik yürüyüşparkuru, 3 tane yüzme havuzu, süs havuzları , halısaha, mescit ve gündelik alı ş veriş mekanlarıyaratı lmı ştı r. • Solarkent’te konut sahibi olmak için 5 yı l vadeli anlaş malarla konut alanlara sı fı r faiz uygulanmaktadı r. 60 aydan sonraki vadeler için ise %0,69 oranı nda faiz uygulanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 170 Ek 7 - Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (3/4) AGENA PARK • Agena Park’ta bulunan 8 blokta toplamda 340 adet konut bulunmaktadı r. Site 17.500 m² arsa üzerine kurulmuş tur. • 25 ayrı konut seçeneğinin bulunduğu Agena Park’ta daire alanları 89 m² ile 231 m² arası nda değiş mektedir. • Bloklar radye jeneral temel ve tünel kalı p teknolojisi kullanı larak inşa edilmiş tir. • Daireler arasıiletiş im kurabilme imkanıve jeneratör desteği Agena Park’ı n öne çı kan özellikleri olarak gösterilmektedir. GINZA LAVINYA PARK • Proje kapsamı nda 94.107 m² arsa üzerinde 230 adet daire inş a edilmesi planlanmaktadı r. • Daire tipleri 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 seçeneklerinde olup ortalama m² satı şfiyatları2.000 TL ile 2.500 TL arası nda değiş mektedir. • Proje kapsamı ndaki en küçük daire 49 m² en büyük daire 244 m² olarak tasarlanmı ştı r. • E-5 karayolu üzerinde Beylikdüzü Bauhaus karşı sı nda konumlanmı şproje kapsamı nda A ve B bloklarda 158 adet te ofis ünitesi bulunmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 171 Ek 7 - Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (4/4) AYIŞIĞI HALTING PLACE • 13 bin m² arsa üzerine kurulmuşolan toplu konut projesi kapsamı nda 9 blokta 346 adet konut inş a edilmiştir. • Konut seçenekleri 1+1, 2+1, 3+1 dubleks ve 4+1 dubleks opsiyonları nıbarı ndı rmakta, konut alanlarıise 65 m² ile 240 m² arası nda değiş mektedir. • Ortalama m² satı şfiyatları1.750 TL ile 2.200 TL arası nda değiş mektedir. • Ayı ş ı ğıHaltin Place’de kombili ı sı tma sistemi yerine yeni nesil merkezi ı sı tma sistemi kullanı lmı ş tı r. Proje kapsamı nda kullanı lmı ş güneşenerji panelleri sayesinde konut sahiplerinin %70’e varan oranlarda enerji tasarrufu yapmalarıplanlanmaktadı r. • Proje kapsamı ndaki ortak kullanı m alanlarıiçerisinde; squash ve tenis kortu, bisiklet ve yürüyüşparkuru, ş elale ve suni gölet, barbekü ve oturma alanlarıbulunmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 172 Ek 7 - Benzer Projeler Bahçeşehir Bölgesi Benzer Projeler AKKOZA EVLERİ • 450.000 m² alan üzerinde gerçekleştirilmekte olan proje kapsamı nda 5.500 konut yer almaktadı r. • Akkoza Evleri Projesi’nin yatı rı m değerinin 800 mn ABD$ çevresinde olacağıtahmin edilmektedir. Proje bünyesinde 70.000 m² kiralanabilir alana sahip bir de alı şverişmerkezi inş a edilecektir. • Proje kapsamı nda sunulan diğer ortak kullanı m alanlarıiçerisinde ise; 10.000 m² özel hastane alanı , 21.000 m² alan üzerinde 4 adet tenis kortu, basketbol sahası , playj voleybolu sahası , 2 adet squash kortu, yarıolimpik yüzme havuzu, teraslara bölünmüşaçı k yüzme havuzu, spa ve fitness salonu bulunmaktadı r. • İ şBankasıile yapı lan anlaş ma çerçevesinde, konut sahibi olmak isteyenlere %25’i peşin ödenmek koş uluyla 24 aya varan vade imkanısunulmaktadı r. SPRADON QUARTZ • Proje kapsamı nda toplam 53.000 m² yerleş im alanıbulunmaktadı r. Proje alanı nı n %80’i yaya yolları , rekreasyon ve bahçe sulama sistemlerinden oluş an peyzaj alanlarıiçin ayrı lmı ş tı r. • Proje kapsamı nda oluşturulmasıplanlanan 1.045 konut bulunmaktadı r. Konutlar 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 6+1 tiplerindedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 173 Ek 8 Önemli Konut Sektörü Oyuncuları Ek 8 - Önemli Konut Sektörü Oyuncuları Önemli Konut Sektörü Oyuncuları(1/3) • Fi-Yapı ’nı n halihazı rda devam etmekte olan Fi-Yaka Tuzla 2, FiYaka Tuzla 3, Fi-Side, Fi-Tower, ve Fi-Yaka Esenşehir 2 projeleri bulunmaktadı r. 1961 yı lı nda kurulan Soyak, bugüne kadar İ stanbul’da gerçekleş tirdiği projelerle 50.000 kiş iye ev sahibi olma imkanı tanı mı ştı r. • En son olarak İ zmir Karşı yaka’da bulunan 2.250 konutluk Soyak Siesta Projesi’nin 1. etabı nı n ardı ndan 2. etabıda satı şa sunmuştur. 4 etaptan oluş an Soyak Siesta projesinin 1. ve 2. etapları nı n teslim tarihi Mart 2011, 3. etabı n teslim tarihi ise Mart 2012, 4. etabı n teslim tarihi ise Kası m 2012 olarak belirlenmiş tir. • 1948 yı lı nda kurulan Garanti Koza yurtiçinde ve yurtdı şı nda hizmet veren bir inşaat şirketidir. • • Garanti Koza bugüne kadar Türkiye, Avrupa, Rusya ve Orta Doğu’da HES’ler, tüneller, havalimanları , karayollarıgibi altyapıve endüstriyel tesisler ile ilgili projeler yürütmüş, kentsel geliş im projeleri kapsamı nda ticaret ve turizm meskenleri ve konutlar yaratmı ştı r. Bunun dı ş ı nda hastane, marina gibi ihtisas işleri ve tarihi renovasyon projeleri de gerçekleş miştir. Bir diğer Soyak projesi olan 130.000 m² alan üzerine kurulu 1.500 konuttan oluş an Soyak Mavişehir projesi ise Ekim 2008’de tamamlanmı ştı r. Bu proje ile ilgili satı şlar da tamamlanmı ştı r. • 1963 yı lı nda kurulan Dumankaya, faaliyet süresi boyunca 1.130.000 m² alan üzerine yaklaşı k 7.000 konut inşa etmiş , bunun yanısı ra 5 adet eğitim merkezi ve 18 adet ticaret merkezinin yapı mı nıgerçekleş tirmiş tir. • Dumankaya’nı n devam etmekte olan 10 adet konut ve rezidans projesi bulunmaktadı r. • Bu projelerden Dumankaya Modern ile Bahçeşehir’de 22 dönümlük alan üzerinde 716 dairenin bulunduğu bir kompleks inşa edilmesi, Dumankaya Dizayn ile ise Çamlı belde Korusu yakı nları nda 330 daireli ve 3 ana bloktan oluşan bir toplu konut kompleksi inş a edilmesi öngörülmektedir. • Fİ -YAPI A.Ş. bugüne kadar Fi-Yaka Tuzla 1, Fi-Yaka Sancaktepe ve Fi-Yaka Esenş ehir projeleri ile 1.184 konut üretmiş tir. • • Garanti Koza’nı n en son tamamlamı şolduğu konut projeleri arası nda Koza Bahçeşehir Evleri; 706 villa, 148 dükkan, 14 ofis ve 80 bağı msı z bölümden oluş an Zekeriyaköy Evleri ve 62 konağı içeren Zekeriyaköy konaklarıbulunmaktadı r. • Devam eden projeleri ise; Koza Ispartakule Evleri, Akkoza Evleri Koza Evleri ve Koza Plaza’dı r. • Ön satı şdöneminde olan Çamlı ca projesinde ise 9 bin metrekarelik alan üzerine 10 blok inşa edilmesi planlanmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 175 Ek 8 - Önemli Konut Sektörü Oyuncuları Önemli Konut Sektörü Oyuncuları(2/3) • VARYAP, Varlı başHolding’in gayrimenkul geliş tirme, inşaat ve müteahhitlik kuruluşu olarak 1975 yı lı nda kurulmuş tur. • VARYAP, 2008 yı lı nda Uphill Court Konut Projesi kapsamı nda 2.500 lüks konut, ticari alan ve sosyal tesisin bulunduğu Uphill Court Ataş ehir ve Uphill Court Bahçeşehir’i hayata geçirmiştir. • Halihazı rda devam eden ve 2011’de teslim edilmesi planlanan VARYAP Meridian projesi kapsamı nda 1.500 konut, 5 yı ldı zlıotel, işmerkezi, ticaret ve sosyal alanlardan oluş an ekolojik bakı mdan yüksek standartlıbinalar inşa etmektedir. • 2000’li yı llarda adı ndan sı kça söz ettirtmeye baş layan Taşyapı , bugüne kadar 9.000’den fazla lüks konutun inşaatı nı tamamlamı ştı r. • Taşyapı ’nı n devam etmekte olan projeleri arası nda en önemlileri Mashattan ve Trump Towers projeleridir. • Maslak’ta devam etmekte olan Mashattan projesi kapsamı nda toplam 140 dönümlük proje alanı nı n 10 dönümü üzerine 33 katlı10 adet kule inşa edilmesi planlanmaktadı r. • Trump Towers projesi kapsamı nda ise Brigitte Weber tarafı ndan tasarlanmı ş39 ve 37 katlıiki kule inş a edilmektedir. Kulelerde 70 m²’den 470 m²’ye kadar daire seçenekleri sunulmaktadı r. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 176 • 1981 yı lı nda Akdeniz İ nşaat olarak yola çı kan Ağaoğlu Şirketler Grubu bugün 10 farklışirketle faaliyetlerine devam etmektedir. • 1998’den itibaren müş terilerinin ihtiyaçlarıdoğrultusunda “My” konseptini geliş tiren Ağaoğlu konseptli yaşam projelerini hayata geçirmeye baş lamı ştı r. • Ağaoğlu, bugüne kadar gerçekleştirdiği 19 proje kapsamı nda; 7.376 daire ve 575 villanı n inş aatı nıtamamlamı ştı r. • Ağaoğlu’nun satı ş ıve inşaatıdevam eden 10 adet konut ve rezidans ile bir adet ofis projesi bulunmaktadı r. • Eylül ayı nda satı şa çı karı lacağıduyurulan Emlak Konut GYO’dan alı nmı şAyazma arsasıüzerinde 3.200 konut, 40 villa, 47 dükkan ve bir adet de AVM’nin bulunduğu bir proje gerçekleştirmeyi planlamaktadı r. Ek 8 - Önemli Konut Sektörü Oyuncuları Önemli Konut Sektörü Oyuncuları(3/3) • 35 yı lıaşkı n süredir faaliyet gösteren Teknik Yapı , bugüne kadar konut ve sanayi yapı ları nda üç milyon metrekarenin üzerinde imalat gerçekleş tirmiştir. • Teknik Yapı ’nı n devam etmekte olan 6 adet konut projesi bulunmaktadı r. • Ant Yapı1991 yı lı nda kurulmuştur. Şirket yurtiçinde ve yurtdı ş ı nda çeş itli ofis binaları , ticaret merkezleri ve konut projeleri geliştirmiş tir. • Ant Yapı ’nı nş u anda devam etmekte olan en büyük projesi Anthill Residence’tı r. Proje kapsamı nda Şiş li’de toplam 150.000 m²’lik bir alana 804 konudu kapsayan 2 adet 54 katlıkule, bir adet butik çarsıve otopark inş a edilmektedir. Teslim tarihi 2010 yı lıolarak belirlenmiştir. Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 177 • 1992 yı lı nda kurulmuşolan Sur Yapıbugüne kadar farklıalanlarda taahhüt projeleri ve gayrimenkul geliştirme projeleri gerçekleş tirmiş tir. • Halihazı rda inşasıve satı ş larıdevam eden projeleri; Adapark, Greenium Evleri, Mahalle İ stanbul ,İ stanbul Villa Sera, Selvice Evler ve Dora Park’tı r. • Greenium Evleri 110.000 m² üzerine kurulu 94 konaktan oluş maktadı r. 6 blok ve 399 konuttan oluşan Dora Park’ta ise ilk etap evleri teslim edilmeye baş lamı ştı r. Ada Park projesinde ise ikinci etap satı ş larıdevam etmektedir. Ek 9 Makroekonomik Varsayı mlar Ek 9 - Makroekonomik Varsayı mlar Makroekonomik Varsayı mlar (1/2) Enflasyon Oranları EUR USD GBP TL MY09 MY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 MY16 MY17 MY18 MY19 Fiili Tahmini Tahmini Tahmini Tahmini Tahmini Tahmini Tahmini Tahmini Tahmini Tahmini %0,3 -%0,3 %2,2 %6,5 %1,2 %1,9 %2,8 %7,5 %1,4 %1,7 %1,6 %5,7 %1,4 %2,0 %1,9 %6,3 %1,5 %1,9 %2,1 %5,0 %1,4 %1,9 %2,3 %4,6 %1,4 %2,0 %2,1 %4,3 %1,5 %2,0 %1,9 %4,1 %1,5 %1,9 %1,9 %4,0 %1,5 %1,9 %1,9 %3,9 %1,5 %1,8 %1,9 %3,8 Kaynak: TCMB, Global Insight, TCMB Enflasyon Beklentisi Anketleri, IMF, PwC Analizi, Döviz Kurları- Ortalama Temmuz 10 Tahmini EUR/TL USD/TL GBP/TL 1,93 1,58 2,37 Ağustos 10 Tahmini 1,94 1,59 2,38 Eylül 10 Tahmini Ekim 10 Tahmini 1,95 1,59 2,39 Kası m 10 Tahmini 1,96 1,60 2,40 Aralı k 10 Tahmini 1,97 1,61 2,41 1,98 1,62 2,42 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurları- Ortalama Ocak 11 Fiili EUR/TL USD/TL GBP/TL 1,99 1,62 2,43 Şubat 11 Fiili 1,99 1,63 2,44 Mart 11 Fiili 2,00 1,63 2,45 Nisan 11 Fiili 2,01 1,64 2,45 Mayı s 11 Fiili 2,02 1,64 2,46 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 179 Haziran 11 Temmuz 11 Ağustos 11 Fiili Fiili Fiili 2,02 1,65 2,47 2,03 1,65 2,48 2,04 1,66 2,49 Eylül 11 Fiili 2,04 1,66 2,50 Ekim 11 Fiili 2,05 1,67 2,50 Kası m 11 Fiili 2,06 1,68 2,51 Aralı k 11 Fiili 2,07 1,68 2,52 Ek 9 - Makroekonomik Varsayı mlar Makroekonomik Varsayı mlar (2/2) Döviz Kurları - Ortalama Ocak 12 Tahmini EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,07 1,69 2,53 Şubat 12 Tahmini Mart 12 Tahmini Nisan 12 Tahmini 2,08 1,69 2,54 2,09 1,70 2,55 2,10 1,71 2,56 Şubat 13 Tahmini Mart 13 Tahmini Nisan 13 Tahmini Mayı s 12 Tahmini Haziran 12 Temmuz 12 Ağustos 12 Tahmini Tahmini Tahmini 2,11 1,71 2,57 2,12 1,72 2,58 2,12 1,72 2,59 2,13 1,73 2,60 Haziran 13 Temmuz 13 Tahmini Tahmini Ağustos 13 Tahmini Eylül 12 Tahmini 2,14 1,74 2,61 Ekim 12 Tahmini 2,15 1,74 2,61 Kası m 12 Tahmini 2,16 1,75 2,62 Aralı k 12 Tahmini 2,17 1,76 2,63 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurları- Ortalama Ocak 13 Tahmini EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,18 1,76 2,64 2,18 1,77 2,65 Mayı s 13 Tahmini 2,19 1,77 2,65 2,20 1,77 2,66 2,20 1,78 2,67 Mart 14 Tahmini Nisan 14 Tahmini Mayı s 14 Tahmini 2,21 1,78 2,67 2,22 1,79 2,68 2,22 1,79 2,69 Eylül 13 Tahmini 2,23 1,80 2,69 Ekim 13 Tahmini Kası m 13 Tahmini 2,23 1,80 2,70 2,24 1,81 2,71 Ekim 14 Tahmini Kası m 14 Tahmini Aralı k 13 Tahmini 2,25 1,81 2,71 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurları- Ortalama Ocak 14 Tahmini EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,25 1,82 2,72 Şubat 14 Tahmini 2,26 1,82 2,72 2,27 1,82 2,73 2,27 1,83 2,73 Haziran 14 Temmuz 14 Ağustos 14 Tahmini Tahmini Tahmini 2,28 1,83 2,74 2,28 1,84 2,74 2,29 1,84 2,75 2,30 1,84 2,76 Eylül 14 Tahmini 2,30 1,85 2,76 2,31 1,85 2,77 2,31 1,86 2,77 Aralı k 14 Tahmini 2,32 1,86 2,78 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurları - Ortalama Ocak 15 Tahmini EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,33 1,87 2,78 Şubat 15 Tahmini 2,33 1,87 2,79 Mart 15 Tahmini 2,34 1,87 2,79 Nisan 15 Tahmini 2,34 1,88 2,80 Mayı s 15 Tahmini Haziran 15 Temmuz 15 Ağustos 15 Tahmini Tahmini Tahmini 2,35 1,88 2,80 2,35 1,88 2,81 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 180 2,36 1,89 2,81 2,37 1,89 2,82 Eylül 15 Tahmini 2,37 1,89 2,82 Ekim 15 Tahmini 2,38 1,90 2,83 Kası m 15 Tahmini 2,38 1,90 2,83 Aralı k 15 Tahmini 2,39 1,90 2,84 Ek 10 Finansal Danı ş manlı k Hizmetleri Sözleş mesi Ek 10 - Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleş mesi Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleşmesi (1/5) Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 182 Ek 10 - Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleş mesi Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleşmesi (2/5) Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 183 Ek 10 - Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleş mesi Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleşmesi (3/5) Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 184 Ek 10 - Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleş mesi Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleşmesi (4/5) Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 185 Ek 10 - Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleş mesi Finansal Danı şmanlı k Hizmetleri Sözleşmesi (5/5) Y&Y GYO ve Yeşil İ nş aat -Birleşmeye İ liş kin Uzman KuruluşRaporu 186