2014 Faaliyet Raporu
Transkript
2014 Faaliyet Raporu
Aziz Torun Yönetim Kurulu Başkanı Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4 34805 Beykoz/İstanbul Tel: (0216) 425 03 28 / (0216) 425 20 07 Faks: (0216) 425 59 57 www.torunlargyo.com.tr e-mail: info@torunlargyo.com.tr TORUNLAR GYO A.Ş. 2014 FAALİYET RAPORU “50 yıllık iş hayatımda birçok şeyi yaşayarak öğrendim. Bir bakkal dükkânında başladığımız ticari hayatımızda, kardeşim Mehmet Torun’la birlikte en büyük sermayemiz, daima ticari itibarımız oldu. Öyle ki, 90’lı yıllarda, herhangi bir ipotek vermeden ikimizin imzası ile bankalardan 70-80 milyon dolarlık teminat mektupları alabiliyorduk. Bugünkü başarımızın altında bunun gibi pek çok neden var. Adı konulmamış, ama yaşayarak öğrenilmiş, yaşam tarzımız olmuş, iş ve özel hayatımızda titizlikle uyguladığımız ilkeler. Şirketimizin 2014 yılı faaliyet raporunda sizinle bunları paylaşmak istedim. Umarım yeni başarı hikâyelerinin yazılmasına vesile olur.” TORUNLAR GYO A.Ş. 2014 FA A L İ Y E T RAPORU Aziz Torun Yönetim Kurulu Başkanı Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4 34805 Beykoz/İstanbul Tel: (0216) 425 03 28 / (0216) 425 20 07 Faks: (0216) 425 59 57 www.torunlargyo.com.tr e-mail: info@torunlargyo.com.tr TORUNLAR GYO A.Ş. 2014 FAALİYET RAPORU “50 yıllık iş hayatımda birçok şeyi yaşayarak öğrendim. Bir bakkal dükkânında başladığımız ticari hayatımızda, kardeşim Mehmet Torun’la birlikte en büyük sermayemiz, daima ticari itibarımız oldu. Öyle ki, 90’lı yıllarda, herhangi bir ipotek vermeden ikimizin imzası ile bankalardan 70-80 milyon dolarlık teminat mektupları alabiliyorduk. Bugünkü başarımızın altında bunun gibi pek çok neden var. Adı konulmamış, ama yaşayarak öğrenilmiş, yaşam tarzımız olmuş, iş ve özel hayatımızda titizlikle uyguladığımız ilkeler. Şirketimizin 2014 yılı faaliyet raporunda sizinle bunları paylaşmak istedim. Umarım yeni başarı hikâyelerinin yazılmasına vesile olur.” TORUNLAR GYO A.Ş. 2014 FA A L İ Y E T RAPORU BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ 1 İÇİNDEKİLER BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ 4 “Ticari İtibar” en büyük sermayedir 10 Borç aldığın para kendi paran değildir 12 İnsanlara ihtiyacı olanın en iyisini sunacaksın 18 Küçük ayrıntılar büyük başarılar getirir 24 Sabır, gayret ve çalışarak en iyi bildiğin işi yapacaksın 30 Her işte fırsatlar vardır. Yeter ki doğru zamanda doğru yerde olmayı bil 34 Sözünün eri ol 38 Risk almayı göze al 42 Değişime ayak uydur kendini yenile 48 İşini iyi bilenlerle çalış 52 Anlaşmazlıkları uzlaşma ile çözümle FAALİYETLER 56 Yönetim Kurulunun Yıllık Faaliyet Raporuna İlişkin Bağımsız Denetçi Raporu 58 Başkan’ın Değerlendirmesi 70 Yönetim Kurulu 75 Bağımsızlık Beyanı 75 Bağımsızlık Beyanı 76 İcra Kurulu 78 Sermaye ve Ortaklık Yapısı 80 Torunlar Grubu 82 Başlıca Finansal Göstergeler 86 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi 99 Ortaklık Hisse Senedine İlişkin Bilgiler 102 Net Aktif Değer Tablosu 104 Torunlar GYO A.Ş. 26 Mayıs 2015 Tarihli 2014 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantı Gündemi 105 Genel Kurul Toplantıları 107 Kâr Dağıtım Politikası 109 Kâr Dağıtım Tablosu 110 Torunlar GYO’nun Varlıkları 180 Riskler ve Yönetim Organının Değerlendirmesi 182 31.12.2014 Faaliyet Dönemi Sonrasında İlgili Kamuya Açıklanan Önemli Olaylar 183 2014 Yılı Faaliyet Dönemi İçinde Ana Sözleşme’de Yapılan Değişiklikler ve Nedenleri 184 Gayrimenkul Mevzuatındaki Değişiklikler 192 Ortaklık Portföyündeki Varlık ve Haklara İlişkin Hizmet Veren Danışman Şirket, İşletmeci Şirket, Gayrimenkul Değerleme Şirketi, Portföy Yönetim Şirketi ve Saklama Kuruluşuna İlişkin Bilgiler 197Davalar 198 Ortaklığın İç Kontrol Sistemi ile İç ve Dış Denetim Faaliyetleri Hakkında Bilgiler 199 Diğer Hususlar 200 Ödüller ve Sertifikalar 201 İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor 211Sürdürülebilirlik 219 Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu FİNANSALLAR 237 1 Ocak - 31 Aralık 2014 Hesap Dönemine Ait Konsolide Finansal Tablolar ve Bağımsız Denetim Raporu 2 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sıradan bir durumdan sıra dışı gerçekliğe uzanan bir hikâye Başarının Adı Konulmamış İlkeleri √ ‘Ticari İtibar’ en büyük sermayedir √ Borç aldığın para kendi paran değildir √ İnsanlara ihtiyacı olanın en iyisini sunacaksın √ Küçük ayrıntılar büyük başarılar getirir √ Sabır, gayret ve çalışarak en iyi bildiğin işi yapacaksın √ Her işte fırsatlar vardır. Yeter ki doğru zamanda doğru yerde olmayı bil √ Sözünün eri ol √ Risk almayı göze al √ Değişime ayak uydur kendini yenile √ İşini iyi bilenlerle çalış √ Anlaşmazlıkları uzlaşma ile çözümle İŞİNİ SEV, İDEALİST OL Sıradan bir durumdan sıra dışı bir gerçekliğe uzanan hikâyemiz... 2015 yılının bizim için özel, ama çok özel bir anlamı var... 1960’ta babamın açtığı küçük bakkal dükkânıyla girdiğimiz ticaret hayatında 55. yılımızı kutlayacağız. O yıl ben henüz 10 yaşındaydım ve yaklaşık iki yıldır babamın işine yardım ederek eğitim ve öğrenimimi sürdürüyordum. 20. yüzyıldaki iki büyük dünya savaşının birinde aktör, diğerinde tanık olmuş ve birincisinin ardından büyük bir kurtuluş mücadelesi vererek varlık kazanmış Türkiye’nin hem okuyup hem çalışan binlerce çocuğundan biriydim ben de, tıpkı kardeşim gibi. Günün şartlarına göre sıradan görünen bu sorumluluk, aslında beni ben, sevgili kardeşim Mehmet Torun’la birlikte bugünlere getirdiğimiz Torunlar Grubu’nu Torunlar Grubu yapan, içimize işleyen ve tüm ömrümüz boyunca bizi yönlendirecek kazanımların ve deneyimlerin ilk adımlarıydı. Bugün geriye dönüp baktığımda, o bakkal dükkânının ve kardeşimle birlikte orada edindiğimiz değer ve prensiplerin, 55 yılda Torunlar’ı Torunlar yapan “adı konulmamış ilkeler” olarak bizi yönlendirdiğini bugün daha net görebiliyorum. Hangi işte olursa olsun, başarı önceden yapacağın hazırlığa bağlıdır; önceden hazırlık yapmazsan mutlaka başarısızlığa uğrarsın. Konfüçyüs İş hayatındaki 55. yılımızı kutlarken, bugünlere neler yaparak geldiğimizi düşünüyorum. Bu 55 yılda adım adım Torunlar olarak azimle bir başarı öyküsüne imza attığımıza inanıyorum. 3 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ “Ticari İtibar” en büyük sermayedir. 4 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İtibarınız varsa sermayeniz de vardır. İktisat Fakültesi’nde ilk olarak, bir işletmenin üç ayağı olduğunu öğrendik: Emek, Sermaye, Müteşebbis. Bu üçlüde bizim kendimize biçtiğimiz rol müteşebbislik yani girişimcilik. Girişimcide olması gereken vasıfları ise şöyle sıralayabiliriz: Vizyon, çalışma azmi, yönetim becerisi ve farklılaşma arzusu ile bu riski alabilme kapasitesi. Ama en önemlisi “İtibar Sermayesi.” Adı üstünde, itibarınız varsa yani sözünün eri, çalışkan ve güvenilir iseniz cebinizde olmasa da sermayeniz var demektir. Yani ticareti “başkasının parasıyla para kazanma sanatına” dönüştürmeye muktedirsinizdir. Çünkü bunu ancak kredibiliteniz, diğer bir deyişle ticari saygınlığınız varsa yapabilirsiniz. İşte bu, benim itibar sermayesi dediğim şey. İtibar eşittir en güçlü finansal sermayedir de diyebiliriz kısaca. Biz bunu büyüme sürecine girdiğimiz 1980’li yıllarda deneyimledik. Kardeşimle iki ortak olarak bankalarla yapacağımız kredili işlemler için ipotek vermeme yönünde prensip kararı aldık. O dönemde teminat mektubu benzeri krediler için bankalar ilk önce, neyi ipotek edeceğinizi sorar, kredi vermek için bir gayrimenkul ipoteği isterlerdi. Oysa bu uzun vadede sürdürülebilir bir yöntem değildi. Bir şirketin sahip olduğu gayrimenkul sayısı, büyüklüğüyle sınırlıdır. Her kredi ihtiyacında teminat gösterebilecek bir gayrimenkulünüz olmayabilir. Oysa bankalar, her zamanki alışkanlıklarıyla sahip olduğumuz birtakım gayrimenkulleri ipotek göstermemizi istiyorlardı. Aldığımız bu karardan sonra, prensip olarak ipotek vermediğimizi ilan ettik. O zaman geriye sadece ticari itibarımız kalıyordu. Bu nedenle bankalardan Aziz Torun ve Mehmet Torun’un şahsi imzalarının ve kurduğumuz şirketin değeri neyse ya da bugüne kadar kazandığımız ticari itibarın değeri neyse, o limitte kredi talebinde bulunduk. 5 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Girişimcide olması gereken vasıfları şöyle sıralayabiliriz: Vizyon, çalışma azmi, yönetim becerisi ve farklılaşma arzusu ile bu riski alabilme kapasitesi. Ama en önemlisi “İtibar Sermayesi.” BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sahip olduğumuz itibar sermayesi, başarımızın adı konulmamış ya da gizli ilkelerinden ilk sırada yer alıyor. 1995-1996 yıllarına geldiğimizde Torunlar, 70-80 milyon ABD doları seviyesinde “gayri nakdi kredi” dediğimiz teminat mektubu, ithalat için “akreditif açma” ve benzeri kredi limitlerine ulaşmıştı. Yani artık Aziz Torun ve Mehmet Torun imzalarının değeri 70-80 milyon ABD doları ediyordu. Bu da “itibar sermayemiz” demekti. 2007’ye gelene kadar -10 yıl ve daha uzun vadeli bir finansman gerektiren Korupark Projesi’ne kredi bulma sürecine kadar- hiçbir ipotek vermemiştik. Ama artık daha kurumsallaşma, gayrimenkul ve AVM’lere sahip olan şirketi halka açma planlarımız vardı. Bunun için proje kredileri, uzun vadeli krediler oluşturmak ve projelerin kendi başına bir teminat olması ve kurumsal bir itibara dönüşmesini sağlamalıydık. Kurumsal itibarı sadece finansal ya da maddi bir itibar olarak düşünmemek gerekir. İş yaptığınız çözüm ortaklarınızla, müşterilerinizle, kiracılarınızla yani tüm paydaşlarınızla olan ilişkilerde itibar sermayesi kilit rol oynamaktadır. 1990’lı yıllarda, gıda işi yaptığımız dönemlerde, iş yaptığımız şahıs ve kurumlarda “Torunlar, diyorsa yapar”, “Torunlar, söz verdiyse yerine getirir” algısını oluşturmayı başarmıştık. Bugün de imza attığımız tüm işlerde bunun yansımalarını görüyoruz. Geçmişimizden bugüne taşımayı başardığımız bu “güven duygusunun” bize çok büyük kolaylık sağladığını gözlemliyorum. Bizimle iş yapan herkes, olası bir sorun karşısında mağdur olmayacağından emindir. İşimizi iyi yaptığımızı, iyi yönettiğimizi, herhangi bir sorunları olduğunda onları dinleyeceğimizi ve mutlaka bir çözüm üreteceğimizi bilirler. Örneğin Mall of İstanbul’un açılışında, bu büyüklükteki bir alışveriş merkezinin, bu kadar kısa bir sürede, yüzde yüze yakın bir dolulukla açılabilmesinin arkasında Torunlar’a duyulan güvenin ve saygınlığın yattığı kanaatindeyim. Yani bugün geldiğimiz noktada ve hayata geçirdiğimiz tüm projelerimizde itibar sermayemizin en önemli değerimiz olduğunu biliyoruz. 6 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İş hayatında beklenmedik anlar da yaşanır… Geçtiğimiz yıl hepimizi derinden sarsan bir olay yaşadık. 2014 Eylül’ünde Torun Center’da elim bir iş kazası meydana geldi, 10 canımızı kaybettik. Yüreğimiz dağlandı. Kazada vefat edenlere bir kez daha Allah’tan rahmet, yakınlarına da sabırlar ve uzun ömürler diliyorum. Torunlar Grubu çalışanlarını ailemizin bir ferdi olarak gördüm her zaman. “Benim en yakın akrabalarım, benimle birlikte çalışan insanlardır” derim sıkça. Çünkü kan bağı olan akrabalarımla bu kadar çok görüşemiyorum. Bu yüzden, bu elim kazada hayatını kaybeden çalışanlarımızın her biri, ailemizin bir ferdini kaybetmenin üzüntüsünü ve acısını yaşattı bize. Kaza ile ilgili hukuki süreç devam ediyor. Biz bu vahim kazada kusuru veya ihmali olanların cezalandırılması için sürecin takipçisiyiz. Kayıplarımız, sözün hükmünü kaybettiği yerde artık. Ne kadar istesek de gidenleri geri getiremeyiz. Hiç olmazsa ailelerine bir nebze olsun ilaç olabilmek için üzerimize düşen sorumluluğu hukuki süreci beklemeden yerine getirdik. Sigorta kapsamında olan bu işçilerimizin yakınlarına maddi tazminatlarını zaman kaybetmeden ödedik. Onların bu koşullarda en azından maddi olarak mağdur olmamalarını sağlamayı önceliğimiz saydık. Hiçbir inşaatta, hiçbir işyerinde böyle bir kazanın bir daha yaşanmaması en büyük önceliğimiz. Bizim için, bundan sonra hayata geçirdiğimiz projelerimizde böyle kazaların bir daha olmaması en önemli gündemimiz ve hedefimiz. İş sağlığı ve güvenliği konusunda ülke olarak daha fazla şey yapmamız, kazaların olmaması için daha güçlü inisiyatifler almamız, çalışanlarımızı bu konuda eğitmemiz tüm sektör olarak önceliğimiz olmalı. 7 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İtibar sermayemiz faaliyet gösterdiğimiz her sektörde yolumuzu açtı. Torunlar markasını bu değer üzerine inşa ettik. Ve markamızın en önemli mirası olarak geleceğe taşımak hep önceliğimiz olacak. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Dünyada olduğu gibi ülkemizde de maden, inşaat, enerji ve gemicilik sektörleri, riskli sektörler arasında ilk sıralarda yer alıyor. Eski bir iş müfettişi olarak şunu söyleyebilirim, hem işçiyi daha bilinçlendirecek eğitim faaliyetlerini hem de iş sağlığı ve güvenliği konusunda yapılan düzenleme ve denetimleri artırmamız ve iş kazalarını minimuma indirgememiz, iş güvenliğini Avrupa standartlarına çekmemiz gerekiyor. Biz de Torunlar olarak bu konuda daha önce olduğu gibi bundan sonra da üstümüze düşeni fazlasıyla yapmaya hazırız. Türkiye’deki inşaat sektörü çok hızlı büyüdü. Özellikle 20052014 yılları arasında sektör, Türkiye ekonomisinin de üstünde bir hızla büyüdü. Bu hızlı büyümenin getirdiği birtakım eksikliklerin olduğunu hepimiz kabul etmeliyiz. Bu eksiklikler, hem işçi hem de işveren için geçerli. Her şeyden önce herkesin sorumluluklarını üstlenmesi, çalışanların eğitimine daha fazla önem verilmesi gerekiyor. İnsanın öncelikle kendi hayatının kıymetini bilmesi ve buna birinci derecede özen göstermesi gerekiyor. Çalışan, ancak o zaman gereken tedbirlerin alınmasıyla ilgili eksiklikleri gördüğünde işvereni uyarabilir, giderilmesine yardımcı olur ve iş güvenliğinden emin olabilir. Elbette, mevzuatla ilgili düzenleme eksikliklerinin giderilmesi de en az çalışanın bilinçlendirilmesi kadar önemli. Bunların tamamlanması için, bu mevzuatı uygulayanların önce öğretici, eğitici, yol gösterici sonra da denetleyici olması gerekiyor. İş müfettişliği yaptığım dönemlerde edindiğim tecrübeye dayanarak, denetim birimleri faaliyetlerinin iş güvenliği kanunu, mevzuat ve düzenlemelerinin uygulanmasını sağlamakla sınırlandığını söyleyebilirim. Hâlbuki iş müfettişliği, sadece yükümlülükleri denetlemekle sınırlanamayacak kadar hayati bir makamdır. Yaptırımdan önce yol gösterici, eğitici rolü üstlenmelidir. Dolayısıyla işin bütün taraflarının; beşeri sermaye dediğimiz insan kaynaklarının da, girişimcinin de, idari konumdaki kamu otoritesinin de ayrı ayrı üzerine düşen görev ve sorumlulukları var. Ve ancak bunları tamamlayabildiğimizde, daha güvenli bir sektör haline gelmiş oluruz. 8 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Aralık ayında bütün yüklenicilerle bir araya gelip durum değerlendirmesi yaptık. Katılımcılarda, böyle bir kazanın altından Torunlar dışında başka bir firmanın kolay kolay kalkamayacağı görüşü hâkimdi. Bu, bir yandan Torunlar’ın itibarının gücünü, diğer yandan da çözüm ortaklarımızın zaten bizim sorumluluğumuzun bilincinde olduğumuza ve kazanın sorumsuzluktan kaynaklanmadığına inandıklarını gösteriyor. Teşebbüs olmadan, girişimci olmadan çarklar dönmez. Ekonomide kaynakları değerlendirip kullanan ve artı değere dönüştüren en önemli unsurların başında girişimci gelir. Türkiye’nin asıl zenginliklerinden biri de, vizyoner, üretken ve cesur bir müteşebbis kaynağına sahip olmasıdır. Kazadan sonra, sanılanın aksine finansman zorluğu da yaşamadık. “Size kredi verelim” diyen bankalarla yeni kredi sözleşmelerini de o tarihten sonra imzaladık. 100 milyon avro tutarında uzun vadeli yeni bir kredi sözleşmesi yaptık. Kısa vadeli kredilerde de sıkıntı yaşamıyoruz. Hâlâ bize kredi vermek için bekleyen bankalar var. Çok şükür. İşte bu, itibar sermayemizin bugünlere ulaşan mirası. 9 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Girişimci, ülkede istihdam sağlayarak, vergi vererek ekonominin çarklarını döndüren üç önemli ayaktan -sermaye, emek ve müteşebbisten- biridir. Bu yüzden de -Türkiye’de birçok kez tanık olduğumuz gibi- elim bir kazanın ardından girişimciyi hedef tahtasına koyup linç etmeye kalkmak, kolaycılıktır. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Borç aldığın para kendi paran değildir. 10 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Malum, gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım. Herhangi bir ticari meta gibi kısa vadede para kazanmanız pek mümkün değil. Çok iyi bir gayrimenkul yatırımı bile doğası gereği 15 yıldan önce geri dönmüyor. Eğer bu kadar uzun vadeli bir iş yapıyorsanız bunun da bir finansman kaynağının olması gerekiyor. Kaynak ise, borçlanarak oluşturuluyor. Bütün maharet, o borçlanılan parayı, günün birinde ödeneceğini, bir başkasının parası olduğunu unutmadan yönetmekte. Kredinin günün birinde ödemek üzere alınmış bir borç olduğunu hiç akıldan çıkarmamak gerek. Kredi alırken de bir girişimci, maliyeti, kredi süresi gibi şartları iyi gözetmeli. Gayrimenkul sektöründe bu kredileri kullanırken elbette ki bunun geriye dönüşünü en iyi sağlayacak projeye yatırım yapılması büyük önem kazanıyor. Sektörde uzun vadeli kredi, sınırlı alanlara veriliyor. Bu alanlardan biri de AVM’ler, prestijli ofis binaları, lojistik ve otel yatırımları. Özellikle yap-sat modelinde uzun vadeli krediler söz konusu bile değil. Bu durumda, o projenin kendi içinde başarılı olması gerekiyor. 11 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Borçlanmadan büyümek zor. Maharet, borç sermayesini, günün birinde ödeneceğini unutmadan yönetebilmekte. Torunlar Grubu, yıldan yıla farklı sektörlere yaptığı akılcı yatırımlarla büyüyerek 55 yılı arkasında bıraktı. Borçlanmadan büyümek zor ama parayı da iyi yönetmek gerekiyor. Borçlanmadan, kredi almadan, yeni bir yatırım kapısı açmak mümkün değil. Çünkü ticaret; sermaye, girişim ve emekle gerçekleşen bir döngüdür. Girişimci ise, bu üç ayağı bir araya getirmek için vizyonu olan kişidir. Bu vizyon olunca sermaye de yani işin finansal tarafı da, kendine yeni pazarlar açmak için, parayı satmak için, mesela, biz de bu projede varız demek için, kapıyı çalıyor. Dolayısıyla borçlanarak yeni projeleri hayata geçirme imkânı doğuyor. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İnsanlara ihtiyacı olanın en iyisini sunacaksın. 12 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Bir AVM yatırımını hayata geçirmek oldukça kapsamlı ve detaylı bir süreçtir. Torunlar GYO olarak bir AVM yatırımı için attığımız adımlara yakından baktığımızda; bölgenin seçiminden o bölgede uygun bir alan bulmaya, bölgenin ihtiyaçlarından mimari yapıya, inşasından kiralama, tanıtım ve yönetim organizasyonuna uzanan çok geniş ve farklı bir yelpazede değerlendirme yaptığımızı görebilirsiniz. Bizler de bu kalemleri titizlikle değerlendirerek yatırım kararımızı veriyoruz. Birçok gelişmiş ülkede aslında GYO’lar sadece geliştirilmiş projeleri portföylerine alıp bir geliştirilmiş gayrimenkulün finansmanını sağlayan kurumlar olarak faaliyet gösterirler. Yani işin geliştirme tarafında yer almazlar. Bitmiş bir binayı alıp, portföylerine dâhil ederler. Bu tabii sınırlı bir kâr marjı demektir. Torunlar GYO’nun düsturu, yatırım yaptığı bölgedeki sosyal ve ekonomik hayatı gözeten projelere imza atmaktır. Evet, gayrimenkul sektöründe ticaret yapıyoruz ama bunun toplumsal faydasını ön plana alan bir anlayışla. Bir gayrimenkul projesinin en önemli hammaddesi arsadır. Bir arsanın yeniden hayat bulacağı projeyi öncelikle o bölgenin ihtiyaçları belirler. Altına imza atacağımız proje, hem bölgenin ve bölge insanının ihtiyaçlarını karşılamalı hem de sosyal ve ekonomik gelişmesine katkıda bulunmalı. İkinci koşul ise projenin gelecek vizyonunun olmasıdır. Yani o arsada olması gereken en akılcı projeyi gelecekte değer üretecek bir vizyonla hazırlıyor ve gerçekleştiriyoruz. Her arsayı alışveriş merkezi, konut ya da ofis olarak gören sığ yaklaşımlara itibar etmiyoruz. Projelerimiz, arsanın topografik yapısından bölgenin demografik yapısına kadar yaptığımız titiz araştırmalar, çalışmalar sonucunda hayat buluyor. Bursa Zafer Plaza, Antalya Deepo Outlet, Bursa Korupark buna iyi birer örnek olarak gösterilebilir. Mall 13 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Görebilene; AVM’ler bir binadan çok daha fazlası... Torunlar Grubu olarak en ayırt edici özelliklerimizden birisi de, gayrimenkul sektörünü bir rant sektörü değil, vergi veren, istihdam yaratan reel bir sektör olarak değerlendirmemiz. Ve bu alandaki faaliyetlerimizi ticaretin genel kuralları içinde sürdürmemiz. Hem ticaretin içinden geliyoruz, hem de gayrimenkulün bütün alanlarına hâkimiz. Konutu, ofis inşasını, nasıl bir ofis binası yapmak gerektiğini, alışveriş merkezini, oteli, hatta -şu anda portföyümüzde olmasa da- lojistiği de iyi biliyoruz. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ of İstanbul ise vizyonumuzun zenginliğini ortaya koyan bambaşka bir örnektir. Mall of İstanbul, alışveriş merkezi, rezidans, ofis, otel ve eğlence alanlarıyla çok daha geniş bir yelpazede gerçekleştirilmiştir. Saydığım örneklerin her biri, kendine özgü, o bölgenin, o arazinin şartları düşünülerek oluşturulmuş modellerdir. Biz işin, hem geliştirme hem inşaat hem alışveriş merkezinin yönetimi tarafında bulunarak bir projenin bütün safhalarında yer alıyoruz; böylece daha geniş ticari bir yelpazeyi değerlendirebiliyoruz. Bu da bizi farklı ve başarılı kılıyor. İnşaat projelerinde alıcı açısından en önemli konulardan biri de, inşaatın ne kadar sürede bitirileceğidir. Mall of İstanbul projesinde özellikle Torunlar markasına duyulan güven, kendisini daha ön satış safhasında gösterdi. Projenin %30’u henüz lansman sürecindeyken satıldı. Şu anda %95’i satılan projede sınırlı sayıda daire kalmış durumda. Biz özkaynak koyuyoruz, banka kredisi alıyoruz ama yatırımın önemli bir kısmını da ön satışlarla finanse edebileceğimize güvenimiz tam. Bu da, markamızın itibarının önemli göstergesi. Yaptığımız her AVM’yle sektörümüze yeni bir marka kazandırıyoruz. İtibarlı bir marka yaratmanın yolu da perakendenin bütün aktörlerini iyi anlamaktan, sürekli değişen beklenti ve ihtiyaçlarını doğru okumaktan geçiyor. Kiracıyı da, tedarikçiyi de, müşteriyi de işimizin ayrılmaz bir parçası, ortağı olarak görüyoruz. Kendimizi daima yeni ve güncel tutuyor, bu sayede itibarlı markalarla çalışabiliyoruz. Çünkü bizim için AVM, bir binadan ibaret değil. Bizim için AVM, birçok markanın bir araya geldiği, aslında perakende sektörünün kalbinin attığı bir çatı işletmedir. Bu çatı işletmenin altında, mesela Mall of İstanbul’da 350, Korupark’ta 200’den fazla işletme var ve bunların her birini bizim iş ortağımız olarak görüyoruz. Bu anlayışın sonucu olarak mağazaların ciroları, işletmelerinin performansları, AVM içindeki marka karmasının yarattığı sinerji, bizim işimizin de önemli bir parçasına dönüşüyor. Kurduğumuz çatı işletmenin başarısı için, AVM’nin güvenliğinden temizliğine, pazarlama aktivitelerinden müşteri memnuniyetine kadar tüm ayrıntıları üstlendiğimiz sorumluluğun bir parçası olarak kabul ediyoruz. Kurduğumuz çatının altında yatırımcı olarak biz, işletmeler ve başarının en önemli aktörü müşteri var. Çatı işletmeyi bu üç ayağın memnuniyetle ve senkronize bir şekilde çalıştığı bir yapı olarak görüyoruz; böylece her birinin kendi başına bir marka olmasını sağlıyoruz. 14 BİR GÖRÜŞ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ inde projes M V A k o of iri, birç si Mall b je n o r a p d al ız un son il, glob klarım ’n ğ a t e O r d Y o G e etli iş eğind unlar üm En kıym lıştığımız Tor kiye ölç retçilerinin t r ü T e ça ul v i, ziya rak birlikte adece İstanb oje ola . MOİ’y r .. p ım a s ır t m an r a ul, i bir ka eciler açısınd iş bir y İstanb a h t n ü is t m de veren is da perakend erli iş ölçekte cevap a or. Değ a nice apı ın ıy y r ır lt t la a r ç a a u ihtiy r, dah imini ruz. B i deney en tebrik ede ndiriyo r e le t r ş e ü ğ de lu m nüld ve olum r GYO’yu gö im. la trafiği yı diler run a o T m ız la ortağım irlikte tamam ri b projele CEO kanı ve ş a B , r lu Kuru oyne Cem B rup Yönetim G Boyner 15 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Torunlar’ın köklü kurum kültürü rehberliğinde yürüttüğümüz 15 yıllık AVM işletmeciliğinde Türkiye’nin en iyisi olmanın gururunu yaşıyoruz. Çünkü, her AVM çatı işletmemiz, itibarlı markaları bir araya getiren prestijli bir çekim merkezi özelliğine sahip. İtibarlı markalar ve itibarlı bir AVM yönetimi... İşte bizim ilkemiz. Bunlar tüketicinin ilgisini, talebini cezbeden faktörler. AVM yönetimini de ve işletmelerle olan iletişimimizi de çatı işletmemiz sağlıyor. Burada can alıcı nokta, AVM içinde uzun vadeli ve sürdürülebilir bir sinerji yaratmak. AVM’lerimizdeki başarının arkasında bu vizyon var. Bu yüzden bizimle iş yapan perakendeciler markamıza güveniyor, bizimle çalıştıklarında kazanacaklarını, doğru bir yatırım yaptıklarını biliyor. AVM markasının itibarıyla buluşan seçkin markalar, müşteriyi de memnun ediyor. AVM’lerimizde marka karmasını oluştururken müşteri ihtiyaçlarını ve beklentilerini öncelikle dikkate alıyoruz. Markalar için de ayrı bir itibar göstergesi olarak kabul edilen, müşterinin aradığı markaları bir araya getirmeye özen gösteriyoruz. İmzamızı taşıyan AVM’ler sektörde kiracı dostu olarak anılır. Bunun nedeni ise zor dönemlerde kiracılarımızın yanında olmamız ve o zor dönemi birlikte aşacak formüller geliştirmeyi ilke edinmemizdir. Bunu yapabilme gücümüzü ise lokomotif kiracılarımızdan alıyoruz. Tüm AVM’lerimizde kiralanabilir alanların önemli bir kısmını her zaman çalıştığımız, lokomotif kiracılarımız oluşturur. Bunların istisnasız hepsi örneğin yeni açılan Mall of İstanbul’da hiç düşünmeden yerlerini aldılar. Bu teveccüh bile başlı başına bize duyulan güvenin göstergesi. Alışveriş merkezlerini özellikle günümüzde, sadece perakendecilerin yer aldığı bir tüketim merkezi olarak tanımlamak bir hayli eksik olur. Alışveriş merkezleri özellikle son gelişmelerle bambaşka boyutlar kazandı. Mall of İstanbul ya da Korupark’a, yine bizim geliştirdiğimiz projelerden Torium’a bakarsak, her birinin aynı zamanda başlı başına birer sosyal ve kültürel merkez olduğunu görürüz. Örneğin, Mall of İstanbul bünyesindeki sinema kompleksi, 17 salonuyla Türkiye’nin en büyüğü. Devasa fuar ve sergi alanının yanında müzesi, 720 kişilik modern gösteri merkezi ve Avrupa’nın en büyüklerinden olan eğlence parkıyla farklı ihtiyaç ve beklentilere yanıt verebiliyor. 16 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ AVM’ler günümüzde her kesimden, her gelir düzeyinden insanın keyifle zaman geçirdiği KONFORLU ve GÜVENLİĞİ sağlanmış KAMU alanları statüsünde. AVM’ler gıdadan tekstile, elektronikten mobilyaya kadar geniş ürün yelpazesinin yanında sosyal, kültürel, eğitsel ihtiyaçların karşılandığı bir çatı aynı zamanda. Bu çatı, öyle bir çatı ki, sadece yüksek ya da orta gelirliye değil, her gelir grubuna hitap ediyor. AVM’ler güvenliğin, temizliğin, konforun ayrımsız herkese sunulduğu açık bir kamu alanı. Toplum hayatında insanların tereddütsüz, endişesiz, rahatlıkla girdiği bir camiler var, bir de AVM’ler... Örneğin, biz 1999’da Bursa’da Zafer Plaza’yla ilk AVM’yi açtığımızda yeni bir sosyalleşme mekânını da hayata geçirmiş olduk. Yine Bursa’daki Korupark çok tipik bir örnek olarak bize büyük bir tecrübe kazandırdı. Korupark, alt gelir grubunun hâkim olduğu bir bölgede inşa edilmişti. Bölge Belediye Başkanı’nın “İnsanlarımız buraya gelirken kıyafetlerine daha bir özen gösteriyor” sözlerini çok iyi anımsıyorum. Öyle bir mekân düşünün ki, hafta içinde 30-35 bin, hafta sonunda 60-70 bin kişi kavgasız gürültüsüz, birbirini rahatsız etmeden sosyalleşiyor... Ülkemizde alışveriş merkezleri, aslında çok önemli bir sosyal görev üstleniyor. Çünkü AVM’lere gelenler husumetlerini, gruplaşmalarını, tahammülsüzlüklerini dışarıda bırakıyor. İddialı gibi görünse de ben, bu platformun ülke ve sosyal barışa önemli bir katkı sağladığına ve insanların birbirine karşı hoşgörüsünü geliştirdiğine inanıyorum. 17 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Alışveriş merkezlerine gelenlerin seçenekleri, sadece yemek-içmek ya da alışverişle sınırlı değil. Ziyaretçiler bir yandan teknolojik yenilikleri keşfediyor, güncel modayı görebiliyor, diğer yandan yeni çıkan kitaplara, dergilere ulaşabiliyor, vizyondaki filmleri izleyebiliyor, sürpriz sergiler ve etkinliklerle karşılaşabiliyor. Bizim öncülüğümüzde artık kişisel gelişimi ve eğitimi gözeten özellikle kadın ve çocuklara yönelik kulüp organizasyonları da AVM’lerin ayrılmaz birer parçası haline dönüşüyor. Sözün özü; AVM’ler artık ziyaretçilerinin farklı beklenti ve ihtiyaçlarına yanıt verebilen birer yaşam ve deneyim merkezi. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Küçük ayrıntılar büyük başarılar getirir. 18 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Gayrimenkulde de aynı tutumu sergiledik. Sıradan AVM yerine içine işletmesini kendimizin yaptığı, sinema ve eğlence parkı modelini geliştirdik. Torium’daki Snowpark bunun seçkin bir örneğidir. Türkiye’de ilk defa yapıldı ve başka da yapılamadı. Mall of İstanbul’daki MOİPark ve MOİSahne bir ayrışmadır. Snowpark, MOİPark, MOİSahne gibi eğlence birimlerini kendi şirketimiz işletiyor. Bu da anlamlı bir farklılaşma unsuru. AVM’lerimizde alışveriş yapanlara ücretsiz ya da düşük fiyatlı sinema bileti gibi avantajlar sunuyoruz. Böylece, rekabette üstünlük sağlıyor, cazibe yaratıyoruz. Uluslararası bir yatırımcının böylesi bir yan işletme hizmeti sağlaması, bizim esnekliğimize sahip olması söz konusu değildir. 19 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Aynı şeye bakıp farklı olanı görmek başarıyı getirir. Biz gayrimenkulde de farklılıklar üreterek, riskleri üstlenerek, ayrıştığımız noktaları ön plana çıkararak başarılarımızı sürdürebildik. Bir girişimciyi başarıya götüren unsurlardan biri de herkesin gördüğünden ve yaptığından farklı bir bakış açısı geliştirebilmektir. Yani sıra dışı olmaktır. Sıradan bir durumda bir fark yaratabilirseniz öne geçer ve rakiplerinizden ayrışabilirsiniz. Bugünlerimizin temelini attığımız babamızın bakkal dükkânından buna bir iki örnek verebilirim. Dükkânda, bir yandan diğer bakkallardaki ürünleri satarken diğer yandan da yan taraftaki küçük depoda menemen, Arnavut ciğeri yapıp satarak esnafın öğle yemeğini en ekonomik şekilde yemesini sağlıyorduk. Dolayısıyla oradaki insanların ihtiyacına cevap verecek bir değer üreterek fark yaratmış oluyorduk. İkinci örnekte ise üç bakkal bir araya gelerek bir kamyon şeker parasını denkleştirdik ve fabrikadan şeker almaya başladık. Fabrikadan halka satışın ilk örneklerinden biridir bu girişimimiz de. Toptancılık, ithalat yaptığımız dönemde de benzer bir anlayışla hareket ettik. Pirinç ithalatında öncülerdendik. Birçok firmanın bu alana girdiğini görerek, çeltik ithalatına sonra da çeltik üretimine başladık ve bir adım öne geçtik. Kısacası, her yaptığımız işte rakiplerimizden ayrışmayı başardık. Snowpark, MOİPark, MOİSahne gibi eğlence birimlerini kendi şirketimizin işletiyor olması rakiplerimizden ayrışmayı ve rekabette üstünlük elde etmeyi sağlıyor. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarından olan Torunlar GYO olarak, Torun Tower projesi ile Türkiye’nin en büyük ofis kiralamasını gerçekleştirdik. Bir proje geliştirilirken o bölgedeki, şehirdeki nüfusun demografik yapısını, gelir düzeyini, gelişim seyrini dikkate aldığımızı ve geleceği öngörerek yola çıktığımızı vurgulamıştım. 2014’te hayata geçen Mall of İstanbul işte böyle bir vizyon projesidir; Torun Tower da... Torun Tower’ın yarısını rezidans yarısını ofis yapsaydık kimseyi şaşırtmazdık. Ama onun yerine Zincirlikuyu’da Türkiye’nin en büyük ofis binasını yaptık. Çok riskli bir tercihti bu. Çünkü sektörde ofis talebinin sınırları belli. Zaman zaman ihtiyaç fazlası bile olabiliyor. Ama biz yapılan örneklere baktığımızda Türkiye’de prestijli, standartları yüksek, yabancı ya da büyük şirketlerin tercih edeceği ofis binalarına ihtiyaç olduğunu gördük. Bu nedenle Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarından olan Torunlar GYO olarak, kendimize, vizyonumuza güvendik ve bu riski aldık. Proje ortaya çıktığında ise Türkiye’nin en büyük ofis kiralamasını gerçekleştirdik. Eğer doğru bir ürün geliştirdiyseniz ve o ürünün geleceğini doğru öngördüyseniz, talep de muhakkak arkadan gelecektir. Torun Tower, bir başka özelliğiyle de yenilikçi anlayışımızı ortaya koyan bir vizyon projesidir. Bu özellik de yatay ofis anlayışıdır. DenizBank gibi büyük bir şirkette çalışan 3-4 bin kişiye verimli, motivasyonu yükselten bir ofis ortamı sağlamak için yatay ve dikey ofis özelliklerini bir arada kullanarak optimum bir yapı sağladık. Çevreci Gold Leed Sertifikası sahibi sayılı ofis binalarından olan projemizin, metroya direkt bağlı olması da önemli ayrıcalıklardandır. Ayrıca, bu binada başka bir fark yaratan uygulamayı daha hayata geçirdik. Bina için doğal havalandırmayı sağlayan “Trickle Vent Sistemi”ni geliştirdik. Bu sistemle, metal doğramaların altında kurduğumuz mekanizma sayesinde doğal havayı içeri alırken çok yüksek binalardaki cam açma riskini de ortadan kaldırmayı başardık. 20 BİR GÖRÜŞ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ rlük görünü n, k e s k ü ğlarke deki y iluetin kılar sa s t l a u k b ası li n er, İsta a önem lanlı bina olm e %86 w ız o T ım n lg da is fis a Toru ka a ile mar ta en büyük o katların rımıza jı m a t u y n d a t av k ka 77, po lışanla ul’da te rında % yor. Ça yaptığımız lı la ğ t a a s İstanb k le ına, lanak ıyla ku ortam mize o is e f o m dolayıs t li e lumlu lik elde ve verim uz hizmete o li h a im r r e e f v bu uğum oruz. ığımız e sund iz im sağlad atfediy r e m il r e e n t üş ük ö işe ve m edeniyle büy n ı r katkıla nk CEO enizBa D , ş e t A Hakan 21 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Şehrin merkezinde, Büyükdere Caddesi’nde bahçe ofis konsepti, bir farklılaşma, bir vizyon projesidir. Mecidiyeköy’deki Torun Center da TOKİ tarafından geliştirilen, arazisi hasılat paylaşımı modeli ile ihaleye çıkan bir arsaydı. Bir alışveriş merkezi kompleksinin üstünde konutlar düşünülüyordu. Ortak olduğumuzda alışveriş merkezleri, portföyümüzdeki ağırlıklı varlıklar olduğu için bizden bir alışveriş merkezi yapmamız bekleniyordu -bu algı, bugün bile oldukça güçlü. Hâlbuki biz burada rutinin konforuna teslim olmak yerine yenilikçi bir projenin hayalini kurduk ve ilkler gurur listemize bir yenisini eklemeyi seçtik. Bahçeli ofis konsepti ile proje bitiminde sektör yepyeni bir bakış açısı ve çalışma kültürü de kazandırmış olacağız. Torun Center projesinin Büyükdere Caddesi’ne bakan ön kısmında yer alacak olan on bin metrekarelik yeşil peyzaj alanı kamuya açık olacak ve bu alanda küçük kafeler, restoranlar, havuzlar, yürüyüş yolları bulunacak. İki kata yayılan yatay ofislerimizin yeşillikler içinde ve atmosfere açık arka terasları, çalışanlara doğanın içinde dört mevsimi yaşama, hissetme ayrıcalığı sunuyor. Bu ofislerdeki 5 metre brüt, 4,5 metre net yükseklik, teknolojik binalardaki dezavantajlı durumu tersine çevirmekle kalmayıp, ferahlık duygusunu standartların üzerine taşıyor. Bu yüksek tavanlı, yemyeşil bitki örtüsüyle donatılmış, doğal atmosfere açık teraslı ofis konsepti, sektörün en yenilikçi projeleri arasında bir adım öne çıkıyor. Bölgenin şartlarını ve ihtiyaçlarını dikkate alarak geliştirdiğimiz bu projenin bir diğer artısı da, projenin Büyükdere Caddesi’ne bakan ön kısmında on bin metrekarelik bir yeşil peyzaj alanının yer alması. Kamuya açık olacak bu alanda küçük kafeler, restoranlar, havuzlar, yürüyüş yolları da olacak. Burası o bölgede hem çalışanlar hem de yaşayanlar için nefes alma alanı olacak. Bu yüzden Torun Center projemizi de, yenilikçi anlayışımızın önemli bir yansıması olarak görüyorum. 22 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Torun Center 23 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sabır, gayret ve çalışarak en iyi bildiğin işi yapacaksın. 24 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sanattan bilime, spordan iş dünyasına, ne iş yapıyorsanız yapın, başarı ancak çok çalışılarak kazanılabilir. Yapılan her işin %90’ı terlemek ise, yalnızca %10’u şans ve fırsatlardır. Dolayısıyla, bir girişimci için de en önemli kriter, çok çalışmaktır. Bununla birlikte elbette, fırsatları ve konjonktürün de neler getirdiğini görebilmek lazım. Hangi alanlarda faaliyet göstereceğim, nereye yatırım yapmalıyım, tercihlerim doğru mu sorularını defalarca sormak gerekiyor. Bir de her işin dinamizminin zaman içinde müthiş bir değişim geçirdiğini akıldan çıkarmamak ve bu değişimi öngörerek esnek hareket edebilmek gerekiyor. Esnekliği maymun iştahlılıkla karıştırmamak gerekir. İşin gerektirdiği esneklik ancak bir işe derinlemesine hâkim olmakla mümkün olabilir. Bir işte ancak bilgi sahibi olarak derinleşirsiniz. Bilgi sahibi oldukça ayrıntılara da hâkim olursunuz ve oradan da bir değer üretirsiniz. Altını çizmek gerekirse başarı çok çalışmak ve belli bir işte sebat etmekle kazanılır. Eğer o işte sebat ederseniz, o işin detaylarını zaman içerisinde keşfeder ve rakiplerinizden farklılaşırsınız. Bu konuyla ilgili, “Beyaz Çuvalın Hikâyesini” sizinle paylaşmak istiyorum. Biz ilk şeker ithalatına başladığımızda, çok daha güçlü, finansal gücü de olan, ithalatı iyi bilen birçok rakibimiz vardı. O zamanlar yurt dışındaki fabrikalarda üretilen şekerler, kahverengi jüt veya polipropilen beyaz çuvallarda gelirdi Türkiye’ye. Biz ısrarla gönderilen şekerin beyaz çuvalda olmasını talep ettik ve bunu da sağladık. Rakiplerimiz, bu gereksiz bir ayrıntı gibi görünen konunun farkına bile varmamıştı. Ama bakkallık yaptığımız dönemdeki tecrübemizden, halkımızın şekeri beyaz çuvalla bütünleştirdiğini biliyorduk. Bizim ülkemizdeki insanlar hayatları boyunca şekeri beyaz çuvalda görmüştü. Hatta o beyaz patiska çuvallar, sonradan yastık kılıfı olarak kullanılır, birleştirilerek çarşaf bile yapılırdı. Bir ürünün ambalajı, hayatın içine bu denli girmişse, ona dokunmamak, değiştirmemek Değişimin farkına varamayanlar, değişen şartlarda farklılaşıp rakiplerinden sıyrılamayanlar her zaman geride kalmaya nihayetinde yok olmaya mahkûmdur. Başarılı girişimcinin temel düsturu esnekliktir. Esneklik ise yeni şartların getirdiği talebi öngörerek işi geliştirebilme ve yön verebilme kabiliyetidir. 25 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Bir işi geliştirmek ancak o işte gayretle çalışmakla, sebat etmekle ve değişime ayak uydurmakla mümkündür. Başarı, kolay elde edilen bir sonuç değildir. Başarıya ulaşmak için, çok çalışmak, sürekli yenilenmek, bildiğin işi sabırla ve gayretle yapmak gerekiyor. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ gerekir; aksi takdirde tüketicide tepki gelişir. İşte bu yüzden şekeri beyaz çuvalda getirme konusunda ısrarcı olduk. Bizim şeker geldi; gerçekten de bir süre sonra müşteriler arasında beyaz çuvallardaki şekerin daha tatlı olduğuna, kahverengi jüt çuvallardakilerin aynı tatta olmadığına ilişkin bir söylenti dolaşmaya başladı. Müşteri, böylece bizim getirdiğimiz şekere başka türlü bir değer vererek, bir farklılık bularak, olmayan bir nitelik katarak tercihini gerekçelendirdi. Hâlbuki beyaz çuvaldaki de kahverengi çuvaldaki şeker de, aynı fabrikadan çıkan aynı şekerdi. Bu örnek, küçük bir ayrıntının bile ne kadar önemli olduğunu, bunun da ancak tecrübeyle fark edilebildiğini ortaya koyan çarpıcı bir örnek. Biz o işe bu kadar hâkim olmasak, dışardan biri olsak, o ayrıntının önemini göremeyecek ve o başarıyı da yakalayamayacaktık. Onun için de iş yaparken sabırlı olmak, sebat ederek işin ayrıntılarına hâkim olmak ve oradan ilerlemek önemli. Bizim gıda sektöründe büyümemiz, bu anlayışın bir sonucudur. Eğer, “Babamız bakkal, bu işten, toptancılıktan ne çıkar?.. Üniversite bitirmişiz, eğitimliyiz; o zaman daha prestijli görünen bir işe talip olalım” deseydik, bu başarıyı yakalayamazdık. Gıda işi, bildiğimiz işti ve o işte büyümek istedik, önümüze o işte yeni hedefler koyduk ve gerçekleştirdik. İş yaparken sabırlı olmak, sebat ederek işin ayrıntılarına hâkim olmak ve oradan ilerlemek önemli. Bizim gıda sektöründe büyümemiz, bu anlayışın bir sonucudur. Gayrimenkuldeki gelişimimizi de geleceği okumaya ve öngörmeye borçluyuz. 26 Zafer Plaza ve ANKAmall’la başlayıp Mall of İstanbul’a ulaşan başarı hikâyemizin ardında da çok çalışmak, sebat etmek ve paylaşmak var. Bu anlayışla gayrimenkul sektöründe de aynı başarı hikâyesini yazdık. Başlangıçta küçük konutlar ve ticari binalar, ardından da ihtiyacımız olan lojistik binaları yaparak ilerlediğimiz gayrimenkul sektöründe de büyümek, yeni alanlara girmek gerektiğini gördük. O zamanlar AVM’ler Türkiye’de yeni gelişen, yeni yeni ilgi gören bir alandı. Biz de gayrimenkulde nasıl kendimize daha büyük bir hedef koyarız diye düşündüğümüzde, önümüze alışveriş merkezleri çıktı. AVM’ler inşaat yapısı olarak, en fazla ilgi gören ve büyük ölçekli örneklerdi. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Zafer Plaza Girişimcilik dediğimiz şeyin tılsımlı taraflarından birisi de, geleceği öngörerek hareket etmektir. Biz Zafer Plaza’nın inşaatına 1996’da başladık, 1999’da da açıldı. Açıldığı dönemde Türkiye’de ilk beşe giren bir alışveriş merkeziydi. İstanbul’da sadece üç alışveriş merkezi vardı. ANKAmall ile Zafer Plaza’nın açılışı aynı döneme rast geldi. Biz AVM yapımına ve işletmeciliğine dördüncü giren girişimciyiz. Gayrimenkuldeki gelişimimizi de geleceği okumaya ve öngörmeye borçluyuz. AVM sektöründeki yatırımlarımıza Zafer Plaza’yla başlamış olduk. Zafer Plaza, hem o gün için, hem Bursa için önemli bir yenilikti. Üstelik, çok zor bir projeydi; yerin altındaydı ve üzerinden yol geçiyordu. Zafer Plaza, sadece perakende tarafıyla değil, mimarisiyle de vizyonu çok yüksek bir projedir. Üstünden yol geçen bir bina yapmak, kolay bir iş değildi. Biz orada özel bir model geliştirdik. Çözümü bulduk: Süresiz kullanım hakkını yola vererek, AVM’yi alttan birleştirdik. Cumhuriyet Caddesi’nin o bölümü bizim arsamızın içinde, bizim mülkiyetimizdedir. Ama biz belediyeye kullanım hakkını vererek yapıyı alttan birleştirip bütün bir bina olarak geliştirdik. Bu yüzden ortasından yol geçen Zafer Plaza’nın alt ve üst kotta iki meydanı vardır. Zafer Plaza, bu özelliği ve farklılığı ile “En Başarılı AVM Mimarisi” ödülüne layık görülmüş bir projedir. 27 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ ANKAmall’u da aynı dönemde itibar sermayemizin bir parçası olarak geliştirdik. ANKAmall, Ankara’da gıda sektöründe faaliyet gösteren YENİ GİMAT A.Ş.’nin, geliştirdiği bir projedir. Gıda sektörüyle çok yakın ilişkilerimiz olduğu için bizim de bu işin içinde olmamızı talep ettiler. Projeye %20 oranında hisseyle dâhil olduk. O yapı içinde bu çok büyük bir hisse demekti. Birçoğunun bir hisse payına sahip olduğu bu ortaklıkta biz 300 hisse alarak dâhil olmuştuk. ANKAmall’un çok ortaklı yapı olma başarısında, Torunlar’ın çok büyük emeği vardır. Gerek bu çok ortaklı yapının arada ihtilaf çıkmadan sürdürülebilmesine, gerekse projenin geliştirilmesine öncülük ettik. O dönem, ortaklarda 1.500 tane dükkân yapacağız ve herkese bir dükkân vereceğiz türünden klasik kooperatif mantığı hâkimdi. Biz ise dükkân vermek yerine, ortaklara daha çok para nasıl kazandırılır formülünün peşine düştük. Burasının bir A.Ş.’ye dönüşmesi için çok büyük gayret gösterdik. Ayrıca bunun için gereken fedakârlık neyse yapmaya kararlıydık ve yaptık da. Ticaret kanunlarına göre 300 hisseyle temsil edilmemiz gerekirken, diğer ortaklar da bu modeli kabul etsinler, doğru bir model kuralım diye üç hisseyle temsil edilmeyi kabul ettik. Şirkete dönüşünce diğer ortaklardan daha fazla oy hakkımız olmasın, bir üstünlük sağlamayalım diye oy haklarımızdan da vazgeçerek, yapıyı şirkete dönüştürdük. Bugün Türkiye’de çok başarılı, çok ortaklı bir ANKAmall varsa, bu oluşumda naçizane önemli bir payımız olduğunu söylemeliyim. ANKAmall 11 yıldır düzenli kâr dağıtıyor. ANKAmall’un çok ortaklı yapı olma başarısında, Torunlar’ın çok büyük emeği vardır. Gerek bu çok ortaklı yapının arada ihtilaf çıkmadan sürdürülebilmesine, gerekse projenin geliştirilmesine öncülük ettik. 28 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Türkiye ekonomisi içinde 11 yıldır devamlı kâr dağıtan ANKAmall ortaklığı, sosyolojisiyle, kurumsal yapısıyla analiz edilmesi gereken örnek bir modeldir. Çok ortaklı yapı, Zafer Plaza’da da var. Zafer Plaza, yine başlangıçta belediye ve artı 120 hissedarın olduğu merkezde bir arazi üzerine kuruldu. Toplamda 10 -11 bin metrekare büyüklüğünde ama çok ortaklı bir araziydi. Senelerdir Bursa’nın tam göbeğinde, çok ortaklılıktan dolayı atıl halde duruyordu. Arazi üstünde salaş, gecekondu gibi yapılar dışında bir de itfaiye binası vardı. Böyle metruk vaziyetteyken belediye burayı geliştirmek üzere yola çıkmış; proje geliştirmişti ama bir yatırımcıya ihtiyaç vardı. Biz burada da öncülük ettik. Beklenti klasik anlayışıyla, küçük dükkânlar yapmak ve herkese bir dükkân vermek yönündeydi. Biz orada da “havuz modeli” kurduk. Bu modele göre, ortak bağımsız bir dükkân sahibi değil, müşterek mülkiyet esasına göre payı oranında gelirden hisse sahibi olacaktı. Böylece bir alışveriş merkezinin yapısı, özelliği doğrultusunda, ihtiyaç olduğu ölçüde dükkân yapılabilecekti. Dükkânları bölmek yerine kazanç bölünecekti. Bu modelin daha kârlı olacağına ortakları ikna ettik ve modeli uyguladık. Açıldığından beri Zafer Plaza ortaklarına para kazandırıyor. Kiraları her ay biz topluyoruz. Burada bizim %73 payımız var; bizim dışımızda %27’sine sahip olan belediye ve şahıslara kendi paylarına düşeni her ay hesaplarına yatırıyoruz. Onların da çok mutlu oldukları bir işbirliği bu; herkes, ayın 16’sında parasının hesabına yatacağını biliyor. Her yıl şeffaf olarak gelirini, giderini ortakların bilgisine sunuyoruz. Bu çok ortaklı ticaret kültürü anlayışımız, GYO olarak halka açılmadan evvel de vardı. Aslında halka açıldığımızda bu ortaklığı sadece uluslararası bir çerçeveye taşıyarak genişletmiş olduk. Daha evvel yerelde, bölgede olan ortaklarımız, şimdi uluslararası ölçekte büyüdü; şimdi dünyanın her yerinde Torunlar GYO’nun ortağı var. 29 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Çok ortaklı ticaret kültürü anlayışımız sayesinde halka açıldığımızda bu ortaklığı sadece uluslararası bir çerçeveye taşıyarak genişletmiş olduk. Daha evvel yerelde, bölgede olan ortaklarımız, şimdi uluslararası ölçekte büyüdü; şimdi dünyanın her yerinde Torunlar GYO’nun ortağı var. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Her işte fırsatlar vardır. Yeter ki doğru zamanda doğru yerde olmayı bil. 30 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Büyümenin ön koşulu, hedef koymak, bu doğrultuda stratejik kararlar alabilmek ve şeffaf bir kurum olmaktır. Halka arzını gerçekleştiren Torunlar GYO, bugün uluslararası ortakları olan bir şirkete dönüştü ama unutmamak gerekir ki, bu dönüşümün arkasında doğru yerde, doğru zamanda aldığımız stratejik kararlar, önümüze koyduğumuz stratejik hedefler yatıyor. Bir şirket iş hayatında büyümek istiyorsa, şeffaf ve kurumsal bir yapı kazanmalı ve her şeyden önce önüne hedefler koymayı bilmelidir. Biz de sektörde büyümek ve kurumsallaşmak için, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmeyi ve bunu da halka açmayı kendimize hedef olarak koymuştuk. Bu hedef doğrultusunda portföyümüzü zenginleştirdik. 2000’li yıllarda kafamızda böyle bir hedef oluştuğunda havuza bir şeyler koymak gerekiyordu. Sadece Zafer Plaza’yla “Biz halka açılıyoruz” demek mümkün değildi. Bu hedef doğrultusunda ANKAmall’u portföyümüze kattık, sonra Antalya Deepo’yu. Deepo da tıpkı diğerleri gibi bir vizyon projesidir. Söz konusu alan bizim gıda işimizi yapan şirketin deposuydu. Biz çevresindeki diğer arazileri de alıp büyüterek bu depodan bir Deepo AVM markası çıkardık. O bölgenin arazi şartları, konumu, şehrin dışında olması, mevcut yapının özellikleri ve ihtiyaçlarını dikkate alarak bir proje geliştirdik. Mevcut binayı da kullanmamız gerekiyordu. Mevcut binayı dönüştüreceğimiz bir model geliştirdik ve bir outlet alışveriş merkezi yaptık. Böylece portföyümüzü adım adım akılcı ve yenilikçi projelerle zenginleştirmeye başlamıştık. 31 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Biz de sektörde büyümek ve kurumsallaşmak için, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmeyi ve bunu da halka açmayı kendimize hedef olarak koymuştuk. Bu hedef doğrultusunda portföyümüzü zenginleştirdik. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Halka arz sırasında, “Elde edeceğimiz, ilave kaynağı ortaklar için değil, şirketin büyümesi için kullanacağız” demiştik. Gerçekten de elde ettiğimiz kaynağı şirketin büyümesini sağlayan yeni projeler üretmek için kullandık. Halka arzın akabinde o yıl Torium’u açtık. Çevremdekilere “Her işte fırsatlar vardır... Yeter ki doğru durakta dur ya da gerektiğinde in” derim. Torunlar Grubu gelişimini 50 yıldır bu düsturla sürdürüyor. Daha sonra Korupark’a ve Torium projelerimize geldi sıra... Bu arazileri de, bölge koşulları ve ihtiyaçları açısından inceleyerek projeye dönüştürdük; bir portföy oluşturduk. Halka arz olurken 3 milyar TL’ye yakın bir portföy değerine ulaşmıştık. GYO olmanın ve yabancı yatırımcının ilgisini çekmenin gereğiydi bu. Biz ancak bu noktaya ulaştıktan sonra halka açılma stratejisini hayata geçirmeyi uygun bulduk. Hedefimiz uluslararası bir şirket olmak ve büyürken sınırları oldukça geniş bir alanda faaliyet göstermekti. Halka arz sırasında, “Elde edeceğimiz ilave kaynağı ortaklar için değil, şirketin büyümesi için kullanacağız” demiştik. Gerçekten de elde ettiğimiz kaynağı şirketin büyümesini sağlayan yeni projeler üretmek için kullandık. Halka arzın akabinde o yıl Torium’u açtık. Ondan sonra çok büyük projelere, örneğin Mall of İstanbul projesinin inşaatına başladık ve 2013 sonunda teslim ettik. 2014’te de Mall of İstanbul AVM ziyaretçilerini ağırlamaya başladı. Torun Tower projesini hayata geçirdik ve diğer devam eden projelerimize de özkaynak sağlamış olduk. 32 BİR GÖRÜŞ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ eki ürkiye’d r T in n e VM’le akend m, per erdir. A i çok zor ’l u r M o V y A ylü şı es lar man sö büyük payda ilerin büyüm Her za ne bina c n e iş e d n n in e e g k in es emiz rimiz i pera büyüm var. Ülk e addele iye’dek c ız k e r ım n ü r T e d la olmasa nkü Türkiye’d un bina erin gelişimin g y u e . Çü AVM’l kendey olurdu e’nin katan e pera r d le r e Türkiy e n l, ğ o e m r d la u li sağ nem yük. B isine ö çok bü m o lü or. n o r o k e ’nun a geliy O d Y a G ın r m Torunla e katkı anla in aşkanı s e urulu B K büyüm im t Yöne k, LCW ü ç ü K Vahap 33 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sözünün eri ol. 34 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Asıl olan vaat etmek değil vaadini yerine getirmektir. Sözünün eri olmak başarılı bir ticaret hayatının en önemli ilkelerindendir. Bu ilke, alışveriş yaparken de daire teslim ederken de, borç alıp verirken de, halka açık bir şirkette ortaklara verilen taahhütler için de geçerlidir... Bu konudaki özenimizi başından bu yana hep koruduk. İcra Kurulu olarak sürekli iş programımızı, vaatlerimizi ve ne kadarını gerçekleştirdiğimizi takip ediyoruz. Bu titizliğimize rağmen inşaat sektörünün süreçlerinden kaynaklı öngörülemeyen aksamalar da yaşanabiliyor. İlk adım olan ruhsat aşamasının bile birçok zorluğu var. İmarı olan bir arsa için dahi ruhsat almak meşakkatli bir süreç. Bunun en temel nedeni imar yönetmeliğinin sık sık değişmesi. Sadece geçen yıl imar yönetmeliğinin birkaç kez değiştiğine tanık olduk. Üstelik aynı imar yönetmeliğini büyükşehir belediyesi başka, ilgili bakanlık başka yorumlayabiliyor. Bu birbirinden farklı anlayışları ortak bir noktada buluşturmak için gösterilen çaba ciddi bir zaman kaybına yol açıyor. Bu engel revizyon aşamasında da karşımıza çıkıyor. Proje geliştirmede yeni talepler, yeni dinamikler dikkate alınarak yapılan her revizyon, bizim zaman planımızı aksatıyor. Tüm bu handikaplara rağmen inşaatın bitirilmesiyle ilgili hedef ve taahhütlerimizi büyük ölçüde yerine getiriyoruz. Aksama olması halinde ise mutlaka yatırımcılarımızı bilgilendiriyoruz. Ortaklarımızın ve müşterilerimizin bize duyduğu güveni şeffaf yönetim anlayışımız ve vaatlerimize sadık kalarak sağladık. 55 yıl öncesinde bir bakkal dükkânında başlayan ticaret hayatımızda, “sözünde durmalı, vaadini gerçekleştirmelisin” ilkesinden vazgeçmeden bugünlere geldik. Kurumsal saygınlığımızı, itibar sermayemizin temelini oluşturan vaatlerimizi gerçekleştirerek yükselttik. Bundan sonra da yükseltmeye devam edeceğiz. 35 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Ortaklarımızın ve müşterilerimizin bize duyduğu güveni şeffaf yönetim anlayışımız ve vaatlerimize sadık kalarak sağladık. 55 yıl öncesinde bir bakkal dükkânında başlayan ticaret hayatımızda, “sözünde durmalı, vaadini gerçekleştirmelisin” ilkesinden vazgeçmeden bugünlere geldik. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Bu felsefemiz bugün finansal sermayemizde de kendini gösteriyor, rakamlar konuşuyor. Kısaca özetlemem gerekirse, 2010 yılında halka arz öncesi portföy değerimiz 3.130 milyon TL iken, 2014 yılı itibarıyla bu rakam 6.938 milyon TL’ye ulaşmış durumdadır. Portföyümüzün net aktif değeri 1.620 milyon TL’den 3.957 milyon TL’ye, piyasa değeri de 1.411 milyon TL’den 1.725 milyon TL’ye, yabancı hissedar payı ise %45,3’e ulaşmıştır. Bu başarının arkasında vaatlerimizi gerçekleştirerek oluşturduğumuz güvenin payı ise tartışılamaz. (Milyon TL) Portföy değeri Net aktif değeri Piyasa değeri Net aktif değerine göre iskonto (%) Yabancı hissedar payı (%) Yatırım harcaması Kiralanabilir + satılabilir alan (m2) Net borç Açık pozisyon Finansal borç/aktif (%) Kredi maliyeti (%) Satışlar VAFÖK VAFÖK marjı (%) Temettü verimi (%) Personel sayısı 36 2010 3.130 1.620 1.411 12,9 0 213 270.232 344 212 milyon ABD doları 108 milyon avro 24,4 5,22 232 55 23,7 0,7 34 2014 6.938 3.957 1.725 44,0 45,3 578 497.446 1.777 684 milyon ABD doları 179 milyon avro 36,4 4,30 773 398 51,5 2,9 214 Mall of İstanbul BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ 37 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Risk almayı göze al. 38 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Hırs işin dinamosudur ama aklınızı aşmamalı. Başarının adı konulmamış ilkelerinden biri de risk almayı bilmektir. Girişimci olarak bir yatırım yaparken, bir fırsatı değerlendirirken, işin doğası gereği risk alıyorsunuz. Ama risk alırken hırsın aklı aşmaması temel ilkeniz olmalı. Aksi takdirde, büyük kazalar kaçınılmaz. Aslında hırs, hayatın dinamosudur. Başarımızın ana gıdası da hırs. Her ne yapıyorsak, onu yapabildiğimiz en iyi biçimde yapmak. Başkalarının yapabildiğini, biz niye yapmayalım diye düşünürüm her zaman. Eğitim-öğretim hayatımda da, iş hayatına girerken de aynı bakış açısıyla hareket ettim. Birilerinin yaptığı şeyleri, kendinin de yapabilme gücünü, güvenini hissetmelisin her zaman. İsteklerinizi önünüze bir hedef olarak koymalısınız her şeyden önce. Biz yapamayız, biz başaramayız, biz beceremeyiz gibi bir güvensizlik duygusuyla ilk adımı atarsanız, zaten baştan yenilirsiniz. Oysa daha önce yapılmış olsun ya da olmasın yapabilirim diyen bir iç sesle, hırs ve azimle ilk adımı atarsanız, başarılmayacak iş yoktur bana göre. Her iş başarılır. Yeter ki, hırs aklınızı aşmasın ve hedefinize büyük bir gayret ve azimle sarılın. Her girişimci cesur olmalı ama cahil değil, cesareti ve başarma azmi olmayan, iş dünyasında yer alamaz. İş hayatımızda karamsarlığa hiçbir zaman yer vermedik. 1994 krizi, 2001 krizi, 2008’deki döviz krizi gibi ekonomideki bütün krizleri yaşadık yaşamasına da, birçokları gibi krizi olduğundan daha fazla büyütmedik, kriz profilini en doğru şekilde analiz etmeye çalıştık ve en akılcı çözüm modellerinin arayışına girip krizleri yönetme yolunu seçtik. Bir girişimcinin işine daima iyimser bakması gerekiyor. Karamsar girişimciler, kendilerine bir sürü mazeret ve engel üreterek kendi yollarını kendileri kapatırlar. 39 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Başkalarının yapabildiğini, biz niye yapmayalım diye düşünürüm her zaman. Eğitimöğretim hayatımda da, iş hayatına girerken de aynı bakış açısıyla hareket ettim. Birilerinin yaptığı şeyleri, kendinin de yapabilme gücünü, güvenini hissetmelisin her zaman. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Türkiye’deki gayrimenkul ölçekleri zaten çok büyük değil, bu yüzden riskleri dağıtmak kadar fırsatları da zenginleştirmek gerekiyor. Riskleri çeşitlendirdiğiniz zaman, fırsatları da zenginleştirmiş oluyorsunuz. Mesela her sahip olduğunuz araziye sadece AVM yapmayı bildiğiniz için oraya uygun olup olmadığına bakmadan AVM yaparsanız, büyük bir olasılıkla ölü bir yatırımınız olur. Biz işimizin GYO tarafında riskleri daha fazla dağıtan bir model oluşturduk... Sahip olduğumuz portföy çeşitliliğiyle risklerimizi minimize edebiliyoruz. Zafer Plaza, Korupark ve Antalya Deepo o günkü şartlarda riskli projelerdi. Bu riskleri göze almak ve gereken adımları atmak gerekiyordu. Ancak bunlar körü körüne alınmış riskler değildi. Çünkü biz önce, riskli görünen etkenleri avantaja nasıl çevireceğimizi hesapladık. Riskin bir de avantajlı yüzü olduğunu hiç aklımızdan çıkarmadık. Birilerinin risk görüp girmediği alanda siz o riski alıyorsanız, avantaj ve fırsatlar yaratırsınız. Mesela bir arazi ihalesinde birçoklarının çöl gördüğü yerdeki vahayı görebilir ve riski üstlenirseniz o hayalin gerçek olduğu zafer anının mutluluğunu da yaşarsanız. Diğer bir deyişle aynı duruma çok boyutlu bir gözlükle bakabilmeniz, başkalarının göremediğini görmeniz gerekir. Başarılı bir girişimci olabilmek için riskleri de; fırsatları da, farklılıkları da görmek gerekiyor. Riskleri fırsatlara çeviren bir bakış açısı ve refleksle çalışırsanız, önünüz de açılır. Türkiye’deki gayrimenkul ölçekleri zaten çok büyük değil, bu yüzden riskleri dağıtmak kadar fırsatları da zenginleştirmek gerekiyor. Riskleri çeşitlendirdiğiniz zaman, fırsatları da zenginleştirmiş oluyorsunuz. Mesela her sahip olduğunuz araziye sadece AVM yapmayı bildiğiniz için oraya uygun olup olmadığına bakmadan AVM yaparsanız, büyük bir olasılıkla ölü bir yatırımınız olur. Ama gayrimenkulün bütün çeşitlerini bilirseniz, araziye göre proje geliştirme imkânınız doğar. Bana göre asıl vizyonerlik ve asıl para kazanılacak yer, işin proje geliştirme ve konsept oluşturma kısmıdır. Girişimcilikteki asıl başarı, buradan başlar. 40 BİR GÖRÜŞ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ ük en büy a r n o un s n ile uz m’dan u r iu r o o T T iz . Az rk ve cak Korupa nbul’da açtım doğrudur. An , ll a m a m ki, “ANKA olduğu ll of İst lüyoru y a m ö M u s ı ğ k m a lu a a aynı ir dost inanar , im mağaz b il a n ğ d a e i n d daya inaen kendim ı gibi yıllara run ile muza b o u T ğ ı ortağ iz lu ın t z r s A a o ıl k d c a şunu i olar m kira kendec Ben dahil tü a r e p bir ttim. ra.” e hisse id m ır onla e ş g la k a şkanı öyle y rsal Ba görür, u n O e , su v oğlu Kurucu a Tavil Mustaf ketler Grubu Şir MUDO 41 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Değişime ayak uydur kendini yenile. 42 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Mall of İstanbul Değişimden korkmayan girişimcinin ödülü gelişimdir. Elli yılını arkasında bırakarak geleceğe bakan Torunlar Grubu’nun bir parçası olarak biz, diğer sektörlerde geliştirdiğimiz hareket kabiliyetini gayrimenkul sektörüne de taşıyarak, bu sektörün büyük oyuncuları arasına girdik. Torunlar GYO, 90’ların ikinci yarısından sonra alışveriş merkezi yatırımlarıyla perakende sektöründeki geleceği keşfetme öngörüsü sektöre yepyeni bir perspektif kazandırdı. Bir AVM yatırımcısı olarak perakende sektörünün önemini ilk fark edenler arasındayız. Perakendeciler, aslında bizim bir parçamız, çözüm ortağımız, dolayısıyla hep onlarla birlikte büyümek ve birlikte var olmak durumundayız. Perakende sektörünün de AVM’lerle birlikte büyüdüğü artık elle tutulur bir gerçek. Oysa İstanbul’daki perakendecilere Zafer Plaza’da dükkân açın dediğimizde, “Bursa’ya kim gidecek; bir bayi varsa açalım” ya da “Bizim orada malımızı satan birileri var” diyorlardı. Ama 2000 krizinden sonra onlar da işin farkına vardılar. Perakende sektöründe bir şeyler değişiyordu. O dönemlerde perakendecilerin asıl işi üretimdi. Perakendeyi ikincil olarak görüyorlar “Nasıl olsa malı ben üretiyorum, bir dükkân açar, satarım” mantığıyla çalışıyorlardı. Sonra perakendeyle üretimi ayıran yeni bir sayfa açıldı. Bu da yabancı perakendecilerin Türkiye’ye girmesiyle oldu. Rahatlıkla, biz o rekabetin çatısı olduk, diyebilirim. Perakendecilerin rekabet ederek kendilerini yenileyebildikleri ve büyüyebildikleri alan, alışveriş merkezleridir. Alışveriş merkezleri, rekabetin gelişmeyi getirdiği bir alandır, bir çatıdır. 43 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Alışveriş merkezleri ile üreticiler perakendenin cazibesi ve önemini keşfetti. O yıllarda Bursa’ya kim gidecek diyen perakendecilerin daha evveline gidersek... Ben perakendeyi altı evreye ayırıyorum. Birinci evreye, 70’li, 80’li yıllara “yok satma” dönemi diyorum. O yıllarda bir bakkala gittiğinizde, filtreli sigara ya da margarin bulmak bile imtiyazlı bir alışverişti; yoktu çünkü. Bakkal dükkânında bizim için en zevkli şey, önce yok dediği malı tezgâh altından çıkarıp “Sana iki tane bundan ayırdım” demekti. Çünkü müşteri müthiş mutlu oluyordu. Buna yok satma dönemi diyoruz. Çünkü kıt olandan vererek müşterinin sadakatini perçinliyordunuz. İkinci evre “istersen al” dönemi, 80’li-90’lı yıllara denk geliyor. Özal dönemi Türkiye’sinde üretim ve ithalat kolaylıkları gibi politikalarla pazar genişledi. Ürünler daha bollaşmaya başladı ama o evrede bile hâlâ istenilen ölçüye ulaşmamıştı. Birçok ürün kolay bulunamıyordu. Dolayısıyla müşteriye pek müdananın olmadığı bir evreydi. Çünkü arz sınırlı talep yüksekti. Bu sadece perakendede de değil, birçok sektörde de böyleydi. Ardından üçüncü evre; “satmak için bir şeyler yapmalıyız” dönemi geldi. Satış artırabilmek için, daha çok müşteri çekebilmek için kredilerin, taksitli satışların başladığı yıllar bunlar... Bazı perakendeciler kredili satış bölümü açtı. YKM ve Çarşı bu konuda öncüdür mesela. 2000’den 2010 yılının devamında dördüncü evrede “müşteri velinimettir” anlayışı gelişti. Velinimet olan müşteriye daha iyi hizmet için müşteri odaklı satış ve hizmet kavramlarının öne çıktığı, kredi kartlı satışlara avantajlar sağlandığı, satış stratejilerinin geliştirildiği bir evre... Bu dönemde, etkileşimli pazarlama gelişti; teknoloji artık müşterinin içini okumak için değerlendirilir oldu. Artık müşterinin hem kredi kartı limitini, hem talebini okuyacaksın hem de ihtiyaç duymasını sağlayarak satış yapacaksın. Müşterinin DNA’sını okuma dönemi de diyebiliriz. Bir taneye ihtiyacı olana üç tane satacaksın. Şu anda perakende sektörü genişlemesinin %70’ini ihtiyaç dışı talep yaratarak sağlıyor. Netice itibarıyla müşteriyi iyi analiz edip, iyi okuyarak talep oluşturmak evresidir bu. Artık “sınır ötesi perakendecilik” dediğim bir evredeyiz. Türkiye’nin sınırları dışında yeni mağazalar açma dönemi başladı. Türk markaları, yurt içinde yabancı 44 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Türkiye’nin coğrafyasının dört bir yanına baktığımız zaman, yabancı müşteri ve turist için perakende, çok önemli bir çekim gücü, çok önemli bir lokomotif! Özellikle altını çizmek istediğim diğer bir konu da, perakende sektörünün turizmin çok önemli bir lokomotifi olması. Mesela Dubai bir perakende ülkesi ve ciddi bir turizm geliri var. Doğal güzelliklerine, tarihi dokusuna baktığında Türkiye’yle karşılaştırılamaz ama bu kadar çok turisti perakende sayesinde, aile eğlencesi konseptlerini öne çıkararak çekebiliyor. Turizmdeki bu perakende gerçeğini Türkiye’nin de çok iyi kullanması gerekiyor. Alışveriş merkezlerinin çokluğundan serzenişte bulunanlara çok tanık oldum. Bu alışveriş merkezlerine sadece o bölgenin, o mahallenin, o şehrin alışveriş merkezi olarak bakarsanız haklı görünebilirsiniz. Ama tek boyutlu bir bakış açısı olur bu; çünkü AVM’ler aynı zamanda çok önemli birer turizm merkezi. Son yıllarda cirolarda yabancıların payının önemli ölçüde arttığını söyleyebiliriz. Yabancıların payı %20’lere bile varıyor bazı AVM’lerde. Mall of İstanbul buna iyi bir örnek. Bu turizm gerçeği, giderek diğer bölgelere de yayılacak bir çekim gücü aslında. AVM’ler sayesinde Türkiye, bu turizm talebine cevap verebilir. Torunlar olarak Türkiye’nin değişik bölgelerine AVM yatırımı yaparak, bu potansiyelin gelişmesine katkı sağlıyoruz. Bugün Doğu ve Güneydoğu dışında beş bölgede varız. Kısaca AVM’lerimiz sayesinde nüfusun %80’iyle iletişim halindeyiz. 45 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ markalarla rekabetten güçlenerek çıktı. Yeni markalar doğdu. Hatta bu güçlenen markalar arasında, Zafer Plaza’nın açıldığı 2000-2005 yıllarında “Yabancı markalar karşısında bize pozitif ayrımcılık yapın, bizi koruyun; yoksa bizi ezip geçecekler” diyenler de yer alıyor. AVM’lerdeki kıyasıya rekabet, markaları güçlendirdi. Bugün sınır ötesi diye tarif ettiğim yurt dışında, aşağı yukarı 200 ülkede, yüzlerce noktada Türk markaları yer edindi ve artık aranan marka konumuna geldi. Bugün dünyanın farklı coğrafyalarına, körfez ülkelerine, Suudi Arabistan’a, Afrika’ya, Türki Cumhuriyetleri’ne açılırken “Bize bazı Türk markalarının franchise’ını almak için aracı ol” diye ricacı olan yabancı firmalar var. Dolayısıyla perakende sektörü, Türk markalarının uluslararası arenada kendini kabul ettirdiği ve rekabet ettiği bir noktaya geldi. Bunda da AVM’lerin çok önemli bir rolü var. Yurt dışında açılan AVM’leri yöneten, geliştirme hizmeti veren Türk danışmanlık ve yönetim firmaları var artık. Bu danışmanlık şirketleri aynı zamanda Türkiye dışında, Irak’ta, Azerbaycan’da, Gürcistan’da, gelişmekte olan coğrafyalarda AVM’lerin karmasını oluştururken Türk markalarını da oraya götürüyorlar. O zaman Türk markaları için yeni alanlar, yeni pazarlar açılmış oluyor. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Türkiye’de gayrimenkul sektörü, 200 alt sektörü besleyen önemli bir üretim ve istihdam alanı. Bu nedenle Türkiye için önemli bir sektör. Torunlar GYO, 35 farklı ülkeden yatırımcıları bünyesinde toplayarak, ülke ekonomisine katkısını sürdürüyor. Gayrimenkul sektörü Türkiye’nin çok önemli zenginliklerinden birisidir; petrol ya da enerji kadar önemli. Üstelik yeni keşfedilen bir zenginlik. Türkiye’deki yüksek enflasyon, yüksek faiz oranları ve ekonomik krizler, gayrimenkul sektörü gibi uzun vadeli kredilerle hayata geçirilen projelerin gerçekleşmesine fazla imkân tanımıyordu. 2005 yılından sonra faiz oranlarının düşmesi, kredi vadelerinin uzamasıyla gayrimenkul sektörüne yatırım yapma imkânları doğmuş oldu. Bu projelerin büyümesiyle, özellikle son mütekabiliyet yasasıyla da gerek bireysel, gerekse kurumsal yabancı yatırımcıların Türkiye’de yatırım yapması için bir fırsat yaratılmış oldu. Londra’da ya da Paris’te yabancıların mülk edinme oranıyla karşılaştırıldığında Türkiye’de çok az yabancı yatırımcı olduğunu görebiliriz. Oysa Türkiye’nin zenginliğine ya da İstanbul başta olmak üzere Türkiye coğrafyasına baktığımızda, bu alanda büyük bir potansiyel olduğunu görebiliyoruz. Türkiye, bulunduğu konum itibarıyla inanılmaz ölçüde stratejik bir değere sahip; onun için gayrimenkulü, stratejik bir yatırım alanı olarak görüyorum. Gayrimenkul fiyatları çok ucuz olan bir ülke Türkiye. Gayrimenkul sektöründe bir balon söz konusu olamaz; çünkü fiyatlar çok rekabetçi oluşuyor; proje geliştiriciler, yapanlar ve satanlar aynı firma olduğu için bütün bu üç fonksiyonun kârını bir yerde toplayarak minimum kârla çalışıyorlar. Balondan ziyade bölgesel olarak ya da o gayrimenkulün fonksiyonu itibarıyla geçici olarak bir arz talep dengesizliğinden söz edilebilir. Onun için Türkiye’de gayrimenkul sektörünün önü çok açık; bir de kentsel dönüşüm ihtiyacını bu etkenlere kattığımız zaman müthiş bir potansiyele sahip. 46 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ 5. Levent Projesi - İstanbul Gayrimenkul sektörü için gelecek çok parlak görünüyor. Mesela 2023 hedeflerinden olan turizmde büyüyeceksek gayrimenkul olmazsa olmaz; İstanbul Türkiye’nin finans merkezi olacaksa, daha konforlu ofislere ihtiyaç var; Türkiye’nin bir bölgesel lojistik merkezi hedefini tutturmak için yine ofise ihtiyacı ortada. Yabancı yatırımcılar konut almaya geliyor, ev sahibi olmak istiyorlarsa konut ihtiyacı doğacak demektir. Türkiye sağlık sektöründe büyüyor, eğitim alanında bir bölge lideri olmaya çalışıyor dediğimizde de yine gayrimenkulden söz ediyoruz. Kısacası Türkiye’nin büyüme hedeflerine baktığımızda, hepsinin yolu gayrimenkulle çakışıyor. Onun için sektörümüzün gelişmesi, ülkemiz için de vazgeçilmez bir gerçek ve gereklilik. Ayrıca, Türkiye’de milli gelirin artmasıyla birlikte daha nitelikli binalarda, daha konforlu evlerde oturma talebi de artıyor. Ve unutmayalım ki, gayrimenkul büyüme potansiyeline sahip 200’den fazla sektörü de peşinden sürüklüyor. Gayrimenkul, geliştiricileriyle, yapımcılarıyla, mimarlığıyla, danışmanlığıyla, değerleme şirketleriyle, sigortacılarıyla, bankacılarıyla, çok geniş bir aile. Bir taraftan da bir inşaatta kullanılan yüzlerce marka, yüzlerce malzeme var. Bina bittikten sonra orada yaşamaya başlandığında da alınması gereken eşya ihtiyacı var... Tüm bu nedenlerle, gayrimenkulün lokomotif bir sektör olduğu aşikâr... Üstelik istihdam sağlayan ve bununla da değer yaratan bir sektör. Türkiye sahip olduğu gayrimenkulleri yurt dışına sattığı zaman önemli ve kalıcı finansman gelecek. 2015’te en önem verdiğimiz konulardan biri de, Türkiye’ye kalıcı yatırımın gelmesi olacak. 47 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İşini iyi bilenlerle çalış. 48 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Kendine güvenen girişimci, işini kendisinden daha iyi bilenlerle çalışır. Bir girişimci, bir yatırımcı ya da bir patron kendisinden daha çok bileni kendine rakip görmez; görmemelidir. Her konuda akıllıyım, benden daha akıllı birini istemiyorum diye düşünen bir egoyla iş geliştirilemez. Çalışanlar arasında bir rekabet olabilir. Bir yönetici kendinden daha iyi bileni ekibinde istemeyebilir ama bir patronun böyle bir egosu olamaz. Bilakis kendisinden daha çok bilenleri kendi uzmanlık alanlarında görevlendirmeli veya danışmanlık hizmeti almalıdır. Her girişimcinin hata yapmamak ya da yeni vizyon açan projeleri gerçekleştirmek için bilgili, donanımlı insan kaynağına ihtiyacı vardır. Bir yöneticinin ya da bir patronun ekonomiyi de, hukuku da, muhasebeyi de bilmesi gerekir; kendi alanınızdaki işin detaylarını iyi bilmezseniz, işinizi yönetemezsiniz. Tabii girişimcinin bunları bilmesi, o işin her detayına inmesi anlamına gelmiyor. İlgili alanları bilmezse o zaman kolaylıkla yanıltılabilir. Amiyane bir tabirle “külyutmaz” bir yönetici ve patron olmak gerekiyor. Elbette çalışanlar da patronlarına kül yutturamayacaklarını bilecekler. Gıda işi yaparken Tayland’da, Vietnam’da, Çin’de Amerika’da Mısır’da ne kadar pirinç fabrikası, ne kadar yükleme limanı varsa, hepsini bizzat gitmiş görmüş, organizasyonlarına tanıklık etmiştim. Böylece, işe hâkim olarak en iyi şekilde yönetiyordum. Çünkü ancak o zaman fabrikada nasıl bir hata olabilir, limanda nasıl bir sorun çıkabilir türünden problemleri buradan doğru analiz edebiliyordum. Amerika ile Çin’i aynı potada değerlendirmek hata yaptırır. Çünkü Amerika’da bir malın standardı, spesifikasyonu neyse ondan şaşılmaz ama Çin’de böyle bir garanti yok. İşte bunları da ancak sahayı bilirsen fark edebilirsin. 49 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Her girişimcinin hata yapmamak ya da yeni vizyon açan projeleri gerçekleştirmek için bilgili, donanımlı insan kaynağına ihtiyacı vardır. Bir yöneticinin ya da bir patronun ekonomiyi de, hukuku da, muhasebeyi de bilmesi gerekir; kendi alanınızdaki işin detaylarını iyi bilmezseniz, işinizi yönetemezsiniz. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Kendimize örneğin bir danışman seçerken, bize nasıl çok para kazandıracağına değil, bize nasıl doğru yolu göstereceğine, kendi mesleği içinde etik değerlerinin olup olmasına, güvenilir olmasına bakarız. Aynı durum inşaat işinde de geçerli. Onun için yöneticinin detayları bilmesi lazım. Örneğin, bugün Mall of İstanbul’un tüm detaylarını, kolonlarıyla, şaftlarıyla, oradaki mağazaların yerleşimiyle, koridorlarıyla teker teker bilirim, en az mimarlar kadar. Çalışma arkadaşlarımızı, üst düzey yöneticilerimizi ya da dışardan hizmet aldığımız kişi ve kurumları seçerken en temel kriterimiz, etik değerler oluyor. Kendimize örneğin bir danışman seçerken, bize nasıl çok para kazandıracağına değil, bize nasıl doğru yolu göstereceğine, kendi mesleği içinde etik değerlerinin olup olmasına, güvenilir olmasına bakarız. Şöyle örnek vereyim: Sizin için satış yapıyor ve komisyon alıyor. Mesela kiralama hizmeti veren, yaptığı işin değeri üzerinden prim alan bir satıcı düşünelim ya da çalıştırdığınız satış pazarlama elemanını... Eğer alacağı prime tamah ederek müşteriye yanlış ya da abartılı bilgi veya tanıtım yapabileceği ile ilgili bir endişeniz, şüpheniz varsa o zaman onunla bir iş yapamazsınız. Her seferinde acaba burada başka bir niyet mi var diye endişe duymamalısınız. Mesela, bir danışmanın size söylediklerinde samimi, dürüst ve ticari etik değerlere uygun olduğunu bilmelisiniz. Şüphe ve tereddüt olursa, onu her seferinde doğrulamanız gerekir ki, bu da veriminizi düşürür. Tüm bu nedenlerle, çalışanın sadece “işini iyi bilen” olması yetmiyor; hem bilen biri olmalı karşımızdaki, hem de güven ve itibar uyandırmalı. 50 Torun Center BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ 51 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Anlaşmazlıkları uzlaşma ile çözümle. 52 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Çok kazanmaya değil işimizde mükemmeliyete odaklıyız. Bizim için mükemmeli yapmak, yapabileceğimizin en iyisini yapmak önemli. Bir işe girerken ne kazanacağımızdan önce, onu en iyi nasıl yapabiliriz diye düşünürüz her zaman. Bu, bizim çalışma ve başarı ilkelerimizin başında yer alıyor. Öncelikle bir işi mükemmel yapmaya, en iyisini, en başarılısını yapmaya odaklanırız. Bir işi mükemmel yaparsanız, kazanç da arkasından kendiliğinden gelir. Biz aslında idealistiz. Daha doğrusu, sektörümüzün idealistiyiz. Onun için de paydaşlarımıza da hep kazandırmanın arzusuyla, hırsıyla, gayretiyle çalışıyoruz. Bize ve şirketimize güvenen insanların bizden aldıkları her hisseden, AVM’lerimizde açtıkları her dükkândan, aldıkları daire ve ofislerden her zaman kazanmalarını isteriz. Kendimiz kadar paydaşlarımıza nasıl kazandırırız sorusuna cevap arayarak stratejiler geliştiriyoruz. Türkiye’de bu konuda da örnek bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olmanın heyecanıyla atıyoruz adımlarımızı. Torunlar GYO, portföyünde çok çeşitliliği olan ve en çok gayrimenkul bulunduran, aynı zamanda proje geliştiren bir GYO olması itibarıyla örnektir. Şirketimize yatırım yapan insanların da bundan mutlu olmasını temel bir amaç ve hedef olarak görüyoruz. Bu amaca ulaşmak için titizlikle çalışıyoruz. Torunlar GYO gibi, gelinen noktada net aktif değeri 4 milyar TL’lik bir şirket üretmek, başka sektörlerde çok kolay değil. Sahip olduğumuz fırsatları en iyi şekilde kullanmak ilk hedefimiz. Bu hedefi sizlerle paylaşmaktan onur ve mutluluk duyuyorum. Aziz Torun Yönetim Kurulu Başkanı 53 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sözleşmeleri yazılı yapmak, ihtilafları mahkemeye gitmeden hakkaniyetle çözmek gerekir. Bir başka çalışma ilkemiz de, anlaşmazlıkları mahkemeye götürmeden çözümlemektir. Açıklayayım. Esnaf arasında “Mahkemeye gitmeden olan en kötü çözüm, mahkemeyle çözmekten evladır” sözü yaygındır. Bu gerek tedarikçilerle, gerekse kiracılarla olan ilişkilerimizde önemli ilkelerimizden birisidir. İhtilaf halinde ortak atanacak bir özel hakem de vardır bizim sözleşmelerimizde. Bu işin hızına da etki eder, personelin motivasyonuna da… Dahası hakkaniyetlidir. Böylece hem iş yükünü azaltır hem vicdani sorumluluğunuzu yerine getirir hem de karşı tarafta ihtilaflı bir durum söz konusu olduğunda hakkının yenmeyeceğine ilişkin bir güven oluşturmuş olursunuz. Aksi takdirde elinde hukuki belgesi olmayan, haklı olsa bile mağdur olabilir. Mesela, AVM kiracılarımızla da bir ihtilaf söz konusu olduğunda, mümkün olduğu kadar mahkemeye gitmemeyi, kendi içimizde çözmeyi bir prensip olarak benimsedik. Bunu tüm perakendeci iş ortaklarımız iyi bilir. ŞİRKET BİLGİLERİ: Ticari Unvanı : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Kuruluş tarihi :20.09.1996 GYO dönüşüm tarihi :21.01.2008 Çıkarılmış sermayesi : 500.000.000 TL Kayıtlı sermaye tavanı : 1.000.000.000 TL Halka arz tarihi ve halka arz fiyatı : 18.10.2010/3,27 TL Şirket merkezi :İstanbul İstanbul Ticaret Sicil No :353242 Ticaret Sicil Memurluğu :İstanbul Vergi Dairesi : Anadolu Kurumlar VD - 9460032851 İşlem Gördüğü Borsa : Borsa İstanbul A.Ş. Sermaye Piyasası : Kurumsal Ürünler Pazarı Aracının İşlem Gördüğü : BIST GAYRİMENKUL YAT: ORT:/BIST MALİ/ Pazar ve Şirketin Dahil Olduğu Endeksler : BIST TÜM/BIST TÜM- 100 İşlem Sembolü :TRGYO Bloomberg İşlem Sembolü :TRGYO:TI Reuters İşlem Sembolü :TRGYO.IS Merkez Adresi : Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No:4 Beykoz 34805 İstanbul Web sitesi :www.torunlargyo.com.tr E-posta :info@torunlargyo.com.tr KEP :torunlargyo@hs01.kep.tr Mersis :0946003285100019 Telefon no : +90 216 425 03 28 / +90 216 425 20 07 Faks no : +90 216 425 59 57 İşbu Faaliyet Raporu (‘Rapor’), Türk Ticaret Kanunu’nun 516. Madde hükmü, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın 28.08.2012 tarihli ve 28395 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ”Şirketlerin Yıllık Faaliyet Raporunun Asgari İçeriğinin Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik” hükümleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (II-14.1) sayılı ‘Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği’nin 8. Madde hükmü, (II-17.1) sayılı ”Kurumsal Yönetim Tebliği”nin ilgili madde hükümleri ve (III-48.1) sayılı ”Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği”nin 39. Madde hükmü uyarınca düzenlenmiş olup, Şirketimizin 01.01.2014-31.12.2014 dönemi itibarıyla işletme faaliyetlerinin değerlendirilmesi ve yatırımcılarımıza bilgi verilmesi amacını taşımaktadır. 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Yönetim Kurulunun Yıllık Faaliyet Raporuna İlişkin Bağımsız Denetçi Raporu Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yönetim Kurulu’na Yönetim Kurulunun Yıllık Faaliyet Raporunun Bağımsız Denetim Standartları Çerçevesinde Denetimine İlişkin Rapor 1. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (“Şirket”) ve bağlı ortaklıklarının (hep birlikte “Grup” olarak anılacaktır) 31 Aralık 2014 tarihinde sona eren hesap dönemine ilişkin yıllık faaliyet raporunu, denetlemiş bulunuyoruz. Yönetim Kurulunun Yıllık Faaliyet Raporuna İlişkin Sorumluluğu 2. Grup yönetimi, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (“TTK”) 514’üncü maddesi ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“SPK”) II-14.1 No’lu “Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği” (“Tebliğ”) hükümleri uyarınca yıllık faaliyet raporunun konsolide finansal tablolarla tutarlı olacak ve gerçeği yansıtacak şekilde hazırlanmasından ve bu nitelikteki bir faaliyet raporunun hazırlanmasını sağlamak için gerekli gördüğü iç kontrolden sorumludur. Bağımsız Denetçinin Sorumluluğu 3. Sorumluluğumuz, Grup’un faaliyet raporuna yönelik olarak TTK’nın 397’nci maddesi ve Tebliğ çerçevesinde yaptığımız bağımsız denetime dayanarak, bu faaliyet raporunda yer alan finansal bilgilerin Grup’un 11 Mart 2015 tarihli bağımsız denetçi raporuna konu olan konsolide finansal tablolarıyla tutarlı olup olmadığı ve gerçeği yansıtıp yansıtmadığı hakkında görüş vermektir. Yaptığımız bağımsız denetim, Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yayımlanan Türkiye Denetim Standartları’nın bir parçası olan Bağımsız Denetim Standartları’na uygun olarak yürütülmüştür. Bu standartlar, etik hükümlere uygunluk sağlanmasını ve bağımsız denetimin, faaliyet raporunda yer alan finansal bilgilerin konsolide finansal tablolarla tutarlı olup olmadığına ve gerçeği yansıtıp yansıtmadığına dair makul güvence elde etmek üzere planlanarak yürütülmesini gerektirmektedir. 56 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Bağımsız denetim, tarihi finansal bilgiler hakkında denetim kanıtı elde etmek amacıyla denetim prosedürlerinin uygulanmasını içerir. Bu prosedürlerin seçimi, bağımsız denetçinin mesleki muhakemesine dayanır. Bağımsız denetim sırasında elde ettiğimiz bağımsız denetim kanıtlarının, görüşümüzün oluşturulması için yeterli ve uygun bir dayanak oluşturduğuna inanıyoruz. 4. Görüşümüze göre yönetim kurulunun yıllık faaliyet raporu içinde yer alan finansal bilgiler, tüm önemli yönleriyle, denetlenen konsolide finansal tablolarla tutarlıdır ve gerçeği yansıtmaktadır. Mevzuattan Kaynaklanan Diğer Yükümlülükler 5. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 402’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca; BDS 570 “İşletmenin Sürekliliği” çerçevesinde, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin öngörülebilir gelecekte faaliyetlerini sürdüremeyeceğine ilişkin raporlanması gereken önemli bir hususa rastlanılmamıştır. Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. a member of PricewaterhouseCoopers Burak Özpoyraz, SMMM Sorumlu Denetçi İstanbul, 11 Mart 2015 57 FAALİYET RAPORU Görüş TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başkan’ın Değerlendirmesi Toplam nüfusun %80’ini kapsayan kentleşme oranı ve %11 seviyesindeki üniversite mezunu oranıyla güçlü bir gelişim potansiyeli sunan ülkemizin, stratejik Ar-Ge yatırımlarıyla ekonomik gücünü pekiştirmeye yönelik adımlar atması ve bölgesel gücünü ihracat potansiyelini artırmaya yönelik politikalarla desteklemesi gerekmektedir. 58 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Sayın paydaşlarımız, 2014 yılı, küresel ekonomideki kırılganlıkların yanı sıra Orta Doğu ve Ukrayna’daki politik istikrarsızlıkların etkisiyle zorlu bir yıl olmuştur. 2014’te %3,3 seviyesinde büyüyen küresel ekonomi için belirleyici olan başlıca faktörler ise, ABD Merkez Bankası’nın (Fed) varlık alımlarını Ekim ayı itibarıyla sonlandırması ve akabinde uluslararası piyasalarda ABD dolarının yüksek oranda değer kazanması ve petrol fiyatlarında yaşanan düşüş olmuştur. Türkiye, makro-ekonomik istikrarını korudu Türkiye, küresel ekonomide yaşanan durgunluğa rağmen 2014’te de gelişim ivmesini sürdürerek %2,9 oranında büyümüştür. Uluslararası piyasalarda petrol fiyatlarında yaşanan düşüşün yanı sıra Hükümetimiz tarafından alınan makro-ekonomik önlemler neticesinde Türkiye’nin cari açığının 50 milyar ABD doları seviyesinin altına gerilemesi, en olumlu makro-ekonomik gelişme olarak ön plana çıkmıştır. Uluslararası kredi kuruluşları nezdinde “yatırım yapılabilir” kategorisinde değerlendirilmeye devam eden Türkiye, enflasyon ve istihdam göstergelerindeki kısmi artış eğilimine rağmen yerli ve yabancı piyasa aktörlerine yatırım iştahı açısından uygun bir ortam sunmaya devam etmiştir. Toplam nüfusun %80’ini kapsayan kentleşme oranı ve %11 seviyesindeki üniversite mezunu oranıyla güçlü bir gelişim potansiyeli sunan ülkemizin, stratejik Ar-Ge yatırımlarıyla ekonomik gücünü pekiştirmeye yönelik adımlar atması ve bölgesel gücünü ihracat potansiyelini artırmaya yönelik politikalarla desteklemesi gerekmektedir. TÜRK İNŞAAT SEKTÖRÜ BÜYÜME PERFORMANSI (%) 7,4 TOPLAM KONUT SATIŞLARI (BİN ADET) 1.157 1.165 2013 2014 2,2 2013 2014 59 FAALİYET RAPORU Fed kararları, küresel ekonomide yeni bir dönemin başlangıcı ABD piyasalarındaki büyüme ve istihdam verilerindeki iyileşmeye paralel olarak Fed’in parasal genişlemeye dayalı varlık alımlarını sonlandırmasının, uluslararası piyasalara ciddi yansımaları olmuştur. Yakın dönemde yaşanan küresel finansal kriz sürecinde yüksek büyüme performanslarının yanı sıra güçlü iç tüketim verileri ile uluslararası sermaye hareketleri açısından çekim merkezi olan Brezilya, Rusya, Hindistan, Güney Afrika ve Endonezya gibi yükselen ekonomiler, bu süreçte yüksek sermaye çıkışlarıyla karşı karşıya kalmıştır. Fed’in önümüzdeki dönemde gerçekleştirmeyi planladığı faiz artırımı ile birlikte yükselen piyasalardan ABD başta olmak üzere gelişmiş piyasalara sermaye akışının hızlanması beklenmektedir. Bu süreçte, dış finansman sorunu ile karşı karşıya kalacak yükselen ekonomilerin, uluslararası ticarette rekabet üstünlüğü sağlayacak sektörlerde uzmanlıklarını pekiştirmesi gerekmektedir. Yüksek tasarruf oranları ile yükselen ekonomiler arasında ayrı bir konumda bulunan Çin ise, küresel ekonomideki durgunluktan etkilenerek 2014 yılında %7,4 oranında büyüme yakalamıştır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başkan’ın Değerlendirmesi Geçtiğimiz yıl kamu-inşaat harcamalarında yaşanan artış bu yıl eksiye dönerken, mütekabiliyet kanununun olumlu etkilerinin yanı sıra kentsel dönüşüm ve konut projeleri sayesinde özel sektör inşaat harcamaları, 2014 yılında reel olarak %9,4 büyüme ile 101,1 milyar TL’ye yükselmiştir. Gerek ekonomiden sorumlu kamu kurumlarının, gerekse bankacılık sistemimizin kararlı ve akılcı politikaları neticesinde ülkemizin makro-ekonomik istikrarını ve büyüme perspektifini koruması bizlerin de dahil olduğu tüm piyasa aktörleri için yatırım planlarını gerçekleştirme yönünde önemli bir motivasyon kaynağı olmaktadır. Döviz kurlarındaki hareketlilik inşaat sektörünü vurdu Torunlar GYO’nun faaliyetleri ve gelecek hedefleri açısından hayati önem taşıyan Türk inşaat sektörü, 2014 yılında %2,2 oranında büyüme kaydetmiştir. Bir önceki yıl %7,4 seviyesinde büyüyen sektör, 2014 yılında döviz piyasalarında yaşanan hareketlilik ve iç tüketimde yaşanan azalma gibi nedenlerle sınırlı bir büyüme rakamına ulaşmıştır. Bununla birlikte; yıllık 100 milyar ABD dolarını aşan bir ekonomik büyüklüğe ulaşan ve toplam 1,8 milyon çalışana doğrudan istihdam sağlayan sektör, güçlü gelişim potansiyelini 2014 yılında da korumuştur. Türkiye’de hızla artan kentleşme oranları, evlenme ve boşanmalarla değişen demografik yapı ve vatandaşlarımızın yaşam kalitelerini artıracak ürünlere yönelik artan ilgisinin yanı sıra İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerimizdeki yapı stokunun yenilenme ihtiyacı sektöre önemli oranda gelişim potansiyeli sunmaktadır. Özel şirket projeleri sektöre yön verdi İnşaat sektörü, 2014 yılında özel sektör ağırlıklı bir büyüme performansı sergilemiştir. Geçtiğimiz yıl kamu-inşaat harcamalarında yaşanan artış eksiye dönerken, mütekabiliyet kanununun olumlu etkilerinin yanı sıra kentsel dönüşüm ve konut projeleri sayesinde özel sektör inşaat harcamaları, 2014 yılında reel olarak %9,4 büyüme ile 101,1 milyar TL’ye yükselmiştir. Yılın tamamında kamu inşaat harcamaları ise reel %10,8 oranında küçülme ile 61,1 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Konut sektörü canlılığını korudu Toplam iç tüketim göstergelerindeki gerilemeye karşın konut sektörü 2014’te de canlılığını korumuştur. Yılın ikinci yarısında konut kredi faizlerinde yaşanan gerilemenin olumlu etkisiyle, yılsonu itibarıyla toplam konut satış rakamı 1.165 bine ulaşmıştır. Bu satışların 541.554’ü ilk satışlardan, 623.827’si ise ikinci el satışlardan oluşmuştur. Bu kapsamda, geçen yılın aynı dönemine göre ilk satışlar %2 artarken, ikinci el satışlar %1 azalmıştır. Konut yapı ruhsatları 2014’te %21,2 artış göstermiş, yapı kullanım izin belgesi ise %6,2 artışla 766.527’ye ulaşmıştır. Bu göstergelerin de işaret ettiği üzere; konut sahipliğinin Türk toplumu açısından özel bir önem ifade etmesi, hızla artan kentleşme ve daha iyi bir yaşama yönelik talebin etkisiyle, konut sektörünün önümüzdeki dönemde de canlılığını koruması beklenmektedir. 60 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Mall of İstanbul FAALİYET RAPORU Türkiye perakende sektörünün dinamik gücü konumunda olan AVM’lerin yılsonu itibarıyla toplam sayısı 344’e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise %5,5 artışla 10 milyon m²’ye ulaşmıştır. 61 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başkan’ın Değerlendirmesi Genel ekonomideki yavaşlama eğilimine karşın, ofis yatırım hacmi geçtiğimiz yıla oranla %80 büyüme kaydederek 2014’te 600 milyon ABD doları seviyesine yükselmiştir. Organize perakende sektörü, 110 milyar ABD doları ciro büyüklüğüne ulaştı Torunlar GYO’nun faaliyetleri açısından önem taşıyan bir diğer sektör olan perakende sektörünün satış hacmi 2014 yılında enflasyondan arındırılmış sabit fiyatlarla, KDV dahil sadece %3,9 oranında artış göstermiştir. Gıda perakende hacmindeki büyüme %4,7 seviyesinde gerçekleşirken, gıda dışı perakende segmentinde büyüme %3,6 oranında olmuştur. Toplam iç tüketimdeki gerilemenin etkisi ile büyüme ivmesi düşen organize perekende sektörü, 2014 yılsonu itibarıyla 110 milyar ABD doları seviyesinde büyüklüğe ulaşmış, doğrudan istihdam sağladığı çalışan sayısı ise 750 bin kişiye ulaşmıştır. AVM pazarında yeni trendler yükseliyor Türkiye perakende sektörünün dinamik gücü konumunda olan AVM’lerin yılsonu itibarıyla toplam sayısı 344’e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise %5,5 artışla 10 milyon m²’ye ulaşmıştır. Yıl içerisindeki toplam yeni AVM kullanılabilir alan arzı 635 bin m² ile geçen yılın 1 milyon m² olan yeni açılışlarının altında kalmıştır. Bu durum, geleneksel AVM pazarında doyuma ulaşıldığını ve yeni açılımların gereklerini ortaya koymaktadır. Bu doğrultuda özellikle İstanbul’da hayata geçen yeni AVM’lerde açık alan kullanımı artırılmış, alışveriş alanlarının yanı sıra tematik sosyalleşme ve eğlence mekanlarına yer verilmiştir. AVM’lerin her anlamda bireylerin ihtiyaçlarına cevap veren “yaşayan” mekanlara dönüşmesi, bu alanda yatırım gerçekleştiren sektör temsilcilerinin büyüme planları açısından hayatı önem taşımaktadır. Sektörde son dönemde ön plana çıkan bir diğer konsept ise karma projelerdir. Bu tarz projelerde; konut, ofis, otel ve AVM fonksiyonları birlikte tasarlanarak şehrin farklı ihtiyaçlarına kapsamlı çözünler sunan mekanlar yaratılmaktadır. Türkiye pazarına uluslararası markaların ilgisi artarak devam etti Şubat 2014 tarihinde yürürlüğe giren kredi kartlarında taksit sınırlaması uygulaması, perakende sektörünü olumsuz etkileyen başlıca faktör olarak ön plana çıkarken, artan sayıda uluslararası markanın özellikle AVM pazarında faaliyet yürütmek üzere Türkiye’ye giriş yapması sektörün güçlü büyüme potansiyelini ortaya koymuştur. Büyük bir kısmı Orta Doğu, Orta Asya ve Rusya’dan gelmekte olan yüksek gelir seviyesine sahip yabancı ziyaretçilerin alışveriş turizmi için Türkiye’ye yönelmesi ve Türkiye lüks pazarından %10-20 aralığında pay alması da sektörün gelişimi açısından önem taşıyan bir husustur. Ofis yatırımlarında %80 oranında büyüme Türkiye ofis pazarı, 4,1 milyon m²’lik A sınıfı ofis stoku bulunan İstanbul ağırlıklı bir görünüm sergilemektedir. 15 milyona yaklaşan nüfusu ve yıllık 10 milyon yabancı ziyaretçisiyle dünyanın en önemli kentlerinden biri olan İstanbul’da yıl içerisinde 300 bin m² kiralama ve kullanım amaçlı satış işlemi gerçekleşmiştir. 2014 yılsonu itibarıyla 900 bin m² yeni ofis alanının arz edildiği şehirde, kullanıcılar daha çok yeni tamamlanan ofis alanlarını tercih etmiştir. Genel ekonomideki yavaşlama eğilimine karşın, ofis yatırım hacmi geçtiğimiz yıla oranla %80 büyüme kaydederek 600 milyon ABD doları seviyesine yükselmiştir. 62 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU Bulvar 63Samsun AVM TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başkan’ın Değerlendirmesi Torunlar GYO’nun 2014 faaliyet dönemi, 1 milyar TL seviyesinde rekor bir net kârla kapanmıştır. LEED ve BREEAM sertifikalı ofis alanları yaygınlaşıyor AVM pazarına benzer biçimde, ofis pazarında da müşteri ihtiyaç ve beklentileri ışığında 2014’te yeni trendler ortaya çıkmıştır. Trafik sorunu karşısında metro hattına yakın, kurumsal firmaların ihtiyaçlarına cevap veren 1.000 m²’nin üzerindeki ofis alanları yoğun rağbet görürken, verimliliğe ve konfora olanak tanıyan çok sayıda yatay-açık ofis projesi de pazara sunulmuştur. Bunun yanı sıra, özellikle uluslararası firmaların çevre ve sürdürülebilirlik alanındaki öncellikleri doğrultusunda, LEED ve BREEAM gibi sertifikalara sahip projeler artış göstermektedir. 2014 yılsonu itibarıyla 23,16 ABD doları/m² seviyesinde gerçekleşen İstanbul’daki ofis kira rakamının, önümüzdeki dönemde arz-talep dengesi açısından önemli bir değişiklikle karşılaşmaması öngörülmektedir. İstanbul, üst sınıf otellerle ön plana çıkıyor Önemli bir kısmı Batı ülkelerinden olmak üzere yıllık 35 milyonu aşkın turistin ziyaret ettiği Türkiye, otelcilik pazarında da hızlı bir gelişim sergilemektedir. Bursa, Adana, Samsun, Gaziantep, Konya, Eskişehir, Mersin, Antalya gibi önemli kentlerimize yönelik otel yatırımları hızla artış gösterirken, bu alanda da İstanbul en önemli cazibe merkezi olmaya devam etmiştir. 2014 yılsonu itibarıyla toplam 93.330 yatak kapasiteli 471 adet işletme belgeli tesisin mevcut olduğu İstanbul otel pazarı, ağırlıklı olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. 5 yıldızlı otel oda sayısının İstanbul’daki toplam arz içerisindeki payı %45’in üzerinde seyrederken, yeni uluslararası markaların girişiyle bu oranın önümüzdeki dönemde de bu seviyede gerçekleşmesi beklenmektedir. İstanbul otel pazarında son dönemde öne çıkan trendlerin başında, İstanbul’daki toplam otel arzının %13’ünü oluşturan Asya yakasına yönelik yeni otel projelerinin gündeme gelmesidir. İstanbul’daki toplu ulaşım altyapısının güçlenmesinin yanı sıra Asya yakasının lüks otel yatırımları açısından nisbi olarak bakir konumu bu yeni trendde belirleyici olmuştur. Torunlar GYO, sürdürülebilir finansal ve operasyonel sonuçlara imza attı Hayata geçirdiği prestijli projeler ve hissedarlarının birikimine kattığı değer sayesinde kısa sürede GYO sektörünün öncü oyuncuları arasında yer alan Torunlar GYO, 2014 faaliyet döneminde de başarılı finansal ve operasyonel iş süreçlerine imza atmıştır. 2014 yılı şirket için Mall of İstanbul ve Torun Tower gibi iki önemli projeyi tamamladığı, tamamlanmış konut stokunu erittiği, yatırımlara devam ederken bilanço içinde kredi ağırlığını azalttığı bir yıl olmuştur. Toplam varlıklarını bir önceki yıla kıyasla %14 artışla 7.242 milyon TL’ye yükselten Ortaklığımız, özkaynaklarını %32 artışla 3.957 milyon TL’ye yükseltmiştir. Piyasalardaki durgunluk eğilimine karşın Torunlar GYO’nun net satışları %125 artışla 773 milyon TL’ye çıkarken, toplam çalışan sayısı da %21 artışla 214’e ulaşmıştır. 2014 satış hasılatının %30,9’u AVM kira gelirleri, %69,1’i konut satış gelirleridir. 64 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU Mall of İstanbul TORUNLAR GYO TOPLAM VARLIKLAR (MİLYON TL) TORUNLAR GYO ÖZKAYNAKLAR (MİLYON TL) 7.242 3.957 6.352 2.988 %14 2013 2014 ARTIŞ %32 2013 2014 ARTIŞ 65 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başkan’ın Değerlendirmesi Ortaklığımızın değerli varlıklarından 5. Levent ve Paşabahçe arsalarında sırasıyla 2015 yılının ilk çeyreğinde ve ikinci yarısında gerekli izinlerin alınarak inşaat ve ön satış faaliyetlerine başlanması hedeflenmektedir. 2014 faaliyet dönemi finansal sonuçlarımızı olumsuz etkileyen yegane gelişme kur hareketleri oluşmuştur. TL’nin ABD doları karşısında %8,6 oranında değer kaybetmesi ve avro karşısında %3,9 oranında değer kazanmasıyla sonuçlanan bu süreci yakından takip eden Ortaklığımız, bir taraftan 2014 yılında yeni başlayacak projeler için finansman ihtiyacını tamamlarken, önemli ölçüde kredi anapara geri ödemesi yaparak banka borçlarını azaltmaya başlamıştır. Torunlar GYO’nun net kârı 1 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. 6,9 milyar TL tutarında portföy değeri 2014 yılsonu itibarıyla Torunlar GYO toplam varlıklarının %81,2’sini gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri oluşturmuştur. Büyüme potansiyeli yüksek konut, ofis, otel gibi, çeşitli karma kullanım amaçlı geliştirme projeleri ve proje geliştirilecek arsalardan oluşan portföyümüzün değeri geçen yıla göre %19 büyüme ile 6,9 milyar TL’ye yükselmiştir. Bunun %63’ünü kiralık AVM ve ofisler, %13’ünü devam eden projeler ve %12’sini nakit oluşturmaktadır. 5. Levent projesi henüz portföye girmemiştir. Bilanço büyüklüğümüz 7,2 milyar TL’ye ve piyasa değerimiz 1,7 milyar TL’ye ulaşmıştır. Türkiye’nin altı iline yayılan gayrimenkul portföyümüzün toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 449 bin m²’ye yükselmiştir. Torunlar GYO, halka açıldığından beri en büyük organik yatırım döneminden geçiyor. 2014’te 578,4 milyon TL yatırım yaptık. Bunun 290,9 milyon TL’sini Mall of İstanbul, 160,4 milyon TL’sini Torun Center ve 97,7 milyon TL’sini Torun Tower için harcadık. Önümüzdeki üç yıllık dönemde ise planlanan 2 milyar TL yatırımların tamamlanmasını hedefliyoruz. Torunlar GYO, hissedarlarının birikimine değer katma hedefi doğrultusunda 76,8 milyon TL seviyesindeki 2013 yılı yasal dağıtılabilir net kârından Haziran 2014 tarihinde 30 milyon TL temettü ödemesi gerçekleştirmiştir. 2014 yılında 247 milyon TL yasal dağıtılabilir kârdan Yönetim Kurulumuz Genel Kurul’a 50 milyon TL temettü dağıtılmasını teklif etmektedir. Yüksek hedef gerçekleştirme oranları Büyüme potansiyeli yüksek konut, ofis, otel gibi çeşitli karma kullanım amaçlı geliştirme projeleri ve proje geliştirilecek arsaları portföyünde bulunduran Torunlar GYO, 2014 faaliyet döneminde hissedarlarına taahhüt ettiği prestijli projeleri başarıyla tamamlayarak operasyonel anlamda başarılı bir dönem geçirmiştir. 154.457 m² kiralanabilir alana sahip AVM’si, 1.083 rezidans dairesi, 204 ofisi ve inşaatı devam eden otel ve kongre merkeziyle Türkiye’nin en büyük alışveriş, eğlence ve yaşam merkezi olan Mall of İstanbul’un, 23 Mayıs 2014 tarihi itibarıyla kapılarını ziyaretçilere açtığını bildirmenin kıvanç ve mutluluğunu sizlerle paylaşmak isterim. 2014 yılsonu itibarıyla MOİ AVM %92 doluluk oranına ulaşmıştır. Mall of İstanbul’da konutların %92’si, ofislerin ise %76’sı satılmış, 2013’te 132 milyon TL’nin üstüne, 2014’te 460 milyon TL daha kesin satış geliri kaydedilmiştir. Korupark Evleri, Torium Evleri 66 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU Mall of İstanbul TORUNLAR GYO NET SATIŞLAR (MİLYON TL) TORUNLAR GYO ÇALIŞAN SAYISI (KİŞİ) 773 214 176 343 %125 2013 2014 ARTIŞ %21 2013 2014 ARTIŞ 67 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başkan’ın Değerlendirmesi Türkiye’nin en büyük alışveriş, eğlence ve yaşam merkezi olan Mall of İstanbul’un 23 Mayıs 2014 tarihi itibarıyla kapılarını ziyaretçilere açtığını bildirmenin kıvanç ve mutluluğunu sizlerle paylaşmak isterim. ve Nishİstanbul’dan elde edilen satış geliri ise 74 milyon TL seviyesine ulaşırken, Torium, Nishİstanbul ve Korupark 1-2’de stoklar büyük ölçüde eritilmiş, Korupark 3’te kalan 121 adet dairenin satışları ise devam etmektedir. Ortaklığımızın diğer AVM’leri de başarılı faaliyetleri neticesinde 2014 faaliyet döneminde ziyaretçi sayılarını artırmaya devam etmiştir. Mall of İstanbul, yedi ayda 7,3 milyon kişi tarafından ziyaret edilirken, AVM’lerimizin toplam ziyaretçi sayısı bir önceki yıla kıyasla %22 oranında artışla 46,7 milyona yükselmiştir. 2014 yılsonu itibarıyla portföyümüzde yer alan AVM ve ofislerden elde ettiğimiz toplam kira geliri 177 milyon TL’ye yükselirken, toplam satış gelirleri 773 milyon TL’ye çıkmıştır. Türkiye’nin en büyük ofis kiralaması Ortaklığımızın çevresel sürdürülebilirliğe verdiği önemin bir sonucu olarak Gold LEED yeşil bina sertifikası almaya hak kazanan Torun Tower projesi, 1 Kasım 2014 itibarıyla Türkiye’nin en büyük bankalarından biri olan DenizBank’ın Genel Merkezi olarak hizmet vermeye başlamıştır. Türkiye’nin en büyük uluslararası ofis kiralaması niteliğinde olan bu işlem Torunlar GYO’nun yanı sıra Türkiye gayrimenkul sektörü açısından da bir milat konumundadır. Faaliyetlerimiz, 2015’te yeni prestij projeleriyle taçlanacak Torunlar GYO, önümüzdeki dönemde de yüksek marka itibarına yakışır prestijli projeleri hayata geçirmeye hedeflemektedir. 2014 yılı içerisinde Mall of İstanbul’un 18.208 m² büyüklüğündeki yan parseline yapılacak otel, ofis ve ticari alandan oluşan toplam 108.656 m² inşaat alanına sahip kulenin inşaat izni alınmış ve inşaat sürecine başlanmıştır. 5. Levent ve Paşabahçe arsalarında ise sırasıyla 2015 yılının ilk çeyreğinde ve ikinci yarısında inşaat izinlerinin alınarak inşaat ve ön satış faaliyetlerine başlanması hedeflenmektedir. Torunlar GYO portföyünde önemli bir yeri olan Torun Center’da hepimizi üzüntüye boğan elim kaza sonrası alınan en üst güvenlik tedbirleri ve sıkı denetimler sonrasında faaliyetlere yeniden başlanmıştır. Ortaklığımız tarafından önümüzdeki dönemde gerçekleştirilecek projelerde bu tip kazaların yaşanmaması için azami ölçüde çaba göstereceğimizi sizlerle paylaşmak isterim. Kurumsal değerler ışığında istikrarlı büyüme performansı 7 Haziran 2015 tarihinde gerçekleştirilecek genel seçimlerin ardından başta konut piyasaları olmak üzere reel ekonomide önemli oranda canlanma beklenmektedir. Gayrimenkul sektöründe ise, 2015 yılında da Türkiye büyüme ortalamasının üstünde bir büyüme performansı sergilemesi öngörülmektedir. 68 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GYO AVM TOPLAM ZİYARETÇİ SAYISI 46.747.842 38.395.963 %21 2013 2014 DEĞİŞİM Bunların yanı sıra, ülkemizin dört bir tarafında gerçekleşebilecek ekonomik ve jeopolitik dalgalanmaları başarılı bir şekilde yönetebilmemiz için risk yönetim sistemlerimize ve politikalarımıza çok önem veriyoruz. Yine aynı sebeple, mali yapımızı kuvvetli tutmayı her zaman elzem görüyoruz. Bu çerçevede tasarruf etmeye ve maliyetlerimizi düşürmeye yönelik her türlü faaliyete öncelik veriyoruz. Borçlarımızı uzun vadeye yayarak yönetirken, işletme sermayelerimizin yönetimine de hassasiyet gösteriyoruz. Tabii tüm bunları, müşterilerimizin memnuniyetinden, çalışanlarımızla ve tedarikçilerimizle ilişkilerimizden ödün vermeden başarmak ana hedefimizdir. Bu sürede sizlerden aldığımız desteğin yanında, ülkemize ve halkımıza faydalı olmayı görev bilmemiz, yönetimimizi istikrarlı ve özverili şekilde devam ettirmemiz, sonuçlarımızda etkili olmuştur. Geçmişte olduğu gibi, gelecekteki tüm başarılarımız da, ancak sizlerin katkısı, güveni ve desteği ile mümkün olabilecektir. Buradan bir kez daha tüm hissedarlarımıza, müşterilerimize, tedarikçilerimize, iş ortaklarımıza, yöneticilerimize ve çalışanlarımıza şükranlarımı sunuyorum. Saygılarımla, Aziz Torun Yönetim Kurulu Başkanı 69 FAALİYET RAPORU Sürekli vurguladığımız gibi, biz hep işimize odaklandık, uzun vadeli düşündük, memleketimiz için çalıştık ve yatırımlarımızı planladığımız zamanlarda ve bütçelerle tamamladık. Bu felsefeyle, bu başarılara tüm çalışanlarımızla birlikte imza attık. 2015 yılı yeni yatırımlarımıza başlayacağımız bir yıl olacak. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Yönetim Kurulu Aziz TORUN Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür 1950’de Erzincan - Kemah’ta doğdu. İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi’nden 1975’te mezun oldu. 1976-1982 yıllarında Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nda iş müfettişliği yaptı. 1982’de görevinden ayrılarak iş hayatını özel sektörde sürdürme kararı aldı. Bir süre sonra Torunlar Şirketler Topluluğu kuruldu. Aynı zamanda Torunlar Şirketler Topluluğu’nu oluşturan şirketlerin bir bölümünün yönetim kurulu başkanlığını ve yönetim kurulu üyeliğini yapmaktadır. GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) Yönetim Kurulu Başkanı’dır. Mehmet TORUN Yönetim Kurulu Başkan Vekili 1953’te Erzincan Kemah’ın Ağaçsaray köyünde doğdu. Genç yaşta iş hayatına başlayarak büyük bir başarı için gereken adımları attı. Halen Torunlar Şirketler Topluluğu’nun bünyesinde bulunan; Torunlar Gıda San. ve Tic. A.Ş., Torunlar Enerji San. ve Tic. A.Ş., Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. ve Kütahya Şeker Fabrikası A.Ş.’de Yönetim Kurulu Başkanı, Torun Yapı San. Tic. A.Ş., Nokta İnşaat A.Ş.’de Yönetim Kurulu Başkan Vekili, Netsel Turizm A.Ş.’de Yönetim Kurulu Üyesi olarak devam etmektedir. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. kurucu ortaklarındandır. Yunus Emre TORUN Yönetim Kurulu Üyesi/Genel Müdür Yardımcısı/Pazarlama ve Satış 1980’de İstanbul’da doğdu. 2002’de Marmara Üniversitesi, İktisadi İdari Bilimler Fakültesi İktisat Bölümü’nde 4 yıllık lisans eğitimini tamamlayarak mezun oldu. Halen Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’de Yönetim Kurulu Üyesi ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’de Genel Müdür Yardımcısı ve Yönetim Kurulu Üyesi olarak çalışmaktadır. İngilizce biliyor. 70 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Mahmut KARABIYIK Yönetim Kurulu Üyesi 1961’de Afyon - Sincanlı’da doğdu. 1982’de İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun oldu. 1983’teki avukatlık stajının ardından ağırlıklı olarak ticaret hukuku, şirketler hukuku, banka ve sermaye piyasası hukuku, icra-iflas hukuku alanlarında avukatlık yapmaktadır. Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.’de Yönetim Kurulu Üyesi’dir. 1982-83 yıllarında askerlik görevi esnasında T.C. Milli Savunma Bakanlığı NATO Enfrastrüktür Daire Başkanlığı’nda Merkez Kontrol Mühendisi olarak çalışmıştır. 1983-91 yılları arasında Kurucusu ve Genel Müdürü olduğu Yapı Teknik İnşaat şirketinde görevini sürdürmüştür. 1991-99 yılları arasında İhlas Holding Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat Grup Başkanlığında İcra Kurulu Üyesi olarak görev yapmıştır. 1999-2006 İhlas GYO’nun kurucu Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü olarak GYODER’de 2004 yılında Başkan Yardımcılığı ve 2005-2007 yıllarında Başkanlık görevini yürütmüştür. Urban Land Institute (ULI) Türkiye Başkanı, Cushman&Wakefield Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı, Gulf Property Marketing GPM Yönetim Kurulu Başkanı, ÇEDBİK Yönetim Kurulu Başkanı, Öztaş İnşaat Yönetim Kurulu Üyeliği, KONUTDER Kurucu Yönetim Kurulu Üyeliği, GYODER Yönetim Kurulu Üyeliği görevlerini halen sürdürmektedir. 71 FAALİYET RAPORU Haluk SUR Yönetim Kurulu Üyesi 1973 yılında eğitimine başladığı Boğaziçi Üniversitesi Mühendislik Fakültesi’nden 1978 yılında İnşaat Mühendisi olarak mezun olmuştur. Boğaziçi Üniversitesi Çevre Bilimleri Enstitüsü’nde lisansüstü çalışmasını tamamlayarak Yüksek Mühendis unvanını almıştır. 1981 yılında NATO bursuyla University of Washington’da Çevre Mühendisliği alanında çalışmalarını sürdürmüştür. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Yönetim Kurulu Prof. Dr. Ali ALP Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 1964 yılında Rize’de doğdu. 1987’de Ankara Üniversitesi’nden işletme lisansıyla mezun oldu. 1991’de Marmara Üniversitesi’nde yüksek lisansını ve 1995’te Ankara Üniversitesi’nde işletme doktorasını tamamladı. 1987’de Hazine ve Dış Ticaret Müsteşarlığı’nda uzman yardımcısı olarak başladığı iş hayatında 1988 – 1996 arasında Sermaye Piyasası Kurulu’nda Uzman, 1996’dan sonra Ekonomiden Sorumlu Devlet Bakanı Müşaviri, Başbakanlık’ta ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’nda Müsteşar Yardımcısı, Emlak GYO’da Yönetim Kurulu Başkanı ve TRT’de Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yaptı. Akademik tarafta da doçent ve daha sonra profesör unvanını alan Ali Alp, halen Bilkent Üniversitesi ve TOBB Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi İşletme Bölümü’nde öğretim üyesi olarak ders veriyor. Aziz YENİAY Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 1963’de Malatya’da doğdu. Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümünde Lisans ve Yüksek Lisans Eğitimini tamamladı. Serbest mühendislik ve müteahhitlik yaptıktan sonra; 1992 yılında Güngören’den Meclis Üyesi seçilmiş, 1992 yılında Esenler, 1999 Yılında Zeytinburnu ilçelerinde meclis üyeliklerine devam etmiştir. 1995-2009 yılları arasında dokuz yıl süreyle İstanbul Büyük Şehir Belediyesi İmar Komisyonu Başkanlığı, 2004 yılından Mart 2014 yerel seçimlerine kadar iki dönem Küçükçekmece belediye başkanlığı görevlerini üstlenmiş, 2014 seçimlerinde aday olmayarak serbest çalışmaya başlamıştır. Görev yaptığı sürelerde; planlı kentleşme, kentsel risklerin azaltılması, kent ve kentlilik bilinci oluşturulması, yeşil binalar ve çevresel değerler, kentlerin bütüncül planlanması, kentsel dönüşüm projeleri, sürdürülebilir kentler ve kentsel yaşam alanında pek çok çalışmanın planlama, proje ve uygulanmasını yürütmüştür. Halen ilgili konularda çalışmalarına devam etmektedir. 72 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Yönetim Kurulu Şirketimiz Yönetim Kurulu Üyelerinin yetki ve sorumlulukları Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili maddeleri ve Şirket Ana Sözleşmesi’nin 15., 16. ve 17. maddesinde düzenlenmiş olup, buna göre: “Şirket, Yönetim Kurulu tarafından yönetilir ve dışarıya karşı temsil ve ilzam olunur. Yönetim kurulu, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili diğer mevzuatla ve Genel Kurulca kendisine verilen görevleri ifa eder. Yönetim kurulu görev süresini aşan sözleşmeler akdedebilir. Şirket tarafından verilecek bütün belgelerin ve Şirket’i ilzam edecek her türlü sözleşme, bono, çek ve benzeri tüm evrakların geçerli olabilmesi için, bunların; Şirket unvanı altına atılmış ve Şirket’i ilzama yetkili en az iki kişinin imzasını taşıması gereklidir. Şirket’i kimlerin ilzama yetkili olacağı, Yönetim Kurulu tarafından tespit, tescil ve ilan olunur.” Yönetim Kurulu gerek yasa, gerekse işbu Ana Sözleşme ile kendisine yüklenen görev ve sorumlulukları yerine getirirken, kendi sorumluluğunu bertaraf etmeksizin, Türk Ticaret Kanunu’nun 367. maddesi uyarınca hazırlayacağı bir iç yönerge ile yönetimi kısmen veya tamamen Yönetim Kurulu üyesi olan veya olmayan bir veya birkaç kişiye (murahhaslara) devretmeye yetkilidir. Yönetim Kurulu, hazırlayacağı bu iç yönerge ile murahhasların yetki ve sorumluluklarını tayin eder ve Yönetim Kurulu’na tanınmış olan her türlü yetki ve sorumluluğu, yine Yönetim Kurulu’nun tespit edeceği şartlar, hükümler ve kısıtlamalar dâhilinde ilgili kişilere devredebilir ve gerekli gördüğünde bu yetkilerin tamamını veya bir kısmını değiştirip tadil edebilir veya geri alabilir. Türk Ticaret Kanunu’nun 375. maddesi saklıdır. Yönetim Kurulu, uygun göreceği konularda kendi üyeleri ve/veya üyesi olmayan kişilerden oluşan danışma, koordinasyon, iç denetim ve benzeri nitelikte komiteler veya alt komiteler oluşturulabilir. Komitelerin başkan ve üyelerinin, toplantı düzenleme, çalışma ve raporlama esasları Yönetim Kurulu tarafından tayin edilir, düzenlenir ve değiştirilir. Yönetim kurulu komitelerinin faaliyet ve çalışma esasları konusunda detaylı bilgi şirketimizin web sitesinde “Yatırımcı İlişkileri Bölümü” kısmında yer almaktadır. Yönetim Kurulu toplantılarının gündemi, Yönetim Kurulu başkanı tarafından diğer Yönetim Kurulu üyeleri ve şirket üst yönetimi ile görüşülerek tespit edilir. Yönetim Kurulu işlerin gerektirdiği ölçüde toplanmaktadır. 2014’te alınan karar sayısı 53 olmuştur. 29.05.2014 tarihinde gerçekleştirilen 2013 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısı’nda, bir yıl süreyle görev yapmak üzere seçilen ve toplam yedi kişiden oluşan Yönetim Kurulu aşağıda listelenmiştir. Genel Kurulda Ali Coşkun yerine Haluk Sur ve bağımsız üye Mehmet Mumcuoğlu yerine Aziz Yeniay yeni Yönetim Kurulu üyeleri olarak seçilmişlerdir. Sermaye Piyasası Kurulu Seri: VI, No: 11 sayılı tebliğin 18. maddesi gereği bağımsız Yönetim Kurulu üyeleri Ali Alp ve Aziz Yeniay’dır. Yönetim Kurulu üyelerine Genel Kurul‘da kararlaştırılan ücret dışında, huzur hakkı, prim, ikramiye gibi mali menfaat sağlayacak haklar tanınmamıştır. Bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinin ücretlendirilmesinde hisse senedi opsiyonları veya şirketin performansına dayalı ödeme planı uygulanmamaktadır. Yıl içerisinde Şirketin, Yönetim Kurulu üyelerine borç verme, kredi kullandırma, lehine kefalet verme vb. işlemleri olmamıştır. 2013 yılında Genel Kurul’da bağımsız üyeler dahil Yönetim Kurulu üyelerine aylık net 3.500 TL huzur hakkı ödenmesine karar verilmiştir. 2014 yılında üst yönetime ücret ve prim olarak 1.371.000 TL fayda sağlanmıştır. 73 FAALİYET RAPORU Türk Ticaret Kanunu’nun 370. maddesi çerçevesinde Yönetim Kurulu temsil yetkisini Yönetim Kurulu üyesi olan veya pay sahibi ya da Yönetim Kurulu üyesi olmaları zaruri bulunmayan bir veya birkaç kişiye bırakabilir. Ancak böyle bir durumda en az bir Yönetim Kurulu üyesinin temsil yetkisinin olması şarttır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Yönetim Kurulu Adı Soyadı Unvanı Aziz TORUN Mehmet TORUN Yunus Emre TORUN Mahmut KARABIYIK Haluk SUR Prof. Dr. Ali ALP Aziz YENİAY İletişim Bilgileri Bağımsızlık Durumu aziztorun@torunlar.com Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür Yönetim Kurulu mehmettorun@torunlar.com Başkan Vekili Yönetim Kurulu emretorun@torunlargyo.com.tr Üyesi Yönetim Kurulu mahmutkarabiyik@ Üyesi torunlargyo.com.tr Yönetim Kurulu haluksur@torunlargyo.com.tr Üyesi Bağımsız Yönetim alialp@torunlargyo.com.tr Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim azizyeniay@torunlargyo.com.tr Kurulu Üyesi Atanma Tarihi Kuruluştan itibaren 03.05.2010 21.01.2008 21.01.2008 29.05.2014 Bağımsız üye Bağımsız üye 08.02.2010 29.05.2014 Komiteler Yönetim Kurulu’nun 03.06.2014 Tarih ve 2014/30 Sayılı Toplantısı’nda komite üyelikleri aşağıdaki şekilde görev dağılımı yapmıştır: Kurumsal Yönetim Komitesi Ali Alp Haluk Yükler Şerife Cabbar Denetim Riskin Erken Komitesi Tespiti Komitesi Aday Gösterme Komitesi Ücret Komitesi Başkan Aziz Yeniay Ali Alp Aziz Yeniay Üye Ali Alp Aziz Yeniay Ali Alp Üye İsmail Kazanç Üye Emre Torun Üye Remzi Aydın Komitelerin çalışma esasları Şirketimizin web sitesinde yayınlanmaktadır. Ali Alp Emre Torun Aziz Yeniay Yönetim Kurulu Üyelerinin Şirket dışında aldığı görevler Yönetim Kurulu üyelerinin Şirket dışında başka görevler alması belli bir kurala bağlanmamış olup, üyelerin bazıları Şirket dışında başka şirketlerde de Yönetim Kurulu üyesi olarak görev almaktadır. Yönetim Kurulu üyelerinin Şirket dışında yürüttükleri görevler ile Şirket’teki görev süreleri ve görev dağılımlarına üyelerin özgeçmişleri içerisinde yer verilmiştir. Yönetim Kurulu Üyeleri Mahmut Karabıyık ve Prof. Dr. Ali Alp aynı zamanda Yeni Gimat Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş.’nin, Prof. Dr. Ali Alp Özak GYO’nun da Yönetim Kurulu üyeliği görevini sürdürmektedirler. Yönetim Kurulu Üyeleri, Şirket’in ana faaliyeti alanında ve Şirket’in tüzel kişiliği ile herhangi bir ticari ve mali işlem yapmamış, Şirket’le herhangi bir borç ilişkisine girmemiş; Şirket’in sermaye piyasası araçları üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirmemiştir. Şirket ve Yönetim Kurulu üyelerinin mevzuat hükümlerine aykırı uygulamaları olmadığı gibi şirket ve Yönetim Kurulu üyeleri hakkında uygulanan idari veya adli yaptırım yoktur. 74 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Bağımsızlık Beyanı Sermaye Piyasası Kurulu Başkanlığı’na, Şirket faaliyetleri ile ilgili olarak özellikle pay ve menfaat sahiplerinin ekonomik ve hukuki çıkarlarının gözetilmesi konusunda basiretli davranıp gereken özeni göstermek suretiyle Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yönetim Kurulu’nda bağımsız üye sıfatıyla görev yapmak üzere; Şirket veya iştirakleri ve Grup içi şirketlerden biri ile şahsım, eşim ve üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımlarım arasında son iki yıl içinde istihdam, sermaye veya ticaret anlamında doğrudan veya dolaylı bir menfaat ilişkisi içinde olmadığımı, son iki yıl içinde Şirket’in her türlü denetim ve danışmanlık hizmeti aldığı kuruluşlarda görev almadığımı, şahsım, eşim ve üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımlarımın Şirket’le ilgili herhangi bir sermaye grubunun temsilcisi olmadığını, Şirket’ten Yönetim Kurulu üyeliği ücreti ve huzur hakkı dışında herhangi bir gelir elde etmediğimi ve genel olarak mevzuat, Ana Sözleşme ve Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yönetim İlkeleri’nde yer alan kriterler çerçevesinde bağımsız olduğumu beyan ederim. Saygılarımla, FAALİYET RAPORU Aziz Yeniay Sermaye Piyasası Kurulu Başkanlığı’na Şirket faaliyetleri ile ilgili olarak özellikle pay ve menfaat sahiplerinin ekonomik ve hukuki çıkarlarının gözetilmesi konusunda basiretli davranıp gereken özeni göstermek suretiyle Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yönetim Kurulu’nda bağımsız üye sıfatıyla görev yapmak üzere; Şirket veya iştirakleri ve Grup içi Şirketlerden biri ile şahsım, eşim ve üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımlarım arasında son iki yıl içinde istihdam, sermaye veya ticaret anlamında doğrudan veya dolaylı bir menfaat ilişkisinde olmadığımı, son iki yıl içinde Şirket’in her türlü denetim ve danışmanlık hizmeti aldığı kuruluşlarda görev almadığımı, şahsım, eşim ve üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımlarımın Şirket’le ilgili herhangi bir sermaye grubunun temsilcisi olmadığını, Şirket’ten Yönetim Kurulu üyeliği ücreti ve huzur hakkı dışında herhangi bir gelir elde etmediğimi ve genel olarak mevzuat, Ana Sözleşme ve Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yönetim İlkeleri’nde yer alan kriterler çerçevesinde bağımsız olduğumu beyan ederim. Saygılarımla, Ali Alp 75 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İcra Kurulu Oturan: Aziz Torun Ayaktakiler, soldan sağa: Remzi Aydın, Yunus Emre Torun, İsmail Kazanç, İlham İnan Dündar 76 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Aziz TORUN Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür Aziz Torun’un özgeçmişi 70. sayfada sunulmuştur. Yunus Emre TORUN Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdür Yardımcısı/Pazarlama ve Satış Yunus Emre Torun’un özgeçmişi 70. sayfada sunulmuştur. İsmail KAZANÇ Genel Müdür Yardımcısı / Finans 1994 yılında Bilkent Üniversitesi İşletme Bölümü’nden mezun oldu, 2001 yılında Southampton Üniversitesi’nden Uluslararası Finansal Piyasalar Yüksek Lisans derecesini aldı. 1994-2002 yılları arasında Türkiye İş Bankası’nda Teftiş Kurulu Müfettişi, 2002-2006 yılları arasında Türkiye İş Bankası’nda Hazine Bölümü Müdür Yardımcısı, 2006-2008 yılları arasında İş Bankası’nda Hazine Bölümü Grup Müdürü ve 2008-2009 yılları arasında Arap Türk Bankası’nda Genel Müdür Yardımcısı olarak çalıştı. 2009 yılından bu yana Torunlar GYO’da Finans’tan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görevine devam etmektedir. Ayrıca, Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. Torunlar Enerji San. ve Tic. A.Ş. ve TSBP (Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği)’de Yönetim Kurulu Üyeliği yapmaktadır. Remzi AYDIN Genel Müdür Yardımcısı / İnşaat ve Proje Yönetimi 1969’da Elazığ’da doğdu. 1992’de Fırat Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü’nden mezun oldu. 1993’te yılında Torunlar Şirketler Grubu’nda İnşaat Mühendisi olarak göreve başladı. O tarihten bu yana grup bünyesinde çeşitli pozisyonlarda görev aldı. Halen Torunlar GYO A.Ş.’de İnşaat ve Proje Uygulamaları’ndan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görev yapmaktadır. 77 FAALİYET RAPORU İlham İnan DÜNDAR Genel Müdür Yardımcısı / Varlık Yönetimi 1960’da Eskişehir’de doğdu. 1984’de Anadolu Üniversitesi İktisadi İdari İlimler Fakültesi Kütahya İdari Bilimler Yüksekokulu’ndan mezun oldu. 1985’te İstanbul Üniversitesi İşletme İktisadi Enstitüsü’nden işletmecilik ihtisas sertifikası aldı. 1987-1989 arasında Tekfen Holding Tefken İmalat ve Mühendislik A.Ş.’de Mali İşler Şefi, 1989-1991 arasında Çukurova Holding. A.Ş.’de Teknik Muhasebe Müdürü, 1991-1994 arasında Dempa Orman Ürünleri A.Ş.’de Genel Müdür Yardımcısı, 1994-1996 arasında Şevket Demirel Holding Demponel Orman Ürünleri San. ve Tic. A.Ş.’de, 1996-2000 arasında Diksan Örme Tekstil San. Tic. A.Ş.’de Genel Müdür; 2000-2003 arasında Zafer Plaza İşletmecilik A.Ş.’de Genel Müdür, 2006-2007 arasında Jones Lang Lasalle Mülk Yönetim Hizmetleri’nde Genel Müdür olarak çalıştı. 2007’de Torun AVM Yatırım Yönetim A.Ş.’de Genel Koordinatör oldu. 2008’den bu yana Torunlar GYO’da AVM Yönetimi’nden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak çalışıyor. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Sermaye ve Ortaklık Yapısı Halka arz edilen hisse senetlerimiz 21.10.2010 tarihinden itibaren İMKB’da işlem görmektedir. Şirket’in 31.12.2014 tarihi itibarıyla sermaye bilgileri ve ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir: Sermaye bilgileri Çıkarılmış sermaye Kayıtlı sermaye 500.000.000 TL 1.000.000.000 TL Şirket, Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre kayıtlı sermaye sistemini kabul etmiş ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun 08/01/2008 tarih ve 1/17 sayılı izni ile bu sisteme geçmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen kayıtlı sermaye tavanı izni, 2013-2017 yılları (beş yıl) için geçerlidir. 2017 yılsonunda kayıtlı sermaye tavanına ulaşılmamış olsa dahi, 2017 yılından sonra Yönetim Kurulu tarafından sermaye artırım kararı alınabilmesi için; daha önce Sermaye Piyasası Kurulu tarafından izin verilen tavan ya da karar verilecek yeni kayıtlı sermaye tavanı tutarı için Sermaye Piyasası Kurulu’ndan izin almak suretiyle Genel Kurul‘dan yeni bir süre için yetki alınması zorunludur. Söz konusu yetkinin alınmaması durumunda şirket kayıtlı sermaye sisteminden çıkmış sayılır. Dönem içinde bedelli sermaye artırımı yapılmamıştır. Ortaklık yapısı Adı Soyadı / Ticaret Unvanı Aziz TORUN Aziz TORUN TORUNLAR GIDA SANAYİ ve TİCARET A.Ş. Mehmet TORUN Mehmet TORUN Yunus Emre TORUN Yunus Emre TORUN TORUNLAR GIDA SANAYİ ve TİCARET A.Ş. Mahmut KARABIYIK Halka Arz Sonu Yeni Hissedarlar TOPLAM SERMAYE Grubu A C A Türü Nama Nama Nama Pay Oranı (%) %20,03 %17,37 %0,01 Pay Tutarı (TL) 100.164.736,61 86.870.600,45 70.754,46 B C B C B Nama Nama Nama Nama Nama %20,02 %17,36 %0,02 %0,02 %0,01 100.078.258,93 86.791.984,38 78.616,07 78.616,07 70.754,46 B C Nama Nama %0,002 %25,16 100,00 7.861,61 125.787.816,96 500.000.000 Şirketin 500.000.000 TL tutarındaki çıkarılmış sermayesinin %78,64’ü Aziz Torun ve Mehmet Torun’a aittir. Şirketimiz ortaklarından Ali COŞKUN, 7861,61 nominal tutarındaki A Grubu kapalı nama yazılı paylarını Şirket ortaklarımızdan Aziz TORUN’a devretmiş, devir sonrasında Ali COŞKUN’un A Gruba kapalı nama yazılı payı kalmazken, Aziz TORUN’un A Grubu kapalı nama yazılı pay sayısı 100.164.736,61 nominal tutara ulaşmıştır. 78 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 31.12.2014 tarihli MKK verilerine göre sermayenin %14,13’ü fiili dolaşımda bulunmaktadır. MKK’nın 31.12.2014 tarihli raporuna göre, Şirket’in fiili dolaşımda sayılan paylarının nominal tutarı 70.687.225 TL’dir. Yapı Kredi Yatırım verilerine göre, efektif fiili dolaşımdaki payların 32.072.183 lot ve %45,3’ü yabancı yatırımcıların elinde olup (31.12.2013: %45,4), bu oran Şirket sermayesinin %6,4’üne karşılık gelmektedir. Şirket’in çıkarılmış sermayesi, tamamı ödenmiş 500.000.000.- TL (beşyüzmilyon Türk Lirası) olup, her biri 1 TL (Bir Türk Lirası) itibari değerde 500.000.000. (beşyüzmilyon) adet paya ayrılmıştır. Çıkarılmış sermayenin, a) 100.235.491,07 adet payı temsil eden 100.235.491,07 TL nominal değerli kısmının tamamı nama yazılı olup A Grubunu, b) 100.235.491,07 adet payı temsil eden 100.235.491,07 TL nominal değerli kısmının tamamı nama yazılı olup B Grubunu, c) 299.529.017,86 adet payı temsil eden 299.529.017,86 TL nominal değerli kısmının tamamı nama yazılı olup C Grubunu, temsil etmektedir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı tanıyan pay ihraç edebilecekleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 23.01.2014 tarihli ve III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 14. Maddesinde düzenlenmiştir. GYO’ların, Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı tanıyan paylar dışında imtiyaz veren herhangi bir menkul kıymet ihracına izin verilmemektedir. Aday gösterme imtiyazının yaratılmasında TTK’nın 360’ıncı maddesi hükümleri uygulanmaz. Halka açılma sonrasında, hiçbir şekilde Yönetim Kurulu üyeliğine aday gösterme imtiyazı da dahil olmak üzere imtiyaz yaratılamaz. Kurulun belirlediği esaslar çerçevesinde, faaliyetlerinin makul ve zorunlu kıldığı haller saklı kalmak kaydıyla, Kurul düzenlemelerine uygun olarak hazırlanmış finansal tablolarına göre üst üste beş yıl dönem zararı eden ortaklıklarda, birinci fıkra kapsamındaki imtiyazlı paylar Kurul kararı ile ortadan kalkar. Bu hükmün uygulanmasında, konsolide finansal tablo hazırlama yükümlülüğü bulunan ortaklıklar için konsolide finansal tablolar esas alınır. İmtiyazlı payların kamu kurum ve kuruluşlarına ait olması halinde bu fıkra hükmü uygulanmaz. Ortaklıklarda görev alacak Yönetim Kurulu üyelerinin, bu Tebliğin 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan şartları taşımaları gerekmektedir. Ayrıca Yönetim Kurulu üyelerinin çoğunluğunun dört yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olmaları ve Ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz. Bu kapsamda, ana hissedar tarafından önerilen Yönetim Kurulu adayları, Genel Kurul’da ortakların bilgisine sunulmakta ve Genel Kurulda alınan karar doğrultusunda göreve getirilmektedir. Şirket Esas Sözleşmesi’nde, oy kullanımına ilişkin imtiyaz bulunmamaktadır. 79 FAALİYET RAPORU A ve B grubu payların, Ana Sözleşme‘nin 9‘uncu maddesindeki esaslar çerçevesinde Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim kurulu üyelerinin iki tanesi A Grubu, iki tanesi B Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından ve diğer üç üye Genel Kurul‘da gösterilen adaylar arasından seçilir. Bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinin aday gösterilmesi ve seçiminde, Sermaye Piyasası Kurulu’nun bağımsız Yönetim Kurulu üyelerine ilişkin düzenlemeleri esas alınır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Grubu Torunlar Grubu’nun 2014 yılı sonundaki toplam varlıkları 11,3 milyar TL’ye, özkaynak büyüklüğü ise 5,3 milyar TL’ye ulaşmıştır. Toplam varlıkların %65’ini gayrimenkul, %16’sını enerji ve %19’unu gıda oluşturmaktadır. Satışların dağılımı ise enerjide %57, gıdada %22 ve gayrimenkulde %21 olarak gerçekleşmiştir. Toplam Varlıklar 11,1 milyar TL Toplam Özkaynaklar 5,3 milyar TL Net Satışlar 3,7 milyar TL Satışların Dağılımı TOPLAM VARLIKLAR Enerji %16 Gayrimenkul %65 80 TOPLAM SATIŞLAR Gıda %19 Enerji %57 Gıda %22 Gayrimenkul %21 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU ENERJİ BAŞKENT DOĞALGAZ √Türkiye’nin en büyük ikinci gaz dağıtım şirketi; 78 milyon toplam nüfuslu Türkiye’nin %6,5’i Ankara’da ikamet eden nüfusa hizmet vermektedir. √1.557.000 toplam müşteri √3,6 milyar m³ doğal gaz satma ve taşıma hacmi √Türkiye pazarının %7,2’si ve özel şirketler arasında hacim olarak %35 pazar payı GIDA FAALİYET RAPORU TORUN GIDA √Yağlı tohum, soya fasulyesi, ayçiçeği, pirinç ve şekerpancarı işlemesinde lider bir firma √İSO 500 sıralamasında en büyük 101. sanayi kuruluşu (2013) √Cargill, Bunge ve Noble gibi çok uluslu şirketlerle rekabet etmektedir. GAYRİMENKUL TORUNLAR GYO √Portföy ve piyasa değeri olarak 31 GYO’nun arasında en büyük ikinci GYO √En iyi ve en çeşitli portföy √Gayrimenkul sektöründe %8 pazar payına sahiptir. 81 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başlıca Finansal Göstergeler 31.12.2013 tarihinde 6.351.971 bin TL olan aktif toplamımız, 31.12.2014 tarihi itibarıyla %14 oranında artarak 7.242.477 bin TL’ye çıkmıştır. Özkaynakların aktif toplamına oranı %54,6, yabancı kaynakların aktife oranı ise yaklaşık %46,4’tür. TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ (MİLYON TL) PIYASA DEĞERI (MİLYON TL) TOPLAM YATIRIM HARCAMALARI (MİLYON TL) %19 %25 %17 ARTIŞ ARTIŞ 6.938,6 5.802,8 2013 82 1.725 2013 578,4 495,9 1.380 2014 ARTIŞ 2014 2013 2014 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU SATIŞLAR (MİLYON TL) %125 ARTIŞ 773,2 Konut 534,8 Diğer 61,2 343,8 232,9 162,9 2010 2011 225,0 2012 2013 2014 AVM Kira 177,2 VAFÖK MARJI (%) %144 5 puan ARTIŞ FAALİYET RAPORU VAFÖK (MİLYON TL) ARTIŞ 61,9 398,4 50,5 47,4 51,5 23,8 139,3 55,4 2010 163,0 82,2 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014 83 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başlıca Finansal Göstergeler NET KÂR (MİLYON TL) NET KÂR MARJI (%) %456 82 puan ARTIŞ 1.057,9 ARTIŞ 150 137 109 92 55 336,9 214,2 2010 190,6 177,3 2011 2012 (Bin TL) Satışlar Konut AVM Kira Diğer VAFÖK VAFÖK marjı Net kâr Piyasa değeri Portföy değeri Net aktif değeri Yatırım harcamaları Net borç Net borç/Portföy değeri 84 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014 2011 162.909 37.758 91.969 33.182 82.218 %50,5 177.312 2012 225.031 84.691 102.232 38.108 139.316 %61,9 336.885 2013 343.769 193.451 115.990 34.328 163.000 %47,4 190.556 2014 773.240 534.824 177.190 61.226 398.358 %51,5 1.057.892 889.280 3.818.285 2.532.906 206.831 444.931 %14,90 1.610.000 4.465.030 2.847.035 338.872 524.529 %13,96 1.380.000 5.802.776 2.987.591 495.888 1.537.415 %35,75 1.725.000 6.938.584 3.957.423 578.448 1.777.147 %30,21 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU Zafer Plaza PORTFÖY DAĞILIMI Diğer %1 Tamamlanmış Konut-Ofis Stoku %2 Marina %1 Arsa %7 Nakit %12 AVM %50 Ofis %13 Devam Eden Projeler %14 Stratejik Hedefler • 3 yıl içinde %63,5 Yıllık Ortalama Bileşik Büyüme Oranı ve organik büyüme ile 3 milyar TL satış gelirine ulaşılması. • 3 yıl içinde 1,7 milyar TL net borç pozisyonundan 0,7 milyar TL net nakit pozisyonuna geçilmesi. • 3 yıl içinde 2 milyar TL yatırım harcaması bütçesiyle planlanan projelerin tamamlanması. 85 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi MALİ TABLOLAR Şirketimizin mali tabloları Sermaye Piyasası Kurulu‘nun (SPK) Seri: II, No:14.1 sayılı Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği ve genel kabul görmüş muhasebe ilke ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Şirket Tebliğin 5. Maddesine göre Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (“KGK”) tarafından yayımlanan Türkiye Muhasebe Standartları’nı/Türkiye Finansal Raporlama Standartları ile bunlara ilişkin ek ve yorumları (“TMS/TFRS”) uygulamaktadır. Şirket muhasebe kayıtlarının tutulmasında ve kanuni finansal tabloların hazırlanmasında, Türk Ticaret Kanunu (TTK), vergi mevzuatı ve Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan Tekdüzen Hesap Planını esas almaktadır. İlişikteki finansal tablolar, gerçeğe uygun değerleri ile gösterilen finansal varlık ve yükümlülüklerin dışında, tarihi maliyet esası baz alınarak Türk Lirası olarak hazırlanmıştır. İlişikteki finansal tablolar, tarihi maliyet esasına göre hazırlanmış kanuni kayıtlara TMS/TFRS uyarınca doğru sunumun yapılması amacıyla gerekli düzeltme ve sınıflandırmalar yansıtılarak düzenlenmiştir. PWC; UFRS 11 Ortak Düzenlemeler standardının 01.01.2013’ten itibaren yürürlüğe girmesinden dolayı mali tablolarda bazı düzeltmeler yapmıştır. 31.12.2012 tarihine kadar Şirket’in müşterek ortaklıkları olan Torunlar Özyazıcı (Nishİstanbul), TTA (Bulvar Samsun) oransal konsolidasyon yöntemi kullanılarak konsolide edilirken, artık özkaynak yöntemi kullanılarak muhasebeleştirilecektir. Bu şirketler bilançoda Netsel Marina ve Yeni Gimat gibi özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar altında, gelir tablosunda ise iştiraklerden gelir-giderler altında gösterilecektir. 31.03.2014 tarihine kadar TFRS 10 Konsolide Finansal Tablolar ve TFRS 11 Müşterek Düzenlemeler standartları çerçevesinde özkaynak yöntemiyle konsolidasyona dahil edilen Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı (Torun Center) 01.04.2014 tarihinden itibaren kontrolün Torunlar GYO’ya geçmesiyle birlikte TFRS 3 İşletme Birleşmeleri standardı kapsamında bedel transferi olmadan gerçekleşen işletme birleşmesi şeklinde muhasebeleştirilmekte ve bağlı ortaklık statüsü kazanıp tam konsolide edilmektedir. 4 Kasım 2014 tarihinde ise tasfiye edilmiştir. Bağımsız Denetim Şirketi Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. (PricewaterhouseCoopers üyesidir) tarafından denetlenmektedir. 86 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Raporumuz ekinde yer alan 01 Ocak – 31 Aralık 2014 hesap dönemine ait Bağımsız Denetimden Geçmiş Konsolide Mali Tablolarından alınan bilgiler aşağıdadır. (Milyon TL) Satışlar Konut + Ofis AVM Kira Diğer SMM Konut + Ofis AVM Kira Diğer Brüt kâr Brüt kâr marjı Brüt kâr marjı (Konut + Ofis) Brüt kâr marjı (AVM) Amortisman VAFÖK VAFÖK marjı (%) İştiraklerden gelir (gider) Net faiz geliri (gideri) Net diğer finansal gelir (gider) Kur farkı geliri (gideri) Vergi öncesi kâr Ertelenmiş vergi gideri Vergi gideri Net kâr Net kâr marjı (%) 2013 343.769 193.451 115.990 34.328 (177.953) (132.897) (10.693) (34.363) 165.816 %48,2 %31,3 %70,0 Yıllık Değişim %124,9 %176,5 %52,8 %78,4 %184,9 %221,7 %63,4 %80,2 %60,6 -13,80 puan -11,25 puan -3,33 puan (31.556) (17.920) (13.636) (5.198) 155.801 (26.031) (19.633) (6.398) 1.807 0 %21,2 %-8,7 %113,1 AD AD 791.282 1.176.572 385.290 12.402 397.692 %51,4 222.203 363.795 141.592 15.295 162.264 %47,2 %256,1 %223,4 %172,1 %-18,9 %145,1 4,23 puan 666 398.358 %51,5 736 163.000 %47,4 %-9,5 %144,4 4,10 puan 6.458 (83.356) 15.014 (66.255) 1.060.835 0 (2.943) 1.057.892 %136,8 58.280 (60.639) 0 (184.854) 191.877 0 (1.321) 190.556 %55,4 %-88,9 %37,5 AD %-64,2 %452,9 AD %122,79 %455,16 81,38 puan 87 FAALİYET RAPORU Faaliyet giderleri Genel yönetim giderleri Pazarlama ve satış giderleri Diğer gelir (gider) Yatırım faaliyetlerinden gelirler Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları (azalışları) Faaliyet kârı Gayrimenkul değer artışı hariç faaliyet kârı İştiraklerden alınan temettü VFÖK VFÖK marjı (%) 2014 773.240 534.824 177.190 61.226 (506.997) (427.596) (17.471) (61.930) 266.243 %34,4 %20,0 %66,7 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi (Bin TL) Nakit ve nakit benzerleri Finansal varlıklar Ticari alacaklar Stoklar Peşin ödenmiş giderler Diğer dönen varlıklar DÖNEN VARLIKLAR Ticari alacaklar Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar Yatırım amaçlı gayrimenkuller Maddi duran varlıklar Maddi olmayan duran varlıklar Stoklar Peşin ödenmiş giderler Diğer finansal varlıklar Diğer duran varlıklar DİĞER DURAN VARLIKLAR TOPLAM VARLIKLAR Kısa vadeli borçlanmalar Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları Diğer finansal yükümlülükler Ticari borçlar Diğer borçlar Dönem kârı vergi yükümlülüğü Ertelenmiş gelirler Diğer kısa vadeli yükümlülükler KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER Uzun vadeli borçlanmalar Ticari borçlar Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar Ertelenmiş gelirler UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER Ödenmiş sermaye Pay ihraç primleri Kârdan ayrılmış kısıtlanmış yedekler Geri alınmış paylar Geçmiş yıl kârları Net dönem kârı ÖZKAYNAKLAR TOPLAM KAYNAKLAR 88 2014 775.149 83.579 102.256 96.164 34.021 13.631 1.104.800 14.176 285.641 4.629.329 1.932 120.853 871.262 98.780 13.054 102.650 6.137.677 7.242.477 315.821 232.109 3.847 149.043 11.372 731 15.492 6.984 735.399 2.087.945 71.000 1.251 389.459 2.549.655 500.000 25.770 21.184 -1.195 2.352.745 1.058.919 3.957.423 7.242.477 2013 1.033.198 0 207.596 485.489 51.602 7.535 1.785.420 32.868 275.754 3.514.788 2.297 150 24.942 637.989 0 77.763 4.566.551 6.351.971 277.719 246.207 0 103.726 13.506 497 370.901 5.787 1.018.343 2.046.687 299.118 232 0 2.346.037 500.000 25.770 16.639 -1.195 2.255.821 190.556 2.987.591 6.351.971 Değişim %-25 AD %-51 %-80 %-34 %81 %-38 %-57 %4 %32 %-16 %80.469 %3.393 %-85 AD %32 %34 %14 %14 %-6 AD %44 %-16 %47 %-96 %21 %-28 %2 %-76 %439 AD %9 %0 %0 %27 %0 %4 %456 %32 %14 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU Deepo Outlet Center Toplam net borç (Bin TL) Ortalama kredi süresi (yıl) Ortalama faiz oranı* Kaldıraç (finansal kredilerin toplam aktifler içindeki %’si) Net borç / Özkaynak oranı Net borç / Aktifler oranı Özkaynak / Aktifler oranı Net borç / Portföy değeri (LTV) Faiz karşılama oranı (kere) Net borç / VAFÖK (kere) Net borç / Piyasa değeri Çalışan sayısı 2014 1.777.147 5 %4,30 2013 1.537.415 5 %4,33 Değişim %15,59 -0,03 puan %36,4 %44,9 %24,5 %54,6 %30,2 4,8 4,46 %103,0 214 %40,5 %51,5 %24,2 %47,0 %35,7 2,7 9,43 %111,4 176 -4,07 puan -6,55 puan 0,33 puan 7,61 puan -5,53 puan 2,09 puan -4,97 puan -8,38 puan %21,59 * TL Krediler Hariç 89 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi FINANSAL KREDILERIN GERI ÖDEME PLANI (TL) 800 MİLYON 738 > %23 sabit, %77 değişken 700 631 600 503 500 368 400 2014 Avro 2015 MOİ 2. Etap Otel + Ofis Projesi Torun Center 5. Levent Paşabahçe Projesi Deepo Genişletme Projesi 90 2017 2018 2019 2020 2021 17 0 0 0 33 20 62 40 0 120 60 0 0 80 244 2016 ABD doları Yatırımlar (Milyon TL) TOPLAM 0 0 0 0 0 139 100 106 200 233 288 300 2022 TL Toplam Bütçe 205,3 Bugüne Kadar Yapılan Fiili Harcama 2015 33,1 96,6 486,9 288,5 148,0 1.500,0 31,7 440,2 267,6 2,1 137,7 84,2 2.544,0 0,0 36,2 355,4 858,7 2016 2017 2018 2019 2020 62,3 13,3 50,4 0,0 491,1 344,1 109,8 95,7 59,7 19,9 32,1 48,0 747,4 389,6 109,8 59,7 19,9 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU SATIŞLAR VE VAFÖK UZUN VADELI TAHMINLERI (BİN TL) 3.600.000 919.875 566.690 285.670 67.516 1.301.307 917.730 313.636 69.942 2014 2015 T 2016 T Satışlar Konut - Ofis 1.500.000 1.200.000 900.000 600.000 300.000 0 1.800.000 1.700.000 1.600.000 1.500.000 1.400.000 1.300.000 1.200.000 1.100.000 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Kiralar 2017 T 2018 T 460.318 100.730 773.240 534.824 177.190 61.226 2013 1.800.000 2019 T Diğer 1.668.566 %72 %70 %64 %46 %52 %80 %60 %49 %46 %50 %41 %40 398.358 425.509 %30 531.667 427.388 402.140 157.623 %20 %10 %0 2013 VAFÖK 2014 2015 T 2016 T 2017 T 2018 T 2019 T VAFÖK Marjı (%) 31.12.2013 tarihinde 6.351.971 bin TL olan aktif toplamımız, 31.12.2014 tarihi itibarıyla %14 oranında artarak 7.242.477 bin TL’ye çıkmıştır. Özkaynakların aktif toplamına oranı %54,6, yabancı kaynakların aktife oranı ise yaklaşık %46,4’tür. Şirket aktiflerinin %77,2’sini yatırım amaçlı gayrimenkuller ve stoklar, %11,8’ini nakit ve nakit benzeri varlıklar oluşturmaktadır. 91 FAALİYET RAPORU 343.769 193.451 115.990 34.328 2.100.000 387.470 86.532 2.400.000 561.048 2.700.000 0 3.000.000 742.704 225.977 423.341 93.386 3.380.910 2.906.908 3.300.000 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi Bilançonun aktif tarafında en önemli değişiklik nakit tarafında görülmektedir. Şirket’in nakdi; yatırım harcamaları ve kredi geri ödemeleri sebebiyle 1.033 milyon TL’den 775,1 milyon TL’ye düşmüştür. Haziran sonunda 536,9 milyon TL iken, Eylül sonunda 1.036 milyon TL’ye çıkmıştır. Şirket 06.08.2014’te refinansman kapsamında geçen yıl aldığı 300 milyon ABD doları kredinin ikinci ve son dilimi olan 150 milyon ABD dolarını çekmiş ve 29.09.2014’te Korupark için 2008’de aldığı 150 milyon avro kredinin vadesini 2018’den 2022’ye uzatmış ve 100 milyon avro ilave banka kredisi kullanmıştır. 03.09.2014’te Torun Center iş ortaklığında Torun Yapı’nın %30 hissesini 26.614.000 ABD doları ve 03.11.2014’te Torunlar Gıda’nın %5 hissesini 4.888.500 ABD doları bedelle satın almış ve toplamda 31.502.500 ABD doları ödeyerek Torun Center projesinin %100 sahibi olmuştur. 858,7 milyon TL hazır değerlerin 228,5 milyon TL’si ve %26,6’sı 30 günden kısa süreli olarak değerlendirilirken, 623,5 milyon TL’nin tamamı döviz cinsinden (127,2 milyon ABD doları ve 116,4 milyon avro) yıllık %2,70-2,55 mevduatta değerlendirilmiştir. Nakit ve nakit benzeri kalemlerinin %72,6’sı (2013: %71,8) dövize bağlanmıştır. Taahhütlü önsatışlar karşılığında 55,1 milyon TL alacak senedi alınmıştır. Bunun 48,1 milyon TL’si Mall of İstanbul, 4,2 milyon TL’si Torun Center ve 2,7 milyon TL’si Korupark 3. Etap konut projelerinden oluşmaktadır. Alacak senetleri son bir yılda %43,8 azalmıştır. Kısa ve uzun vadeli stoklar bir önceki yıla göre %89,5 artarak 967,4 milyon TL’ye çıkmıştır. Bunun sebebi bilanço kalemleri arasında yapılan yeniden sınıflandırmadır. 2013 yılında uzun vadeli peşin ödenmiş giderler altında verilen avanslar olarak gözüken Torun Center için TOKİ’ye ödenen 511,5 milyon TL, 2014 yılı içinde tapunun Torunlar GYO mülkiyetine geçmesiyle uzun vadeli stoklara devrolmuştur. Buna 11 Mart 2014 tarihinde yapılan işletme birleşmesi sebebiyle proje maliyetinin gerçeğe uygun değerinin de eklenmesiyle Torun Center projesi uzun vadeli stoklar altında 806,4 milyon TL’ye ulaşmıştır. Stokların %10’u arsa ve tamamlanmış konutlardan oluşmaktadır. Mall of İstanbul projesinin stokları satışlarla birlikte 380 milyon TL’den 50,9 milyon TL’ye inmiştir. Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda proje ortaklığının kontrolünün Torunlar GYO’ya geçmesiyle birlikte tam konsolide edilen proje ortaklığının gerçek değerinin Torunlar GYO’ya ait kısmı ile net varlık payı arasındaki 120,6 milyon TL fark şerefiye olarak maddi olmayan duran varlıklar altında bilançoya girmiştir. Şirket ilk çeyrekte 193,3 milyon TL, ikinci çeyrekte 195,4 milyon TL, üçüncü çeyrekte 58,2 milyon TL ve son çeyrekte 131,5 milyon TL olmak üzere bu dönemde 578,4 milyon TL yatırım harcaması yapmıştır. Bunun 290,8 milyon TL’si Mall of İstanbul, 160,4 milyon TL’si Torun Center ve 97,7 milyon TL’si Torun Tower için yapılmıştır. 92 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU Korupark AVM (Milyon TL) Yatırımlar Mall of İstanbul Korupark Evleri Torun Tower Torun Center AVM Yenileme Harcamaları Diğer 2013 495,9 337,4 12,8 32,0 98,3 15,4 2014 578,4 290,9 4,4 97,8 160,4 1,2 23,8 93 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi Mall of İstanbul Mall of İstanbul projesi kapsamında 2014 yılında, 1.037 konut, 130 ofis ve 18 yatay ofis olmak üzere toplam 1.185 ünitenin teslimi yapılmış, bunun karşılığında 2013 ve 2014’te projeden toplam 592,7 milyon TL kesin satış geliri elde edilmiştir. Torun Center’da ise projenin başından itibaren yapılan taahhütlü önsatış tutarı 405 milyon TL’dir. Bunun 389,4 milyon TL’si bilançoya yansımıştır; geri kalan Mapfre alacaklarından oluşmaktadır. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değeri 2013 Aralık’ta 3.514 milyon TL iken, yatırım harcamalarının ve tamamlanan Mall of İstanbul AVM, Torun Tower projelerindeki değer artışlarının eklenmesiyle 2014 Aralık’ta 4.629 milyon TL’ye çıkmıştır. 2014 yıllında Korupark 1. ve 2. Etap’ta 34 konutun (7.442 m2) teslimi yapılmıştır. Korupark 1. ve 2. Etap’ta toplam satılabilir 17 daire (2.720 m2) bulunmaktadır. 2014 yılında Torium’da 18 daire (1.766 m2) satılmış olup, 15 daire (1.909 m2) stokta beklemektedir. Nishİstanbul’da ise beş mağaza (660 m2), iki ofis (540 m2) ve iki konut (179 m2) satılmıştır (Stokta 530 m2 2 ofis ve 2.123 m2 10 mağaza bulunmaktadır.) Korupark 3’te 127 konut (20.480 m2) teslim edilmiş ve stokta 121 konut (18.322 m2) kalmıştır. 115,4 milyon TL KDV alacağı bulunmaktadır. 94 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Pasif tarafında ise, en ağırlıklı kalem 2.635 milyon TL ile banka kredileridir. Krediler ABD doları bazında azalmasına rağmen, avro kredilerin etkisiyle %2,5 artmıştır. Bunun %79,2’si uzun vadeli kredilerdir. Kredinin %66’sı ABD doları, %31,2’si avro ve %2,8’i TL cinsindendir. Orijinal para birimi cinsinden 2013 yılında 894,2 milyon ABD doları, 194,4 milyon avro ve 72,7 milyon TL olan banka kredileri, 2014 sonunda 750,5 milyon ABD doları, 291,6 milyon avro ve 71,1 milyon TL’dir. 31.12.2014 itibarıyla ağırlıklı ortalama kredi maliyeti TL kredi hariç %4,30 seviyesindedir. ABD doları kredi maliyeti %4,49 ve avro kredi maliyeti %3,90’dır. Şirketimizin net nakit pozisyonu -1.777 milyon TL’dir. Net döviz pozisyonu açığı 31.12.2013’te 1.747 milyon TL’den (173,8 milyon avro ve 579,5 milyon ABD doları) 31 Aralık 2014’te 2 milyar TL’ye (178,7 milyon avro ve 683,9 milyon ABD doları) çıkmıştır. Kısa ve uzun vadeli ticari borçlar 220 milyon TL’dır ve bir önceki yıla göre %45,3 azalmıştır. Zira 2013’te 228,1 milyon TL Torun Center önsatış avansları proje ortaklığının feshedilmesiyle 2014’te uzun vadeli ertelenmiş gelirler altında alınan avanslar olarak kaydedilmiştir. Ticari borçların 96,2 milyon TL’si ağırlıklı Torun Center hisse alımı sebebiyle ilişkili taraflara borçlar ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’ndan ihale ile alınan Paşabahçe arazisine ilişkin kalan 71 milyon TL borçtan oluşmaktadır. 2014 Kiralama gelirleri (Milyon TL) Birebir kiralama gelirleri büyüme oranı Net faaliyet kârı (Milyon TL) Birebir net faaliyet kârı büyüme oranı Ziyaretçi sayısı (Milyon) Birebir ziyaretçi sayısı büyüme oranı Ciro (Milyon TL) Birebir ciro büyüme oranı Antalya Deepo Zafer Plaza İstanbul Torium Bursa Korupark Toplam MOİ 23,3 %12,8 20,4 %18,3 43,3 %-1,9 76,7 %15,3 163,6 %10,2 57,2 AD 17,3 %20,9 14,8 %18,3 25,7 %-0,4 62,2 %18,1 120,1 %14,0 31,4 AD 5,1 %1,6 13,5 %5,6 9,9 %-1,7 11,0 %3,7 39,4 %2,7 7,3 AD 154,7 %8,6 177,7 %10,0 275,2 %3,8 504,9 %17,8 1.112,5 %11,5 359,2 AD 95 FAALİYET RAPORU Şirket’in özkaynakları ciddi kâr artışının etkisiyle %32 artarak 3,9 milyar TL’ye yükselmiştir. Gelir tablosu tarafında satışlar geçen yıla göre %124,9 artarak 773,2 milyon TL’dir. 2014 yılı satış hasılatının %30,9’u kira gelirleri, %69,1’i konut satış gelirleridir. AVM ve ofis kira gelirlerindeki artış Mall of İstanbul ve Torun Tower etkisiyle %52,8 ve birebirde ise %12,5’dir. Eylül 2013’ten beri uygulanan kur sabitlemesi uygulaması Torium dışında 01.07.2014’ten itibaren kaldırılmıştır. Mall of İstanbul’da %50 kira indirimi 01.09.2014 itibarıyla sona ermiş, ancak TL/ABD doları=1,95 sabit kira uygulaması 23.05.2014’te mağazasını açan kiracılar için 2014 sonuna kadar uygulanmaya devam etmiştir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi Lokomotif Kiracılar İlk 10 Kiracı Toplam BKA’nın %32,40 ve Toplam Sabit Kira Geliri’nin %23,92’sini oluşturmaktadır. Sıra: 1 BKA: 14.626 (%7,9) Aylık Sabit Kiranın %4,0’ı Sıra: 6 BKA: 5.931 (%3,2) Aylık Sabit Kiranın %2,1’i Sıra: 2 BKA: 11.633 (%6,3) Aylık Sabit Kiranın %3,4’ü Sıra: 7 BKA: 3.438 (%1,9) Aylık Sabit Kiranın %1,8’i Sıra: 3 BKA: 7.439 (%4,0) Aylık Sabit Kiranın %3,0’ı Sıra: 8 BKA: 2.001 (%1,1) Aylık Sabit Kiranın %1,7’si Sıra: 4 BKA: 2.251 (%1,2) Aylık Sabit Kiranın %2,3’ü Sıra: 9 BKA: 5.149 (%2,8) Aylık Sabit Kiranın %1,7’si Sıra: 5 BKA: 5.179 (%2,8) Aylık Sabit Kiranın %2,2’si Sıra: 10 BKA: 2.410 (%1,3) Aylık Sabit Kiranın %1,6’sı Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği verilerine göre ise; Türkiye’deki alışveriş merkezlerindeki ziyaretçi sayısı 2014’te %1, perakende satışları ise yıllık bazda %8,1 artış gösterdi. 2014 yılında Torunlar GYO AVM’lerinde ziyaretçi sayısında birebirde %2,6 ve perakende satışlarda %11,4 artış kaydedildi. Birebir geçen yıla göre fark Ziyaretçi sayısı Ciro 1Ç 2014 %5,3 %11,5 2Ç 2014 %3,0 %12,8 3Ç 2014 %3,5 %14,0 4Ç 2014 %-0,8 %8,1 2014 yılında m2 bazında perakende satış verimliliği Türkiye’deki AVM’lerde %6,7, Torunlar GYO AVM’lerinde %16,8, sepet başına alışveriş ise Türkiye’de %5, Torunlar GYO AVM’lerinde %9,3 artmıştır. 96 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Çeyrekler bazında ciro değişimine baktığımızda son dönemde yaşanan siyasi sıkıntılar, seçim dönemi, kurların artışı gibi olumsuz bir havaya rağmen Torun AVM’lerinde tüketim harcamalarının hız kesmeden devam ettiğini ve harcamaların her geçen gün arttığını gözlemliyoruz. Üçüncü çeyrekte Ramazan ayı ve Bayram dönemi alışveriş harcamalarını artırmıştır. Cumhurbaşkanlığı seçim döneminde herhangi bir düşüş eğilimi olmamıştır. Yaz döneminde artan Arap turist etkisi satışlara olumlu yansımıştır. Son çeyrekte döviz kur hareketliliği tüketim harcamalarını bir nebze daraltmış ve Kasım ayı dışında ciro ve ziyaretçi sayılarında zayıflama dikkati çekmektedir. Torun AVM tarafından işletilen Cinetech sinemaları da ziyaretçi sayısının artmasında etkin bir rol oynamıştır. 2014’te Türkiye’de satılan sinema biletlerinin %4’ü Cinetech sinemalarında satılmıştır. Tüm hazır giyim, kozmetik, yeme içme ve eğlence kategorilerinde 2014’te %20’nin üzerinde ciddi büyüme yaşanmıştır. Kredi kartlarında limit ve taksit sayılarındaki kısıtlama ilk dönemlerde harcamalarda negatif etki olarak görülmüş, devamında mağaza ve bankalar arasında yapılan işbirlikleri ile bu süreç aşılmıştır. Fakat yıl genelinde teknoloji mağazalarının satışında AVM ortalamasına paralel artışlar görülmemektedir. Mall of İstanbul Alışveriş Merkezi’nin açılışı; yerli tüketici eğilimlerinin alışveriş dışında ağırlıklı tatil programlarına kaydığı döneme denk gelmiştir. Bu sebeple, üçüncü çeyrekte iletişim stratejisi tamamen yabancı tüketiciyi çekmeye yönelik tasarlanmıştır. Toplam ziyaretçi sayısı aylık 1 milyon civarındadır. Hafta içi ortalama giriş sayısı 25 bin iken, hafta sonu ortalaması ise 50 bin kişi olmaktadır. Metro hattının açılmamış olması ve toplu taşımanın az olmasından dolayı hafta sonu araç ile gelen müşteri sayısı oldukça fazladır. Bu yüzden, ticaret hafta sonu daha yoğun geçmektedir. 350 mağazanın bulunduğu AVM’de doluluk oranı 2014 sonunda %92’yi buldu. 217 günde 57,2 milyon TL kira geliri ve ortak alan geliri elde edildi. Korupark 3. Etap’ta 2014’te 127 daire satılarak 47,3 milyon TL hasılat elde edilmiştir. 678 daireden 557’sinin teslimi bugüne kadar tamamlanmıştır. Korupark 1-2’de 34 adet konut satılarak 15,7 milyon TL, Torium’da 18 adet daire satılarak 3,3 milyon TL ve Nishİstanbul’da iki daire, beş mağaza ve iki ofis satılarak 7,7 milyon TL konut satış geliri elde edilmiştir. 2014’te MOİ’de 891 konut (102.975 m2)’dan 420,9 milyon TL, 30 ofis (6.258 m2)’den 26,4 milyon TL ve 18 yatay ofis 72.870 m2)’den 13,2 milyon TL olmak üzere 460,6 milyon TL kesin satış geliri kaydedilmiştir. 2013’te Şirket %48,2 brüt marjla çalışırken, 2014’te %34,4 brüt marjla çalışmaktadır. Bunun en büyük sebebi %18,4 brüt kâr marjlı Mall of İstanbul teslimleridir. Kâr marjı Korupark 3. Etap’ta %43,4 ve Korupark 1-2’de %25’dir. Konutların ortalama brüt kâr marjı %20, AVM’nin ise %66,7’dir. Korupark AVM %81 (2013: %79,1), Antalya Deepo %74,5 (2013: %69,5), Zafer Plaza %72,8 (2013: %72,9), Torium %59,4 (2013: %58,5) marjla çalışmaktadır. 97 FAALİYET RAPORU Sektörde kiralama talepleri Türkiye genelinde 2013 yılına göre azalmıştır. Markalar, artan rekabet şartları, kurların etkisi ile artan maliyetler vb. sebeplerle 2014 yılı büyüme planlarını ağırdan almışlardır. Hızlı mağaza açılmaları gözlenmemektedir. Kira pazarlıkları, m2 küçülmeleri artış göstermektedir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi Şirketimizin faaliyet giderleri %21,1 artmıştır ve 31,5 milyon TL olmuştur. Genel yönetim giderleri %8,7 azalmış, pazarlama ve satış giderleri %113,1 artmıştır. Bu dönemde genel yönetim giderlerinin %38’i ve 6,8 milyon TL’sini emlak vergisi ve tapu harçları, %33,7’si ve 6 milyon TL’sini personel giderleri oluşturmaktadır. Personel giderinin 1 milyon TL’si TFRS’ye göre yeniden hesaplanan kıdem tazminatı karşılığıdır. Şirket’in tamamlanmış projelerinden elinde kalan konut ve ofis stoku için katlanılan aidat gibi giderler 1,6 milyon TL’dir. Danışmanlık giderlerinde artış %129’dur, zira Torun Tower pazarlamasını yapan Colliers’a 958 bin TL ödeme yapılmıştır. Mall of İstanbul ve Torun Center projeleri sebebiyle reklam giderleri %215 artışla 8,4 milyon TL’dir. Konut pazarlama satış giderleri ise %23,9 azalarak 1,9 milyon TL olmuştur. Netsel Marina’dan 2013 mali yılına ilişkin olarak 3,9 milyon TL ve Yeni Gimat’tan 8,5 milyon TL temettü geliri elde edilmiştir. Diğer esas faaliyetlere 791,2 milyon TL yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artış kazancı ve 5 milyon TL Maltepe arsasının satışından elde edilen değer artış kazancı eklenirken, şantiye kazası için 2,2 milyon TL uzlaşma gideri ve muhtelif dava karşılıkları için 1,9 milyon TL gider kaydedilmiştir. Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda proje ortaklığının elde tutulan hisselerinin gerçeğe uygun değerleri (139,1 milyon TL) ve 31.03.2014 itibarıyla proje ortaklığının net yükümlülüklerinin Torunlar GYO hissesine isabet eden kısmının (16,6 milyon TL) ters çevrilmesiyle oluşan tutar 155,8 milyon TL olup, bu bir kereye mahsus gelir, gelir tablosunda yatırım faaliyetlerinden gelirler kaleminde muhasebeleştirilmiştir. İşletme birleşmesi sonucunda oluşan 120,6 milyon TL şerefiye tutarı, proje tamamlandığında teslim edilen konut ve ofislerin maliyetlerine eklenecektir ve projenin tüm konut ve ofisleri satılıp teslim olduğunda finansal tablolarda şerefiye rakamı kalmayacaktır. Bu sebeple, yatırım faaliyetlerinden gelirler faaliyet kârının bir parçası olarak değerlendirilmiştir. Şirketimiz bu dönemde operasyonel performansını yansıtan vergi, amortisman ve faiz (kur farkları dahil) öncesi kârını (VAFÖK) bu sebeple %144 artışla 398,3 milyon TL’ye yükseltti. Ancak gayrimenkul değer artışı/azalışı hariç tutularak hesaplanan VAFÖK marjı %47,4’ten %51,5’e çıkmıştır. 2014’te TL ABD doları (31.12.2014: 2,3189; 31.12.2013: 2,1343) karşı %8,6 değer kaybetmiş ve avroya karşı (31.12.2014: 2,8207; 31.12.2013: 2,9365) %3,9 değer kazanmıştır. Şirketin 2 milyar TL açık pozisyonu sebebiyle 66,2 milyon TL kur farkı geliri oluşmuştur. Faiz gideri %27,7 artışla 120 milyon TL olarak tahakkuk etmiş ve faiz geliri ise %10 artarak 36,7 milyon TL’ye çıkmıştır. Aktifleştirilen faiz gideri ise MOİ projesi sebebiyle 16,8 milyon TL ve Torun Tower için 10,7 milyon TL’dir. Şirket 2014 yılını 1.057 milyon TL net kârla kapatmıştır. 98 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ortaklık Hisse Senedi Performansına İlişkin Bilgiler Halka arz edilen hisse senetlerimiz 21.10.2010 tarihinden itibaren İMKB’da işlem görmektedir. Ortaklık hisse senetlerinin 31.12.2014 itibarı ile İMKB son seans kapanış fiyatı 3,45 TL’dir. Dönem Ocak - Aralık 2014 Ocak - Aralık 2013 Günlük Ort. İşlem Hacmi (TL) 2.526.828 2.518.469 Kapanış Fiyatı (TL) 3,45 2,76 Şirketimizin 31.12.2014 tarihli konsolide mali tablosuna göre, toplam varlık değeri 7.242.477 bin TL, toplam özsermayesi (net aktif) 3.957.423 bin TL, 500.000.000 adet hisseli Şirketimizin pay başı özsermaye (net aktif) değeri 7,91 TL’dir. 31.12.2013 85.809 67.801 31.12.2013’e Göre Fark % 26,5 31.12.2012 31.12.2012’ye Göre Fark % 78.208 (13,3) 37.395 30.655 21,9 41.207 (25,6) 3,45 2,76 25,0 3,22 (15,2) 31 Aralık 2014 itibarı ile İMKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi (XGMYO) 37.395, İMKB 100 Endeksi ise 85.809 seviyesindedir. 2013 yılsonuna göre Türk lirası bazında; BİST Ulusal 100 Endeksi %26,5, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi ise %21,9 oranında değer kazanmış ve Torunlar GYO hisse senedi %25,0 yükselmiştir. Yabancıların borsada 2012 sonu itibarıyla %65,9 olan payı, 2013 sonunda %62’ye geriledi. 2014 Aralık sonunda da %64 seviyesindedir. BİST’in aylık olarak açıkladığı “Yabancı banka, aracı kurum veya şahıs nam ve hesabına gerçekleştirilen işlemler” verisine göre; 2014 yılında GYO hisselerinde toplam yabancı alımları 143,4 milyon ABD doları idi. Torunlar GYO hissesinde aynı dönemde yabancı alımı 744.559 ABD doları olarak gerçekleşti. MKK’nın 31.12.2014 tarihli raporuna göre, Şirket’in fiili dolaşımda sayılan paylarının nominal tutarı 70.687.225 TL’dir. Yapı Kredi Yatırım verilerine göre, efektif fiili dolaşımdaki payların 32.072.183 lot ve %45,3’ü yabancı yatırımcıların elinde olup (31.12.2013: %45,4), bu oran Şirket sermayesinin %6,4’üne karşılık gelmektedir. 99 FAALİYET RAPORU BİST 100 (XU100) BİST GYO (XGMYO) TRGYO 31.12.2014 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Deepo Outlet Center TORUNLAR GYO PERFORMANSI (31.12.2014) 195,00 180,81 175,00 169,77 161,05 158,72 155,00 154,65 158,14 146,51 138,37 135,00 122,29 115,00 122,33 120,20 111,83 95,00 121,93 117,69 114,65 108,30 108,84 108,23 105,73 107,00 100,17 121,68 122,09 112,05 111,41 107,00 96,24 101,65 75,00 110,13 99,36 103,57 89,03 98,99 88,61 89,58 94,07 81,94 80,22 99,46 110,77 106,37 108,57 108,53 98,57 97,83 99,36 95,36 65,90 60,74 55,00 48,13 46,99 48,13 45,84 41,83 35,00 Oca 2013 100 Şub 2013 Mar 2013 Nis 2013 May 2013 Haz 2013 Tem 2013 Ağu 2013 Eyl 2013 Eki 2013 Kas 2013 Ara 2013 Oca 2014 Şub 2014 Mar 2014 Nis 2014 May 2014 Haz 2014 Tem 2014 Ağu 2014 Eyl 2014 Eki 2014 Kas 2014 ISGYO EKGYO XGMYO (BİST GYO Endeksi) TRGYO (TORUNLAR GYO) SNGYO BIST100 (BİST 100 Ulusal Endeksi) Ara 2014 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GYO’NUN YABANCI HISSEDARLARI (28.12.2014) Danimarka %1 Türkiye %1 Japonya %1 Çek Cumhuriyeti %2 Avusturya %5 İrlanda %4 Belçika %3 ABD %36 Lüksemburg %21 Polonya %26 Japonya %1 İsveç %13 Avusturya %0 Belçika %0 Lüksemburg %18 ABD %32 Polonya %24 101 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GYO’NUN YABANCI HISSEDARLARI (29.12.2013) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Net Aktif Değer Tablosu (BİN TL) GAYRİMENKULLER, GAYRİMENKUL PROJELERİ, GAYRİMENKULE DAYALI HAKLAR Arsalar ve Araziler İstanbul Eyüp Arsası (3.137,48 m2) İstanbul, Başakşehir, Kayabaşı Arsası (60.835,20 m2) İstanbul Paşabahçe Arsası (70.644,88 m2) İstanbul Maltepe Arsası (6.928 m2)/ Haziran 2014’te satıldı. Binalar 31.12.2014 31.12.2013 Ekspertiz Değeri Toplam Portföy Değeri İçindeki Payı % Toplam Portföy Ekspertiz Değeri Değerindeki Ekspertiz İçindeki Değişim Değeri Payı % GYG % 462.579 %7 440.999 %8 4,9 7.205 %0 5.800 %0 24,2 25.251 %0 21.292 %0 18,6 430.123 %6 395.439 %7 8,8 0 %0 18.468 %0 AD 20,5 4.042.499 %58 3.355.002 %58 Zafer Plaza AVM Bursa/Osmangazi (%72,26 hisse) 240.172 %3 222.922 %4 7,7 Korupark AVM Bursa/Emek 882.235 %13 761.768 %13 15,8 Torium AVM 467.442 %7 584.643 %10 -20,0 Korupark 1. ve 2. Etap, 7 adet İşyeri (10.125 m2) + 229 adet konuta alt depo (7.786m2) + 1 adet trafo (349 m2) 23.542 %0 18.054 %0 30,4 İstanbul/Beyoğlu Kemankeş Butik Hotel Binası 38.170 %1 18.326 %0 108,3 Korupark Evleri 1. ve 2. Etap Bursa/Osmangazi-Emek 24 daire (4.723 m2) 10.356 %0 24.227 %0 -57,3 Nishİstanbul 2 konut (179 m2) 0 %0 895 %0 AD 2.637 %0 5.350 %0 -50,7 Nishİstanbul 10 işyeri (2.123 m2) 14.913 %0 19.481 %0 -23,4 Korupark Evleri Bursa, Osmangazi, Emek-3. Etap 1 124 daire + 1 adet özel otopark + 1 adet trafo (21.313.16 m2) 55.279 %1 94.725 %2 -41,6 Nishİstanbul 2 ofis (530 m2) 3.500 %0 5.784 %0 -39,5 Mall of İstanbul Projesi İstanbul, Başakşehir, İkitelli2-TOPLAM Torium Evleri 17 daire (1.896 m2) 1.376.162 %20 1.223.877 %21 12,4 Mall of İstanbul AVM, İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 (495.680 m2) 1.290.356 %19 0 %0 AD Mall of İstanbul 44 daire (3.812 m2), İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 20.839 %0 0 %0 AD Mall of İstanbul 51 ofis (kule) (8.461,93 m2), İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 41.952 %1 0 %0 AD Mall of İstanbul 16 yatay ofis (4.040 m2), İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 23.015 %0 0 %0 AD Torun Tower Projesi İstanbul, Esentepe, (106.080,25 m2 kapalı alan) 928.091 %13 374.950 %6 147,5 Gayrimenkul Projeleri 954.663 %14 375.256 %6 154,4 Torun Center Projesi İstanbul, Şişli, (Arsa alanı: 33.615,15 m2) (2014: %100; 2013: %65 konsolide) 864.260 %12 347.671 %6 148,6 Mall of İstanbul 2. Etap Otel+Ofis Projesi, İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 (18.208,90 m2) 90.403 %1 27.585 %0 227,7 5.459.741 %79 4.171.257 %72 30,9 ANA ŞİRKET GAYRİMENKULLER TOPLAMI 102 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Mall of İstanbul (BİN TL) 31.12.2014 31.12.2013 Ekspertiz Değeri 219.505 %3 209.241 %4 %4,9 Netsel Marina, Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (%40,60 hisse) 37.062 %1 36.886 %1 %0,5 Bulvar Samsun AVM TTA. Gayrimenkul Yat. ve Yönetim A.Ş. (%40 hisse) 59.602 %1 58.736 %1 %1,5 303.946 %4 293.458 %5 %3,6 İŞTİRAKLER GAYRİMENKULLERİ ANKAmall + Crowne Plaza Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. (%14,83 hisse) Deepo Antalya TRN AVM. Yatırım ve Yönetim A.Ş. (%99,997 hisse) İŞTİRAKLER GAYRİMENKULLER TOPLAMI TOPLAM GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ (BİN TL) PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI Toplam Portföy Ekspertiz Değeri Değerindeki İçindeki Değişim Payı % GYG % 620.115 %9 598.321 %10 %3,6 6.079.856 %88 4.769.578 %82 %27,5 31.12.2014 Ekspertiz Değeri 31.12.2013 Toplam Portföy Değeri İçindeki Payı % Ekspertiz Değeri Toplam Ekspertiz Portföy Değeri Değerindeki Değişim İçindeki Payı % GYG % Vadeli/Vadesiz Döviz Mevduatı 623.535 %9 742.335 %13 -%16,0 Vadeli/Vadesiz TL Mevduatı 235.193 %3 290.863 %5 -%19,1 -%16,9 TOPLAM PARA ve SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ DİĞER VARLIKLAR 858.728 %12 1.033.198 %18 6.938.584 %100 5.802.776 %100 303.893 554.995 %19,6 -%45,2 BORÇLAR 3.285.054 3.364.380 -%2,4 NET AKTİF DEĞER 3.957.423 2.993.391 %32,2 HİSSE SAYISI 500.000.000 500.000.000 %0,0 HİSSE BAŞINA NET AKTİF DEĞER 7,91 5,99 %32,2 KAPANIŞ AĞIRLIKLI ORTALAMA HİSSE FİYATI 3,45 2,76 %25,0 103 FAALİYET RAPORU Ekspertiz Değeri Toplam Portföy Değeri İçindeki Payı % TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO A.Ş. 26 Mayıs 2015 Tarihli 2014 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantı Gündemi 1. Açılış ve Başkanlık Divanı seçimi, 2. Genel Kurul Toplantı Tutanağı’nın Genel Kurul adına Başkanlık Divanı’nca imzalanması ve bununla yetinilmesi için yetki verilmesi, 3. 2014 yılı faaliyet ve hesapları hakkında Yönetim Kurulu Raporu’nun okunması ve müzakeresi, 4. Bağımsız Dış Denetim Şirketi Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. rapor özetinin okunması, 5. 2014 faaliyet yılı Finansal Tablolarının okunması, müzakeresi ve onaya sunulması, 6. Kazançların dağıtılmasına ilişkin teklifin aynen ya da değiştirilerek kabul veya reddi, 7. Yönetim Kurulu Üyeleri’nin 2014 yılı faaliyetinden dolayı ibra edilmeleri, 8. Görev süreleri dolmuş bulunan Yönetim Kurulu Üyeleri’nin tekrar seçilmeleri veya değiştirilmeleri ve görev süresinin tayini, 9. Yönetim Kurulu Başkan ve Üyeleri’nin huzur hakkına ilişkin tutarın tespiti, 10.Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde 2014 yılı için Yönetim Kurulu’nca yapılan Bağımsız Denetim Kuruluşu seçiminin görüşülmesi ve onaya sunulması, 11.2014 yılında yapılan bağış ve yardımlar hakkında Genel Kurul‘a bilgi verilmesi ve 2015 yılında yapılacak bağış ve yardımların üst sınırının belirlenmesi, 2016 yılında 2015 yılı olağan Genel Kurul‘u yapılıncaya kadarki dönemde yapılacak bağış ve yardımların üst sınırının belirlenmesi, 12.Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ilişkili taraflarla 2014 yılı içerisinde yapılan işlemler hakkında Genel Kurul’a bilgi verilmesi, 13.Sermaye Piyasası Kurulu’nun 17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği’nin 12. Maddesini 4. Fıkrası uyarınca üçüncü kişiler lehine verilen teminat, rehin ve ipoteklerin Genel Kurul’un bilgisine sunulması, 14.Yönetim Kurulu Üyeleri’nin Türk Ticaret Kanunu’nun 395-396. Maddeleri gereğince Şirket konusuna giren işleri bizzat veya başkaları adına yapıp yapmadıkları ve bu nevi işleri yapan şirketlere ortak olup olmadıkları ve diğer işlemleri yapıp yapmadıkları hususunda bilgi verilmesi, 15.Yönetim Kurulu Üyeleri’ne Şirket konusuna giren işleri bizzat veya başkaları adına yapmaları ve bu nevi işleri yapan şirketlere ortak olabilmeleri ve diğer işlemleri yapabilmeleri hususunda Türk Ticaret Kanunu’nun 395-396. Maddeleri gereğince izin verilmesi, 16.Dilek ve temenniler, 17.Kapanış. 104 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Genel Kurul Toplantıları Genel Kurul Olağan ve Olağanüstü olarak Türk Ticaret Kanunu ve sermaye piyasası mevzuatı hükümleri uyarınca toplanır ve karar alır. Olağan Genel Kurul, Şirket’in hesap devresinin sonundan itibaren 3 ay içinde ve TTK’nın 409. Maddesi hükmüne göre hazırlanacak gündemde belirlenen konuları görüşüp karara bağlar. Olağanüstü Genel Kurul Şirket işlerinin gerektirdiği hallerde veya TTK’nın 410. ve takip eden maddelerinde belirtilen nedenlerin ortaya çıkması halinde toplanır ve gerekli kararları alır. Olağan Genel Kurul’a davet, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 29. Maddesi’nde belirtilen esaslar çerçevesinde Yönetim Kurulu tarafından yapılır. Genel Kurul toplantı ilanı, ortaklığın internet sitesi ve Kamuyu Aydınlatma Platformu ile Kurul’ca belirlenen diğer yerlerde, ilan ve toplantı günleri hariç olmak üzere Genel Kurul toplantı tarihinden asgari üç hafta önceden yapılır. Genel Kurul’un toplantı yeri Şirket merkezidir. Ancak gerekli hallerde Yönetim Kurulu Genel Kurulu Şirket Merkezi’nin bulunduğu şehirdeki başka bir adreste veya başka bir şehirde toplantıya çağırabilir. Genel Kurul toplantılarına, Yönetim Kurulu tarafından MKK’dan sağlanan pay sahipleri listesi dikkate alınarak oluşturulan hazır bulunanlar listesinde adı yer alan pay sahipleri katılabilir. Pay sahipleri kendilerini Genel Kurullarda TTK’nın 427-431.madde hükümlerine göre temsil ettirebilirler. SPK’nın 30. Maddesi hükmü saklıdır. Vekaletnamelerin şeklini sermaye piyasası mevzuatına uymak kaydıyla Yönetim Kurulu tayin ve ilan eder. TTK’nın pay sahibinin temeline ilişkin 427 ila 432. Maddesi hükümleri uygulanır. Genel Kurul toplantılarına katılma hakkı bulunan hak sahipleri bu toplantılara, TTK’nın 1527. Maddesi uyarınca elektronik ortamda, Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından sağlanan Elektronik Genel Kurul Sistemi (EGKS) üzerinden de katılabilir. Yapılacak tüm Genel Kurul toplantılarında Şirket Esas Sözleşmesi’nin ilgili hükmü uyarınca, kurulmuş olan sistem üzerinden hak sahiplerinin ve temsilcilerinin, söz konusu Yönetmelik hükümlerinde belirtilen haklarını kullanabilmesi sağlanır. Toplantı yerine girişte, gerçek kişi pay sahipleri ile Kanunun 1527. Maddesi uyarınca kurulan elektronik Genel Kurul sisteminden tayin edilen temsilcilerin kimlik göstermeleri, gerçek kişi pay sahiplerinin temsilcilerinin temsil belgeleri ile birlikte kimliklerini göstermeleri, tüzel kişi pay sahiplerinin temsilcilerinin de yetki belgelerini ibraz etmeleri ve bu suretle hazır bulunanlar listesinde kendileri için gösterilmiş yerleri imzalamaları şarttır. 105 FAALİYET RAPORU TTK’nın 438. Maddesi saklı kalmak üzere gündemde bulunmayan hususlar gündeme alınamaz. Ancak, Kurumsal Yönetim Tebliği çerçevesinde, pay sahiplerinin gündeme madde konulmasına ilişkin hakları saklıdır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Genel Kurul Toplantıları Kayden izlenen payları tevdi edecek olan pay sahiplerinin “Anonim Şirketlerin Genel Kurul Toplantılarının Usul ve Esasları ile Bu Toplantılarda Bulunacak Gümrük ve Ticaret Bakanlığı Temsilcileri Hakkında Yönetmelik” hükümleri doğrultusunda hareket etmeleri gerekmektedir. Genel Kurul’da oy kullanılması hususunda Sermaye Piyasası Kurulu ve TTK düzenlemelerine uyulur. Genel Kurul‘a katılma ve oy kullanma hakkı, pay sahiplerinin paylarını herhangi bir kuruluş nezdinde depo etmesi şartına bağlamaz. Şirkette her 1 Kuruş itibari değer bir oy hakkı verir ve Genel Kurul toplantılarında pay sahipleri, TTK’nın 434. Maddesi uyarınca, sahip oldukları paylarının toplam itibari değeriyle orantılı olarak oy kullanırlar. Şirket Ana Sözleşmesi‘nde oy kullanımına ilişkin imtiyaz bulunmamaktadır. Toplantıda görüşülen konulara ilişkin oylar, el kaldırmak suretiyle veya oyların kullanım ve sayımını kolaylaştırıcı bir takım elektronik cihazların aracılığıyla kullanılır. Oy kullanma usulü, toplantı başlamadan önce toplantı başkanı tarafından belirlenir. El kaldırmayanlar ret oyu vermiş sayılır ve bu oylar değerlendirmede ilgili kararın aleyhinde verilmiş kabul edilir. Kanunun 1527. Maddesi uyarınca Genel Kurul‘a elektronik ortamda katılan pay sahiplerinin veya temsilcilerinin oy kullanmalarına ilişkin olarak anılan madde ve alt düzenlemelerde belirlenmiş usul ve esaslar uygulanır. Genel Kurul toplantıları ve toplantılardaki karar nisabı, TTK’nın 418. ve 421. Maddeleri ve SPK’nın ilgili hükümlerine tabidir. Genel Kurul ile ilgili tüm hususlar Sermaye Piyasası mevzuatına, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı düzenlemeleri ve Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili maddelerine uygun olarak düzenlenir. Geçmiş dönemlerde belirlenen hedeflere ulaşılmış olup, Şirket’in Genel Kurullarında alınan kararlarda uygulanmayan bir husus yoktur. 106 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Kâr Dağıtım Politikası Şirketimizin kâr dağıtımına ilişkin esaslar Esas Sözleşme’nin 38. Maddesi’nde düzenlenmiştir. Şirket kâr dağıtımı ve yedek akçe ayrılması konusunda Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatı’nda yer alan düzenlemelere uyar. Şirket’in genel masrafları ile muhtelif amortisman bedelleri gibi genel muhasebe ilkeleri uyarınca Şirket’çe ödenmesi ve ayrılması zorunlu olan meblağlar ile Şirket tüzel kişiliği tarafından ödenmesi gereken zorunlu vergiler ve mali mükellefiyetler için ayrılan karşılıklar, hesap yılı sonunda tespit olunan gelirlerden indirildikten sonra geriye kalan ve yıllık bilançoda görülen safi (net) kârdan varsa geçmiş yıl zararlarının düşülmesinden sonra kalan miktar aşağıdaki sıra ve esaslar dahilinde dağıtılır: Genel Kanuni Yedek Akçe Birinci Temettü b) Kalan tutara varsa ilgili hesap yılı içinde yapılan bağışların ilave edilmesiyle hesaplanacak matrahtan, Sermaye Piyasası Kurulu’nca saptanan oran ve miktarın altında olmamak kaydıyla Şirket’in kâr dağıtım politikası esaslarını da dikkate alarak Genel Kurul’ca belirlenen tutarda birinci temettü ayrılır. İkinci Temettü c) Safi kârdan a) ve b) bentlerinde yer alan hususlar düşüldükten sonra kalan kısmı Genel Kurul kısmen veya tamamen ikinci temettü payı olarak dağıtmaya, dönem sonu kâr olarak bilançoda bırakmaya, kanuni veya ihtiyari yedek akçelere ilave etmeye veya olağanüstü yedek akçe olarak ayırmaya yetkilidir. d) Türk Ticaret Kanunu’nun 519. Maddesi’nin ikinci fıkrası uyarınca oluşan meblağlar genel kanuni yedek akçeye eklenir. e) Yasa hükmü ile ayrılması gereken yedek akçeler ile bu Esas Sözleşme’de pay sahipleri için belirlenen kâr payı ayrılmadıkça, başka yedek akçe ayrılmasına, ertesi yıla kâr aktarılmasına ve Yönetim Kurulu üyeleri ile memur, müstahdem ve işçilere kârdan pay dağıtılmasına karar verilemeyeceği gibi, belirlenen kâr payı ödenmedikçe bu kişilere kârdan pay dağıtılamaz. Şirket Esas Sözleşmesi’ne istinaden, yıllık kârın ortaklara ne şekilde verileceği, Sermaye Piyasası Kurulu’nun konuya ilişkin düzenlemeleri dikkate alınarak Yönetim Kurulu’nun teklifi üzerine Genel Kurul tarafından kararlaştırılır. Şirket Esas Sözleşmesi’nin hükümlerine uygun olarak dağıtılan kârlar geri alınamaz. Türk Ticaret Kanunu 512. Maddesi hükmü saklıdır. 107 FAALİYET RAPORU a) Kalanın %5’i, Türk Ticaret Kanunu’nun 519. Maddesi uyarınca ödenmiş sermayenin %20 ’sini buluncaya kadar genel kanuni yedek akçe olarak ayrılır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Kâr Dağıtım Politikası Nakit kâr payı dağıtımı, en geç kâr dağıtım kararının alındığı Genel Kurul toplantı tarihini izleyen ikinci ayın sonuna kadar yapılır. Kaydi pay şeklindeki kâr payı dağıtımı ise yasal izinleri takiben gerçekleştirilir. Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yönetim İlkeleri gereğince bağımsız Yönetim Kurulu üyelerine kâr payı ödemesi yapılmaz. Şirket’in kâr dağıtım politikası; Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri ve Şirket stratejileri çerçevesinde belirlenmiş, ortaklar ve kamuoyu ile paylaşılmıştır. Şirket’in Kâr Dağıtım Politikası aşağıda sunulmuştur. 1- Prensip olarak, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Şirket Ana Sözleşmesi ve işbu düzenlemelere uygun olarak her yıl kâr dağıtılması benimsenmiştir. 2- Yukarıdaki prensiplere göre dağıtılması planlanan kârın, dağıtılabilir kârın %50 kadar olması arzu edilmektedir. Ancak, Şirket’in yatırım planları, yatırımların geldikleri aşamalar, yatırımlar için ortaya çıkan fon ihtiyaçları ile ekonomide meydana gelen olağanüstü yada beklenmedik gelişmeler dikkate alınarak her yıl dağıtılabilir kârın %50’nin ortaklara dağıtılması ertelenebilir. 3- Kâr payı nakit ya da dağıtılabilir kârın Sermaye eklenmesi suretiyle “bedelsiz hisse” verilmesi şeklinde olabilir. 4- Genel Kurul tarafından kâr payı dağıtılmasına karar verilmiş ise, kararda belirtilen şekilde ve en geç Genel Kurul‘un yapıldığı yılın sonuna kadar kâr payı dağıtılır. Bu aralıkta olmak kaydı ile dağıtım zamanı Genel Kurul tarafından belirlenir. Kâr payı dağıtımı tek bir seferde yapılabileceği gibi taksitler halinde de dağıtılabilir. 5- Kâr dağıtılıp dağıtılmayacağı hususunda Yönetim Kurulu tarafından benimsenen görüş Genel Kurul‘un onayına sunulur. Genel Kurul‘da alınan karara göre hareket edilir. 6- Dağıtılabilir kâr, Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kanunu ve bu Kanun’a göre yapılan/yapılacak düzenlemeler, Kurumlar Vergisi Kanunu ve bu Kanun’a göre yapılan/ yapılacak düzenlemeler, Ana Sözleşme hükümleri ve Genel Kurul‘da benimsenen kararlara göre hesap edilir. Kâr payı, dağıtım tarihi itibarıyla mevcut payların tümüne, bunların ihraç ve iktisap tarihleri dikkate alınmaksızın eşit olarak dağıtılır. 7- Şirketimiz Ana Sözleşmesi‘nde kâr dağıtımında imtiyaza yer verilmemiştir. 8- Ortaklık Esas Sözleşmesi’nde, kâr payı avansı dağıtımı hususuna yer verilmiş olup, sermaye piyasası düzenlemeleri çerçevesinde ortaklara kâr payı avansı dağıtılabilir. 9- Bu düzenlemede yer almayan hususlarda, 23.01.2014 tarih ve 28891 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmak sureti ile yürürlüğe giren Kâr Payı Tebliği’nde (II-19.1) yer alan düzenlemelere uyulur. Yönetim Kurulu’nun, Genel Kurul‘a kârın dağıtılmamasını teklif etmesi halinde, bunun nedenleri ile dağıtılmayan kârın kullanım şekline ilişkin bilgi Genel Kurul toplantısında pay sahiplerine sunulur, faaliyet raporunda yer alır ve kamuya açıklanır. Şirket’in 31.12.2014 tarihi itibarıyla yasal kayıtlarında yer alan dağıtılabilir net dönem kârı 247.916.836 TL’dir. 108 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Kâr Dağıtım Tablosu Şirketimizin, Sermaye Piyasası Kurulu’nun II-14.1 “Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği”ne uygun olarak hazırlanan 31 Aralık 2014 tarihli mali tablolarında net dönem kârı 1.057.892.000-TL; Vergi Usul Kanunu’na göre tutulan yasal kayıtlarda ise net dönem kârı 260.965.091 TL‘dir. Yönetim Kurulu tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı, Şirket Kâr Dağıtım Politikası ve Ana Sözleşme’nin “Kârın Dağıtımı” başlıklı 38. Maddesi’ne uygun olarak hazırlanan kâr dağıtımı önerisinde, safi kârın 50.000.000 TL tutarında nakit dağıtılması hususu Genel Kurul onayına sunulmaktadır. Kâr Payı Oranları Tablosu Pay Başına Temettü Bilgileri Grubu 1 TL Nominal Değerli Paya İsabet Eden Kâr Payı Tutarı (TL) Oran (%) Brüt 50.000.000,00 0,1 10,0 Net 50.000.000,00 0,1 10,0 Dağıtılan Kâr Payının Bağışlar Eklenmiş Net Dağıtılabilir Dönem Kârına Oranı Ortaklara Dağıtılan Kâr Payı Tutarı (TL) 50.000.000,00 Toplam Dağıtılan Kâr Payı Tutarı (TL) Toplam Dağıtılan Kâr Payı/ Net Dağıtılabilir Dönem Kârı (%) 4,8 109 FAALİYET RAPORU (bin TL) 1. Ödenmiş/Çıkarılmış Sermaye 500.000 2. Genel Kanuni Yedek Akçe (Yasal Kayıtlara Göre) 190.463 Esas Sözleşme uyarınca kâr dağıtımında imtiyaz var ise söz konusu imtiyaza ilişkin bilgi: Yok 2014 SPK’ya Göre Yasal Kayıtlara (YK) Göre 3. Dönem Kârı 1.057.892 260.965 4. Ödenecek Vergiler (-) 5. Net Dönem Kârı (=) 1.057.892 260.965 6. Geçmiş Yıllar Zararları (-) 7. Genel Kanuni Yedek Akçe (-) 13.048 13.048 8. Net Dağıtılabilir Dönem Kârı(=) 1.044.844 247.917 9. Yıl içinde yapılan bağışlar (+) 10. Bağışlar eklenmiş net dağıtılabilir dönem kârı 1.044.844 11. Ortaklara Birinci Kâr Payı 25.000 -Nakit 25.000 -Bedelsiz -Toplam 12. İmtiyazlı Pay Sahiplerine Dağıtılan Kâr Payı 13. Dağıtılan Diğer Kâr Payı Yönetim Kurulu Üyelerine Çalışanlara Pay Sahibi Dışındaki Kişilere 14. İntifa Senedi Sahiplerine Dağıtılan Kâr Payı 15. Ortaklara İkinci Kâr Payı 25.000 16. Genel Kanuni Yedek Akçe 2.500 17. Statü Yedekleri 18. Özel Yedekler 19. OLAĞANÜSTÜ YEDEK 992.344 195.417 20. Dağıtılması Öngörülen Diğer Kaynaklar TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları 2014 yılsonu itibarıyla Torunlar GYO toplam varlıklarının %81,2’sini gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri oluşturmuştur. Büyüme potansiyeli yüksek konut, ofis, otel gibi, çeşitli karma kullanım amaçlı geliştirme projeleri ve proje geliştirilecek arsalardan oluşan portföyümüzün değeri geçen yıla göre %19 büyüme ile 6,9 milyar TL’ye yükselmiştir. Bu varlıkların %70’ini İstanbul, %20’sini ise Bursa yatırımları oluşturmaktadır. 31.12.2014 TARIHLI TORUNLAR GYO PORTFÖYÜNÜN EKSPERTIZ DEĞERINE GÖRE İLLER BAZINDA DAĞILIMI (MILYON TL) İstanbul 4.248,2 %70 Antalya 303,9 %5 Samsun 59,6 %1 Marmaris 37,1 %0 Ankara 219,5 %4 Bursa 1.211,6 %20 110 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Zafer Plaza 112 Bulvar Samsun AVM ANKAmall + Crowne Plaza Otel 116 Nishİstanbul Deepo Outlet Center 120 Korupark Evleri Korupark 126 Mall of İstanbul Torium Torun Tower 140 FAALİYET RAPORU 132 136 148 154 162 111 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Zafer Plaza - Bursa Modern Bursa’nın simgesi 112 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 113 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Zafer Plaza - Bursa Bursa’nın uluslararası ölçek ve standartlarındaki ilk alışveriş merkezi olan Zafer Plaza 15. yılını geride bırakırken pazardaki etkinliğini de lokasyonundan aldığı güçle sürdürmektedir. 114 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ekim 1999‘da hizmete açılan Zafer Plaza’nın kiralama ve yönetim işleri Zafer Plaza İşletmecilik A.Ş. tarafından yürütülmektedir. Bursa’da şehrin tam merkezinde %100 doluluk oranı ile işletilmektedir. Zafer Plaza 2000 yılı Türkiye‘nin en iyi Alışveriş Merkezi ödülü sahibidir. Bursa’nın uluslararası ölçek ve standartlarındaki ilk alışveriş merkezi olan Zafer Plaza 15. yılını geride bırakırken pazardaki etkinliğini de lokasyonundan aldığı güçle sürdürmektedir. 2014 yılında toplam gelirler geçen yıla göre %18,3 artmıştır, ciro büyümesi %9,98 olmuştur. Yine 2014’te ziyaretçi sayısı 12.773.097’den 13.492.955’e çıkarak %5,64 artış göstermiştir. Ciro/m² verimliliği 575 TL’den 637 TL’ye yükselmiştir. Alışveriş merkezinin hedef ve yakın lokasyonlarındaki sosyoekonomik statü (SES) gruplarının orta segmente sahip olması neticesinde mevcut marka karmasında da yıl içinde bu yönlü değişimler yapılmıştır. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-09GYO-014 no.lu değerleme raporundaki Zafer Plaza AVM’nin değeri 240.172.000 TL’dir. Gayrimenkulün rayiç yıllık kira bedeli olarak, %100 doluluk halinde, gelir indirgeme yöntemi ile hesaplanan 21.559.000-TL’nın; Torunlar GYO payı, 15.578.000 TL (değerleme tarihi itibarıyla 6.720.00,0-ABD doları)‘nin olacağı; bu adil (rayiç) kira bedelinin, kiralanabilir alan üzerinden ortalama 36,44 ABD doları/m2/ay kiralama bedelini ifade ettiği kanaatine varılmıştır. Aylık kira gelirinin %66’sı ABD doları; %34’ü avro döviz cinsindedir. Mülkiyet Torunlar GYO (%72,26) FAALİYET RAPORU Geçen yıla göre katlı mağazacılık %26, kozmetik %19, kadın giyim %6, erkek giyim %13, ayakkabı %22 ve yeme içme birimleri %20 oranında büyüme gerçekleştirmiştir. Faaliyete geçme tarihi 1999 İnşaat maliyeti 18,4 milyon TL Kiralanabilir alan (m²) 23.449 (GYO payı 16.944) Doluluk oranı %100 (Aralık 2014 itibarıyla) Mağaza sayısı 122 Ana kiracılar Migros, YKM, Teknosa Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 240,1 milyon TL (103,6 milyon ABD doları) Aralık 2014 itibarıyla ortalama kira süresi 2 yıl Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet Kira geliri + ortak alan geliri 20.350.000 TL Ziyaretçi sayısı 13.492.955 115 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU ANKAmall + Crowne Plaza Otel - Ankara Ankara’nın en büyük alışveriş merkezi 116 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 117 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız ANKAmall + Crowne Plaza Otel - Ankara 21 katlı ve 280 odalı Crowne Plaza Otel’i de içeren ANKAmall, BKA bazında Ankara’nın en büyük, Türkiye’nin yedinci büyük alışveriş merkezidir. 118 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İstanbul ve Konya karayollarının kesişim noktasında, Yenimahalle’de yer alan ANKAmall’a Akköprü Metro İstasyonu’nu alışveriş merkezine bağlayan bir yaya yoluyla doğrudan ulaşılabilmektedir. Mülkiyet Torunlar GYO’nun %14,83 hissesine sahip olduğu Yeni Gimat GYO 21 katlı ve 280 odalı Crowne Plaza Otel’i de içeren ANKAmall, BKA bazında Ankara’nın en büyük, Türkiye’nin yedinci büyük alışveriş merkezidir. ANKAmall Alışveriş Merkezi, kiracı karması, merkezi konumu, ulaşım kolaylığı bakımından çok önemli bir rekabet gücüne sahiptir. Buna ücretsiz 6.000 araçlık otoparkı ve 315 mağazası da eklenebilir. İnşaat maliyeti 37,5 milyon TL AVM doluluk oranı 2014 yılı ortalaması %81,72, yıl sonu itibarı ile %74,01 olarak gerçekleşmiştir. Doluluk oranındaki düşüş gerçekleştirilen tadilat sebebiyle 1.Etap’taki 1 ve 2. Kat’taki kiracıların tahliye edilmesinden kaynaklanmıştır. Kiralanabilir alan 110.899 (TRGYO payı 16.446) Doluluk oranı (%) %74 (Aralık 2014 itibarıyla) Mağaza sayısı 292 Oda sayısı 263 (21 Katlı) Ana kiracılar Migros, Koçtaş, Electro World, Boyner, H&M, Mudo City, Marks&Spencer, LCW Ekspertiz değeri (Aralık 2014)* 219,5 milyon TL (101,6 milyon ABD doları) Piyasa değeri (Aralık 2014)* 137,4 milyon TL (59,2milyon ABD doları) Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet Kira geliri + ortak alan geliri 112,8 milyon TL *Torunlar GYO %14,83 payı www.ankamall.com.tr Şirket’in 31.12.2014 itibarıyla toplam gelirleri 112.865.162 TL olup, geçen yıla göre %0,6 artmıştır. Bunun %98,9’u AVM kira gelirleridir. 111.656.475 TL AVM gelirlerinin %78’i sabit kira gelirleri, %19’u ortak alan gelirleri ve kalanı ciro geliridir. Brüt kâr marjı %75,4’tür. Net kârı 107.820.624 TL’dir ve geçen yıldan %51,1 düşüktür. 119 FAALİYET RAPORU ANKAmall AVM; içlerinde Türkiye’nin en büyük hipermarketinin, bir yapı marketin, çok salonlu bir sinema ve tiyatronun, çeşitli restoran ve kafelerin, ulusal ve uluslararası markaların bulunduğu 110.899,53 m²’lik kiralanabilir alanda hizmet vermektedir. ANKAmall AVM I. Etap yenileme yatırımı tutarı 54.200.000.-TL(+KDV) olarak öngörülmüş olup, 2014 yılında bu amaçla yapılan yatırım tutarı 47.664.666 TL’dir. 31.12.2014 tarihi itibarıyla inşaatın toplam fiziksel ilerleme oranı %80,10’dur. ANKAmall AVM I. Etabı 6 Mart 2015 tarihi itibarı ile tüm alanları ile hizmete açılmıştır. Faaliyete geçme tarihi 1999 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Deepo Outlet Center - Antalya Akdeniz Bölgesi’nin en hareketli outlet AVM’si 120 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 121 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Deepo Outlet Center - Antalya Deepo Outlet AVM’nin 2014 yılında 2013’e göre ciro büyümesi %8,65’dir. Ziyaretçi sayısı 5.008.328’den 5.087.138’e çıkarak %1,57 artış göstermiştir. 122 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Akdeniz Bölgesi’ndeki en büyük outlet olan Deepo, 2004’te açılmıştır. Türkiye’nin en önemli turizm merkezi olan Antalya’da havalimanının hemen karşısında yer alan projede gıda toptan satış depoları, outlet anlayış ve konseptine göre dönüştürülmüştür. Deepo projesinde iklim koşullarını dikkate alarak iki ana galeriyle dolaşım sadeliği ön plana çıkartılmıştır. Antalya, Türkiye’nin diğer büyük şehirlerine uzaklığı ve turist ağırlıklı hareketliliği nedeniyle markalar için sezon sonu ürün eritilmesinde doğru adres olarak kabul edilmektedir. Antalya Havalimanı karşısında yer almanın avantajını en iyi şekilde kullanan Deepo, bina içinde konumlandırılan uçuş bilgi panoları ve havayolları check-in desk hizmetleriyle fark yaratmakta; uçuş bekleme sürelerinin Deepo’da geçirilmesi anlamında olumlu katkı sağlamaktadır. 2014 yılı alışveriş merkezi açısından gerek ziyaretçi sayısı, gerekse m2/ciro verimliliği açısından hedefler doğrultusunda geçmiştir. Deepo Outlet AVM’nin 2014 yılında 2013’e göre ciro büyümesi %8,65’dir. Ziyaretçi sayısı 5.008.328’den 5.087.138’e çıkarak %1,57 artış göstermiştir. M² ciro verimliliği 661 TL’den 720 TL’ye yükselmiştir. Antalya ölçeğinde turizm konusunda yoğun pazarlama faaliyetleriyle turist sayısında %10’luk bir artış olmuştur. Antalya’ya genel olarak bakıldığında artan bir rekabet göze çarpmaktadır. Son yıllarda açılan alışveriş merkezlerine rağmen Antalya Deepo Outlet Center’ın bölgede tercih edilen AVM olma özelliği devam etmiştir. Bu rekabette kuvvetli ve zayıf yönler iyi tespit edilip ona göre stratejik plan uygulanmaktadır. Özellikle turizmle ilgili “gerilla taktiği” uygulamaları neticesinde turist sayısı %10 artış göstermiştir. Tüketici eğilimleri açısından outlet ürünlere ilgi olmaktadır. Ekonomik alışveriş ziyaretçileri memnun etmektedir. 123 FAALİYET RAPORU Günlük 135 bin turistin kullandığı Antalya havalimanında 2014 yılında toplamda 12 milyon turiste hizmet verilmiştir. 2016 yılında düzenlenecek olan Expo fuarının altı ay boyunca (Nisan - Ekim) Antalya sınırları içerisinde yapılacak olması sebebiyle 100’den fazla ülke, 30’dan fazla uluslararası kuruluşun katılımı ve yerli -yabancı 9 milyon turistin ziyaret etmesi beklenmektedir. Antalya ili gelişen ve nüfus anlamında artan bir potansiyele sahiptir ve lokasyon etki alanı göz önüne alındığında gelişen bir bölgededir. Deepo projesinde Antalya’nın gelişen sosyo-ekonomik ve demografik yapısına uygun ciro odaklı yönetim anlayışı devam ettirilmiştir. Kontrollü gider yönetimi ile karşılama oranı %92’lere yükselmiştir. Cirosal büyümeyi gider yönetimiyle birleştirince kâr marjı olumlu anlamda etkilenmiştir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Deepo’da bulunan sinema 2014 yılında bugüne kadarki en yüksek seyirci sayısına ulaşmıştır (293 bin). Sinema rekabette önemli bir artı olarak öne çıkmaktadır. Ayrıca lunapark (kapalı alanda) ve go-kart işletmeleri ile Deepo çekim merkezi olmaya devam etmektedir. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014019-GYO-020 nolu değerleme raporundaki Torunlar GYO payının değeri 303.946.000 TL’dir. Gayrimenkulün rayiç yıllık kira bedeli olarak, 31.12.2014 değerleme tarihinde %99,7 doluluk oranı ile Gelir İndirgeme Yaklaşımı projeksiyonları yaklaşımıyla hesaplanan 2014 yılı itibarıyla 17.305.000 TL (7.465.230 ABD doları) olacağı kanaatine varılmıştır. Aylık kira gelirinin %19’u ABD doları %81’i avro döviz cinsindendir. Mülkiyet Torunlar GYO (%100) Faaliyete geçme tarihi 2004 İnşaat maliyeti 10,1 milyon TL Kiralanabilir alan (m²) 18.151 Doluluk oranı %98 (Aralık 2014 itibarıyla) Mağaza sayısı 87 Ana kiracılar (BKA’nın %30’u) LCW, Boyner, Tommy Hilfiger, Vakko, Mavi Jeans, Desa, Derimod, Koton, Mudo City, Sarar, Cacharel, US Polo, Pierre Cardin Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 303,9 milyon TL (131,1 milyon ABD doları) Aralık 2014 itibarıyla ortalama kira süresi 1,9 yıl Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet Kira geliri+ortak alan geliri 23.268.000 TL Ziyaretçi sayısı 5.087.138 www.deepo.com.tr 124 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 125 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Korupark AVM - Bursa Bursa’nın mutluluk merkezi 126 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 127 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Korupark AVM - Bursa Korupark Alışveriş Merkezi, sektörel değerlendirmeler sonucu yenilediği mağaza karması ve kalitesi ile Bursa’daki sektör öncülüğünü sürdürmektedir. 128 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın Bursa’daki ikinci projesi olan Korupark Alışveriş Merkezi; Bursa’ya kazandırdığı yeni markaları, yeni alışveriş alışkanlıkları ve organizasyonları ile açıldığı günden itibaren sadece bir alışveriş merkezi olmadığını, bir yaşam merkezi olduğunu kanıtlamıştır. Korupark Alışveriş Merkezi, sektörel değerlendirmeler sonucu yenilediği mağaza karması ve kalitesi ile Bursa’daki sektör öncülüğünü sürdürmektedir. Birçok önemli ulusal ve uluslararası marka Korupark’ta yer almak için talepte bulunmaktadır. Türkiye’nin ana caddeye en uzun cepheli alışveriş merkezi olan Korupark, aynı zamanda karma bir proje olma özelliği taşınmaktadır. Yaşamın başladığı, Bursa’nın en prestijli yerleşim alanı Korupark Evleri ve Korupark Terrace projelerinde genelde şehrin A ve B sosyo-ekonomik statü grubunda yer alan aileler oturmaktadır. Bu farklılık, alışveriş merkezinin çekim gücünü artıran etkenler arasında sayılmaktadır. Korupark, konumu itibarı ile şehrin ve bölgenin en önemli ulaşım yolu ve çevre yolu bağlantısına 1 km. mesafede bulunmaktadır. %99 doluluk oranı ile işletilmektedir. Korupark’ın en önemli çekim gücü mağaza karmasıdır. Bu sebeple de ilerleyen günlerde rekabette geri kalmamak için mağaza karması gelişimi çok önemli olacaktır. Mevcut kiracıların korunması, verimsiz mağazalarının daha talep gören markalarla değişimi ve yeni açılacak olan AVM’lerden önce Bursalıların beklediği markaları bünyesine katmak Korupark’ın en büyük hedefidir. AVM, yer altında 2.500 ve yer üstünde 500 araç kapasitesinde iki otoparkla üç mağaza katını, bir hipermarket (12 bin m²), bir yapı-market (5.127 m²), sinema kompleksi (dokuz salon) ve eğlence alanını (eğlence parkı, çocuklar için oyun merkezi) içermektedir. 2014 yılında göre toplam gelirler geçen yıla göre %15,3 artmıştır. Ziyaretçi sayısı 10.589.118’den 10.985.621’e çıkarak %3,74 artış göstermiştir. Ciro/m² verimliliği 511 TL’den 608 TL’ye yükselmiştir. 129 FAALİYET RAPORU Mayıs 2007’de, Şirket’in Bursa’da ikinci yatırımı olarak hizmete giren Korupark, Türkiye’nin en büyük ilk 15 alışveriş merkezi arasında yer almaktadır. Korupark şehrin batısında ve bölgenin gelişme aksına, çevre bağlantı yollarına hâkim lokasyonda konumlandırılmıştır. Otobüs, hafif raylı taşıma sistemi, minibüs gibi toplu taşıma araçlarıyla ulaşılmaktadır. Korupark, şehrin sayfiye bölgesine ve İstanbul-Güney Marmara-Ege bağlantısını sağlayan feribot iskelesine ulaşımı sağlayan Mudanya yolu üzerinde yer almaktadır. Büyüklüğü, eksiksiz mağaza karması, ferah mimarisi ve koşulsuz müşteri memnuniyeti yaklaşımları ile Korupark, başta Bursa olmak üzere Güney Marmara Bölgesi’nin önemli çekim merkezlerinden biridir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Alışveriş merkezinin toplam cirosu geçen yılın aynı dönemine göre m2 ciroda %19, toplam ciroya oranla %17,76 büyüme göstermiştir. Çeyrekler bazında ciro değişimine bakıldığında son dönemde yaşanan siyasi sıkıntılar, seçim dönemi, kurların artışı gibi olumsuz havaya rağmen Bursa’da tüketim harcamalarının hız kesmeden devam ettiği ve harcamaların her geçen gün arttığı gözlemlenmektedir. Mülkiyet Torunlar GYO (%100) Üçüncü çeyrekte Ramazan ayı ve bayram dönemi alışveriş harcamalarını artırmıştır. Cumhurbaşkanlığı seçim döneminde herhangi bir düşüş eğilimi olmamıştır. Yaz döneminde artan Arap turist etkisi satışlara olumlu yansımıştır. Son çeyrekte de ciro büyümeleri yaşanmaya devam etmiştir. Doluluk oranı %99 (Aralık 2014 itibarıyla) Yılın tamamına bakıldığında ziyaretçilerin tüketim ağırlıklarında sektörel olarak; hipermarket kategorisi %10, katlı mağazacılık %17,46 büyümüş ve tüm hazır giyim kategorilerin de ciddi ciro büyümeleri yaşanmıştır. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014019-GYO-015 no.lu değerleme raporundaki Korupark AVM’nin değeri 882.235.000 TL’dir. Gayrimenkulün rayiç yıllık kira bedeli olarak, %100 doluluk halinde, Gelir İndirgeme yöntemi ile hesaplanan 58.330.000,-TL (değerleme tarihi itibarıyla 25.251.000,-ABD doları) olacağı; bu adil (rayiç) kira bedelinin, kiralanabilir alan üzerinden ortalama 29,52 ABD doları/m²/ay kiralama bedelini ifade ettiği kanaatine varılmıştır. 130 Faaliyete geçme tarihi 2007 İnşaat maliyeti 77,3 milyon TL Kiralanabilir alan (m²) 71.267 Mağaza sayısı 189 Ana kiracılar (BKA’nın %52,5’i) Tesco, Koçtaş, Beymen, C&A, Zara, Boyner, Mavi Jeans, Marks&Spencer, LCW, Colin’s, Mudo, FLO, Ayakkabı Dünyası ve Electro World Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 882,2 milyon TL (381,9 milyon ABD doları) Aralık 2014 itibarıyla ortalama kira süresi 3,8 yıl Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet Kira geliri+ortak alan geliri 76.707.000 TL Ziyaretçi sayısı 10.985.621 www.korupark.com.tr TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 131 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torium AVM - İstanbul Türkiye’nin ilk LEED sertifikalı alışveriş merkezi 132 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 133 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Torium AVM - İstanbul Torium, 256 bin m² kapalı alanda eğlence ve yeme içme alanlarını kiralanabilir alan içerisinde %25’e çıkaran konseptiyle perakende ve alışveriş merkezi sektöründe yeni bir akıma da öncülük etmektedir. 134 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU AVM ve konut karma kullanım projesi olan Torium, Beylikdüzü, Esenyurt, Gürpınar, Bahçeşehir, Küçükçekmece, Florya, Büyükçekmece’yi kapsayan şehrin en kalabalık yerleşim bölgesinde konumlandırılmıştır. D100 (E5) otoyolu üzerinde Haramidere Kavşağı’nda 2010 Ekim ayında faaliyete giren Torium’a, çevresindeki bağlantı yolları ve çeşitli toplu taşıma alternatifleriyle kolay ulaşılmaktadır. Bünyesinde 3.000 araçlık otopark kapasitesiyle, bölgedeki en rahat park ve alışveriş imkânına sahip alışveriş merkezi özelliğini taşımaktadır. Mülkiyet Torunlar GYO (%100) Faaliyete geçme tarihi 30 Ekim 2010 İnşaat maliyeti 221 milyon TL Doluluk oranı %83 (Aralık 2014 itibarıyla) Bulunduğu bölgenin genç ve çalışan nüfus avantajını iyi değerlendiren Torium’da, güçlü bir mağaza karması oluşturulmuştur. Alışveriş merkezlerinde ilk defa 11 metre aks aralıklarıyla mağazalara geniş cephe kazandırılırken, markaların bölgede büyük metrekarelerde kendilerini sunmaları sağlanmıştır. Geniş atrium ve galerileri, gün ışığından maksimum yararlanan aydınlık cephesi, gösteri özellikli su havuzları, zengin peyzajıyla ferah bir alışveriş merkezi olan Torium’un Türkiye’nin ilk LEED sertifikasına sahip alışveriş merkezi olması ayrıca gurur kaynağıdır. Mağaza sayısı 149 Torium %83 doluluk oranı ile işletilmektedir. 2014 yılında göre toplam gelirler geçen yıla göre %1,9 düşmüştür. Ziyaretçi sayısı 9.858.741’dir. Ciro/m² verimliliğimiz 273 TL’den 314 TL’ye yükselmiştir. BKA/BSA 88.587 m² BKA AVM / 5.723 m² BSA Konut Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-005 no.lu değerleme raporundaki Torium AVM’nin değeri 467.442.000 TL’dir. Gayrimenkulün rayiç yıllık kira bedeli olarak, %100 doluluk halinde, Gelir İndirgeme yöntemi ile hesaplanan 31.460.000,TL (değerleme tarihi itibarıyla 13.570.000,-ABD FAALİYET RAPORU Torium, 256 bin m² kapalı alanda eğlence ve yeme içme alanlarını kiralanabilir alan içerisinde %25’e çıkaran konseptiyle perakende ve alışveriş merkezi sektöründe yeni bir akıma da öncülük etmektedir. Bu konseptle eğlence ve yeme içme alanları, kiralanabilir alan içerisinde %25 orana ulaşmış durumdadır. Türkiye’nin ilk ve tek kâr merkezi “Snowpark”, Torium’un tüm ülkede bilinirliğini sağlamaktadır. Her yaşın eğlence anlayışına göre tasarlanmış 3.500 m² kapalı “Starpark” lunapark, 2.003 koltuk sayısı ve 11 salon ile Cinetech Sinemaları (ve sekiz hat bowling salonuyla beraber) İstanbul’un sayılı adreslerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. doları) olacağı; bu adil (rayiç) kira bedelinin, kiralanabilir alan üzerinden ortalama 11,35 ABD doları/m²/ay kiralama bedelini ifade ettiği kanaatine varılmıştır. Aylık kira gelirinin %76’sı ABD doları; %24’ü avro döviz cinsindedir. Ana kiracılar (BKA’nın %40,7’si) Migros, Electro World, Boyner, C&A, H&M, Marks & Spencer, JATOMI, LCW, Teknosa, Tekzen, YKM, Zara, Mudo City, De Facto, Özdilek, Toyzz Shop Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 467,4 milyon TL (201,6 milyon ABD doları) Aralık 2014 itibarıyla ortalama kira süresi 3,6 yıl Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet Kira geliri + ortak alan geliri 43.274.000 TL Ziyaretçi sayısı 9.858.741 www.torium.com.tr 135 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Bulvar Samsun AVM - Samsun Tarihi tütün fabrikasından yaşam merkezine dönüşüm 136 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 137 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Bulvar Samsun AVM - Samsun Bulvar Samsun Alışveriş merkezi, kentin merkezinde konut ve ticari alanlarla çevrelenen bölgede iki önemli caddenin (Gazi ve Mecidiye) tam merkezinde yer almaktadır. 138 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Bulvar Samsun Alışveriş Merkezi Samsun’daki eski bir sigara fabrikası arazisi üzerine inşa edilerek 1 Temmuz 2012’de açılmıştır. TTA Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim A.Ş.’deki hisseler vasıtasıyla projenin %40 hissesine Torunlar GYO sahiptir. Projenin diğer ortağı ise Turkmall Gayrimenkul’dür. 30 yıllık süre sona erdiğinde Bulvar Samsun’un mülkiyetinin tamamı Samsun Büyükşehir Belediyesi’ne devredilecektir. 18.191 m2’lik BKA’ya sahip ve %97,7 dolulukla çalışan Bulvar Alışveriş Merkezi, Samsun şehir merkezinin ilk alışveriş merkezidir. Bulvar Samsun AVM, şehir merkezinin güneyinde bulunan, çevresi konut amaçlı ve ticari binalarla çevrili bir konumda yer almaktadır. Bulvar Samsun Alışveriş ve Yaşam Merkezi’nin lokasyonu, sosyo-ekonomik düzeyi A ve B olan yerleşim bölgesine yakınlığı, kolay ulaşılabilirliği, ticaret ve iş komplekslerine yakınlığı, tarihi dokuyu canlandırması, kafelerin ve restoranların bulunduğu geniş meydan ve avlu alanı ile hedef kitlesine sunduğu konfor ortamı, avlu alanında haftanın üç günü akşamları düzenlenen müzik etkinlikleri, eğitim kurumlarına yakınlığı, bünyesinde bale, resim, müzik, tiyatro kursları verilen bir sanat merkezi olması, rakiplerine karşı rekabet üstünlüğü sağlayan özellikleridir. 2014 yılında Gönül Kahvesi ve Yves Rocher şehrin merkezinde yerini almıştır. Faaliyete geçme tarihi 2012 FAALİYET RAPORU Bulvar Samsun Alışveriş Merkezi, kentin merkezinde konut ve ticari alanlarla çevrelenen bölgede iki önemli caddenin (Gazi ve Mecidiye) tam merkezinde yer almaktadır. Blokların tam ortasından geçen Gazi Caddesi’ni günlük geçiş noktası olarak kullanan kişi sayısı yaklaşık 150 bindir. Bu doğrultuda kentin merkezindeki konumuyla ticari alanlarda çalışan kesimin öğle yemeği için uğrak noktası haline gelen Bulvar AVM, aynı zamanda Samsun’a kazandırdığı ilk ulusal markalar ile de çekim merkezi olma özelliğini taşımaktadır. Mülkiyet Torunlar GYO (%40) İnşaat maliyeti 21,9 milyon TL Kiralanabilir alan Brüt kiralanabilir alan: 18.125 m² Alışveriş merkezi: 17.492 m² Ofis: 633 m² Doluluk oranı %97,7 Mağaza sayısı 40 Ana kiracılar (BKA’nın %69,2’si) Teknosa, Boyner, Mudo City, Koton, Deichmann, De Facto, ADL, McDonald’s, FLO Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 59,6 milyon TL (25,7 milyon ABD doları) Aralık 2014 itibarıyla ortalama kira süresi 5,1 yıl Kiralama/Mülkiyet durumu Kiralama Kira geliri + ortak alan geliri 12.122.578 TL www.bulvarsamsun.com.tr 139 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Nishİstanbul - İstanbul Havalimanının yanı başında iş ve yaşam bir arada 140 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 141 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Nishİstanbul - İstanbul Nishİstanbul, proje, merkezi lokasyonu nedeniyle hem iş, hem de yaşam alanını bir arada bulundurmaktadır. 142 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Nishİstanbul’da 585 adet konut birimi inşa edilmiş ve satışa sunulmuştur. Üç konut bloku, bir ofis bloku ve mağaza birimlerinden oluşan projenin inşaatı Ekim 2010’da tamamlanmıştır. Projenin tamamlanmasını takiben proje ortakları kalan üniteleri kendi aralarında paylaşmışlardır. Proje ortaklığı da tasfiye aşamasındadır. Proje, merkezi lokasyonu nedeniyle hem iş, hem de yaşam alanını bir arada bulundurmaktadır. 270 m²’den 1.080 m²’ye kadar farklı büyüklükteki alanlardan oluşan ofisler, havaalanına yakın olması nedeniyle uluslararası ticaretle uğraşan firmalar için büyük bir önem arz etmektedir. Mülkiyet Torunlar GYO (%60) Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet İnşaat başlama tarihi 2YY 2008 FAALİYET RAPORU Nishİstanbul, İstanbul’un Avrupa yakasında Yenibosna, Bahçelievler’de Atatürk Havalimanı’ndan 1,5 km mesafede, E5 otoyolunun kenarında bulunan konut, ofis ve perakende alanından oluşan karma bir projedir. Proje Torunlar-Özyazıcı Proje Ortaklığı tarafından yürütülmüştür. Torunlar GYO’nun projedeki payı %60’tır. Faaliyete geçme tarihi Kasım 2010 İnşaat maliyeti 79,5 milyon TL Konut adedi/Satılabilir alan (m²) 585/53.204 Ofis sayısı/Satılabilir alan (m²) 63/16.925 Mağaza adedi/Kiralanabilir alan (m²) 52/10.937 Ekspertiz değeri* (Aralık 2014) 17,5 milyon TL (7,5 milyon ABD doları) *Ekspertiz değeri kalan ünitelerin değeridir. www.nishistanbul.com 2014 yılında iki daire (179 m²), beş mağaza (660 m²) ve iki ofis (540 m²) satılarak 7.745.000 TL satış geliri elde edilmiştir. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-09GYO-011 nolu değerleme raporundaki değeri 17.550.000 TL’dir. 143 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Netsel Marina - Muğla Mavi yolculukların vazgeçilmez durağı 144 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 145 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Netsel Marina - Muğla 25. Marmaris Uluslararası Yat Yarışları 2014’te de Netsel Marmaris Marina sponsorluğunda ve ev sahipliğinde gerçekleşmiştir. 146 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Türkiye’nin en büyük üç marinasından biri olan Marmaris Netsel Marina, uluslararası yatçıların gümrük ve pasaport kontrolü gibi zorunlulukları yerine getirebilecekleri az sayıda marinadan biri olarak hizmet vermektedir. Yanındaki Marmaris Cruise Port Limanı’na yılda 70’in üzerinde gemiyle gelen yaklaşık 100 bin yolcu, marinanın sunduğu hizmetlerden ve dinlenme tesislerinden yararlanmaktadır. Ayrıca Türkiye marinaları içinde 6.189 m2 ile en büyük perakende alanına sahip olması da, cazibesini artıran özellikler arasında yer almaktadır. Şehir marinası olma ve coğrafi konumun avantajı 2014 yılında da devam ettirilmiştir. 20132014 döneminde yapılan özellikle kara sahası ve çekek hizmetlerindeki yatırımlar mevcut yatçılarda müşteri memnuniyeti yaratmış, bölgeye yeni gelecek yatçılara da tercih edilme imkanı sağlanmıştır. %98 dolulukla çalışan AVM’nin 2014 yılında cirosunda %14,5 ve kira gelirlerinde %18,5 artış sağlanmıştır. 2015 cirosunda %10 artış beklenmektedir. Muğla ili, Marmaris ilçesi, Ada Mahallesi’nde yer alan 318 parsel nolu, 436 m2 arsa, 316 parsel nolu 11.972 m2 arsa nitelikli gayrimenkuller ile Tepe Mahallesi’nde yer alan 236 Ada 2014’te trafo binasının ve elektrik hatlarının yenilenmesi, çekek sahası betonlama, drenaj ve elektrik kanal yapımı, tekne taşıyıcısı alımı, beton zemin tadilatı, metal payandalama ekipman alımı vb. işler için 2,5 milyon TL yatırım yapılmıştır. 2015’de zemin tadilatı, dış cephe boyama, elektrik dağıtım panolarının yenilenmesi, totem yapılması için 1,3 milyon TL yatırım yapılacaktır. Mülkiyet Torunlar GYO (%44,6) Faaliyete geçme tarihi 1989 FAALİYET RAPORU 25. Marmaris Uluslararası Yat Yarışları bu yıl da Netsel Marmaris Marina sponsorluğunda ve ev sahipliğinde gerçekleşmiştir. 150 teknenin katıldığı son yılların en kalabalık yarışı olan organizasyon boyunca marina sahasında sahne kurularak çeşitli gruplar performanslarını sergilemiştir. 14 Şubat Sevgililer Günü’nü kapsayacak şekilde profesyonel dansçıların tango, vals gösterileri sergilenmiştir. Yabancı yatçılarla birlikte canlı müzik eşliğinde 31 Mart Paskalya gününe özel etkinlik yapılmıştır. İlköğretim okullarıyla işbirliği yapılarak tiyatro, canlı müzik performansları, şiir dinletilerinden oluşan 23 Nisan şenlikleri düzenlenmiştir. 13 Mayıs Anneler Günü’nde resim çektirmek için stant yapılmıştır. Marmaris Yalı Lions ve Lions Kulüpleri ile Geleneksel Yılbaşı Kermesi bu yıl da Marmaris halkının ilgi odağı olmuştur. El işi ürünlerinin yer aldığı stantlar Marmaris halkının olduğu kadar yabancı yatçıların da beklediği bir organizasyon haline gelmiştir. 5 Parsel nolu 25.070 m2 arsa vasıflı ve Netsel’in 49 yıllığına kiralamış olduğu parsellerin üst hakkı ve yapının gerçeğe uygun değeri Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-09-GYO-019 nolu değerleme raporuna göre Torunlar GYO %44,6 payının karşılığı olarak 37.062.000 TL’dir. Arsa 37.478 m2 Kapasite 770 yat Kiralanabilir alan (m²) 6.189 (GYO’nun payı 2.760) AVM doluluk oranı %98 (Aralık 2014 itibarıyla) Mağaza sayısı 75 Ana kiracılar Migros, Lacoste, Stefanel, Mudo Ekspertiz değeri (GYO payı) 37 milyon TL (15,9 milyon ABD doları) AVM kira gelirleri 2,8 milyon TL Toplam kira gelirleri 23,7 milyon TL Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet www.netselmarina.com 147 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Korupark Evleri 1. ve 2. Etap - Bursa Alışveriş merkezine komşu evlerde yaşam 148 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 149 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Korupark Evleri 1. ve 2. Etap - Bursa Bursa’daki ilk kapalı özel site olarak iki ayrı etapta inşa edip satışa sunulan Korupark Evleri, Bursa’nın değeri gün geçtikçe artan yeni gelişim bölgesinde bulunmaktadır. 150 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Korupark Evleri 1.Etap 6 Blok’tan (343 daire-Brüt 57.119 m²) oluşmaktadır. %100’ü tamamlanmış 1. Etap 343 adet konuttan 31.12.2014 tarihine kadar 337 daire (Brüt 56.633 m2) satışı yapılarak sahiplerine teslimatı yapılmıştır. 31.12.2014 tarihi itibarıyla satışlar sonrası kalan altı adet (Brüt 486 m2) satılabilir daire vardır. Yedi Blok’tan oluşan 2. Etap’ın (403 daire-Brüt 66.721 m2) inşaat işlerine 2007 yılında başlanmıştır. %100’ü tamamlanmış 2. Etap 403 adet konuttan 31.12.2014 tarihine kadar 392 daire (Brüt 64.487 m²) satışı yapılarak sahiplerine teslimatı yapılmıştır. 31.12.2014 tarihi itibarı ile satışlar sonrası kalan 11 adet (Brüt 2.234 m²) satılabilir daire vardır. Birinci ve ikinci etapta 2014 yılında 34 adet (7.442 m²) daire satışından 15.733.000 TL satış geliri elde edilmiştir. FAALİYET RAPORU Korupark Evleri, Bursa-Mudanya yolu üzerinde, alışveriş merkezi ve konutlardan oluşan karma bir projenin ayrılmaz parçasıdır. Bursa’daki ilk kapalı özel site olarak iki ayrı etapta inşa edip satışa sunulan Korupark Evleri, Bursa’nın değeri gün geçtikçe artan yeni gelişim bölgesinde bulunmaktadır. Mülkiyet Torunlar GYO (%100) Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet İnşaat başlama tarihi Mayıs 2006 Bitiş tarihi Şubat 2008 İnşaat maliyeti 123,3 milyon TL (85 milyon ABD doları) Satılan konutlar %98 (Aralık 2014 itibarıyla) Ekspertiz değeri* (Aralık 2014) 10,3 milyon TL (4,4 milyon ABD doları) *Ekspertiz değeri, kalan ünitelerin değeridir. www.korupark.com.tr Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019016 no.lu değerleme raporunda 24 adet dairenin (Brüt 4.723 m²) değeri 10.356.000 TL’dir. 151 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Korupark Terrace - Bursa Yeşil Bursa’ya yakışır modern bir proje 152 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 3. Etap 678 adet konuttan 31.12.2014 tarihine kadar 557 daire (Brüt 83.873 m²) satışı yapılarak sahiplerine teslimatı yapılmıştır. 31.12.2014 tarihi itibarıyla satışlar sonrası kalan 121 adet (Brüt 18.322 m²) satılabilir daire vardır. 31.12.2014 itibarıyla Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO018 no.lu değerleme raporundaki Korupark 3.Etap 21.313 m² değeri 55.278.600 TL’dir. Mülkiyet Torunlar GYO (%100) İnşaata başlama tarihi Nisan 2011 Faaliyete geçiş tarihi Aralık 2012 FAALİYET RAPORU Korupark Terrace, Korupark AVM ve Korupark Evleri’nin bitişiğinde yer alan arazide lüks konut yerleşimi olarak projelendirilmiştir. Yedi blok ile 678 daireden oluşan Korupark Terrace evlerinde, daire tipleri 1+1’den 4+1’e kadar farklı ihtiyaçlara cevap vermektedir. 102.213 m²’lik konut alanına sahip projenin inşaatına 2011’de başlanmıştır, 2012 yılı dördüncü çeyreğinde tamamlanmış ve teslimatlar başlanmıştır. 2011’de satışına başlanan Korupark Terrace satışları Türk Lirası üzerinden yapılmaktadır. 2014’te 127 daire satılarak 47,3 milyon TL hasılat elde edilmiştir. İnşaat maliyeti 104,1 milyon TL (51,2 milyon ABD doları) Ekspertiz değeri* (Aralık 2014) 55,2 milyon TL (23,8 milyon ABD doları) Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet Konut adedi sayısı/BSA 678 adet/102.213 m² konut *Ekspertiz değeri, kalan ünitelerin değeridir. www.koruparkevleri.com.tr 153 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Mall of İstanbul - İstanbul Dünyanın gözdesi kapılarını açtı 154 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 155 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Mall of İstanbul - İstanbul İstanbul için yeni bir yaşam merkezi olarak tasarlanan Mall of İstanbul’un toplam inşaat alanı 725.845 m²’dir. 350 mağazalı ve 4 bin araç kapasiteli alışveriş merkezinin %30’u eğlence ve yeme içme alanlarına ayrılmıştır. 156 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2011’de inşaat izni alınan projenin inşaatına Mart 2011’de başlanmıştır. Proje için 370 milyon ABD dolarlık yatırım bütçesi ayrılmıştır. Mall of İstanbul Projesi, TEM Otoyolu üzerindeki Mahmutbey gişelerinin yanında gerçekleştirilen bir yatırımdır. Atatürk Uluslararası Havalimanı’na beş kilometre mesafede yer alan arazinin çok yakınında, projesi tamamlanmış metro hattı da bulunmaktadır. 18 km uzunluğundaki Mecidiyeköy-Mahmutbey (Şişli-Kağıthane-Eyüp-Gaziosmanpaşa-Esenler-Bağcılar İlçeleri) Metro Hattı toplam 15 adet istasyondan oluşmaktadır. Metro Hattı saatte bir yönde 70 bin kişi taşıma kapasitesinde olacaktır ve yolculuk süresi 26 dakikaya inecektir. Söz konusu hattın sözleşmesi imzalanmış olup, 02.01.2014 tarihinde de yer teslimi yapılarak çalışmalara başlanmıştır. 31.12.2014 itibarıyla konutların %97’si ve ofislerin %76’sı satılmıştır. 24 Aralık 2013’ten 31 Aralık 2014’e kadar 1.081 konutun (121.426 m²) 1.037 adedinin, 181 ofisin (34.245 m²) 130 adedinin ve 24 yatay ofisin (5.091 m²) 18 adedinin tesliminden 592.780.000 TL kesin satış geliri elde edilmiştir. İstanbul için yeni bir yaşam merkezi olarak tasarlanan Mall of İstanbul’un toplam inşaat alanı 725.845 m²’dir. 350 mağazalı ve 4 bin araç kapasiteli alışveriş merkezinin %30’u eğlence ve yeme içme alanlarına ayrılmış durumdadır. 10.045 m²’si çocuk eğlence, 8.962 m²’si 16 salonda 3.050 koltuk kapasiteli sinema kompleksi ve 9.481 m² sergi, 700 koltuk kapasiteli konferans/tiyatro salonuyla zenginleştirilmiş 154.457 m² BKA’lık bir alana inşa edilmiştir. Projenin %50’si AVM, %40’ı satılabilir konut alanı, %10’u ise ofis alanı olarak tasarlanmıştır. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019GYO-003 no.lu değerleme raporuna göre A, B, C, D bloklardaki konut nitelikli 44 konutun (3.812 m² satılabilir alan) ekspertiz değeri 20.839.000 TL ve 51 kule ofis (8.461 m²) ve 16 yatay ofis (4.040 m²) ekspertiz değerleri sırasıyla 41.952.000 TL ve 23.015.000 TL’dir. Böylece konut, ofis ve yatay ofislerin toplam ekspertiz değeri 85.806.000 TL’dir. Türkiye’de içerisinde 12 adet ile en fazla katlı mağaza bulunan AVM unvanını taşıyan Mall of İstanbul, ayrıca en çok çocuk mağazasına sahip alışveriş merkezi olarak ön plana çıkmaktadır. İlkleri ile de dikkat çeken Mall of İstanbul’da, LCW Türkiye’de AVM’lerdeki ilk iki katlı mağazasını, Toyzz Shop 1.600 metrekarelik en büyük mağazasını, De Facto İstanbul’daki ilk iki katlı mağazasını, Debenhams yeni konsepti ile Türkiye’deki 157 FAALİYET RAPORU AVM, konut ve ofisten oluşan ve Türkiye’nin en büyük karma projesi olan Mall of İstanbul, aynı zamanda bir kentsel dönüşüm projesi olarak dikkat çekmektedir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU ikinci mağazasını, H&M ilk home mağazasını, Mango Rebel markası ile ilk mağazasını ve Victoria’s Secret ise Türkiye’deki 1.000 metrekarelik tam konsept mağazasını barındırmaktadır. Mall of İstanbul’un Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-003-AVM no.lu değerleme raporundaki ekspertiz değeri 1.290.356.000 TL’dir. Gelir İndirgeme Yöntemine göre AVM’nin bir yıllık kira değeri %82 doluluk oranı varsayımıyla 73.297.000 TL (31.618.000 ABD doları) olarak hesaplanmaktadır. Mall of İstanbul AVM 23.05.2014 tarihinde hizmete açılmış olup %92 doluluk oranı ile faaliyet göstermektedir. 2014 yılında 7,3 milyon ziyaretçi ve 1,6 milyon araç girişi sağlanmıştır. Mall of İstanbul kira gelirlerinin %93’ü ABD doları, %7’si avro cinsindendir. 158 ABD’li Build-a-Bear, Fransız Decathlon, Orchestra, İngiliz Miss Selfridge, Danimarkalı Ecco, İtalyan Carnevale, Intimissimi, İsviçreli Victorinox, Alman Media Markt, Kryolan, İspanyol Pablosky, Torunlar GYO’nun sahip olduğu AVM’lerde ilk defa kiracı olan yabancı markalardır. Eğlence konsepti ile de dikkat çeken Mall of İstanbul, Türkiye’nin temalı ilk kapalı eğlence parkı MOİPARK’a ev sahipliği yapmaktadır. Son dönemde görülen ve giriş sayı performansını etkileyen önemli faktörler; iklim koşulları, Yılbaşı ve Dini Bayramların yarattığı tatil ve alışveriş ortamı, TEM otoyolu sıkışıklık durumu, MOİ Cinetech Sinemalarının performansı ve kış sinema dönemi, MOİPARK’ın performansı, MOİ Sahne açılışı, otel ve havalimanı reklamları, yapılan kampanya ve etkinlikler, her 100 TL alışverişe araba çekilişi, her 100 TL alışverişe mağaza hediye indirim kartı, Kadınlar Matinesi, alışverişe kuaför hizmeti, buz- kızak pisti ve dinletilerdir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 159 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Mülkiyet Torunlar GYO (%100) İnşaata başlama tarihi Mart 2011 Ana kiracılar Migros, Media Markt, Koçtaş, Teknosa, Brandroom, Debenhams, H&M, Victoria’s Secret, LCW, Decathlon AVM açılış tarihi 23 Mayıs 2014 Konut sayısı/BSA-BKA 154.457 m² BKA AVM 121.426 m² BSA Konut 34.241 m² BSA Ofis 5.091 m² BSA Yatay Ofis İnşaat maliyeti 791 milyon TL (370 milyon ABD doları) Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 1.376 milyon TL (593,6 milyon ABD doları) Mağaza sayısı 350 Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet Ortalama kira süresi 5 yıl www.mallofistanbul.com.tr İnşaat bitiş tarihi Nisan 2014 Doluluk oranı %92 160 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 161 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torun Tower - İstanbul İş dünyasının kalbinde 162 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 163 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Operasyonel Varlıklarımız Torun Tower - İstanbul A sınıfı ofis projesi olan Torun Tower, 15 dönüm arazi üzerinde, 66 bin m²’lik ofis alanıyla 34 katta yükselmektedir. Torun Tower, İstanbul’un en pahalı ticari bölgesi olan Şişli’deki Büyükdere Caddesi üzerinde, anayolda yer almaktadır. İş dünyasının çalışma konforu da, verimlilik standartları da değişmektedir. A sınıfı ofis projesi olan Torun Tower, 15 dönüm arazi üzerinde, 66 bin m²’lik ofis alanıyla 34 katta yükselmektedir. Torun Tower’da, 350 m²’den 1.000 m²’ye kadar değişen ofis seçenekleri, iş dünyasının çalışma temposunu değiştirmektedir. İstanbul alışılagelen standartları aşan bir çalışma ortamı kazanmıştır. Gayrettepe Metro İstasyonu’na sadece 10 m. mesafedeki Torun Tower’da, kule ve yatay ofis olmak üzere iki farklı ofis tipi bulunmaktadır. Projedeki kule tipi ofis katı ortalama 1.700 m² alanıyla, İstanbul’un en büyük kiralanabilir kule ofis katı olarak nitelendirilebilir. Bahçe ve teras konseptiyle oluşturulan iki yatay ofis katında ise 800 ile 1.900 m² arasında değişen ofisler yer almaktadır. Gayrettepe’de bulunan Torun Tower projesinin inşaatına Aralık 2011 tarihinde başlanmış ve Haziran 2014’te teslim edilmiştir. Şubat 2014’te Türkiye’nin en büyük m2’lik ofis kiralamasına imza atılan sözleşme kapsamında, en üstten dört katı Torunlar GYO’nun kullanımına bırakılan binanın geri kalan 60.023 m² kısmı DenizBank tarafından 10 yıllık süreyle kiralanmıştır. DenizBank 1 Kasım 2014’ten itibaren Torun Tower’ı Genel Müdürlük binası olarak kullanmaya başlanmıştır. Lokasyonu, mimarisi ve A Plus olma özelliğiyle ofis anlayışına farklı bir bakış açısı getiren Torun Tower, LEED sertifikasının kriterleri olan sürdürülebilir alanlar, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzeme ve kaynaklar ile iç mekan hava kalitesi alanlarındaki başarılı uygulamaları ile Temmuz 2014’te LEED Gold Sertifikası’nın sahibi olmuştur. DenizBank son dört kat hariç diğer katları kiraladığı için değerleme raporunda doluluk oranı %93 olarak kabul edilmiştir. DenizBank ile Torunlar GYO arasında imzalanan kira sözleşmesine göre taşınmazın yönetimi DenizBank’a bırakılmıştır. Gelir İndirgeme Yöntemine göre Torun Tower’ın bir yıllık kira değeri 43.726.000 TL (18.862.000 ABD doları) olarak hesaplanmıştır. Mülkiyet Torunlar GYO (%100) İnşaata başlama tarihi Aralık 2011 İnşaat bitiş tarihi Haziran 2014 Faaliyete geçiş tarihi Kasım 2014 İnşaat maliyeti 135,6 milyon TL (66,7 milyon ABD doları) Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 928,1 milyon TL (400,3 milyon ABD doları) Kiralama/Mülkiyet durumu Mülkiyet www.toruntower.com 164 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 165 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torun Center - İstanbul İstanbul’un en merkezi yeri 166 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 167 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Devam Eden Projelerimiz Torun Center - İstanbul Torun Center, Torunlar GYO’nun %65 hisseyle ortak olduğu, Torunlar GYO - Torun Yapı - Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı’nın girişimi olarak, eski Ali Sami Yen Stadyumu arsasında karma kullanım projesi olarak tasarlanmıştır. 168 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torun Center, Torunlar GYO’nun %65 hisseyle ortak olduğu, Torunlar GYO - Torun Yapı Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı’nın girişimi olarak, eski Ali Sami Yen Stadyumu arsasında karma kullanım projesi olarak tasarlanmıştır. Torun Center’ın önsatışlarından 2014 sonuna kadar 405 milyon TL taahhütlü önsatış geliri elde edilmiştir ve projenin satışa sunulan kısmının %35’i satılmıştır. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019GYO-022 no.lu değerleme raporundaki Torun Center Projesinin %100 değeri 864.260.000 TL (372.815.000 ABD doları)’dir. Kapıcıoğlu İnşaat’ın %5 hissesi 11.03.2014 tarihinde Torunlar Gıda tarafından satın alınmıştır. 03.09.2014’te Şirket’in de ortak olduğu “Torunlar GYO – Torun Yapı – Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” (Adi ortaklık)’ndaki Torun Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin sahibi bulunduğu %5 hisse 03.11.2014 tarihinde 4.888.500 ABD doları karşılığında Torunlar GYO tarafından satın alınmış ve Torunlar GYO’nun proje ortaklığındaki payı %100 olmuştur. Proje ortaklığındaki payların tamamının Torunlar GYO’ya geçmesi neticesinde tek ortak kalması nedeniyle proje ortaklığı 01 Aralık 2014 tarihinde tasfiye edilmiştir. 28 Kasım 2014’te arsanın tapusu TOKİ tarafından Torunlar GYO’ya devredilmiştir. 06.09.2014 Torun Center şantiyesinde meydana gelen asansör kazasında dokuzu altyüklenici bünyesinde çalışan toplam 10 işçi hayatını kaybetmiştir. Torun Center şantiyesi tam kapsamlı sigortalıdır. Nitekim kazada hayatını kaybedenlerin ve hak sahibi yakınlarının tüm yasal hakları için gerekli hukuksal süreç, kaza sonrası ilk iş gününde başlatılmış olup, maddi ve manevi tazminatları en hızlı şekilde sigorta şirket aracılığıyla, sigorta poliçesine taraf sigorta şirketlerince tazmin edilmiştir. Yaşanan elim kaza sonrası şantiyedeki iş sağlığı ve iş güvenliğine ilişkin önlemlerin A’dan Z’ye büyük bir titizlikle kontrol edilmesi amacıyla inşaat faaliyetleri durdurulmuştur. Kaza sonrasında tüm elektrik kabloları ek muhafazadan geçirilmiştir. Şantiye iskele konusunda tespitler yapılıp, gerekli önlemler alınmıştır. Eksik merdiven korkulukları tespit edilip, eksiklerin giderilmesi için gerekli çalışmalar tamamlanmıştır. Kamp bölgesi tahliye edilmiştir. Yeni barınma alanı şantiye dışında bir alanda oluşturulmuştur. Alman Geda asansör firmasıyla imzalanan sözleşme feshedilmiş olup, Alimak firması ile çalışılması yönünde karar alınmıştır. 169 FAALİYET RAPORU Projede yer alan, modern hayatın tüm taleplerine cevap verebilecek özelliklerle donatılmış 1+1’den 4+1’e kadar tüm rezidansların büyüklükleri 100 ile 425 m2 arasında değişmektedir. 42’şer katlı iki rezidans ve 36 katlı bir ofis bloğu olmak üzere üç bloktan oluşan proje, bir katı belediyeye ait olmak üzere üç otopark katıyla hizmet vermektedir. Araziye farklı konumlarla yerleştirilen bloklar, bitkilerin güneşe doğru yönlenmesi anlamına da gelen “tropizm” yorumundan esinlenerek tasarlanmıştır. Bu tasarım sayesinde üç blokun tüm cepheleri, başta İstanbul Boğazı olmak üzere Marmara Denizi’ne kadar uzanan kentin farklı panoramik manzaraları katlarından seyredilebilmektedir. Proje sayesinde İstanbul, modern bir kent meydanına da kavuşacaktır. Zeminaltı alanlar bahçe ve teraslı ofis katları olarak projelendirilmektedir. Ayrıca projenin giriş kısmı 10 bin m²’lik restoranlar, kafelerle zenginleştirilmiş bir kent meydanı olarak tasarlanmıştır. Diğer yandan projenin batı kısmı, şehirle entegrasyonunu artıracak şekilde planlanmaktadır. Yapı Sanayi ve Ticaret A. Ş.’nin sahibi bulunduğu %30 oranındaki hisselerinin tamamını 26.614.000 ABD doları bedel ile Şirket adına satın alınmasına karar verilmiştir. Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A. Ş.’nin %30 hissesinin satın alınması işlemi sonrasında Proje Ortaklığındaki pay oranı %95 olmuştur. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Şantiyenin tüm giriş- çıkış turnike sistemi gözden geçirilmiştir. Yeni sistem çalışmaları devreye alınmıştır. Yeni inşaat asansörlerinin sipariş – montaj işlemleri ile birlikte diğer tüm iş sağlığı ve iş güvenliği önlemlerinin kontrol çalışmalarının tamamlanmasını takiben, tam kadro ile geniş kapsamlı çalışmalar tamamlanmıştır. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından gerekçe olarak belirtilen noksanlıkların giderilmiş olması nedeniyle 14.11.2014’ten itibaren işin durdurulması kararı kaldırılmış ve inşaata tekrar başlanmıştır. Projenin tamamlanmasında ve tesliminde mücbir sebep dolayısıyla makul bir gecikme öngörülebilir. Mülkiyet Torunlar GYO (%100) İnşaata başlama tarihi 3Ç 2012 Tahmini faaliyete geçiş tarihi 4Ç 2015 Tahmini inşaat maliyeti 486,9 milyon TL (216,4 milyon ABD doları) Arsa alanı (m²) 33.615,15 Satılabilir alan (m²2) 66.440 m² Konut, 45.263 m² Ofis (Kule), 32.053 m² Ofis (Yatay) Birim sayısı 625 (399 konut, 113 ofis (kule), 113 ofis (yatay)) Ekspertiz değeri (Aralık 2014) 864,3 milyon TL (372,8 milyon ABD doları) Mevcut durumu İnşaat halinde www.toruncenter.com 170 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 171 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 5. Levent Projesi - İstanbul Yeni bir semt inşa ediyoruz 172 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FAALİYET RAPORU 173 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Devam Eden Projelerimiz 5. Levent Projesi - İstanbul Torunlar GYO 28.06.2013 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne ait KİPTAŞ şirketi ile 515.977 m² arsa üzerinde varlık paylaşımına dayalı bir sözleşme imzalamıştır. Buna göre, inşaat alanının %54,28’i Torunlar GYO’ya ait olacaktır. KİPTAŞ’a sosyal içerikli konutlar, eğitim tesisleri, sosyal alanlar yapılarak teslim edilecektir. 5. Levent Projesi, Avrupa yakasında TEM’e cepheli, hemen Finanskent’in yanındaki parselde yer alan, merkezi iş alanlarına yakınlığıyla değeri gün geçtikçe artan bölgede yer almaktadır. Projenin farklılaşma noktası sadece lokasyon değil, ihtiyaçların bir arada karşılanarak, sadece ailelerin yaşamayı tercih edeceği orta ve büyük ölçekte daire tipleri sunmasıdır. Projede, 1+1’den 4+1’e kadar pek çok daire alternatifleri sunan yaklaşık 2.764 konut bulunmaktadır. Projede bisiklet parkuru, yürüyüş parkurları, açık yüzme havuzları (kaydıraklı, kulvarlı, çocuk havuzları), farklı yaş gruplarına yönelik özel oyun alanları, futbol, basketbol sahaları ve tenis kortu bulunacaktır. Proje, kentsel dönüşüm alanında olduğu için %1 KDV’ye tabidir. 01.04.2015’te ön satışlara başlanmıştır. Mülkiyet İnşaata başlama tarihi Tahmini bitiş tarihi Arsa alanı Konut sayısı / Satılabilir alan Tahmini inşaat maliyeti Mevcut durumu 174 Varlık paylaşımı (Torunlar GYO %54,28, KİPTAŞ %45,72) Nisan 2015 4Ç 2017 515.977 m² 2.764 / 390.165 m² 1,5 milyar TL (625 milyon ABD doları) 20 Mart 2015’de ruhsat alındı TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Mall of İstanbul 2. Etap Otel + Ofis Projesi - İstanbul FAALİYET RAPORU Konut, ofis, AVM ve otel alanlarından meydana gelen Mall of İstanbul projesinin 2. etabı 18.208 metrekarelik alanda yapılacak olan otel ve kongre merkezi projesi 109 bin metrekare inşaat alanına sahiptir. Projede 206 odalı otel inşaat alanı 39.977,04 m2, kongre merkezi inşaat alanı 10.396,76, ofis inşaat alanı 17.260,74, dükkân inşaat alanı 1.906,26, sanat atölyesi ve sergi alanı 3.966,68, restoran 489,72, otopark 34.572,12 m2 olarak belirlenmiştir. Mülkiyet İnşaata başlama tarihi Tahmini bitiş tarihi Arsa alanı İnşaat alanı Tahmini inşaat maliyeti Ekspertiz değeri (Aralık 2014) Kiralama / Mülkiyet durumu Mevcut durumu Torunlar GYO (%100) Aralık 2014 4Ç 2017 18.208,90 m² 108.656 m² 205,3 milyon TL (76,0 milyon ABD doları) 90,4 milyon TL (38,9 milyon ABD doları) Mülkiyet İnşaat halinde 175 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Planlanan Projelerimiz Paşabahçe Arsası - İstanbul Boğaz’ın incisine yakışacak yatırım 176 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İstanbul’un en değerli arazilerinden Paşabahçe Tekel Fabrikası arazisi, 2012 yılı Eylül ayında 355 milyon TL’lik ihale teklifiyle Torunlar GYO portföyüne alınmıştır. Bina yıkım çalışmaları tamamlanmıştır. İnşaat izninin 2015 yılı üçüncü çeyreğinde alınması planlanmaktadır. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO008 no.lu değerleme raporundaki arsaların değeri 430.123.000 TL’dir. Projenin inşaat izni beklenmekte olup, 2015’in üçüncü çeyreğinde inşaata başlanması planlanmaktadır. Mülkiyet İnşaata başlama tarihi Tahmini bitiş tarihi Tahmini faaliyete geçiş tarihi İnşaat alanı Tahmini inşaat maliyeti Ekspertiz değeri (Aralık 2014) Kiralama/Mülkiyet durumu Mevcut durumu Torunlar GYO (%100) 3Ç 2015 4Ç 2017 4Ç 2017 64.633 m² 267,6 milyon TL (111,5 milyon ABD doları) 430,1 milyon TL (185,5 milyon ABD doları) Mülkiyet Ruhsat aşamasında 177 FAALİYET RAPORU Proje, “Kentsel Resort Otel” konseptinde, az yoğunluklu, lüks, yaklaşık 120 odalı olması planlanan butik otel ve yine öngörülen prestijli otel markasının hizmet vereceği apart otel dairelerini kapsayan karma bir projedir. Otel lüks ve prestijli uluslararası bir marka tarafından işletilecektir. 49 yıllığına Torunlar GYO tarafından üst hakkı alınan iskele, otele hizmet verecektir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO’nun Varlıkları Planlanan Projelerimiz Kayabaşı Arsası - İstanbul İstanbul’da yeni şehrin kurulacağı bölgede bulunan 60.835,20 m² arsada 2018’de yapılacak yatırımla İstanbul’a yakışır bir proje geliştirilecektir. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO006 no.lu değerleme raporundaki İstanbul/Kayabaşı arsalarının değeri 25.251.000 TL’dir. Mülkiyet İnşaata başlama tarihi Arsa alanı Ekspertiz değeri (Aralık 2014) Kiralama/Mülkiyet durumu Mevcut durumu Torunlar GYO (%100) 2018 60.835,20 m² 25,2 milyon TL (10,9 milyon ABD doları) Mülkiyet Ruhsat aşamasında Kemankeş Arsası - İstanbul İstanbul Beyoğlu’nun Kemankeş mahallesinde Karaköy vapur iskelesi ve İstanbul Modern Sanat Müzesi’ne çok yakın, ticari potansiyeli yüksek bir bölgede 1.501 m² arsa üzerinde 3.900 m² kapalı alana sahip metruk durumdaki üç katlı bina yıkılarak yerine butik otel yapılacaktır. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO009 no.lu değerleme raporundaki Beyoğlu Kemankeş bina ve arsasının değeri 38.170.000 TL’dir. Mülkiyet İnşaata başlama tarihi Tahmini bitiş tarihi Arsa alanı Kiralanabilir alan Tahmini inşaat maliyeti Ekspertiz değeri (Aralık 2014) Kiralama/Mülkiyet durumu Mevcut durumu 178 Torunlar GYO (%100) 4Ç 2015 4Ç 2017 1.501 m² 3.900 m² 17,2 milyon TL (8,4 milyon ABD doları) 38,2 milyon TL (16,5 milyon ABD doları) Mülkiyet Ruhsat aşamasında TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Deepo Outlet Genişletme Projesi - Antalya Antalya Kepez Belediyesi’nin nazım planı çalışmaları tamamlandığında bölgenin önemli bir cazibe merkezi olan Deepo Outlet Alışveriş Merkezi’nin kiralanabilir alanının yaklaşık üç katına çıkması planlanmaktadır. Antalya ili, Kepez ilçesi, Orta Mahallesi, 28525 ada 2 parsel, 28522 ada 4 parsel, 28524 ada 10 parsel, 28523 ada 1 parsel; Menderes Mahallesi 28506 ada 1 parsel, Sinan Mahallesi, 28335 Ada 73, 83, 125, 126, 127, 128, 129, 174, 237, 238, 239, 240, 241, 250, 253, 256, 276, 277, 278 numaralı parsellerde kayıtlı toplam 89.542,09 m² alanlı 25 parselden oluşan arsaların ve Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014019-GYO-021 no.lu değerleme raporundaki değeri 43.558.00 TL’dir. Mülkiyet Arsa alanı Kiralanabilir alan Tahmini inşaat maliyeti Ekspertiz değeri (Aralık 2014) Kiralama/Mülkiyet durumu Mevcut durumu Torunlar GYO (%100) 123.721,25 m² (mülkiyet); 21.231,05 m² (kiralama) 26.662 m² 84,2 milyon TL (35,1 milyon ABD doları) 48,9 milyon TL (21,1 milyon ABD doları) Mülkiyet / Kiralama Nazım plan aşamasında 179 FAALİYET RAPORU Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret ve Sanayi A.Ş.’ye ait olmakla birlikte kullanım hakkı 21 yıl süre ile Torunlar GYO’ya ait olan 28335 ada 94, 95, 111 ve 112 numaralı ve 21.231 m²’li dört parselin kullanım hakkı değeri 5.400.000 TL’dir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Riskler ve Yönetim Organının Değerlendirmesi 1. Risk yönetimi Şirket’in varlığını, gelişmesini ve devamını tehlikeye düşürebilecek risklerin erken teşhisi, tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin uygulanması ve riskin yönetilmesi amacıyla çalışmalar yapmak maksadıyla oluşturulan Riskin Erken Tespiti Komitesine ilişkin görevler Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yürütülecektir. Faaliyet riski Şirket, portföy yönetimi faaliyeti kapsamında, gerek gayrimenkullere, gerekse para ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktadır. Gayrimenkul yatırımları 31.12.2014 itibarıyla, toplam portföyün yaklaşık %87,7’sini oluşturmaktadır. Söz konusu yatırımlar bitmiş gayrimenkullerin satışı ve/veya kiralama amaçlı satın alınması şeklinde olabileceği gibi aynı amaçla proje geliştirmek şeklinde de olabilir. Belirtilen faaliyetlerle bütünleşik başlıca risk faaliyet ortamı riskidir. Bu kapsamda riskler, imar mevzuatı başta olmak üzere şirket faaliyetlerini ilgilendiren mevzuat ve imar uygulamalarındaki olası değişiklikler, gayrimenkul sektöründeki daralmaya bağlı olarak yeni yatırım olanaklarının azalması, gayrimenkullere olan talebin azalması ve fiyatların düşmesi ve yerel ve/veya merkezi yönetimin şirket faaliyetlerini etkileyecek şekilde politika ve uygulamalarını değiştirmesi gibi dışsal faktörler olarak sayılabilir. Şirket, faaliyet ortamından kaynaklanabilecek riskleri en aza indirmek üzere gerekli tedbirleri almakta, kontrol sistemlerini kullanmakta ve söz konusu tedbir ve kontrol sistemlerinin etkinliğini izlemektedir. Kredi riski Şirketimiz, vadeli satışlardan kaynaklanan ticari alacakları ve bankalarda tutulan mevduat nedeniyle kredi riskine maruz kalmaktadır. Şirket banka mevduatını ticari ilişkisini sürdürdüğü ve Türkiye’de kurulu bulunan en büyük 10 banka içerisinde yer alan ticari bankalarda tutmaktadır. Ticari alacakların önemli bir kısmı ilişkili şirketlerdendir. İlişkili olmayan şirketlerden olan riskin yönetiminde alacakların mümkün olan en yüksek oranda teminat altına alınması prensibi ile hareket edilmektedir. Bu kapsamda kullanılan yöntemler şunlardır: a. Banka teminatı (teminat mektubu, akreditif vb.), b. Gayrimenkul ipoteği, c.Çek-senet. 180 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Teminatlar ile güvence altına alınmayan müşteriler için risk kontrolü müşterinin finansal pozisyonu, geçmiş tecrübeleri ve diğer faktörleri dikkate alarak müşterinin kredi kalitesinin değerlendirilmesi sonucu bireysel limitler belirlenmekte ve söz konusu kredi limitlerinin kullanımı sürekli olarak izlenmektedir. Likidite riski Likidite riski, şirketin net fonlama yükümlülüklerini yerine getirmeme ihtimalidir. Şirket yönetimi likidite riskini, günlük işlemler için yeterli seviyede nakit ve nakit benzeri bulundurmak ve yüksek kalitedeki kredi sağlayıcılarının erişilebilirliğinin sürekli kılınması suretiyle bilançonun beklenen nakit akışına uygun yönetilmesi prensibi ile bertaraf etmektedir. Şirket yönetimi ayrıca inşaat maliyetleri ve yatırım amaçlı gayrimenkul alımı için kullanılan finansal borçların vade yapılarını, mümkün olduğu ölçüde yine bu gayrimenkullerden elde edilecek kira gelirlerinin nakit akışına göre düzenlemeye çalışmaktadır. Konut projelerinin inşaat maliyetlerinin karşılanması için bu projelerdeki finansman yükünün hafiflemesi amacıyla; Şirket, müşterileriyle satış vaadi sözleşmesi imzalamak suretiyle nakit avans almaktadır. Bu kapsamda, alacak ve borçların sadece vadelerinin değil, faiz yenilenme dönemlerinin de benzer olmasına büyük önem verilmektedir. Finansal borçların piyasadaki faiz oranı dalgalanmalarından en az düzeyde etkilenmesi için, bu borçların “sabit faiz/değişken faiz”, “kısa vade/uzun vade” ve “TL/yabancı para” dengesi, hem kendi içinde, hem de aktif yapısı ile uyumlu olarak yapılandırılmaktadır. Şirketimizin bilançosunda finansal borçlar olarak sınıfladığı değişken faizli krediler faiz değişimlerine bağlı olarak faiz riskine maruz kalmaktadır. Döviz kuru riski Şirketimiz, çok sayıda para birimi ile yaptığı operasyonları nedeniyle döviz kuru riskine maruz kalmaktadır. Bu riskin yönetiminde ana prensip, kur dalgalanmalarından en az etkilenecek şekilde, diğer bir deyişle sıfıra yakın bir döviz pozisyonu seviyesinin korunmasıdır. Bu amaçla para birimlerinin çapraz veya Türk Lirası’na karşı pozisyonlarının toplam özkaynak tutarına oranları belli sınırlar içinde tutulmaya çalışılmaktadır. Şirketimiz başlıca avro ve ABD doları cinsinden kur riskine maruz kalmaktadır. 181 FAALİYET RAPORU Faiz oranı riski Şirketimiz, faiz kazanan varlık ve faiz ödenen yükümlülükleri nedeniyle, faiz oranlarının değişiminden doğan faiz oranı riskine açıktır. Bu risk, faiz oranına duyarlı varlık ve yükümlülüklerin miktar ve vadelerini dengeleyerek bilanço içi yöntemlerle veya gerekli olduğu durumlarda türev araçlar kullanılarak yönetilmektedir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 31 Aralık 2014 Faaliyet Dönemi Sonrasında İlgili Kamuya Açıklanan Önemli Olaylar 27.01.2015 Konu: Yunus Emre Torun’un Genel Müdür Yardımcılığı görevinden ayrılması hakkında. Açıklama: Şirketimizde Yönetim Kurulu Üyeliği ve Genel Müdür Yardımcılığı görevlerini yürütmekte olan Yunus Emre TORUN, Genel Müdür Yardımcılığı görevinden istifa etmiş olup Yönetim Kurulu’ndaki görevi devam etmektedir. 29.01.2015 Konu: Değerleme Şirketi Seçimi. Açıklama: Yönetim Kurulumuzun 29 Ocak 2015 tarihinde yapılan toplantısında; Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği”nin “Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Seçimi” başlıklı 35. maddesi uyarınca; Portföyümüzde değerleme yapılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak bir adet değerleme şirketi olarak Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin, Portföyümüze o yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için en fazla iki adet değerleme şirketi olarak Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. ve Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin, değerleme şirketi olarak seçilmesine karar verilmiştir. 20.03.2015 Konu: Eyüp İlçesi, Güzeltepe (Alibeyköy) Mahallesinde yapılması planlanan 5. Levent projesi için Yapı Ruhsatı alınması. Açıklama: İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Güzeltepe (Alibeyköy) Mahallesi, Anıl Sokak, 858 No’lu Ada’da bulunan Parsellerde (5. Levent projesinde) gerçekleştirilmesi planlanan “Karma Kullanım Konut Kompleksi” projesi inşaatının başlayabilmesi için İmar Kanunu’nun 21. Maddesi hükmü çerçevesinde alınması gereken “Yapı Ruhsatı” alınmıştır. 182 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2014 Yılı Faaliyet Dönemi İçinde Esas Sözleşme’de Yapılan Değişiklikler ve Nedenleri Dönem içerisinde Esas Sözleşme değişikliği yapılmamıştır. FAALİYET RAPORU 183 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Gayrimenkul Mevzuatındaki Değişiklikler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Mevzuatındaki Değişiklikler Sermaye Piyasası Kurulu Ocak - Aralık 2014 dönemi içerisinde; - Kurumsal Yönetim Tebliği - Geri Alınan Paylar Tebliği - Kâr Payı Tebliğlerini güncellemiş ve - Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İştirak Yatırımları ile İlgili İlke Kararı - Konut Finansmanı İç Tüzüğü - Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Vadeli İşlemler Sözleşmeleri ile ilgili İlke Kararı - Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ - 6052 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Yönetmelik - Piyasa Bozucu Eylemler Tebliği’ne ilişkin SK İlke Kararı yayınlamıştır. Seri II-17.1 sayılı “Kurumsal Yönetim Tebliği” 3 Ocak 2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kurumsal Yönetim Tebliği ile; 1. Kurulun Seri:IV, No:56 sayılı “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve Uygulanmasına İlişkin Tebliğ” ile Seri:IV, No:41 sayılı “Sermaye Piyasası Kanununa Tabi Olan Anonim Ortaklıkların Uyacakları Esaslar Tebliği” (Seri:IV, No:41 Tebliği) yürürlükten kaldırılmış ve söz konusu iki tebliğdeki hususlar yeniden düzenlenmiştir. 2. Paylarını ilk defa halka arz etmek üzere Kurul’a başvuran veya payları Ulusal Pazar, İkinci Ulusal Pazar ve Kurumsal Ürünler Pazarı’nda işlem görecek ortaklıkların, zorunlu ilkelere uyum konusunu belirleyen liste ilan edilene kadar üçüncü grupta yer alan ortaklıkların yükümlülüklerine tabi olacakları hüküm altına alınmıştır. 3. SPKn’nun 17’nci maddesinde yer alan ve ortaklıkların ilişkili tarafları ile arasındaki işlemlere başlanmadan önce, yapılacak işlemin esaslarını belirleyen bir Yönetim Kurulu kararı alma zorunluluğuna ilişkin hüküm Tebliğ’e eklenmiş ve sadece ortaklıkların değil, ortaklıkların bağlı ortaklıklarının da ilişkili tarafları ile gerçekleştirecekleri işlemlerde aynı yükümlülüğe tabi olduğu hükme bağlanmıştır. 4. Seri: IV, No: 41 Tebliği’nde düzenlenen “Pay sahipleri ile ilişkiler birimi” başlıklı madde; Tebliğ’de “Yatırımcı ilişkileri bölümü” olarak revize edilmiş, söz konusu maddeye bu bölümün ortaklık genel müdürü veya genel müdür yardımcısına ya da muadili diğer idari sorumluluğu bulunan yöneticilerden birine doğrudan bağlı olarak çalışması ve yürütmekte olduğu faaliyetlerle ilgili olarak en az yılda bir kere Yönetim Kurulu’na rapor hazırlayarak sunmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. 184 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 5. Kurulun 09.09.2009 tarih ve 28/780 sayılı kararı ile düzenlenmiş olan ve “Teminat, Rehin, İpotek ve Kefaletler” hakkındaki kararı ayrıntılı şekilde Tebliğ’de düzenlenmiştir. 6. Payları borsada işlem görmeyen halka açık ortaklıklar bu Tebliğ kapsamına alınmamışlardır. SPK Seri III-48.1a sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” de 23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Yeni düzenleme ile altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin esaslar GYO Tebliği’nin içinde yeniden düzenlenmiştir. Yüksek miktarda sermaye gerektiren projelerin finansmanında “gayrimenkul yatırım ortaklığı” modeli alternatif bir finansman aracı olarak düzenlenmiş; ayrıca yabancı yatırımcıların bu modele ilgisinin artırılması maksadıyla söz konusu yapıda nitelikli yatırımcıya satış imkânı da getirilmiştir. 23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan III.48.4 sayılı Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VI, No: 24)’nin Yürürlükten Kaldırılmasına Dair Tebliğ ile de Seri: VI, No: 24 sayılı Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği yürürlükten kaldırılmıştır. Seri II-22.1 sayılı “Geri Alınan Paylar Tebliği” 3 Ocak 2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. 185 FAALİYET RAPORU Tebliğ ile; - Altyapı yatırım ve hizmetleri; tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri yatırım ve hizmetler ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projeler ve bunlara dayalı haklar olarak tanımlanmış, - Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların münhasıran bu faaliyette bulunmaları ve aktif toplamlarının en az %75’inin altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinden ve bunlara dayalı haklardan oluşması öngörülmüş, - Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 100.000.000 TL’den az olmayacağı; öte yandan ortaklık sermayesinin asgari %20’sinin kamu kurum ve kuruluşu niteliğinde bir tüzel kişiye ait olması halinde ise bu tutarın en az 5.000.000 TL olması gerektiği hususları düzenlenerek, halka arza/nitelikli yatırımcıya satışa ilişkin azami süreler belirlenmiş, - Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının iştirak satın alma ve satma işlemlerinde, Kurulumuzun değerlemeye ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde, Kurulumuzca nitelikleri belirlenen kuruluşlara değerleme yaptırılması hususu hüküm altına alınmıştır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Gayrimenkul Mevzuatındaki Değişiklikler Geri Alınan Paylar Tebliğ ile; 1. Daha önce Kurul İlke Kararı ile azami 18 ay olarak belirlenen pay geri alımlarına ilişkin program süresi payları borsada işlem gören ortaklıklar için azami üç yıl olarak revize edilmiştir. Ayrıca bu sürenin, çalışanlara pay edindirme planları kapsamında yapılan geri alımlarda beş yıla, pay ile değiştirilebilir veya paya dönüştürülebilir sermaye piyasası aracı ihraçlarında ilgili menkul kıymetin vadesine kadar uzatılması imkanı getirilmiştir. 2. Geri alınan payların toplam bedellerinin, Kurul düzenlemelerine uygun olarak hazırlanan son yıllık finansal tablolarda yer alan kâr dağıtımına konu edilebilecek kaynakların toplam tutarını aşamayacağı hüküm altına alınmıştır. 3. Halka açık ortaklıkların bağlı ortaklığının ortaklık paylarını satın alması, üçüncü bir kişinin kendi adına, ancak ortaklık veya ortaklığın bağlı ortaklığı hesabına ortaklık paylarını satın alması ve üçüncü bir kişinin kendi adına, ancak ortaklık hesabına ortaklık paylarını rehin olarak kabul etmesi halleri de Tebliğ kapsamına alınmıştır. 4. Geri alınan payların, bedelsiz pay alma, kâr payı ve yeni pay alma hakkı hariç hiçbir pay sahipliği hakkı vermeyeceği düzenlenmiştir. Bağlı ortaklıkların satın aldığı ana ortaklığın paylarına ait oy hakları ile buna bağlı diğer hakların donacağı hükmü ise 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu paralelinde korunmuştur. 5. Pay geri alım programı çerçevesinde, pay satın alım işlemlerine başlanılmadan iki iş günü önce özel durum açıklaması yükümlülüğü getirilmiş ve açıklanacak konular belirlenmiştir. Bu çerçevede, halka açık ortaklık ve/veya bağlı ortaklığı program süresince pay alımı yapacağı dönemleri önceden açıklayacak, bu dönem içerisinde herhangi bir pay satımı gerçekleştirilemeyecektir. 6. Genel Kurul tarafından onaylanmış bir programın bulunması halinde program süresince veya Yönetim Kurulu tarafından yakın ve ciddi bir kaybın varlığı nedeni ile geri alım kararı alınması durumunda, halka açık ortaklığın yönetim kontrolünü elinde bulunduran ortakları veya bunlarla yakından ilişkili kişiler tarafından ortaklık paylarının borsada satış işleminin gerçekleştirilemeyeceği ilk kez düzenlenmiştir. 7. Ayrıca, program süresince ilan edilen pay alım dönemleri içerisinde veya Yönetim Kurulu tarafından yakın ve ciddi bir kaybın varlığı nedeni ile geri alım kararı alınması durumunda, ortaklıkta ve/veya ortaklığın bağlı ortaklığında Kurulun özel durumlara ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan idari sorumluluğu bulunan kişiler ile bunlarla yakından ilişkili kişiler tarafından ortaklık paylarının borsada satış işlemi gerçekleştirilemeyecektir. 8. Payları borsada işlem gören ortaklıklar ve bağlı ortaklıkları tarafından gerçekleştirilecek pay alımlarının hangi şartlar altında bilgi suiistimali veya piyasa dolandırıcılığı sayılmayacağı belirlenmiştir. 186 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 9. Tebliğ’in yürürlük tarihi itibarıyla geçerli olan geri alım programlarının, Tebliğe aykırı olan hükümlerinin uygulanamayacağı ve söz konusu programların ortaklık tarafından yapılacak ilk Genel Kurul toplantısında, Tebliğ hükümlerine uyumlu hale getirilmesi gerektiği yönünde geçiş düzenlemeleri yapılmıştır. SPK Seri II-19.1 sayılı “Kâr Payı Tebliği” 23.01.2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olup, anılan Tebliğin 01/02/2014 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kâr Payı Tebliği kapsamında; 1) Ortaklıkların, kârlarını Genel Kurulları tarafından belirlenecek kâr dağıtım politikaları çerçevesinde ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak Genel Kurul kararıyla dağıtacakları düzenlenerek; kâr dağıtım politikasında bulunması gereken asgari hususlar belirlenmiştir. 2) Ortaklıklarda kâr payının, dağıtım tarihi itibarıyla mevcut payların tümüne, bunların ihraç ve iktisap tarihleri dikkate alınmaksızın payları oranında eşit olarak dağıtılacağı düzenlenmiştir. 4) Kâr payının, Genel Kurul toplantısında karara bağlanması koşuluyla, taksitlerle ödenebileceği hüküm altına alınarak, bu kapsamda kâr payının taksitle ödenmesinde uyulacak usul ve esaslar belirlenmiştir. 5) Esas Sözleşme’de imtiyazlı pay sahiplerine, intifa senedi sahiplerine, Yönetim Kurulu üyelerine, ortaklık çalışanlarına, pay sahibi dışındaki kişilere kârdan pay verilebilmesi hususunda hüküm bulunmasına rağmen, kâr payına ilişkin olarak herhangi bir oran belirlenmemişse; bu kişilere dağıtılacak kâr payı tutarının, her durumda pay sahiplerine dağıtılan kâr payının dörtte birini aşamayacağı düzenlenmiştir. 6) Payları borsada işlem görmeyen halka açık ortaklıkların, bağışlar eklenmiş net dağıtılabilir dönem kârının yüzde yirmisinden az olamayacak şekilde kâr payını tam ve nakden dağıtmalarının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. 7) Ortaklıklar tarafından bağış yapılabilmesi için Esas Sözleşme’de hüküm bulunmasının şart olduğu, yapılacak bağışın sınırının ortaklık Genel Kurulu‘nca belirleneceği ve Kurulumuzun bağış tutarına üst sınır getirmeye yetkili olduğu hükme bağlanmıştır. 8) Payları borsada işlem gören halka açık ortaklıklar tarafından ara dönem finansal tablolara göre oluşan kâr üzerinden dağıtılacak kâr payı avansı tutarının hesaplanmasına ilişkin yeni esaslar belirlenmiştir. 187 FAALİYET RAPORU 3) Kâr payı dağıtımının tamamlanmasına ilişkin sürenin belirlenmesi yerine, dağıtım işlemlerine en geç dağıtım kararı verilen Genel Kurul toplantısının yapıldığı hesap dönemi sonu itibarıyla başlanması şartıyla, kâr payının ödenme zamanının kâr dağıtım politikasında yer alması gerektiği düzenlenerek, ödeme zamanına serbesti tanınmıştır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Gayrimenkul Mevzuatındaki Değişiklikler 9) Ortaklıklar tarafından net dağıtılabilir dönem kârının en az %25’i oranında nakit kâr payı dağıtımına karar verilmesi durumunda, dağıtıma ilişkin Genel Kurul kararının alınmasından itibaren bir yıl içinde gerçekleştirilecek pay ihraçlarında, Kurul kayıt ücretlerinde %25 oranında indirim uygulanması düzenlenmiştir. SPK. 48.2 (22.04.2014 tarih ve 12/389 s.k.) Sayılı İlke Kararı Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 28. maddesinin 1. fıkrasının (ç) bendi kapsamında yapılacak iştirak yatırımlarının dolaylı yatırım şeklinde yapılması da mümkündür. Dolaylı olarak yapılacak yatırım, faaliyet konusu münhasıran belirli bir gayrimenkule veya gayrimenkule dayalı hakka yatırım yapan yurtdışında kurulu bir şirkete yatırım yapmak ile sınırlı yurtiçinde kurulu özel amaçlı bir anonim ortaklığa iştirak etmek suretiyle yapılır. Şu kadar ki yatırım yapılan yurt dışında kurulu şirketin faaliyet konusunun da münhasıran belirli bir gayrimenkule veya gayrimenkule dayalı hakka yatırım yapmak ile sınırlandırılması zorunludur. Söz konusu iştirak yatırımı III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 24. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde yer alan %49’luk oranın hesaplamasında dikkate alınır. SPK 24.04.2014 tarihinde Konut Finansmanı İç Tüzüğünü yayınlamıştır. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 58 inci maddesine dayanılarak ve bu içtüzük hükümlerine göre yönetilmek üzere ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre fona devredilen varlıkların yönetilmesi amacıyla Konut Finansmanı Fonu kurulmuştur. 1) Fon Kurulu; İDMK’nın ihraç tarihini müteakip en fazla 1 ay içerisinde, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen Fon portföyüne varlıklarını devredenlerden (Kaynak Kuruluş), aynı izahname veya ihraç belgesinde belirtilen nitelikte varlıkları devralarak Fon portföyünü oluşturur. 2) Fon’un mal varlığı, Kurucu’nun, Hizmet Sağlayıcı’nın ve varsa diğer Kaynak Kuruluşların mal varlığından ayrıdır. Fon mal varlığı, İDMK itfa edilinceye kadar; Kurucu’nun, Hizmet Sağlayıcı’nın ve varsa diğer Kaynak Kuruluş’ların yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, ihtiyatî tedbir konulamaz ve iflas masasına dâhil edilemez. Fon mal varlığı, Fon hesabına olması ve 3.4.3. no’lu maddede belirtilen işlemlerde bulunmak haricinde teminat gösterilemez ve rehnedilemez. 188 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 3) Fon, süreli olarak kurulmuş ise sürenin sona ermesi ile; süresiz olarak kurulmuş ise, İDMK sahiplerine karşı bütün yükümlülükler ifa edildikten sonra Fon Kurulunun ifanın tamamlandığını tevsik edici belgelerle Kurula sona erme talebiyle başvurması ve başvurunun Kurulca onaylanması halinde sona erer. Fon hakkında sona erme kararının verildiği tarihten itibaren İDMK ihraç edilemez. SPK Seri VI-104.1 sayılı Piyasa Bozucu Eylemler Tebliği’nin “içsel bilgi veya sürekli bilgilere ilişkin piyasa bozucu eylemler” başlıklı 4 üncü maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan; “(3) İhraççılar tarafından düzenlenen finansal tablo ve raporlar ile bağımsız denetim raporlarının hazırlandığı hesap döneminin bitimini izleyen günden söz konusu tablo ve raporların mevzuata uygun şekilde kamuya duyurulmasına kadar geçen süre içerisinde, içsel bilgi veya sürekli bilgilere sahip olan kişilerin veya söz konusu kişilerin eşleri, çocukları ya da aynı evde yaşadıkları kişilerin ilgili sermaye piyasası araçlarında işlem yapmaları piyasa bozucu eylem olarak değerlendirilir.” Hükmüne ilişkin olarak Kurulun 28.05.2014 tarihli ve 16/514 sayılı İlke Kararı kapsamında, söz konusu fıkrada yer alan “hesap dönemi” ifadesinin, “6 aylık ve 12 aylık dönemler” olarak kabul edilmesine karar verilmiştir. SPK. (20.06.2014 tarih ve 19/614 s.k.) Sayılı İlke Kararı a) Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, riskten korunma ilkesi çerçevesinde yalnızca kısa pozisyon sahibi olabilirler. Uzun pozisyon sahibi olmak, yalnızca daha önce alınmış bir kısa pozisyonun kapatılması amacıyla ya da bu ortaklıkların kredi kuruluşlarından temin ettikleri krediler veya ihraç ettikleri borçlanma senetlerinin riskten korunması amacıyla mümkündür. b) Borsalar ve teşkilatlanmış diğer piyasalarda ve/veya borsa dışında işlem gören vadeli işlem sözleşmeleri gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine dahil edilebilir. Şu kadar ki; i. Borsa dışında taraf olunan vadeli işlem sözleşmeleri nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon miktarı ortaklıkların net aktif değerinin %10’unu geçemez. ii. Borsa dışında işlem gören vadeli işlem sözleşmelerinde, sözleşmenin karşı tarafı olan kurumun, bulunduğu ülke yetkili otoritelerince denetim ve gözetime tabi finansal bir kurum (banka, aracı kurum vb.) olması zorunludur. iii. Borsa dışında taraf olunan vadeli işlem sözleşmelerinin, günlük olarak güvenilir ve doğrulanabilir bir yöntemle değerlemeye tabi tutulması ve bu sözleşmelerin istenildiği an makul değeri üzerinden satılabilir, tasfiye edilebilir veya ters pozisyon alınarak kapatılabilir nitelikte olması gereklidir. 189 FAALİYET RAPORU Bu kapsamda, içsel bilgi veya sürekli bilgilere sahip olan kişilerin veya söz konusu kişilerin eşleri, çocukları ya da aynı evde yaşadıkları kişilerin, ilgili sermaye piyasası araçlarında, 6 aylık ve 12 aylık (yıllık) finansal tablo ve raporların hazırlandığı dönemin bitimini izleyen günden söz konusu tabloların yayınlanmasına kadar geçen süre içerisinde işlem yapmaları piyasa bozucu eylem olarak değerlendirilecektir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Gayrimenkul Mevzuatındaki Değişiklikler Vadeli işlem sözleşmelerine taraf olunması nedeniyle maruz kalınan toplam açık pozisyon miktarı, net aktif değeri aşamaz. a) Hazine ihalelerinden yapılan alımlar ve saat 14:00’ten sonraki 1 gün valörlü işlemler haricinde, ileri valörlü alım yapılarak pozisyon açılması mümkün değildir. b) Portföydeki bir kıymetin ileri valörlü satılması mümkün olmakla beraber bu tür bir işlem gerçekleştirilirken fonun likidite ihtiyacının dikkate alınması gerekmektedir. c) Daha önce portföydeki bir kıymetin ileri valörlü satılmış olması durumunda aynı kıymetin, aynı valörle ve en fazla aynı tutarda alınması mümkündür. d) Herhangi bir şekilde açığa satış sonucunu doğuracak bir ileri valörlü işlemin yapılması mümkün değildir. 28.11.2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6052 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 28.05.2014’te, Ön Ödemeli Konut satışlarına İlişkin Yönetmelik ise 27.11.2014’te yürürlüğe girdi. Yeni Tüketici Yasası konut sahibi olmak isteyenlere büyük avantaj ve garantiler getirirken, yasanın devamı olarak hazırlanan yönetmeliğe göre konut adedi 30’un üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası zorunlu tutuldu. Ayrıca projenin satışa çıkması için ruhsat almak yeterli olmayacak. Bunun için projede zeminin tamamlanması gerekiyor ve kat irtifakı alma zorunluluğu gözüküyor. Yeni mevzuat, gerek ön ödemeli satışlara başlama zamanı gerekse ön ödemeli satışlar kapsamında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri çerçevesinde ünite satışı yapan GYO’ları etkilemektedir. 6502 sayılı Yeni Tüketicinin Korunması Kanunu’nda, her ne kadar 4077 sayılı önceki Kanun’da da bulunan bazı hükümlere paralel düzenlemelere yer verilmiş olduğu görülse de Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Yönetmelik’te Sözleşmeden Cayma ve Dönme Haklarına, Teslim Süresi ve Teminat’a ilişkin hükümlerde köklü değişiklikler yapılmıştır. Bunun yanı sıra yine sektörü derinden etkileyecek bir diğer değişiklik de ön ödemeli konut satışlarına inşaat ruhsatı alınmadan başlanamamasıdır. 190 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU SPK Seri III-60.1 sayılı “İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” 17.07.2014 tarihli ve 29063 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olup, yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir. İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ İFK’ların tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de iki ana iş kolunda faaliyet göstermesi beklenmektedir. Bu iş kollarından biri likidite faaliyetidir (ing. “Liquidity Facility”). Likidite faaliyetinde konut finansmanı kuruluşları, bilançolarında bulunan konut kredilerini İFK’ya teminat olarak göstermekte ve karşılığında İFK’dan kaynak kullanmaktadır. İFK böylece konut finansmanı kuruluşlarına likidite sağlamış olmaktadır. İFK, sağlayacağı kaynak için gerekli olan fonu, başta borçlanma olmak üzere çeşitli sermaye piyasası araçlarının ihracından elde etmektedir. Likidite faaliyetinde, İFK’ya teminat olarak gösterilen konut kredileri, konut finansmanı kuruluşunun bilançosunda kalmaktadır. 1.İFK’lar münhasıran Tebliğde belirtilen faaliyetlerin yerine getirilmesi amacıyla anonim şirket şeklinde kurulmuş olan sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanmıştır. 2.İFK’lar konut finansmanı kuruluşları, geniş yetkili aracı kurumlar, varlık kiralama şirketleri, TOKİ vb. kuruluşlar ile Kurulca uygun görülen kurum ve kuruluşlar tarafından kurulabilecektir. 3.İFK’lar, temel olarak, devraldığı veya teminat olarak aldığı kredi ve alacaklar karşılığında sermaye piyasası aracı ihraç edecek bir ikincil piyasa kuruluşu olarak tasarlanmıştır. 4.İFK’ların yapabileceği diğer faaliyetler detaylı olarak düzenlenmiş, yalnızca kendi yapacağı ihraçları değil konut finansmanı kuruluşları tarafından yapılacak ihraçları da destekleyici birtakım görevler (garanti verme, hizmet sağlayıcılık yapma vb.) üstlenebilmesi de mümkün kılınmıştır. 5.İFK’ların başlangıç sermayesi asgarî 10.000.000 TL olacaktır. 191 FAALİYET RAPORU Diğer iş kolu ise, menkul kıymetleştirme faaliyetidir (ing. “Securitization”). Menkul kıymetleştirme bilanço dışı bir finansman yöntemi olup, bu faaliyette bulunan İFK’lar, devraldıkları konut kredilerine dayalı olarak, konut finansmanı fonu kurmak suretiyle veya kurmaksızın ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir. İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ ile getirilen düzenlemelere özet olarak aşağıda yer verilmektedir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ortaklık Portföyündeki Varlık ve Haklara İlişkin Hizmet Veren Danışman Şirket, İşletmeci Şirket, Gayrimenkul Değerleme Şirketi, Portföy Yönetim Şirketi ve Saklama Kuruluşuna İlişkin Bilgiler Bursa/Korupark AVM ve İstanbul/Torium AVM - İşletmeci Şirket: Unvanı Sermayesi Ortaklık Yapısı 1- Aziz TORUN 2- Mehmet TORUN 3- Ömer Faruk TORUN 5- Neslihan TORUN KAYA 6- Zeynep TORUN Faaliyet Konusu Yapılan Sözleşmenin Tarih ve Süresi Hizmet Kapsamı Ödenen Ücret 192 Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. 100.000 TL Sermayedeki Payı (%) %46 %49 %1 %2 %2 Alışveriş Merkezi İşletmeciliği 01.06.2010 / 5 Yıllık Korupark Alışveriş Merkezine verilecek Yönetim Hizmeti. Alışveriş Merkezi Kiracılarına kesilmiş olan aylık TL bazındaki KDV Hariç Sabit kira, Ciro kirası, ATM kirası, Depo Kirası ve GSM/ Baz İstasyonu kirası toplamı üzerinden %2 hizmet bedeli, Stant Kira Bedeli, Reklam Kirası ve Sabit Yatırım Bedelleri ve bunun gibi gelirler toplamı üzerinden %5 hizmet bedeli ödenmektedir. (01.04.2012 tarihinden itibaren) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Bursa/Zafer Plaza AVM İşletmeci Şirket: Unvanı Sermayesi Ortaklık Yapısı 1- Aziz TORUN 2- Mehmet TORUN 3- Ömer Faruk TORUN 4- Yunus Emre TORUN 5- Neslihan TORUN 6- Remzi AYDIN 7- Mehmet Semih PALA 8- Levent FİDANSOY Faaliyet Konusu Yapılan Sözleşmenin Tarih ve Süresi Hizmet Kapsamı Alışveriş Merkezi kiralanabilir alanların kiralanması, kiracı kiralayan ilişkileri olan ve olması muhtemel etkinlik alanlarının, otoparkın kiralanması, işletilmesi, makine, teçhizat bakım, onarım işlerinin yapılması, yaptırılması, ortak alanlar ile bir bütün olarak yönetimi ve işletilmesi, İşletmeci Şirket m2 bazında kira bedelini sözleşmeye bağlı olarak Torunlar GYO ‘ya ödemektedir. İşletmeci şirkete personel, idare ve sair masraflar haricinde ödeme yapılmamaktadır. Portföy Yönetim Şirketi - Bulunmamaktadır. 193 FAALİYET RAPORU Ödenen Ücret Zafer Plaza İşletmecilik A.Ş. 50.000 TL Sermayedeki Payı (%) %44,50 %39,50 %5,00 %5,00 %5,00 %0,98 %0,01 %0,01 Alışveriş Merkezi İşletmeciliği 08.10.2014-08.10.2019 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ortaklık Portföyündeki Varlık ve Haklara İlişkin Hizmet Veren Danışman Şirket, İşletmeci Şirket, Gayrimenkul Değerleme Şirketi, Portföy Yönetim Şirketi ve Saklama Kuruluşuna İlişkin Bilgiler Ekspertiz Şirketi (2015 Yılı için) Unvanı Sermayesi Ortaklık yapısı Neşecan ÇEKİCİ Hamdi ARIKAN Faaliyet Konusu Yapılan Sözleşmenin Tarih ve Süresi Hizmet Kapsamı 194 Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. 250.000 TL Sermayedeki Payı % 90,00 10,00 Gayrimenkulün, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule bağlı hakların değer tespitlerini, risk analizlerini yapmak, rapor halinde sunmak, bu çalışmaların sonuçları hakkında görüş ve öneride bulunmak, danışmanlık vermek, gayrimenkul piyasa araştırmaları, fizibilite çalışmaları, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi geliştirme ve geliştirilmiş projelerde, proje değeri analizi, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi pazarlama politikaları oluşturma vb. konularda çalışmalar yapmak, hizmet vermek ve danışmanlık yapmak SPK’nın Seri:III No:48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin, “Gayrimenkul değerleme şirketinin seçimi” başlıklı 35. Maddesi uyarınca, 31.12.2014 tarihi itibarıyla portföyde bulunan belirli varlıklar için; 2015 yılı içerisinde portföye alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için değerleme yapmak. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Unvanı Sermayesi Ortaklık yapısı Cevdet DİNEMİT Berrin KURTULUŞ SEVER Abdülkadir Ali YERKUT Halil İbrahim AKYILDIZ Eren KURT Ahmet İPEK Mehmet Gökhan MENTEŞ Faaliyet Konusu Yapılan Sözleşmenin Tarih ve Süresi Hizmet Kapsamı Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 660.000 TL Sermayedeki Payı % 47,99 21,00 10,00 10,00 10,00 1,00 0,0001 Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi kurum ve kuruluşlara ait gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların, makine, teçhizat ve gemi vb. gibi taşınmazların, taşınır malların yerinde tespitini yapmak, değer tespit çalışmalarında bulunmak, ekspertiz ve değerleme işlerini yapmak, bu tespitlere ilişkin rapor düzenlemek Tam Tasdik Sözleşmesi ile Hizmet Alınan Yeminli Mali Müşavirlik Şirketi Unvanı Sermayesi Ortaklık yapısı İsmail GERÇEK Süleyman SAYGI Mehmet Rüyan SOYDAN Sinan TAVUKÇU Serdal DAĞDEMİR Faaliyet Konusu Yapılan Sözleşmenin Tarih ve Süresi Hizmet Kapsamı Ölçü Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş. 50.000,00 TL Sermayedeki payı % 99,99 0,00 0,00 0,00 0,00 Kanuni defter ve belgelerin, ilgili mali tabloların vergi mevzuatı hükümleri çerçevesinde denetimi, yıllık kurumlar vergisi beyannamesinin mevzuata uygunluk kontrolü yapılarak tasdik edilmesi, Tam Tasdik Raporu’nun düzenlenmesi ve vergi danışmanlığı hizmeti 12.01.2015 Bir yıl Gelir veya kurumlar vergisi beyannameleri ve bunlara ekli mali tablolar ve bildirimlerin doğruluğunun tasdik işleri ile vergi danışmanlığı 195 FAALİYET RAPORU SPK’nın Seri:III No:48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin, “Gayrimenkul değerleme şirketinin seçimi” başlıklı 35. Maddesi uyarınca, 31.12.2014 tarihi itibarıyla portföyde bulunan belirli varlıklar için; 2015 yılı içerisinde portföye alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için değerleme yapmak. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ortaklık Portföyündeki Varlık ve Haklara İlişkin Hizmet Veren Danışman Şirket, İşletmeci Şirket, Gayrimenkul Değerleme Şirketi, Portföy Yönetim Şirketi ve Saklama Kuruluşuna İlişkin Bilgiler Bağımsız Denetim Şirketi Unvanı Sermayesi Ortaklık yapısı Haluk YALÇIN Zeynep URAS Adnan AKAN Burak ÖZPOYRAZ Coşkun ŞEN Baki ERDAL Siran TALAR GÜL Murat SANCAR Gökhan YÜKSEL Ediz GÜNSEL Mert TÜTEN Ayşe IŞIM Beste GÜCÜMEN Cihan HARMAN Diğer Faaliyet Konusu Yapılan Sözleşmenin Tarih ve Süresi Hizmet Kapsamı 196 Başaran Nas Bağımsız Denetim Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik AŞ 50.000,00 TL Sermayedeki payı % 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 0,01 İşletmelerin yıllık finansal tablo ve diğer finansal bilgilerini, bu tablo ve bilgiler için belirlenen kriterlere uygunluğu ve doğruluğu hususunda, makul güvence sağlayacak yeterli ve uygun bağımsız denetim kanıtlarının elde edilmesi amacıyla, genel kabul görmüş bağımsız denetim standartlarında öngörülen gerekli tüm bağımsız denetim tekniklerini uygulayarak, defter, kayıt ve belgeler üzerinden denetlemek ve değerlendirerek rapora bağlamak. 31.03.2015 Bir yıl Sona eren hesap dönemleri itibarıyla hazırlanan finansal tabloların sunumunun, SPK finansal raporlama standartlarına uygun olup olmadığına dair rapor sunmak ve görüş bildirmek; sona eren ara dönemler itibarıyla, uygulanan muhasebe politikalarının yıl sonu ve diğer ara dönemlerde uygulanan muhasebe politikaları ile uyumunu gözden geçirmek ve dikkate gelen hususları Şirket yönetimiyle paylaşmak. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Davalar Yıl içerisinde Şirket aleyhine açılmış ve Şirket’in mali durumunu ve faaliyetlerini önemli derecede etkileyebilecek nitelikteki davalar şunlardır: Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı tarafından yürütülen Torun Center projesi şantiyesinde 09.04.2014 ve 06.09.2014 tarihinde iş kazaları meydana gelmiştir. Genel olarak iş kazası neticesinde açılan üç adet dava tipi mevcuttur : - Ceza Soruşturması ve Ceza Davası - Maddi ve Manevi Tazminat Davası - Sosyal Güvenlik Kurumu Tarafından Açılacak Rücu Davası Bunun yanı sıra iş kazası halinde Sosyal Güvenlik Kurumu tarafından açılacak rücu davaları da söz konusu olabilir. Bu davalarda kusurun işverene ait olması veya üçüncü bir kişiye veya işçiye ait olması hallerinde Kurum, ödemiş olduğu bedeller için rücu edebilecek ve bunu dava konusu yapabilecektir. 06.09.2014’de meydana gelen elim kazada yaşamını yitiren 10 çalışanın tamamının mirasçıları ile sulh protokolü imzalanmıştır. Bu mirasçıların açtıkları davalar sona ermiştir. Cumhuriyet Savcılığının mahkemeye sunduğu iddianameyle birlikte Torunlar GYO’nun ana hissedarları ve üst düzey yöneticileri hakkında “kovuşturmaya yer olmadığına” karar verilmiştir. Dava devam etmektedir. Torun Center projesi için mali mesuliyet sigortası, emniyeti suiistimal, makine kırılması ve inşaat montaj tüm riskler sigortası Torunlar GYO-Torunlar Gıda iş ortaklığı adına Mapfre, Axa, Aviva, Anadolu, Zurich, Eureko, Güneş, Ray ve Ergo Sigorta’ya tam kapsamlı olarak yaptırılmıştır. 197 FAALİYET RAPORU İş kazasının meydana gelmesiyle birlikte, işçinin yaralanması, ölümü hallerinde ilgili kolluk birimi ve Cumhuriyet Savcısı gerekli soruşturmayı yaparak ilgililer aleyhine ceza davası açar. Bunun yanı sıra işçi veya mirasçıları (işçinin ölümü halinde) tarafından da hukuk davaları açılabilir, tazminata yönelik talepler istenebilir. Görevli ve yetkili mahkemede açılacak maddi tazminat davası ve manevi tazminat davası gibi davalar, iş kazası temelli olur ve iş kazası neticesinde işçinin uğramış olduğu maddi manevi zararı tazmin etme amacı taşır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ortaklığın İç Kontrol Sistemi İle İç ve Dış Denetim Faaliyetleri Hakkında Bilgiler Şirketimizin iç kontrol sistemi; Şirket’in faaliyetleri ile bu faaliyetlere ilişkin kontrollerin uygunluk, yeterlilik ve etkinliğini incelemek, kontrol etmek, izlemek, değerlendirmek ve sonuçları ilgili birimlere raporlamak üzere oluşturulmuştur. Oluşturulan sistemde risk odaklı kontrol anlayışı benimsenmiş olup, bu kapsamda şirket faaliyetleriyle bütünleşik riskleri en aza indirmek ve ortadan kaldırmak üzere geliştirilmiş olan kontroller ve bu kontrollerin yeterliliği iç kontrol faaliyetinin temelini oluşturmaktadır. Şirketimiz Kurumsal Yönetim İlkeleri’nde yer alan prensiplere uymaktadır. Bu kapsamda Yönetim Kurulu bünyesinde “Denetimden Sorumlu Komite” oluşturulmuş ve Yönetim Kurulu tarafından çalışma esasları belirlenmiştir. Şirket’in faaliyet sonuçlarını gösteren finansal tabloları Bağımsız Denetim Şirketi PriceWaterHouseCoopers-Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. tarafından denetlenmektedir. 2014 hesap dönemi içinde bir defa bağımsız denetim yapılmış olup, olumsuz bir durum tespit edilmemiştir. Dönem içinde kamu ve özel denetim yapılmamıştır. 198 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Diğer Hususlar Üst yönetimde yıl içinde yapılan değişiklikler ve halen görev başında bulunanların adı, soyadı ve mesleki tecrübesi ve sağlanan faydalar: Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu üyelerinin özgeçmişleri daha önce verilmiştir. Üst yönetime 2014 yılında ücret ve prim toplamı olarak 1.371.000 TL ödenmiştir. Personel ve işçi hareketleri, toplu sözleşme uygulamaları, personel ve işçiye sağlanan hak ve menfaatler: 01.01.2014-31.12.2014 döneminde Şirketimizin çalışan personel sayısı 176’dır. İş Kanununa tabi sendikasız çalışanlarımız vardır. Toplu sözleşme mevcut değildir. Aylık ücretinden başka sağlanan hak ve menfaat bulunmamaktadır. Bağlı ortaklık, iştirak ve müşterek yönetime tabi ortaklıkları ile birlikte çalışan sayısı 214’tür. Yıl içinde yapılan bağış ve yardımlar ile sosyal sorumluluk projeleri çerçevesinde yapılan harcamalar hakkında bilgiler: 01.01.2014-31.12.2014 döneminde Torunlar GYO A.Ş.’de konsolide olarak 495.000 TL bağış ve yardım yapılmıştır. Yapılan araştırma ve geliştirme faaliyetleri: Şirketimizin bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olması sebebiyle Ar-Ge faaliyeti bulunmamaktadır. Piyasa araştırması ve gerekli görülen diğer analizler profesyonel danışmanlık hizmeti veren kuruluşlar aracılığıyla yürütülmektedir. 199 FAALİYET RAPORU Ana Sözleşme’nin 6. Maddesine göre Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine bağlı kalmak kaydıyla çeşitli amaçlarla kurulmuş olan vakıflara ve bu gibi kişi ve/veya kurumlara bağış yapabilir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ödüller ve Sertifikalar Ödüller • Korupark Alışveriş Merkezi AMPD 2010 – 2011 Ödülleri’nde “Korupark 1000 Basar” projesi ile“Yılın Pazarlama Kampanyası” dalında mansiyon ödülü almıştır. • Türkiye’nin en büyük karma kullanım (mixed-use) projelerinden biri olarak geliştirilen “Mall of İstanbul” projesi uluslararası arenada üç özel ödül almıştır. Proje, “Avrupa Gayrimenkul Ödülleri 2011”de (European Property Awards) En İyi Karma Kullanım Projesi (Best Mixed-Use Development) ve En İyi Alışveriş Merkezi Geliştirme Projesi (Best Retail Development) kategorilerinde büyük ödüle, “Uluslararası Gayrimenkul Ödülleri 2011”de (International Property Awards) En iyi Alışveriş Merkezi Geliştirme Projesi (Best Retail Development) kategorisinde büyük ödüle, dünyanın önde gelen perakende ve eğlence sektörü dergisi Retail & Leisure International’ın düzenlediği The Global RLI Awards 2011’de “Geleceğin Projeleri Üstün Başarı Ödülü”ne (Highly Commended Project) layık görüldü. • Bulvar Samsun AVM 2013 projesi Uluslararası Alışveriş Konseyi (ICSC) tarafından organize edilen Avrupa Alışveriş Merkezleri Ödülleri’nde “Avrupa’nın En İyi AVM’si Onur Ödülü”nü ve “Avrupa’nın En İyi Yenileme Projesi Jüri Özel Ödülü”nü almıştır. • Bulvar Samsun AVM, ArkiPARC 2013’te “En İyi Alışveriş Merkezi Ödülü”ne layık görülmüştür. • “Bestseller” kitap şeklinde tasarlanan Torunlar GYO 2013 Faaliyet Raporu, Merkezi New York’ta bulunan ve tüm dünyada yatırımcı ilişkileri profesyonelleri tarafından, “Faaliyet Raporlarının Oscar’ları” olarak bilinen ARC Awards’tan üçü altın, biri gümüş toplam 4 ödül almıştır. Rapor, “Gayrimenkul”, “Yönetim Kurulu Başkanı’nın Mesajı”, “Kapak Tasarımı ve Geleneksel Olmayan Faaliyet Raporları” kategorilerinde en iyi seçilerek altın ödüle layık görülürken, iç tasarım alanında ise ikinci olarak Gümüş Ödül almaya hak kazanmıştır. Adaylıklar • Korupark AVM, 2010’da Uluslararası Alışveriş Merkezi Konseyi (ICSC) tarafından organize edilen ve “AVM Oscarı” olarak kabul gören Avrupa Alışveriş Merkezi Ödülleri “Large” kategorisinde finalist olmuştur. • Torium AVM, 2011’de Uluslararası Alışveriş Konseyi (ICSC) tarafından organize edilen Avrupa Alışveriş Merkezleri Ödülleri “Large” kategorisinde finalist olmuştur. Çevreye Duyarlılık, Çevresel Sorumluluk Sertifikaları Torium Alışveriş Merkezi, 2011’de dünyanın en önemli yeşil bina sertifikalarından biri olarak kabul edilen “LEED Altın” (Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik) sertifikasını almaya hak kazanmıştır. LEED sertifikasını Türkiye’de almaya hak kazanan ilk alışveriş merkezi olma başarısını gösteren Torium, Avrupa’da da LEED Gold sahibi en büyük binalar arasında yer almaktadır. Ayrıca lokasyonu, mimarisi ve A Plus olma özelliğiyle ofis anlayışına farklı bir bakış açısı getiren Torun Tower da LEED sertifikasının kriterleri olan sürdürülebilir alanlar, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzeme ve kaynaklar ile iç mekan hava kalitesi alanlarındaki başarılı uygulamaları ile 2014’te LEED Gold Sertifikası’nın sahibi olmuştur. Türkiye’nin en büyük karma kullanım projelerinden “Mall of İstanbul” projesi için de LEED sertifikası başvurusu gerçekleştirilmiştir. 200 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ İLİŞKİLİ TARAF İŞLEMLERİNE İLİŞKİN YÖNETİM KURULU RAPORU Genel Bilgiler Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri: IV, No. 52 sayılı Tebliğ ile Değişik Seri: IV, No. 41 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na Tabi Olan Anonim Ortaklıkların Uyacakları Esaslar Hakkında Tebliğ’in (Tebliğ) 5. maddesi kapsamında hazırlanmıştır. Anılan madde uyarınca, payları BİST’de işlem gören şirketler ile ilişkili tarafları arasındaki yaygın ve süreklilik arz eden varlık, hizmet ve yükümlülük transferleri işlemlerinin bir hesap dönemi içerisindeki tutarının kamuya açıklanacak yıllık finansal tablolarda yer alan aktif toplamının veya brüt satışlar toplamının %10’una veya daha fazlasına ulaşması durumunda, şirket Yönetim Kurulu tarafından işlemlerin şartlarına ve piyasa koşulları ile karşılaştırmasına ilişkin olarak bir rapor hazırlanması zorunlu kılınmıştır. 2014 yılı içerisinde Şirketimizin ilişkili tarafla gerçekleştirmiş olduğu işlemler hakkında detaylı bilgiler, 2014 yılı faaliyetlerimize ilişkin kamuya açıklanan finansal tablolarımızın 23 nolu dipnotunda açıklanmış olup, bu Rapor’da sadece doğrudan %10 sınırını aşan İlişkili Şirketlerden (Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı, Torunlar-Özyazıcı Proje Ortaklığı, Torun AVM Yatırım ve Yönetim A.Ş., Torun Turkmall İş Ortaklığı, Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş., Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş., Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.) olan alacaklar, borçlar, satışlar ve alımların piyasa koşullarına uygunluğu değerlendirilmiştir. 1. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 1.1 Genel Bilgi Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’nin (Torunlar GYO – Şirket) faaliyet konusu, perakende, konut, eğlence ve ofis amaçlı gayrimenkul geliştirme projelerine yatırım yapmak ve sahip olunan gayrimenkuller aracılığıyla değer yaratmaktır. Şirket’in adresi aşağıdaki gibidir: Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4 34805 Beykoz İstanbul-Türkiye Şirket 20.09.1996’da Toray İnşaat olarak başladığı faaliyetlerini 21.01.2008’de ticaret unvanını Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olarak değiştirmiştir. 201 FAALİYET RAPORU Bu raporun amacı Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’nin (Şirketimiz) SPK mevzuatı çerçevesinde 24 numaralı Uluslararası Finansal Raporlama Standardı’nda (UFRS 24) tanımlanan ilişkili kişiler ile gerçekleştirdiği işlemlerin, ticari sır kapsamına girmemek kaydıyla şartlarının açıklanması ve piyasa koşulları ile karşılaştırıldığında Şirketimiz aleyhine bir sonuç doğurmadığının gösterilmesidir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor Torunlar GYO’nun odaklandığı başlıca alan, İstanbul, Bursa, Antalya, Samsun ve Ankara gibi kentsel bölgelerde geniş ve çok geniş kapsamlı, sınıfının en iyisi alışveriş merkezlerinin geliştirilmesi ve varlık yönetimidir. 31.12.2014 itibarıyla 15 gayrimenkul, bir gayrimenkul geliştirme projesi ve dört iştirakten oluşan portföyün arasında çalışır durumdaki yedi alışveriş merkezi ve toplam 371.875 m2 BKA bulunmaktadır. 31.12.2014 itibarıyla 7,2 milyar TL konsolide toplam varlıkları içinde %81,2’sini gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri oluşturmaktadır. Büyüme potansiyeli yüksek konut, ofis, otel gibi, çeşitli karma kullanım amaçlı geliştirme projeleri ve proje geliştirilecek arsalar da varlıklar bünyesinde yer almaktadır. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 21 Ekim 2010 tarihinde İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nda işlem görmeye başlamış olup, hisselerin %25’i halka açılmıştır. Şirket’in 31.12.2014 piyasa değeri 1.725.000.000 TL’dir. Adres ve İletişim Bilgileri: Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4 34805 Beykoz, İstanbul Telefon: (216) 425 20 07 / (216) 425 03 28 Faks : (216) 425 59 57 1.2 Sermaye Yapısı ve Ortaklar Adı Soyadı / Ticaret Unvanı Aziz TORUN Aziz TORUN TORUNLAR GIDA SANAYİ ve TİCARET A.Ş. Mehmet TORUN Mehmet TORUN Yunus Emre TORUN Yunus Emre TORUN TORUNLAR GIDA SANAYİ ve TİCARET A.Ş. Mahmut KARABIYIK Halka Arz Sonu Yeni Hissedarlar TOPLAM SERMAYE 202 Grubu Türü Pay Oranı (%) Pay Tutarı (TL) A C A Nama Nama Nama %20,03 %17,37 %0,01 100.164.736,61 86.870.600,45 70.754,46 B C B C B Nama Nama Nama Nama Nama %20,02 %17,36 %0,02 %0,02 %0,01 100.078.258,93 86.791.984,38 78.616,07 78.616,07 70.754,46 B C Nama Nama %0,002 %25,16 7.861,61 125.787.816,96 100,00 500.000.000 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 2. İlişkili Şirketler Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı Eski Ali Yen Stadyumu üzerinde gerçekleştirilen Torun Center projesi ile ilgili olarak, 18 Ekim 2010 tarihinde Torunlar-Aşçıoğlu-Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı unvanıyla kurulmuş olup ortaklık yapısı %65 Torunlar GYO, %30 Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş. ve %5 Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. şeklinde belirlenmiştir. Söz konusu proje kapsamında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile 10 Kasım 2010 tarihinde Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi imzalanmıştır. 22 Haziran 2012 tarihinde proje ortakları ve Torun Yapı arasında imzalanan devir ve temlik sözleşmesine istinaden Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş. proje ortaklığında yer alan tüm hak ve alacaklarını Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ye devir ve temlik etmiştir. Bu kapsamda proje ortaklığının unvanı Torunlar GYO-Torun Yapı-Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı şeklinde değişmiş olup Torun Yapı, Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş.’nin %30’luk ortaklık payına sahip olmuştur. Söz konusu değişiklik TOKİ tarafından 3 Ağustos 2012 tarihinde onaylanmıştır. Söz konusu hisse devri sonucunda, Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın (Proje Ortaklığı) kontrolü Torun ailesine geçmiş ve Torunlar GYO; Proje Ortaklığı’nı yönetmek ile yetkili kılınmıştır. Bu işlem sonucunda, daha önce özkaynak yöntemi ile konsolide edilen Proje Ortaklığı, gerekli çalışmaların tamamlanması ile birlikte 31 Mart 2014 tarihinden sonraki hesap döneminde finansal tablolarda tam olarak konsolide edilmiştir. 2 Eylül 2014 tarihinde; Torunlar GYO, Torun Yapı’ya ait olan %30’luk payı 57.500.000 TL bedelle satın almıştır. 3 Kasım 2014 tarihinde ise Torunlar GYO, Torunlar Gıda’ya ait olan %5’lik payı 10.550.000 TL bedelle satın almıştır. 4 Kasım 2014 tarihinde son olarak Proje Ortaklığı tasfiye olarak varlık ve yükümlülükleri ile Torunlar GYO’ya devrolmuştur. Ortaklık Yapısı Torunlar GYO Torunlar Gıda Toplam Ödenmiş Sermaye % 95 5 100 TL 950.000 50.000 1.000.000 203 FAALİYET RAPORU 11 Mart 2014 tarihinde proje ortakları ve Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan devir ve temlik sözleşmesine istinaden, Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş., proje ortaklığında yer alan tüm hak ve alacaklarını Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ne devir ve temlik etmiştir. Bu kapsamda proje ortaklığının unvanı “Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” şeklinde değişmiş olup, Torunlar Gıda, Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin %5’lik payına sahip olmuştur. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor Torunlar-Özyazıcı Proje Ortaklığı Torunlar-Özyazıcı; 26 Ocak 2009 tarihinde imzalanan proje ortaklığı sözleşmesiyle adi ortaklık olarak kurulmuştur. Proje ortaklığının amacı; Yenibosna İstanbul’da Nishİstanbul projesinin inşaatının yapılması ve satılmasıdır. Bu proje 17’şer katlı dört bloktan oluşan toplam 63 ofis, 585 konut, 52 adet mağazayı içermektedir. Torunlar-Özyazıcı’nın projenin arsa sahibi ile yaptığı hasılat paylaşımı sözleşmesi gereği, toplam proje gelirinin %31’i arsa sahiplerine, kalan %69’un ise %60’ı Torunlar GYO’ya, %40’ı proje ortağı Özyazıcı İnşaat Elektrik, Makine, Müşavirlik ve Taah. Ltd. Şti.’ye dağıtıma konudur. Özyazıcı proje ortaklığı tasfiye edilemediğinden geçmiş dönemden kalan 22.039.000 TL cari borç devam ediyor. Ortaklık Yapısı Torunlar GYO Özyazıcı İnşaat Taahhüt Ltd. Şti. Toplam Ödenmiş Sermaye % 60 40 100 TL 24.000.000 16.000.000 40.000.000 TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. Şirket, 31.03.2010’da Torunlar GYO’nun halka arzı sırasında mevcut imar durumuyla gayrimenkul portföyünde bulunması sakıncalı olan Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde bulunan Antalya Deepo AVM’ni kayıtlı değerleri üzerinden devralmak amacıyla kısmi bölünme yolu ile kurulmuştur. Ortaklık Yapısı Torunlar GYO Diğerleri Toplam Ödenmiş Sermaye % 99,997 0,003 100,000 TL 17.849.464 536 17.850.000 Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. Torun AVM, Torunlar GYO’nun sahip olduğu Mall of İstanbul, İstanbul Torium AVM, Antalya Deepo AVM ve Bursa Korupark AVM’lerin işletmeciliğini yapmaktadır ve imzalanan yönetim sözleşmesi gereği, AVM’ye ait aylık TL bazındaki kiracılara kestiği kira bedeli faturaları toplamı üzerinden (KDV hariç) %2 yönetim ücreti ödenmektedir. Torun AVM ile olan borç alacak ilişkisi Torun AVM’nin bu AVM’leri yönetmesi sonucu gerçekleşen gider yansıtması ve işletme hizmet bedelinden kaynaklanmaktadır. Torun AVM’den Mall of İstanbul’da bulunan MOİPARK’a ait ekipmanların satışından dolayı 19.464.000 TL alacak bulunmaktadır. 204 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Ortaklık Yapısı Aziz TORUN Mehmet TORUN Ömer Faruk TORUN Neslihan Torun KAYA Zeynep TORUN Toplam Ödenmiş Sermaye % 46 49 1 2 2 100 TL 46.000 49.000 1.000 2.000 2.000 100.000 % 50 TL 5.000 50 5.000 100 10.000 Torun Turkmall Yönetim ve Kiralama İş Ortaklığı Alışveriş merkezlerinin kiralanması ve yönetilmesi amacıyla kurulmuştur. Mall of İstanbul’un kiralama işlemlerini yürütmektedir. Şirket 26.08.2014’te kapanmıştır. Ortaklık Yapısı Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım Yönetim A.Ş. Turkmall Real Estate Yatırım İnşaat Ticaret ve Ticaret A.Ş. Toplam Ödenmiş Sermaye Torunlar Gıda ile olan ilişki merkez binanın sahibi olmasından dolayı kira vb. bina giderlerinden kaynaklanmaktadır. Torunlar GYO’nun 128 bin TL borcu bulunmaktadır. Ortaklık Yapısı Mehmet TORUN Aziz TORUN Neslihan TORUN Osman Ali TORUN Ömer Faruk TORUN Yunus Emre TORUN Toplam Ödenmiş Sermaye % 49,96 48 2 0,02 0,01 0,01 100,00 TL 124.900.000 120.000.000 5.000.000 50.000 25.000 25.000 250.000.000 205 FAALİYET RAPORU Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. Torunlar Gıda 2014 yılında 2,1 milyar TL bilanço büyüklüğü ve 800 milyon TL net satışları ile İSO 500’ün en değerli şirketleri arasındadır. Türkiye’de yeterli miktarda yetişmeyen soya ve kanola, Torunlar Gıda tarafından ABD, Güney Amerika ve Ukrayna’dan ithal ediliyor. Bunun yanında Bandırma Yağlı Tohum Kırma Tesisi, kapasitesi ve çoklu tohum kırabilme özelliği ile Türkiye’nin en büyük ham yağ fabrikası yatırımlarından biri olarak öne çıkıyor. Ayrıca Adana’daki Küçükdikili ve Karataş yağ fabrikaları ve Afyon Yağ Fabrikası da yıllık yaklaşık 200.000 ton tohum kırma kapasitesine sahip. Torunlar Gıda çeltik ekimi ve işlemesi alanında da faaliyet gösteriyor. Torunlar Gıda antrepoları ise yurt dışından ithal edilen ve gümrük kontrolü altında depolanan ürünler için önemli bir hizmet sağlıyor. Serbest bölge işletmeciliği ve pancar işleme ise Torunlar’ın diğer faaliyet alanları arasında yer alıyor. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. Şirket inşaatı devam eden firmalarda yüklenici olarak çalışmaktadır. Torun Yapı, Torun Center projesinde hak edişleri Torunlar GYO adına yapmaktadır. Ortaklık Yapısı Mehmet TORUN Aziz TORUN Neslihan TORUN Osman Ali TORUN Ömer Faruk TORUN Yunus Emre TORUN Toplam Ödenmiş Sermaye % 49,85 45 5 0,05 0,05 0,05 100,00 TL 1.096.700 990.000 110.000 1.100 1.100 1.100 2.200.000 Zafer Plaza İşletmeciliği A.Ş. Zafer Plaza İşletmeciliği A.Ş., Şirket’in sahip olduğu Zafer Plaza AVM’nin işletmeciliğini yapmaktadır. Zafer Plaza AVM için imzalanan yönetim sözleşmesi gereği, Torunlar GYO 2014 yılı için 20.366.000 TL, 2013 yılı için 17.200.000 TL ve 2012 yılı için 13.950.000 TL kira geliri elde etmiştir. Ortaklık Yapısı Aziz TORUN Mehmet TORUN Ömer Faruk TORUN Yunus Emre TORUN Neslihan TORUN Remzi AYDIN Mehmet Semih PALA Aziz ELBAŞ Toplam Ödenmiş Sermaye % 44,50 39,50 5 5 5 0,98 0,01 0,01 100,00 TL 22.250 19.750 2.500 2.500 2.500 490 5 5 50.000 Torunlar Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş. 29.03.2013 tarihinde Enerji Piyasası Düzenleme Kurumundan gerekli lisans alınarak enerji kaynaklarına üretim tesislerinde elektrik enerjisine dönüştürülmesi için üretim tesisi kurulması, elektrik enerjisi üretimi, üretilen elektrik enerjisinin ve/veya kapasitenin müşterilere satışını yapmak amacıyla kurulmuştur. Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.’nin ana şirketidir. Ortaklık Yapısı Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. Toplam Ödenmiş Sermaye 206 % 100 100 TL 150.000.000 150.000.000 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. 2007 yılında kurulan Başkent Doğalgaz, 4,5 milyon nüfusa sahip olan Ankara’nın, hızla büyüyen doğalgaz dağıtım şirketidir. 2037 yılına kadar geçerli 30 yıllık doğalgaz dağıtım lisansına sahip Başkent Doğalgaz’ın, 2013 sonu itibarıyla yaklaşık 1,5 milyon abonesi bulunmaktadır. Türkiye’nin nüfusunun %6,5’ine hizmet veren ikinci büyük doğalgaz dağıtım şirketidir. Torunlar Enerji tarafından 2013 yılında 1.162 milyon ABD doları bedel ile satın alınmıştır. 2014 yılında 1,8 milyar TL bilanço büyüklüğüne ve 2,1 milyar TL net satış gelirine sahiptir. Ortaklık Yapısı Torunlar Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş. Toplam Ödenmiş Sermaye % 100 100 TL 700.000.000 700.000.000 Torun Yorum Adi Ortaklığı Torun Yapı’nın inşaatı devam eden projelerinde yüklenici firma olarak çalışmaktadır. Bu şirket 26.08.2014’te kapanmıştır. % 50 50 100 TL 5.000 5.000 10.000 Nokta İnşaat Yatırım Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. Yurt içinde ve yurt dışında , resmi ve özel her türlü inşaat ve tesisat, toplu konut işleri yapmak, köprü, yol , baraj, bina vb. inşaat, hafriyat gibi devlet ihalelerine girmek, yurt içinde ve dışında inşaat yapmak için arsa satın almak. üzere faaliyet konusunu değiştirmiş bir anonim şirketidir (26.01.2007 tarih ve 6732 Sayılı TTSG). İzmir Bayraklı’daki eski Turyağ fabrikası arazisinde 121 bin m2 arsa üzerinde yükselecek otel, alışveriş merkezi, rezidans ve marinadan oluşan İzmir projesinin sahibidir. Ortaklık Yapısı Hayat Kimya A.Ş. Torunlar Gıda San. ve Tic. A.Ş. Sur Yapı Endüstri San. ve Tic. A.Ş. Mehmet Avni KIĞILI Ahmet Yahya KIĞILI Aziz TORUN Mehmet TORUN Ziya Altın ELMAS Ufuk ELMAS Toplam Ödenmiş Sermaye % 39,9998 39,9998 39,9998 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 100,000 TL 19.999.000 19.999.000 9.999.000 500 500 500 500 500 500 50.000.000 207 FAALİYET RAPORU Ortaklık Yapısı Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. Yorum İnşaat A.Ş. Toplam Ödenmiş Sermaye TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. Mülkiyetleri Samsun Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı, Samsun İli, İlkadım İlçesi 205 Ada, 2,8,9,10,11,12,13,14 no.lu parseller ile 376 Ada, 1 no.lu parsel ve 377 Ada, 5 no.lu parselleri kapsayan alan üzerindeki “Eski Sigara Fabrikası ve Müştemilatlarının”, Samsun Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu’na projesi onaylattırılarak, alışveriş merkezi ve/ veya otel olarak yenilenmesi; iki katlı yer altı otoparkının yapılarak, işletme hakkının Samsun Büyükşehir Belediyesine bırakılması; Tapuya 30 yıl süre ile sınırlı ayni hak tesisi (daimi ve müstakil üst hakkı tesisi) yapılarak, alışveriş merkezi ve/veya otelin işletme cirosundan Samsun Büyükşehir Belediyesine pay verilmek suretiyle, 30 yıl süre ile işletilmesi; süre sonunda, Samsun Büyükşehir Belediyesine devredilmesi işi ihalesini Şirket’in dahil olduğu ortak girişim grubu kazanmış olup, söz konusu iş ile alakalı olarak, 7 Ocak 2010 tarihinde TTA Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim A.Ş. unvanıyla kurulmuştur. TTA Bulvar Samsun AVM projesinin inşaatına 2011 yılında başlamış olup, 2012 Temmuz ayında AVM ziyarete açılmıştır. TTA. Gayrimenkul Yat. ve Yönetim A.Ş. ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir. Ödenmiş sermayesi 5.500.000 TL.‘dir. Torunlar GYO A.Ş. Torunlar Gıda San. ve Tic. A.Ş. Torun Ailesi Anaterra Gayrimenkul Yat. İnş. ve Tic. A.Ş. Turkmall Market Yatırım İnş. ve Tic. A.Ş. Ahmet DEMİR 31.12.2014 Oran %40 %8 %2 %50 %0 %0 %100,0 31.12.2013 Oran %40 %8 %2 %50 %0 %0 %100,0 Yeni Gimat GYO A.Ş. Yeni Gimat, 30 Temmuz 1999 tarihinde 1.050 ortağın kurucu üye olarak iştirakiyle kurulmuştur. 2006 yılından itibaren ANKAmall AVM’ye, 2007 yılından itibaren ise Ankara Crowne Plaza oteline sahiptir. Torunlar Grubu, Torunlar GYO A.Ş.’nin doğrudan elinde bulundurduğu %14,83 ve Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin sahip olduğu %5,17 oranındaki toplam %20,10 hisse ile en büyük paya sahip ortaktır ve Yeni Gimat’ın Yönetim Kurulu’nda temsil edilmektedir. Bakiye %79,90 oranındaki bölüm çok sayıda gerçek ve tüzel kişiye dağılmış olup %5’ten fazla paya sahip ortak bulunmamaktadır. Torunlar Grubu’nun şirket Yönetim Kurulu’nda bir temsilcisi bulunmakta olup, yönetim hâkimiyetini belirleyen hâkim sermayedar bulunmamaktadır. 208 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. 15.04.2011 tarihli Yönetim Kurulu kararı ile kayıtlı sermaye tavanı içerisinde çıkarılmış sermayesini 15.360.000 TL’den tamamı geçmiş yıl kârlarından karşılanmak suretiyle, 53.760.000 TL’ye çıkarmış ve bu karar 13.07.2011’de tescil edilmiştir. Yeni Gimat 26 Mayıs 2013 tarihinde yapılan Genel Kurulu‘nda onaylanan Esas Sözleşme değişikliği ve 31 Mayıs 2013 tarihinde yapılan tescil ve 5 Haziran 2013 tarih ve 8335 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yapılan ilanla GYO’ya dönüşmüş ve şirketin unvanı Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Bu kapsamda, Yeni Gimat’ın GYO’ya dönüştüğünün ilan ve tescil edildiği 5 Haziran 2013 tarihinden sonra, GYO statüsünü kazanmış olan Yeni Gimat’ın, gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetlerinden elde edilen kazancı, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK) Madde 5/1 (d) (4)’e göre kurumlar vergisinden istisnadır. Yeni Gimat GYO A.Ş. ‘nin, 2013 faaliyetleri kapsamında 2014 yılında Şirketimize dağıtmış olduğu kâr payı, 8.488.416 TL’dir. Şirketin 31.12.2014 itibarıyla kira gelirleri 116.509.606 TL geçen yıla göre %3,3 artmıştır. Bunun %95,8’i AVM kira gelirleridir. 111.656.475 TL AVM gelirlerinin %78’i sabit kira gelirleri, %19’u ortak alan gelirleri ve kalanı ciro geliridir. Brüt kâr marjı %75,4’tür. Net kârı 107.820.624 TL’dir ve geçen yıldan %51,1 düşüktür. Ortaklık Yapısı Torunlar Grubu Halka Açık Kısım Toplam Ödenmiş Sermaye % 20,19 79,21 100,00 TL 10.854.357 42.955.643 53.760.000 209 FAALİYET RAPORU Şirket 16.08.2013 tarihi itibarıyla borsada işlem görmeye başlamıştır. 31.12.2014 itibarıyla piyasa değeri 927.360.000 TL’dir. Şirket payları 01.10.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere A Grubu Listesine alınmış bulunmaktadır. Ortaklar pay defterine göre 30.06.2014 itibarı ile; Şirketin 53.760.000.- TL’lik sermayesinin 420.000.- TL’lik kısmını temsil eden A Grubu paylara sahip ortak sayısı 890’dır. 53.340.000 TL’lik kısmı ise borsaya kote olan B Grubu hamiline yazılı paylardan oluşmakta olup halka açıklık oranı %99,22’dir. 31.12.2014 itibarıyla MKK verilerine göre sermayenin %78,08’i fiili dolaşımda bulunmaktadır. Şirketin 31.12.2014 piyasa değeri 927.360.000 TL’dir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. Netsel; 6 Ekim 1987 yılında Net Turizm Ticaret ve Sanayi A.Ş. ile Yüksel İnşaat A.Ş.’nin önderliğinde kurulmuş olup üzerinde faaliyet gösterdiği arazi 22 Aralık 1988 tarihinden itibaren 49 yıllığına Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan kiralanmıştır. 1992 yılında Net Turizm sahip olduğu hisseleri Marmara Bankası’na, 1994 yılında ise Yüksel İnşaat sahip olduğu hisseleri Çukurova Grubu’na satarak devretmiştir. Marmara Bankası’nın tasfiye sürecini takiben, Netsel özelleştirme kapsamına alınmış ve 31 Mayıs 2005 ve 7 Haziran 2005 tarihlerinde imzalanan “Hisse Devir Temlik Sözleşmeleri”ne istinaden %44,60’lık kısmı Torunlar GYO’ya, 22 Ağustos 2005 tarihinde imzalanan “Hisse Devir Temlik Sözleşmeleri”ne istinaden %55’lik kısmı Tek-Art Kalamış ve Fenerbahçe Marmara Turizm Tesisleri A.Ş.’ye (Koç Holding A.Ş.’nin bağlı ortaklığı) geçmiştir. Geriye kalan %0,40’lık kısım Torun ailesinin kontrolündendir. Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.’nin Şirketimize dağıtmış olduğu kâr payı, 2009 yılında 2.063.388 TL, 2010 yılında 2.308.640 TL, 2011 yılında 3.452.868 TL; 2012 yılında 5.913.925 TL ve 2013 yılında 3.913.459 TL’dir. Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir. Ödenmiş sermayesi 50.000 TL.‘dir. Tek-Art Kalamış ve Fenerbahçe Marmara Turz. Tesisleri A.Ş. Torunlar GYO A.Ş. Diğer 210 31.12.2014 Oran %55,0 31.12.2013 Oran %55,0 31.12.2012 Oran %55,0 %44,6 %0,4 %100,0 %44,6 %0,4 %100,0 %44,6 %0,4 %100,0 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Sürdürülebilirlik İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisi içindeki önemini üç etkene bağlamak mümkündür: - Konut, okul, yol, hastane ve benzeri birçok altyapının hayata geçirilmesindeki rolü - Hacim olarak büyüklüğü - İnşaat alanında kullanılan malzemelerin üretimindeki rolü Özellikle son dönemde, dünyada ve ülkemizde inşaat sektöründe müşteri beklentileri ve taleplerinin hızla değişmesi ve bu taleplerin inşaat maliyetlerini de yükseltmesi sektörün yeni teknolojilere yönelmesini zorunlu bir hale getirmektedir. Yeni teknolojiler ve bu teknolojilere yapılacak yatırımlar sayesinde hem maliyetlerin düşürülmesi, hem de farklılaşan müşteri talep ve beklentilerine karşılık verilmesi mümkün hale gelmektedir. Bu açılardan değerlendirildiğinde inşaat sektörünün yeni bir değişimin eşiğinde olduğu ve sektörün geleceğinde rekabet edebilirliğin ölçütünün teknolojik gelişmelerde yattığı öngörülebilmektedir. Modern sürdürülebilirlik girişimi hem yeni binaların yapımını, hem de mevcut binaların iyileştirmesini kapsayan bir yaklaşımdır. Sürdürülebilir tasarım olarak da bilinen bu yaklaşımın amacı, binanın yaşam döngüsü ile tasarım uygulamaları arasında sinerji oluşturmaktır. Yeşil yapılanma, sıklıkla güneş enerjisi kullanımı, fotovoltaik teknikler, bitki ve ağaçların yeşil çatılarda kullanımı, yağmur bahçeleri, yağmur suyunun kaçmasının engellenmesi ve atık ısı kazanım pompaları gibi yenilenebilir kaynakların kullanım avantajlarını vurgulamaktadır. Paketlenmiş çakıl veya klasik konsantre yerine geçirgen konsantre veya yeraltı suyunun yenilenmesi için asfalt kullanımı gibi birçok teknik de bulunmaktadır. Yarattığı katma değer ve istihdamla Türkiye’de ekonomik büyümenin lokomotifi konumunda olan inşaat sektörü için belirlenen hedef, bu konumunu daha da güçlendirerek uluslararası pazarlarda yüksek rekabet gücü elde etmektir. Bu hedefe ulaşmada teknolojik kapasitenin artırılarak katma değeri yüksek ürünlere yönelmenin yanı sıra doğal kaynakları hızla tükenmekte olan dünyamızda en önemli gündem maddelerinden biri haline gelen sürdürülebilirlik konusunun da sektörde öncelikler arasına alınması zorunluluk haline gelmiştir. 211 FAALİYET RAPORU İnşaat malzemeleri alanında yapılması gereken yenilik ve teknolojik değişimin tek nedeni maliyetler değildir. Müşterilerden gelen taleplerin yanı sıra sürdürülebilir kentleşme ve çevrenin korunması, dolayısıyla kentleşmenin çevreye verdiği zararların en aza indirgenmesi tüm inşaat sektöründe inovasyonu artık zorunlu hale getirmektedir. İnşaat sektörü açısından sürdürülebilirlik çevre dostu, daha az enerji tüketen, daha az CO2 salınımı yapan ve daha az atık üreten binaların tasarımı ve inşası ve kullanılan malzemelerin üretimi ile de yakından ilgilidir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Sürdürülebilirlik Sürdürülebilir bir gelecek için çevreyi daha az kirleten, doğaya daha az zarar veren, doğal kaynakları daha etkin kullanabilen, enerji verimliliği yüksek ve karbon salınımı daha düşük binalar tasarlamamız gerekmektedir. Doğaya saygılı, ekolojik, konforlu ve enerji tüketimini azaltmak üzere geliştirilen yeşil binalar aynı zamanda enerji verimliliği, çevre ve iklim değişikliğine karşı duyarlı, sağlık ve güvenliğine önem veren tüketicilerin de beklentilerini karşılamaktadır. Binaların özellikle ısınma amaçlı enerji tüketimlerinin azaltılabilmesi binalardaki ısı kayıplarının en aza indirilmesi ile mümkün olacaktır. Bu amaçla, öncelikli olarak daha iyi yalıtım malzemeleri geliştirilmesi ve kullanılması, verimli ısıtma, soğutma sistemleri kullanılması, güneş ve rüzgar gibi yenilenebilir enerji kaynaklarından daha etkin şekilde faydalanılması gerekmektedir. Daha hafif, daha esnek, daha dayanıklı, daha uzun ömürlü, hem üretim, hem kullanım süreçlerinde çevreye daha az zarar veren, yenilenebilir enerji kaynaklarından daha etkin şekilde faydalanabilen inşaat malzemelerine ve binalara ihtiyacımız olacaktır. Torunlar GYO A.Ş., geliştirdiği projelerle milyonlarca insan ve kurumun hayatlarında rol oynamakta, geleceklerini planlama ve inşa süreçlerinde yanlarında yer almaktadır. Bu kapsamda en geniş yelpazede iş ortaklarımız, sivil toplum kuruluşları, kamu otoriteleriyle yakın bir iş birliği içinde çalışıyor; hizmet döngümüz dahilinde kurumsal sorumluluklarımızın gereklerini eksiksiz bir biçimde yerine getirmeyi hedefliyoruz. Sürekli değer yaratarak uzun vadeli sürdürülebilir büyüme kaydetmek şeklinde tanımladığımız stratejimiz, etkinliğimiz, çevikliğimiz ve örgütsel verimliliğimiz müşterilerimize, hissedarlarımıza, çalışanlarımıza, topluma ve çevreye kattığımız değeri sürekli ve belirgin bir biçimde artırmamıza olanak tanımaktadır. Sürdürülebilirlik, dışsal etkenlere karşı dirençli planlar ve süreçler inşa ederek doğru bir strateji ve iş modeline sahip olmakla yakından ilgilidir. Bu anlamda hissedarlarımızın kararlı desteğine de sahip olmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışanlarımızın yüksek aidiyet duygusu ile paydaşlarımızın markamıza olan inancı ve güveni bu yolculukta ihtiyaç duyduğumuz en değerli varlığımızı oluşturmaktadır. Torunlar GYO ulusal ölçekte sürdürülebilir yarınların inşası çalışmalarında rol almaya, bu konuda sektörüne öncülük etmeye, insanlığın geleceğine katkıda bulunmaya devam edecektir. Torunlar GYO’da paydaşlarımıza karşı en temel yükümlülüğümüzü kısa vadede olduğu gibi uzun vadede de kalıcı değer üretmek olarak tanımlıyoruz. Sürdürülebilirliği ise yeni çağın çevresel, sosyal ve ekonomik sorunlarının çözümüne katkıda bulunmamızı kolaylaştıracak değerli bir araç ve aynı zamanda sürekli bir amaç olarak görüyoruz Sürdürülebilirliğin, müşterilerimiz ve paydaşlarımız nezdinde işimizi güçlü kılacağına ve bu alandaki çalışmalarımızın hissedarlarımız için bir gurur kaynağı olacağına da inanıyoruz. 212 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Piyasadaki varlığımız, ekonomik canlanmaya, toplumun refahına, insanların yaşam şekillerine ve hatta tüketim kalıplarına dahi etki ediyor. Diğer taraftan hizmet döngümüz kapsamında attığımız her adımda doğru ve şeffaf olmak, etik değerleri gözetmek ve yasalara tam uyumu sürdürmek en temel konular olarak gündemimizde bulunuyor. Küresel koşulların her geçen gün zorlaştığı, dalgalanmaların olağan süreçlere dönüştüğü bir konjonktürden geçiyoruz. Kıt kaynaklar büyüyen nüfusun ihtiyaçlarını karşılamada yetersiz kalırken, insanlık çok sayıda sorunu çözmekle uğraşmaktadır. Böylesi bir dünyada rekabet yarın bugünkünden çok daha farklı olacaktır. Şirketlerin bu süreçte benimsemesi gereken en doğru yaklaşım, bir taraftan risklerin etkin bir biçimde yönetilmesini ve hissedar değerinin pekiştirilmesini, diğer taraftan ise kaynak aktarma çalışmalarıyla topluma ve çevreye olan etkilerin dengeli bir şekilde yönetilmesini gerektirmektedir. Son dönemde Türkiye çapında AVM’lerimizde kaynak tasarrufuna yönelik çok sayıda önlemi hayata geçirmiş bulunuyoruz. Verimli aydınlatma yöntemleri ve ısı yalıtımı gibi önlemlerle sürekli olarak elektrik ve fosil yakıt tüketimimizi azaltmanın yollarını araştırıyoruz. Bu konuyu işletme maliyetlerimizin azaltılması yönünden büyük bir fırsat olarak gördüğümüz bakış açımızın en büyük kanıtı, LEED kriterlerine göre ödül aldığımız Torium AVM’dir. Çalışanlarımız başarımızın merkezinde yer almaktadır. Çalışanlarımızın üyesi olmaktan gurur duyacağı, emeğe saygılı ve güvenli bir iş ortamının sürekliliğini sağlamaya ve geliştirmeye odaklıyız. Toplumu farklı sosyal sorumluluk projeleriyle desteklemekten mutluluk duyuyoruz. Bu çalışmalarımızı bir görev olarak görmüyor, birer üyesi olduğumuz ve ticari faaliyetlerimizi sürdürdüğümüz topluma doğal sorumluluğumuz olarak tanımlıyoruz. Etkinliği ve verimliliği kârlılığın olduğu kadar paydaşlar için kalıcı değer üretmenin de temeli olarak kabul eden Torunlar GYO, sürdürülebilirliği maliyet tabanını optimal bir noktada yönetmek ve performans hedeflerine ulaşmak açısından önemli bir platform olarak görmektedir. Yapılanmamızın etkinliğini ve verimliliğini geliştirdiğimiz sürece, rekabet gücümüzü koruyacak ve hizmet döngüsünde toplam çıktımızı sürekli artırarak paydaşlarımıza sunduğumuz değeri uzun vadede yükseltmeyi başaracağız. Bu, sürdürülebilirliğin ekonomik cephesi olarak görünse de, çevresel ve toplumsal boyuttaki sorumluluklarımızı yerine getirmemiz bakımından da hayati değerdedir. Sosyal, ekonomik ve çevreye yönelik sorumluluklarımızı yerine getirmek iş önceliklerimiz arasında yer alır. Ülkemizin geleceği için, sürdürülebilirliğin önemine inanıyor ve faaliyet gösterdiğimiz her alanda bunu destekliyoruz. Bu doğrultuda hem iş alanlarımızda yaptığımız iyileştirmelerde, hem de kurumsal sosyal sorumluluk projelerimizde, toplumdan aldığını topluma geri verme ve topluma değer katma felsefesiyle hareket ediyoruz. 213 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO olarak gücümüzün ve istikrarımızın kaynağı; sağlam kurumsal yönetimimiz, güçlü ve esnek bilançomuz, şeffaf raporlamamız ve hepsinin ötesinde riske duyarlı yaklaşımımızdır. Bütün bunlar az önce tanımladığımız sürdürülebilirlik yaklaşımımıza uygun olarak müşterilerimizi, hissedarlarımızı ve çalışanlarımızı uzun vadede artan oranda desteklememizi sağlayacaktır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Sürdürülebilirlik Torunlar GYO olarak işimizin sürdürülebilirliği için etkin bir paydaş iletişimi politikasının önemine inanıyoruz. Tüm paydaşlarımızla açık ve şeffaf ilişkiler kurarak beklentilerini ve önceliklerini öğrenerek bunlara uygun çözümler arıyoruz. Onların beklentilerini iş stratejilerimize yansıtarak karşılıklı fayda yaratma hedefiyle kararlarımızı alıyoruz. Torunlar GYO, sorumlu ve sürdürülebilir bir yaklaşımla iş yapmayı ve büyümeyi, ekonomik ve toplumsal bir ihtiyaç olarak görür. Kurumsal sorumluluk Torunlar GYO için yönetimsel bir araç ve aynı zamanda kurumsal stratejisinin bir parçasıdır. Torunlar GYO’da çalışan sağlığı ve güvenliğiyle ilgili prosedürlerimiz mevcuttur. Çalışanlarımızın sağlık ve güvenliğini korumak amacıyla bu prosedürlere uygun hareket edilir. Şirketimiz için çalışanlarının sağlığı ve güvenliği öncelikli alanların başında gelir. Aynı şekilde birlikte iş yaptığımız paydaşlarımızın da konuya aynı hassasiyeti göstermesini bekleriz. Tedarikçilerle yapılan sözleşmelerimizde de işçi sağlığı ve iş güvenliği ile ilgili gerekli önlemlerin alınması ve eğitimlerin verilmesiyle ilgili maddeler bulunur. Bunlar; çalışma ortamında sağlık ve güvenlik şartlarının korunması ve iyileştirilmesi, koruyucu ekipman ve kıyafetleriyle ilgili genel esasları belirleyerek, taşeron firmalardaki çalışanlar da dahil olmak üzere tüm çalışanlarımızın, söz konusu esaslara uyum göstermesini sağlar. Yeni ekonomik düzende dengeli ve sürdürülebilir büyüme anlayışı değer kazanıyor. Kalite, değişen beklentilere ve gelişmelere uygun ürün ve hizmet geliştirme, hız, verimlilik, kaynakların doğru ve yerinde kullanımı, varlık yönetimi, sorumlu yatırım anlayışı, tedarik zincirinde ortak kalite ve değer anlayışı, müşteri memnuniyeti, çalışanların refahı ve mutluluğu gibi konular, artık bir şirketin sürekliliğini sağlayabilecek ana unsurlar arasında listenin en başında yer alıyor. Torunlar GYO olarak sürdürülebilir büyümeye bakış açısını, operasyonel mükemmellik olarak tanımlayarak bu anlayışla gelecek vizyonumuzu oluşturuyoruz. Bu konulara sonsuz bir istekle odaklanıyor ve bu doğrultuda sorumlu büyümenin kaynaklarını yaratmak için çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Torunlar GYO, tanımladığı süreçler ve yürüttüğü projelerle müşteri memnuniyetinin ve bağlılığının artırılmasını hedefler. Gerek organizasyon yapısı, gerekse yürütülen faaliyetler (müşteri memnuniyeti araştırmaları, vb.) bu hedefin çalışanlar tarafından anlaşılmasını ve hedefe ulaşılmasını sağlar. Müşterilerimizin ürün ve hizmet memnuniyetini düzenli olarak izlemek ve kendimizi geliştirmek için her yıl müşteri memnuniyeti anketleri gerçekleştiriyoruz. Bu konuda uzman ve yetkin araştırma firmaları tarafından örnekleme metoduyla yürütülen anketleri müşterilerimize uyguluyor, ilgili analizler sonucunda gerekli aksiyonları alıyoruz. 214 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO ekolojik çevreye karşı sorumluluğunun iş süreçlerinde kullanılan enerjiyi azaltmakla başladığını bilir. Genel müdürlük ve AVM’lerde kâğıt, plastik ve evsel atık olmak üzere toplanan atıkların ayrıştırıldığı geri dönüşüm kutuları bulunur. Her atık, türüne göre ayrı ayrı toplanmakta daha sonra ilgili kuruluşlara geri dönüşüm için verilir. Ayrıca pil atık kutularıyla kullanım süreleri dolmuş piller toplanarak geri dönüşüm için yerel belediyelere gönderilir. Doğal kaynaklar hızla azalmakta, AVM’lerimizde su, gaz, elektrik, mazot olabildiğince ekonomik kullanılmaya çalışılmaktadır. Enerji bedelleri sürekli artmakta, artan bedelleri ancak tasarruf yoluyla telafi edebilmekteyiz. Aynı zamanda işin ekonomik boyutu yanında çevre kirliliği ve küresel ısınma konularında da hassas davranıyoruz. Tasarruf yapılabilecek potansiyele sahip sistemlerin tespiti ve bu sistemlerin çalışmaları, tepkileri ve teknolojik gelişmelerini izlemek önemlidir. Bulunan çözümlerin konfor şartlarını düşürmemesine ve uygulanabilir düzeyde olmasına dikkat ettik. Bu tedbirler neticesinde her bir tüketim kaleminde sağlanan tasarruf AVM bazında şu şekildedir: 2014-2013 fark % Su (m3) Doğalgaz (m3) Elektrik (kwh) 2014-2013 fark TL Su Doğalgaz Elektrik Toplam Zafer Plaza +25 -72 -3 Zafer Plaza -3.959 74.686 529.232 599.959 Korupark +37 -92 -2 Korupark -32.504 230.667 434.748 632.911 Deepo Outlet -43 0 -3 Deepo Outlet -22.867 0 72.864 49.997 Torium 118.911 460.603 1.006.507 1.586.021 Torium +3 -59 -12 Toplam 59.581 765.956 2.043.351 2.868.888 2014 yılında elektrik ve doğalgaz birim fiyatlarına gelen zam neticesinde tüketim miktarı azalmasına rağmen, sarfiyat tutarı artmıştır. Torium Alışveriş Merkezi’nin çevreye duyarlı ve enerji tasarrufunu teşvik eden uygulamaları Amerikan Çevre Dostu Binalar Konseyi’nce tescillendi. Torium, Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik (LEED) Sertifikası almaya hak kazanan Türkiye’deki ilk alışveriş merkezi olurken, Avrupa’da bu sertifikayı alan en büyük binalardan biri oldu. Lokasyonu, mimarisi ve A Plus olma özelliğiyle ofis anlayışına farklı bir bakış açısı getiren Torun Tower, LEED sertifikasının kriterleri olan sürdürülebilir alanlar, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzeme ve kaynaklar ile iç mekan hava kalitesi alanlarındaki başarılı uygulamaları ile 21.07.2014 tarihinde LEED Gold Sertifikası’nın sahibi oldu. 215 FAALİYET RAPORU Kullanılan yöntemler şunlardır: Günlük olarak tüketimlerin takibi, değerlendirilmesi ve müdahalesi, Tasarruf yapılabilecek sistemlerin tespiti ve uygulama geliştirme, Tasarruf kültürünün teknik ekibe aktarılarak aktif rol almalarını sağlamak, Ekiplerarası koordinasyonun sağlanması, Operasyonların sonuçlarının değerlendirilmesi TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Sürdürülebilirlik Torun Tower toplu taşıma araçlarına yakınlığı ile toplu taşımayı; bünyesinde bulunan bisiklet parkları ve duşlar ile de bisiklet kullanımını teşvik ederek bireysel araç kullanımından doğan karbondioksit salınımını azaltıyor. Projede, düşük emisyonlu ve yüksek yakıt verimi sağlayan araç kullanımına dikkat çekmek amacıyla, çevreye duyarlı araç kullanan ziyaretçilere otoparkların en prestijli alanı ayrılıyor. Projede, gece görüşünü engellememek ve ışık kirliliğini azaltmak için ise iç ve dış aydınlatma tasarımı özenle yapıldı. Torun Tower’da su kullanımını azaltmak için yüksek verimli sensörlü bataryalar kullanılarak şebeke suyu kullanımında yüzde 45 tasarruf sağlanıyor. Düşük debili rezervuar ve pisuar seçimiyle atık su oluşumu yüzde 50 azaltılarak kanalizasyon sistemlerinin kullanımı hafifletiliyor. Peyzaj alanlarında şebeke suyu tüketimini azaltmak için ise az su tüketen yerel bitkiler tercih edilen Torun Tower’da damlama sulama sistemi kullanılıyor. Projede maksimum enerji tasarrufu sağlamak için binanın enerji performansı ASHRAE 90.1.2007 standardı ile karşılaştırılmış ve enerji etkin sistemler kullanılarak enerji maliyetinde yüzde 32 tasarruf sağlandı. Doğal kaynakların kullanımını düşürmek amacıyla, inşaat maliyetinin yüzde 30’u kadar geri dönüştürülmüş malzeme kullanılan Torun Tower’da yerel ekonomiye katkıda bulunmak ve nakliye kaynaklı yakıt tüketiminden dolayı oluşan çevre kirliliğini önlemek amacıyla, inşaat maliyetinin yüzde 50’si kadar yerel malzeme kullanıldı. İç mekân hava kalitesinin korunması için tüm klima santrallerinde yüksek verimli filtreler kullanılırken ASHRAE 62.1.2007 standardına göre bina içerisine yüzde 30 daha fazla taze hava veriliyor. Temizlik odası ve otoparklarda negatif basınçlandırma yapılarak kirli havanın temiz havayla karışıp bina havalandırma sistemine girişi engelleniyor. Kullanım yoğunluğu yüksek olan food court alanlarında ve otoparklarda karbon sensörleri kullanılarak iç mekân hava kalitesi kontrol altında tutuluyor. LEED sertifika sistemi, Amerikan Yeşil Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilmiş bir çevre dostu sertifikasyon sistemidir. Bu sistem projeleri, sürdürülebilir arazi, su ve enerji verimliliği, kullanılan malzeme ve kaynaklar, iç mekân yaşam kalitesi, inovasyon ve tasarım gibi kriterleri göz önünde bulundurarak değerlendirmektedir. Torun Tower, Torunlar GYO’nun İstanbul’daki ilk AVM yatırımı Torium’dan sonra, LEED Gold Sertifikası’nı alan ikinci projesi oldu. Torunlar GYO’nun 2014 Mayıs ayında açılan ve Türkiye’nin en büyük eğlence, alışveriş ve yaşam merkezi olan Mall of İstanbul projesi de LEED Sertifikası’nı almak için gün sayıyor. LEED sertifikası alım süreçlerinde sürdürülebilir alanlar oluşturma, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzeme ve kaynaklar, iç mekan kalitesi ve tasarımda yenilik başlıkları altında faaliyetlerini sürdüren ekibimiz, gelecek nesillere sürdürülebilir ve çevre dostu eserler bırakmayı kendisine misyon edinmiştir. 216 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Süreç boyunca yapılmakta olan faaliyetler kısaca şu şekilde özetlenebilir: Projelerimizde seçilen arsalar, toplu taşımaya yakın olduğundan bireysel araç kullanımı yerine toplu ulaşımı teşvik etmekte ve bu vesileyle CO2 salınımını düşürmektedir. Aydınlatma tasarımlarında ışık kirliliğini azaltmak ve gece görüşü engellemeyecek çözümler üretilmektedir. Hava ve su kirliliğini önlemek ve toprak kaybının önüne geçmek adına ESC (erozyon ve sedimentasyon kontrolü) yapılmaktadır. Isı adası etkisinin önlenmesi için otoparkların yer altında bulunması, yeşil çatı uygulamaları ve yansıtıcı renkli malzemeler kullanılması da yapılmakta olan diğer önemli faaliyetler arasında yer almaktadır. Su tüketiminin azaltılması için sensörlü batarya kullanımı, düşük debili rezervuar ve pisuvar seçimi, az su tüketen bitki ve ağaç tercih edilmesi, damlama sulama sistemi kullanılması su verimliliği açısından yürütülen faaliyetlerden bazılarıdır. Bununla birlikte ısıtma ve soğutma sisteminde ozon tabakasına zarar verecek gazlardan kaçınılması, enerji tasarrufu yapacak enerji modellemeleri yapılması, enerji ve atmosfer açısından yürütülmektedir. Geri dönüştürülmüş malzeme kullanılması, malzeme tedariklerinde nakliye kaynaklı yakıt tüketiminden oluşan çevre kirliliğini önlemek adına yerel malzeme kullanılması da malzeme ve kaynakların kullanılması açısından yapılmakta olan diğer önemli faaliyetlerdir. Çalışanların %7,4’ü (2013:%5,7) üniversite ön lisans, %50,8’i (2013:%51,4) üniversite lisans, %11,2’si (2013:%10,1) yüksek lisans ve %0,5’i (2013:%0,7) doktora mezunudur. Ücretlerin belirlenmesinde cinsiyet, belirleyici bir faktör değildir. Erkek ve kadın çalışanlar aynı ücret skalasındadır; kadın ve erkek çalışanlara benzer ücretler verilmektedir. İş Sağlığı ve Güvenliği Politikası AVM, eğlence merkezi, konut, ofis, otel, lojistik merkezi, ticari ve sınai bina vb. çok amaçlı yaşam ve iş merkezi yatırımları yapma, geliştirme ve yönetme konularında alanında lider olan TORUNLAR GYO; çalışanlarının ve çalışma alanında yaşayanların sağlık ve refahını korumak ve kayıpları en aza indirmek için gerekli teknik, mali ve insan kaynaklarını sağlayarak sürekli gelişmeyi öncelikli iş hedefi olarak benimser. Bu amaca ulaşmak için; Müşteri Yönelimi; İş sağlığı ve güvenliği kültürü oluşturur ve bu kültürü yaşam tarzı haline getirir, Çalışanının sağlığı ve güvenliği konusunda yürürlükte olan iş sağlığı ve güvenliği mevzuatının yanı sıra, üyesi olunan kuruluşların öngördüğü standartları da yakından takip ederek hayata geçirir; düzenli olarak denetler ve uygunluğunu kontrol eder, 217 FAALİYET RAPORU Torunlar GYO ekonomik büyüme ve verimlilik hedefleriyle bağlantılı olarak optimal sayıda çalışan istihdam ediyor. 2014 raporlama döneminde Torunlar GYO’nun, bağlı ortaklıklarının, müşterek yönetime tabi ortaklıklarının ve iştiraklerinin tümündeki personel sayısı 214’tür (2013:176). Torunlar GYO’nun dönem sonu personel sayısı 176’dır (2013:138). Ana şirket bordrosundaki 176 çalışanın %34,7’si (2013:%46,3) kadındır. Çalışanlarımızın yaş ortalaması 35’dir (2013:35). TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Sürdürülebilirlik Sürekli iyileşme İş sağlığı ve güvenliği performansının iyileştirilmesi için organizasyonun her kademesinin ve paydaşların katılımını sağlar, İş sağlığı ve güvenliği konularında önleyici ve düzeltici yaklaşımlarda bulunur. Çalışanlar İş sağlığı ve güvenliği konusunda proaktif bir yaklaşım sergileyerek, riskleri önceden tespit eder ve sürekli gelişim bakış açısı ile önleyici faaliyetlerde bulunarak çalışanlarının mutlu, sağlıklı ve güvenli bir şekilde çalışmasını sağlar, İş sağlığı ve güvenliği konusunda sorumluluk İş sağlığı ve güvenliği konularında, sadece çalışanlarına değil aynı zamanda tedarikçi, stajyer, ziyaretçi ve taşeron/yüklenici firma personeline de verdiği eğitimlerle ayrıca rehberlik eder, çalışan katılımının güvenlik kültürü üzerindeki önemi açısından birbirleriyle ve yöneticileriyle sürekli iletişim kurmalarına destek verir, Sosyal sorumluluk Tüm faaliyetlerde, çevreye ve insana olan etkileri dikkate alarak her seviyedeki çalışanların, ziyaretçilerin, taşeron/yüklenicilerin sağlık, güvenlik ve sosyal refahlarını temin eder, kendilerine ve ailelerine ait ileride doğabilecek her türlü maddi ve manevi kayıpları azaltmayı hedefler, Bu doğrultuda, işyerlerimizde sağlıklı bir çalışma ortamının sağlanması adına, çalışmalarımıza sürekli devam edeceğimizi taahhüt ederiz. 218 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu 1. Kurumsal Yönetim ilkelerine Uyum Beyanı Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. büyüklüğü açısından sektöründe öncü ve lider halka açık Şirketlerden biri olarak pay sahiplerine karşı taşıdığı sorumlulukların bilincindedir. Şeffaflık, sorumlu yönetim anlayışı, etik kurallara ve yasal düzenlemelerle, mevzuattan kaynaklanan tüm sorumluluklarını doğru ve zamanında yerine getirmiştir. Şirketimiz tarafından, Kurumsal Yönetim İlkelerinde yer alan uyulması zorunlu olan/olmayan düzenlemelerden aşağıda detaylarıyla anlatılan konulara 2014 yılında da uyum için gerekli özen gösterilmiştir. Ayrıca, SPK tarafından 30 Aralık 2011 tarihinde 28158 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Mülga Seri: IV, No: 56 sayılı “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve Uygulanmasına İlişkin Tebliğ” kapsamında Şirketimizde uyum çalışmalarına hızlı bir şekilde başlanmış, söz konusu Tebliğ’e göre gerçekleştirilmesi gereken Ana Sözleşme değişiklikleri, ücret politikası ve komitelerin çalışma esaslarına ilişkin olarak Yönetim Kurulu tarafından alınan kararlar 28.05.2012 tarihinde gerçekleştirilen 2011 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantısında Genel Kurul‘un onayına sunularak yürürlüğe edilerek yürürlüğe giren denetim komitesi, kurumsal yönetim komitesi, aday gösterme komitesi, riskin erken saptanması komitesi ve ücret komitesi yönetmeliklerinden Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi, Aday Gösterme Komitesi ve Ücret Komitesi Çalışma Esaslarına ilişkin Yönetmelikleri Sermaye Piyasası Kurulu’nun, 3 Ocak 2014 Tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “II-17.1 Sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği” uyarınca gerekli revize yeniden oluşturulmuş ve oluşturulan yeni yönetmelikler, Yönetim Kurulumuzun 20.03.2014 Tarih ve 1014/13 Sayılı toplantısında kabul edilerek 29.05.2014 Tarihinde gerçekleştirilen 2013 Yılı Olağan Genel Kurul toplantısında Genel Kurulun bilgisine sunulmuştur. 219 FAALİYET RAPORU Şirketimiz tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 3 Ocak 2014 Tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren II-17.1 Sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği’nin 11. Maddesi uyarınca, Yatırımcılar ile ortaklık arasında yapılan yazışmalar ile diğer bilgi ve belgelere ilişkin kayıtların sağlıklı, güvenli ve güncel olarak tutulmasını sağlamak, Ortaklık pay sahiplerinin ortaklık ile ilgili yazılı bilgi taleplerini yanıtlamak, Genel Kurul toplantısı ile ilgili olarak pay sahiplerinin bilgi ve incelemesine sunulması gereken dokümanları hazırlamak ve Genel Kurul toplantısının ilgili mevzuata, Esas Sözleşme’ye ve diğer ortaklık içi düzenlemelere uygun olarak yapılmasını sağlayacak tedbirleri almak, Kurumsal yönetim ve kamuyu aydınlatma ile ilgili her türlü husus da dahil olmak üzere sermaye piyasası mevzuatından kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmesini gözetmek ve izlemek, Pay sahipliği haklarının kullanılmasında mevzuata, Esas Sözleşme’ye ve diğer şirket içi düzenlemelere uyumun sağlanması maksadıyla genel müdür yardımcısına bağlı çalışmak üzere bir müdür ve iki personelden teşekkül eden Yatırımcı İlişkiler Bölümü kurulmuş olup bölüme yönetici olarak, “Sermaye Piyasası Faaliyetleri İleri Düzey (Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3) Lisansı”na ve “Kurumsal Yönetim Derecelendirme Uzmanlığı (Kurumsal Yönetim Derecelendirme) Lisansı”na sahip personel görevlendirmiştir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Kurumsal Yönetim İlkeleri kapsamında oluşturulan politikalar ve komitelerin çalışma esaslarını düzenleyen yönetmelikler internet sitemizde yer almaktadır. Kurumsal Yönetim İlkelerine tam uyumun önemine inanılmaktadır. Ancak, aşağıda bölümler itibari ile yapılan açıklamalardan da anlaşılacağı üzere zorunlu olmayan ilkelerden henüz tam uyum sağlanamayanlar mevcuttur. BÖLÜM I - PAY SAHİPLERİ 2. Yatırımcı İlişkiler Bölümü Yönetim Kurulumuzun 14.02.2014 tarihli toplantısında, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 3 Ocak 2014 Tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren II-17.1 Sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği’nin 11. Maddesi uyarınca, Yatırımcılar ile ortaklık arasında yapılan yazışmalar ile diğer bilgi ve belgelere ilişkin kayıtların sağlıklı, güvenli ve güncel olarak tutulmasını sağlamak, Ortaklık pay sahiplerinin ortaklık ile ilgili yazılı bilgi taleplerini yanıtlamak, Genel Kurul toplantısı ile ilgili olarak pay sahiplerinin bilgi ve incelemesine sunulması gereken dokümanları hazırlamak ve Genel Kurul toplantısının ilgili mevzuata, Esas Sözleşme’ye ve diğer ortaklık içi düzenlemelere uygun olarak yapılmasını sağlayacak tedbirleri almak, Kurumsal yönetim ve kamuyu aydınlatma ile ilgili her türlü husus da dahil olmak üzere sermaye piyasası mevzuatından kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmesini gözetmek ve izlemek, Pay sahipliği haklarının kullanılmasında mevzuata, Esas Sözleşme’ye ve diğer şirket içi düzenlemelere uyumun sağlanması maksadıyla bir müdür ve iki personelden teşekkül eden Yatırımcı İlişkiler Bölümü kurulmasına, Kurulan yatırımcı ilişkileri bölümünün genel müdür yardımcılarından İsmail Kazanç’a bağlı olarak çalışmasına, Bölümün yöneticiliğine, yatırımcı ilişkileri direktörü olarak görev yapmakta olan Mehmet Haluk Yükler’in atanmasına, Bölümde Zeynep Torun ve Pelin Örsel’in görevlendirilmesine karar verilmiştir. Yatırımcı ilişkileri Birimi İletişim Bilgileri Ad Soyad Haluk YÜKLER Unvan Yatırımcı İlişkileri Direktörü Zeynep TORUN Kurumsal İletişim ve Pazarlama İcra Kurulu Üyesi Finansal Analist Pelin ÖRSEL 220 Telefon 0216 425 03 28 0216 425 20 07 0216 425 03 28 0216 425 20 07 0216 425 03 28 0216 425 20 07 e-posta halukyukler@torunlargyo.com.tr zeyneptorun@torunlargyo.com.tr pelinorsel@torunlargyo.com.tr TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 3. Pay Sahiplerinin Bilgi Edinme Haklarının Kullanımı Mevzuat ve Bilgilendirme Politikası uyarınca sermaye piyasası katılımcılarını ilgilendirecek her türlü bilgi, özel durum açıklamalarıyla duyurulmakta ve internet sitemizde yer almaktadır. Pay sahiplerinden gelen çok sayıda yazılı ve sözlü bilgi talebi Yatırımcı İlişkileri Direktörlüğü tarafından Şirket ile ilgili kamuya açıklanmamış, gizli ve ticari sır niteliğindeki bilgiler hariç olmak üzere Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri dahilinde, geciktirilmeksizin zamanında cevaplandırılmaktadır. Şirket Esas Sözleşmesi’nde yer alan “Şirket sermayesinin %5’ine sahip pay sahipleri, seçilen bağımsız denetçinin şahsına ilişkin haklı bir sebebin gerektirmesi, özellikle de bağımsız denetçinin taraflı davrandığı bir kuşkunun varlığı halinde Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurarak başka bağımsız denetçi atanmasını isteyebilir.” şeklindeki düzenleme ile pay sahiplerine bağımsız denetçi atanma talep hakkı verilmiş olmakla birlikte pay sahiplerinden dönem içerisinde herhangi bir talep söz konusu olmamıştır. 4. Genel Kurul Toplantıları Genel Kurul, olağan ve olağanüstü olarak toplanır. Şirketin Genel Kurullarında gündeme bağlılık ilkesine uyulmaksızın Kurulun görüşülmesini veya ortaklara duyurulmasını istediği hususların Genel Kurul gündemine alınması zorunludur. Yönetim Kurulu Üyelerinin görevden alınmaları ve yenilerinin seçimi gündemde yer almasa da görüşülüp karara bağlanabilir. Gerektiği takdirde Genel Kurul olağanüstü toplantıya çağrılır. Olağanüstü Genel Kurul, Şirket işlerinin gerektirdiği hallerde Türk Ticaret Kanunu ve bu Ana Sözleşme‘de yazılı hükümlere göre toplanır ve gerekli kararları alır. Olağanüstü Genel Kurul‘un toplanma yeri ve zamanı usulüne göre ilan olunur. Genel Kurul, süresi dolmuş olsa bile, Yönetim Kurulu tarafından toplantıya çağrılabilir. Tasfiye memurları da görevleri ile ilgili konular için Genel Kurulu toplantıya çağırabilirler. Yönetim Kurulu’nun devamlı olarak toplanamaması, toplantı nisabının oluşmasına imkan bulunmaması veya mevcut olmaması durumlarında, mahkemenin izniyle, tek bir pay sahibi Genel Kurulu toplantıya çağırabilir. Türk Ticaret Kanunu’nun 411inci madde hükmü saklıdır. Genel Kurul toplantılarında Yönetim Kurulu başkanı, bulunmadığı takdirde başkan vekili, o da bulunmadığı takdirde Yönetim Kurulu üyelerinden biri toplantıya başkanlık eder. Genel Kurul toplantısında gerek dışarıdan gerekse pay sahipleri arasından bir kişi oy toplama görevlisi olarak seçilir. Genel Kurul yazmanı gerek dışarıdan gerekse pay sahipleri arasından Genel Kurul tarafından seçilir. Yönetim Kurulu, Genel Kurul‘un çalışma esas ve usullerine ilişkin kuralları içeren, asgari unsurları Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenmiş olan bir iç yönerge hazırlar ve Genel Kurul‘un onayından sonra yürürlüğe koyar. Bu iç yönerge tescil ve ilan edilir. 221 FAALİYET RAPORU Olağan Genel Kurul, şirketin hesap devresinin sonundan itibaren 3 ay içinde ve yılda en az bir kere toplanır ve Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili maddeleri göz önüne alınarak Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan gündemdeki konuları görüşüp karara bağlar. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Yönetim Kurulu hazır bulunanlar listesini, kayden izlenen payların sahipleri ile ilgili olarak Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından sağlanacak “pay sahipleri çizelgesi”ne göre hazırlar. Bu listede adı bulunan hak sahipleri kimlik göstererek Genel Kurul‘a katılırlar. Kayden izlenen paylar açısından Genel Kurul toplantısı tarihi ile sınırlı olarak pay devrinin yasaklanmasına ilişkin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri saklıdır. Olağan ve olağanüstü Genel Kurul toplantı ve karar nisabı Türk Ticaret Kanunu ile Sermaye Piyasası Kanunu’nun hükümlerine tabidir. Genel Kurul toplantılarında pay sahipleri Türk Ticaret Kanunu’nun 434. Maddesi uyarınca, sahip oldukları payların toplam itibari değeriyle orantılı olarak oy kullanırlar. Genel Kurul toplantılarına Yönetim Kurulu üyeleri ile Denetçilerin katılması esastır; ayrıca gündemdeki konularla ilgili sorumlulukları olanlar ve açıklamalarda bulunması gerekenlerin de hazır bulunması gerekir. Bu fıkra çerçevesinde toplantıya katılamayanların, katılamama mazeretleri Divan Başkanı tarafından açıklanır. Yönetim Kurulu üyeliğine aday kişilerin de seçimin yapılacağı Genel Kurul toplantısında hazır bulunmaları gerekli olup, kendilerine yöneltilecek soruları cevaplamaları sağlanır. Adaylar hakkında kimlik bilgileri, eğitim düzeyi, Şirket ile ilişkisinin düzeyi ve niteliği, deneyimi, finansal durumu ve sair niteliklerinin Genel Kurul’a açıklanması gerekir. Genel Kurul tarafından aksine karar verilmedikçe, toplantılar ilgililere ve medyaya açık olarak yapılır. Pay sahibi veya vekili sıfatı olmaksızın toplantıya katılanların söz ve oy hakkı yoktur. Türk Ticaret Kanunu’nun 438’nci Maddesi hükmü saklıdır. Şirketimiz tarafından dönem içerisinde 2013 yılı olağan Genel Kurul toplantısı yapılmıştır. 26.05.2014 tarihinde gerçekleştirilen 2013 yılı faaliyetlerine ait Olağan Genel Kurul Toplantısı’na ilişkin çağrısı, 3 hafta öncesinde mevzuata ve Esas Sözleşme’ye uygun olarak Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda, Ticaret Sicil Gazetesi’nde, ülke çapında yayın yapan bir gazete ile Şirket internet sitesinde duyurulmuştur. Ayrıca Genel Kurul’a ilişkin duyuru Merkezi Kayıt Kuruluşu’nun Elektronik Genel Kurul Sistemi’ne girilmek suretiyle de duyurulmuştur. Esas Sözleşme değişikliğini de içeren gündeme ilişkin Esas Sözleşme taslağı da çağrı ekinde duyurulmuştur. 2013 yılına ilişkin bağımsız denetimden geçmiş mali tablolar Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda kamuoyunun bilgisine sunulmuş ve internet sitesinde yayınlanmıştır. Şirket merkezinde de pay sahiplerinin incelemesine açık tutulmuş ve arzu edenlere birer örneği verilmiştir. 222 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Toplantıda payların %87,61’i temsil edilmiştir. Genel Kurul Toplantı Tutanağı ve Katılanlar Cetveli KAP’ta ve Şirketimiz internet sayfasında yayınlanmıştır. Toplantıda, 2014 yılı bağış ve yardımlarına ilişkin 11. Gündem maddesi görüşülürken, 2015 yılında bağış yapılabilmesi için Yönetim Kurulu’na yetki verilmesine ilişkin alt gündem önerisi olmuş ve öneri oy çokluğu ile kabul edilmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu’nun II-19.1 sayılı Kâr Payı Tebliği kapsamında Yönetim Kurulu’nun 28.04.2014 Tarih ve 2014/23 Sayılı toplantısında kabul edilen kâr dağıtım politikası Genel Kurul tarafından oy birliği ile kabul edilmiştir. Yönetim Kurulu‘nun 20.03.2014 Tarih ve 1014/13 Sayılı toplantısında, Sermaye Piyasası Kurulu’nun II-17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği uyarınca düzenlenerek kabul edilen Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi, Aday Gösterme Komitesi ve Ücret Komitesi Çalışma Esaslarına ilişkin Yönetmeliklerin Genel Kurul’un bilgisine sunulmuştur. 5. Oy Hakları ve Azlık Hakları Olağan ve Olağanüstü Genel Kurul toplantılarında fiziken ve elektronik ortamda hazır bulunan hissedarların veya vekillerinin her pay için bir oyu bulunmaktadır. Genel Kurul toplantılarında hissedarlar kendilerini, diğer hissedarları veya hariçten tayin edecekleri vekil vasıtasıyla temsil ettirebilirler. Sermaye Piyasası Kurulu’nun vekaleten oy vermeye ilişkin düzenlemeleri saklıdır. Türk Ticaret Kanununun 1527’nci maddesi uyarınca Şirket, Anonim şirketlerde Elektronik Ortamda Yapılacak Genel Kurullara İlişkin Yönetmelik hükümleri uyarınca hak sahiplerinin Genel Kurul toplantılarına elektronik ortamda katılmalarına, görüş açıklamalarına, öneride bulunmalarına ve oy kullanmalarına imkan tanımakta, elektronik Genel Kurul sistemini kurabileceği gibi bu amaç için oluşturulmuş sistemlerden de hizmet satın almaktadır. Yapılacak tüm Genel Kurul toplantılarında Esas Sözleşme’nin bu hükmü uyarınca, fiziken ya da elektronik ortam aracılığı ile katılarak sistem üzerinden hak sahiplerinin ve temsilcilerinin, anılan Yönetmelik hükümlerinde belirtilen haklarını kullanabilmesi sağlanır. Sermaye A, B ve C grubu paylara bölünmüştür. 100.235.491,07 adet payı temsil eden 100.235.491,07 TL nominal değerli kısmının tamamı nama yazılı olup A Grubunu, 100.235.491,07 adet payı temsil eden 100.235.491,07 TL nominal değerli kısmının tamamı nama yazılı olup B Grubunu, 299.529.017,86 adet payı temsil eden 299.529.017,86 TL nominal değerli kısmının tamamı nama yazılı olup C Grubunu, temsil etmektedir. A ve B grubu payların, Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. 223 FAALİYET RAPORU Genel Kurul‘a internet aracılığı ile katılan pay sahibi tarafından Yönetim Kurulu‘na kadın üye alınması hususunda görüş iletilmiş ve görüş diğer katılımcılar ile paylaşılmıştır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Genel Kurul toplantılarında ve Şirketimiz Ana Sözleşmesi‘nde imtiyazlı oy hakkı yoktur, Genel Kurul toplantılarında hazır bulunan pay sahiplerinin veya vekillerin her hisse için bir oy hakkı vardır. Pay sahipleri ile Şirketimiz arasında iştirak ilişkisi bulunmamaktadır. Şirketimiz Ana Sözleşmesi‘nde birikimli oy kullanımı yöntemi yer almamaktadır. Yönetim Kurulumuzda azınlık payı ile temsil eden üye bulunmamaktadır. 6. Kâr Payı Hakkı Şirket kârına katılım konusunda Ana Sözleşme’ de bir imtiyaz bulunmamaktadır. Her hisse eşit kâr payı hakkına sahiptir. Sermaye Piyasası Kurulu’nun 23 Ocak 2014 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren II-19.1 sayılı Kâr Payı Tebliği kapsamında Yönetim Kurulu’nun 28.04.2014 Tarih ve 2014/23 Sayılı toplantısında kabul edilerek güncellenen Şirketin Kâr Dağıtım Politikası 29.05.2014 Tarihinde gerçekleştirilen 2013 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantısı’nda pay sahiplerinin onayına sunulmuş ve Genel Kurul tarafından kabul edilmiştir. Kâr Dağıtım Politikası uyarınca, prensip olarak, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Şirket Ana Sözleşmesi ve işbu düzenlemelere uygun olarak her yıl kâr dağıtılması benimsenmiştir. Dağıtılması planlanan kârın, dağıtılabilir kârın %50 kadar olması arzu edilmektedir. Ancak, şirketin yatırım planları, yatırımların geldikleri aşamalar, yatırımlar için ortaya çıkan fon ihtiyaçları ile ekonomide meydana gelen olağanüstü ya da beklenmedik gelişmeler dikkate alınarak her yıl dağıtılabilir kârın %50’nin ortaklara dağıtılması ertelenebilir. Kâr payı nakit yada dağıtılabilir kârın Sermaye eklenmesi suretiyle “bedelsiz hisse” verilmesi şeklinde olabilir. Genel Kurul tarafından kâr payı dağıtılmasına karar verilmiş ise, kararda belirtilen şekilde ve en geç Genel Kurul‘un yapıldığı yılın sonuna kadar kâr payı dağıtılır. Bu aralıkta olmak kaydı ile dağıtım zamanı Genel Kurul tarafından belirlenir. Kâr payı dağıtımı tek bir seferde yapılabileceği gibi taksitler halinde de dağıtılabilir. Kâr dağıtılıp dağıtılmayacağı hususunda Yönetim Kurulu tarafından benimsenen görüş Genel Kurul‘un onayına sunulur. Genel Kurul‘da alınan karara göre hareket edilir. Dağıtılabilir kâr, Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kanunu ve bu Kanuna göre yapılan/yapılacak düzenlemeler, Kurumlar Vergisi Kanunu ve bu Kanuna göre yapılan/yapılacak düzenlemeler, Ana Sözleşme hükümleri ve Genel Kurul‘da benimsenen kararlara göre hesap edilir. Kâr payı, dağıtım tarihi itibarıyla mevcut payların tümüne, bunların ihraç ve iktisap tarihleri dikkate alınmaksızın eşit olarak dağıtılır. 224 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Şirketimiz Ana Sözleşmesi‘nde kâr dağıtımında imtiyaza yer verilmemiştir. Ortaklık Esas Sözleşmesi’nde, kâr payı avansı dağıtımı hususuna yer verilmiş olup, sermaye piyasası düzenlemeleri çerçevesinde ortaklara kâr payı avansı dağıtılabilir. Şirket kâr dağıtım politikasında yer almayan hususlarda, 23.01.2014 tarih ve 28891 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmak sureti ile yürürlüğe giren Kâr Payı Tebliği’nde yer alan düzelmemelere uyulur. Kâr dağıtım politikası internet sitemizde yer almaktadır. Kâr dağıtım politikasında yer alan düzenlemelere riayet edilerek 2010, 2011, 2012 ve 2013 mali yıllarında pay sahiplerine nakit kâr payı dağıtımı yapılmıştır. Şirket kâr dağıtım politikası uyarınca gelecek yıllarda da kâr dağıtımı yapılacağı varsayılmaktadır. Şirket ile ilişkilerde, nama yazılı pay ya da intifa hakkı sahibinin tespitinde şirket defter ve kayıtları esas alınır. Borsada işlem görmeyen nama yazılı paylar ancak Şirket’in onayı ile devredilebilir. Ancak imtiyazlı paylar, kendi grupları içinde ya da aynı imtiyaza sahip diğer grup içinde yer alan pay sahiplerine Şirket onayı aranmaksızın devredilebilir. Yukarıda yer alan düzenleme saklı kalmak kaydı ile; Şirket hakimiyetinin Torun Ailesi’nde kalmasının sağlanması maksadıyla, imtiyazlı payların, Torun Ailesi’ne mensup olmayan kişiler tarafından iktisap edilmek istenmesi; Şirket’le rekabet içinde olan başka şirket veya işletme ile, Rakiplerin sahibi, işleteni, doğrudan yada dolaylı ortağı veya sıfatı ne olursa olsun yöneticisi veya çalışanı konumunda olan kişilerin veya bu kişilerin eşleri ile alt ve üstsoyunun veya anılanların doğrudan veya dolaylı olarak hakimiyetine sahip oldukları şirketlerin imtiyazlı pay iktisap etmek istemesi; Şirket’in, ekonomik bağımsızlığını koruması amacı doğrultusunda, imtiyazlı paylar toplamının %10’unu bulan ya da bu oranı aşan miktarda payın doğrudan veya dolaylı olarak herhangi bir kişi veya birlikte hareket eden kişiler tarafından iktisap edilmek istenmesi Türk Ticaret Kanunu’nun 492 ve 493’ncü maddeleri kapsamında “önemli sebep” sayılır. Şirket, imtiyazlı payların devri söz konusu olduğunda önemli sebep ileri sürerek pay devrini onaylamayı reddedebilir. Bununla birlikte, paylarını 225 FAALİYET RAPORU 7. Payların Devri Halka arzdan önce Şirket paylarının devri herhangi bir orana bakılmaksızın Kurul iznine tabidir. Bu kapsamdaki pay devirlerinde, şirkette pay edinecek yeni ortaklar için de kurucularda aranan şartlar aranır. Şirket paylarının halka arzından sonraki dönemde, yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların da kurucularda aranan şartları sağlamaları zorunludur. Yönetim kontrolünün elde edilmesini sağlayan miktardaki imtiyazlı payların devri Kurul iznine tabidir. İmtiyazsız paylarla yönetim kontrolünün elde edilmesi halinde ise, bu paylara sahip olan ortakların söz konusu şartları sağladıklarını tevsik edici belgeleri pay devrini takip eden 10 iş günü içinde Kurula iletmeleri zorunludur. Yönetim kontrolünün elde edilmesini sağlayan miktardaki imtiyazlı payların devrinde, imtiyazlı payları devralacak ortakların, Kurul’un pay alım teklifi zorunluluğuna ilişkin hükümleri kapsamında devir sonrası diğer ortakların paylarını satın almayı sağlayacak mali güce sahip olmaları ve bu durumu tevsik etmeleri zorunludur. Bu hususta, Kurul’un pay alım teklifi zorunluluğundan muafiyete ilişkin hükümleri saklıdır. Şirket paylarının halka arzından sonraki dönemde, yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların, kurucularda aranan şartları sağlayamamaları halinde; yönetim kontrolü sağlayan paylarını, şartları sağlayamadıkları tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde elden çıkarmaları zorunludur. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu devretmek isteyen imtiyazlı pay sahibi, devretmek istediği payları, Devre Konu Payları satın almak isteyen potansiyel alıcının piyasa koşullarına uygun olarak teklif ettiği fiyat ve diğer satış koşullarını öncelikle diğer imtiyazlı pay sahiplerine, aşağıda belirtilen usule uygun olarak payları oranında satmayı teklif ettiği ve bu teklifin aşağıda yazılı olan süreç sonrasında, teklif edilenler tarafından kabul edilmediği takdirde, herhangi bir sınırlamaya tabi olmaksızın Devre Konu Payları Potansiyel Alıcı’ya Teklif Fiyat ve Şartları ile serbestçe devredebilir. Pay devri sırasında aşağıda sayılan hususlara uyulur. i- Devreden; devretmek istediği pay miktarı, bu paylar için talep ettiği bedeli ve bu bedelin ödeme şartlarını içeren teklifini diğer diğer imtiyazlı pay sahiplerine iletilmek üzere Yönetim Kurulu‘na müracaat eder. Yönetim Kurulu bu müracaat üzerine, devretmek isteyen ortağın teklifini diğer imtiyazlı pay sahiplerine bildirir ve bu konudaki cevaplarını sunmak için 30 gün süre verir. ii- Devre Konu Payların tamamının söz konusu Bildirim Süresi içinde Bildirim Yapılan Pay Sahipleri tarafından satın alınmak istenmesi durumunda, Şirket, Devre Konu Payları, teklif edilen bedel ve şartlarda Devreden’den, Bildirim Yapılan Pay Sahipleri hesabına satın alır. Bu durumda, Devre Konu Payları satın almak isteyen Pay Sahipleri payları oranında satın alabilir. Devre Konu Payların tamamının tek bir Pay Sahibi tarafından satın alınmak istenmesi halinde Şirket, Devre Konu Payların tamamını, söz konusu Pay Sahibi hesabına satın alabilir. iii- Devreden’in, Devre Konu Payları, yukarıda düzenlendiği şekilde Teklif Edilen Pay Sahiplerine teklif etmemesi durumunda, Şirket, yukarıda belirtilen Önemli Sebep’lerden herhangi birini ileri sürerek pay devrini onaylamaktan imtina edebilir. iv- Bildirim Süresi içinde Devre Konu Payların Bildirim Yapılan Pay Sahipleri tarafından talep edilmemesi ya da sadece bir kısmının satın alınmasının talep edilmesi durumunda; Şirket, Bildirim Süresi’nin bitiminden itibaren en geç 15 (on beş) gün içinde; (a) Devre Konu Payların herhangi bir Bildirim Yapılan Pay Sahibi tarafından talep edilmemesi halinde Devre Konu Payların tamamını; ya da (b) Devre Konu Payların bir kısmının Bildirim Yapılan Pay Sahipleri tarafından talep edilmesi halinde ise Bildirim Yapılan Pay Sahipleri tarafından talep edilmeyen kısmının tamamını, başvurma anındaki gerçek değeri üzerinden, kendi takdirine göre kendi hesabına veya üçüncü kişiler hesabına satın alabilir. Aksi taktirde, Devreden, Devre Konu Payların tamamını, Teklif Fiyat ve Şartları ile Potansiyel Alıcı’ya serbestçe devredebilir ve devir pay defterine işlenir. Herhangi bir tereddüde mahal vermemek için belirtmek gerekir ki; Şirket’in işbu Madde uyarınca, Devre Konu Payları gerçek değeri üzerinden satın alarak Devreden’in paylarını Potansiyel Alıcı’ya devretmesine onay vermekten kaçınabilmesi için, Devre Konu Payların tamamının işbu Maddede belirtildiği şekilde Şirket tarafından kendisi, Bildirim Yapılan Pay Sahipleri ya da üçüncü kişiler hesabına satın alınması gerekmektedir. 226 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU v-Yukarıda belirtilen usulün yanı sıra, söz konusu usule başvurulduğu hallerde dahi, Şirket, her halükarda, Devre Konu Payları, başvurma anındaki gerçek değeriyle kendi veya diğer pay sahipleri ya da üçüncü kişiler hesabına satın alabilir. vi-Yukarıda Maddede belirtilen usuller çerçevesinde Şirket’in yapacağı işlemlerde ve alacağı kararlarda Devreden’in aday göstermiş olduğu kişiler arasından seçilmiş olan ya da herhangi bir şekilde Devreden ile ilişkisi bulunan Yönetim Kurulu üyesi ya da üyeleri müzakerelere katılamaz ve toplantı ve karar nisabında dikkate alınmaz. Böyle bir durumda, Yönetim Kurulu‘nda, toplantı ve karar nisabında dikkate alınacak olan diğer üyelerin çoğunluğunun olumlu yönde oyuyla karar alınır. vii-Ayrıca, Devralan payları kendi adına ve hesabına aldığını açıkça beyan etmez ise Şirket, devrin pay defterine kaydını reddedebilir. Paylar; miras, mirasın paylaşımı, eşler arasındaki mal rejimi hükümleri veya cebri icra gereği iktisap edilmişlerse, Şirket, payları edinen kişiye, paylarını gerçek değeri ile devralmayı önerdiği takdirde onay vermeyi reddedebilir. viii- C grubu payların devri kısıtlanamaz. BÖLÜM II - KAMUYU AYDINLATMA VE ŞEFFAFLIK 8. Bilgilendirme Politikası Yönetim Kurulumuzun 27.08.2010 tarihli toplantısında alınan karar ile Ortaklığın geçmiş performansını ve gelecek beklentilerini, genel kabul görmüş muhasebe prensipleri ve Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde; tam, adil, doğru, zamanında ve anlaşılabilir bir şekilde, Sermaye Piyasası Katılımcıları (yerli/yabancı pay sahipleri, yatırımcılar, sermaye piyasası uzmanları, aracı kurumlar vb. hepsi birlikte Sermaye Piyasası Katılımcıları) ile eşit bir biçimde paylaşarak, her zaman aktif ve şeffaf bir iletişim sağlamak üzere Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketinin bilgilendirme politikası, oluşturulmuştur. Bilgilendirme politikasının uygulanmasında, ticari sır kapsamı dışındaki gerekli bilgi ve açıklamaların pay sahipleri, yatırımcılar, çalışanlar ve müşteriler olmak üzere tüm menfaat sahiplerine zamanında, doğru, eksiksiz, anlaşılabilir, kolay ve en düşük maliyetle ulaşılabilir şekilde, eşit koşullarda iletilmesinin sağlanması esastır. Kamuyu bilgilendirme politikası Sermaye Piyasası Mevzuatına, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ile İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) düzenlemeleri ve SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri çerçevesinde gerçekleştirilir. Bilgilendirme politikasının tam metni internet sitemizde yer almaktadır. 227 FAALİYET RAPORU ix-İşbu madde uyarınca Devre Konu Payların Şirket’e başvurma anındaki “gerçek değeri” Şirket tarafından tayin edilir. Devreden’in Şirket tarafından belirlenen gerçek değere itiraz etmesi halinde ise, gerçek değer, Şirket ve Devreden ile doğrudan ve dolaylı olarak sermaye ve yönetim ilişkisi bulunmayan, bağımsız denetim kuruluşları, bu kuruluşların üyelik anlaşmasına sahip olduğu yabancı şirketlerle yapılan lisans, know-how ve benzeri sözleşmeler çerçevesinde faaliyette bulunan danışmanlık şirketleri, halka arza aracılık ve yatırım danışmanlığı yetki belgesinin her ikisine birlikte sahip olan aracı kurumlar veya mevduat kabul etmeyen bankalardan herhangi biri tarafından hesaplanır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Halka açık bir Şirket olmanın sorumluluğuyla Şirketimiz Özel Durumlar Tebliği kapsamına giren tüm gelişmeleri yatırımcılarımıza ve kamuya ivedilikle duyurmakta, ortaya çıkan değişiklik ve gelişmeler sürekli olarak güncellenmekte ve kamuyla paylaşılmaktadır. Şirketimiz tarafından 2014 yılında 55 özel durum açıklaması yapılmıştır. Diğer yandan yatırımcılar tarafından telefon, e-posta vb. kanalla ulaştırılmış olan her türlü soru ve talepleri Yatırımcı İlişkileri Müdürlüğü tarafından, Şirketimiz bilgilendirme politikası çerçevesinde doğru, eksiksiz ve eşitlik ilkesi gözetilerek cevaplandırılmaktadır. Dönem içerisinde yatırımcılardan gelen çok sayıda e-posta ve telefonla gelen soru cevaplandırılmıştır. Bu şirketler ağırlıklı olarak yabancı aracı kurumlar ve portföy yönetim şirketlerinin analist ve fon yöneticilerinden oluşurken, yerli tarafında analist ve fon yöneticileri ile görüşülmüştür. Toplam bilgi taleplerinin %80’i kurumsal yatırımcılardan, geriye kalan kısmı bireysel yatırımcıların bilgi taleplerinden oluşmaktadır. Gelen sorular şirketin hisse performansı, projeleri, hisse geri alım programı, temettü, sermaye artışı, kurumlar vergisi muafiyetinin kaldırılma olasılığı, Torunlar Gıda’nın şirketteki %7 payının satışı, kira gelirleri, yatırım harcamaları, nakit durumu üzerinde yoğunlaşmıştır. 2014 yılında yabancı fonlarla 157 görüşme yapıldı. Bunlardan 32’si ile genel merkezde görüşüldü. 2014’te 13 yatırım konferansı ve 1 roadshow’a iştirak edildi.11 Mart 2014 ve 18 Ağustos 2014’te analistlerle bilgilendirme toplantıları yapıldı. 2014 yılında 2 aracı kurum daha Torunlar GYO’yu takibe almıştır ve analist raporu yazmaya başlamıştır. Analistlerle çok sayıda fiziki veya telefonla görüşme yapılmıştır. Aracı kurumlar tarafından Şirket hakkında hazırlanan raporlar ve yayımlanan bilgilendirme notları da düzenli olarak takip edilmektedir. Yatırımcıların güncel bilgileri takip edebilmelerini teminen Şirket internet sitesi, yatırımcı sunumları ve yatırımcı bültenleri düzenli olarak güncellenmiştir. Yatırımcılar için önem ihtiva eden açıklamalar, Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda (KAP) açıklanmasının ardından İngilizce çevirileri ile birlikte Şirket internet sitesinde yayınlanmıştır. Yatırımcı araçlarındaki güncellemeler, gerektikçe ya da azami olarak üçer aylık dönemler itibarıyla yapılmaktadır. Yatırımcı taleplerinin yerine getirilmesinde düzenlemelere uyuma azami özen gösterilmekte olup, geçtiğimiz yıl Şirketimizle ilgili pay sahipleri haklarının kullanımı ile ilgili olarak intikal eden herhangi bir şikayet veya bu konuda bilgimiz dahilinde Şirketimiz hakkında açılan idari ve kanuni takip bulunmamaktadır. 9. Şirket İnternet Sitesi ve İçeriği Şirket internet sitesi erişimi www.torunlargyo.com.tr adresinden sağlanmaktadır. Web sitemizde Torunlar GYO, Portföy, Yatırımcı İlişkileri, GYO sektörü ve Haberler ana bölümleri yer almaktadır. Şirket web sitesinin Yatırımcı İlişkileri başlığı altında; Kuruluş ve sermaye bilgisi, ortaklık yapısı, Yönetim Kurulu, icra kurulu, stratejisi ve tarihçesi hakkında bilgiler, kurumsal yönetim ilkeleri uyum raporu, Genel Kurul iç yönerge, Esas Sözleşme, izahname, halka arz 228 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU sirkülerleri, ticaret sicil belgesi, etik kurallar, bilgilendirme politikası, kâr dağıtım politikası, Yönetim Kurulu komiteleri, ücret politikası, periyodik mali tablolar, portföy tabloları, faaliyet raporları, değerleme raporları, fiyat tespit raporu, analist raporları, Genel Kurul bilgileri, sermaye artırım tablosu, özel durum açıklamaları, hisse geri alım programı ve hızlı bağlantılar yer almaktadır. Ortaklık ve yönetim yapısının son durumlarını yansıtabilmek için internet sitesi sürekli güncellenmektedir. Şirket, internet sitesi yolu ile ulaşan her türlü bilgi talebini ivedilikle cevaplamaktadır. 10. Faaliyet Raporu Şirket faaliyet raporu, kamuoyunun Şirket’in faaliyetleri hakkında tam ve doğru bilgiye ulaşmasını sağlayacak ayrıntıda, Kurumsal Yönetim İlkeleri’ne ve mevzuatta belirtilen hususlara uygun olarak hazırlanmaktadır. BÖLÜM III - MENFAAT SAHİPLERİ Şirket çalışanları ve diğer menfaat sahipleriyle açık ve dürüst iletişim kanalları kurulmakta olup, kendilerini ilgilendiren hususlarda bilgi edinmeleri için azami dikkat gösterilmektedir. Menfaat sahipleri Şirket ile ilgili olarak, kendilerini ilgilendiren hususlarda bilgilendirilmektedirler. Şirketimiz hisselerini satın almayı düşünen potansiyel yatırımcılar, Yatırımcı İlişkiler Bölümümüzle doğrudan iletişim kurarak bilgi taleplerini iletebilmektedirler. Torunlar GYO Yatırımcı İlişkileri, kendilerini Şirket hakkında e-posta, telefon ya da toplantı ile bilgilendirmektedir. Yönetim Kurulu‘nca yayınlanmış olan Etik Kurallar çerçevesinde bütün menfaat sahiplerinin hakları gözetilmektedir. 12. Menfaat Sahiplerinin Yönetime Katılımı Menfaat sahiplerinin yönetime katılmaları konusunda her türlü iletişim kanalını açık tutmak ve oluşabilecek bütün engelleri ortadan kaldırmak esastır. Faaliyetimiz nedeniyle etkilediğimiz ya da faaliyetlerimizi etkileyen kişi, grup ya da kuruluşların tümü paydaşlarımızdır. Görüş ve değerlendirmeleri bizim için değer ifade eder. Bu kapsamda Etik Kurallar’da da belirtildiği şekilde, işyeri politikası çalışanlarla sürekli iletişim içerisinde, onların istekleri de göz önünde bulundurularak belirlenmekte ve güncellenmektedir. Genel Müdür başkanlığında koordinasyon sağlama amaçlı şirket çalışanlarının katıldığı düzenli toplantılar yapılmaktadır. Bu toplantılar, şirket üst yönetiminin karar alma sürecinde önemli rol oynamaktadır. Diğer menfaat sahiplerinin yönetime katılımı konusunda bir model oluşturulmamıştır. 229 FAALİYET RAPORU 11. Menfaat Sahiplerinin Bilgilendirilmesi Torunlar GYO kurumsal yönetim uygulamaları, menfaat sahiplerinin mevzuat, yasal düzenlemeler ve karşılıklı sözleşmelerle düzenlenen haklarını garanti altına alır. Şirketin çalışanları, ortakları, iştirakleri ve iş ilişkisi içinde bulunduğu üçüncü şahıs ya da kurumlar bu konulardaki önerilerini ya da ihlalleri doğrudan Şirket yöneticilerine iletebilirler. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu 13. İnsan Kaynakları Politikası Şirketin insan kaynakları politikası gereği belirlenen hedef ve stratejiler doğrultusunda; nitelikli insan gücü istihdam edilir. Organizasyon, insan gücünün verimini artıracak şekilde oluşturulur. Yasalar ve şartların gerektirdiği seviyede sağlıklı ve güvenli çalışma şartları oluşturulur ve imkanlar nispetinde geliştirilmeye çalışılır. İşe alımlarda görevin gerektirdiği özellikler ön planda tutulur. Çalışanların iş ve kişisel gelişimini sağlayacak konularda eğitimler düzenlenir. Kişisel gelişim için çalışanlara eşit fırsatlar sunulur ve tatmin edici kariyer olanakları sağlanmaya çalışılır. Çalışanlara yönelik uygulamalarda cinsiyet, yaş, etnik köken ve dini inanca yönelik ayrım yapılmaz. 14. Etik Kurallar ve Sosyal Sorumluluk Torunlar GYO, çalışanları ve ortaklarıyla, faaliyetlerinin yürütülmesinde Saydamlık, Dürüstlük ve Doğruluk ilkelerinin ışığı altında hareket eder, Hukuk kurallarına ve faaliyetleri itibarıyla bağlantılı olduğu her türlü hukuki sınırlamaya uyar. Çalışanların ve ilişkide bulunulan diğer kişilerin haklarına ve özgürlüklerine saygılı, Torunlar GYO, diğer şirketlerle ilişkilerinde her zaman dürüst davranır ve adil rekabet ilkelerine göre hareket eder, karşı tarafın da aynı davranış içinde olmasını bekleyen temel ilkeleri bulunan etik kurallarını oluşturmuştur. Etik kuralların tamamına internet sitesinden ulaşmak mümkündür. Şirketimiz her türlü faaliyetinde sosyal sorumluluk bilinciyle yasalara ve çevresel değerlere uyum konusunda özen göstererek hareket etmektedir. Dönem içinde, çevreye verilen zararlardan dolayı şirket aleyhine açılan dava bulunmamaktadır. 01.01.2014 – 31.12.2014 tarihleri arasında Torunlar GYO konsolide olarak 495.000 TL bağışta bulunmuştur. 230 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU BÖLÜM IV - YÖNETİM KURULU 15. Yönetim Kurulu‘nun Yapısı ve Oluşumu Şirketin idaresi, üçüncü kişilere karşı temsil ve ilzamı, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde Genel Kurul tarafından bir yıl için seçilen Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatı’nda belirtilen şartları haiz 7 (yedi) üyeden oluşan bir Yönetim Kurulu‘na aittir. A ve B grubu payların Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim Kurulu üyelerinin iki adedi A Grubu pay sahiplerinin, iki adedi B Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından ve diğer üç üye Genel Kurul‘da gösterilen adaylar arasından olmak üzere, Genel Kurul tarafından seçilir. Genel Kurul tarafından seçilen 3 adayın 2 tanesi Bağımsız adaylardan seçilir. TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. - Yönetim Kurulu üyeleri Kişi Aziz TORUN Mehmet TORUN Mahmut KARABIYIK Yönetim Kurulu Üyesi-Genel Müdür Yardımcısı Yönetim Kurulu Üyesi Prof Dr. Ali ALP Haluk SUR Bağımsız Yön.Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Aziz YENİAY Bağımsız Yön.Kurulu Üyesi Şirket Dışındaki Görevleri Grup şirketlerde yönetim kurulu üyelikleri Grup şirketlerde yönetim kurulu başkanlıkları ve üyelikleri Grup şirketlerde yönetim kurulu üyelikleri Serbest avukatlık, iştirakler ve grupla ilişkisi olamayan diğer şirketlerde yönetim kurulu üyelikleri Akademisyen, yönetim kurulu üyeliği Diğer şirketlerde yönetim kurulu başkalıkları ve üyelikleri Planlı kentleşme konusunda çalışmalar yapmak. Yönetim Kurulu Üyeleri 29.05.2014 tarihinde gerçekleştirilen 2013 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantısı’nda ilk Genel Kurul’a kadar görev yapmak üzere seçilmişlerdir. Torunlar GYO, Kurumsal Yönetim İlkeleri gereğince, bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinin mevcudiyetlerinin, gerek Şirket’in faaliyetlerinin gelişmesi ve güçlenmesi açısından gerekse daha profesyonel bir yönetim anlayışının geliştirilmesi açısından önemli katkılar sağlayacağını düşünmektedir. Geçmiş faaliyet dönemi itibarıyla, bağımsızlığı ortadan kaldıran bir durum yaşanmamıştır. Yöneticilere ilişkin yasaklar Ana Sözleşme‘nin 21. maddesinde belirtilmiştir; Yönetim Kurulu üyeleri, Yönetim Kurulu‘nun alacağı kararlarda taraf olan kimselerden Kurulca belirlenen kriterlere göre bağımsız olmaması durumunda, bu hususu gerekçeleri ile birlikte Yönetim Kurulu‘na bildirmek ve toplantı tutanağına işletmekle yükümlüdür. Bu hususta TTK’nın 393 üncü maddesi hükmü saklıdır. Yöneticilere ilişkin yasakların belirlenmesinde ve uygulanmasında Sermaye Piyasası Kurulu’nun Kurumsal Yönetim İlkeleri’nin uygulanması zorunlu ilkelerine ve Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili maddelerine uygun hareket edilir.” 231 FAALİYET RAPORU Yunus Emre TORUN Görevi Yönetim Kurulu Başkanı Genel Müdür Yönetim Kurulu Başkan Vekili TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Yönetim Kurulu üyelerimizin, tamamı bu hükümlere uygun hareket etmektedir. Yönetim Kurulu üyeliğine aday kişilerin de seçimin yapılacağı Genel Kurul toplantısında hazır bulunmaları prensip olup, kendilerine yöneltilecek soruları cevaplamaları sağlanır. Katılamayan üyelerden noter onaylı “Yönetim Kurulu adaylığı beyanı” alınır. Adaylar hakkında kimlik bilgileri, eğitim düzeyi, Şirket ile ilişkisinin düzeyi ve niteliği, deneyimi, finansal durumu ve sair niteliklerinin Genel Kurul’a açıklanması gerekir. Aday Gösterme Komitesinin 02.05.2014 Tarihli toplantısında, Sermaye Piyasası Kurulu’nun II-17.1 nolu Kurumsal Yönetim Tebliğ’nin eki SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri’nin 4.3 ve 4.5 maddelerinde yer alan düzenlemeler uyarınca Şirket olağan Genel Kurul toplantısında Yönetim Kurulu üye adaylarına ilişkin değerlendirmede, Halen bağımsız Yönetim Kurulu üyesi olarak görev yapmakta olan Sayın Mehmet Mumcuoğlu’nun Kurumsal Yönetim İlkeleri’nin 4.3.6 maddesi uyarınca bağımsızlığını kaybetmiş olması nedeniyle bağımsız üye olarak aday gösterilemeyeceğine, Prof. Dr. Ali Alp’in bağımsızlığını kaybetmemiş olması ve Şirket’e katkılarından dolayı tekrar bağımsı üye adayı olabileceğine, Şirkete katkısının olacağı düşüncesi ile Sayın Aziz Yeniay’ın bağımsız üye adayı olabileceğine, Diğer Yönetim Kurulu üyeliklerinde, Ali Coşkun’un üye olma isteklerinin bulunmaması nedeniyle üye adayı olarak gösterilmesinin mümkün olmadığına, A grubu payları temsilen Sayın Aziz TORUN ile Sayın Haluk SUR’un, B grubu payları temsilen Sayın Mehmet TORUN ile Sayın Yunus Emre TORUN’un, Grup imtiyazına tabi olmadan Sayın Mahmut KARABIYIK’ın üye adayı olarak gösterilmesinin uygun olacağına, 2013Yılı Olağan Genel Kurul toplantısında bir yıl süreyle görev yapmak üzere bağımsız Yönetim Kurulu üyesi olarak seçilmeleri için Prof. Dr. Ali Alp ile Aziz Yeniay’ın, A grubu payları temsilen, Sayın Aziz TORUN ile Sayın Haluk SUR’un, B grubu payları temsilen, Sayın Mehmet TORUN ile Sayın Yunus Emre TORUN’un ve Grup imtiyazına tabi olmadan Sayın Mahmut KARABIYIK’ın seçilmesi için Yönetim Kurulu’na öneride bulunulmasına karar verilmiştir. Yönetim Kurulu üyelerine ilişkin özgeçmişlere Şirket internet sitesinden ulaşmak mümkündür. 232 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Şirket yatırımlarının yoğun bir şekilde devam ediyor ve büyük çoğunluğunun tamamlanmamış olması nedeniyle yatırımların koordinasyonun sağlanmasında aksaklık yaşanmaması için yönetim kurulu başkanlığı ile genel müdürlüğü aynı kişide birleşmiş bulunmaktadır. 16. Yönetim Kurulu‘nun Faaliyet Esasları Yönetim Kurulu, Şirket işleri açısından gerekli görülen zamanlarda, başkan veya başkan vekilinin çağrısıyla toplanır. Ancak ayda en az bir kez toplanması mecburidir. Yönetim Kurulu üyelerinden veya denetçilerden her biri de başkan veya başkan vekiline yazılı olarak başvurup kurulun toplantıya çağrılmasını talep edebilir. Başkan veya başkan vekili yine de Kurul’u toplantıya çağırmazsa üyeler de re’sen çağrı yetkisine sahip olurlar. Yönetim Kurulu Başkanı, kurul toplantı, çağrı ve görüşmelerinin düzgün şekilde yapılmasını ve alınan kararların tutanağa geçirilmesini sağlamakla yükümlüdür; bu sorumluluğunu Yönetim Kurulu Sekretaryası aracılığıyla yerine getirir. Toplantılarda her üyenin bir oy hakkı vardır. Oy hakkı şahsen kullanılır. Üyelerden biri toplantı yapılması talebinde bulunmadıkça, bir üyenin yaptığı öneriye, diğer üyelerin muvafakatını yazılı olarak bildirmeleri suretiyle de karar alınabilir. Toplantı yeri Şirket merkezidir. Ancak Yönetim Kurulu, karar almak şartı ile başka bir yerde de toplanabilir. Yönetim Kurulu en az dört kişi ile toplanır ve kararlarını toplantıya katılanların çoğunluğu ile alır. Oylarda eşitlik olması halinde o konu gelecek toplantıya bırakılır. Bu toplantıda da eşit oy alan öneri reddedilmiş sayılır. Yönetim Kurulu‘nda oylar kabul veya red olarak kullanılır. Red oyu veren, kararın altına makul ve ayrıntılı red gerekçesini yazarak imzalar ve şirket denetçilerine iletir. Olumsuz oy kullanan bağımsız üyelerin ayrıntılı karşı oy gerekçeleri, Şirketin web sayfasında kamuya açıklanır. Yönetim Kurulu üyelerinin toplantılara bizzat katılmaları esas olmakla birlikte Türk ticaret Kanunun 1527 . maddesi uyarınca toplantıya elektronik ortamda da katılabilirler. Şirket, Ticaret Şirketlerinde Anonim Şirket Genel Kurulları Dışında Elektronik Ortamda Yapılacak Kurullar Hakkında Tebliğ hükümleri uyarınca hak sahiplerinin bu toplantılara elektronik ortamda katılmalarına ve oy vermelerine imkan tanıyacak Elektronik Toplantı Sistemini kurabileceği gibi bu amaç için oluşturulmuş sistemlerden de hizmet satın alabilir. Yapılacak toplantılarda şirket sözleşmesinin bu hükmü uyarınca kurulmuş olan sistem üzerinden veya destek hizmeti alınacak sistem üzerinden hak sahiplerinin ilgili mevzuatta belirtilen haklarını Tebliğ hükümlerinde belirtilen çerçevede kullanabilmesi sağlanır. Toplantıya katılamayan, ancak görüşlerini yazılı olarak bildiren üyenin görüşleri diğer üyelerin bilgisine sunulur. Toplantıya katılmayan üyeler, yazılı olarak, vekil tayin etmek suretiyle veya başka bir surette oy kullanamazlar. 233 FAALİYET RAPORU Yönetim Kurulu‘nun toplantı gündemi Yönetim Kurulu başkanı tarafından diğer Yönetim Kurulu üyeleri ve genel müdür ile görüşülerek tespit edilir. Acil hallerde toplantı gündemi doğrudan Yönetim Kurulu başkanı tarafından belirlenebilir. Yönetim Kurulu kararı ile gündemde değişiklik yapılabilir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Yönetim Kurulu üyelerinden biri müzakere isteğinde bulunmadıkça Yönetim Kurulu kararlarını, içlerinden birinin belirli bir hususa dair yaptığı teklife diğerlerinin yazılı onayları alınmak suretiyle de verebilir. Bu şekilde alınacak kararlar, yukarıda belirtilen şekilde ve sayıda Yönetim Kurulu üyesinin yazılı onayı alınmak sureti ile verilebilir. Aynı önerinin tüm Yönetim Kurulu üyelerine yapılmış olması, bu yolla karar alınabilmesi için bir geçerlilik şartıdır. Onayların aynı kağıtta bulunması şart değildir; ancak onay imzalarının bulunduğu kağıtların tümünün Yönetim Kurulu karar defterine yapıştırılması veya kabul edenlerin imzalarını içeren bir karara dönüştürülüp karar defterine geçirilmesi kararın geçerliliği için gereklidir. Yönetim Kurulu dönem içerisinde 53 toplantı gerçekleştirmiştir. Toplantılar genellikle üyelerin tamamının katılımı ile gerçekleşmiştir. Bağımsız üyelerde dahil olmak üzere Yönetim Kurulu üyeleri tarafından farklı görüş bildiren yada olumsuz oy kullanılan karar olmamıştır. İnternet sitesinde de mevcut olan Şirket Esas Sözleşmesi’nin 20 maddesinde düzenlenen özellik arz eden kararların Yönetim Kurulu kararları oybirliği ile alınmadığı takdirde kararın gerekçeleri ile birlikte Kurul’un özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması, ayrıca yapılacak ilk Genel Kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi gerekmekte olup dönem içerisinde oy birliği ile alınmayan bu nitelikte karar olmamıştır. 17. Yönetim Kurulu‘nda Oluşturulan Komitelerin Sayı, Yapı ve Bağımsızlığı Yönetim Kurulu’nun 30.03.2012 toplantısında aldığı karar ile görev ve sorumluluklarını Şirket’in varlığını, gelişmesini ve devamını tehlikeye düşürebilecek risklerin erken teşhisi, tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin uygulanması ve riskin yönetilmesi amacıyla çalışmalar yapmak maksadıyla genel müdürlük tarafından hazırlanan Riskin Erken Tespiti Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği geçerliliğini korurken, Yönetim Kurulu‘nun 20.03.2014 Tarih ve 1014/13 Sayılı toplantısında, Şirket’in muhasebe sistemi, finansal bilgilerinin kamuya açıklanması, bağımsız denetimi ve şirketin iç kontrol ve iç denetim sisteminin işleyişinin ve etkinliğinin sağlanması maksadıyla genel müdürlük tarafından hazırlanan Denetim Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği’nin aynen kabulüne, 30.03.2012 tarih ve 2012/7 sayılı Yönetim Kurulu kararı ile kabul edilen kabul edilen yönetmeliğin iptaline, Şirket’in kurumsal yönetim ilkelerine uyumunu sağlamak, izlemek ve geliştirmek amacıyla oluşturulan Kurumsal Yönetim Komitesi’nin çalışma ve esas ve usullerinin belirlenmesi maksadıyla genel müdürlük tarafından hazırlanan Kurumsal Yönetim Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği’nin aynen kabulüne, 30.03.2012 tarih ve 2012/7 sayılı Yönetim Kurulu kararı ile kabul edilen kabul edilen yönetmeliğin iptaline, 234 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Yönetim Kurulu ve idari sorunluluğu bulunan yöneticilik pozisyonları için uygun adayların saptanması, değerlendirilmesi ve eğitilmesi konularında şeffaf bir sistemin oluşturulması ve bu hususta politika ve stratejiler belirlenmesi maksadıyla genel müdürlük tarafından hazırlanan Aday Gösterme Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği’nin aynen kabulüne, 30.03.2012 tarih ve 2012/7 sayılı Yönetim Kurulu kararı ile kabul edilen kabul edilen yönetmeliğin iptaline, Yönetim Kurulu üyelerinin ve idari sorumluluğu bulunan yöneticilerin ücretlendirme esaslarına ilişkin önerilerde bulunmak amacıyla çalışmalar yapmak maksadıyla genel müdürlük tarafından hazırlanan Ücret Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği’nin aynen kabulüne, 30.03.2012 tarih ve 2012/7 sayılı Yönetim Kurulu kararı ile kabul edilen kabul edilen yönetmeliğin iptaline karar verilerek komitelerin çalışma esaslarının Sermaye Piyasası Kurulu Sermaye Piyasası Kurulu’nun II-17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği’ndeki düzenlemelere uyumu sağlanmıştır. Genel Kurul’un bilgisine sunulan Komite yönetmeliklerine internet sitemizden ulaşmak mümkündür. Denetim Komitesi Başkanlığı’na Bağımsız Yönetim Kurulu üyesi Aziz YENİAY, Üyeliği’ne Bağımsız Yönetim Kurulu Üyeliği’ne Ali ALP, Aday Gösterme Komitesi Başkanlığı’na Bağımsız Yönetim Kurulu üyesi Aziz YENİAY, Üyeliği’ne Bağımsız Yönetim Kurulu üyesi Ali ALP seçilmiştir. Riskin Erken Saptanması Komitesi Başkanlığı’na Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Ali ALP, Üyeliği’ne Bağımsız Yönetim Kurulu üyesi Aziz YENİAY Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdür Yardımcısı Yunus Emre TORUN, Genel Müdür Yardımcısı Remzi AYDIN ve Genel Müdür Yardımcısı İsmail KAZANÇ seçilmiştir. Ücret Komitesi Başkanlığı’na Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Ali ALP, Üyeliği’ne Bağımsız Aziz YENİAY ve Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdür Yardımcısı Yunus Emre TORUN seçilmiştir. Şirketimiz, Kurumsal Yönetim İlkeleri Tebliği çerçevesinde Yönetim Kurulu yapılanmasını sağlamıştır. Bu kapsamda, Denetimden Sorumlu Komitenin tamamen bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinden oluşması ve diğer komitelerin de başkanlarının bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinden oluşması gereklilikleri nedeniyle bir üye birden fazla komitede görev almaktadır. 18. Risk Yönetim ve İç Kontrol Mekanizması Şirketimizin maruz bulunduğu risklerin sistemli bir şekilde yönetilmesi amacıyla Risk Yönetimi İcra Kurulu’nun görevleri arasına alınmıştır. Risk yönetim sistemini Yönetim Kurulu‘na karşı temsil etmek üzere İcra Komitesi Başkanlığı’na Aziz TORUN, İcra Kurulu Üyeliklerine Yunus Emre TORUN, İlham İnan DÜNDAR, Remzi AYDIN ve İsmail KAZANÇ seçilmiştir. 235 FAALİYET RAPORU Kurumsal Yönetim Komitesi Başkanlığı’na Bağımsız Yönetim Kurulu üyesi Ali ALP, Üyeliği’ne Kurumsal Yönetim Uygulamaları Koordinatörü Şerife CABBAR ve Yatırımcı İlişkileri Direktörü Mehmet Haluk Yükler seçilmiştir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Şirket bünyesindeki iç ve dış denetim sürecinin uygulama etkinliğinin, katma değerinin, muhasebe, mali raporlama ve iç kontrol ile ilgili iç sistemlerin işleyişi ve yeterliliğinin sağlanması maksadıyla Denetim Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği hazırlanmış ve Denetim Komitesi kurulmuştur. Denetim Komitesi Başkanlığı’na Bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinden Aziz YENİAY, Denetim Komitesi üyeliğine Bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinden Ali Alp seçilmiştir. 19. Şirketin Stratejik Hedefleri Şirket tarafından kabul edilen ve aşağıda yer alan stratejiler izlenerek rekabet avantajı sağlamayı hedeflemektedir: • Perakende tabanlı karma kullanım projelerini geliştirmek ve alışveriş merkezlerinde odaklanmaya devam etmek, • Alışveriş merkezlerinin aktif ve dinamik yönetimi, • Gayrimenkul sektörlerindeki gelişmeleri takip etmek, • Yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli taşıyan bölge ve gayrimenkul çeşitlerinde fırsat- ları değerlendirmek, • Kriz yönetimi geliştirmek ve bu sayede krizleri fırsata çevirmek, • Sektörde öncü rol oynamak, örnek alınacak projeler geliştirmek, • Gayrimenkul sektöründeki teknolojik gelişmeler ile diğer teknolojik gelişmeleri yeni pro- jelerde kullanarak yaşamı kolaylaştıran alanlar yaratmak, • Teknoloji sayesinde sektörü çağın ötesine taşımak, • Uluslararası danışmanlık ve know-how ile yerel tecrübelerimizi birleştirerek geleceğin projelerini inşa etmek, • Hissedarlarımıza en yüksek getiriyi kazandırmak için değer artıran fırsatları yakından izlemek, • Sektördeki konumunu güçlendirerek en yüksek kâr payı dağıtan güvenilir ve yatırımcının tercih ettiği bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olmak. 20. Mali Haklar Şirket ücret politikası olup ücret tespitinde ücret politikası dikkate alınmaktadır. Ücret politikasına internet sitesinden ulaşmak mümkündür. Yönetim Kurulu üyelerinin, ücretleri Genel Kurul tarafından belirlenmekte olup, 29.05.2014 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantısında, Yönetim Kurulu üyelerine net 3.500.-TL, huzur hakkı, denetçilere net ödenmesine karar verilmiştir. 2013 yılında üst yönetime 1.371.000 TL fayda sağlanmıştır. Dönem içinde, şirketin Yönetim Kurulu üyelerine ve yöneticilerine borç , kredi, lehine teminat ve/veya kefalet verme vb. işlemler ve dolayısıyla bunlara ilişkin süre uzatımı olmamıştır. 236 TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1 OCAK - 31 ARALIK 2014 HESAP DÖNEMİNE AİT KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLAR VE BAĞIMSIZ DENETÇİ RAPORU FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLAR HAKKINDA BAĞIMSIZ DENETÇİ RAPORU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yönetim Kurulu’na Konsolide Finansal Tablolara İlişkin Rapor 1. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (“Şirket”) ve bağlı ortaklıklarının (hep birlikte “Grup” olarak anılacaktır) 31 Aralık 2014 tarihli konsolide finansal durum tablosu ile aynı tarihte sona eren hesap dönemine ait; konsolide kar veya zarar tablosu ve diğer kapsamlı gelir tablosu , konsolide özkaynak değişim tablosu ve konsolide nakit akış tablosu ile önemli muhasebe politikalarını özetleyen dipnotlar ve diğer açıklayıcı notlardan oluşan ilişikteki konsolide finansal tablolarını denetlemiş bulunuyoruz. Yönetimin Konsolide Finansal Tablolara İlişkin Sorumluluğu 2. Grup yönetimi; konsolide finansal tabloların Türkiye Muhasebe Standartları’na uygun olarak hazırlanmasından, gerçeğe uygun bir biçimde sunumundan ve hata veya hile kaynaklı önemli yanlışlık içermeyen konsolide finansal tabloların hazırlanmasını sağlamak için gerekli gördüğü iç kontrolden sorumludur. Bağımsız Denetçinin Sorumluluğu 3. Sorumluluğumuz, yaptığımız bağımsız denetime dayanarak, bu konsolide finansal tablolar hakkında görüş vermektir. Yaptığımız bağımsız denetim, Sermaye Piyasası Kurulu’nca yayımlanan bağımsız denetim standartlarına ve Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yayımlanan Türkiye Denetim Standartlarının bir parçası olan Bağımsız Denetim Standartlarına uygun olarak yürütülmüştür. Bu standartlar, etik hükümlere uygunluk sağlanmasını ve bağımsız denetimin, konsolide finansal tabloların önemli yanlışlık içerip içermediğine dair makul güvence elde etmek üzere planlanarak yürütülmesini gerektirmektedir. Bağımsız denetim, konsolide finansal tablolardaki tutar ve açıklamalar hakkında denetim kanıtı elde etmek amacıyla denetim prosedürlerinin uygulanmasını içerir. Bu prosedürlerin seçimi, konsolide finansal tablolardaki hata veya hile kaynaklı “önemli yanlışlık” risklerinin değerlendirilmesi de dahil, bağımsız denetçinin mesleki muhakemesine dayanır. Bağımsız denetçi risk değerlendirmelerini yaparken, şartlara uygun denetim prosedürlerini tasarlamak amacıyla, işletmenin konsolide finansal tablolarının hazırlanması ve gerçeğe uygun sunumuyla ilgili iç kontrolü değerlendirir, ancak bu değerlendirme, işletmenin iç kontrolünün etkinliğine ilişkin bir görüş verme amacı taşımaz. Bağımsız denetim, bir bütün olarak konsolide finansal tabloların sunumunun değerlendirilmesinin yanı sıra, Grup yönetimi tarafından kullanılan muhasebe politikalarının uygunluğunun ve yapılan muhasebe tahminlerinin makul olup olmadığının değerlendirilmesini de içerir. Bağımsız denetim sırasında elde ettiğimiz bağımsız denetim kanıtlarının, görüşümüzün oluşturulması için yeterli ve uygun bir dayanak oluşturduğuna inanıyoruz. Görüş 4. Görüşümüze göre, konsolide finansal tablolar, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin ve bağlı ortaklıklarının 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla finansal durumunu ve aynı tarihte sona eren hesap dönemine ait finansal performansını ve nakit akışlarını, Türkiye Muhasebe Standartları’na uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunmaktadır. Mevzuattan Kaynaklanan Diğer Yükümlülükler 5. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (“TTK”) 398’inci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca düzenlenen Riskin Erken Saptanması Sistemi ve Komitesi Hakkında Denetçi Raporu 11 Mart 2015 tarihinde Şirket’in Yönetim Kurulu’na sunulmuştur. 6. TTK’nın 402’ inci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, Şirket’in 1 Ocak - 31 Aralık 2014 hesap döneminde defter tutma düzeninin, kanun ile şirket esas sözleşmesinin finansal raporlamaya ilişkin hükümlerine uygun olmadığına dair önemli bir hususa rastlanmamıştır. 7. TTK’nın 402’ inci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, Yönetim Kurulu tarafımıza denetim kapsamında istenen açıklamaları yapmış ve istenen belgeleri vermiştir. Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. a member of PricewaterhouseCoopers Burak Özpoyraz, SMMM Sorumlu Denetçi İstanbul, 11 Mart 2015 238 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHİ İTİBARİYLE KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLAR İÇİNDEKİLERSAYFA KONSOLİDE BİLANÇOLAR 240-241 KONSOLİDE KAPSAMLI GELİR TABLOLARI 242 KONSOLİDE ÖZKAYNAK DEĞİŞİM TABLOLARI 243 KONSOLİDE NAKİT AKIM TABLOLARI 244 KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI NOTLAR ŞİRKET’İN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU 245-248 FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR 249-276 BÖLÜMLERE GÖRE RAPORLAMA 276-278 İŞLETME BİRLEŞMELERİ 279 NAKİT VE NAKİT BENZERLERİ 280-281 FİNANSAL VARLIKLAR VE BORÇLAR 281-283 PEŞİN ÖDENMİŞ GİDERLER VE ERTELENMİŞ GİDERLER 284-285 TİCARİ ALACAKLAR VE BORÇLAR 285-286 DİĞER FİNANSAL VARLIKLAR VE YÜKÜMLÜLÜKLER 287 YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER 288-290 STOKLAR 291-292 MADDİ DURAN VARLIKLAR 293 DİĞER VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER 294 DİĞER ALACAKLAR VE DİĞER BORÇLAR 294 ÖZKAYNAK YÖNTEMİYLE DEĞERLENEN YATIRIMLAR 295 KARŞIKLIKLAR 296-297 TAAHHÜTLER, KOŞULLU VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER 297-299 ÖZKAYNAKLAR 299-301 ESAS FAALİYET GELİRLERİ 302 PAZARLAMA, SATIŞ VE DAĞITIM GİDERLERİ, GENEL YÖNETİM GİDERLERİ 303 NİTELİKLERİNE GÖRE GİDERLER 304 ESAS FAALİYETLERDEN DİĞER GELİR/GİDERLER 305 FİNANSAL GELİRLER/GİDERLER 306 YATIRIM FAALİYETLERİNDEN GELİRLER 306 HİSSE BAŞINA KAZANÇ 306-307 VERGİ VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 307 İLİŞKİLİ TARAF AÇIKLAMALARI 308-310 FİNANSAL ARAÇLARA İLİŞKİN GERÇEĞE UYGUN DEĞER AÇIKLAMALARI 311-312 FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ 312-325 BİLANÇO TARİHİNDEN SONRAKİ OLAYLAR 326 FİNANSAL TABLOLARI ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEN YA DA FİNANSAL TABLOLARIN AÇIK, YORUMLANABİLİR VE ANLAŞILABİLİR OLMASI AÇISINDAN AÇIKLANMASI GEREKLİ OLAN DİĞER HUSUSLAR 326 EK DİPNOT: PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ 326-329 239 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI NOT 1 NOT 2 NOT 3 NOT 4 NOT 5 NOT 6 NOT 7 NOT 8 NOT 9 NOT 10 NOT 11 NOT 12 NOT 13 NOT 14 NOT 15 NOT 16 NOT 17 NOT 18 NOT 19 NOT 20 NOT 21 NOT 22 NOT 23 NOT 24 NOT 25 NOT 26 NOT 27 NOT 28 NOT 29 NOT 30 NOT 31 NOT 32 245-329 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1 OCAK - 31 ARALIK 2014 VE 2013 HESAP DÖNEMLERİNE AİT KONSOLİDE FİNANSAL DURUM TABLOSU (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Not referansları Bağımsız denetimden geçmiş 31 Aralık 2014 Bağımsız denetimden geçmiş (*) 31 Aralık 2013 1.104.800 1.785.420 775.149 83.579 101.172 20.439 80.733 1.084 1.084 96.164 34.021 13.631 1.033.198 207.231 127.256 79.975 365 365 485.489 51.602 7.535 6.137.677 4.566.551 14.176 14.176 871.262 32.868 32.868 24.942 285.641 4.629.329 1.932 120.853 4 173 98.780 13.054 102.650 275.754 3.514.788 2.297 150 120.680 150 637.989 77.763 7.242.477 6.351.971 VARLIKLAR Dönen varlıklar Nakit ve nakit benzerleri Finansal varlıklar Ticari alacaklar İlişkili taraflardan alacaklar Ticari alacaklar Diğer alacaklar İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar Stoklar Peşin ödenmiş giderler Diğer dönen varlıklar 5 6 8 8,27 8 14 11 7 13 Duran varlıklar Ticari alacaklar İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar Stoklar Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar Yatırım amaçlı gayrimenkuller Maddi duran varlıklar Maddi olmayan duran varlıklar -Şerefiye -Diğer Maddi Olmayan Duran Valıklar Peşin ödenmiş giderler Diğer finansal varlıklar Diğer duran varlıklar Toplam varlıklar (*) 8 11 15 10 12 7 9 13 Bakınız dipnot 2.3 31 Aralık 2014 tarihli konsolide finansal tablolar, 11 Mart 2015 tarihinde Yönetim Kurulu adına Genel Müdür Yardımcısı İsmail Kazanç ve Muhasebe Müdürü Lütfü Vardı tarafından imzalanmıştır. Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar. 240 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1 OCAK - 31 ARALIK 2014 VE 2013 HESAP DÖNEMLERİNE AİT KONSOLİDE FİNANSAL DURUM TABLOSU (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Bağımsız denetimden geçmiş 31 Aralık 2014 Bağımsız denetimden geçmiş 31 Aralık 2013 735.399 1.018.343 315.821 232.109 11.372 11.372 3.847 149.043 96.259 52.784 277.719 246.207 13.506 13.506 103.726 26.740 76.986 1.198 731 1.974 1.974 3.812 15.492 497 5.787 370.901 2.549.655 2.346.037 2.087.945 71.000 71.000 1.251 1.251 389.459 2.046.687 299.118 228.118 71.000 232 232 - Özkaynaklar 3.957.423 2.987.591 Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar 3.957.423 2.987.591 500.000 25.770 21.184 (1.195) 2.352.745 1.058.919 500.000 25.770 16.639 (1.195) 2.255.821 190.556 7.242.477 6.351.971 Not referansları KAYNAKLAR Kısa vadeli yükümlülükler Kısa vadeli borçlanmalar Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları Diğer borçlar - İlişkili olmayan taraflara diğer borçlar Diğer finansal yükümlülükler Ticari borçlar İlişkili taraflara borçlar İlişkili olmayan taraflara borçlar Çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında borçlar Dönem karı vergi yükümlülüğü Kısa vadeli karşılıklar - Diğer kısa vadeli karşılıklar Diğer kısa vadeli yükümlülükler Ertelenmiş gelirler 6 6 14 9 8 8,27 8 16 13 7 Uzun vadeli yükümlülükler Uzun vadeli borçlanmalar Ticari borçlar - İlişkili taraflara ticari borçlar - İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar Uzun vadeli karşılıklar - Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar Ertelenmiş gelirler Toplam kaynaklar 7 18 18 18 18 18 18 Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar. 241 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Ödenmiş sermaye Pay ihraç primleri Kardan ayrılmış kısıtlanmış yedekler Geri alınmış paylar Geçmiş yıl karları Net dönem karı 6 7 27 8 16 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1 OCAK - 31 ARALIK 2014 VE 2013 HESAP DÖNEMLERİNE AİT KONSOLİDE KAR VEYA ZARAR VE DİĞER KAPSAMLI GELİR TABLOLARI (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Not referansları Bağımsız denetimden geçmiş 1 Ocak 31 Aralık 2014 Bağımsız denetimden geçmiş 1 Ocak 31 Aralık 2013 19 19 773.240 (506.997) 343.769 (177.953) 266.243 165.816 (17.920) (13.636) 791.282 17.690 (22.888) (19.633) (6.398) 222.203 2.915 (1.108) 1.020.771 363.795 24 155.801 - 15 18.860 73.575 1.195.432 437.370 51.776 (186.373) 33.449 (278.942) 1.060.835 191.877 (2.943) (1.321) SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEMKARI 1.057.892 190.556 DURDURULAN FAALİYETLER DÖNEMKARI - - 1.057.892 190.556 2,12 0,38 2,12 0,38 Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacaklar - - Kar veya zarar olarak yeniden sınıflandırılacak - - DİĞER KAPSAMLI GELİR - - 1.057.892 190.556 (1.027) - 1.058.919 190.556 Hasılat Satışların maliyeti (-) TİCARİ FAALİYETLERDEN BRÜT KAR Genel yönetim giderleri (-) Pazarlama giderleri (-) Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları Esas faaliyetlerden diğer gelirler Esas faaliyetlerden diğer giderler (-) 20 20 22 22 22 ESAS FAALİYET KARI Yatırım faaliyetlerinden gelirler Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların karlarından paylar FİNANSMAN GELİRİ GİDERİ ÖNCESİ FAALİYET KARI Finansal gelirler Finansal giderler (-) 23 23 SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER VERGİ ÖNCESİ KARI Dönem vergi gideri (-) 26 DÖNEM KARI Pay başına kazanç Sürdürülen faaliyetlerden pay başına Kazanç 25 DİĞER KAPSAMLI GELİR TOPLAM KAPSAMLI GELİR Toplam Kapsamlı (Giderin) / Gelirin Dağılımı Kontrol gücü olmayan paylar Ana ortaklık payları Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar. 242 (1.195) 25.770 - - 25.770 25.770 - 25.770 21.184 - 4.545 - 16.639 16.639 11.400 - 5.239 2.352.745 (59.124) 186.011 (29.963) - 2.255.821 2.255.821 336.885 (61.400) - 1.980.336 Geçmiş yıllar karları 1.058.919 - (190.556) 1.058.919 - 190.556 190.556 (336.885) 190.556 336.885 Net dönem karı 3.957.423 (59.124) (29.963) 1.058.919 - 2.987.591 2.987.591 (50.000) 190.556 2.847.035 Ana ortaklığa ait toplam özkaynaklar - (8.926) (1.027) 9.953 - - - - - Kontrol gücü olmayan paylara ilişkin özkaynaklar 3.957.423 (68.050) (29.963) 1.057.892 9.953 2.987.591 2.987.591 (50.000) 190.556 2.847.035 Özkaynak toplamı FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI (*) Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar. Bakınız: Not 18. (**) Bakınız: Not 4. (***) Kontrol gücü olmayan paylarla olan işlemler; Şirket’in 2 Eylül 2014 tarihinde Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’ındaki ortağı Torun Yapı’ya ait olan %30’luk payları 57.500 TL karşılığında satın alması neticesinde ödenen tutar ile Şirket’in 30 Haziran 2014 tarihindeki %30’luk payına düşen (8.262 TL) arasındaki farkın ve Şirket’in 3 Kasım 2014 tarihinde Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’ndaki ortağı Torunlar Gıda’ya ait olan %5’lik payları 10.550 TL karşılığında satın alması neticesinde ödenen tutar ile Şirket’in aynı tarihte %5’lik payına düşen (664 TL) arasındaki farkın geçmiş yıllar karlarına ilave edilmesi ilgilidir (Not 4). 500.000 - - (***) 31 Aralık 2014 - (1.195) - 500.000 1 Ocak 2014 (1.195) - (1.195) Transferler Temettü dağıtımı (*) Toplam kapsamlı gelir Konsolidasyon kapsamındaki değişiklikler (**) Kontrol gücü olmayan paylarla yapılan işlemler 500.000 - 500.000 31 Aralık 2013 Transferler Temettü dağıtımı Toplam kapsamlı gelir 1 Ocak 2013 Ödenmiş Geri alınmış sermaye paylar Kardan ayrılmış Pay ihraç kısıtlanmış primleri yedekler (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 1 OCAK - 31 ARALIK 2014 VE 2013 HESAP DÖNEMLERİNE AİT KONSOLİDE ÖZKAYNAK DEĞİŞİM TABLOLARI TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 243 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1 OCAK - 31 ARALIK 2014 VE 2013 HESAP DÖNEMLERİNE AİT KONSOLİDE NAKİT AKIM TABLOLARI (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Not referansları İŞLETME FAALİYETLERİNDEN NAKİT AKIŞLARI 1 Ocak 31 Aralık 2014 1 Ocak 31 Aralık 2013 252.478 (447.493) Dönem karı 1.057.892 190.556 Dönem net karı mutabakatı ile ilgili düzeltmeler (823.414) (70.504) 68.515 83.356 5.492 666 2.943 (791.282) (22.289) 154.364 60.639 201 736 1.321 (222.203) (66.089) (15.014) (155.801) - 527 20.714 (566.273) (8.114) (20.804) 239.427 124.824 (187.548) 39.872 (166.943) (15.032) 28.183 (129) (33.641) 132.193 (659.852) (17.995) 255.192 (446.221) (2.709) (5) (1.272) - (282.052) (183.466) 12.402 (250) (283.664) (10.550) 10 15.295 (1.664) (197.097) - (250.847) 1.190.567 (83.579) 42.243 5.807 736.675 (828.666) (93.364) (29.963) 24.777 1.779.964 (511.724) (52.450) (50.000) (280.421) 559.608 27.853 36.667 Gerçekleşmemiş yabancı para çevrim farkları ile ilgili düzeltmeler Faiz gelirleri ve giderleri ile ilgili düzeltmeler Karşılıklar ile ilgili düzeltmeler Amortisman ve itfa giderleri ile ilgili düzeltmeler Vergi gider ile ilgili düzeltmeler Yatırım amaçlı gayrimenkul değer artış kazancı Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların dağıtılmamış karları ile ilgili düzeltmeler Yatırım ya da finansman faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışlarına neden olan diğer kalemlere ilişkin düzeltmeler Konsolidasyon kapsamında değişiklik sonucu kaydedilen gelir Kar zarar mutabakatı ile ilgili diğer düzeltmeler 23 12,20 26 10 23 4 İşletme sermayesinde gerçekleşen değişimler Faaliyetlerle ilgili diğer alacaklardaki artış/azalış ile ilgili düzeltmeler Faaliyetlerle ilgili diğer borçlardaki artış/azalış ile ilgili düzeltmeler Stoklardaki artış/azalış ile ilgili düzeltmeler Ticari alacaklardaki artış/azalışla ilgili düzeltmeler Ticari borçlardaki artış/azalışla ilgili düzeltmeler Peşin ödenmiş giderlerdeki artış/azalışla ilgili düzeltmeler Ertelenmiş gelirlerdeki artış/azalışla ilgili düzeltmeler Faaliyetlerden elde edilen nakit akışları Vergi ödemeleri Diğer ödemeler YATIRIM FAALİYETLERİNDEN KAYNAKLANAN NAKİT AKIŞLARI Alınan Temettüler Maddi ve maddi olmayan duran varlıkların alımından kaynaklanan nakit çıkışları Yatırım amaçlı gayrimenkul alımından kaynaklanan nakit çıkışları Bağlı ortaklıkların kontrolünün elde edilmesine yönelik alışlara ilişkin nakit çıkışları Bağlı ortaklık alımından kaynaklanan nakit girişleri 15 FİNANSMAN FAALİYETLERİNDEN NAKİT AKIŞLARI Finansal yatırımlardaki artış Alınan faiz Türev araçlardan nakit girişleri Borçlanmadan kaynaklanan nakit girişleri Borç ödemelerine ilişkin nakit çıkışları Ödenen faizler Ödenen temettüler 9 Yabancı para çevrim farklarının etkisinden önce nakit ve nakit benzerlerindeki net artış/azalış YABANCI PARA ÇEVRİM FARKLARININ NAKİT VE NAKİT BENZERLERİ ÜZERİNDEKİ ETKİSİ (252.568) 596.275 DÖNEM BAŞI NAKİT VE NAKİT BENZERLERİ Nakit ve nakit benzerlerindeki net artış/azalış 5 1.026.387 430.112 Dönem sonu nakit ve nakit benzerleri 5 773.819 1.026.387 Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar. 244 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 1 - GRUP’UN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (“Torunlar GYO” veya “Şirket”), Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanıyla 1996 yılında İstanbul, Türkiye’de kurulmuştur. Şirket 25 Ocak 2008 tarihinde yayınlanan Ticaret Sicili Gazetesindeki ana sözleşme değişikliğiyle, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak 21 Ocak 2008 tarihinde tescil edilmiştir. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu’na (“SPK’’) kayıtlı olup, 21 Ekim 2010 tarihinden itibaren hisse senetleri İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nda işlem görmektedir. 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle Torunlar GYO’nun, Bağlı Ortaklıklarının, Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklarının ve İştiraklerinin (hepsi birlikte “Grup” olarak adlandırılmıştır) tümü Türkiye’de faaliyet göstermektedir. Grup’un 31 Aralık 2014 itibariyle toplam personel sayısı 214’tür (31 Aralık 2013: 176). Torunlar GYO’nun dönem sonu personel sayısı 187’dir (31 Aralık 2013: 138) ve nihai ana ortağı Torun Ailesi’dir (Not 18). Şirket Türkiye’de İstanbul Ticaret Sicil Odası’na kayıtlı olup merkezi aşağıdaki adreste bulunmaktadır: Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı Sokak No: 4 Beykoz 34805 İstanbul / Türkiye Şirket’in ana faaliyet konusu; gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak gibi Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“SPK”) gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularda iştigal etmektir. Bağlı Ortaklıklar Torunlar GYO ’nun Bağlı Ortaklıkları, Türkiye’de faaliyet göstermekte olup, temel faaliyet konuları aşağıda belirtilmiştir (Not 2): Bağlı ortaklık Gayrimenkul Proje Yatırım ve Yönetim A.Ş. (“TRN”) Geliştirme ve Yönetim Konut Proje Ortaklığı projesi TRN Şirket, 9 Mart 2010 tarihinde gerçekleştirdiği Olağanüstü Genel Kurul’da, halihazırda mevcut imar durumuyla gayrimenkul portföyünde bulunması sakıncalı olan Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde bulunan Antalya Deepo Alışveriş Merkezi’ni kayıtlı değerleri üzerinden “kısmi bölünme” yolu ile yeni kurulacak TRN’ye devretme kararı almıştır. Buna ek olarak, TRN’ye alışveriş merkezi konseptinin dışında kalan, ancak, ileride yapılacak parselasyon planı nedeniyle, konseptin bütünlüğünün korunması ve ilave projelerin uygulanmasına imkân 245 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI TRN Alışveriş Merkezleri Torunlar GYO-Torun Gıda Faaliyet konusu TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) sağlanması bakımından lüzumlu olduğu düşülen Antalya İli Koyunlar Köyü’nde bulunan taşınmazlar da (“Antalya Deepo ilave arsa”) devir işlemine dahil edilmiştir. TRN 31 Mart 2010 tarihinde İstanbul Ticaret Müdürlüğü tarafından onaylanarak tescil edilmiştir. Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı Mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, Ali Sami Yen Stadyumunun bulunduğu, 58 Pafta, 1199 ada, 384 no.lu parselin arsa satışı karşılığı gelir paylaşım işi, özel teknik şartnamede belirtilen ada parsellerdeki arsa üzerine, tüm giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere, turizm ticaret alanları ve rekreasyon alanının yapılması işini Şirket’in dahil olduğu ortak girişim grubu kazanmış olup, söz konusu iş ile alakalı olarak, 18 Ekim 2010 tarihinde Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı unvanıyla kurulmuş olup ortaklık yapısı %65 Torunlar GYO, %30 Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş. ve %5 Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. şeklinde belirlenmiştir. Söz konusu proje kapsamında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile 10 Kasım 2010 tarihinde Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi imzalanmıştır. 22 Haziran 2012 tarihinde proje ortakları ve Torun Yapı arasında imzalanan devir ve temlik sözleşmesine istinaden Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş., proje ortaklığında yer alan tüm hak ve alacaklarını Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ye devir ve temlik etmiştir. Bu kapsamda proje ortaklığının unvanı “Torunlar GYO-Torun Yapı-Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı” şeklinde değişmiş olup Torun Yapı, Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş.’nin %30’luk ortaklık payına sahip olmuştur. Söz konusu değişiklik TOKİ tarafında 3 Ağustos 2012 tarihinde onaylanmıştır. 11 Mart 2014 tarihinde proje ortakları ve Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret AŞ arasında imzalanan devir ve temlik sözleşmesine istinaden, Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret AŞ, proje ortaklığında yer alan tüm hak ve alacaklarını Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret AŞ’ne devir ve temlik etmiştir. Bu kapsamda proje ortaklığının unvanı “Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” şeklinde değişmiş olup, Torunlar Gıda, Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret AŞ’nin %5’lik payına sahip olmuştur. Söz konusu hisse devri sonucunda, Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın (Proje Ortaklığı) kontrolü Torun ailesine geçmiş ve Torunlar GYO; Proje Ortaklığı’nı yönetmek ile yetkili kılınmıştır. Bu işlem sonucunda, daha önce özkaynak yöntemi ile konsolide edilen Proje Ortaklığı, gerekli çalışmaların tamamlanması ile birlikte 31 Mart 2014 tarihinden sonraki hesap döneminde finansal tablolarda tam olarak konsolide edilmiştir (Not 4). 2 Eylül 2014 tarihinde; Torunlar GYO, Torun Yapı’ya ait olan %30’luk payı 57.500 TL bedelle satın almıştır. 3 Kasım 2014 tarihinde ise Torunlar GYO, Torunlar Gıda’ya ait olan %5’lik payı 10.550 TL bedelle satın almıştır. 4 Kasım 2014 tarihinde son olarak Proje Ortaklığı tasfiye olarak varlık ve yükümlülükleri Torunlar GYO’ya devrolmuştur. 246 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Söz konusu proje inşaatının başlayabilmesi için gerekli olan “Yapı Ruhsatı” Şişli Belediyesi tarafından 31 Mayıs 2012 tarihinde düzenlenmiş olup 3 Ağustos 2012 tarihinde Grup’a teslim edilmiştir. 2013 yılı içerisinde TOKİ ile varılan mutabakat çerçevesinde Arsa Satış Karşılığı Gelir paylaşımı sözleşmesine göre ödenmesi gereken tutarın erken ödemesi gerçekleştirilmiştir. Bu çerçevede yapılan ödeme 511.500 TL’dir. Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar Torunlar GYO’nun Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıkları, Türkiye’de faaliyet göstermekte olup, temel faaliyet konuları ve müteşebbis ortakları aşağıda belirtilmiştir (Not 2): Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar Torunlar Özyazıcı Proje Ortaklığı (“Torunlar Özyazıcı”) TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirmeve Yönetim A.Ş.(“TTA”) Faaliyet konusu Konut projesi AVM projesi Müteşebbis ortaklar Özyazıcı İnşaat Elektrik, Makine, Müşavirlik ve Taah. Ltd. Şti. Anaterra Gayrimenkul Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. Torunlar Özyazıcı Torunlar Özyazıcı; 26 Ocak 2009 tarihinde imzalanan proje ortaklığı sözleşmesiyle adi ortaklık olarak kurulmuştur. Proje ortaklığının amacı; Yenibosna İstanbul’da Nishistanbul projesinin inşaatının yapılması ve satılmasıdır. Bu proje 17’şer katlı 4 bloktan oluşan toplam 63 ofis, 585 konut, 52 adet mağazayı içermektedir. Torunlar Özyazıcı’nın projenin arsa sahibi ile yaptığı hasılat paylaşımı sözleşmesi gereği, toplam proje gelirinin %31’i arsa sahiplerine, kalan %69’un ise %60’ı Torunlar GYO’ya, %40’ı proje ortağı Özyazıcı İnşaat Elektrik, Makine, Müşavirlik ve Taah. Ltd. Şti.’ye dağıtıma konudur. Mülkiyetleri Samsun Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı, Samsun İli, İlkadım İlçesi 205 Ada, 2,8,9,10,11,12,13,14 no.lu parseller ile 376 Ada, 1 no.lu parsel ve 377 Ada, 5 no.lu parselleri kapsayan alan üzerindeki “Eski Sigara Fabrikası ve Müştemilatlarının”, Samsun Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu’na projesi onaylattırılarak, alışveriş merkezi ve/veya otel olarak yenilenmesi; iki katlı yer altı otoparkının yapılarak, işletme hakkının Samsun Büyükşehir Belediyesine bırakılması; Tapuya 30 yıl süre ile sınırlı ayni hak tesisi (daimi ve müstakil üst hakkı tesisi) yapılarak, alışveriş merkezi ve/veya otelin işletme cirosundan Samsun Büyükşehir Belediyesine pay verilmek suretiyle, 30 yıl süre ile işletilmesi; süre sonunda, Samsun Büyükşehir Belediyesine devredilmesi işi ihalesini Şirket’in dahil olduğu ortak girişim grubu kazanmış olup, söz konusu iş ile alakalı olarak, 7 Ocak 2010 tarihinde TTA Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim A.Ş. unvanıyla kurulmuştur. 247 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI TTA TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Ağustos 2011’de Turkmall Gayrimenkul Geliştirme Yönetim ve Yatırım A.Ş. ‘ye ait olan 450.000 adet ve 450.000 TL nominal bedelli hisse senedi ile Ahmet Demir’e ait olan 50.000 adet ve 50.000 TL nominal bedelli hisse senedini Anaterra Gayrimenkul Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.’ye devredilmiştir. Devir sonrasında TTA’nın yeni ortaklık yapısı %40 Torunlar GYO, %8 Torunlar Gıda Sanayi Ticaret A.Ş., %1 Aziz Torun, %1 Mehmet Torun, %50 Anaterra Gayrimenkul Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. şeklindedir. TTA Bulvar Samsun AVM projesinin inşaatına 2011 yılında başlamış olup 2012 Temmuz ayında AVM ziyarete açılmıştır. İştirakler Torunlar GYO’nun iştirakleri, Türkiye’de faaliyet göstermekte olup, temel faaliyet konuları aşağıda belirtilmiştir: İştirak Yeni Gimat GYO A.Ş. (“Yeni Gimat”) Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (“Netsel”) Faaliyet konusu Ankamall AVM ve Crowne Plaza Hotel mülk sahibi Marmaris Marina işletmesi Yeni Gimat Yeni Gimat, 30 Temmuz 1999 tarihinde 1.050 ortağın kurucu üye olarak iştirakiyle kurulmuştur. 2006 yılından itibaren Ankamall AVM’ye, 2007 yılından itibaren ise Ankara Crowne Plaza oteline sahiptir. Şirket’in doğrudan elinde bulundurduğu %14,83 ve hissedarlarının sahip olduğu %5 oranındaki hisse ile en büyük paya sahip ortak olması ve Yeni Gimat’ın yönetim kurulunda temsil edilmesi nedeniyle, Yeni Gimat üzerinde önemli derecede etkisi olduğundan konsolide finansal tablolara özkaynak yöntemi ile konsolide edilmiştir. Netsel Netsel; 6 Ekim 1987 yılında Net Turizm Ticaret ve Sanayi A.Ş. ile Yüksel İnşaat A.Ş.’nin önderliğinde kurulmuş olup üzerinde faaliyet gösterdiği arazi 22 Aralık 1988 tarihinden itibaren 49 yıllığına Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan kiralanmıştır. 1992 yılında Net Turizm sahip olduğu hisseleri Marmara Bankası’na, 1994 yılında ise Yüksel İnşaat sahip olduğu hisseleri Çukurova Grubu’na satarak devretmiştir. Marmara Bankası’nın tasfiye sürecini takiben, Netsel özelleştirme kapsamına alınmış ve 31 Mayıs 2005 ve 7 Haziran 2005 tarihlerinde imzalanan “Hisse Devir Temlik Sözleşmeleri”ne istinaden %44,60’lık kısmı Torunlar GYO’ya, 22 Ağustos 2005 tarihinde imzalanan “Hisse Devir Temlik Sözleşmeleri”ne istinaden %55’lik kısmı Tek-Art Kalamış ve Fenerbahçe Marmara Turizm Tesisleri A.Ş.’ye (Koç Holding A.Ş.’nin bağlı ortaklığı) geçmiştir. Geriye kalan %0,40’lık kısım Torun ailesinin kontrolündendir. 248 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 2 - FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR 2.1 Sunuma İlişkin Temel Esaslar Uygulanan muhasebe standartları Finansal tabloların hazırlanış şekli Grup, muhasebe kayıtlarının tutulmasında ve kanuni finansal tablolarının hazırlanmasında, Türk Ticaret Kanunu (“TTK”), vergi mevzuatı ve Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan Tekdüzen Hesap Planını esas almaktadır. İlişikteki finansal tablolar, gerçeğe uygun değerleri ile gösterilen finansal varlık ve yükümlülüklerin dışında, tarihi maliyet esası baz alınarak Türk Lirası olarak hazırlanmıştır. İlişikteki finansal tablolar, tarihi maliyet esasına göre hazırlanmış kanuni kayıtlara TMS/TFRS uyarınca doğru sunumun yapılması amacıyla gerekli düzeltme ve sınıflandırmalar yansıtılarak düzenlenmiştir. Grup’un 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla düzenlenmiş konsolide finansal tabloları, 11 Mart 2015 tarihinde Yönetim Kurulu tarafından onaylanmıştır. Genel kurulun konsolide finansal tabloları değiştirmeye yetkisi vardır. TMS’ ye uygunluk beyanı İlişikteki finansal tablolar finansal tablolar Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“SPK”) 13 Haziran 2013 tarih ve 28676 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri II, 14.1 No’lu “Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği” hükümlerine uygun olarak hazırlanmış olup Tebliğin 5. Maddesine istinaden Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (“KGK”) tarafındanyürürlüğe konulmuş olan Türkiye Muhasebe Standartları / Türkiye Finansal Raporlama Standartları (“TMS/TFRS”) ile bunlara ilişkin ek ve yorumları (“TMS/TFRS”) esas alınmıştır. Yüksek enflasyon dönemlerinde finansal tabloların düzeltilmesi FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI SPK’nın 17 Mart 2005 tarih ve 11/367 sayılı Kararı uyarınca, Türkiye’de faaliyette bulunan ve finansal tablolarını SPK Tebliğ hükümlerine uygun olarak hazırlayan şirketler için, 1 Ocak 2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere enflasyon muhasebesi uygulamasına son verilmiştir. Buna istinaden, 1 Ocak 2005 tarihinden itibaren, KGK tarafından yayımlanmış 29 No’lu “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” Standardı (“TMS 29”) uygulanmamıştır. 249 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Fonksiyonel ve Raporlama Para Birimi Grup bünyesinde yer alan şirketlerin finansal tablolarındaki her bir kalem, şirketlerin operasyonlarını sürdürdükleri temel ekonomik ortamda geçerli olan para birimi kullanılarak muhasebeleştirilmiştir (‘fonksiyonel para birimi’). Gruptaki tüm şirketlerin hem fonksiyonel, hem de raporlama para birimi TL’dir. Konsolidasyon Esasları Konsolide finansal tablolar ana ortaklık Torunlar GYO ile Bağlı Ortaklıklar, Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar ve İştiraklerinin aşağıdaki belirtilen esaslara göre hazırlanan hesaplarını kapsamaktadır. Konsolidasyona dahil edilen şirketlerin finansal tablolarının hazırlanması sırasında, tarihsel maliyet esasına göre tutulan kayıtlarına TFRS’lere uygunluk ve Grup tarafından uygulanan muhasebe politikalarına ve sunum biçimlerine uyumluluk açısından gerekli düzeltmeler ve sınıflandırmalar yapılmıştır. Bağlı Ortaklıklar Konsolide finansal tablolar Şirket ve Şirket’in bağlı ortaklıkları tarafından kontrol edilen ya da müşterek kontrol edilen işletmelerin finansal tablolarını kapsar. Kontrol, bir işletmenin faaliyetlerinden fayda elde etmek amacıyla finansal ve operasyonel politikaları üzerinde kontrol gücünün olması ile sağlanır. Bağlı Ortaklıklar, Şirket’in ya (a) doğrudan ve/veya dolaylı olarak kendisine ait olan ve Şirket’in üzerinde oy haklarına sahip olduğu hisseler neticesinde şirketlerdeki hisselerle ilgili oy hakkının %50’den fazlasını kullanma yetkisine sahip olduğu ya da (b) oy hakkının %50’den fazlasını kullanma yetkisine sahip olmamakla birlikte mali ve işletme politikaları üzerinde fiili hakimiyet etkisini kullanmak suretiyle, mali ve işletme politikalarını Şirket’in menfaatleri doğrultusunda kontrol etme yetkisi ve gücüne sahip olduğu şirketleri ifade eder. Bağlı Ortaklıklar, faaliyetleri üzerindeki kontrolün Grup’a transfer olduğu tarihten itibaren konsolidasyon kapsamına alınmış ve kontrolün ortadan kalktığı tarihte de konsolidasyon kapsamından çıkartılmıştır. Gerekli olması halinde, Grup’un izlediği muhasebe politikalarıyla aynı olması amacıyla bağlı ortaklıkların finansal tablolarında muhasebe politikalarıyla ilgili düzeltmeler yapılmıştır. Bağlı Ortaklıklara ait bilançolar ve gelir tabloları tam konsolidasyon yöntemi kullanılarak konsolide edilmiş olup Şirket ve Bağlı Ortaklıkların sahip olduğu payların kayıtlı iştirak değerleri, ilgili özkaynaklar ile karşılıklı olarak netleştirilmiştir. Şirket ile Bağlı Ortaklıklar arasındaki grup içi işlemler ve bakiyeler konsolidasyon işlemi sırasında netleştirilmiştir. Şirket’in sahip olduğu hisselerin kayıtlı değerleri ve bunlardan kaynaklanan temettüler, ilgili özkaynaklar ve kapsamlı gelir tablosu hesaplarından netleştirilmiştir. 250 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Konsolide bağlı ortaklıkların net varlıklarındaki ana ortaklık dışı paylar Grup’un özkaynağının içinde ayrı olarak belirtilir. Ana ortaklık dışı paylar, ilk işletme birleşmelerinde oluşan paylar ile birleşme tarihinden itibaren özkaynakta meydana gelen değişikliklerdeki ana ortaklık dışı payların toplamından oluşur. Konsolide edilen bir bağlı ortaklığın ana ortaklık dışı paya düşen birikmiş zararları, söz konusu bağlı ortaklığın ana ortaklık dışı özkaynak tutarını aşabilir. Bu durumda birikmiş zarar ve ana ortaklık dışı paya düşecek daha sonraki cari yıl zararları, ana ortaklık dışı pay ile ilişkilendirilir. 31 Aralık 2014 % 31 Aralık 2013 % TRN Torunlar Gyo – Torunlar Gıda Proje Ortaklığı (*) (*) 99,99 - 99,99 65,00 Bakınız: Not 4. Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar, Şirket ve Bağlı Ortaklıklar’ı ile bir veya daha fazla müteşebbis ortak tarafından müştereken yönetilmek üzere, bir ekonomik faaliyetin üstlenilmesi için bir sözleşme dahilinde oluşturulan şirketleri ifade etmektedir. Grup, bu müşterek kontrolü, kendisinin doğrudan ya da dolaylı olarak sahip olduğu hisselerden yararlanarak sağlamaktadır. 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle konsolidasyon kapsamında yer alan Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklardaki Torunlar GYO’nun doğrudan ve dolaylı oy hakları ile etkin ortaklık oranları (%) aşağıdaki gibidir: Torunlar Özyazıcı TTA 31 Aralık 2014 % 31 Aralık 2013 % 60,00 40,00 60,00 40,00 251 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar, 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren yürürlüğe giren TFRS 11 Müşterek Anlaşmalar Standardı hükümleri gereğince özkaynak yöntemi esasına göre muhasebeleştirilmiştir. Özkaynak yöntemi, bir müşterek yönetime tabi ortaklıktaki sermaye payının defter değerinin, iştirak edilen ortaklığın özkaynağından dönem içinde ortaya çıkan değişiklik tutarından, iştirak edene düşen pay kadar artırılıp azaltılmasını ve iştirak edilen ortaklıktan alınan kâr paylarının, müşterek yönetime tabi ortaklık tutarının bu şekilde değiştirilmiş değerinden düşülmesini öngören muhasebeleştirme yöntemidir. İş ortaklığı katılımcısı iş ortaklığındaki payını bir yatırım olarak kaydeder ve TMS 28 İştiraklerdeki ve İş Ortaklıklarındaki Yatırımlar Standardında belirlenen özkaynak yönteminin uygulamasından muaf tutulmadığı sürece söz konusu yatırımı bu Standart uyarınca özkaynak yöntemine göre muhasebeleştirir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklardan, Torunlar Özyazıcı 26 Ocak 2009, TTA 7 Ocak 2010, Torunlar GYO-Torun Yapı-Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı ise 18 Ekim 2010 tarihinde kurulmuş olup 31 Aralık 2013 tarihine kadar 1 Ocak 2013’de yürürlükten kalkmış olan TMS 31 “ İş ortaklıklarındaki Paylar” standardı doğrultusunda oransal konsolidasyon yöntemiyle konsolide finansal tablolara dahil edilmiş iken, 1 Ocak 2013 tarihi itibariyle TFRS 11 çerçevesinde özkaynak yöntemi ile konsolide mali tablolara dahil edilmiş ve geçmiş yıl karşılaştırmalı bilgileri de bu çerçevede yeniden düzenlenmiştir Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı, Not 1 ve Not 4’te detaylı açıklandığı üzere 31 Mart 2014 tarihinden sonra bağlı ortaklık statüsü kazanıp, tam olarak konsolide edilmeye başlanmıştır, 4 Kasım 2014 tarihinde ise tasfiye edilmiştir (Not 1, Not 4). Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklardan elde edilen birleştirilmiş tutarlar 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 Dönen varlıklar Duran varlıklar 81.186 149.026 198.768 169.241 Toplam varlıklar 230.212 368.009 Kısa vadeli yükümlülükler Uzun vadeli yükümlülükler Özkaynaklar 35.856 47.635 146.721 194.288 52.751 120.970 Toplam yükümlülükler ve özsermaye 230.212 368.009 5.427 5.988 Net dönem (zararı) / karı İştirakler Grup’un, önemli etkilere sahip olduğu ancak kontrolünün olmadığı iştiraklerdeki yatırımlar, özkaynak yöntemiyle muhasebeleştirilmektedir. İştiraklerin elde edilmesi sonrasında oluşan kar ve zararlardan Grup’un hissesine düşen tutarlar konsolide gelir tablosunda “özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlardan elde edilen kar” hesabı altında muhasebeleştirilmiştir. İştiraklerde meydana gelen zarardan Grup’un hissesine düşen miktar, iştirak üzerinde sahip olunan paya eşit veya paydan fazla olursa ve Grup teminatsız alacaklar da dahil olmak üzere daha önceden bir yükümlülüğe girmemiş veya iştirak adına ödemelerde bulunmadıysa, daha fazla zarar yazamamaktadır. Grup tarafından kabul edilen politikalarla bütünlük sağlanması açısından gerekli olduğu takdirde iştiraklerin muhasebe politikaları üzerinde değişiklik yapılabilmektedir. 252 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Şirket ile iştirakleri arasındaki işlemlerden doğan gerçekleşmemiş karlar ve zararlar Grup’un iştiraklerdeki payı ölçüsünde düzeltilmiştir. Önemli etkinin sona erdiği tarihteki yatırımın kayıtlı değeri, o tarihten sonra gerçeğe uygun değeri güvenilir olarak ölçülebildiğinde gerçeğe uygun değerinden aksi takdirde maliyet bedeli üzerinden gösterilir. 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle iştiraklerdeki Torunlar GYO’nun doğrudan ve dolaylı oy hakları aşağıda gösterilmiştir (%): Yeni Gimat Netsel 31 Aralık 2014 % 31 Aralık 2013 % 14,83 44,60 14,83 44,60 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 1.555.627 27.402 117.134 1.497.129 20.382 428.232 İştiraklerden elde edilen birleştirilmiş tutarlar (*) Toplam varlıklar Toplam yükümlülükler Net dönem karı Yukarıda belirtilen birleştirilmiş tutarlar, özkaynak yöntemi ile konsolide edilen iştiraklerin konsolidasyon amaçlı sınıflandırmalar ve düzeltme kayıtları sonrası kendi solo finansal tablolarında gösterildiği şekli ile bakiyelerini ifade etmektedir. (*) Yeni Gimat’dan elde edilen birleştirilmiş tutarlar 31 Aralık 2013 1.523.789 14.652 107.821 1.467.157 9.130 418.979 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 31.838 12.750 9.313 29.972 11.252 9.253 Netsel’den elde edilen birleştirilmiş tutarlar Toplam varlıklar Toplam yükümlülükler Net dönem karı 253 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Toplam varlıklar Toplam yükümlülükler Net dönem karı 31 Aralık 2014 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Netleştirme/Mahsup Finansal varlık ve yükümlülükler, gerekli kanuni hak olması, söz konusu varlık ve yükümlülükleri net olarak değerlendirmeye niyet olması veya varlıkların elde edilmesi ile yükümlülüklerin yerine getirilmesinin eş zamanlı olduğu durumlarda net olarak gösterilirler. İşletmenin sürekliliği Grup konsolide finansal tablolarını işletmenin sürekliliği ilkesine göre hazırlamıştır. 2.2. Muhasebe Politikalarında Değişiklikler Muhasebe politikalarında yapılan önemli değişiklikler ve tespit edilen önemli muhasebe hataları geriye dönük olarak uygulanır ve önceki dönem finansal tabloları yeniden düzenlenir. Standartlarda değişiklikler ve yorumlar Grup cari dönemde Türkiye Muhasebe Standartları Kurulu (TMSK) ve TMSK’nın Türkiye Finansal Raporlama Yorumları Komitesi (TFRYK) tarafından yayınlanan ve 1 Ocak 2014 tarihinde başlayan yıla ait dönemler için geçerli olan yeni ve revize edilmiş TMS/TFRS’lerdeki değişiklik ve yorumlardan Grup’un konsolide finansal tabloları üzerinde etkisi olan değişiklik ve yorumları uygulamıştır. 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla yürürlükte olan yeni standartlar ile mevcut önceki standartlara getirilen değişiklikler ve yorumlar: TMS 32’deki değişiklik, '' Finansal Araçlar”: ‘varlık ve yükümlülüklerin mahsup edilmesi’; 1 Ocak 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Bu değişiklikler, TMS 32 ‘Finansal Araçlar: Sunum’ uygulamasına yardımcı olmak için vardır ve bilançodaki finansal varlıkların ve yükümlülüklerin mahsup edilmesi için gerekli bazı unsurları ortaya koymaktadır. TMS 36’daki değişiklik, 'Varlıklarda değer düşüklüğü' geri kazanılabilir tutar açıklamalarına ilişkin, 1 Ocak 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Bu değişiklikler, değer düşüklüğüne uğramış varlığın, geri kazanılabilir değeri, gerçeğe uygun değerinden satış için gerekli masrafları düşülmesi ile bulunmuşsa; geri kazanılabilir değer ile ilgili bilgilerin açıklanmasına ilişkin ek açıklamalar getirmektedir. TMS 39’daki değişiklik ‘Finansal Araçlar’: Muhasebeleştirilmesi ve ölçümü’ - ‘türev araçların yenilenmesi ve finansal riskten korunma uygulamasının sürdürülmesi’; 1 Ocak 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Bu değişiklik, kanun ve yönetmelik gereği, finansal riskten korunma muhasebesi aracı olarak sınıflanan 254 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) bir türev ürünün, taraflarının değişmesi veya karşı tarafın yenilenmesi durumunda, belli şartlar sağlandığı takdirde, bu türev ürüne riskten korunma muhasebesi yapılmasına devam edilmesine izin vermektedir. TFRYK 21 -'Vergi ve Vergi Benzeri Yükümlülükler', 1 Ocak 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. TMS 37 geçmiş bir olaydan (yükümlülük doğuran olay) kaynaklanan bir yükümlülüğün, bugüne karşılık olarak yansıtılması gerektiği durumları belirler. TMS 37 “Karşılıklar, koşullu borçlar ve koşullu varlıklar” üzerine yapılan bu yorum, ilgili yasalar çerçevesinde, işletme tarafından, vergiye ilişkin yükümlülüğün, ödemeyi ortaya çıkaran eylemin gerçekleştiği anda kaydedilmesi gerektiğine açıklık getirmektedir. TFRS 11, “Müşterek Anlaşmalar”daki değişiklik: Müşterek faaliyetlerde pay alımı. 1 Ocak 2016 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir.Standarttaki değişiklik ile işletme tanımına giren bir müşterek faaliyette pay satın alındığında bu payın nasıl muhasebeleceği konusunda açıklık getirilmiştir. b) 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla yayımlanmış ancak henüz yürürlüğe girmemiş olan standartlar ve değişiklikler TFRS 10, 12 ve TMS 27’deki ‘Yatırım İşletmelerinin Konsolidasyonu ile ilgili Değişiklikler’; 1 Ocak 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Bu değişiklik “yatırım işletmesi” tanımına giren şirketleri, bağlı ortaklıklarını konsolide etmekten muaf tutarak, bunun yerine, bu yatırımları gerçeğe uygun değer farkı kar veya zarara yansıtmak suretiyle muhasebeleştirmelerine olanak sağlamıştır. TFRS 12’ de de yatırım işletmelerine ilişkin açıklamalar ile ilgili değişiklikler yapılmıştır. Yıllık İyileştirmeler 2012: 1 Temmuz 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. İyileştirme projesi 2010-2012 dönem aşağıda yer alan 7 standarda değişiklik getirmiştir: Yıllık İyileştirmeler 2013; 1 Temmuz 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. İyileştirme projesi 2011-12-13 dönem aşağıda yer alan 4 standarda değişiklik getirmiştir: 255 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI TFRS 2, Hisse Bazlı Ödemeler TFRS 3, İşletme Birleşmeleri TFRS 8, Faaliyet Bölümleri TFRS 13, Gerçeğe Uygun Değer Ölçümü TMS 16, Maddi Duran Varlıklar ve TMS 38, Maddi Olmayan Duran Varlıklar TFRS 9, Finansal Araçlar; TMS 37, Karşılıklar, Şarta Bağlı Varlık ve Yükümlülükler TMS 39, Finansal Araçlar - Muhasebeleştirme ve Ölçüm TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) TFRS 1, TFRS’nin İlk Uygulaması TFRS 3, İşletme Birleşmeleri TFRS 13, Gerçeğe Uygun Değer Ölçümü TMS 40, Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller TFRS 9, “Finansal araçlar”, 1 Ocak 2018 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Bu standart TMS 39’un yerini almaktadır. Finansal varlıklar ve yükümlülüklerin sınıflandırması ve ölçülmesi ile ilgili zorunlulukları ve aynı zamanda şuanda kullanılmakta olan, gerçekleşen değer düşüklüğü zararı modelinin yerini alacak olan beklenen kredi riski modelini de içermektedir. TMS 16 “Maddi duran varlıklar”, ve TMS 41 “Tarımsal faaliyetler”, standartlarındaki meyve veren bitkilere ilişkin değişikliklik, 1 Ocak 2016 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinden itibaren geçerlidir. Bu değişiklik üzüm asması, kauçuk ağacı, palmiye ağacı gibi bitkilerin finansal raporlamasını değiştirmektedir. Meyve veren bitkilerin, maddi duran varlıkların üretim sürecinde kullanılmasına benzemesi sebebiyle, maddi duran varlıklarla aynı şekilde muhasebeleştirilmesine karar verilmiştir. Buna bağlı olarak değişiklik bu bitkileri TMS 41’in kapsamından çıkararak TMS 16’nın kapsamına aldı. Bu bitkiler yetişme sürecinde yine TMS 41 kapsamında kalmaya devam edecekler. TMS 19’daki değişiklik, “Tanımlanmış fayda planları”, 1 Temmuz 2014 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Bu sınırlı değişiklik üçüncü kişiler veya çalışanlar tarafından tanımlanmış fayda planına yapılan katkılara uygulanır. Plana yapılan katkıların hizmet süresinden bağımsız hesaplandığı; örneğin maaşının sabit bir kısmının katkı olarak alınması gibi; durumlarda nasıl muhasebeleştirme yapılacağına açıklık getirmektedir. Yıllık İyileştirmeler 2014: 1 Ocak 2016 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. İyileştirmeler 4 standarda değişiklik getirmiştir: • TFRS 5, ‘Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar ve durdurulan faaliyetler’, satış metodlarına ilişkin değişiklik • TFRS 7, ‘Finansal araçlar: Açıklamalar’, TFRS 1’e bağlı olarak yapılan, hizmet sözleşmelerine ilişikin değişiklik • TMS 19, ‘Çalışanlara sağlanan faydalar’ iskonto oranlarına ilişkin değişiklik • TMS 34, ‘Ara dönem finansal raporlama’ bilgilerin açıklanmasına ilişkin değişiklik. Grup yukarıda yer alan değişikliklerin operasyonlarına olan etkilerini değerlendirip 1 Ocak 2015 tarihinden itibaren uygulayacaktır. 256 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 2.3. Karşılaştırmalı Bilgiler ve Önceki Dönem Tarihli Finansal Tabloların Düzeltilmesi Finansal durum ve performans trendlerinin tespitine imkan vermek üzere, Grup’un konsolide finansal tabloları önceki dönemle karşılaştırmalı olarak hazırlanmaktadır. akışındaki eğilimleri belirleyebilmek amacıyla, önceki dönemle karşılaştırmalı hazırlanmaktadır. Finansal tabloların kalemlerinin gösterimi veya sınıflandırılması değiştiğinde karşılaştırılabilirliği sağlamak amacıyla, önceki dönem finansal tabloları da buna uygun olarak yeniden sınıflandırılmakta ve bu hususlara ilişkin olarak açıklama yapılmaktadır. Grup, daha önce 10 Mart 2014 tarihinde yayınlamış olduğu konsolide finansal tablolarında kısa vadeli peşin ödenmiş giderler hesabında gösterdiği 88.680 TL tutarındaki verilen arsa avanslarını, söz konusu projenin kısa vadede hayata geçmesini öngörmediği için uzun vadeli peşin öndemiş giderler hesabında yeniden sınıflandırmıştır (Not 7). TMS 19 Etkisi TMS 19, 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yeniden düzenlenmiştir. Buna göre, çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin aktüeryal (kayıp)/kazanç diğer kapsamlı gelir altında yansıtılması gerekmektedir. Söz konusu değişiklik konsolide finansal tablolara önemsiz etkisi nedeniyle yapılmamıştır (Not 16). 2.4. Önemli muhasebe politikalarının özeti Konsolide finansal tabloların hazırlanmasında izlenen önemli muhasebe politikaları aşağıda özetlenmiştir: Nakit ve nakit benzeri değerler Nakit ve nakit benzeri değerler, eldeki nakit, vadesiz ve üç aydan kısa vadeli banka mevduatları ile tutarı belirli, nakde kolayca çevrilebilen kısa vadeli ve yüksek likiditeye sahip ve değerindeki değişim riski önemsiz olan vadesi üç ay veya daha kısa olan yatırımları içermektedir (Not 5). Vadesi üç aydan uzun olan vadeli mevduatlar finansal varlıklar altında sınıflandırılmıştır (Not 6). Konsolide finansal tablolar açısından ortaklar, önemli yönetim personeli ve Yönetim Kurulu üyeleri, aileleri, Torun Ailesi ve onlar tarafından kontrol edilen veya onlara bağlı şirketler, iştirak ve ortaklıklar ilişkili taraflar olarak kabul ve ifade edilmişlerdir. (Not 27). Dövizli işlemler Dönem içinde gerçekleşen dövizli işlemler, işlem tarihlerinde geçerli olan döviz kurları üzerinden çevrilmiştir. Dövize dayalı parasal varlık ve yükümlülükler, bilanço tarihinde geçerli olan döviz kurları üzerinden fonksiyonel para birimine çevrilmiştir. Dövize dayalı parasal varlık ve yükümlülüklerin çevirimlerinden doğan kur kazancı veya zararları konsolide kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmıştır. 257 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI İlişkili taraflar TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Finansal varlıklar Sınıflandırma Grup’un, finansal varlıkları, ticari alacaklar ile nakit ve nakit benzerlerinden oluşmaktadır. Yönetim, finansal varlıklarının sınıflandırmasını satın alındıkları tarihte yapar. a) Krediler ve alacaklar Krediler ve alacaklar, sabit veya belirli ödemeleri olan, aktif bir piyasada işlem görmeyen ve türev araç olmayan finansal varlıklardır. Vadeleri bilanço tarihinden itibaren 12 aydan kısa ise dönen varlıklar, 12 aydan uzun ise duran varlıklar olarak sınıflandırılırlar. Ticari alacaklar çoğunlukla konut projelerinin satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak vadeli satışlardan kaynaklanan alacaklar ile alışveriş merkezi kira alacaklarından oluşmaktadır. b) Türev finansal araçlar Grup döviz pozisyonundan dolayı maruz kaldığı nakit akış risklerini yönetmek amacıyla tam teminatlı opsiyon işlemleri yapmaktadır. Risk muhasebesi yönünden TMS 39 “Finansal araçların muhasebeleştirilmesi” standardına ait gerekli dokümantasyon koşulunu taşımayan işlemler konsolide finansal tablolarda “Diğer finansal yükümlülükler” ve “Diğer finansal varlıklar” hesap kalemleri altında türev finansal araçlar olarak muhasebeleştirilir. Muhasebeleştirme ve Ölçümleme Finansal varlıklar, alım-satımın yapıldığı tarihte kayıtlara alınır. Alım-satım yapılan tarih, yönetimin varlığı alım satım yapmayı vaat ettiği tarihtir. Gerçeğe uygun değer değişimleri gelir tablosu ile ilişkilendirilen finansal varlıklar hariç diğer yatırımlar deftere ilk olarak gerçeğe uygun değerine işlem maliyeti eklenmek suretiyle kaydedilir. Gerçeğe uygun değeriyle ölçülen ve gelir tablosuyla ilişkilendiren finansal varlıklar, gerçeğe uygun değeriyle değerlenir ve işlem maliyetleri, kapsamlı gelir tablosunda giderleştirilir. Finansal varlıklardan doğan nakit akım alım hakları sona erdiğinde veya transfer edildiğinde ve Grup tüm risk ve getirilerini transfer ettiğinde, finansal varlıklar defterlerden çıkartılır. Gerçeğe uygun değeriyle ölçülen ve gelir tablosuyla ilişkilendiren finansal varlıklar müteakip dönemlerde gerçeğe uygun değerleriyle muhasebeleştirilmektedirler. Krediler ve alacaklar etkin faiz oranı kullanılarak iskonto edilmiş değerleriyle muhasebeleştirilmektedir. Alım satım amaçlı türev finansal araçlar, konsolide finansal tablolara ilk olarak maliyet değerleri ile yansıtılır ve kayda alınmalarını izleyen dönemlerde gerçeğe uygun değerleri üzerinden değerlenir. Bu enstrümanların gerçeğe uygun değerlerinde meydana gelen değişikliklerden kaynaklanan kazanç ve kayıplar gelir veya gider olarak konsolide kapsamlı gelir tablosu ile ilişkilendirilir. 258 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Gerçeğe uygun değeri pozitif olan türev ürünleri konsolide bilançolarda varlıklarda, negatif olanlar ise yükümlülüklerde muhasebeleştirilmektedir. Ticari alacaklar ile ilgili değer düşüklüğü tespiti ticari alacaklar ile ilgili muhasebe politikalarında açıklanmıştır. Ticari alacaklar ve borçlar Grup tarafından bir alıcıya ürün ya da hizmet sağlanması sonucunda oluşan ticari alacaklar, tahakkuk etmemiş finansman gelirlerden netleştirilmiş olarak gösterilirler. Tahakkuk etmemiş finansman gelirleri sonrası ticari alacaklar, orijinal fatura değerinden kayda alınan alacakların izleyen dönemlerde elde edilecek tutarlarının etkin faiz yöntemi ile iskonto edilmesi ile hesaplanır. Belirlenmiş faiz oranı olmayan kısa vadeli alacaklar, orijinal etkin faiz oranının etkisinin çok büyük olmaması durumunda, maliyet değerleri üzerinden gösterilmiştir (Not 8). Grup, tahsil imkânının kalmadığına dair objektif bir delil olduğu takdirde ilgili ticari alacaklar için şüpheli alacak karşılığı ayırmaktadır. Söz konusu bu karşılığın tutarı, alacağın kayıtlı değeri ile tahsili mümkün tutar arasındaki farktır. Tahsili mümkün tutar, teminatlardan ve güvencelerden tahsil edilebilecek meblağlar da dahil olmak üzere tüm nakit akışlarının, oluşan ticari alacağın orijinal etkin faiz oranı esas alınarak iskonto edilen değeridir. Şüpheli alacak tutarına karşılık ayrılmasını takiben, şüpheli alacak tutarının tamamının veya bir kısmının tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilen tutar ayrılan şüpheli alacak karşılığından düşülerek diğer gelirlere kaydedilir. Ticari borçlar, satıcılardan doğrudan ürün ve hizmet almak suretiyle oluşan borçlardır. Ticari borçlar ve diğer yükümlülükler tahakkuk etmemiş finansman giderlerinden netleştirilmiş olarak gösterilirler. Tahakkuk etmemiş finansman giderleri sonrası ticari borçlar ve diğer yükümlülükler, orijinal fatura değerinden kayda alınan borçların izleyen dönemlerde ödenecek tutarlarının etkin faiz yöntemi ile iskonto edilmesi ile hesaplanır. Belirlenmiş faiz oranı olmayan kısa vadeli borçlar, orijinal etkin faiz oranının etkisinin çok büyük olmaması durumunda, maliyet değerleri üzerinden gösterilmiştir. Konut projeleriyle ilgili yapılan satış vadesi sözleşmeleri dolayısıyla alınan avanslar, konutların muhtemel teslim tarihi göz önüne alınarak kısa ve uzun vadeli olarak sınıflandırılır. Diğer operasyonel sebeplerden alınan avanslar, avansın alınma amacına ve süresine yönelik olarak kısa ve uzun vadeli olarak sınıflandırılır. 259 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Avanslar TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Finansal borçlar ve borçlanma maliyeti Finansal borçlar, alındıkları tarihlerde, alınan finansal borç tutarından işlem giderleri çıkartıldıktan sonraki değerleriyle kaydedilir. Finansal borçlar, takip eden tarihlerde, etkin faiz oranı ile hesaplanmış iskonto edilmiş değerleri ile konsolide finansal tablolarda takip edilirler. 1 Ocak 2009’dan sonra başlayan projeler için kullanıma veya satışa hazır hale getirilmesi için önemli ölçüde zaman geçmesi gereken varlıklar (“özellikli varlıklar”) söz konusu olduğunda, elde edilmesi, inşası veya üretimi ile doğrudan ilişkilendirilebilen borçlanma maliyetleri, ilgili özellikli varlığın maliyetinin bir parçası olarak aktifleştirilir. 1 Ocak 2009’dan önceki dönemlerde TMS 23’te o zaman mevcut olan opsiyon çerçevesinde borçlanma maliyetleri giderleştirilmekteydi. Finansal kiralamalar Grup - kiracı olarak Finansal Kiralama Finansal kiralama yoluyla elde edilen maddi duran varlık, varlığın kiralama döneminin başındaki vergi avantaj veya teşvikleri düşüldükten sonraki gerçeğe uygun değerinden veya asgari kira ödemelerinin o tarihte indirgenmiş değerinden düşük olanı üzerinden aktifleştirilir. Anapara kira ödemeleri yükümlülük olarak gösterilir ve ödendikçe azaltılır. Faiz ödemeleri ise, finansal kiralama dönemi boyunca konsolide kapsamlı gelir tablosunda giderleştirilir. Finansal kiralama yoluyla edinilen varlıklar ağırlıklı olarak yatırım amaçlı gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçasını oluşturduğundan, (asansör, yürüyen merdiven vs.) yatırım amaçlı gayrimenkullerin maliyeti içinde sınıflandırılmaktadır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller finansal tablolarda piyasa değeri ile gösterilmekte olup bu değer finansal kiralama ile alınan bu ek parçaları da kapsamaktadır. Finansal kiralama sözleşmelerinden kaynaklanan borçlar bilançoda “Finansal borçlar” kaleminde gösterilmektedir. Finansal kiralama ile ilgili faiz ve kur farkı giderleri kapsamlı gelir tablolarına yansıtılmaktadır. Operasyonel Kiralama Mülkiyete ait risk ve getirilerin önemli bir kısmının kiralayana ait olduğu kiralama işlemi, işletme kiralaması olarak sınıflandırılır. İşletme kiraları olarak yapılan ödemeler, kira dönemi boyunca doğrusal yöntem ile kapsamlı gelir tablosuna gider olarak kaydedilir. (Not 19). 260 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Grup - kiralayan olarak Operasyonel Kiralama Operasyonel kiralamada, kiralanan varlıklar, konsolide bilançoda yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırılmış ve elde edilen kira gelirleri kiralama dönemi süresince, eşit tutarlarda konsolide kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmıştır. Kira geliri kira dönemi boyunca doğrusal yöntem ile konsolide kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmaktadır. Grup’un ana faaliyet konusu olan kiralama gelirleri, gelirler altında sınıflandırılmaktadır (Not 16). Dönem vergi gideri ve ertelenen vergi Şirket Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesi d-4 bendine göre Kurumlar Vergisi'nden muaftır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi 6-a bendine göre ise gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları stopaja tabi tutulmuş olmakla birlikte, 93/5148 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile stopaj oranı "0" olarak belirlenmiştir. Bu nedenle Şirket’in ilgili döneme ilişkin kazançlarından kaynaklanan bir vergi yükümlülüğü mevcut değildir (Not 26). Şirket’in bağlı ortaklıklarından TRN, Antalya Deepo’nun gayrimenkul portföyünde bulunmasının sakıncalı olması dolayısıyla, kısmi bölünme yoluyla kurulmuş olup, ilgili gayrimenkuller TRN’ye devredilmiştir. Anonim şirket statüsünde kurulmuş olan TRN, Kurumlar Vergisi Kanunu’na tabidir. Kıdem tazminatı karşılığı, Grup’un, Türk İş Kanunu uyarınca personelin emekliye ayrılmasından doğacak gelecekteki olası yükümlülüklerinin tahmini toplam karşılığının bugünkü değerini ifade eder. Türkiye’de geçerli olan çalışma hayatını düzenleyen yasalar ve Türk İş Kanunu uyarınca, grubun bir yılını tamamlayan ve sebepsiz yere işten çıkartılan, askerlik görevini yapmak için çağrılan, vefat eden, 25 yıllık hizmet süresini doldurup (kadınlarda 20 yıl) emeklilik yaşını doldurarak (kadınlarda 58, erkeklerde 60 yaş) emekli olan çalışanlarına kıdem tazminatı ödeme yükümlülüğü vardır. 261 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Ertelenen vergi, yükümlülük yöntemi kullanılarak, varlık ve yükümlülüklerin konsolide finansal tablolarda yer alan kayıtlı değerleri ile vergi değerleri arasındaki geçici farklar üzerinden hesaplanır. Ertelenen vergi hesaplanmasında yürürlükteki vergi mevzuatı uyarınca bilanço tarihi itibariyle geçerli bulunan vergi oranları kullanılır (Not 22). Şirketin kurumlar vergisi istisnası bulunduğundan, herhangi bir ertelenmiş vergi varlığı ve yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bağlı ortaklıklardan TRN’nin sahip olduğu Antalya Deepo AVM ile ilgili sakıncanın giderilmesini takiben TRN’nin, Torunlar GYO ile birleşmesi planlandığından, ilgili yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri ile taşınan değeri arasındaki farktan ertelenen vergi hesaplanmamıştır. (Not 26). Kıdem tazminatı karşılığı TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 23 Mayıs 2002 tarihi itibariyle ilgili yasa değiştiğinden, emeklilikten önceki hizmet süresiyle bağlantılı, bazı geçiş süreci maddeleri çıkartılmıştır. Tanımlanmış sosyal yardım yükümlülüğünün bugünkü değeri ile ilgili ayrılan karşılık öngörülen yükümlülük yöntemi kullanılarak hesaplanır. Tüm aktüeryal karlar ve zararlar konsolide kapsamlı gelir tablosunda muhasebeleştirilir. TFRS, belirli fayda planları dahilinde muhtemel tazminat yükümlülüğünün tahmin edilebilmesi için aktüer değerleme öngörülerinin geliştirilmesini gerektirir. Konsolide finansal tablolarda, Grup öngörülen yükümlülük yöntemini uygulayarak ve geçmiş yıllardaki deneyimlerine dayanarak, hizmet süresini sonlandırdığı tarih itibariyle kıdem tazminatı almaya hak kazananları temel alarak bir yükümlülük hesaplamaktadır. Bu karşılık, gelecekte çalışanların emekliliklerinden doğacak muhtemel yükümlüklerin bugünkü değerinin tahmin edilmesiyle bulunmaktadır. Temel varsayım, her yıllık hizmet için belirlenen tavan karşılığının enflasyon ile orantılı olarak artmasıdır. Böylece uygulanan iskonto oranı enflasyonun beklenen etkilerinden arındırılmış gerçek oranı gösterir. Grup’un kıdem tazminatı karşılığı, kıdem tazminatı tavanı her altı ayda bir ayarlandığı için, 1 Ocak 2015 tarihinden itibaren geçerli olan 3.541 TL tavan tutarı (1 Ocak 2014: 3.438 TL) üzerinden hesaplanmaktadır. TMS 19, 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yeniden düzenlenmiştir. Buna göre, çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin aktüeryal (kayıp)/kazanç diğer kapsamlı gelir altında yansıtılması gerekmektedir. Söz konusu değişiklik konsolide finansal tablolara etkisinin önemsiz olması nedeniyle yapılmamıştır (Not 16). Borç karşılıkları, koşullu varlıklar ve yükümlülükler Karşılıklar; Grup’un bilanço tarihi itibariyle mevcut bulunan ve geçmişten kaynaklanan yasal veya yapısal bir yükümlülüğün bulunması, yükümlülüğü yerine getirmek için ekonomik fayda sağlayan kaynakların çıkışının gerçekleşme olasılığının muhtemel olması ve yükümlülük tutarı konusunda güvenilir bir tahminin yapılabildiği durumlarda muhasebeleştirilmektedir. Gelecek dönemlerde oluşması beklenen faaliyet zararları için karşılık ayrılmaz. Geçmiş olaylardan kaynaklanan ve mevcudiyeti işletmenin tam olarak kontrolünde bulunmayan gelecekteki bir veya daha fazla kesin olmayan olayın gerçekleşip gerçekleşmemesi ile teyit edilebilmesi mümkün yükümlülükler ve varlıklar konsolide finansal tablolara dahil edilmemekte ve şarta bağlı yükümlülükler ve varlıklar olarak değerlendirilmektedir. Stoklar Stoklar, maliyetin veya net gerçekleşebilir değerin düşük olanı ile değerlenir. Stoklara dahil edilen maliyet unsurları Grup tarafından satış amaçlı konut inşa etmek için elde tutulan arsalar ve bu arsalar üzerinde inşaatı devam etmekte olan konutların maliyetlerinden oluşmaktadır. Stokların maliyeti tüm satın alma maliyetlerini, dönüştürme maliyetlerini ve stokların mevcut 262 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) durumuna ve konumuna getirilmesi için katlanılan diğer maliyetleri içerir. Stokların birim maliyeti, elde etme maliyeti veya net gerçekleşebilir değerin düşük olanı yöntemi kullanılarak belirlenmiştir. İnşaatına 1 Ocak 2009 öncesi başlanan stokların (TMS 23’e göre özellikli varlık olarak tanımlanan stoklar) üzerine borçlanma maliyetleri aktifleştirilmezken bu tarihten sonra başlayan projelerde ilişkilendirilebilinen borçlanma maliyetleri aktifleştirilmektedir. Halihazırda veya ileride üzerinde konut inşaatı yapılacak arsalar stoklar içerisinde değerlendirilmiştir. Stoklar, konut inşaatlarının muhtemel bitiş tarihi göz önüne alınarak kısa ve uzun vadeli olarak sınıflandırılmıştır (Not 11). Maddi duran varlıklar ve ilgili amortismanlar Maddi duran varlıklar elde etme maliyeti üzerinden, birikmiş amortisman ve gerekli olduğu durumlarda değer düşüklüğü karşılığı ayrıldıktan sonraki net değerleri ile gösterilmektedir. Maliyet bedeli, varlığın faaliyetini planlanan gibi gerçekleştirmesi için katlanılan doğrudan ilişkilendirilebilen maliyetleri de içerir. Amortisman, maddi duran varlıkların tahmin edilen faydalı ömürleri baz alınarak doğrusal amortisman yöntemi kullanılarak ayrılmaktadır (Not 12). Maddi duran varlıklar için tahmin edilen faydalı ömürler aşağıdaki gibidir: Motorlu taşıtlar Demirbaşlar Yıllar 5 4-5 Maddi duran varlığın kapasitesini genişleterek kendisinden gelecekte elde edilecek faydayı artıran nitelikteki yatırım harcamaları maddi duran varlığın maliyetine eklenmekte ve kalan faydalı ömrü boyunca amortismana tabi tutulmaktadır. Bu kalemler haricindeki harcamalar ise gider olarak muhasebeleştirilmektedir. Maddi duran varlıkların elden çıkartılması sonucu oluşan satış karı veya zararı, kayıtlı değeri ile tahsil olunan tutarların karşılaştırılması sonucu belirlenir ve cari dönemde ilgili gelir ve gider hesaplarına yansıtılır. Maddi Olmayan Duran Varlıklar Satın alınan maddi olmayan duran varlıklar, maliyet değerlerinden birikmiş itfa payları ve birikmiş değer düşüklükleri düşüldükten sonraki tutarıyla gösterilirler. Bu varlıklar beklenen faydalı ömürlerine göre doğrusal itfa yöntemi kullanılarak itfaya tabi tutulur. Beklenen 263 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Maddi duran varlıkların bilançoda taşınan değeri tahmini geri kazanılabilir değerinin üzerinde olması durumunda söz konusu varlığın değeri geri kazanılabilir değerine indirilir ve ayrılan değer düşüklüğü karşılığı gider hesapları ile ilişkilendirilir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) faydalı ömür ve itfa yöntemi, tahminlerde ortaya çıkan değişikliklerin olası etkilerini tespit etmek amacıyla her yıl gözden geçirilir ve tahminlerdeki değişiklikler ileriye dönük olarak muhasebeleştirilir. İnşaat Sözleşmeleri Grup’un TMS 11 “İnşaat Sözleşmeleri” kapsamına giren bir faaliyeti yoktur. Grup’un gayrimenkul alanındaki faaliyetleri TFRYK 15 “Gayrimenkul İnşaatına Yönelik Anlaşmalar” adlı yorumda da teyit edildiği üzere TMS 18 “Hasılat” çerçevesinde muhasebeleştirilmektedir. Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar kayıtlı değerlerinin, kullanılmak suretiyle değil, satış işlemi sonucu geri kazanıldığı durumlarda satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar olarak sınıflandırılır ve amortisman ayrılması durdurulur. Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar kayıtlı değerleri ile gerçeğe uygun değerlerinden satış giderlerinin çıkarılması sonucu oluşan değerden, düşük olanı ile değerlenir. Şirket’in 31 Aralık 2014 itibariyle satış amaçlı elde tutulan duran varlıkları yoktur (31 Aralık 2013: Yoktur). Yatırım amaçlı gayrimenkuller Mal ve hizmetlerin üretiminde kullanılmak veya idari maksatlarla veya işlerin normal seyri esnasında satılmak yerine, kira elde etmek veya değer kazanımı amacıyla veya her ikisi için tutulan araziler ve binalar yatırım amaçlı gayrimenkuller olarak sınıflandırılır ve gerçeğe uygun değer yöntemi ile değerlenir. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerindeki bir değişiklikten kaynaklanan kazanç veya zarar, oluştuğu dönemde kapsamlı gelir tablosuna dahil edilir (Not 10). Yatırım amaçlı bir gayrimenkul, ancak ve ancak, gayrimenkulle ilgili gelecekteki ekonomik yararların işletmeye girişinin muhtemel olması ve yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyetinin güvenilir bir şekilde ölçülebilir olması durumunda varlık olarak kayıtlara alınır. Yatırım amaçlı gayrimenkulün kullanım dışı kalması veya elden çıkarılması durumunda meydana gelen kazanç veya kayıplar; varlığın elden çıkarılmasından kaynaklanan net tahsilatlar ile gayrimenkulün defter değeri arasındaki farktır ve kullanıma son verilme veya elden çıkarılma döneminde yatırım amaçlı gayrimenkul net değer artış kârı veya zararı olarak muhasebeleştirilir. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin ilk muhasebeleştirmesinde maliyet bedeli ile kayıtlara alınır. Maliyet bedeli; başlangıçta yatırım amaçlı gayrimenkulün elde edilmesine ilişkin olarak gerçekleştirilen maliyetler ile yatırım amaçlı bir gayrimenkule daha sonradan yapılan ilave, değişiklik veya hizmet maliyetlerini içerir. Bu maliyete işlem maliyeti ve borçlanma maliyeti 264 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) de dahil edilir. Özellikli bir yatırım amaçlı gayrimenkulün alımı, inşası veya üretimi sırasında ortaya çıkan borçlanma maliyetleri aktifleştirilir, söz konusu aktifleştirme, varlık tamamlanana kadar devam eder. Grup, gayrimenkule ilişkin günlük hizmet giderlerini yatırım amaçlı gayrimenkulün defter değerinde muhasebeleştirmemektedir. Bu maliyetler gerçekleştikçe kâr veya zararda muhasebeleştirilir. Gayrimenkule ilişkin “bakım ve onarım” harcamaları oluştukları dönemde gelir tablosu ile ilişkilendirilir. Grup, ilk muhasebeleştirme sonrasında, yatırım amaçlı gayrimenkullerini gerçeğe uygun değer yöntemi ile değerlemektedir. Gerçeğe uygun değerin tespitinde, aktif piyasa fiyatı gerekli görülen durumlarda spesifik olarak söz konusu varlığın, yapısal özellikleri, koşulları ve konumu göz önünde bulundurularak değiştirilebilir. Bu bilginin olmadığı durumlarda, Grup indirgenmiş nakit akım yöntemi gibi alternatif değerleme yöntemlerine başvurmaktadır. Grup makul ölçülere göre hesaplanmış bir dizi gerçeğe uygun değer tahmini arasından en güvenilir tahmini yapabilmek için söz konusu farklılıkları oluşturan koşulları dikkate alır. Yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri, gayrimenkulün geliştirilmesi veya kıymetinin artırılmasına yönelik gelecekteki yatırım harcamalarını ve söz konusu harcamalardan gelecekte elde edilecek yararları yansıtmaz. Grup, inşaat halindeki gayrimenkullerini gerçeğe uygun değerleriyle değerlemektedir. İnşaat halindeki gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerinin güvenilir bir biçimde değerlendirilebilmesi için yönetim tarafından; inşaatın tamamlanma derecesi, inşaatı yapılan projenin piyasada karşılaştırılabilirliği, tamamlanmaya müteakip oluşacak nakit girişlerinin güvenilir bir şekilde belirlenebilmesi, söz konusu gayrimenkule özgü riskler, aynı özelliklerdeki bir başka inşaata ilişkin geçmiş deneyimler ve imar izinleri gibi faktörler dikkate alınır. Varlıklarda değer düşüklüğü Şirket, maddi duran varlıkları da içeren her varlık için her bir bilanço tarihinde, söz konusu varlığa ilişkin değer kaybının olduğuna dair herhangi bir gösterge olup olmadığını değerlendirir. Böyle bir gösterge mevcutsa, o varlığın geri kazanılabilir tutarı tahmin edilir. Eğer söz konusu varlığın veya o varlığa ait nakit üreten herhangi bir biriminin kayıtlı değeri, kullanım veya satış yoluyla geri kazanılacak tutarından yüksekse değer düşüklüğü meydana 265 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Grup yatırım amaçlı gayrimenkulünün stoklara veya maddi duran varlıklara transferini ancak ve ancak kullanımında bir değişiklik olduğu zaman gerçekleştirir. Söz konusu kullanım değişikliği; geliştirme yaptıktan sonra satmak amacıyla geliştirme faaliyetinin başlamasıdır. Grup, yatırım amaçlı gayrimenkulünü herhangi bir geliştirme yapmadan elden çıkarmaya karar verirse, gayrimenkulü bilançodan çıkarana kadar yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırmaya devam eder. Benzer şekilde, Grup'un mevcut bir yatırım amaçlı gayrimenkulünü, ileride de yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanmaya devam etmek amacıyla yeniden geliştirmeye başlaması durumunda, bu gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kalır ve yeniden geliştirme sürecinde sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak maddi duran varlık olarak yeniden sınıflandırılma yapılmaz. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) gelmiştir. Geri kazanılabilir tutar varlığın net satış fiyatı ile kullanım değerinden yüksek olanı seçilerek bulunur. Kullanım değeri, bir varlığın sürekli kullanımından ve faydalı ömrü sonunda elden çıkarılmasından elde edilmesi beklenen nakit akımlarının tahmin edilen bugünkü değeridir. Değer düşüklüğü kayıpları kapsamlı gelir tablosunda muhasebeleştirilir. Bir varlıkta oluşan değer düşüklüğü kaybı, o varlığın geri kazanılabilir tutarındaki müteakip artışın, değer düşüklüğünün kayıtlara alınmalarını izleyen dönemlerde ortaya çıkan bir olayla ilişkilendirilebilmesi durumunda daha önce değer düşüklüğü ayrılan tutarı geçmeyecek şekilde geri çevrilir. İşletme birleşmeleri ve şerefiye İşletme birleşmeleri, iki ayrı tüzel kişiliğin veya işletmenin raporlama yapan tek bir işletme şeklinde birleşmesi olarak değerlendirilmektedir. Grup, bir işletme satın aldığında, edindiği finansal varlık ve borçların sınıflandırmalarını ve belirlemeleri birleşme tarihinde var olan sözleşme hükümleri, ekonomik koşullar ve konuya ilişkin diğer tüm koşulları esas alarak yapar. Satın alma metodu, satın alma maliyetini satın alınan varlıklar, yükümlülükler ve şarta bağlı yükümlülüklerin satın alınılan gündeki rayiç değerlerine dağıtılmasını gerektirmektedir. Söz konusu satın alınan şirketlerin TFRS 3’e göre belirlenmiş varlıkları, yükümlülükleri ve şarta bağlı yükümlülükleri satın alınma günündeki rayiç değerlerinden kayıtlara yansıtılmaktadır. Satın alınan şirket, satın alma tarihinden itibaren konsolide gelir tablosuna dahil edilmektedir. İktisap edilen tanımlanabilir varlıkların, yükümlülüklerin ve koşullu yükümlülüklerin gerçeğe uygun değerlerinin veya birleşme maliyetinin sadece geçici olarak belirlendiği durumlarda, birleşmenin gerçekleştiği dönemin sonunda birleşmenin ilk defa muhasebeleştirilmesinde geçici olarak yapılma zorunluluğu ortaya çıkarsa, Şirket söz konusu geçici değerler üzerinden birleşme işlemini muhasebeleştirmiştir. Geçici olarak belirlenmiş birleşme muhasebesinin birleşme tarihini takip eden on iki ay içerisinde tamamlanması ve düzeltme kayıtlarının birleşme tarihinden itibaren yapılması gerekmektedir. Şerefiye, satın alınan ortaklığın satın alım tarihindeki maliyeti ile net aktiflerinin gerçeğe uygun bedelleri arasında kalan pozitif farktır. Grup, şerefiye tutarlarını itfa etmemektedir. Şerefiye tutarı, taşıdığı değerin gerçekleşmeyeceği durum ve şartlarda ve yılda en az bir kere değer düşüklüğü için gözden geçirilmektedir. Finansal bilgilerin bölümlere göre raporlaması Faaliyet bölümleri raporlaması işletmenin faaliyetlere ilişkin karar almaya yetkili merciine yapılan raporlamayla yeknesaklığı sağlayacak biçimde düzenlenmiştir. İşletmenin faaliyetlere ilişkin karar almaya yetkili mercii bölüme tahsis edilecek kaynaklara ilişkin kararların alınmasından ve bölümün performansının değerlendirilmesinden sorumludur. Yönetim kurulu, işletmenin faaliyetlere ilişkin karar almaya yetkili mercii olarak belirlenmiştir (Not 3). 266 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Gelirlerin kaydedilmesi Gelirler, faaliyetlerinden dolayı Grup’a ekonomik getiri sağlanması olasılığı olduğu ve gelirin güvenilir olarak ölçülebilmesinin mümkün olduğu zaman muhasebeleştirilir. Gelirler, katma değer vergisi ve satış vergileri düşüldükten sonra net olarak gösterilmiştir. Gelirin oluşması için aşağıdaki kriterlerin yerine gelmesi gerekmektedir. Gayrimenkul kiralamalarından elde edilen kira gelirleri Kiralanan gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri, tahakkuk esasına göre kaydedilmektedir. Gelir, bu işlemle ilgili oluşan ekonomik faydaların Grup’a girişi mümkün görülüyorsa ve bu gelirin miktarı güvenilir bir şekilde ölçülebiliyorsa gerçekleşir. Dönemsel kira indirimleri gerçekleştiği dönemlerde kira gelirlerinden netleştirilerek gösterilmiştir. Genel giderler yansıtma gelirleri Grup’un sahibi olduğu alışveriş merkezleriyle ilgili Torunlar GYO’ya kesilen ortak alan gideri faturaları yapılan anlaşmalara istinaden, alışveriş merkezi işletmecilerine ve/veya kiracılara tahakkuk esasına göre yansıtılır. Konut satışı Konutların (envanter altında sınıflandırılan konutlar ve ofisler) satışından elde edilen gelir, aşağıdaki şartlar karşılandığında muhasebeleştirilir: • • Grup’un mülkiyetle ilgili tüm önemli riskleri ve kazanımları alıcıya devretmesi (satılan konutların risk ve kazanımlarının alıcıya transferi genellikle konutların kesin tesliminin yapılması ile oluşmuş sayılır). Grup’un mülkiyetle ilişkilendirilen ve süregelen bir idari katılımının ve satılan mallar üzerinde etkin bir kontrolünün olmaması, Gelir tutarının güvenilebilir bir şekilde ölçülmesi, İşlemle ilişkili olan ekonomik faydaların işletmeye akışının olası olması ve İşlemden kaynaklanacak maliyetlerin güvenilebilir bir şekilde ölçülmesi. FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI • • • Faiz geliri Faiz geliri, kalan anapara bakiyesi ve ilgili finansal varlıktan beklenen ömrü boyunca elde edilecek tahmini nakit girişlerini söz konusu varlığın net defter değerine getiren efektif faiz oranına göre ilgili dönemde tahakkuk ettirilir. Temettü geliri Hisse senedi yatırımlarından elde edilen temettü geliri, hissedarların temettü alma hakkı doğduğu zaman konsolide finansal tablolara yansıtılır. 267 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Ödenmiş sermaye Adi hisse senetleri özkaynaklarda sınıflandırılırlar. Yeni hisse senedi ihracıyla ilişkili maliyetler, vergi etkisi indirilmiş olarak tahsil edilen tutardan düşülerek özkaynaklarda gösterilirler. Hisse senedi ihraç primleri Hisse senedi ihraç primi Şirket’in elinde bulunan bağlı ortaklık ya da özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların hisselerinin nominal bedelinden daha yüksek bir fiyat üzerinden satılması neticesinde oluşan farkı ya da Şirket’in iktisap ettiği şirketler ile ilgili çıkarmış olduğu hisselerin nominal değer ile gerçeğe uygun değerleri arasındaki farkı temsil eder. İşletmenin geri satın alınan kendi hisseleri Grup’un Borsa İstanbul’dan almış olduğu kendi hisse senetleri hazine hisse senetleri olarak adlandırılır ve özkaynakların içerisinde nominal değerleri üzerinden kaydedilir. Hazine hisselerinin alım/satımı kapsamlı gelir tablosu ile ilişkilendirilmez, doğrudan özkaynaklar üzerinde muhasebeleştirilir. Hisse başına kazanç Konsolide kapsamlı gelir tablosunda belirtilen hisse başına kazanç, ana ortaklık payına düşen konsolide net karın ilgili dönem içinde mevcut hisselerin ağırlıklı ortalama adedine bölünmesi ile tespit edilir. Türkiye’de şirketler, sermayelerini hâlihazırda bulunan hissedarlarına, geçmiş yıl kazançlarından ve yeniden değerleme fonlarından dağıttıkları “bedelsiz hisse” yolu ile artırabilmektedirler. Bu tip “bedelsiz hisse” dağıtımları, hisse başına kazanç hesaplamalarında, finansal tablolarda sunulan tüm dönemlerde ihraç edilmiş hisse gibi değerlendirilir. Buna göre, bu hesaplamalarda kullanılan ağırlıklı ortalama hisse sayısı, hisse senedi dağıtımlarının geçmişe dönük etkilerini de hesaplayarak bulunur. Nakit akım raporlaması Konsolide nakit akım tablolarında yer alan nakit ve nakit benzerleri, vadesi üç ayı geçmeyen nakit ve banka mevduatlarını içermektedir (Not 5). Netleştirme/mahsup İçerik ve tutar itibarıyla önem arz eden her türlü kalem, benzer nitelikte dahi olsa, finansal tablolarda ayrı gösterilir. Önemli olmayan tutarlar, esasları ve fonksiyonları açısından birbirine benzeyen kalemler itibarıyla toplanarak gösterilir. İşlem ve olayların özünün mahsubu gerekli kılması sonucunda, bu işlem ve olayların net tutarları üzerinden gösterilmesi veya varlıkların değer düşüklüğü indirildikten sonraki tutarları üzerinden izlenmesi, mahsup edilmeme kuralının ihlali olarak değerlendirilmez. 268 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Temettüler Grup, temettü gelirlerini ilgili temettüyü alma hakkı oluştuğu tarihte, konsolide finansal tablolara yansıtmaktadır. Temettü borçları kar dağıtımının bir unsuru olarak beyan edildiği dönemde yükümlülük olarak konsolide finansal tablolara yansıtılır. Bilanço tarihinden sonraki olaylar Bilanço tarihinden sonraki olaylar, dönem karına ilişkin herhangi bir duyuru veya diğer seçilmiş finansal bilgilerin kamuya açıklanmasından sonra ortaya çıkmış olsalar bile, bilanço tarihi ile bilançonun yayımı için yetkilendirme tarihi arasındaki tüm olayları kapsar. Grup, bilanço tarihinden sonraki düzeltme gerektiren olayların ortaya çıkması durumunda, konsolide finansal tablolara alınan tutarları bu yeni duruma uygun şekilde düzeltir (Not 30). 2.5 Önemli Muhasebe Değerlendirme, Tahmin ve Varsayımları Konsolide finansal tabloların hazırlanması, bilanço tarihi itibariyle raporlanan varlıklar ve yükümlülüklerin tutarlarını, koşullu varlıkların ve yükümlülüklerin açıklamasını ve hesap dönemi boyunca raporlanan gelir ve giderlerin tutarlarını etkileyebilecek tahmin ve varsayımların kullanılmasını gerektirmektedir. Bu tahminler yönetimin en iyi kanaat ve bilgilerine dayanmakla birlikte, muhasebe tahminleri doğası gereği gerçekleşen sonuçlarla birebir aynı tutarlarda neticelenmeyebilir. Gelecek finansal raporlama döneminde, varlık ve yükümlülüklerin kayıtlı değerinde önemli düzeltmelere neden olabilecek tahmin ve varsayımlar aşağıda belirtilmiştir: Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerleri: Konsolide finansal tablolarda, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan taşınmazların gerçeğe uygun değerinin bulunması esnasında kullanılan ekspertiz raporlarının temel varsayımları aşağıda belirtilmiştir: 269 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Grup, 2014 yıllarında yatırım amaçlı gayrimenkullerinin gerçeğe uygun değerlerinin tespitine yönelik değerleme çalışmalarını Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’ye yaptırmıştır. Grup yönetimi yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan harcamaların ilgili gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki etkisinin harcama tutarına eşit olduğunu varsaymaktadır. Konsolide finansal tablolarda, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan taşınmazların gerçeğe uygun değerinin bulunması esnasında kullanılan ekspertiz raporlarının temel varsayımları olarak değerleme yöntemi, iskonto oranı, yıllık kira artış oranı, kapitalizasyon oranı (son değerin bulunmasında kullanılan iskonto oranı) ve emsal m² değerleri aşağıda tablo formatında gösterilmiştir. 270 07.01.2015 07.01.2015 07.01.2015 07.01.2014 07.01.2014 07.01.2015 07.01.2015 07.01.2015 07.01.2015 07.01.2015 07.01.2015 07.01.2015 31 Aralık 2014 Bursa Korupark AVM Torium AVM Antalya Deepo AVM Bursa Zafer Plaza AVM Bulvar Samsun AVM Mall of İstanbul AVM Torun Tower Paşabahçe arazisi Antalya Deepo ilave arsalar İstanbul İkitelli Kayabaşı arsa İstanbul Beyoğlu Kemankeş binası Bursa Korupark bağımsız bölümler Gelir indirgeme Gelir indirgeme Gelir indirgeme Gelir indirgeme Gelir indirgeme Gelir indirgeme / Maliyet yaklaşımı Gelir indirgeme / Maliyet yaklaşımı Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma Değerleme yöntemi 9,5% 10% 10% 9,5% 9,5% 9,75% 7,5% - İskonto oranı (*) 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% - Yıllık kira artış oranı 8% 8% 8% 8% 8% 8% 6,25% - Kapitalizasyon oranı 2.333-7.274 189-1.200 415 25.430 800-3.000 Emsal m² değeri TL (tam) (*) Iskonto oranları her bir gayrimenkul için çoğunlukta olan döviz cinsinden nakit akımları baz alınarak tespit edilmiştir. Türkiye’de Avro ve ABD Doları kira sözleşmeleri sıklıkla tercih edilen para birimleridir. Ekspertiz raporu tarihi (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Bursa Korupark AVM Torium AVM Antalya Deepo AVM Bursa Zafer Plaza AVM Bulvar Samsun AVM Mall of İstanbul Paşabahçe arazisi Torun Tower Antalya Deepo ilave arsalar İstanbul İkitelli Kayabaşı arsa İstanbul Beyoğlu Kemankeş binası Bursa Korupark bağımsız bölümler 31 Aralık 2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 06.01.2014 Ekspertiz raporu tarihi Değerleme yöntemi Gelir indirgeme Gelir indirgeme Gelir indirgeme Gelir indirgeme Gelir indirgeme Emsal karşılaştırma / Maliyet yaklaşımı Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma / Maliyet yaklaşımı Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma Emsal karşılaştırma (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% - - - - 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% Yıllık kira Kapitalizasyon artış oranı oranı 9,75% 9.75% 9,75% 9,75% 9,75% İskonto oranı (*) 850-1.379 350 12.209 500-1.750 2.035-6.105 - Emsal m² değeri TL (tam) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU 271 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) i. Grup, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü’nde kain 53.185,61 m² yüzölçümlü alan üzerinde tesis edilmiş olan Bursa Korupark Alışveriş Merkezi Mayıs 2007 tarihinde hizmete açılmıştır. Alışveriş merkezinin yönetim işleri Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. tarafından yürütülmektedir. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli ve 2014-019-GYO015 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 882.235 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_TRGYO_10 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 761.707 TL olarak belirlenmiştir). ii. Grup, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli - 2 Mahallesi’nde kain 153.963 m2 kiralanabilir alan içerisinde Mall of İstanbul Alışverişi Merkezi 23 Mayıs 2014 tarihinde hizmete açılmıştır. Alışveriş merkezinin yönetim işleri Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. tarafından yürütülmektedir. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli ve 2014-019-GYO-003-AVM numaralı ekspertiz raporunda söz konusu projenin 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri toplam 1.290.356 TL olarak belirlenmiştir. Projenin belirlenen gerçeğe uygun değerinin, yatırım amaçlı gayrimenkuller ve stok olarak dağılımının, mevcut tamamlanma seviyesinde sağlıklı bir şekilde yapılamamasından dolayı Grup 2013 yılına ilişkin bir değer artışını yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerine yansıtmamıştır. iii. Grup, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Esenyurt Köyü’nde kain 44.571 m² yüzölçümlü alan üzerine Torium Alışveriş Merkezi projesini gerçekleştirmiştir. Torium AVM projesi tamamlanmış olup, AVM 30 Ekim 2010 tarihinde ziyarete açılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli ve 2014-019-GYO005 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 467.442 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_TRGYO_04 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 584.643 TL olarak belirlenmiştir). Torium projesi kapsamında, Torium AVM’den bağımsız olarak inşa edilen Torium Konutları stoklar içerisinde takip edilmektedir (Not 11). 272 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) iv. Grup’ un 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Beykoz İlçesi’nde kain 70.644 m² yüzölçümlü arsası mevcuttur ve 3.935 m² alanlı iskele ve rıhtım için 49 yıllık kullanım hakkına sahiptir. Söz konusu arsa üzerinde 5 Yıldızlı Otel ve Apart Otel projesi yapılması planlanmaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-008 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 430.123 TL olarak belirlenmiştir.( Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli SvP_12_TRGYO_22 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 395.438 TL olarak belirlenmiştir). v. Grup, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2.Bölge’de kain 11.099 m² yüzölçümlü alan üzerine Torun Tower Projesi’ni gerçekleştirmektedir. Torun Tower Projesi’ne ilişkin ruhsat 30 Eylül 2011’de alınmış olup, inşaat çalışmaları Kasım 2011’de başlamıştır. Proje toplam 106.080m2 brüt alanlı, 188 bağımsız bölüm ve tek bloktan oluşmaktadır. Proje 2014 yılı içerisinde tamamlanmış olup, 6 Şubat 2014 tarihinde Denizbank A.Ş. ile Grup portföyünde yer alan Torun Tower ofis projesinin, 30 katına tekabül eden 60.023 m² bölümünün kiralanmasına ilişkin sözleşme imzalanmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-002 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 928.091 TL olarak belirlenmiştir. (Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_TRGYO_02 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 374.951 TL olarak belirlenmiştir.). Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-020 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 254.988 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli 2012 / SvP_13_TRGYO_14 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 238.487 TL olarak belirlenmiştir). 273 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI vi. Grup’un 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde kain 67.319,78 m² yüzölçümlü alan üzerinde tesis edilmiş olan Antalya Deepo Alışveriş Merkezi Ekim 2004 tarihinde hizmete açılmıştır. Alışveriş merkezinin kiralama ve yönetim işleri Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. tarafından yürütülmektedir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’nin, ilgili gayrimenkulün, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında, Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Antalya Büyükşehir Belediye İmar Müdürlüğü’nce bölgeye ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın onaylanması ve bunu takiben alışveriş merkezi için gerekli yasal izinlerin tamamlanması koşuluyla bir sakınca olmadığı görüşü mevcuttur. Bu nedenle Şirket, 9 Mart 2010 tarihinde gerçekleştirdiği Olağanüstü Genel Kurul’da, Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde bulunan Antalya Deepo Alışveriş Merkezi’ni kayıtlı değerleri üzerinden “kısmi bölünme” yolu ile 31 Mart 2010 tarihi itibariyle tescil edilen TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş.’ye (“TRN”) devretme kararı almıştır. İlgili transfer 31 Mart 2010 tarihinde gerçekleştirilmiştir. vii. Grup, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi’nde kain 9.622 m² yüzölçümlü alan üzerinde tesis edilmiş olan Bursa Zafer Plaza Ekim 1999 tarihinde hizmete açılmıştır. Alışveriş merkezinin kiralama ve yönetim işleri Zafer Plaza İşletmecilik A.Ş. tarafından yürütülmektedir. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-014 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 240.172 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_TRGYO_09 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 222.922 TL olarak belirlenmiştir). Bu tutarlar ilgili gayrimenkulün Şirket hissesine düşen kısmı nispetindedir. viii. Grup’un, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde (Deepo AVM’ye bitişik parsellerde) kain 99.386 m² yüzölçümlü arsası mevcuttur. Bunun dışında mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Sanayi ve Ticaret AŞ’ye ait olan ve 21 yıl süre ile kullanım hakkı Torunlar GYO AŞ’ye ait olan 21.231 m² arsa da bulunmaktadır. Arsa üzerine yapılacak yeni yapılaşma ile Deepo AVM’nin büyütülmesi planlanmaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-021 tarihli 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 48.958 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve 2012 / SvP_13_TRGYO_15 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 54.977 TL olarak belirlenmiştir). ix. Grup, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Samsun İli, Büyükşehir Belediyesi’ne ait olup üzerinde şirket lehine 30 yıllık irtifak hakkı tahsis edilen arsada, Bulvar Samsun AVM projesinin inşaatına 2011 yılında başlanmış olup, AVM 2012 yılı Temmuz ayında ziyarete açılmıştır. 274 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-013 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu arsa üzerinde tahsis olunan irtifak hakkı ile yapılmakta olan AVM binasının 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 149.005 TL olarak belirlenmiş olup Grup’un %40’lık iştirak oranı üzerinden hissesine düşen karşılığı 59.602 TL’dir. (Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_ TRGYO_16 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu arsa üzerinde tahsis olunan irtifak hakkı ile yapılmakta olan AVM binasının 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 146.840 TL olarak belirlenmiştir). Söz konusu AVM ve irtifak hakkının gerçeğe uygun değerinin belirlenmesinde değerden türetme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılmış ve irtifak hakkı süresince ödenecek nisbi yıllık irtifak hakkı bedelleri gelecek nakit akımlarının içerisinde dikkate alınmıştır. x. Grup’un, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Kayabaşı Köyü’nde kain 60.833 m² yüzölçümlü arsası mevcuttur. Arsanın kullanımı ile ilgili Grup henüz bir karar vermemiş olup, halihazırda değer artış amacıyla elinde bulundurmaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-006 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 25.251 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_TRGYO_03 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 21.292 TL olarak belirlenmiştir). xi. Grup, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi’nde kain 1.501 m² yüzölçümlü arsa üzerinde binası mevcuttur. Bina restore edilerek otel projesi gerçekleştirilecektir. xii. Grup’un, 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü’nde kain Bursa Korupark Alışveriş Merkezi’nin eklentileri olan bir adet yunus havuzu, sosyal tesisler, ofis ve depoları bulunmaktadır. 275 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli ve 2014-019-GYO-009 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 38.170 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_TRGYO_06 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 18.326 TL olarak belirlenmiştir TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş’ye hazırlatılan 7 Ocak 2015 tarihli 2014-019-GYO-016 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2014 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 23.543 TL olarak belirlenmiştir (Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 6 Ocak 2014 tarihli ve SvP_13_TRGYO_11 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2013 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 18.054 TL olarak belirlenmiştir). Şerefiye değer düşüklüğü testi: Grup, belirlenmiş olan muhasebe politikaları çerçevesinde, işletme birleşmesi neticesinde ortaya çıkan şerefiyenin kayıtlı değerini, yılda bir kez veya şartların değer düşüklüğünü işaret ettiği durumlarda daha sık aralıklarla değer düşüklüğü testine tabi tutmaktadır. 31 Aralık 2014 tarihi itibariyla şerefiyenin kayıtlı değerinin geri kazanılabilir değeri ile karşılaştırılarak değer düşüklüğü testine tabi tutulmuştur. Geri kazanılabilir değer, indirgenmiş net nakit akımları yöntemi temel alınarak belirlenmiştir. Bu yöntemle; geliştirme aşamasındaki Torun Center Projesi’ndeki satılabilir konut, ofis, yatay ofis ve mağazaların üretiminin tamamlanıp satılması neticesinde oluşacak gelirin net bugunkü değeri hesaplanmış ve ortaya çıkan değerin şerefiye tutarından büyük olduğu tespit edilmiştir. Değer düşüklüğü testi için kullanılan tahminlerde iskonto oranı %10,5; konutlar için birim satış bedeli ortalama 5.000 ABD Doları; ofisler için 5.500 ABD Doları; yatay ofisler için 4.750 ABD Doları ve mağazalar için 4.000 ABD Doları olarak tahmin edilmiştir. (Not 4). 2.6 Portföy sınırlamalarına uyum “Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü” başlıklı dipnotta yer verilen bilgiler; SPK Seri: II, No: 14.1 “Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği”nin 16. maddesi uyarınca finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 28 Mayıs 2013 tarihinde 28660 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: III, No: 48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: III, No: 48.1a sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği” nin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır. NOT 3 - BÖLÜMLERE GÖRE RAPORLAMA Torunlar GYO’nun raporlanabilir bölümleri yönetim tarafından proje bazında takip edilmektedir. Kaynakların tahsisi ve kullanımı ile ilgili karar alma mekanizması da aynı baza dayanmaktadır. Torunlar GYO’nun her bir faaliyet bölümü tarafından uygulanan muhasebe politikaları Grup’un finansal tablolarında kullanılan TFRS ile aynıdır. Bölümlerin performansında brüt kar dikkate alınmaktadır. 276 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) a) 31 Aralık 2014 itibariyle ve bu tarihte sona eren dönem için, raporlanabilir bölümler itibariyle endüstriyel bölümlere göre gruplanmış bilgiler aşağıdaki gibidir: Brüt kar YAG değer artış/ (azalışları) (*) Faaliyet karı/ (zararı) Amortisman ve itfa payları Yatırım harcamaları (**) İştiraklerden elde edilen gelir 76.707 57.233 43.274 23.268 20.350 7.434 1.206 - 62.172 31.361 25.715 17.348 14.834 7.376 (525) - 120.528 243.511 (117.737) 15.829 17.250 455.382 (6.019) 5.489 182.700 274.872 (92.022) 33.177 32.084 461.801 (6.546) 5.489 - 210.847 536 97.758 678 - - Ara toplam 229.472 158.281 734.233 891.555 - 309.819 - Konut ve ofis projeleri Mall of Istanbul Korupark 3. Etap Konutlar Korupark 1./2.Etap Konutlar Nishistanbul Projesi Torium konutlar 460.654 47.316 15.733 7.745 3.376 84.817 20.577 3.943 (2.699) 590 - 75.568 16.441 3.943 (2.994) 442 - 80.049 4.358 3.414 261 138 - Ara toplam 534.824 107.228 - 93.400 - 88.220 - İnşa aşamasında olan projeler Torun Center Projesi - - - - - 288.512 (3.429) Proje geliştirmek üzere elde tutulan gayrimenkuller Paşabahçe arazisi Kemankeş binası Maltepe arsası Kayabaşı arsası Kiptaş - - 33.246 19.844 3.959 - 33.246 19.844 (580) 3.959 - - 1.439 18.548 - 8.944 734 - (20.653) (666) - 16.068 4.078 (82) 2.225 - 773.240 266.243 791.282 1.020.771 (666) 706.538 18.860 Kiralık ofis ve Alışveriş merkezleri Korupark AVM Mall of İstanbul AVM Torium AVM Antalya Deepo AVM Zafer Plaza AVM Torun Tower Antalya Deepo İlave Arsa Korupark bağımsız bölümler İştiraklerAnkamall ve Crowne Plaza Hotel (Yeni Gimat) Netsel Torunlar Özyazıcı TTA Dağıtılmamış Toplam Yatırım amaçlı gayrimenkullerden kaynaklanan değer artış / azalışlarını ifade etmektedir. Yatırım harcamaları, konsolide finansal tablolarda stok olarak sınıflandırılan kalemlere ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan alışveriş merkezlerine yapılan yatırımları içermektedir. (*) (**) 277 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Toplam bölüm geliri TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) b) 31 Aralık 2013 itibariyle ve bu tarihte sona eren dönem için, raporlanabilir bölümler itibariyle endüstriyel bölümlere göre gruplanmış bilgiler aşağıdaki gibidir: Alışveriş merkezleri Korupark AVM Torium AVM Antalya Deepo AVM Zafer Plaza AVM Antalya Deepo İlave Arsa Ara toplam Konut ve ofis projeleri Mall of Istanbul Ofisler Korupark 3. Etap Konutlar Mall of Istanbul Konutlar Nishistanbul Projesi Korupark 1./2.Etap Konutlar Torium konutlar Korupark bağımsız bölümler Faaliyet Amortisman Yatırım İştiraklerden karı/ ve itfa harcamaları elde edilen (**) (zararı) payları gelir Toplam bölüm geliri Brüt kar YAG değer artış/ (azalışları) (*) 66.511 44.112 20.629 17.200 1.062 52.655 25.820 14.347 12.544 (443) 66.639 893 25.831 24.974 (656) 119.294 26.714 33.967 37.518 (1.099) - 18 1.475 - 149.514 104.923 117.681 216.394 - 1.493 - 82.923 51.211 49.203 6.525 2.341 1.248 - 31.249 23.128 1.395 4.479 937 (634) - 1.409 31.249 17.584 (1.969) 4.166 937 (749) 1.409 - 12.781 - - 193.451 60.554 1.409 52.627 - 12.781 - İnşa aşamasında olan projeler Mall of Istanbul AVM Torun Tower Ofis - - 63.374 63.374 - 337.398 32.015 - Proje geliştirmek üzere elde tutulan gayrimenkuller Paşabahçe arazisi Kemankeş binası Maltepe arsası Kayabaşı arsası Kiptaş - - 38.958 781 - 38.945 781 (122) - - 686 87 13.148 - - - - - - - 62.137 804 339 - (8.204) (736) - 7.486 4.127 (40) (135) - 343.769 165.816 222.203 363.795 (736) 397.608 73.575 Ara toplam İştirakler Ankamall ve Crowne Plaza Hotel (Yeni Gimat) Torunlar GYO – Torun Yapı -Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı Netsel Torunlar Özyazıcı TTA Dağıtılmamış Toplam Yatırım amaçlı gayrimenkullerden kaynaklanan değer artış / azalışlarını ifade etmektedir. Yatırım harcamaları, konsolide finansal tablolarda stok olarak sınıflandırılan kalemlere ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan alışveriş merkezlerine yapılan yatırımları içermektedir. (*) (**) 278 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 4 - İŞLETME BİRLEŞMELERİ Not 1’in ‘Torunlar GYO - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’ başlığı altında açıklandığı üzere; 11 Mart 2014 tarihinde Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin, Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nda daha önce Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin sahip olduğu hisseleri devralması ile birlikte; 31 Mart 2014 tarihine kadar, TFRS 10 “Konsolide Finansal Tablolar” ve TFRS 11 “Müşterek Düzenlemeler” standartları çerçevesinde, özkaynak yöntemiyle konsolidasyona dahil edilen Torunlar GYO-Torun Yapı- Torunlar Gıda Proje Ortaklığı, 1 Nisan 2014 tarihinde itibaren kontrolün Torunlar GYO’ya geçmesiyle birlikte, TFRS 3 “İşletme Birleşmeleri” standardı kapsamında bedel transferi olmadan gerçekleşen işletme birleşmesi şeklinde muhasebeleştirilmekte ve yine bu tarihten sonra tam olarak konsolide edilmektedir. Şirket tarafından Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın elde tutulan hisselerinin gerçeğe uygun değerleri (139.162 TL) ve 31 Mart 2014 tarihi itibariyla Torunlar GYO - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın net yükümlülüklerinin Torunlar GYO hisselerine isabet eden kısmının (16.639 TL) ters çevrilmesiyle oluşan toplam tutar 155.801 TL olup, bu bir kereye mahsus gelir konsolide kar veya zarar tablosunda “yatırım faaliyetlerinden gelirler” kaleminde muhasebeleştirilmiştir. Bu kapsamda Torunlar GYO - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın gerçeğe uygun değerinin ölçümünde Torun Center karma projesinden elde edilmesi beklenen rezidans, ticari alan ve ofis gelirleri ile projenin tamamlanması için katlanılacak inşaat maliyeti ve arsa maliyetini temel alan serbest nakit akım tahminleri esas alınmıştır. İndirgeme oranı %11,5 olarak kullanılarak, Proje Ortaklığı’nın bugünkü gerçeğe uygun değeri hesaplanmıştır. Torunlar GYO - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın, kontrol gücünün değiştiği tarih itibariyle hazırlanmış mali tablolarındaki net varlıklarının değerleri ile, Proje Ortaklığı’nın gerçeğe uygun değerinin etkisi aşağıdaki gibidir: Torunlar GYO - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı (“Proje Ortaklığı”) %95 18.482 9.953 28.435 139.162 (18.482) 120.680 İşletme birleşmesi sonucunda oluşan şerefiye tutarı, proje tamamlandığında teslim edilen konut ve ofislerin maliyetlerine eklenecektir ve projenin tüm konut ve ofisleri satılıp teslim olduğunda finansal tablolarda şerefiye rakamı kalmayacaktır. (*) 279 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Torunlar GYO’nun sahiplik oranı 31 Mart 2014 itibariyla toplam net varlıkların Torunlar GYO’ya ait kısmı 31 Mart 2014 itibariyla toplam net varlıkların kontrol gücü olmayan paylara ait kısmı 31 Mart 2014 itibariyla net varlıkların değeri Proje ortaklığının gerçeğe uygun değerinin Torunlar GYO’ya ait kısmı Eksi: Toplam net varlıkların Torunlar GYO’ya ait kısmı Satın alma muhasebesi neticesinde ortaya çıkan şerefiye (*) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 5 - NAKİT VE NAKİT BENZERLERİ 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 1 2 517 774.579 52 18.236 1.014.734 226 775.149 1.033.198 Kasa Banka - Vadesiz mevduat - Vadeli mevduat Diğer hazır değerler 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibarıyla konsolide nakit akım tablolarında yer alan nakit ve nakit benzeri kalemler aşağıdaki gibidir. 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 Nakit ve nakit benzerleri Eksi: Vadeli mevduat faiz tahakkuku 775.149 (1.330) 1.033.198 (6.811) Nakit akım tablosundaki hazır değerler 773.819 1.026.387 Nakit ve nakit benzeri varlıkların vade dağılımı aşağıdaki gibidir: 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 228.546 546.603 365.045 668.153 775.149 1.033.198 30 güne kadar 30 - 90 gün arası Nakit ve nakit benzeri değerlerin TL cinsinden yabancı para dağılımı aşağıdaki gibidir: 31 Aralık 2014 Orijinal Tutarı TL Karşılığı Avro ABD Doları 116.409 127.293 328.356 295.179 623.535 280 31 Aralık 2013 Orijinal Tutarı TL Karşılığı 26.226 311.729 77.012 665.323 742.335 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Vadeli mevduatlara ilişkin ortalama etkin yıllık faiz oranları (%): 31 Aralık 2014 (%) ABD Doları Avro Türk Lirası NOT 6 - FİNANSAL VARLIKLAR VE BORÇLAR 31 Aralık 2013 (%) 2,70% 2,55% 11,14% 3,21% 2,96% 9,44% Finansal Varlıklar Vadesi üç aydan uzun vadeli mevduatlar: Para cinsi Faiz oranı (%) ABD Doları Vade 31 Aralık Faiz 2014 oranı (%) 2,70 Mayıs 2015 83.579 - Vade 31 Aralık 2013 - - Finansal Borçlar 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 314.375 1.446 315.821 232.109 232.109 2.087.945 2.087.945 2.635.875 260.561 17.158 277.719 246.207 246.207 2.045.518 1.169 2.046.687 2.570.613 Finansal borçlanmalar 281 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Banka kredileri Finansal kiralamalar Kısa vadeli finansal borçlanmalar Uzun vadeli banka kredilerinin kısa vadeli kısımları Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları Banka kredileri Finansal kiralamalar Uzun vadeli finansal borçlanmalar Toplam finansal borçlanmalar TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) a) Banka kredileri Kısa vadeli banka kredileri Uzun vadeli kredilerin kısa vadeli kısımları Uzun vadeli banka kredileri 31 Aralık 2014 Kısa vadeli banka kredileri Uzun vadeli banka kredilerinin kısa vadeli kısmı Uzun vadeli banka kredileri Toplam banka kredileri 282 Ağırlıklı ortalama etkin faiz oranı (%) 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 314.375 232.109 2.087.945 260.561 246.207 2.045.518 2.634.429 2.552.286 Para birimi Orijinal tutar TL karşılığı Rotatif 3,67% 3,88% TL ABD Doları Avro 307 91.717 35.943 307 212.683 101.385 4,30% 2,94% ABD Doları Avro 72.280 22.866 167.611 64.498 12,90% 4,64% 4,00% TL ABD Doları Avro 70.866 586.583 232.868 70.866 1.360.229 656.850 2.634.429 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2013 Kısa vadeli banka kredileri Uzun vadeli banka kredilerininkısa vadeli kısmı Uzun vadeli banka kredileri Ağırlıklı ortalama etkin faiz oranı (%) Para birimi Orijinal tutar TL karşılığı 7,50% 4,51% 3,50% TL ABD Doları Avro 72.727 74.052 10.143 72.727 158.049 29.785 4,55% 2,73% ABD Doları Avro 88.706 19.370 189.326 56.881 4,61% 3,51% ABD Doları Avro 731.500 164.917 1.561.240 484.278 Toplam banka kredileri 2.552.286 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibarıyla uzun vadeli banka kredilerinin geri ödeme planı aşağıdaki gibidir: 2015 2016 2017 ve sonrası 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 609.492 1.478.453 626.042 546.516 872.960 2.087.945 2.045.518 b) Finansal kiralama işlemlerinden borçlar 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla finansal kiralama yükümlülüklerinin vadeleri 1 yıla kadardır. 1 yıla kadar 1 yıl - 5 yıl 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 1.446 - 17.158 1.169 1.446 18.327 Finansal kiralama yükümlülüklerin tamamı Avro’dan oluşmaktadır. 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle orijinal para birimi ile 513 Avro (31 Aralık 2013: 6.529 Avro) finansal kiralama yükümlülüğü mevcuttur. 283 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Finansal kiralama yükümlülüklerinin vade bazında dağılımı aşağıdaki gibidir: TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 7 - PEŞİN ÖDENMİŞ GİDERLER VE ERTELENMİŞ GİDERLER 31 Aralık 2014 Yeniden Sınıflandırılmış (*) 31 Aralık 2013 30.364 3.657 50.005 1.597 34.021 51.602 95.040 3.740 633.602 4.387 98.780 637.989 Kısa vadeli peşin ödenmiş giderler Verilen avanslar Gelecek aylara ait giderler Uzun vadeli peşin ödenmiş giderler Verilen avanslar (**) Gelecek aylara ait giderler Bakınız Dipnot 2.3. 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle verilen avansların 88.680 TL’lık kısmı Mall of İstanbul komşu parselinde alınan 12.500 m2’lik arsaya ilişkindir (31 Aralık 2013: 88.680). Bununla birlikte 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle verilen avansların 511.500 TL’lik kısmı Torun Center Projesi kapsamında TOKİ’ye ödenen tutardan; geri kalanı ise ilgili arsaya ilişkin olan giderlerden oluşmaktadır. Söz konusu arsa 2014 yılı içerisinde tapunun Torunlar GYO mülkiyetine geçmesiyle birlikte uzun vadeli stoklara transfer edilmiştir. (*) (**) 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 9.562 5.930 353.806 17.095 15.492 370.901 Kısa vadeli ertelenmiş gelirler Alınan avanslar (***) Ertelenmiş gelirler (***) 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle alınan avansların 8.246 TL’lik kısmı Mall of İstanbul projesi kapsamındaki ofis ve konutlara ilişkin olarak verilmiş satış taahhütlerinden oluşmaktadır(31 Aralık 2013: 352.941 TL). 284 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 389.459 - 389.459 - Uzun vadeli ertelenmiş gelirler Alınan avanslar (****) 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle alınan avansların tamamı Torun Center projesi kapsamındaki konutlara ilişlin olarak verilmiş satış taahhütlerinden oluşmaktadır. (****) NOT 8 - TİCARİ ALACAK VE BORÇLAR Kısa vadeli ticari alacaklar 31 Aralık 2013 Alacak senetleri (*) Ticari alacaklar İlişkili taraflardan alacaklar (Not 27) Alınan çekler 40.939 39.596 20.439 3.866 65.305 15.049 127.256 2.901 Eksi: Şüpheli ticari alacaklar Eksi: Tahakkuk etmemiş finansman gideri (2.777) (891) (2.767) (513) 101.172 207.231 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 14.176 32.868 14.176 32.868 Uzun vadeli ticari alacaklar Alacak senetleri (*) 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle kısa ve uzun vadeli alacak senetlerinin 48.144 TL’si Mall of İstanbul projesinden, 4.270 TL’si Torun Center konut projesinden, geriye kalan 2.701 TL ise Korupark 3. Etap konut projelerinden oluşmaktadır (31 Aralık 2013: Mall of İstanbul 78.707 TL, Torun Center 13.050 TL, Korupark 3.Etap 6.416 TL). (*) 285 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 31 Aralık 2014 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Şüpheli ticari alacaklar karşılığının dönem içerisindeki hareketleri aşağıdaki gibidir: 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 Dönem başı Dönem içinde ayrılan karşılıklar Konusu kalmayan karşılıklar (2.767) (699) 689 (2.566) (201) - Dönem sonu (2.777) (2.767) Karşılık ayrılan şüpheli ticari alacakların yaşlandırması aşağıdaki gibidir: 3-6 ay arası 6 aydan daha uzun Kısa vadeli ticari borçlar İlişkili taraflara borçlar (Not 27) Ticari borçlar Borç senetleri 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 (480) (2.297) (764) (2.003) (2.777) (2.767) 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 96.259 49.784 3.000 26.740 76.758 228 149.043 103.726 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle ticari borçların büyük bölümü devam etmekte olan projelere ilişkin olarak taşeronlara olan borçlardan oluşmaktadır. Uzun vadeli ticari borçlar Ticari borçlar (*) İlişkili taraflara borçlar (Not 27) (**) 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 71.000 - 71.000 228.118 71.000 299.118 Uzun vadeli ticari borçların tamamı Özelleştirme İdaresi başkanlığından ihale ile alınan Paşabahçe arazisine ilişkin olup, bu tutar 2016 senesi içerisinde ödenecektir. (**) 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle ilişkili taraflara borçlar Torun Center Projesi kapsamında Proje Ortaklığı adına yapılan ön satışlar nedeniyle alınan avanslardan oluşmaktadır. 4 Kasım 2014 tarihi itibariyle Proje Ortaklığındaki ilişkili taraflara ait tüm hisselerin Torunlar GYO tarafından alınıp, Proje Ortaklığın feshedilmesiyle birlikte söz konusu borçlar, uzun vadeli ertelenmiş gelirler altında alınan avanslar olarak kaydedilmiştir. (*) 286 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 9 - DİĞER FİNANSAL VARLIKLAR VE YÜKÜMLÜLÜKLER a) Diğer Finansal Varlıklar Türev finansal araçlar 31 Aralık 2014 Forward işlemleri Türev ürün tutarı Gerçeğe uygun değer varlık 80.447 13.054 80.447 13.054 Grup, 2014 yılı içerisinde 21.409 bin Avro nominal bedelli 1 adet dövizli mevduatı karşılığında TL alış kontratı (forward) bulunmaktadır. Söz konusu kontratın 31 Aralık 2014 tarihi gerçeğe uygun değeri 13.054 TL’dir (Not 23). b) Diğer Finansal Yükümlülükler Türev finansal araçlar 31 Aralık 2014 Tam teminatlı opsiyon sözleşmeleri Türev ürün tutarı Gerçeğe uygun değer yükümlülük 244.755 (3.847) 244.755 (3.847) 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle ilgili opsiyon sözleşmelerin rayiç bedeli 3.847 TL olup, 1.960 TL tutarındaki kazanç finansal faaliyetlerinden gelir olarak kaydedilmiştir (Not 23). 287 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Grup, dövizli mevduatlarından 30 milyon Avro, 60 milyon Dolar ve 21 milyon TL tutarındaki kısmı tam teminatlı opsiyon sözleşmeleri çerçevesinde değerlendirmiş olup, sözleşmenin karşı muhatabına opsiyon kullanma hakkı satarak 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle 5.807 TL opsiyon primi tahsil etmiştir. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 10 - YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkullerin hareket tablosu aşağıdaki gibidir: 1 Ocak 2014 İlaveler Çıkışlar Transferler Ofis ve Alışveriş Merkezleri 823.997 210.847 Mall of İstanbul (*) 374.951 97.758 Torun Tower (**) Bursa Korupark AVM 761.707 Torium AVM 584.643 536 Antalya Deepo AVM 238.481 678 Bursa Zafer Plaza AVM 222.922 Antalya Deepo ilave arsa 54.977 Korupark bağımsız bölümler 18.054 Geliştirme amaçlı elde tutulan gayrimenkuller 395.438 1.439 Paşabahçe arazisi (***) Kayabaşı arsa 21.292 Kemankeş binası 18.326 3.514.788 311.258 Gerçeğe uygun değer 31 Aralık değişimi 2014 - 12.001 243.511 1.290.356 455.382 928.091 120.528 882.235 (117.737) 467.442 15.829 254.988 17.250 240.172 - - - - (6.019) 48.958 - - 5.489 23.543 - - 33.246 3.959 19.844 430.123 25.251 38.170 - 12.001 791.282 4.629.329 Mall of İstanbul projesine ilişkin inşaat ruhsatı 18 Mart 2011 tarihinde alınmıştır. Söz konusu proje, 129.186 m2 alışveriş merkezi, 97.700 m2 konut, 8.433 m2 ofis ve 421.209 m2 ortak alan olmak üzere toplam 656.528 m2'lik inşaat alanına sahip karma projedir. Projenin inşaatına Mart 2011’de başlanılmıştır. Konut ve ofis teslimlerine 24 Aralık 2013 tarihinde başlanmış olup, AVM 23 Mayıs 2014 tarihinde açılmıştır. Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan 31 Mart 2011 tarihli ve 2011/TGYO/10 numaralı ekspertiz raporuna göre, ilgili proje içerisinde yer alan toplam 146.039 m2 satılabilir alana sahip konut ve ofis bölümüne ait arsanın değeri 203.233 TL olarak belirlenmiş olup proje bitiminde satışı yapılacak olan konut ve ofislere ait söz konusu arsa bedeli stoklara transfer edilmiştir. Mall of Istanbul karma projesine ait inşaat ruhsatında 2014 yılı ilk çeyreğinde yapılan revizyon neticesinde 12.001 TL tutarındaki daha önce konut ve ofislere ilişkilendirilmiş olan arsa maliyeti AVM’nin maliyeti olarak düzeltilmiştir. (**) Grup, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy mahallesinde bulunan 306 pafta, 2011 ada, 5 no'lu parsel üzerinde ofis katlarından oluşan "Torun Tower Projesi"ni başlatmıştır. Projeye ilişkin inşaat ruhsatı 30 Eylül 2011’de alınmış olup, inşaata Kasım 2011’de başlanmıştır. Grup 6 Şubat 2014 tarihinde Denizbank A.Ş. ile 66.000 metrekare toplam kiralanılabilir alanın en üstten 4 katı kendisinde kalmak şartıyla 60.023 metrekaresi için 10 yıl süreli kiralama anlaşması imzalamıştır. Ofis, 30 Haziran 2014 tarihinde Denizbank’a teslim edilmiştir ve kira geliri 1 Kasım 2014’te tahakkuk etmeye başlamıştır. (***) Grup, T.C. Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığından İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Paşabahçe Mahallesinde (Eski Tekel Fabrikası) bulunan ve tapunun 195 Ada, 7 Parsel, 54,870 m2 yüzölçümlü taşınmaz, 209 Ada, 3 Parsel, 16,212 m2 yüzölçümlü taşınmaz, 200 Ada, 3 Parsel, 827 m2 yüzölçümlü taşınmaz ile bu taşınmazların üzerinde bulunan binaları 355 milyon TL bedel karşılığında ihale ile almış olup söz konusu taşınmazlara ilişkin tapu devir işlemi 20 Eylül 2012 tarihinde tamamlanmıştır. Satın alınan arazi üzerinde 5 yıldızlı otel ve apart otel kullanım amaçlı proje geliştirilmesi planlanmaktadır. 31 Aralık 2014 itibarıyla söz konusu alıma ilişkin kalan borç tutarı 71.000 TL’dir ( Not 8). (*) 288 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin detaylar aşağıdaki gibidir: 1 Ocak 2013 Alışveriş Merkezleri Bursa Korupark AVM Torium AVM Antalya Deepo AVM Bursa Zafer Plaza AVM Antalya Deepo ilave arsa Korupark bağımsız bölümler İlaveler Çıkışlar Transferler Gerçeğe uygun değer 31 Aralık değişimi 2013 18 1.475 - - 66.639 893 25.831 24.974 (656) 761.707 584.643 238.481 222.922 54.977 16.645 - - - 1.409 18.054 İnşa aşamasındaki yatırım amaçlı gayrimenkuller Mall of İstanbul Torun Tower 609.313 279.562 214.684 32.015 - - 63.374 823.997 374.951 Geliştirme amaçlı elde tutulan gayrimenkuller Paşabahçe arazisi Kayabaşı arsa Kemankeş binası 355.794 21.292 17.545 686 - - - 38.958 781 395.438 21.292 18.326 3.043.707 248.878 - - 222.203 3.514.788 289 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 695.068 583.750 212.632 197.948 54.158 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkullerin üzerindeki kredilerden kaynaklanan ipotekler aşağıdaki gibidir: 2014 Orijinal 2013 Orijinal Tutar Tutar Torun Tower Paşabahçe arazisi Bursa Korupark AVM Mall of İstanbul Torun Center Torium Mall of İstanbul Ek Arsa Döviz cinsi 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 390.000 375.000 225.000 300.000 - 390.000 375.000 225.000 300.000 508.000 120.000 ABD Doları ABD Doları Avro ABD Doları TL ABD Doları 904.371 869.587 634.658 695.670 - 832.377 800.362 660.713 640.290 508.000 256.116 12.000 12.000 TL 12.000 12.000 3.116.286 3.709.858 2014 yılında geliştirme faaliyetleri tamamlanan Mall of İstanbul projesi ve Torun Tower projesi ile ilgili olarak yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerinde 2014 yılında aktifleştirilen borçlanma maliyetlerinin toplam tutarları sırasıyla 16.867 TL ve 10.727 TL’dir. 290 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 11 - STOKLAR Kısa vadeli stoklar Arsalar (*) Konutlar ve ofisler - Mall of İstanbul projesi(**) - Korupark 3. etap (***) - Nishistanbul (****) - Torium - Korupark 2. etap (***) - Korupark 1. etap (***) Diğer 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 - 16.508 50.946 22.258 15.715 3.136 2.913 1.196 380.012 44.639 25.898 5.784 10.352 2.133 - 163 96.164 485.489 31 Aralık 2014 itibariyle Mall of İstanbul Proje’si üzerinde aktifleşen borçlanma maliyetinden kalan tutar 1.496 TL’dir (31 Aralık 2013: 22.680 TL). Korupark 3. etap geliştirmesine ilişkin olarak dış kaynak kullanılmamış olduğundan, bu proje üzerinde herhangi bir borçlanma maliyeti aktifleştirilmemiştir. 19 Temmuz 2011 tarihinde üzerinde konut projesi gerçekleştirmek amacıyla satın alınan ve toplam 16.508 TL maliyete katlanılan İstanbul İli, Maltepe İlçesi 251 ada'da bulunan arsa 27 Haziran 2014’te 10 milyon ABD Doları’na (KDV hariç) satılmıştır. (**) Mall of İstanbul projesine ilişkin inşaat ruhsatı 18 Mart 2011 tarihinde alınmıştır. Söz konusu proje, 129.186 m2 alışveriş merkezi, 97.700 m2 konut, 8.433 m2 ofis ve 421.209 m2 ortak alan olmak üzere toplam 656.528 m2'lik inşaat alanına sahip karma projedir. Projenin inşaatına Mart 2011’de başlanılmıştır. Konut ve ofis teslimlerine 24 Aralık 2013 tarihinde başlanmış olup, AVM 23 Mayıs 2014 tarihinde açılmıştır. Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan 31 Mart 2011 tarihli ve 2011/TGYO/10 numaralı ekspertiz raporuna göre, ilgili proje içerisinde yer alan toplam 146.039 m2 satılabilir alana sahip konut ve ofis bölümüne ait arsanın değeri 203.233 TL olarak belirlenmiş olup proje bitiminde satışı yapılacak olan konut ve ofislere ait söz konusu arsa bedeli stoklara transfer edilmiştir. Proje teslimlerine 24 Aralık 2013’te başlanarak 31 Aralık 2014 itibariyle 1.037 adet konut, 130 adet ofis ve 18 adet yatay ofis teslim edilmiştir, bunun karşılığında 592.780 TL kesin satış geliri elde edilmiştir. Mall of Istanbul karma projesine ait inşaat ruhsatında 2014 yılı ilk çeyreğinde yapılan revizyon neticesinde 12.001 TL tutarındaki daha önce konut ve ofislere ilişkilendirilmiş olan arsa maliyeti AVM’nin maliyeti olarak düzeltilmiştir. (***) Grup, Mayıs 2006 yılında Bursa Mudanya yolu üzerinde Bursa ili, Osmangazi İlçesi’nde 3 etap ve toplam 83.207 m²’lik arsa üzerinde Bursa Korupark Evleri projesine başlamıştır. Projenin 343 konuttan oluşan birinci etabı ile ilgili 31 Aralık 2014 tarihine kadar 56.633 m2’lik 337 konutun satışı ve teslimatını gerçekleştirmiştir (31 Aralık 2013: 54.999 m2’lik 330 adet). Birinci etabın inşaatı 2008 yılında tamamlanmıştır. Projenin 403 konuttan oluşan ikinci etabı ile ilgili 31 Aralık 2014 tarihine kadar 64.487 m2’lik 392 konutun satışı ve teslimatını gerçekleştirmiştir (31 Aralık 2013: 58.972 m2’lik 367 adet). İkinci etabın inşaatı 2009 yılında tamamlanmıştır. Birinci ve ikinci etapta 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle satışlar sonrası kalan satılabilir sırasıyla 486 m2’lik 6 daire ve 2.234 m²’lik 11 daire bulunmaktadır (31 Aralık 2013: 2.119 m²’lik 13 adet (*) 291 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI daire ve 7.748 m²’lik 36 adet daire). Projenin üçüncü etabı kapsamında 17 blok ve 678 konut 2 adet işyeri yer almakta olup, 20 Mart 2011 tarihi itibari ile inşaatına, 30 Nisan 2011 itibariyle de proje ön satışlarına başlanılmıştır. 31 Aralık 2014 itibariyle toplam 83.873 m²’lik 557 adet konutun satışı ve teslimatı gerçekleştirilmiştir. (31 Aralık 2013: 63.950 m2’lik 431 adet). (****) İstanbul İl, Yenibosna mahallesinde 243DS3A pafta, 338 ada, 1 parsel'de kayıtlı Nishistanbul projesinde bulunan 2 adet ofis (brüt 530 m²) ve 10 adet mağaza (brüt 2.123 m²) bulunmaktadır. Nishistanbul Projesinden henüz paylaşımı yapılmamış 5 adet İşyeri (brüt 1.289 m²) üzerinde Torunlar GYO A.Ş.’nin % 60 payı vardır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Uzun vadeli stoklar Tamamlanmamış projeler - Torun Center projesi (*) - Mall of İstanbul 2. etap ofis – otel projesi - Kiptaş Finanskent projesi 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 806.495 33.071 31.696 11.794 13.148 871.262 24.942 4 Kasım 2014 tarihinde tasfiye olan Torunlar GYO - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın kontrolünün; 11 Mart 2014 tarihinde Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin, Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nda daha önce Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin sahip olduğu hisseleri devralması ile birlikte, Torunlar GYO’ya geçmesi sonucu TFRS 3 kapsamında bedel transferi olmadan yapılan işletme birleşmesi şeklinde muhasebeleştirilmiş olup ve buna istinaden, ilgili proje maliyetlerinin, işlem tarihindeki gerçeğe uygun değerine bilanço tarihine kadar oluşan maliyetler ilave edilerek tam olarak konsolide edilmesi sonucu uzun vadeli stoklar altında muhasebeleştirilmiştir (Not 1, Not 4). (*) 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle kısa vadeli stoklar içerisinde yer alan Torium konutlar üzerinde 970 TL (31 Aralık 2013: 2.123 TL); Korupark 2. Etap konutlar üzerinde 116 TL (31 Aralık 2013: Yoktur) ve Nishistanbul konutları üzerinde 1.398 TL (31 Aralık 2013: Yoktur) olmak üzere toplamda 2.484 TL (31 Aralık 2013:2.123 TL) stok değer düşüklüğü karşılığı ayrılmıştır. Mall of Istanbul Projesine bitişik konumdaki 858 Ada, 1 parsel numarasında, üzerinde proje geliştirmek amaçlı tutulan 8.506,82 m2 yüzölçümlü 112.123/240.000 hisseli arsası bulunmakta olup söz konusu parsel üzerinde, S.S. Masko İstanbul Mobilya Ahşap Eşya İmalatçıları Site İşletme Kooperatifi (MASKO) mülkiyetindeki 858 Ada, 1 Parseldeki 122.071/240.000 hissesine tekabül eden 9.261,58 m2 yüzölçümlü taşınmaz için MASKO ile "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi" imzalanmıştır. Yukarıda açıklanan parsellerde Grup, satış amacıyla ikinci bir ofis ve otel projesine 18 Aralık 2014 tarihinde ruhsat alarak başlamıştır. 292 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 12 - MADDİ DURAN VARLIKLAR 1 Ocak 2014 İlaveler Transferler Çıkışlar 31 Aralık 2014 Maliyet Demirbaşlar Taşıtlar 2.805 1.312 272 63 - (191) (149) 2.886 1.226 4.117 335 - (340) 4.112 (1.020) (800) (508) (111) - 163 96 (1.365) (815) (1.820) (619) - 259 (2.180) Birikmiş Amortisman Demirbaşlar Taşıtlar Net defter değeri 2.297 1 Ocak 2013 1.932 İlaveler Transferler Çıkışlar 31 Aralık 2013 Maliyet Demirbaşlar Taşıtlar 1.111 478 - (149) 2.805 1.312 2.677 1.589 - (149) 4.117 (544) (758) (476) (176) - 134 (1.020) (800) (1.302) (652) - 134 (1.820) Birikmiş Amortisman Demirbaşlar Taşıtlar Net defter değeri 1.375 2.297 Maddi olmayan duran varlıklarda 2014 yılı içerisinde toplam 47 TL tutarında amortisman gideri olmuştur (31 Aralık 2013: 84). Bu şekilde cari dönemde gelir tablosu ile ilişkilendirilen toplam amortisman gideri 666 TL’dir (31 Aralık 2013: 736 TL). 293 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 1.694 983 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 13 - DİĞER VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 12.801 400 430 6.174 245 1.116 13.631 7.535 102.650 77.763 102.650 77.763 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 3.812 - 5.733 54 3.812 5.787 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 11.372 13.506 11.372 13.506 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 1.084 365 1.084 365 Diğer dönen varlıklar Katma Değer Vergisi (“KDV”) alacağı Peşin ödenen vergi ve fonlar Diğer Diğer duran varlıklar KDV alacağı Diğer kısa vadeli yükümlülükler Ödenecek vergi ve fonlar Diğer NOT 14 - DİĞER ALACAKLAR VE DİĞER BORÇLAR Diğer borçlar Alınan depozito ve teminatlar Diğer alacaklar Verilen depozito ve teminatlar 294 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 15 - ÖZKAYNAK YÖNTEMİYLE DEĞERLENEN YATIRIMLAR 31 Aralık 2014 % TL Yeni Gimat Netsel TTA Torunlar-Özyazıcı Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje ortaklığı (*) 31 Aralık 2013 % TL 14,83 44,60 40,00 60,00 223.805 8.513 30.723 22.600 14,83 44,60 40,00 60,00 216.225 8.349 28.498 22.682 - - 65,00 - 285.641 275.754 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 Dönem başı 275.754 224.960 İştiraklerden gelir ve giderler (net) İştiraklerden alınan temettüler Müşterek yönetime tabi ortaklıklarından elde edilen gelir ve giderler, (net) 20.146 (12.402) 66.264 (15.295) 2.143 (175) Dönem sonu 285.641 275.754 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 Yeni Gimat Netsel TTA Torunlar-Özyazıcı Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı 16.068 4.078 2.225 (82) (3.429) 62.137 4.127 (135) (40) 7.486 Toplam 18.860 73.575 Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlardan gelir ve giderler 295 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Not 1 ve Not 4’te açıklandığı üzere; Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı 1 Nisan 2014 tarihinden itibaren tam olarak konsolide edilmiştir. 4 Kasım 2014 tarihi itibarıyla tüm hisselerin Torunlar GYO’ya geçmesiyle birlikte tasfiye edilmiştir. 2014 yılının ilk çeyreğinde Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı’nın yapmış olduğu zararın, Torunlar GYO’ya düşen kısmı 3.429 TL’dir. (*) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 16 - KARŞILIKLAR Kısa vadeli karşılıklar 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 1.974 - 1.974 - Dava karşılıkları 31 Aralık 2014 itibarıyla dava karşılıklarının 1.273 TL tutarındaki kısmı iş kazalarına ilişkin davalardan, 572 TL tutarındaki kısmı işçi-işveren uyuşmazlığı davalarından ve kalan 129 TL ise diğer muhtelif davalardan oluşmaktadır. Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı tarafından yürütülen Torun Center projesi şantiyesinde 9 Nisan 2014 ve 6 Eylül 2014 tarihlerinde iş kazaları meydana gelmiştir. İş kazası neticesinde açılan 3 adet dava tipi mevcuttur : - Ceza Soruşturması ve Ceza Davası - Maddi ve Manevi Tazminat Davası - Sosyal Güvenlik Kurumu Tarafından Açılacak Rücu davası İş kazasının meydana gelmesiyle birlikte, işçinin yaralanması, ölümü hallerinde ilgili kolluk birimi ve Cumhuriyet Savcısı gerekli soruşturmayı yaparak ilgililer aleyhine ceza davası açar. Bunun yanı sıra işçi veya mirasçıları (işçinin ölümü halinde) tarafından da hukuk davaları açılabilir, tazminata yönelik talepler istenebilir. Görevli ve yetkili mahkemede açılacak maddi tazminat davası ve manevi tazminat davası gibi davalar, iş kazası temelli olur ve iş kazası neticesinde işçinin uğramış olduğu maddi manevi zararı tazmin etme amacı taşır. Bunun yanı sıra iş kazası halinde Sosyal Güvenlik Kurumu tarafından açılacak rücu davaları da söz konusu olabilir. Bu davalarda kusurun işverene ait olması veya üçüncü bir kişiye veya işçiye ait olması hallerinde Kurum, ödemiş olduğu bedeller için rücu edebilecek ve bunu dava konusu yapabilecektir. 6 Eylül 2014’de meydana gelen elim kazada yaşamını yitiren 10 çalışanın tamamının mirasçıları ile sulh protokolü imzalanmıştır. Bu mirasçıların açtıkları davalar sona ermiştir. Cumhuriyet Savcılığının mahkemeye sunduğu iddianameyle birlikte Torunlar GYO’nun ana hissedarları ve üst düzey yöneticileri hakkında “kovuşturmaya yer olmadığına” karar verilmiştir. Dava devam etmektedir. 296 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Torun Center projesi için mali mesuliyet sigortası, emniyeti suiistimal, makine kırılması ve inşaat montaj tüm riskler sigortası Torunlar GYO-Torunlar Gıda iş ortaklığı adına Mapfre, Axa, Aviva, Anadolu, Zurich, Eureko, Güneş, Ray ve Ergo Sigorta’ya tam kapsamlı olarak yaptırılmıştır. Uzun vadeli karşılıklar Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar Kıdem tazminatı karşılığı 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 1.251 232 1.251 232 Kıdem tazminatı karşılığı, Grup’un, çalışanları emeklilikleri dolayısıyla oluşacak ve Türk İş Kanunu’na göre hesaplanmış gelecekteki muhtemel yükümlülüklerin bugünkü değerini göstermektedir. Kıdem tazminatı karşılığı, çalışanlar hak ettikçe tahakkuk esasına göre hesaplanmakta ve finansal tablolara yansıtılmaktadır. Kıdem tazminatı karşılığı hesaplanması hükümet tarafından belirlenen kıdem tazminatı tavanına dayanmaktadır. 1 Ocak 2015 tarihi itibarıyla geçerli olan kıdem tazminatı tavanı sırasıyla 3.541 TL (1 Ocak 2014: 3.438 TL). TMS 19 - Çalışanlara Sağlanan Faydalar standardı, işletmenin kıdem tazminatı karşılığı yükümlülüğünün tespit edilmesinde aktüeryal değerleme metotlarının geliştirilmesini gerektirmektedir. Grup, aktüeryal (kayıp)/kazanç etkisinin konsolide finansal tablolara etkisinin önemsiz olması nedeniyle uygulanmamışır. Grup 31 Aralık 2014 itibarıyla kıdem tazminatı hesaplamasında iskonto oranını 3,95%; maaş/limit artış oranını 6,00% ve Tahmin edilen kıdem tazminatına hak kazanma oranını 98% olarak tahmin etmiştir. NOT 17 - TAAHHÜTLER, KOŞULLU VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER Alınan teminatlar 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 131.357 91.652 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle Grup’un operasyonel finansal kiralamalardan elde edeceği tahmini asgari kira gelirlerinin, halihazırdaki sözleşme süreleri dikkate alındığında, toplamı aşağıdaki gibidir: 297 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Koşullu varlık ve yükümlülükler aşağıdaki gibidir: TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 0-1 yıl arası 1-5 yıl arası 5-10 yıl arası 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 238.946 1.062.597 1.608.676 135.839 598.692 892.895 Yukarıda belirtilen asgari kira gelirlerinin hesaplanmasında; Korupark AVM, Torium AVM, Zafer Plaza AVM ve Deepo AVM’ye ait kiralar dikkate alınmış olup Grup’un iştiraklerinden Yeni Gimat’ın sahip olduğu Ankamall ve Crowne Plaza Hotel’e ilişkin kiralar ve müşterek yönetime tabi ortaklıklardan Bulvar Samsun AVM’ye ilişkin kira dahil edilmemiştir. Grup’un 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle teminat/rehin/ipotek pozisyonu aşağıdaki gibidir: 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 3.454.309 4.020.773 - - - - - - - - - - 3.454.309 4.020.773 Şirket tarafından verilen Teminat-Rehinİpotekler (“TRİ”) A.Kendi tüzel kişiliği adına vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı B. Tam konsolidasyon kapsamına dahil edilen ortaklıklar lehine vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı C. Olağan ticari faaliyetlerinin yürütülmesi amacıyla diğer 3. kişilerin borcunu temin amacıyla vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı D. Diğer verilen TRİ’lerin toplam tutarı i) Ana ortak lehine vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı ii) B ve C maddeleri kapsamına girmeyen diğer şirket lehine vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı iii) C maddesi kapsamına Girmeyen 3. kişiler lehine vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı 298 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2014 itibariyle Grup’un yatırım amaçlı gayrimenkulleri üzerinde 3.116.286 TL tutarında ipoteği bulunmaktadır (31 Aralık 2013: 3.759.858 TL) (Not 10). 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 Döviz Tutarı TL Karşılığı Döviz Tutarı TL Karşılığı Avro ABD Doları TL 225.000 1.065.000 12.000 634.658 2.469.628 12.000 3.116.286 225.000 1.185.000 520.000 660.713 2.529.145 520.000 3.709.858 Kullanılan krediler kapsamında, Korupark AVM ve Torium AVM’ye ait kira gelirleri temlik edilmiştir. Grup ayrıca bilanço tarihi itibariyle inşaatı devam etmekte olan Mall of İstanbul ve Korupark 3. Etap projelerindeki kredili konut satışlarına ilişkin olarak, söz konusu konutların tamamlanıp tapuları sözleşme taraflarına devir oluncaya kadar kullanılan banka kredilerine garantör olmuştur. NOT 18 - ÖZKAYNAKLAR Şirket, çıkarılmış sermayesinin 176.100.000 TL’den 224.000.000 TL’ye arttırılması nedeni ile ihraç edilecek 47.900.000 TL ve mevcut ortakların sahip olduğu 8.452.942 TL olmak üzere toplam 56.352.942 TL nominal değerli payların halka arzına ait izahname 7 Ekim 2010 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğunca tescil edilmiş olup, 14 Ekim 2010 tarih ve 7669 sayılı Ticaret Sicil gazetesinin 641-735 aralığındaki 95 adet sayfada yayınlanmıştır. Halka arz edilen hisse senetleri 21 Ekim 2010 tarihinden itibaren BIST’te işlem görmektedir. 2013 yılı net dönem karı üzerinden dağıtılmak üzere ayrılan birinci temettü tutarı olan 30.000 TL üzerinden, geri alınmış paylara takabül eden 37 TL tutarında kar payı düşüldükten sonra 6 Haziran 2014 ve 10 Haziran 2014 tarihinde pay sahiplerine toplam 29.963 TL temettü dağıtımı gerçekleşmiştir. 299 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Şirket yönetim kurulunun 10 Mayıs 2012 tarihli kararı ile, Şirket'in 1.000.000.000 TL kayıtlı sermaye tavanı içerisindeki 224.000.000 TL'si ödenmiş sermayesinin, Şirket hesaplarında kayıtlı 301.770.000 TL tutarındaki hisse senedi ihraç priminin 276.000.000 TL'sinin mevcut ortaklara bedelsiz hisse senedi verilmek üzere sermayeye eklenerek 500.000.000 TL'ye çıkarılmasına karar verilmiş olup sermaye artırımı işlemleri 16 Ağustos 2012 tarihinde tamamlanmıştır. TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Şirket’in hissedarları ve sermaye yapısı 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle aşağıdaki gibidir: A Grubu (bin adet) B Grubu (bin adet) Aziz Torun 37,41 Mehmet Torun 37,37 Y. Emre Torun 0,03 Torunlar Gıda San ve Tic. A.Ş. 0,02 Mahmut Karabıyık 0,01’den az Diğer (Halka açık kısım) 25,16 100.164 - 100.078 78 86.871 86.792 79 187.035 186.870 157 71 - 71 8 - 142 8 - - 125.788 125.788 Nominal sermaye 100.235 100.235 299.530 500.000 A Grubu (bin adet) B Grubu (bin adet) Aziz Torun 37,41 Mehmet Torun 37,37 Y. Emre Torun 0,03 Torunlar Gıda San ve Tic. A.Ş. 0,02 Ali Coşkun 0,01’den az Mahmut Karabıyık 0,01’den az Diğer (Halka açık kısım) 25,16 100.156 - 100.078 78 86.871 86.792 79 187.027 186.870 157 71 8 - 71 8 - 142 8 8 - - 125.788 125.788 Nominal sermaye 100.235 100.235 299.530 500.000 Hissedarlar Hissedarlar % % C Grubu (bin adet) 31 Aralık 2014 C Grubu (bin adet) 31 Aralık 2013 A ve B grubu payların, ana sözleşmesinin 13. maddesindeki esaslar çerçevesinde yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Payları borsada işlem gören halka açık anonim ortaklıklar, kar dağıtımı hususunda SPK tarafından belirlenen aşağıdaki esaslara tabidir: Kar dağıtımının SPK’nın Seri: IV. No: 27 sayılı “Sermaye Piyasası Kanununa Tabi Olan Halka Açık Anonim Ortaklıkların Temettü ve Temettü Avansı Dağıtımında Uyacakları 300 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Esaslar Hakkında Tebliği” ’nde yer alan esaslar, ortaklıkların esas sözleşmelerinde bulunan hükümler ve şirketler tarafından kamuya açıklanmış olan kar dağıtım politikaları çerçevesinde gerçekleştirilmesine karar verilmiştir. Bunun yanında söz konusu SPK Kararı ile konsolide finansal tablo düzenleme yükümlülüğü bulunan şirketlerin, yasal kayıtlarında bulunan kaynaklarından karşılanabildiği sürece, net dağıtılabilir kar tutarını, Seri: XI. No: 29 sayılı Tebliğ çerçevesinde hazırlayıp kamuya ilan edecekleri konsolide finansal tablolarında yer alan net dönem karlarını dikkate alarak hesaplamaları gerektiği düzenlenmiştir. Grup’un SPK’nın Seri: XI, No:29 sayılı tebliğine göre özkaynak tablosu aşağıdaki gibidir. Ödenmiş sermaye Pay ihraç primi Kardan ayrılmış kısıtlanmış yedekler İşletmenin geri satın alınan kendi hisseleri Geçmiş yıllar karları Net dönem karı 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 500.000 25.770 21.184 (1.195) 2.352.745 1.058.919 500.000 25.770 16.639 (1.195) 2.255.821 190.556 3.957.423 2.987.591 Şirket’in 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle yasal kayıtlarında yer alan dağıtabilir net dönem karı 247.916.836 tam TL’dir. FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 301 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 19 - ESAS FAALİYET GELİRLERİ 2014 2013 534.824 177.190 52.282 8.944 193.451 115.990 33.524 804 773.240 343.769 (427.596) (53.720) (17.471) (8.210) (132.897) (33.898) (10.693) (465) (506.997) (177.953) 266.243 165.816 Satış gelirleri Konut ve ofis satış gelirleri Kira gelirleri Ortak alan gelirleri Diğer Satışların maliyeti Satılan konut ve ofis maliyetleri Ortak alan giderleri Kira ve AVM yönetim komisyonu giderleri Diğer Brüt kar Operasyonel kiralama gelirleri ağırlıklı olarak alışveriş merkezlerinden ve Torun Tower ofis binasından elde edilen kira gelirlerinden oluşmakta olup, ayrıca hafriyat alanı kira gelirlerini de içermektedir. Grup’un faal alışveriş merkezleri, Ankara Ankamall, Bursa Korupark, Bursa Zafer Plaza, Antalya Deepo, İstanbul Torium ve Samsun Bulvar AVM’dir. Bulvar Samsun AVM Temmuz 2012 tarihinden itibaren faaliyete geçmiştir. Ankamall, Şirket’in iştiraklerinden Yeni Gimat’a; Antalya Deepo Şirket’in bağlı ortaklıklarından TRN’ye; Samsun Bulvar AVM, Şirket’in müşterek yönetime tabi ortaklıklarından TTA’ya aittir. İstanbul Torium, Bursa Korupark ve Antalya Deepo’nun işletmesi ilişkili şirketlerden Torun AVM Yatırım ve Yönetim A.Ş. (“Torun AVM”), Bursa Zafer Plaza’nın işletmesi Zafer Plaza İşletmeciliği A.Ş. tarafından yapılmaktadır (Not 27). Ortak alan giderleri, Grup’un sahip olduğu alışveriş merkezlerinin elektrik, su, güvenlik, temizlik, reklam ve diğer ortak alan giderlerinden oluşmaktadır. Ortak alan gelirleri ise, ortak alan giderlerinin kiracılara yansıtılan kısmını ifade etmektedir. 302 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 20 - PAZARLAMA, SATIŞ VE DAĞITIM GİDERLERİ, GENEL YÖNETİM GİDERLERİ 2014 2013 (6.815) (6.055) (1.614) (1.164) (495) (409) (317) (163) (888) (6.578) (3.541) (1.703) (507) (5.442) (736) (295) (175) (656) (17.920) (19.633) Genel yönetim giderleri Vergi, resim ve harçlar (*) Personel giderleri (**) Taşınmaz giderleri (***) Danışmanlık giderleri Bağışlar Amortisman giderleri Ulaşım ve seyahat giderleri SPK/BIST giderleri Diğer Vergi, resim ve harçların önemli bir kısmı emlak vergilerinden oluşmaktadır, söz konusu emlak vergileri 2014 yılı için 6.484 TL, 2013 yılı için 4.926 TL’dir. (**) Personel giderlerinin 1.018 TL’si kıdem tazminatı karşılığının TMS 19’a göre muhasebeleştirilmesinden kaynaklanmaktadır. (***) Taşınmaz giderleri konut projelerinden Grup’un elinde kalan taşınmazlara ait katlanılan giderleri içerir. (*) Pazarlama satış giderleri 2013 (8.447) (2.153) (1.943) (257) (836) (2.680) (2.554) (1.164) (13.636) (6.398) (***) 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla reklam giderlerinin 4.485 TL tutarındaki kısmı Mall of İstanbul projesi (31 Aralık 2013: 1.822 TL); 3.300 TL tutarındaki kısmı ise Torun Center projesinin tanıtım ve reklam giderlerinden (31 Aralık 2013: 118 TL), kalan kısım ise Grup’un tanıtımı için katlanılan muhtelif giderlerden oluşmaktadır. (*****) Danışmanlık giderleri Mall of İstanbul AVM ve Torun Tower projeleri için alınan danışmanlık giderlerinden oluşmaktadır. 303 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Reklam ve tanıtım giderleri (****) Danışmanlık giderleri (*****) Konut satışı pazarlama giderleri Amortisman giderleri Diğer 2014 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 21 - NİTELİKLERİNE GÖRE GİDERLER Satılan konut maliyetleri Ortak alan giderleri Kira ve AVM yönetim komisyonu giderleri Reklam giderleri Vergi, resim ve harçlar Personel giderleri Danışmanlık giderleri Konut satışı pazarlama giderleri Taşınmaz giderleri Amortisman giderleri Bağışlar Ulaşım ve seyahat giderleri SPK/ BIST giderleri Diğer 304 2014 2013 (427.596) (53.720) (17.471) (8.447) (6.815) (6.055) (3.317) (1.943) (1.164) (666) (495) (317) (163) (10.384) (132.897) (33.898) (10.693) (2.680) (6.578) (3.541) (507) (2.554) (1.703) (736) (5.442) (295) (175) (2.285) (538.553) (203.984) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 22 - ESAS FAALİYETLERDEN DİĞER GELİR/GİDERLER 2014 2013 791.282 9.908 4.993 689 2.100 222.203 2.915 808.972 225.118 (9.811) (5.570) (2.122) (1.974) (699) (2.712) (718) (201) (189) (22.888) (1.108) Diğer faaliyet gelirleri Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları (Not 10) İnşaat sahası diğer gelirleri (*) Arsa satış geliri Konusu kalmayan karşılıklar (Not 8) Diğer Diğer faaliyet giderleri İnşaat sahası diğer giderleri (*) Kur farkı gideri, net Şantiye kazası giderleri, net (**) Dava karşılıkları (Not 16) Şüpheli ticari alacak karşılığı (Not 8) Diğer İnşaat sahası diğer gelir ve giderlerinin, önemli bir kısmı Mall of İstanbul projesinin geliştirme aşamasındayken taşeronların şantiye sahasındaki hizmetlerden faydalanması sonucu oluşan gelir ve giderlerden oluşmaktadır. Grup, 2014 senesinde gerçekleşen şantiye kazası için 31 Aralık 2014 tarihine kadar 5.150 TL tutarında tazminat ödemiş olup, bu tutarın 3.028 TL'lik kısmını sigorta şirketinden tahsil etmiştir. (*) (**) FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 305 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 23 - FİNANSAL GELİRLER/GİDERLER 2014 2013 36.762 15.014 33.449 - 51.776 33.449 (120.118) (66.255) (94.088) (184.854) (186.373) (278.942) Finansal gelirler Vadeli mevduat faiz gelirleri Türev finansal araçlardan gelirler (Not 9) Finansal giderler Faiz gideri Kur farkı gideri, net (*) Grup, raporlama tarihi itibarıyla kur farklarını net olarak gösterdiğinden, kur farkı gelirleri, aynı dönem içerisinde oluşan kur farkı giderleri ile netleştirilerek gösterilmiştir. (*) NOT 24 - YATIRIM FAALİYETLERİNDEN GELİRLER İşletme birleşmesi sonucunda oluşan gelirler (Not 4) 2014 2013 155.801 - 155.801 - NOT 25 - HİSSE BAŞINA KAZANÇ Türkiye’de şirketler, sermayelerini halihazırda bulunan hissedarlarına, geçmiş yıl kazançlarından ve yeniden değerleme fonlarından dağıttıkları “bedelsiz hisse” yolu ile artırabilmektedirler. Bu tip “bedelsiz hisse” dağıtımları, hisse başına kar hesaplamalarında, ihraç edilmiş hisse gibi değerlendirilir. Hisse başına kar hesaplamaları, hissedarlara dağıtılabilir net karın ihraç edilmiş bulunan hisse senetlerinin sene içerisindeki ağırlıklı ortalama adedine bölünmesi ile yapılmıştır. 306 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Hissedarlara ait net kar İhraç edilmiş hisselerin sene içindekiağırlıklı ortalama adedi (Tam TL) Hisse başına kar ( Tam TL) NOT 26 - VERGİ VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 1.058.919 190.556 500.000.000 500.000.000 2,12 0,38 Şirket Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesi d-4 bendine göre Kurumlar Vergisi'nden muaftır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi 6-a bendine göre ise gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları stopaja tabi tutulmuş olmakla birlikte, 93/5148 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile stopaj oranı "0" olarak belirlenmiştir. Bu nedenle Şirket’in ilgili dönemdeki kazançlarına ilişkin herhangi bir vergi yükümlülüğü mevcut değildir. Cari dönem kurumlar vergisi Şirket’in iştirak ve bağlı ortaklıklarının karları üzerinden hesaplanan vergi tutarlarından oluşmaktadır. 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihlerinde sona eren yıllara ait kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmış vergi tutarları aşağıda özetlenmiştir: Cari dönem kurumlar vergisi 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 (2.943) (1.321) (2.943) (1.321) FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 307 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 27 - İLİŞKİLİ TARAF AÇIKLAMALARI a) 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle ilişkili taraflarla bakiyeler aşağıdaki gibidir: 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 74.052 22.039 128 40 22.122 87 228.118 4.388 102 41 96.259 254.858 İlişkili taraflara borçlar Torun Yapı San. ve Tic. A.Ş. (*) Torunlar-Özyazıcı Torunlar Gıda Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı Torun AVM Torun Turkmall İş Ortaklığı Diğer İlişkili tarafa olan borcun 57.500 TL’lik kısmı, Şirket’in de ortak olduğu “Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” ’ndaki Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A. Ş. ‘nin sahibi bulunduğu %30 oranındaki hisselerinin alımına ilişkindir (Not 4). (*) İlişkili taraflardan alacaklar Torun AVM (**) Aziz Torun Mehmet Torun Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı Diğer 31 Aralık 2014 19.464 490 485 - 31 Aralık 2013 1.094 125.947 215 20.439 127.256 (**) Alacakların 17.970 TL tutarındaki kısmı Mall of İstanbul’da bulunan MOI Park’a ait ekipmanların Torun AVM’ye satışından oluşmaktadır. Torun AVM, Grup’un sahip olduğu İstanbul Torium AVM, Antalya Deepo AVM ve Bursa Korupark AVM’lerinin işletmeciliğini yapmaktadır. Bursa Korupark AVM için imzalanan yönetim sözleşmesi gereği, AVM’ye ait aylık TL bazındaki kiracılara kestiği kira bedeli faturaları toplamı üzerinden (KDV hariç) %2 yönetim ücreti ödenmektedir. Antalya Deepo AVM’ye ait aylık TL bazındaki kiracılara kestiği kira bedeli faturaları toplamı üzerinden (KDV hariç) %2 yönetim ücreti ödenmektedir. 308 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) b) 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle ilişkili taraflardan alınan kira ve faiz gelirleri aşağıdaki gibidir: 2014 2013 59.783 20.366 1.438 1.431 58 28 - 24.524 17.200 93 99 1.227 167 83.104 43.310 İlişkili taraflara yapılan satışlar Torun AVM Zafer Plaza İşletmeciliği A.Ş. Mehmet Torun Aziz Torun Torunlar Gıda Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. Torunlar Gyo-Torunlar Gıda Proje Ort. Torun Yapı Zafer Plaza İşletmeciliği A.Ş., Grup’un sahip olduğu Zafer Plaza AVM’nin işletmeciliğini yapmaktadır. Zafer Plaza AVM için imzalanan yönetim sözleşmesi gereği, Torunlar GYO 2014 yılı için 20.366 TL ve 2013 yılı için 17.200 TL kira geliri elde etmiştir. 2014 2013 2.516 129 3 5.606 165 136 1 2.648 5.908 Faiz gelirleri: (*) Tam konsolidasyona dahil olmadan önceki faiz gelirlerini ifade eder. 309 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Torunlar Gyo-Torunlar Gıda Proje Ort. (*) Torun AVM Torun Yapı Diğer TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) c) 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle ilişkili taraflara ödenen komisyon, hizmet ve faiz giderleri aşağıdaki gibidir: 2014 2013 63.564 39.223 11.503 180 4.961 20.550 504 965 114.470 26.980 İlişkili taraflardan yapılan alımlar Torun Yapı (**) Torun AVM Torunlar Gıda (***) Torun-Turkmall İş Ortaklığı (**) Alımların 57.500 TL’lik kısmı, Şirket’in de ortak olduğu “Torunlar GYO - Torun Yapı - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” ’ndaki Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A. Ş. ‘nin sahibi bulunduğu %30 oranındaki hisselerinin alımına ilişkindir (Not 4). (***) Alımların 10.550 TL’lik kısmı, Şirket’in de ortak olduğu “Torunlar GYO - Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” ’ndaki Torunlar Gıda ‘nın sahibi bulunduğu %5 oranındaki hisselerinin alımına ilişkindir. 2014 2013 851 270 76 - 42 422 12 8.319 1.197 8.795 2014 2013 1.371 2.166 Faiz giderleri: Torun Yapı Torun AVM Torunlar Gıda Torunlar Gyo-Torun Yapı-Kapıcıoğlu Proje Ort. d) Üst Yönetime Sağlanan Faydalar Ücret ve primler Üst yönetime sağlanan faydaların tamamı kısa vadeli ücret ve benzeri faydalardan oluşmakta olup, uzun vadeli faydalar içermemektedir. 310 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 28 - FİNANSAL ARAÇLARA İLİŞKİN GERÇEĞE UYGUN DEĞER AÇIKLAMALARI Finansal varlıklar Kısa vadeli olmaları nedeniyle kasa ve bankalardan alacakların kayıtlı değerlerinin gerçeğe uygun değerine yakın olduğu varsayılmaktadır. Bilançoda gerçeğe uygun bedeli ile gösterilen yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesinde ekspertiz değerleri esas alınır (Not 10). Ticari alacakların kayıtlı değerlerinin, gerçeğe uygun değeri yansıttığı öngörülmektedir. Dönem sonu kurlarıyla çevrilen yabancı para cinsinden olan bakiyelerin gerçeğe uygun değerlerinin, kayıtlı değerlerine yakın olduğu öngörülmektedir. Finansal yükümlülükler: Kısa vadeli olmaları nedeniyle ticari borçların kayıtlı değerlerinin gerçeğe uygun değerine yakın olduğu varsayılmaktadır. Finansal kiralama işlemlerinden borçların gerçeğe uygun değerlerinin, kısa vadeli olmaları nedeniyle kayıtlı değerlerine yakın olduğu öngörülmektedir. Türev finansal araçlar gerçeğe uygun değerlerlerinden taşınmaktadır. Değişken ve sabit faiz oranlarına sahip yerli ve yabancı para banka kredilerinin gerçeğe uygun değerleri ile kayıtlı değerleri aşağıdaki gibidir: Kayıtlı değer Gerçeğe uygun değer 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 2.634.429 2.552.286 2.640.014 2.765.332 Finansal Araçların Gerçeğe Uygun Değeri Finansal varlıkların ve yükümlülüklerin gerçeğe uygun değeri aşağıdaki gibi belirlenir: - Birinci seviye: Finansal varlık ve yükümlülükler, birbirinin aynı varlık ve yükümlülükler için aktif piyasada işlem gören borsa fiyatlarından değerlenmiştir. - İkinci seviye: Finansal varlık ve yükümlülükler, ilgili varlık ya da yükümlülüğün birinci seviyede belirtilen borsa fiyatından başka direk ya da indirek olarak piyasada gözlenebilen fiyatının bulunmasında kullanılan girdilerden değerlenmiştir. 311 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Finansal borçlar TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) - Üçüncü seviye: Finansal varlık ve yükümlülükler, varlık ya da yükümlülüğün gerçeğe uygun değerinin bulunmasında kullanılan piyasada gözlenebilir bir veriye dayanmayan girdilerden değerlenmiştir. Gerçeğe uygun değerleri ile ölçülen varlık ve yükümlülüklerin gerçeğe uygun değer sınıflamaları aşağıdaki gibidir. Finansal varlıklar 31 Aralık 2014 itibarıyla gerçeğe uygun değer seviyesi 1. Seviye TL 2. Seviye TL 3. Seviye TL Yatırım amaçlı gayrimenkuller - 542.502 4.086.827 Türev araçlar - 13.054 - Finansal yükümlülükler Türev araçlar Finansal varlıklar Yatırım amaçlı gayrimenkuller 31 Aralık 2014 itibarıyla gerçeğe uygun değer seviyesi 1. Seviye TL 2. Seviye TL 3. Seviye TL - 3.847 - 31 Aralık 2014 itibarıyla gerçeğe uygun değer seviyesi 1. Seviye TL 2. Seviye TL 3. Seviye TL - 1.807.753 1.707.035 NOT 29 - FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ Grup faaliyetlerinden dolayı, borç ve sermaye piyasası fiyatlarındaki, döviz kurları ile faiz oranlarındaki değişimlerin etkileri dahil çeşitli finansal risklere maruz kalmaktadır. Grup’un toptan risk yönetim programı, mali piyasaların öngörülemezliğine odaklanmakta olup, Grup’un mali performansı üzerindeki potansiyel olumsuz etkilerin en aza indirgenmesini amaçlamıştır. Likidite riski Likidite riski, Grup’un net fonlama yükümlülüklerini yerine getirmeme ihtimalidir. Grup yönetimi likidite riskini, günlük işlemler için yeterli seviyede nakit ve nakit benzeri bulundurmak ve yüksek kalitedeki kredi sağlayıcılarının erişilebilirliğinin sürekli kılınması suretiyle bilançonun beklenen nakit akışına uygun yönetilmesi prensibi ile bertaraf 312 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) edilmektedir. Grup yönetimi ayrıca inşaat maliyetleri ve yatırım amaçlı gayrimenkul alımı için kullanılan finansal borçların vade yapılarını, mümkün olduğu ölçüde yine bu gayrimenkullerden elde edilecek kira gelirlerinin nakit akışına göre düzenlemeye çalışmaktadır. Konut projelerinin inşaat maliyetlerinin karşılanması için bu projelerdeki finansman yükünün hafiflemesi amacıyla; Grup, müşterileriyle satış vaadi sözleşmesi imzalamak suretiyle nakit avans almaktadır. 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle Grup’un finansal yükümlülüklerinin vadelerine göre analizi aşağıdaki gibidir: Sözleşme uyarınca nakit akışı 3 aydan kısa 3-12 ay 1 yıl arası 5 yıl arası 315.821 318.855 150.295 168.560 - - 232.109 11.372 291.732 11.372 54.069 - 237.663 11.372 - - 1.198 149.043 731 3.812 15.492 1.974 3.847 1.198 149.043 731 3.812 15.492 1.974 3.847 1.198 149.043 3.812 121 731 15.492 1.974 3.726 - - 735.399 798.056 358.538 439.518 - - 422.456 - Kayıtlı değeri 5 yıl ve üzeri Kısa vadeli finansal yükümlülükler (Türev olmayan): Kısa vadeli borçlanmalar Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları Diğer borçlar Çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında borçlar Ticari borçlar Dönem karı vergi yükümlülüğü Diğer kısa vadeli yükümlülükler Ertelenmiş gelirler Kısa vadeli karşılıklar Diğer finansal yükümlülükler Uzun vadeli finansal yükümlülükle (Türev olmayan): 2.087.945 1.251 389.459 2.360.543 1.251 389.459 - - 1.938.087 1.251 389.459 71.000 71.000 - - 71.000 - 2.549.655 2.822.253 - - 2.399.797 422.456 3.285.054 3.620.309 358.538 439.518 2.399.797 422.456 313 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Uzun vadeli borçlanmalar Uzun vadeli karşılıklar Ertelenmiş gelirler Diğer uzun vadeli yükümlülükler TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle Grup’un finansal yükümlülüklerinin vadelerine göre analizi aşağıdaki gibidir: Kayıtlı değeri Sözleşme uyarınca nakit akışı 3 aydan kısa 3-12 ay arası 1 yıl 5 yıl arası 5 yıl ve üzeri 277.719 290.953 229.820 61.133 - - 246.207 13.506 103.726 353.517 13.506 103.726 222.388 103.726 131.129 13.506 - - - 497 497 - 497 - - 5.787 370.901 5.787 370.901 5.787 - 370.901 - - 1.018.343 1.138.887 561.721 577.166 - - - - 1.726.315 449.191 232 299.118 - - 232 299.118 - 2.346.037 2.474.856 - - 2.025.665 449.191 3.364.380 3.613.743 561.721 577.166 2.025.665 449.191 Kısa vadeli finansal yükümlülükler (Türev olmayan): Kısa vadeli borçlanmalar Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları Diğer borçlar Ticari borçlar Dönem karı vergi yükümlülüğü Diğer kısa vadeli yükümlülükler Ertelenmiş gelirler Uzun vadeli finansal yükümlülükler (Türev olmayan): Uzun vadeli borçlanmalar Uzun vadeli karşılıklar Ticari borçlar 314 2.046.687 2.175.506 232 299.118 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Faiz oranı riski Grup, faiz kazanan varlık ve faiz ödenen yükümlülükleri nedeniyle, faiz oranlarının değişiminden doğan faiz oranı riskine açıktır. Bu risk, faiz oranına duyarlı varlık ve yükümlülüklerin miktar ve vadelerini dengeleyerek bilanço içi yöntemlerle veya gerekli olduğu durumlarda türev araçlar kullanılarak yönetilmektedir. Bu kapsamda, alacak ve borçların sadece vadelerinin değil, faiz yenilenme dönemlerinin de benzer olmasına büyük önem verilmektedir. Finansal borçların piyasadaki faiz oranı dalgalanmalarından en az düzeyde etkilenmesi için, bu borçların “sabit faiz/değişken faiz”, “kısa vade/uzun vade” ve “TL/yabancı para” dengesi, hem kendi içinde hem de aktif yapısı ile uyumlu olarak yapılandırılmaktadır. Grup’un bilançosunda finansal borçlar olarak sınıfladığı değişken faizli krediler faiz değişimlerine bağlı olarak faiz riskine maruz kalmaktadır. 31 Aralık 2014 tarihinde ABD Doları ve Avro para birimi cinsinden olan faiz %1 oranında yüksek/düşük olsaydı ve diğer tüm değişkenler sabit kalsaydı vergi öncesi kar 7.074 TL düşük/yüksek olacaktı (31 Aralık 2013: 5.774 TL). 31 Aralık 2014 ve 31 Aralık 2013 tarihlerinde bilanço kalemlerine ilişkin ortalama etkin yıllık faiz oranları aşağıdaki gibidir: 31 Aralık 2014 (%) Dönen varlıklar Nakit ve nakit benzerleri Finansal varlıklar Ticari alacaklar Uzun vadeli yükümlülükler Finansal borçlar Avro ABD Doları 11,14% 9,80% 2,55% - 2,70% 2,70% - - 3,41% 3,98% 12,90% 4,00% 4,64% 315 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Kısa vadeli yükümlülükler Finansal borçlar TL TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2013 (%) Dönen varlıklar Nakit ve nakit benzerleri Ticari alacaklar Kısa vadeli yükümlülükler Finansal borçlar Uzun vadeli yükümlülükler Finansal borçlar TL Avro ABD Doları 9,44% 10,00% 2,96% - 3,21% - 7,50% 3,12% 4,53% - 3,51% 4,61% Grup’un faiz oranına duyarlı finansal araçlarını gösteren tablo aşağıdaki gibidir: Sabit faizli finansal araçlar Vadeli mevduatlar Finansal borçlar Değişken faizli finansal araçlar Finansal borçlar 316 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 774.579 621.769 1.014.734 1.144.091 2.014.106 1.426.522 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Grup’un 31 Aralık 2014 ve 31 Aralık 2013 tarihleri itibariyle aktif ve pasiflerinin yeniden fiyatlandırmaya kalan vadelerine göre dağılımı aşağıdaki gibidir: 3 aya kadar 31 Aralık 2014 3-12 ay 1 yıldan arası uzun Faizsiz Toplam Nakit ve nakit benzerleri Finansal varlıklar Ticari alacaklar İlişkili taraflardan alacaklar Stoklar Diğer alacaklar Diğer dönen varlıklar Yatırım amaçlı gayrimenkuller Maddi varlıklar Maddi olmayan duran varlıklar Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar Peşin ödenmiş giderler Diğer duran varlıklar Uzun vadeli stoklar Diğer finansal varlıklar 774.579 20.439 1.084 13.631 - 83.579 80.733 - 570 775.149 83.579 14.176 94.909 20.439 96.164 96.164 1.084 13.631 - 4.629.329 4.629.329 1.932 1.932 - 120.853 120.853 34.021 13.054 - Toplam varlıklar 856.808 164.312 Finansal yükümlülükler Ertelenmiş gelirler Ticari borçlar Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar Vergi yükümlülüğü Diğer yükümlülükler Diğer finansal yükümlükler 196.474 149.043 351.149 15.492 - 2.087.945 389.459 71.000 3.847 1.198 - 17.158 - Toplam kaynaklar 349.364 367.839 2.565.562 Net yeniden fiyatlandırma pozisyonu 507.444 (203.527) (2.349.956) 6.003.462 3.957.423 98.780 102.650 - 285.641 871.262 - 285.641 132.801 102.650 871.262 13.054 215.606 6.005.751 7.242.477 1.251 731 - 2.449 731 17.158 3.847 2.289 3.285.054 317 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 307 2.635.875 404.951 220.043 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 3 aya kadar 31 Aralık 2013 3-12 ay 1 yıldan arası uzun Faizsiz Toplam Nakit ve nakit benzerleri 1.014.734 Ticari alacaklar İlişkili taraflardan alacaklar Stoklar Diğer dönen varlıklar 7.900 Yatırım amaçlı gayrimenkuller Maddi varlıklar Maddi olmayan duran varlıklar Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar Peşin ödenmiş giderler 140.282 Diğer duran varlıklar - 79.975 127.256 - 32.868 - - 549.309 77.763 Toplam varlıklar 1.162.916 207.231 Finansal yükümlülükler Ertelenmiş gelirler Ticari borçlar Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar Vergi yükümlülüğü Diğer yükümlülükler 292.072 103.726 231.854 - 2.046.687 370.901 299.118 - - 19.293 Toplam kaynaklar 395.798 231.854 2.735.999 Net yeniden fiyatlandırma pozisyonu 767.118 (24.623) (2.076.059) 4.321.155 2.987.591 - 18.464 1.033.198 - 112.843 - 127.256 510.431 510.431 7.900 3.514.788 3.514.788 2.297 2.297 150 150 275.754 - 275.754 689.591 77.763 659.940 4.321.884 6.351.971 - 2.570.613 - 370.901 - 402.844 232 497 - 232 497 19.293 729 3.364.380 Kredi riski açıklamaları Grup. vadeli satışlardan kaynaklanan ticari alacakları ve bankalarda tutulan mevduatları dolayısıyla kredi riskine maruz kalmaktadır. Grup banka mevduatlarını ticari ilişkisini sürdürdüğü ve Türkiye’dekurulu bulunan en büyük 10 banka içerisinde yer alan ticari bankalarda tutmaktadır. 318 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Ticari alacakların önemli bir kısmı ilişkili şirketlerdendir. İlişkili olmayan şirketlerden olan riskin yönetiminde alacakların mümkün olan en yüksek oranda teminat altına alınması prensibi ile hareket edilmektedir. Bu kapsamda kullanılan yöntemler şunlardır: • Banka teminatları (teminat mektubu, akreditif vb.) • Gayrimenkul ipoteği • Çek-senet Teminatlar ile güvence altına alınmayan müşteriler için risk kontrolü müşterinin finansal pozisyonu. geçmiş tecrübeleri ve diğer faktörleri dikkate alarak müşterinin kredi kalitesinin değerlendirilmesi sonucu bireysel limitler belirlenmekte ve söz konusu kredi limitlerinin kullanımı sürekli olarak izlenmektedir. 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle kredi riski detayları aşağıdaki gibidir: Ticari alacaklar 31 Aralık 2014 Diğer taraf Bankalardaki Mevduat 20.439 94.909 775.149 - 12.761 - 20.439 - 93.943 11.795 775.149 - - 966 966 - - 2.777 (2.777) - - - - 319 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Raporlama tarihi itibariyle maruz kalınan azami kredi riski Azami riskin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı A. Vadesi geçmemiş ya da değer düşüklüğüne uğramamış finansal varlıkların net defter değeri - Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı B. Koşulları yeniden görüşülmüş bulunan - Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı C. Vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış varlıkların net defter değeri - Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı D. Değer düşüklüğüne uğrayan varlıkların net defter değerleri - Vadesi geçmiş (Brüt defter değeri) - Vadesi geçmemiş (Brüt defter değeri) - Değer düşüklüğü (-) - Net değerin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı İlişkili taraf TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle kredi riski detayları aşağıdaki gibidir: Ticari alacaklar 31 Aralık 2013 Raporlama tarihi itibariyle maruz kalınan azami kredi riski Azami riskin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı A. Vadesi geçmemiş ya da değer düşüklüğüne uğramamış finansal varlıkların net defter değeri - Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı B. Koşulları yeniden görüşülmüş bulunan - Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı C. Vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış varlıkların net defter değeri - Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı D. Değer düşüklüğüne uğrayan varlıkların net defter değerleri - Vadesi geçmiş (Brüt defter değeri) - Vadesi geçmemiş (Brüt defter değeri) - Değer düşüklüğü (-) - Net değerin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı İlişkili taraf Diğer taraf Bankalardaki Mevduat 127.256 112.843 1.033.198 - 5.442 - 127.256 - 107.282 5.442 - 1.033.198 - - 5.561 - - - 2.767 (2.767) - - - - Yukarıdaki tutarların belirlenmesinde alınan teminatlar gibi, kredi güvenilirliğinde artış sağlayan unsurlar dikkate alınmamıştır. Grup’un kredi riskine maruz finansal aktifleri içerisinde herhangi bir değer düşüklüğüne tabi tutulan varlık bulunmamaktadır. Buna ilaveten Grup’un bilanço dışı kredi riski içeren unsurları ve vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış varlıkları bulunmamaktadır. a) Vadesi geçmemiş ve değer düşüklüğüne uğramamış alacaklar ile koşulları yeniden görüşülmüş bulunan alacakların kredi kalitesine ilişkin detaylar: Grup 1 Grup 2 Grup 3 320 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 93.943 - 107.282 - 93.943 107.282 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Grup 1 - Yeni müşteriler (3 aydan kısa süredir müşteri olanlar) Grup 2 - Önceki dönemlerde tahsilat gecikmesi yaşanmamış mevcut müşteriler (3 aydan uzun süredir müşteri olanlar) Grup 3 - Önceki dönemlerde tahsilat gecikmesi yaşanmış. ancak gecikmeli olsa da tahsilat yapılmış mevcut müşteriler Döviz kuru riski Grup, çok sayıda para birimi ile yaptığı operasyonları nedeniyle döviz kuru riskine maruz kalmaktadır. Bu riskin yönetiminde ana prensip. kur dalgalanmalarından en az etkilenecek şekilde, diğer bir deyişle sıfıra yakın bir döviz pozisyonu seviyesinin korunmasıdır. Bu amaçla para birimlerinin çapraz veya Türk Lirası’na karşı pozisyonlarının toplam özkaynak tutarına oranları belli sınırlar içinde tutulmaya çalışılmaktadır. Grup başlıca Avro ve ABD Doları cinsinden kur riskine maruz kalmaktadır. Yabancı para pozisyonu Yabancı para cinsinden varlıklar. yükümlülükler ve bilanço dışı kalemlere sahip olma durumunda ortaya çıkan kur hareketlerinden kaynaklanacak etkiler kur riskini oluşturmaktadır. Grup 2014 ve 2013 yıllarında ihracat ve ithalat yapmamıştır. Grup’un döviz cinsinden sahip olduğu varlık ve yükümlülüklerin tutarları aşağıdaki gibidir: Varlıklar Yükümlülükler Bilanço dışı türev enstrümanların net pozisyonu Yabancı para varlık pozisyonu - net 31 Aralık 2013 724.684 (2.814.876) 858.525 (2.605.809) (2.090.192) (1.747.284) (284.142) - (2.374.334) (1.747.284) 321 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Net bilanço pozisyonu 31 Aralık 2014 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Aşağıdaki tablo 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle Grup’un yabancı para pozisyonu riskini özetlemektedir. Grup tarafından tutulan yabancı para varlıkların ve borçların kayıtlı tutarları TL cinsinden aşağıdaki gibidir: Avro ABD Doları TL karşılığı Dönen Varlıklar Parasal finansal varlıklar Diğer varlıklar 116.409 2.677 127.293 40.363 623.535 101.149 Toplam varlıklar 119.086 167.656 724.684 Kısa Vadeli Yükümlülükler Ticari borçlar Finansal yükümlülükler Diğer kısa vadeli yükümlülükler (4.690) (59.322) (956) (34.657) (163.997) (966) (93.597) (547.624) (4.934) Uzun Vadeli Yükümlülükler Finansal yükümlülükler Diğer kısa vadeli yükümlülükler (232.868) - (586.583) (65.394) (2.017.079) (151.642) Toplam yükümlülükler (297.836) (851.597) (2.814.876) Net bilanço pozisyonu (178.750) (683.941) (2.090.192) - - - (51.409) (60.000) (284.142) - - - (230.159) (743.941) (2.374.334) Aktif karakterli döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünler Pasif karakterli döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünler Döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünlerin net pozisyonu Net yabancı para yükümlülük pozisyonu Net yabancı para pozisyonu para birimlerine göre aşağıdaki gibidir; Avro karşısında Amerikan Doları karşısında Net yabancı para pozisyonu 322 (649.209) (1.725.125) (2.374.334) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Aşağıdaki tablo 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle Grup’un yabancı para pozisyonu riskini özetlemektedir. Şirket tarafından tutulan yabancı para varlıkların ve borçların kayıtlı tutarları TL cinsinden aşağıdaki gibidir: Avro ABD Doları TL karşılığı Dönen Varlıklar Parasal finansal varlıklar Diğer varlıklar 26.226 4.555 311.729 48.173 742.335 116.190 Toplam varlıklar 30.781 359.902 858.525 (3.340) (35.635) (293) (3.339) (162.758) (1.066) (16.933) (452.018) (3.136) (165.323) (40.767) (731.500) (87.010) (2.046.712) Toplam yükümlülükler (204.591) (939.430) (2.605.809) Net bilanço pozisyonu (173.810) (579.528) (1.747.284) - - - Kısa Vadeli Yükümlülükler Ticari borçlar Finansal yükümlülükler Diğer kısa vadeli yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler Ticari borçlar Finansal yükümlülükler - - - - - - Net yabancı para yükümlülük pozisyonu (173.810) (579.528) (1.747.284) Net yabancı para pozisyonu para birimlerine göre aşağıdaki gibidir; Avro karşısında Amerikan Doları karşısında Net yabancı para pozisyonu (510.396) (1.236.888) (1.747.284) 323 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI Aktif karakterli döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünler Pasif karakterli döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünler Döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünlerin net pozisyonu TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Aşağıdaki tablo. Grup’un ABD Doları, Avro ve diğer kurlardaki %10’luk değişime olan duyarlılığını göstermektedir. Bu tutarlar ABD Doları’nın ve Avro’nun TL karşısında %10 oranında değer artışının/azalışının kapsamlı gelir tablosundaki etkisini ifade eder. Bu analiz sırasında tüm değişkenlerin özellikle faiz oranlarının sabit kalacağı varsayılmıştır. 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle döviz kuru duyarlılık analizi tabloları aşağıda gösterilmiştir: 31 Aralık 2014 Kar/Zarar Yabancı Yabancı paranın değer paranın değer kazanması kaybetmesi ABD Doları kurunun %10 değişmesi halinde ABD Doları net varlık/ yükümlülüğü ABD Doları riskinden korunan kısım ABD Doları Net Etki Avro kurunun %10 değişmesi halinde Avro net varlık/yükümlülüğü Avro riskinden korunan kısım Avro Net Etki 31 Aralık 2013 ABD Doları kurunun %10 değişmesi halinde ABD Doları net varlık/yükümlülüğü ABD Doları riskinden korunan kısım ABD Doları Net Etki Avro kurunun %10 değişmesi halinde Avro net varlık/yükümlülüğü Avro riskinden korunan kısım Avro Net Etki 324 Özkaynaklar Yabancı Yabancı paranın değer paranın değer kazanması kaybetmesi (172.513) 172.513 - - (172.513) 172.513 - - (64.921) 64.921 - - (64.921) 64.921 - - Kar/Zarar Yabancı Yabancı paranın değer paranın değer kazanması kaybetmesi Özkaynaklar Yabancı Yabancı paranın değer paranın değer kazanması kaybetmesi (123.689) 123.689 - - (123.689) 123.689 - - (51.040) 51.040 (51.040) 51.040 - - TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Sermaye yönetimi Grup, sermayesini portföy çeşitlemesiyle yatırım riskini en düşük seviyeye indirerek yönetmeye çalışmaktadır. Şirket’in amacı; gelir getiren bir işletme olarak devamlılığını sağlamak. hissedar ve kurumsal ortakların faydasını gözetmek aynı zamanda sermayenin maliyetini azaltarak ve piyasa ortalamalarında net yükümlülük/özkaynak oranını devam ettirerek verimli sermaye yapısının sürekliliğini sağlamaktır. Sermayeyi yönetirken Grup’un hedefleri ortaklarına getiri diğer paydaşlarına fayda sağlamak ve sermaye maliyetini azaltmak amacıyla en uygun sermaye yapısını sürdürmek için Grup’un faaliyette bulunabilirliğinin devamını korumaktır. Sermaye yapısını korumak veya yeniden düzenlemek için Grup ortaklara ödenecek temettü tutarını belirlemekte yeni hisseler çıkarabilmekte ve borçlanmayı azaltmak için varlıklarını satabilmektedir. 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle net yükümlülük/ yatırılan sermaye oranı aşağıdaki gibidir: 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 Toplam yükümlülükler Hazır değerler 3.285.054 (775.149) 3.364.380 (1.033.198) Net yükümlülük Özkaynaklar 2.509.905 3.957.423 2.331.182 2.987.591 Yatırılan sermaye 500.000 500.000 Net yükümlülük/ özkaynak oranı 63,42% 78,03% FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 325 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) NOT 30 - BİLANÇO TARİHİNDEN SONRAKİ OLAYLAR Grup’un Yönetim Kurulu Üyeliği ve Genel Müdür Yardımcılığı görevlerini yürütmekte olan Yunus Emre Torun, Genel Müdür Yardımcılığı görevinden istifa etmiş olup Yönetim Kurulundaki görevi devam etmektedir. NOT 31 - FİNANSAL TABLOLARI ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEN YA DA FİNANSAL TABLOLARIN AÇIK, YORUMLANABİLİR VE ANLAŞILABİLİR OLMASI AÇISINDAN AÇIKLANMASI GEREKLİ OLAN DİĞER HUSUSLAR Finansal Tabloların Onaylanması: Grup’un 31 Aralık 2014 tarihinde sona eren hesap dönemine ait Türkiye Muhasebe Standartlarına göre hazırlanan bağımsız denetimden geçmiş konsolide finansal tabloları, faaliyet sonuçlarının gerçek durumunu yansıttığına ve Grup’un izlediği muhasebe ilkeleri ile Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine uygun ve doğru olduğuna, konsolide finansal raporların Genel Müdür Yardımcısı İsmail Kazanç ile Muhasebe Müdürü Lütfü Vardı tarafından elektronik ortamda imzalanmasına ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında gerekli bildirimlerin yapılmasına Şirket Yönetim Kurulu’nun 11 Mart 2015 tarihli toplantısında karar verilmiştir. NOT 32 - EK DİPNOT: PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ Burada yer alan bilgiler, SPK Seri: II, No: 14.1 “Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği”nin 16. maddesi uyarınca finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 28 Mayıs 2013 tarihinde 28660 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: III, No: 48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: III, No: 48.1a sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği”nin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır. 326 TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Bu kapsamda, portföy sınırlamalarına ilişkin bilgiler, 31 Aralık 2014 ve 2013 tarihleri itibariyle aşağıdaki gibidir: Konsolide olmayan (bireysel) finansal tablo ana hesap kalemleri İlgili düzenleme 31 Aralık 2014 31 Aralık 2013 775.140 1.033.194 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(a) 5.292.326 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(b) 575.122 3.733.794 531.697 A Para ve sermaye piyasası araçları B Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar C İştirakler İlişkili taraflardan alacaklar (ticari olmayan) Diğer varlıklar D Toplam varlıklar (aktif toplamı) E Finansal borçlar F Diğer finansal yükümlülükler G Finansal kiralama borçları H İlişkili taraflara borçlar (ticari olmayan) I Özkaynaklar Diğer kaynaklar D Toplam kaynaklar III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.23/(f) 74.052 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.31 3.755.729 2.995.186 556.114 767.346 III-48.1 sayılı Tebliğ, Md.3/(p) 7.021.747 6.333.144 Konsolide olmayan (bireysel) diğer finansal bilgiler İlgili düzenleme III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.23/(f) 379.159 1.034.459 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.3/(p) 7.021.747 6.333.144 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.31 2.634.406 2.570.612 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.31 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.31 1.446 - 31 Aralık 31 Aralık 2014 2013 III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(b) III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(b) III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(d) 775.140 1.033.194 775.140 1.033.194 - III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(d) III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(c) III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(d) III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.28/1/(a) III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.31 309.450 310.915 - - III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.22/(e) III-48.1a sayılı Tebliğ Md.22/(1) 327 FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI A1 Para ve sermaye piyasası araçlarının 3 yıllık gayrimenkul ödemeleri için tutulan kısmı A2 Vadeli/vadesiz TL/döviz A3 Yabancı sermaye piyasası araçları B1 Yabancı gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar B2 Atıl tutulan arsa/araziler C1 Yabancı iştirakler C2 İşletmeci şirkete iştirak J Gayrinakdi krediler K Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri L Yatırımlarının Toplamı III-48.1a sayılı Tebliğ, Md.24/(b) TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) Portföy Sınırlamaları İlgili düzenleme 1 Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri III-48.1a sayılı Tebliğ, (K/D) Md.22/(e) 2 Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule III-48.1a sayılı Tebliğ, Dayalı Haklar (B+A1)/D) Md.24/(a),(b) 3 Para ve Sermaye Piyasası Araçları ile İştirakler(A+C- III-48.1a sayılı Tebliğ, A1)/D) Md.24/(b) 4 Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, İştirakler, Sermaye Piyasası Araçları III-48.1a sayılı Tebliğ, (A3+B1+C1/D) Md.24/(d) 5 Atıl Tutulan Arsa/Araziler III-48.1a sayılı Tebliğ, (B2/D) Md.24/(c) 6 İşletmeci Şirkete İştirak III-48.1a sayılı Tebliğ, (C2/D) Md.28/1(a) 7 Borçlanma Sınırı III-48.1a sayılı Tebliğ, (E+F+G+H+J)/I Md.31 8 Vadeli/Vadesiz TL/Döviz III-48.1a sayılı Tebliğ, (A2-A1)/D Md.24/(b) 9 Tek Bir Şirketteki Para ve 10 Sermaye Piyasası Araçları III-48.1a sayılı Tebliğ 11 Yatırımlarının Toplamı Md.22/(1) 328 31 Aralık 2014 31 Aralık Asgari / 2013 Azami Oran 0% 0% <10% 86% 75% >50% 8% 8% <50% 0% 0% <49% 0% 0% <20% 0% 0% <10% 87% 96% <500% 0% 0% <10% 0% 0% <10% TORUNLAR GYO 2014 FAALİYET RAPORU TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 31 ARALIK 2014 TARİHLİ KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR (Tutarlar aksi belirtilmedikçe bin Türk Lirası (“TL”) olarak ifade edilmiştir.) İştirak TRN Yeni Gimat TTA Torunlar Özyazıcı Netsel Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı (%) İştirak oranı 31 Aralık 2014 İştirak değeri 31 Aralık 2013 99,99% 14,83% 40,00% 60,00% 44,60% 310.307 223.805 30.723 1.774 8.513 290.009 216.225 28.498 1.825 8.349 - - (13.209) 575.122 531.697 Grup'un bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve müşterek yönetime tabi ortaklıkları olan Yeni Gimat, Netsel, TTA, TRN ve Torunlar Özyazıcı’nın 31 Aralık 2014 tarihindeki şirket değerlerine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporları bulunmamaktadır. Portföy sınırlamalarına uyumun kontrolü tablosunda yer alan İştiraklerin değerleri belirlenirken, TRN, Yeni Gimat ve TTA, Grup'un finansal raporlama standartları doğrultusunda hazırlanan solo mali tablolarındaki net varlık değerleri, Grup'un ilgili iştirakteki iştirak oranı ile çarpılarak hesaplanmıştır. Bu şekilde iştiraklerin sahibi oldukları ve gerçeğe uygun değerleri ile solo mali tablolarında takip ettikleri yatırım amaçlı gayrimenkullerinden, bilanço tarihi itibariyle net alacak/yükümlülükleri eklenmek/çıkarılmak suretiyle belirlenen net değerlerin söz konusu iştiraklerin gerçeğe uygun değerlerine yaklaştığı kabul edilmiştir. İştiraklerin sahibi oldukları yatırım amaçlı gayrimenkulleri Not 1'de detaylı olarak açıklanmıştır. Netsel ve Torunlar Özyazıcı’nın şirket değerleme raporları bulunmadığından ve önemlilik prensibi çerçevesinde Grup'un finansal raporlama standartları doğrultusunda hazırlanan solo mali tablolarındaki net varlık değerleri Grup'un ilgili iştirakteki iştirak oranı ile çarpılarak hesaplanmıştır. FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLARI 329