Zafer Plaza / Bursa
Transkript
Zafer Plaza / Bursa
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. BURSA İLİ OSMANGAZİ İLÇESİ 6002 ADA 6 PARSEL ZAFER PLAZA ALIŞVERİŞ MERKEZİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Rapor No: 2014-019-GYO-014 Rapor Tarihi: 07.01.2015 GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş. i.DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi Raporu Hazırlayan Kurum : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Rapor Tarihi Rapor No Değerleme Tarihi Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler : : : : Çalışmanın Konusu : 07.01.2015 2014-019-GYO-014 31.12.2014 Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parsel sayılı, 9.622,33m² yüzölçümlü ana taşınmaz üzerinde yer alan 8302187/11488932 hissesi Torunlar GYO mülkiyetinde bulunan “Zafer Plaza AVM” Konu gayrimenkulün güncel pazar değerinin belirlenmesi. Değerleme Konusu Gayrimenkulun Arsa Alanı Değerleme Konusu Gayrimenkulun Kapalı Alanı : 9.622,33m² : İskan Belgesine göre gayrimenkulün bulunduğu arsadaki kapalı alan dağılımı aşağıda verilmiştir. Niteliği Adet Kapalı Alan Mağaza 107 Adet 20.594m² Depo (Ticari Amaçlı) 47 Adet 1.665m² Sinema Binası 8 Adet 874m² İtfaiye Hizmet Binası 1 Adet 1.148m² Garaj Binası 1 Adet 246m² Restoranlar 27 Adet 2.302m² Ortak Alan 30.293m² Değerleme Konusu Gayrimenkulun İmar Durumu : TOPLAM Ticaret Alanı 191 Adet 57.122m² 31.12.2014 Tarihi İtibariyle Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Pazar Değeri (USD) 103.603.000 122.252.000 Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Pazar Değeri (TL) 240.172.000 283.403.000 Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Yıllık Kira Değeri (USD) KDV Hariç 9.300.000 21.559.000 6.720.000 KDV Dâhil 10.974.000 25.440.000 7.930.000 1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3-) Rapor içeriğinde 1,-Dolar= 2,3182 –TL olarak kabul edilmiştir. 4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Yıllık Kira Değeri (TL 15.578.000 18.382.000 KDV Hariç KDV Dahil Gayrimenkulün Pazar Değeri (USD) Gayrimenkulün Pazar Değeri (TL) 143.370.000 169.177.000 332.360.000 392.185.000 Gayrimenkulün Yıllık Kira Değeri (USD) Gayrimenkulün Yıllık Kira Değeri (TL) Rapor No: 2014-019-GYO-014 ii Değerlemede Görev Alan Kişiler Lisanslı Değerleme Uzmanı : Dilek YILMAZ AYDIN Lisanslı Değerleme Uzmanı : Taner DÜNER Sorumlu Değerleme Uzmanı : Neşecan ÇEKİCİ Rapor No: 2014-019-GYO-014 iii Uygunluk Beyanı Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır. Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır. Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir. Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir. Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları(UDES) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır. Varsayımlar Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir. Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır. Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez. Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz. Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır. Rapor No: 2014-019-GYO-014 iv Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz. Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır. Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir. Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. Rapor No: 2014-019-GYO-014 v ii. İÇİNDEKİLER 1 RAPOR BİLGİLERİ ............................................................................................................................. 1 1.1 Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü.................................................................... 1 1.2 Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri ................ 1 1.3 Değerleme Tarihi ..................................................................................................................... 1 1.4 Dayanak Sözleşmesi ................................................................................................................ 1 1.5 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ....................................................................................................... 1 2 3 4 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER....................................................................................... 2 2.1 Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler ........................................................................................ 2 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ......................................................................................................... 2 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar .................................................... 2 DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI .......................................................... 3 3.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) ......................................................... 3 3.2 Maliyet Yaklaşımı..................................................................................................................... 3 3.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı ........................................................................................................ 4 EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ .................................................................................................................................. 5 5 4.1 Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler ............................................................................................ 5 4.2 Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu ................................................................................ 8 4.3 Perakende Gayrimenkul Piyasası............................................................................................. 9 4.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ......................................................................... 10 4.4.1 Bursa İli .......................................................................................................................... 10 4.4.2 Osmangazi İlçesi ............................................................................................................ 12 4.4.3 Osmangazi ve Yakın Çevresi Alışveriş Merkezlerine İlişkin Veriler ................................ 14 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER ......................................................... 15 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler .................................................... 15 5.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ....................................................................................... 17 Rapor No: 2014-019-GYO-014 vi 5.2.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki ...................................................................... 18 5.2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler .......... 18 5.2.3 Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 18 5.3 Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi ....................................................................... 19 5.3.1 Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar ................................ 19 5.3.2 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri ......................................................................... 20 5.3.3 Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler ................................................. 20 5.3.4 Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş..................................................................................................... 20 5.3.5 İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 20 5.3.6 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama ............................................................................................. 21 5.4 6 Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri ............................................................................................ 21 5.4.1 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri ..................................................................... 21 5.4.2 Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler ............................................................... 22 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ ...... 24 6.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler ............................. 24 6.2 Swot Analizi ........................................................................................................................... 24 6.3 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları .... 25 6.4 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri ...................... 25 6.4.1 6.4.1.1 Emsal Yaklaşımı ............................................................................................................. 25 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satılık Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri ............................................................................................... 25 6.4.2 Maliyet Yaklaşımı ........................................................................................................... 27 6.4.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı .......................................................... 29 Rapor No: 2014-019-GYO-014 vii 7 6.4.4 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler ........................................................................ 32 6.4.5 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri ................................ 32 6.4.6 En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi ......................................................................... 32 6.4.7 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ............................................... 33 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ .............................................................................. 34 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması .............................................................................................. 34 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ........ 34 7.3 Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler.................. 34 7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş ................................................................... 35 8 9 SONUÇ .......................................................................................................................................... 36 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi .................................................................... 36 8.2 Nihai Değer Takdiri ................................................................................................................ 36 EKLER ............................................................................................................................................ 37 Rapor No: 2014-019-GYO-014 viii 1 1.1 RAPOR BİLGİLERİ Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Rapor Tarihi : 07.01.2015 Rapor Numarası : 2014-019-014 Raporun Türü :Konu gayrimenkulun güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.2 Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Raporu Hazırlayan : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ AYDIN Raporu Kontrol Eden : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Taner DÜNER Sorumlu Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı, Neşecan ÇEKİCİ SPK Kapsamı : Evet * Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 1.3 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için 11.11.2014 tarihinde çalışmalara başlanmış, 07.01.2015 tarihinde rapor yazımı tamamlanmıştır. 1.4 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu şirketimiz ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 14.10.2014 tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.5 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 1 Rapor No: 2014-019-GYO-014 2 2.1 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Şirketin Unvanı : EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Şirketin Adresi : Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2 Zincirlikuyu / İstanbul 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Unvanı : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş Müşteri Adresi : Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4 34805 Beykoz/İstanbul 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Müşteri tarafından çalışmaya getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Değerleme çalışmalarında piyasa araştırmaları, yerinde yapılan tespitler ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin tarafımıza sağladığı bilgi/belgeler ve ilgili Belediyesi’nde yaptığımız araştırmalar dikkate alınmıştır. 2 Rapor No: 2014-019-GYO-014 3 DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler “Emsal Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı”, “Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı ” dır. 3.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 3.2 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip 3 Rapor No: 2014-019-GYO-014 olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. 3.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir indirgeme yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. 4 Rapor No: 2014-019-GYO-014 4 EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 4.1 Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2013 sonuçlarına göre 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle Türkiye'nin nüfusu 76.667.864'tür. Bu sayının yüzde 50,18'i (38.473.360) erkeklerden, yüzde 49,81'i (38.194.504) kadınlardan oluşur. Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır. 0-14 yaş grubu nüfus, toplam nüfusun yüzde 24,58'ini oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye toplumu giderek yaşlanmaktadır. 0-14 yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken 2013'te yüzde 24,58'ine karşılık gelmektedir. Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,7’dir. Nüfusun %91,3’ü il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. Türkiye’de ortanca yaş 30,4’dür. 2013 yılı verilerine göre Türkiye nüfunun %96,1’i okur yazardır. 15-64 yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7’sini (51.926.357 kişi) oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %57’’sinin hizmetler, %23,6’sının tarım, %19,4’ü sanayi, %7 inşaat sektöründe istihdam edilmektedir. Tabloda Türkiye’nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir. 2013 ve 2014 verleri karşılaştırılmıştır. TÜRKİYE 2012 2013 73.604 74.457 54.724 55.608 27.339 28.271 24.821 25.524 2.518 2.747 50 51 45 46 9 10 12 12 KENT 2012 50.397 37.656 18.186 16.167 2.018 48 43 11 11 Kurumsal Olmayan Nüfus (000) 15 ve daha yukarı yaştaki nüfus (000) İşgücü (000) İstihdam (000) İşsiz (000) İşgücüne Katılma Oranı (%) İstihdam Oranı (%) İşsizlik Oranı (%) Tanım dışı işsizlik oranı (%) Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı (%) 18 19 20 İşgücüne dahil olmayanlar (000) 27.385 27.337 19.470 2012 ve 2013 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK) KIR 2013 50.885 38.129 18.907 16.736 2.171 50 44 12 12 2012 23.207 17.068 9.153 8.653 500 54 51 6 12 2013 23.572 17.479 9.364 8.788 576 54 50 6 13 21 19.222 12 7.915 14 8.115 Burada 2012 ve 2013 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü, istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne 5 Rapor No: 2014-019-GYO-014 katılma oranının ve istihdamın kentte artış göstermiş olması dikkat çekmektedir. İşsizlik oranı her üçü için artmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için dikkat çeken bir diğer konudur. Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2013 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği dikkat çekmektedir. Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir. 6 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Türkiye Ekonomik Görünüm Küresel ekonomi halen ılımlı bir büyüme trendinde olsa da, büyümenin görünümü zayıf ve dengesiz seyretmektedir. Daha önce açıklanmış olan, gelişmiş ekonomilere yönelik 2014 büyüme beklentileri aşağı revize edilmektedir. Euro Bölgesi’ne ilişkin büyüme oranı beklentisi %1,2’den %0,8’e çekilirken, ABD ve Japonya’da ise sırasıyla %2,6’dan %2,1’e ve %1,2’den %0,9’a doğru aşağı yönlü revizyonlar söz konusu olmuştur. Gelişmekte olan piyasalar için de benzer bir tablo söz konusudur. Gelişmekte olan ülkelerde büyüme sürmekte; ancak büyüme oranları geçmişteki seviyelerin belirgin derecede altında seyretmektedir. ABD Merkez Bankası Fed’in parasal genişlemesinin sonuna gelinmesi ve artık faiz artırımlarının söz konusu olması gibi adımlarıyla değişen likidite koşulları gelişmekte olan ülkeleri etkilemiştir. 2014’ün ilk çeyreğinde beklentilerin altında büyüyen Euro Bölgesi ve Japonya 2014 yılının ilk 9 ayında beklenilenden düşük bir performans sergilemiştir. Bu durum merkez bankalarının politikalarına da yansımış olup, Fed’in 2014 başından başlayan varlık alım programını küçültmesi sürecine devam etmesi, Avrupa Merkez Bankası’nın ek genişleme adımları atması Japonya’nın da mevcut gevşek politika duruşunu sürdürmesi beklenmektedir. Uluslararası piyasalarda bu gelişmeler olurken 2014 yılının ilk çeyreğinde Türkiye ekonomisi iç talebin, özellikle de özel tüketimin etkisiyle büyümesini sürdürmüş, ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde bir yavaşlama olmuştur. İlk çeyrekteki yıllık %4,7’lik büyüme, ikinci çeyrekte %2,1’e gerilemiş çeyreksel büyüme ise 2012’nin birinci çeyreğinden bu yana ilk kez daralma göstermiş ve ekonomi bir önceki çeyreğe göre %0,5 oranında küçülmüştür. Ekonomideki bu yavaşlamanın nedenleri olarak 2014 Şubat ayında yürürlüğe giren ve tüketimi kısmaya dönük makro ihtiyati önlemler ile Merkez Bankası’nın Ocak ayı sonunda yaptığı sert faiz artırımının iç talep, özellikle de tüketim üzerinde etkileri, TL’deki zayıflama gösterilebilir. TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER 2011 2012 2013 2014* 785,7 Milyon GSYİH 774 Milyon $ $ 820 Milyon $ GSYİH -Kişi Başı 10.604 USD 10.666 USD 10.782 USD Büyüme 8,50% 2,20% 4,00% 3,50% Enflasyon 10,50% 6,20% 7,40% 8,50% -77 Milyar -48 Milyar -65,1 Milyar -63 Milyar Cari Açık USD USD USD USD Cari Açık / GSYİH 9,90% 6,30% 7,90% 6,00% İşsizlik Oranı 9,80% 9,20% 9,70% 9,90% Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası (* Tahminler, öngörüler ) 2015* 3,90% 7,20% -65 Milyar USD 6,20% 9,60% 7 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Önümüzdeki dönemde Uluslararası sermaye akımlarının yeniden ABD’yi merkez alması ve doların güçlenmesi beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye gibi finansman ihtiyacı yüksek olan ülkeler açısından önem taşımakta olup, Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini sınırlamaktadır. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir. Gelecek yıl Fed'in faiz artışı ilişkili zorlukların, Türkiye’nin dış finansmana olan bağlılığı göz önüne alındığında, diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte Türkiye ekonomisini etkilemesi ve 2014 sonu itibariyle Türkiye'deki düşük ekonomik büyümenin, azalan sermaye girişi, yüksek enflasyon ve faiz oranları nedeniyle sürmesi bu durumun da iç tüketimi ve yatırım aktivitesini azaltması beklenmektedir. 4.2 Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Türkiye'de inşaat sektörü 2010 yılında yüzde 18,3 ve 2011 yılında yüzde 11,3 gibi yüksek hızlarla büyüdükten sonra 2012 yılında yüzde 0,6 oranında büyüme göstermiştir. Ekonomik yavaşlamaya bağlı olarak inşaat sektörünün büyüme performansında da önemli bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun” kapsamındaki arazilerinin satışları da yasal çerçevesi içinde 2012 yılında gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve inşaat sektörüne etkisi sınırlı olmuştur. Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra 2013 yılında yasa ile ilgili uygulamaların artmaya başlaması ile çoğu büyük ölçekli olan kamu altyapı yatırımları ivme kazanmış, yasanın sağladığı avantajlar da 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyümeyi yeniden hızlandımıştır. “Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun” ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye’ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları kademeli olarak artmaya başlamıştır. 2014 yılında gayrimenkul piyasası genellikle dalgalı bir seyir halinde ilerlemiştir. Yüksek iç talep ve yabancı yatırımcıların bir miktar desteği fiyatların dengede kalmasına sebep olmuş ve 2013 yılı ile benzer şekilde konut fiyatları ortalama %13-14 lere yakın şekilde yükselme göstermiştir. 8 Rapor No: 2014-019-GYO-014 2014 Yılında ABD Merkez Bankası (FED)’nın gevşek para politikasına son vermesi beklentisi ile faizler ve TL- Dolar kuru Dolar lehine bir miktar atmış, uluslararası fonlar gelişmekte olan ülkelerdeki fonlarını azaltma eğilimine girmişse de, Haziran 2014 ‘de Avrupa Merkez Bankası’nın faiz oranlarını negatife çekmesinin gelecekte fon girişlerine olumlu etkileri olabileceği düşünülmektedir. Standard & Poor's, "Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Sektörü" raporunda Türkiye’de halen konut talebinin arzın üzerinde seyretmekte olduğu, Türkiye konut piyasasının kredi odaklı iç talepten uzak olarak, daha fazla ihracata dayalı hareket edeceği ve Türkiye'de reel ve nominal konut fiyatlarının 2014 ve 2015'te yavaşlayacağı "öngörüsüne yer vermiştir. Türkiye’nin genç nüfusu ve hızlı kentleşme oranı özellikle büyük şehirlerde gayrimenkule olan talebi her zaman yüksek tutmuştur. Ancak arsa arzının kıstlı olması ve arsa fiyatlarının çok yüksek olması, müteahhit firmaları genellikle orta-üst gelir grubuna hitap edecek projeler geliştirmeye yöneltmektedir. Bu durum, hedef kitleyi oldukça kısıtlı tutmakta, orta ve orta-alt gelir grubuna dahil kesimin geliştirilecek yeni projelere erişimini zorlaştırmaktadır. Gelecekte Türkiye’de gayrimenkul piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının Türkiye’ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı olacağı değerlendirilmektedir. 4.3 Perakende Gayrimenkul Piyasası Organize Perakende sektörü 1990’lı yıllardan itibaren büyüme sürecine girmiştir. Sektörde bulunan yerli ve yabancı firmalar büyük bir rekabet içerisindedir. Sektörde gıda dışı perakende sektörünü alışveriş merkezleri oluşturmaktadır. Ekonomik kriz öncesi çok hızlı genişlemeye başlayan AVM yatımları kriz ile birlikte bir sindirme dönemi yaşamış ve AVM yatırımları ertelenmiş ve ötelenmiştir. 2010 yılında ekonomideki hızlı toparlanma, canlı iç talep, yabancı perakendecilerin katılımı, düşlük faiz oranları ve iyimser beklentiler ile birlikte AVM yatırımları yeniden canlanmaya başlamıştır. Yerli ve yabancı yatırımcılar AVM yatırımlarına yeniden hız vermektedir. Türkiye genelinde büyük şehirlerin yanı sıra diğer şehirlerde de ilave AVM yatırımlarına başlanmakta ve planlanmaktadır. 2011 yılında 39 AVM’nin faaliyete geçmiştir. 2012 yılı itibariyle yurt çapındaki AVM sayısı 310’u bulmuştur. 2014 yılında yeni AVM yatırımları ile birlikte AVM sayısı toplamda 334’e ulaşmıştır. 9 Rapor No: 2014-019-GYO-014 4.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 4.4.1 Bursa İli Bursa, Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara bölümünde yer almaktadır. Marmara Denizi’nin güneydoğusunda yer alan Bursa, doğuda Bilecik, Adapazarı, kuzeyde Kocaeli, Yalova ve Marmara Denizi, güneyde Kütahya, batıda Balıkesir illeriyle çevrilidir. Denizden yüksekliği 155 metre olan Bursa’nın yüzölçümü göller dahil 10.882km²’dir. Bursa İl Haritası İlin yüzey şekilleri, birbirlerinden eşiklerle ayrılmış çöküntü alanlarıyla, dağlar halindedir. Çöküntü alanlarının başlıcalarını İznik ve Uluabat gölleriyle Yenişehir, Bursa ve İnegöl Ovaları oluşturmaktadır. Toplam yüzölçümü 10.882km² olan Bursa ili topraklarının %17'sini ovalar oluşturmaktadır. İl sınırları dahilinde Uluabat (1.134km²) ve İznik (298km²) gölleri bulunmaktadır. İlin önemli akarsuları; Mustafakemalpaşa Çayı, Uludağ'ın güney yamaçlarından doğan ve gene Uludağ'dan kaynaklanan birçok küçük dere ile beslenen Nilüfer Çayı, Göksu Çayı, Kocadere, Karadere ve Aksu Deresi’dir. İlin sahip olduğu 135km kıyı bandının 22km’lik kısmı kullanıma uygun olup, diğer kısmı değerlendirilememektedir. Bursa İli topraklarının yaklaşık %35’ini dağlar kaplamaktadır. Dağlar genellikle doğu-batı yönünde uzanan sıradağlar şeklindedir. Bunlar; Orhangazi'nin batısından Gemlik Körfezi’nin batı ucunda bulunan Bozburun'a doğru uzanan Samanlı Dağları, Gemlik Körfezi’nin güney yüzünü kaplayan ve Bursa Ovası’nı denizden ayıran Mudanya Dağları, İznik Gölü’nün güneyi, ile Bursa Ovası’nın kuzey 10 Rapor No: 2014-019-GYO-014 kesimleri arasında yer alan Katırlı Dağları, Mudanya Dağları’nın uzantısı olan Karadağ ve Marmara Bölgesi’nin en yüksek dağı olan Uludağ'dır (2.543m). Denizden yüksekliği 155m olan Bursa, genelde ılıman bir iklime sahiptir. Ancak, iklim bölgelere göre de değişiklik göstermektedir. Kuzeyde Marmara Denizi’nin yumuşak ve ılık iklimine karşılık güneyde Uludağ'ın sert iklimi ile karşılaşılmaktadır. TUİK 2013 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonucuna göre, Türkiye’nin nüfusu 76.667.864 iken, Bursa il nüfusu 1.371.914 ’ü erkek, 1.369.056 ’si kadın nüfus olmak üzere toplam 2.740.970 ’dir. Bursa İli, nüfus bakımından İstanbul, Ankara ve İzmir’ den sonra 4. büyük ildir. Türkiye’nin nüfus artış hızı binde 13,7 iken ilin nüfus artış hızı binde 19,5 ‘dir. İlin sınırları 17 ilçeyi kapsamaktadır. 2013 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfus dağılımı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. 2012 2013 nüfus artış Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın hızı %1 Büyükorhan 11.969 5.892 6.077 11.913 5.923 5.990 -4,69 Gemlik 101.257 51.200 50.057 101.389 51.076 50.313 1,3 Gürsu 64.144 32.231 31.913 68.872 34.728 34.144 71,12 Harmancık 7.352 3.540 3.812 7.091 3.432 3.659 -36,15 İnegöl 229.812 115.127 114.685 236.168 118.849 117.319 27,28 İznik 43.425 21.438 21.987 43.287 21.427 21.860 -3,18 Karacabey 79.757 39.752 40.005 80.527 40.301 40.226 9,61 Keles 13.876 6.765 7.111 13.639 6.656 6.983 -17,23 Kestel 48.490 24.129 24.361 51.872 25.815 26.057 67,42 Mudanya 75.344 37.175 38.169 77.461 38.125 39.336 27,71 Mustafakemalpaşa 99.994 49.526 50.468 99.999 49.643 50.356 0,05 Nilüfer 339.667 168.377 171.290 358.265 177.093 181.172 53,31 Orhaneli 22.470 10.972 11.498 22.175 10.857 11.318 -13,22 Orhangazi 75.076 37.620 37.456 75.672 38.019 37.653 7,91 Osmangazi 792.219 397.687 394.532 802.620 403.098 399.522 13,04 Yenişehir 51.837 25.687 26.150 52.132 25.955 26.177 5,67 Yıldırım 631.482 316.776 314.706 637.888 320.917 316.971 10,09 TOPLAM 2.688.171 1.343.894 1.344.277 2.740.970 1.371.914 1.369.056 19,5 İlçeler Bursa İli TUİK 2013 yılı ADNKS sonuçları (Kaynak : TUİK-2013) Türkiye’de nüfus yoğunluğu 100 kişi iken, Bursa İli’nde nüfus yoğunluğu 263 kişi, ortalama hane halkı sayısı 3,4 kişidir. Türkiye nüfusu ilk nüfus sayımından (1927) bu yana 5,4 katına çıkarak 76.667.864’e ulaşmıştır. 19272013 dönemindeki süreç incelendiğinde ilk zamanlar yoğun olan köy yerleşiminin yerini şehirleşmeye bıraktığı ve 1985 yılından itibaren nüfus yoğunluğunun il ve ilçe merkezlerinde yaşamaya başlandığı 11 Rapor No: 2014-019-GYO-014 görülmektedir. Köylerde ikamet eden nüfus azalmaya, şehirlerde ikamet eden nüfus artmaya devam ettiği için aradaki fark giderek büyümektedir. Bursa İli’nin nüfus süreci incelendiğinde 1927-2013 yıllara göre 6,85 kat artış görülmektedir. 1970 yılına dek köylerde yaşayan çoğunluk bu tarihten itibaren şehirlerde ikamet etmeye başlamıştır. Şehirlerde yaşayan nüfus ile köylerde yaşayan nüfusun farkı gün geçtikçe büyümektedir. Yıllara göre kadın/erkek oranı Türkiye ortalaması ile paralel seyretmektedir. Türkiye ve Bursa nüfusuna bakıldığında yaş ve cinsiyetlere göre nüfusun 15-34 yaş grubunda yoğunlaştığı görülmektedir. İlde 15-34 yaş grubu nüfusu 885.276 kişidir. İl nüfusuna oranı %32,30 ’dur. Tarihsel sürece bakıldığında il merkezinde yer alan ilçelerin nüfusları artarken dış kesimlerde kalan Büyükorhan, Harmancık, Keles ve Orhaneli’nin nüfuslarınında zaman içinde azaldığı görülmektedir. Ayrıca Gemlik, İznik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi ve Yenişehir İlçeleri’nde de nüfus azalması yaşanmıştır. Bursa İli, Türkiye ortalamasının üzerinde bir nüfus artışı ile en hızlı gelişen kentlerden biridir. Bu hızlı nüfus artışının en önemli etkeni devamlı olarak göç almasıdır. İlin göç almasındaki en önemli neden ise, Bursa'nın ekonomik açıdan, ticaret ve sanayi açısından çok gelişmiş olmasıdır. İl Marmara Bölgesi’nde İstanbul’dan sonra ticari potansiyel açısından bölgenin en büyük ili durumundadır. İlde ağırlıklı olarak tekstil, konfeksiyon makine cihaz v.b. ticareti gelişmiştir. Bu kapsamda ilde ticaretle ilgilenen esnaf ve sanatkârlar ile ticarethane sayıları yüksek düzeylerdedir. Bursa, ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından İstanbul, Kocaeli ve İzmir'den sonra 4 ncü sırada yer almaktadır. Türkiye genelinde sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasında ise Bursa, İstanbul, Ankara, İzmir ve Kocaeli'den sonra 5’nci sıradadır. Bursa İli çalışan insan sayısı ve işyeri sayısı bakımından da İstanbul ve İzmir'den sonra Türkiye'de 3. sırada yer almaktadır. Bursa'dan yapılan ihracat Türkiye ihracatının yaklaşık %15'idir. Bursa İli toplam 1.081.954 hektar alana sahiptir. Bu alanın 429.850 hektarını tarım yapılan kültür arazisi oluşturmaktadır. Kültür arazisinde iklim şartlarına bağlı olarak hemen hemen her türlü tarım ürünü yetiştirilmektedir. 4.4.2 Osmangazi İlçesi 2013 TUİK verilerine göre 802.620 nüfuslu olup 642,88 kilometrekare yüzölçümüne sahip ve 109 mahalle 27 köyden müteşekkil Osmangazi İlçesi, doğuda Gökdere Vadisi ile başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Samanlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası’nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak 12 Rapor No: 2014-019-GYO-014 noktasında bulunan Osmangazi İlçesi ayrıca; Mudanya Limanı’na 31km, Yalova’ya 74km, Gemlik’e 30km uzaklıktadır. İlçenin denizden yüksekliği ortalama 150 metre olup; Doğu-Batı yönünde uzanan 2.543 metrelik yüksekliğe sahip Uludağ’ da 25 gün kar yağar ve kar kalınlığı 2,50 metreye kadar ulaşır. Sosyal ve ekonomik açıdan merkez konumuyla gündüz nüfusu bir milyonu aşan ilçede; aralarında 5 yıldızlı otellerin de bulunduğu 88 otel, 554 restoran, 9 sinema ve alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Bununla birlikte ilçede; otomobil yan sanayi, dokuma sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura sanayi, tarım araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, makine ve madeni eşya yapımcılığı, elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba sanayi, bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları üretim yapmaktadır. Osmanlı'nın ilk başkenti olan Bursa'da 14. yüzyılda oluşmaya başlayan ticaret bölgesi ; 16. yüzyılda han, bedesten ve çarşıların oluşumuyla gelişimini tamamlamıştır. Erken Osmanlı döneminde yapılan 668 yıllık geçmişiyle Hanlar Bölgesi, Bursa'da çarşı yapısının nasıl oluştuğunu göstermesi açısından önemlidir. Bu bölgedeki hanlar; Balibey Han, Koza Han, Fidan Han, Pirinç Han, İpek Han, Emir Han, Geyve Han, Galle Han, Çukur(Kütahya) Han, Kapan Han, Tuz Han'dır. Osmangazi sınırları içerisindeki Yeşil Kuşak Projesi'nin önemli bir ayağını oluşturan Soğanlı Kent Parkı Bursa'ya yeni bir oksijen ünitesi kazandırmaktadır. 580 bin metrekarelik bir alana yayılan Soğanlı Kent Parkı'nın içerisinde yürüyüş ve bisiklet yolları, kafeterya, büfeler bulunmaktadır. Yine Soğanlı Kent Parkı içinde 189 bin metrekarelik alana yayılan Hayvanat Bahçesi, dünya standartları gözetilerek oluşturulmuştur. 13 Rapor No: 2014-019-GYO-014 4.4.3 Osmangazi ve Yakın Çevresi Alışveriş Merkezlerine İlişkin Veriler Açılış Kapalı Kiralanabilir AVM Tarihi Alan (m²) Alan (m²) Kent Meydanı AVM 2008 72.774 25.511 Nilpark AVM 2007 33.500 18.588 Carrefour Bursa AVM 2001 100.000 38.758 As Merkez 2000 55.000 44.500 Küçük ve Orta Ortalama YemeÖlçekli Mağaza Kira İçme Alanı Kira Değeri (USD/m²/ay) Değeri (USD/m²/ay) 55-65 55-70 60-65 60-70 50-60 65-75 25-35 40-50 Bölgenin yakın çevresinde son yıllarda geliştirilmiş kimi önemli AVM projeleri aşağıdaki haritada verilmektedir. 14 Rapor No: 2014-019-GYO-014 5 5.1 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu olan gayrimenkul, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir Caddesi, No:181 Osmangazi / BURSA açık adresinde konumlu; tapu senedi bilgilerine göre, Bursa İli, Osmangazi ilçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 Ada, 6 Parsel’de yer alan 9.622,33m² yüzölçümlü arsa üzerinde geliştirilmiş, “Zafer Plaza AVM” projesidir. ZAFER PLAZA AVM Gayrimenkulün Uydu Görünümü Değerleme konusu ana taşınmaz, ticari hareketliliğin ve yaya trafiğinin yüksek olduğu Cemal Nadir Caddesi üzerinde yer almakta olup, Bursa’nın ilk alışveriş merkezlerinden biridir. Yakın çevresinde Heykel Meydanı, Kapalı Çarşı, Hoca İlyas İlköğretim Okulu, Ulucami, Medikal Park Hastanesi, Devlet Hastanesi ve Devlet Tiyatrosu gibi önemli yerler bulunmaktadır. 15 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Zafer Plaza AVM Ulu Cami Gayrimenkulün Yakın Çevresinin Uydu Görünümü Taşınmaza özel taşıt ve toplu taşıma araçlarıyla kolayca ulaşım sağlanabilmektedir. Kimi önemli konumlara özel taşıt ile yaklaşık uzaklıklar aşağıda verilmiştir. Konum Haşim İşcan Caddesi Heykel Meydanı Atatürk Stadyumu Teleferik Bursa - Yalova Karayolu (D575) Bursa Otobüs Terminali Uzaklık 700m 850m 1,5 km 3,6km 4,3km 10,9km 16 Rapor No: 2014-019-GYO-014 5.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İli İlçesi Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Yüzölçümü (m²) Maliki Niteliği : : : : : : : : : : : : Tapu Tarihi Yevmiye No Cilt No Sayfa No : : : : Bursa Osmangazi Şehreküstü H22D07A1C 6002 6 9.622,33 Torunlar GYO A. Ş. (8302187/11488932 hisse) (*) Yol seviyesi altında altı yol seviyesi üstünde dört toplam on katlı betonarme dükkan depo sinema büro itfaiye (B.H.A) O.P ve ortak alan 24.03.2009 (*) 4623 (*) 1 10 (*)Değerleme konusu gayrimenkul, TAKBİS belgesinde görüldüğü üzere hisseli mülkiyetlidir. Diğer maliklere ait bilgiler ekteki TAKBİS belgelerinde yer almaktadır. Bazı maliklerin hissesi üzerinde kamu haczi bulunmakta olup, bu durum Torunlar GYO hissesini etkilememektedir. Hisseli mülkiyetli gayrimenkullerin alım satım işlemlerinde, hisse sahiplerinin önalım hakkı bulunmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu; a. Önalım hakkı sahibi Madde 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre Madde 733.- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. c. Kullanılması Madde 734.- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 17 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. 5.2.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Osmangazi İlçesi Tapu Müdürlüğü ’nden alınan ve ekte nüshası sunulan 11.12.2014 tarihli taşınmaz bilgilerine göre taşınmazın tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemede değerleme konusu gayrimenkul üzerinde aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır. Beyanlar Hanesi: Necla Güner’in Kadıköy 1.Sulh Hukuk Mah. verilen 16.05.2000 tarih 2000/452-605 esas ve karar sayılı veraset ilamı tapu ve kadastro Bursa Müd. 01.07.2003 gün 831 sayılı yazıları ile aksi sabit olmuştur. (01.07.2003 tarih ve 1497 sayılı yazısı) İrtifak Hanesi: B:H: Bu parsel aleyhine kamunun lehine E:1.293,53m²’lik kısımda geçit hakkı vardır. Tar: 12.11.1998 Yev: 7480 (Başlama tarihi: 12.11.1998, Bitiş tarihi: 12.11.1998 – Süre: -) (12.11.1998 tarih ve 7480 yevmiye numarası ile) 5.2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Değerleme konusu taşınmazın Torunlar GYO hissesine ait tapu kayıtlarında son üç yıl içinde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. 5.2.3 Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan takyidatlar raporun 5.2.1’nci bölümünde verilmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu’nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin esaslar tebliğinin 22. maddesinin “a” bendine göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları “Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.” 22. maddesinin “b” bendine göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları “Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin 18 Rapor No: 2014-019-GYO-014 olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.” 22. maddesinin “c” bendine göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları “Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.” Değerleme konusu taşınmazın Torunlar GYO ‘ya ait hissesinin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca yoktur. 5.3 Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Rapor konusu 6002 Ada 6 Parsel, 20.01.2004 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Şehreküstü Mahallesi Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Revizyonu’nda “Ticaret Alanı” içerisinde kalmaktadır. İlgili imar durumunu gösterir belge rapor ekinde sunulmuştur. Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir; - İmar parselinin tamamı “Ticaret Alanı”dır. Gerekli otopark alanı bodrum katlarda düzenlenecektir. Büyükşehir Belediyesi’nce onaylanacak uygulama projesi ve B.K.T.V.K.K’nca onaylanacak gabari ve siluete göre uygulama yapılacaktır. - İmar parseli sınırları içinde tabii zemin kotunda kamuya ait yol kullanımı için belediye lehine irtifak hakkı tesis edilecektir. Yol kotu altında ticaret kullanımında bağımsız bölümler oluşturulabilir. - İmar parselinin birden fazla sayıda oluşması durumunda, parseller arasında geçiş sağlanmak üzere irtifak hakkı düzenlenmelidir. - Trafo alanı bodrum katlarda düzenlenecektir. 5.3.1 Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Konu gayrimenkul için yapılan çalışmada konu gayrimenkul ile ilgili aşağıdaki belgelere erişilmiştir. Yapı Ruhsatları: 10.04.2014 tarih ve 392 ruhsat numaralı , “Mağaza, Depo (ticari amaçlı), Sinema Binası, İtfaiye Hzmet binası ve Garaj binası (yeraltı ve yerüstü)” için verilmiş 24.527m² alanlı Tadilat Ruhsatı, 10.04.2014 tarih ve 392 ruhsat numaralı , “Alışveriş Merkezindeki Restoranlar ve Ortak Alan” için verilmiş 32.595m² alanlı Tadilat Ruhsatı mevcuttur. İlk Yapı ruhsatının 29.11.1996 tarih ve 87-43 sayılı olduğu bilgisi, Tadilat Ruhsatı üzerinden alınmıştır. 19 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Yapı Kullanma İzin Belgeleri: 27.05.2014 tarih ve 308 ruhsat numaralı , “Mağaza, Depo(ticari amaçlı), Sinema Binası, İtfaiye Hzmet binası ve Garaj binası (yeraltı ve yerüstü)” için verilmiş 24.527m² alanlı Yapı Kullanma İzin Belgesi, 27.05.2014 tarih ve 308 ruhsat numaralı , “Alışveriş Merkezindeki Restoranlar ve Ortak Alan” için verilmiş 32.595m² alanlı Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur. Belgenin detayı aşağıda sunulmuştur: 5.3.2 Niteliği Mağaza Depo (Ticari Amaçlı) Sinema Binası İtfaiye Hizmet Binası Garaj Binası Restoranlar Ortak Alan Adet 107 Adet 47 Adet 8 Adet 1 Adet 1 Adet 27 Adet Kapalı Alan 20.594m² 1.665m² 874m² 1.148m² 246m² 2.302m² 30.293m² TOPLAM 191 Adet 57.122m² Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce inşa edildiği için söz konusu kanun kapsamında bulunmamaktadırlar. 5.3.3 Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Konu gayrimenkul ile ilgili tarafımıza ulaşan belgelerde ve yetkili kurumlarda yaptığımız incelemelerde Osmangazi Belediyesi Planlama Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde herhangi bir değişiklik meydana gelmediği gözlenmiştir. 5.3.4 Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili olarak İmar Durum Belgesi, Onaylı Mimari Proje, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır. 5.3.5 İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin güncel imar durumunda ve yapılanma koşullarında herhangi bir değişklik bulunmamaktadır. Parsel üzerinde mevcut yapılara ait tasdikli mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri mevcut olup imar bilgileri açısından taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca yoktur. 20 Rapor No: 2014-019-GYO-014 5.3.6 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Söz konusu değerleme çalışması “proje değerlemesi” kapsamında bulunmamaktadır. 5.4 Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri 5.4.1 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerleme konusu gayrimenkul, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parsel no’lu, 9.622,33m² yüzölçümüne sahip, “Yol seviyesi altında altı, yol seviyesi üstünde dört, toplam on katlı betonarme dükkan depo sinema büro itfaiye (B.H.A) O.P ve ortak alan” niteliklidir. Ayrık nizamda, betonarme karkas ve çelik konstriksüyon olarak inşa edilmiştir. Taşınmaz, 6 Bodrum Kat + Zemin Kat + 3 Normal Katlıdır. 6., 5. ve 4. Bodrum katı otopark, 3., 2., 1. bodrum katları, zemin ve normal katları AVM olarak kullanılmaktadır. Dışarıdan görünen 2 yapı ve piramit yeraltı katlarında birbiri ile bağlantılıdır. Parselin güney cephesinde kalan yapıda (Cumhuriyet Caddesi üzerinde) YKM binası, kuzey cephede kalan yapıda sinema ve restoranlar arada yer alan piramit yapıda ise mağazalar bulunmaktadır. YKM binası ile Zafer Meydanı arasından Cumhuriyet Caddesi geçmekte, Cumhuriyet Caddesi ile piramit yapı arasında Zafer Meydanı yer almaktadır. Mevcutta 27.05.2014 tarih ve 308 no.lu iskan belgesine uyumlu olarak inşaa edilmiş olup, toplam 57.122m² kapalı alanlıdır. Alanlarının dağılımı aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Niteliği Mağaza Depo (Ticari Amaçlı) Sinema Binası İtfaiye Hizmet Binası Garaj Binası Restoranlar Ortak Alan Adet 107 Adet 47 Adet 8 Adet 1 Adet 1 Adet 27 Adet Kapalı Alan 20.594m² 1.665m² 874m² 1.148m² 246m² 2.302m² 30.293m² TOPLAM 191 Adet 57.122m² Gayrimenkulün kuşbakışı olarak ortasına denk gelen Piramit alanı güneş ışığından faydalanmak üzere şeffaf materyalden yapılmıştır. AVM’de kapalı otopark alanları mevcut olup, açık otopark alanı bulunmamaktadır. Zafer Plaza AVM 1999 yılında faliyete başlamıştır. 21 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Konu Gayrimenkulün Cemal Nadir caddesinden görünümü Yapısal ve İç Mekan İnşaat Özellikleri Toplam Alan Yaş Yapı Tipi Çatı Sistemi Nizamı Kat Adedi Dış cephe Elektrik Isıtma Sistemi Su Kanalizasyon Asansör Havalandırma Sistemi Yangın Merdiveni Yangın Söndürme Sistemi Park Yeri Zemin Duvar Doğrama Tavan Aydınlatma Ses sistemi 5.4.2 57.122,00m² 15 yıl Betonarme, çelik konstrüksiyon Teras çatı Ayrık nizam 10 katlı (6 Bodrum + Zemin + 3 Normal Kat) Silikon esaslı dış cephe kaplama malzemesi Şebeke Merkezi Şebeke Şebeke Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut (Kapalı) Seramik, granit, beton, epoksi Saten boya, fayans, cam giydirme Alüminyum Asma tavan Spot aydınlatma Mevcut Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler Konu gayrimenkul; Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parsel no’lu, 9.622,33m² yüzölçümüne sahip arsa üzerinde konumludur. AVM’nin yer aldığı bölge, eski bir yerleşim yeridir. Yapı merkezi bir konumda, önemli ana arterlere ve kamu kurum ve kuruluşlarına yakın konumdadır. Ulaşım kolay bir şekilde sağlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz ticaret sektörü açısından hareketli bir bölgede yer almaktadır. Söz konusu parselin Cemal Nadir ve Cumhuriyet Caddesi’ne cephesi bulunmaktadır. 22 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Değerleme konusu taşınmazın; şehir merkezinde oluşu sebebiyle bilinirliği ve reklam kabiliyeti yüksektir. Değerleme konusu parsel, düzgün olmayan bir geometrik şekle sahip olup, topografik olarak hafif meyillidir. Değerleme konusu Zafer Plaza AVM’nin hizmete giriş tarihi 1999’dur. Zafer Plaza AVM, betonarme karkas ve çelik konstriksüyon yapı tarzında, ayrık nizamda, 6 bodrum + zemin + 3 normal kat olmak üzere toplam 10 katlı olarak inşa edilmiş olup, toplam brüt 57.122m² kapalı alana sahiptir. Zafer Plaza AVM içerisinde havalandırma ile ısıtma ve soğutma sistemleri, ses sistemi, müşteri ve servis asansörleri, yangın alarm ve söndürme sistemleri yer almaktadır. Zafer Plaza AVM’de yalnızca kapalı otopark alanı mevcuttur. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir çit, duvar vb. bulunmamaktadır. Parselin, bina oturumları dışında kalan alanlarında kısmen parke taşı kaplı olup, yer yer yeşil alan bulunmaktadır. Açık otopark alanı yoktur. Merkezi konumu nedeniyle hafta içi ve hafta sonları ziyaretçi yoğunluğu yüksektir. Mağaza ve Yeme-içme ile ilgili dükkan alanlarının doluluk oranlarının %100 e yakın olduğu ve bu bölümde hizmet veren dükkanların nispeten yabancı marka veya büyük zincir markalar oldukları gözlenmiştir. 23 Rapor No: 2014-019-GYO-014 6 6.1 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Söz konusu değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır. 6.2 Swot Analizi Güçlü Yönler AVM’nin yeri, konumu, algılanabilirliği ve satış pazarlama kabiliyeti yüksektir. Toplu taşıma durakları gayrimenkule yürüme mesafesinde konumludur. Tesis ana arterlerin keşisim noktasında bulunmaktadır. Ulaşım ve erişilebilirlik imkanları geniştir. Yakın çevresinde konut ve ticari amaçlı kullanılan gayrimenkuller bulunmaktadır. Değerleme konusu AVM’de tercih gören markaların mağazaları bulunmaktadır. Zayıf Yönler Son yıllarda alışveriş merkezinin etki bölgesinde inşa edilen yeni AVM projeleri, müşteri kitlesinin tercihlerini de bu doğrultuda etkilemektedir. Fırsatlar İmar fonksiyonu “Ticaret Alanı” şeklindedir. Faaliyete yaklaşık 15 sene önce başlayan AVM, bölgede halen birinci derecede tercih edilebilecek konumdadır. Taşınmaza ulaşım tüm toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Tehditler Konu alışveriş merkezine yakın mesafede bulunan yeni alışveriş merkezleri rekabeti arttırmıştır. Yerel ve globalde gerçekleşen ekonomik değişiklikler, gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Bu durumun bölgeye yapılması planlanan yatırımları geciktirme ihtimali bulunmaktadır. 24 Rapor No: 2014-019-GYO-014 6.3 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi bu değerleme çalışmasında kullanılmamıştır. 6.4 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmaz ticari nitelikli olması sebebi ile “Gelir İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında arsa değerine ulaşabilmek amacı ile ise “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı” kullanılmıştır. 6.4.1 Emsal Yaklaşımı Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum, nitelik ve aynı yapılanma koşullarında yakın zamanda satışı gerçekleşmiş arsa emsali bulunamamıştır. Pazarda satışta olan satılık arsa emsalleri büyüklük, konum, pazarlık payı gibi düzeltmeler sonucunda değerleme konusu arsalar için birim arsa değerine ulaşılmıştır. 6.4.1.1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satılık Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Değerleme konusu parselin yakın civarında satışı gerçekleşmiş ve halen satışta olan benzer imarlı bina emsalleri aşağıda tabloda gösterilmiş olup, emsallerde bina maliyeti düşülerek arsa değerinde ulaşılmıştır. İmar Durumu Emsal Konut Konut Sit Sit - Büyüklük (m²) İstenen Satış Bedeli(USD) 3 kat 5 kat 11 kat 3 kat 114 126 768 153 İstenen Birim Satış Fiyatı (USD/m²) 202.128 (475.000TL) 119.149 (280.000TL) 1.276.596 (3.000.000TL) 382.979 (900.000TL) 1.773 (4.167TL) 946 (2.222TL) 1.662 (3.906TL) 2.503 (5.882TL) İmar Durumu Kapalı alan (m²) Arsa (m²) İstenen Satış Bedeli (USD/m²) İstenen Arsa Birim Satış Fiyatı(USD/m²) Konut+ Ticaret Ticaret 129 120 65 40 297.872 (700.000TL) 170.213 (400.000TL) 4.211 (9.896TL) 3.553 (8.350TL) Bulunan satılık arsa emsalleri için yapılan görüşmelerde mülkler ile ilgili sözlü olarak yaklaşık konumları pazarlık payları ve imar durumları hakkında bilgi alınmıştır. - Yapılan görüşmelerde, bölgede ticari imarlı boş parsel bulunmadığı ancak söz konusu parselin arsa metrekare değerinin 4.500,-USD/m² ile 5.000,-USD/m² aralığında olabileceği, konut imarlı 25 Rapor No: 2014-019-GYO-014 arsaların daha yoğunlukta olduğu, daha kötü konumda, konut imarlı arsa metrekare değerinin 1.500,- USD/m² ile 2.000,- USD/m² civarında olabileceği tespit edilmiştir. - Söz konusu taşınmazın emsallere oranla yaya ve araç trafiğinin daha yoğun olduğu bir bölgede yer alması ve mevcut inşaat hakkının çok yüksek olması göz önünde bulundurulmuştur. - Mevcut emsaller kendi aralarında elemeden geçirilerek konum, büyüklük, emsal olarak benzer olan ve değer aralığı olarak kümeleşme gösteren emsaller konu gayrimenkuller için düzeltme çalışmasına tabi tutulmuştur. Düzeltme Kriterleri: Büyüklük (m²) İstenen Satış Fiyatı (ABD$) İstenen Birim Fiyatı (ABD$/m²) Pazarlık Payı Emsal İçin Düzeltme Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Satış Değeri (ABD$/m²) Büyüklük İçin Ayarlama Konum İçin Düzeltme Düzeltilmiş Değer Ağırlıklandırılmış Düzeltilmiş Değer Ortalama Birim Satış Değeri (ABD$/m²) Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Emsal 5 Emsal 6 114 126 153 65 40 202.128 119.149 768 1.276.59 6 383.979 297.872 170.213 1.773 946 1.662 2.503 4.211 3.553 5% 5% 5% 5% 5% 5% 3 3 3 3 1,5 1 5.053,05 5.584,95 2.979,90 5.235,30 7.884,45 6.632,33 -15% -15% -10% -15% -15% -15% 5% 5% 5% 5% 5% 10% 4.984,57 2.659,56 4.947,36 7.036,87 5.919,35 3.488,16 15,00% 15,00% 10,00% 10,00% 25,00% 25,00% 4.696,92 Seçilen emsaller arasında yapılan düzeltme çalışmaları sonucunda konu gayrimenkuller için kabul edilen birim arsa satış fiyatı olarak ~4.750 USD/m²’ye ulaşılmıştır. Ulaşılan bu değer gayrimenkul geliştirme yaklaşımında birim arsa değeri olarak kullanılmıştır. 26 Rapor No: 2014-019-GYO-014 6.4.2 Maliyet Yaklaşımı Konu gayrimenkulün değerine ulaşmak için maliyet (yerine koyma) yaklaşımı uygulanmıştır. Maliyet yaklaşımı ile ilgili yapılan kabuller aşağıda yer almaktadır. Miktar m2 / adet BİNA MALİYETLERİ AVM İskana Dahil Alan Ortak Alan Garaj ve İtfaiye Alanı Birim Maliyet USD/m2 25.435 30.293 1.394 800 850 250 Arsa Alanı (m²) Kiralanabilir Alan (iskana tabi) (m²) 9.622,33 25.435 55.728 Şirket Muhasebe Kayıtlarına Göre Kiralanabilir Alan (m²) Garaj ve İtfaiye Alanı (m²) 1.394 Toplam AVM Alanı* (m²) 57.122 Toplam inşaat alanına ulaşılırken, iskâna tabi alışveriş merkezi alanı ve şirket tarafından beyan edilen kiralanabilir alan dikkate alınmıştır. • Alışveriş merkezi için kiralanabilir alan birim maliyeti 800 USD/m² olarak kabul edilmiştir. • Zemin üzerinde oluşturulan kiralanabilir alan dışında yer alan ortak alanların birim maliyeti 850 ABD$/m² kabul edilmiştir. • Garaj ve İtfaiye Alanı için kiralanabilir alan birim maliyeti 250 USD/m² olarak kabul edilmiştir. Yukarıda yer alan kabullere göre oluşturulan maliyet ve nakit akış tabloları aşağıda verilmiştir. BİNA MALİYETLERİ AVM İskana Dahil Alan Ortak Alan Kapalı Otopark Alanı ve Kapalı Alanlar Miktar Birim Maliyet Toplam Maliyet m2 / adet USD/m2 USD 800 850 250 20.348.000 25.749.050 348.500 25.435 30.293 1.394 TOPLAM BİNA MALİYETİ,USD BİNA DIŞI MALİYETLER,USD Peyzaj Alanı Altyapı 46.445.550 9.622,33 50 150.000 481.117 27 Rapor No: 2014-019-GYO-014 TOPLAM BİNA DIŞI MALİYETLER,USD TOPLAM BİNA VE BİNA DIŞI MALİYETLER,USD DİĞER MALİYETLER Mimarlık &Mühendislik Ücretleri Yatırımcı Sabit Giderleri Proje Yönetim Giderleri Yapı Denetim Ücreti Yasal İzinler ve Danışmanlık Pazarlama Harcamaları Dekorasyon Desteği Müteahhit Ücreti 631.117 47.076.667 1,50% 1% 2% 3% 3% 2% 2% 10% 706.150 470.767 941.533 1.412.300 1.412.300 941.533 941.533 4.707.667 TOPLAM DİĞER MALİYETLER,USD 11.533.783 TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ, USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET, USD/m² AMORTİSMAN (%20) DÜŞÜLMÜŞ BİNA DEĞERİ, USD Arsa Birim Satış Değeri Arsa Değeri (6002 ada 6 parsel) 58.610.450 1.026 46.888.360 $4.750 45.706.068 Arsa + Bina Değeri, USD Torunlar GYO 8302187/11488932 hissesinin Değeri, USD 92.594.428 66.911.028 Konu gayrimenkulün 31.12.2014 tarihi itibari ile “Maliyet Yöntemi”ne göre piyasa değeri 92.594.428 USD (214.652.403 TL) Torunlar GYO 8302187/11488932 hissesinin değeri 66.911.028 USD (155.113.028 TL) olarak belirlenmiştir. 28 Rapor No: 2014-019-GYO-014 6.4.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı Değerleme konusu taşınmazın gelir getiren ticari bir mülk olması nedeniyle geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Geliştirme yönteminde konu gayrimenkullerin sahip oldukları mevcut imar durumları ile geliştirildiği kabul edilmiştir. Gayrimenkul üzerinde AVM projesi geliştirilerek bu süreçte oluşan inşaat maliyetleri, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti gider, alınan kiralar ise gelir olarak yıllara sair nakit akışı oluşturulur. Oluşturulan nakit akışı belirlenen iskonto oranı ile indirgenerek gayrimenkullerin net bugünkü değerine ulaşılmıştır. Gelir İndirgeme Yöntemi İçin Kabuller: Gayrimenkul için mevcut doluluk oranı tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan belgeler doğrultusunda ana kiracı, büyük mağaza ve restoranlar için %100, küçük mağazalar için %95 kabul edilmiştir. Alışveriş Merkezi projesi için tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan bilgilere göre toplam kiralanabilir brüt alan 21.267m² olarak kabul edilmiştir. Kiralanabilir alan dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. Ana Kiracı Kiralanabilir Alan (m2) Mağazalar Kiralanabilir Alan (m2) Küçük Mağaza Restoran Kiralanabilir Alan (m2) Kiralanabilir Alan (m²) 6.380 5.955 7.443 1.489 Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan kiralama bilgilerine göre mevcut kiralanmış alan 21.267m²’dir. Doluluk oranının ilk projeksiyon yılında ana kiracı, büyük mağaza ve restoranlar için %100, küçük mağazalar için %95, 10. İşletme yılında ise ana kiracı, büyük mağaza ve restoranlar için %100, küçük mağazalar için %95 olacağı kabul edilmiştir. Diğer gelirlerin (baz istasyonu, stand, depo, ATM, otopark, taksi..vb.), AVM Kiralanabilir Alan Kira Geliri Toplamının %12’si olacağı kabul edilmiştir. AVM yönetim giderlerinin kiralanabilir alan başına 12,88 $ olduğu hesaplanmıştır. Yönetim giderlerinin %62’lik kısmı kiracılara yansıtılmaktadır. Bu oran yıllar içerisinde artarak yönetim giderlerinin daha büyük bir kısmının kiracılar tarafından karşılanmasını sağlamaktadır. Emlak vergisi değeri olarak 160.975 USD ve sigorta bedeli olarak 67.185 USD hesaplanmıştır. Her iki değerin de yıllar bazında %3 oranında artacağı öngörülmüştür. AVM yıllık toplam gelirinin %1,5’i kadarı yenileme fonu olarak ayrılmaktadır. 29 Rapor No: 2014-019-GYO-014 10. İşletme yılından sonra gayrimenkulün satıldığı kabul edilmiştir. Kapitalizasyon oranı %8 olarak kabul edilmiştir. Değerleme çalışmasında 10 yıllık USD bazlı Eurobond tahvili oranı olan %4,5 “Risksiz Getiri Oranı” olarak alınmıştır. Projeksiyonda indirgeme oranı %9,5 olarak belirlenmiştir. Çalışmalar sırasında gelir ve maliyetler hesaplamaları Dolar cinsinden hesap edilmiş olup, döviz kuru olarak 26.12.2014 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası döviz alış kuru olan 2,3182 TL kabul edilmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Çalışmalarda ABD’nin son 10 yıllık enflasyon endeksi incelenerek oranı ortalama enflasyon oran olan %3 yıllık kira artış oranı olarak kullanılmıştır. Çalışmalara, IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir. Takip eden sayfada konu gayrimenkul için geliştirilmiş nakit akışı verilmiştir. 30 Rapor No: 2014-019-GYO-014 Yıllık Ortalama Doluluk Oranı(%) Yıllar 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0. Yıl 1. Yıl 2. Yıl 3. Yıl 4. Yıl 5. Yıl 6. Yıl 7. Yıl 8. Yıl 9. Yıl 10. Yıl 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Kira Artış Oranı Ana Kiracı Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay) Yıllık Doluluk Oranı % Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (USD/ay) Toplam Ana Kiracı Kira Geliri (USD/yıl) 18,0 18,5 19,1 19,7 20,3 20,9 21,5 22,1 22,8 23,5 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 6.380 6.380 6.380 6.380 6.380 6.380 6.380 6.380 6.380 6.380 114.840 118.285 121.834 125.489 129.253 133.131 137.125 141.239 145.476 149.840 1.378.080 1.419.420 1.462.008 1.505.868 1.551.036 1.597.572 1.645.500 1.694.868 1.745.712 1.798.080 BÜYÜK MAĞAZA Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay) Yıllık Doluluk Oranı % Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (USD/ay) Toplam Büyük Mağaza Kira Geliri (USD/yıl) 37,0 38,1 39,3 40,4 41,6 42,9 44,2 45,5 46,9 48,3 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 5.955 5.955 5.955 5.955 5.955 5.955 5.955 5.955 5.955 5.955 220.335 226.945 233.753 240.766 247.989 255.429 263.092 270.984 279.114 287.487 2.644.020 2.723.340 2.805.036 2.889.192 2.975.868 3.065.148 3.157.104 3.251.808 3.349.368 3.449.844 MAĞAZA Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay) 62,0 63,9 65,8 67,7 69,8 71,9 74,0 76,3 78,5 80,9 Yıllık Doluluk Oranı % 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (USD/ay) Toplam Mağaza Kira Geliri (USD/yıl) 7.071 7.071 7.071 7.071 7.071 7.071 7.071 7.071 7.071 7.071 438.402 451.554 465.101 479.054 493.425 508.228 523.475 539.179 555.355 572.015 5.260.824 5.418.648 5.581.212 5.748.648 5.921.100 6.098.736 6.281.700 6.470.148 6.664.260 6.864.180 RESTAURANT Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay) Yıllık Doluluk Oranı % Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²) Toplam Kira Geliri (USD/ay) Toplam Restaurant Kira Geliri (USD/yıl) AVM Kiralanabilir Alan Kira Geliri Toplamı Diğer Gelirler (Led TV, ATM, Baz İst., Taksi , Stand, Depo vb Gelirleri (USD/yıl) Toplam Gelirler 72,0 74,2 76,4 78,7 81,0 83,5 86,0 88,6 91,2 93,9 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 1.489 1.489 1.489 1.489 1.489 1.489 1.489 1.489 1.489 1.489 107.208 110.424 113.737 117.149 120.664 124.283 128.012 131.852 135.808 139.882 1.286.496 1.325.088 1.364.844 1.405.788 1.447.968 1.491.396 1.536.144 1.582.224 1.629.696 1.678.584 10.569.420 10.886.496 11.213.100 11.549.496 11.895.972 12.252.852 12.620.448 12.999.048 13.389.036 13.790.688 1.268.330 1.306.380 1.345.572 1.385.940 1.427.517 1.470.342 1.514.454 1.559.886 1.606.684 1.654.883 11.837.750 12.192.876 12.558.672 12.935.436 13.323.489 13.723.194 14.134.902 14.558.934 14.995.720 15.445.571 AVM GİDERLERİ AVM Birim İşletme Gideri (USD/m²) AVM Toplam Gerçekleşen İşletme Gideri Kira Sözleşmelerine Göre Kiracılarından Alınacak İşletme Gideri Oranı 12,88 13,26 13,66 14,07 14,49 14,93 15,37 15,83 16,31 16,80 3.285.752 3.384.324 3.485.854 3.590.429 3.698.142 3.809.087 3.923.359 4.041.060 4.162.292 4.287.160 62% 63% 64% 65% 66% 67% 68% 70% 70% 70% Kira Sözleşmelerine Göre Kiracalardan Alınacak İşletme Gideri 2.037.166 2.132.124 2.230.946 2.333.779 2.440.774 2.552.088 2.667.884 2.828.742 2.913.604 3.001.012 İşetme Tarafından Üstlenilmesi gerekli İşletme Giderleri 1.248.586 1.252.200 1.254.907 1.256.650 1.257.368 1.256.999 1.255.475 1.212.318 1.248.688 1.286.148 Emlak Vergisi 160.975 165.804 170.779 175.902 181.179 186.614 192.213 197.979 203.919 210.036 Bina Sigortası 67.185 69.200 71.276 73.415 75.617 77.886 80.222 82.629 85.108 87.661 Yenileme Fonu 177.566 182.893 188.380 194.032 199.852 205.848 212.024 218.384 224.936 231.684 Toplam Giderler 1.654.312 1.670.098 1.685.342 1.699.998 1.714.017 1.727.346 1.739.933 1.711.310 1.762.650 1.815.529 Net İşletme Geliri 10.183.439 10.522.778 10.873.330 11.235.437 11.609.472 11.995.848 12.394.968 12.847.624 13.233.071 13.630.042 AVM Dönem Sonu Değeri Net Nakit Akışı Kümülatif Nakit Akışı 175.486.788 0 10.183.439 10.522.778 10.873.330 11.235.437 11.609.472 11.995.848 12.394.968 12.847.624 13.233.071 189.116.830 10.183.439 20.706.216 31.579.546 42.814.983 54.424.455 66.420.302 78.815.271 91.662.894 104.895.965 294.012.795 31 Rapor No: 2014-019-GYO-014 AVM NET BUGÜNKÜ DEĞER HESABI Risksiz Getiri oranı 4,50% Proje Riski 4,50% İNDİRGEME ORANI 9,00% NET BUGÜNKÜ DEĞER (USD) 148.382.512 NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (USD) 148.380.000 NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (TL) 343.975.000 NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER TORUNLAR GYO PAYI (USD) 107.220.000 NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER TORUNLAR GYO PAYI (TL) 248.557.000 6.4.4 4,50% 4,50% 5,00% 5,50% 9,50% 10,00% 143.369.863 138.577.970 143.370.000 138.580.000 332.360.000 321.256.000 103.600.000 100.140.000 240.166.000 232.145.000 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerlemeye konu alışveriş merkezi vasıflı taşınmazın gelir getirici mülk olması nedeniyle bir yıllık kira gelirleri hesaplanmıştır. Konu taşınmazın elde edeceği bir yıllık kira geliri, gelir indirgeme yaklaşımı hesabında oluşturulan bir yıllık net gelir olarak kabul edilmiştir. 2015 yılı için elde edilecek olan net kira gelirinin değerleme gününde indirgenmesi ile mülkün bir yıllık kira geliri hesaplanmıştır. Tarih Bir Yıllık Kira Geliri 31.12.2014 31.12.2015 0 10.183.439 Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri (USD) Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri (TL) Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri Torunlar GYO Payı (USD) Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri Torunlar GYO Payı (TL) 9.300.000 21.559.000 6.720.000 15.578.000 6.4.5 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Söz konusu değerleme çalışması “proje değerlemesi” kapsamında bulunmamaktadır. 6.4.6 En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu taşınmazın imar durumu ve yapılaşma şartları ile uyumlu mevcut (Alışveriş Merkezi olarak) geliştirilmesinin en etkin ve verimli kullanım olduğu değerlendirilmektedir. 32 Rapor No: 2014-019-GYO-014 6.4.7 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Konu taşınmaz faal olarak AVM olarak işletilmekle birlikte tek bağımsız bölüm üzerine kurulu ve tek malike sahiptir. Taşınmazın tek bir bağımsız bölüm ve tek bir mülk olması nedeniyle bölünmüş kısımlar bulunmamaktadır. Bu sebeple konu mülkün tamamının değeri takdir edilmiştir. 33 Rapor No: 2014-019-GYO-014 7 7.1 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmazın “Alışveriş Merkezi” nitelikli gayrimenkul olması sebebiyle Emsal Karşılaştırma yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. Yeterli piyasa bilgisine haiz olunan durumlarda “Emsal Karşılaştırma” yöntemi arsa nitelikli gayrimenkuller için güvenilir bir değerleme yöntemi olarak kabul edilmektedir. Konu mülkün maliyet yöntemine göre arsa ve bina değeri yaklaşık olarak 92.594.000 USD (214.652.000 TL) olarak belirlenmiştir. Bu değer üzerinden Torunlar GYO A.Ş. aite hissenin değeri ise 66.911.000 USD (155.113.000 TL) olarak belirlenmiştir. Konu mülkün gelir getirici ticari nitelikli bir mülk olması sebebiyle gelir indirgeme yöntemi kullanılmıştır. Konu mülk gibi ticari nitelikli ve gelir getirici mülklerin değerlemesinde gelir indirgeme yaklaşımı daha doğru sonuçlar vermektedir. Gelir indirgeme yöntemine göre konu mülkün değeri yaklaşık olarak 143.370.000 USD (332.360.000 TL) olarak bulunmuştur. Bu değer üzerinden Torunlar GYO A.Ş. aite hissenin değeri ise 103.600.000 USD (240.166.000 TL) olarak belirlenmiştir. Sonuç olarak, değerleme konusu taşınmazın mevcut durumu, konumu, mevcut imar durumu, gelir getiren bir mülk olması gibi özellikleri dikkate alındığında Gelir İndirgeme Yöntemine göre belirlenen değerin, taşınmazın piyasa değerini daha iyi yansıtacağı kanaatine varılmıştır. Taşınmazın incelenen sigorta poliçelerine göre, taşınmazın sigorta değeri 270.650.315 TL olarak hesaplanmıştır. 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır. 7.3 Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazlar için daha önce şirketimiz tarafından yapılan herhangi bir değerleme çalışması bulunmamaktadır. 34 Rapor No: 2014-019-GYO-014 7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemeye konu 6002 ada, 6 parsel sayılı, 9.622,33m² yüzölçümlü ana taşınmaz üzerinde yer alan gayrimenkulün 8302187/11488932 hissesinin sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde portföye “Alışveriş Merkezi” olarak dahil edilmesinde bir engel bulunmamaktadır. 35 Rapor No: 2014-019-GYO-014 8 SONUÇ 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme uzmanlarının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen tüm hususlara katılıyorum. 8.2 Nihai Değer Takdiri Taşınmazların bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat nizamı, sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu, hava – ışık – manzara durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Buna bağlı olarak değeri aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir. 31.12.2014 Tarihi İtibariyle KDV Hariç KDV Dahil KDV Hariç KDV Dâhil Gayrimenkulün Pazar Değeri (USD) Gayrimenkulün Pazar Değeri (TL) 143.370.000 169.177.000 332.360.000 392.185.000 Gayrimenkulün Yıllık Kira Değeri (USD) Gayrimenkulün Yıllık Kira Değeri (TL) 9.300.000 10.974.000 21.559.000 25.440.000 Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Pazar Değeri (USD) 103.603.000 122.252.000 Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Pazar Değeri (TL) 240.172.000 283.403.000 Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Yıllık Kira Değeri (USD) 6.720.000 7.930.000 Gayrimenkulün Torunlar GYO Hissesi Yıllık Kira Değeri (TL 15.578.000 18.382.000 1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3-) Rapor içeriğinde 1,-Dolar= 2,3182 –TL olarak kabul edilmiştir. 4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız. Dilek YILMAZ AYDIN Taner DÜNER Neşecan ÇEKİCİ Lisanslı Değerleme Uzmanı Lisanslı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı 36 Rapor No: 2014-019-GYO-014 9 EKLER 1. Tapu Fotokopileri 2. Onaylı Takyidat Belgesi 3. Onaylı İmar Durum Belgesi 4. Yapı Ruhsatları 5. Yapı Kullanım İzin Belgesi 6. Mimari Projesi 7. Emlak Vergi Bildirimi Belgesi 8. Sigorta Poliçesi 9. Fotoğraflar 10. Özgeçmişler 11. SPK Lisans Örnekleri 37 Rapor No: 2014-019-GYO-014