SPK Gayrimenkul-Konut Değerleme Uzmanlığı
Transkript
SPK Gayrimenkul-Konut Değerleme Uzmanlığı
SPK Gayrimenku l - Konut De¤erleme Uzmanl›¤› Lisanslama S›navlar›na Haz›rl›k Tüm Konular Son yasal düzenlemelere ve aç›klanan s›nav sorular›na göre haz›rlanm›fl içerik Çözümlü S›nav Sorular› Dr. Ebubekir AYAN Dr. Davut PEHL‹VANLI Dr. Ertan DEM‹RKAPI Dr. ‹smail Hakk› DEM‹R Ö¤r. Gör. Metin KÜÇÜK Geniflletilmifl 2. Bask› iletisim: editorspk@gmail.com Yay›n No S›navlara Haz›rl›k : 2356 : 12 2. Bask› – Haziran 2010 – ‹STANBUL ISBN 978 - 605 - 377 - 277 - 4 Copyright© Bu kitab›n bu bas›s›n›n Türkiye’deki yay›n haklar› BETA Bas›m Yay›m Da¤›t›m A.fi.’ye aittir. Her hakk› sakl›d›r. Hiçbir bölümü ve paragraf› k›smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço¤alt›lamaz, da¤›t›lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap›lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Bask› - Cilt Kapak Tasar›m : Beta Bas›m A.fi. : Yaz›n Bas›n Yay›n Matbaac›l›k Trz. Tic. Ltd. fiti. (Sertifika No: 12028) Çiftehavuzlar Caddesi Maltepe Mh. Prestij ‹fl Merkezi No: 27/806 K: 9 Zeytinburnu/‹stanbul (0-212) 565 01 22 - (0-212) 565 02 55 : T. Duygu Güler - Gülgonca Çarp›k Beta BASIM YAYIM DA⁄ITIM A.fi. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca¤alo¤lu - ‹STANBUL Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77 Fax: (0-212) 511 36 50 www.betayayincilik.com III ‹Ç‹NDEK‹LER SPK Gayrimenkul De¤erleme Uzmanl›¤› Lisanslama S›nav› Hakk›nda Genel Bilgiler .............................................XXXIII I. BÖLÜM T E M E L F ‹ N A N S M AT E M AT ‹ ⁄ ‹ 1. PARANIN ZAMAN DE⁄ER‹ VE FA‹Z HESAPLAMALARI ........................3 1.1. Basit Faiz Hesaplamalar› ......................................................................5 1.2. Bileflik Faiz Hesaplamalar›..................................................................10 1.3. Anivite (Annuity) Hesaplamalar› ........................................................14 1.3.1. Sabit Tutarl› Anivitelerde Bugünkü De¤er Hesaplamalar› .........14 1.3.2. Sabit Tutarl› Anivitelerde Gelecek De¤er Hesaplamalar› ..........18 1.3.3. Sabit Oranl› Artan Anivitelerde Bugünkü De¤er ve Gelecek De¤er Hesaplamalar›...................................................21 1.3.4. Sonsuza Dek Devam Eden Eflit Tutarl› Aniviteler...................23 1.3.5. Sonsuza Dek Devam Eden Sabit Oranl› Artan Aniviteler .........23 1.4. Di¤er Faiz S›n›fland›rmalar›................................................................24 1.4.1. Nominal Faiz...............................................................................24 1.4.2. Reel Faiz .....................................................................................25 1.4.3. Efektif Faiz ................................................................................26 2. VARLIK DE⁄ERLEMES‹ VE SERMAYE MAL‹YET‹ ...............................30 2.1. Menkul K›ymet De¤erlemesi ..............................................................30 2.1.1. Hazine Bonosu De¤erlemesi ......................................................30 2.1.2. Tahvil De¤erlemesi .....................................................................32 2.1.3. Hisse Senedi De¤erlemesi ..........................................................34 2.2. Firma De¤erlemesi ...............................................................................37 2.2.1. Firma De¤erleme Yaklafl›mlar›..................................................38 2.3. A¤›rl›kl› Ortalama Sermaye Maliyeti..................................................42 2.3.1. Yabanc› Kaynak Maliyeti ...........................................................44 2.3.2. Özkaynak Maliyeti .....................................................................46 IV 3. YATIRIM PROJES‹ DE⁄ERLEMES‹ (SERMAYE BÜTÇELEMES‹) .......48 3.1. Yat›r›m Projesi Türleri ........................................................................48 3.2. Yat›r›m Projesi De¤erleme Yaklafl›mlar› .............................................49 3.2.1. Geri Ödeme Süresi (Payback Period-PP) Yöntemi ...................50 3.2.2. Ortalama Getiri Oran› (Average Rate Of Return-ARR) Yöntemi ...................................51 3.2.3. Net Bugünkü De¤er (Net Present Value) Yöntemi...................52 3.2.4. Kârl›l›k Endeksi (Profitability Index-PI) Yöntemi ...................55 3.2.5. ‹ç Verim Oran› Yöntemi (Internal Rate Of Return-IRR) .........56 3.3. Ekonomik Katma De¤er ........................................................................58 4. F‹NANSAL ANAL‹Z VE PLANLAMA.........................................................59 4.1. Finansal Analiz Teknikleri...................................................................61 4.1.1. Karfl›laflt›rmal› Tablolar Analizi (Yatay Analiz) .......................61 4.1.2. Yüzde Yöntemi ile Analiz (Dikey Analiz) ..................................62 4.1.3. E¤ilim Yüzdeleri Yöntemi ile Analiz (Trend Analizi) ...............63 4.1.4. Oran (Rasyo) Analizi ..................................................................64 4.1.4.1. Likidite Oranlar›...........................................................64 4.1.4.2. Finansal Yap› Oranlar› .................................................65 4.1.4.3. Faaliyet Oranlar› ..........................................................65 4.1.4.4. Kârl›l›k Oranlar› ...........................................................67 4.2. Bafla-Bafl (Kâra Geçifl) Noktas› Analizi...............................................70 4.3. Kald›raç Etkisi ......................................................................................73 4.3.1. Faaliyet Kald›rac› Derecesi........................................................73 4.3.2. Finansal Kald›raç Derecesi ........................................................74 4.3.3. Bileflik Kald›raç Derecesi ...........................................................75 5. TEMEL ‹STAT‹ST‹KÎ KAVRAMLAR ..........................................................76 5.1. Ortalama Kavram›................................................................................76 5.1.1. Aritmetik Ortalama ...................................................................76 5.1.2. A¤›rl›kl› Aritmetik Ortalama .....................................................77 5.1.3. Geometrik Ortalama ..................................................................78 5.1.4. Harmonik Ortalama ...................................................................79 5.1.5. Kareli Ortalama..........................................................................79 5.1.6. Hata Karelerinin Ortalamas› (Mean Square Error) ................80 5.2. Ranj, Mod ve Medyan De¤erleri ..........................................................80 5.3. Endeks Kavram› ...................................................................................84 6. TEMEL R‹SK KAVRAMLARI VE R‹SK TÜRLER‹....................................87 6.1. Risk Türleri ...........................................................................................87 V 6.2. Temel Risk Ölçütleri .............................................................................90 6.2.1. Beklenen getiri ve Risk (Standart sapma, Varyans) ................90 6.2.2. Kovaryans ...................................................................................93 6.2.3. Korelasyon Katsay›s›..................................................................93 6.2.4. De¤iflim Katsay›s› .......................................................................94 7. TÜREV P‹YASALAR...................................................................................100 7.1. Opsiyon ‹fllemleri ................................................................................101 7.1.1. Al›m Opsiyonu (Call Opsiyon)..................................................102 7.1.2. Sat›m Opsiyonu (Put Opsiyon) ................................................103 7.1.3. Al›m ve Sat›m Opsiyonlar›n›n Karfl›laflt›r›lmas› ....................104 7.1.4. Opsiyon Fiyatlar› ve Opsiyon Fiyatlar›na Etki Eden Faktörler .105 7.2. Futures ve Forward ‹fllemleri ............................................................107 7.2.1. Futures (Vadeli ‹fllem) Sözleflmeleri........................................107 7.2.2. Forward (Vadeli ‹fllem) Sözleflmeleri.......................................108 7.3. Swap Sözleflmeleri ..............................................................................108 8. ‹fiLETMELERDE BÜYÜME VE fi‹RKET B‹RLEfiMELER‹ ..................109 8.1. fiirket Birleflmelerinin Türleri ...........................................................109 8.2. fiirket Birleflmelerinin Nedenleri ......................................................109 8.3. Türkiye’de Birleflme ve Devre ‹liflkin Mevzuat ................................110 9. F‹NANSAL HESAP MAK‹NES‹ UYGULAMALARI ................................112 9.1. HP17BII Finansal Hesap Makinesi...................................................112 9.2. Paran›n Zaman De¤eri Hesaplamalar› -TVM Menüsü- ...................113 9.3. Nakit Ak›fl› Hesaplamalar› -CFLO Menüsü- ....................................122 EK–1: Türev Alma Kurallar›..............................................................................130 ÇÖZÜMLÜ ÇALIfiMA SORULARI ...................................................................132 2008 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................155 2008 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................171 2008 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................187 2009 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................200 2009 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................215 2009 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................226 2010 OCAK (MART) DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹.....................239 KAYNAKÇA ......................................................................................................246 VI II. BÖLÜM G AY R ‹ M E N K U L D E ⁄ E R L E M E E S A S L A R I 1. GAYR‹MENKUL DE⁄ERLEMES‹NE G‹R‹fi ...........................................249 1.1. Gayrimenkul De¤erlemesinin Temelleri ..........................................249 1.1.1. Temel Kavramlar ......................................................................249 1.1.2. Mülkiyetle ‹lgili Kavramlar .....................................................251 1.1.3. ‹marla ‹lgili Kavramlar............................................................254 1.2. Gayrimenkul De¤erlemesinde De¤er Tan›mlar› ve Türleri .............269 1.3. Gayrimenkul De¤erleme ‹lkeleri .......................................................271 2. DE⁄ERLEME SÜREC‹ ..............................................................................272 3. ULUSLARARASI DE⁄ERLEME STANDARTLARI ................................276 3.1. Standart 1: Pazar De¤eri Esasl› De¤erleme .....................................276 3.2. Standart 2: Pazar De¤eri D›fl›ndaki De¤erleme Esaslar› ................278 3.3. Standart 3: De¤erlemenin Raporlanmas› .........................................280 3.4. De¤erleme ‹ncelemesi.........................................................................284 4. GAYR‹MENKUL DE⁄ERLEME YAKLAfiIMLARI ..................................286 4.1. Emsal Karfl›laflt›rma Yaklafl›m› .........................................................287 4.1.1. Piyasa (Emsal Karfl›laflt›rma) Yönteminin Temel Nitelikleri ..289 4.1.2. Emsal Karfl›laflt›rma Yönteminin Veri Kaynaklar› ................290 4.1.3. Emsal Karfl›laflt›rmada Esas Al›nan Temel Ölçütler .............290 4.1.4. Fiziksel Özellikler.....................................................................291 4.1.5. Düzeltme Türleri ......................................................................297 4.2. Gelir ‹ndirgeme Yaklafl›m› .................................................................307 4.2.1. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi................................................307 4.2.2. Brüt Kira (Gelir) Çarpan› Yöntemi .........................................322 4.2.3. ‹ndirgenmifl Nakit Ak›mlar› Yöntemi ....................................325 4.3. Maliyet Yaklafl›m› ...............................................................................328 4.4. Yöntemlerin Karfl›laflt›rmas› .............................................................339 5. GAYR‹MENKUL F‹NANSMANI ...............................................................341 5.1. ‹potek Kredileri...................................................................................342 5.1.1. ‹potek Kredisi Türleri .............................................................344 5.1.2. ‹pote¤e Dayal› ve ‹potek Teminatl› Menkul K›ymetler .........346 5.2. Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar› ....................................................348 5.2.1. Temel kavramlar.......................................................................348 5.2.2. Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›n›n Kurulufl Esaslar› .......349 5.2.3. Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›n›n Faaliyet Esaslar› ......351 5.2.4. Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›nda De¤erleme ‹fllevi .......354 VII 6. GAYR‹MENKUL DE⁄ERLEME fi‹RKET‹ ...............................................356 6.1. Temel Tan›mlar ....................................................................................356 6.2. Listeye Al›nma ve Listeden Ç›kar›lma ...............................................356 6.3. Faaliyet Esaslar› ..................................................................................358 2008 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................365 2008 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................380 2008 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................395 2009 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................411 2009 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................426 2009 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................441 2010 OCAK (MART) DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹.....................453 KAYNAKÇA ......................................................................................................459 III. BÖLÜM ‹ N fi A AT V E G AY R ‹ M E N K U L M U H A S E B E S ‹ 1. GENEL MUHASEBE..................................................................................463 1.1. Genel Muhasebe Bilgileri..................................................................463 1.2. Mali Tablolar......................................................................................464 1.2.1. Bilanço......................................................................................464 1.2.2. Gelir Tablosu............................................................................474 1.2.3. Kâr Da¤›t›m Tablosu ...............................................................473 1.2.4. Sat›fllar›n Maliyeti Tablosu.....................................................473 1.3. Hesap Kavram› ..................................................................................479 1.4. Muhasebede Kullan›lan Belgeler ve Defterler.................................480 1.4.1. Yevmiye Defteri (Günlük Defter)............................................480 1.4.2. Büyük Defter (Defter-i Kebir).................................................481 1.4.3. Envanter Defteri......................................................................481 1.4.4. Bay›nd›rl›k ‹flleri Kontrol Yönetmeli¤ine Göre Tutulmas› Zorunlu Defterler ....................................................................482 1.5. Muhasebe Süreci................................................................................483 1.6. Muhasebenin Temel Kavramlar› ......................................................483 1.7. Tek Düzen Hesap Plan› .....................................................................485 1.8. Tek Düzen Hesap Plan›nda ‹nflaat Taahhüt ‹flleri ile ‹lgili Hesaplar ....................................................................................488 1.9. Stoklar ................................................................................................490 1.9.1. Stok De¤erleme Yöntemleri ....................................................490 1.9.2. Envanter Yöntemleri ...............................................................491 1.10. Amortisman Yöntemleri ....................................................................493 VIII 2. ‹NfiAAT ‹fiLERI ‹LE ‹LGILI TEMEL BILGILER....................................500 2.1. Temel ‹nflaat Kavramlar› ..................................................................500 2.2. Müteahhit – Taahhüt ve Tafleron .....................................................500 2.3. ‹nflaat Faaliyetleri ............................................................................501 2.3.1. Yap-Sat ‹nflaat Faaliyeti..........................................................501 2.3.2. Taahhüt fieklinde ‹nflaat Faaliyeti.........................................501 2.4. ‹nflaat Taahhüt Sözleflmeleri ............................................................502 2.5. ‹nflaat Taahhüt ‹flleri Düzeni............................................................503 2.6. ‹nflaat Faaliyetlerinde ‹flin Bitimi....................................................504 3. ‹NfiAAT TAAHHÜT ‹fiLER‹NDE GEL‹R‹N BEL‹RLENMES‹ ..............505 3.1. ‹flin Tam Bitim Yöntemi ....................................................................505 3.2. ‹flin K›smen Bitim Yöntemi ..............................................................507 4. ‹NfiAAT ‹fiLER‹NDE VERG‹LEND‹RME................................................508 4.1. Y›llara Yayg›n ‹nflaat ‹fllerinde Vergilendirme ................................509 4.2. Yap-Sat ‹nflaat ‹fllerinde Vergilendirme ...........................................511 5. YILLARA YAYGIN ‹NfiAAT TAAHHÜT VE ONARIM FAAL‹YETLER‹...513 5.1. ‹fle Bafllama........................................................................................513 5.2. Maliyet Unsurlar› ..............................................................................514 5.2.1. ‹lk Madde ve Malzeme ............................................................515 5.2.2. ‹flçilik Giderleri ........................................................................517 5.2.3. Tafleron Giderleri .....................................................................518 5.2.4. Di¤er Direkt Giderler ..............................................................519 5.2.5. Genel Üretim Giderleri ...........................................................520 5.3. Genel Üretim Giderlerinin Da¤›t›m› ................................................521 5.4. Hakedifl Al›m›.....................................................................................524 5.5. ‹nflaat Taahhütlerinin Tamamlanarak Teslimi ...............................524 5.6. Örnek Uygulama ...............................................................................526 6. ÖZEL (YAP-SAT) ‹NfiAAT FAAL‹YETLER‹ .............................................531 6.1. Özel ‹nflaatlara ‹liflkin Genel Bilgiler ve 7A-7B Seçene¤i ..............531 6.2. Direkt ‹lk Madde ve Malzeme Gideri...............................................533 6.3. ‹flçilik Giderleri ..................................................................................535 6.4. Genel Üretim Giderleri .....................................................................536 6.5. Toplam Üretim Maliyeti ....................................................................537 6.6. Özel ‹nflaatlarda ‹flin Bitimi .............................................................537 7. ENFLASYON MUHASEBES‹....................................................................538 7.1. Enflasyonun Bilanço Üzerindeki Etkileri ........................................538 7.1.1. Enflasyonun Varl›k Kalemlerine Etkileri ..............................539 7.1.2. Enflasyonun Kaynak Kalemlerine Etkileri ...........................540 IX 7.2. Enflasyonun Gelir Tablosuna Etkileri .............................................540 7.3. Enflasyon Etkisini Ortadan Kald›r›c› Uygulamalar ve Enflasyon Muhasebesi.......................................................................541 7.3.1. K›smi Yöntemler ......................................................................541 7.3.2. Genel Yöntemler ......................................................................541 7.4. Enflasyon Düzeltme ‹fllemine ‹liflkin Muhasebe Hesaplar› ...........542 8. MUHASEBE STANDARTLARI..................................................................546 8.1. ‹nflaat Sözleflmeleri Standard› (TMS 11) .........................................546 8.1.1. ‹nflaat Sözleflmelerinin Birlefltirilmesi ve Bölümlenmesi .....547 8.1.2. Sözleflme Geliri ........................................................................548 8.1.3. Sözleflme Maliyetleri ...............................................................548 8.1.4. Sözleflme Gelir ve Giderlerinin Muhasebelefltirilmesi ..........849 8.1.5. Beklenen Zararlar›n Muhasebelefltirilmesi ...........................849 8.1.6. Tahminlerdeki De¤ifliklikler ...................................................849 8.2. Maddi Duran Varl›klar Standard› (TMS 16) ...................................550 8.2.1. Amaç, Kapsam ve Tan›mlar ....................................................550 8.2.2. Muhasebelefltirme....................................................................551 8.2.3. Maliyetler .................................................................................552 8.2.4. Muhasebelefltirmede Ölçüm....................................................552 8.2.5. ‹lk Al›nma Sonras› De¤erleme................................................553 8.2.6. Amortisman..............................................................................555 8.2.7. Bilanço D›fl› B›rakma ..............................................................556 8.2.8. Örnek Uygulama .....................................................................557 8.3. Enflasyon Muhasebesi ve Enflasyon Muhasebesi Standard› (IAS 29)...............................................................................................558 8.3.1. Genel Olarak Enflasyon Muhasebesi .....................................558 8.3.2. Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama (IAS 29).....................................................................................562 8.4. Sat›fl Amaçl› Elde Tutulan Duran Varl›klar ve Durdurulan Faaliyetler Standard› (IFRS 5) .........................................................569 8.4.1. Amaç, Kapsam ve Tan›mlar ....................................................569 8.4.2. Sat›fl Amaçl› Elde Tutulan Duran Varl›klar›n (Elden Ç›kar›lacak Duran Varl›k Grubunun) S›n›fland›r›lmas›.......570 8.4.3. Sat›fl Amaçl› Elde Tutulan Varl›k Olarak S›n›fland›r›lan Duran Varl›klar›n (veya Elden Ç›kar›lacak Varl›k Gruplar›n›n) Ölçümü .....................................................................................571 X 2008 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................575 2008 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................581 2008 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................588 2009 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................594 2009 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................599 2009 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................607 2010 MART DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹...................................615 KAYNAKÇA .......................................................................................................621 EK I: Tekdüzen Hesap Plan› .............................................................................622 EK II: Bilanço.....................................................................................................632 EK III: Gelir Tablosu .........................................................................................634 IV. BÖLÜM ‹ L G ‹ L ‹ V E R G ‹ M E V Z U AT I 1. VERG‹ HUKUKU (TEMEL KAVRAMLAR) ................................................637 1.1. Vergi Hukukunun Tan›m›, Kapsam› ve Hukuk Sistemi ‹çindeki Yeri ...........................................................................637 1.2. Vergi Hukukunun Kaynaklar› ............................................................639 1.2.1. Temel (Aslî) Kaynaklar..............................................................639 1.2.2. Yard›mc› (Tali) Kaynaklar .........................................................641 1.3. Vergilemeye ‹liflkin Temel Kavramlar (Vergi Yasas›nda Bulunmas› Gereken Unsurlar – Verginin Kurucu Unsurlar›) ..............................................................641 1.3.1. Verginin Konusu ........................................................................641 1.3.2. Vergi Mükellefi ...........................................................................642 1.3.3. Vergi Sorumlusu.........................................................................642 1.3.4. Vergiyi Do¤uran Olay ................................................................644 1.3.5. Muafiyet ve ‹stisna ....................................................................644 1.3.6. Vergi Matrah› .............................................................................644 1.3.7. Vergi Tarifesi ..............................................................................645 1.4. Vergilendirme ‹fllemleri .......................................................................645 1.4.1. Verginin Tarh› ve Tarh Usulleri................................................645 1.4.2. Verginin Tebli¤i ve Tebli¤ Usulleri ...........................................647 1.4.3. Tahakkuk....................................................................................648 1.4.4. Tahsil ..........................................................................................648 1.5. Vergi Borcunu Sona Erdiren Nedenler...............................................650 1.5.1. Ödeme .........................................................................................650 1.5.2. Zamanafl›m› ................................................................................650 1.5.3. Terkin..........................................................................................652 XI 2. ÖZEL VERG‹ HUKUKU (TÜRK VERG‹ S‹STEM‹) ..................................653 2.1. Türk Vergi Sistemi Hakk›nda Genel Bilgiler ...................................653 2.2. Gelir Vergisi..........................................................................................654 2.2.1. Gelir Kavram› ve Gelir Vergisinin Konusu ..............................654 2.2.2. Gelirin Özellikleri ......................................................................654 2.2.3. Gelir Vergisinin Yükümlüsü......................................................655 2.2.4. Vergiyi Do¤uran Olay ................................................................656 2.2.5. Matrah›n Tespiti ........................................................................656 2.2.6. Gelirin Tarh ve Tahsili ..............................................................680 2.3. Kurumlar Vergisi .................................................................................684 2.3.1. Kurumlar Vergisinin Konusu....................................................684 2.3.2. Kurumlar Vergisinin Yükümlüsü .............................................684 2.3.3. Vergiyi Do¤uran Olay ................................................................685 2.3.4. Muafiyet ve ‹stisnalar ...............................................................686 2.3.5. Kurumlar Vergisinde Matrah›n Tespiti ....................................688 2.3.6. Kurumlar Vergisinin Beyan› .....................................................689 2.3.7. Kurumlar Vergisinin Tarh›, Tahakkuku ve Ödenmesi............691 2.4. Katma De¤er Vergisi............................................................................691 2.4.1. Konusu........................................................................................692 2.4.2. Yükümlü ve Vergi Sorumlusu ...................................................693 2.4.3. Vergiyi Do¤uran Olay ................................................................694 2.4.4. ‹stisnalar ....................................................................................696 2.4.5. Matrah ve Oran› ........................................................................697 2.4.6. Beyan ve Tahsil ..........................................................................698 2.5. Veraset ve ‹ntikal Vergisi ....................................................................698 2.5.1. Konusu........................................................................................698 2.5.2. Yükümlüsü .................................................................................699 2.5.3. Muafiyet ve ‹stisnalar ...............................................................699 2.5.4. Matrah›n Tespiti ........................................................................701 2.5.5. Beyanname Verilme Süresi .......................................................701 2.5.6. Oran› ...........................................................................................702 2.5.7. Verginin Tahakkuku ve Tahsili.................................................702 2.6. Emlak Vergisi .......................................................................................702 2.6.1. Bina Vergisi ................................................................................703 2.6.2. Arazi Vergisi ...............................................................................707 2.7. Harçlar..................................................................................................710 2.7.1. Harçlar›n Konusu ......................................................................710 2.7.2. Yükümlüsü..................................................................................711 XII 2.7.3. Tapu ve Kadastro Harçlar›nda ‹stisnalar ................................712 2.7.4. Tapu ve Kadastro Harçlar›nda Harç Alma Ölçüleri ................713 2.7.5. Tapu ve Kadastro Harçlar›nda Harç Alma Oranlar› ...............713 2.7.6. Tapu ve Kadastro Harçlar›n›n Ödenmesi.................................715 2008 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................717 2008 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................723 2008 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................729 2009 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...................................735 2009 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..................................741 2009 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ .................................747 2010 OCAK (MART) DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹.....................753 KAYNAKÇA .......................................................................................................759 V. BÖLÜM M E S L E K ‹ M E V Z U AT V E E T ‹ K K U R A L L A R 1. MEDEN‹ HUKUK (EfiYA HUKUKU) .......................................................763 1.1. Hak Kavram› ve Çeflitleri ................................................................763 1.2. Ayni Hak Tan›m› ve Çeflitleri ...........................................................763 1.2.1. Mülkiyet Hakk›........................................................................763 1.2.2. S›n›rl› Ayni Haklar ..................................................................772 2. TAPU S‹C‹L‹ ...............................................................................................776 2.1. Amaç - Kapsam .................................................................................776 2.1.1. Sicil Bölgeleri ...........................................................................776 2.1.2. Tapu Sicilinin Oluflumu ..........................................................777 2.1.3. Tapu Siciline Hâkim Bulunan ‹lkeler ....................................777 2.1.4. Tapu Siciline Yaz›m› Gereken Tafl›nmaz Mal ve Haklar ......777 2.2. ‹stem ve Belgelenmesi.......................................................................778 2.2.1. ‹stem Zorunlulu¤u ...................................................................778 2.2.2. Akdi Gerektirmeyen ‹fllemlerde ‹stem Belgesi Düzenlenmesi .779 2.2.3. Akdi Gerektiren ‹fllemlerde Resmi Senet Düzenlenmesi......779 2.2.4. Tan›k Bulundurulmas› Gereken Haller .................................780 2.2.5. ‹mza Bilmeyenin ‹flareti..........................................................780 2.2.6. ‹kametgâhta ‹stem Belgesi Düzenlenmesi veya Akit Yap›lmas› .780 2.2.7. Resmi Senedin ‹çeri¤i..............................................................780 2.2.8. Resmi Senet Düzenlenmesi Gerektirmeyen ‹fllemlerde Aranacak Belgeler...................................................................781 2.2.9. Yevmiye Defterine Kay›t .........................................................781 2.2.10. ‹stemin Reddedilmesi ............................................................782 XIII 2.3. Tapu Siciline Kay›tl› Tafl›nmaz›n Tapu Sayfas› Üzerinde Yap›labilecek Kay›tlar .......................................................................782 2.3.1. Tescil .........................................................................................782 2.3.2. fierhler ......................................................................................782 2.3.3. Beyanlar ...................................................................................783 2.3.4. Terkin .......................................................................................784 2.3.5. Tadil (Düzetme) .......................................................................784 2.4. Yard›mc› Siciller ...................................................................................785 2.5. Gayrimenkul Sat›fl Vaadi Sözleflmesi .................................................786 3. KAT MÜLK‹YET‹ KANUNU .....................................................................786 3.1. Genel Hükümler ................................................................................786 3.1.1. Kat Mülkiyeti ve Kat ‹rtifak› .................................................786 3.1.2. Ba¤lant›lar ...............................................................................788 3.1.3. Ortakl›¤›n (fiüyuun) Giderilmesi ve Öncelikle Sat›nalma (fiüf’a) Hakk› .............................................................................789 3.2. Kat Mülkiyetinin ve Kat ‹rtifak›n›n Kurulmas› .............................789 3.2.1. Genel Kural..............................................................................789 3.2.2. Kat Mülkiyeti Kütü¤ü .............................................................790 3.2.3. Kat Mülkiyetinin Kurulmas› ..................................................790 3.3. Kat Maliklerinin ve Kat ‹rtifak› Sahiplerinin Haklar›...................792 3.3.1. Kat Maliklerinin Haklar› ........................................................792 3.3.2. Kat ‹rtifak› Sahibinin Haklar› ...............................................792 3.4. Kat Maliklerinin ve Kat ‹rtifak› Sahiplerinin Borçlar› ..................793 3.4.1. Kat Maliklerinin Borçlar› .......................................................793 3.4.2. Kat ‹rtifak› Sahiplerinin Borçlar› ..........................................795 3.5. Ana Gayrimenkulün Yönetimi .........................................................796 3.5.1. Genel Kurul..............................................................................796 3.5.2. Yönetim Plan› ..........................................................................796 3.5.3. Kat Malikleri Kurulunun Toplant›s› ve Kararlar› ................796 3.5.4. Yönetici.....................................................................................798 3.6. Yenilik ve ‹laveler ..............................................................................801 3.6.1. Faydal› Olanlar........................................................................801 3.6.2. Çok Masrafl› ve Lüks Olanlar ................................................802 3.6.3. Ba¤›ms›z Bölüm ‹lavesi...........................................................802 3.6.4. Temliki Tasarruflar ve Önemli ‹fller ......................................803 3.7. Kat Mülkiyetinin ve Kat ‹rtifak›n›n Sona Ermesi ..........................803 3.7.1. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi...............................................803 3.7.2. Kat ‹rtifak›n›n Sona Ermesi ...................................................804 3.8. Devre Mülk Hakk› .............................................................................805 3.9. Toplu Yap›lara ‹liflkin Di¤er Hususlar .............................................806 XIV 3.9.1. Kapsam.....................................................................................806 3.9.2. Ortak Yerler .............................................................................806 3.9.3. Vaziyet Plan ve Projeleri .........................................................806 3.9.4. Yönetim ....................................................................................807 3.9.5. Yönetim Plan› ve De¤ifltirilmesi .............................................808 3.9.6. Yönetici ve Denetçi Atama ......................................................808 3.9.7. Geçici Yönetim .........................................................................808 3.9.8. Görevli Mahkeme ....................................................................809 3.9.9. Kullanma Yerlerinin Boflalt›lmas› ..........................................809 3.9.10. Kat ‹rtifak›na Geçifl...............................................................809 4. KADASTRO KANUNU ...............................................................................810 4.1. Genel ‹lke ...........................................................................................810 4.2. Kadastro Çal›flmalar› ........................................................................810 4.2.1. Kadastro Bölgelerinin Belirlenmesi ve ‹lan› .........................810 4.2.2. Kadastro Ekibi ve Komisyonun Kuruluflu .............................810 4.2.3. Kadastro Çal›flma Alan›, ‹lan ve ‹tiraz ..................................811 4.2.4. Dava Listesi ve Di¤er Belgelerin Al›nmas› ............................812 4.3. S›n›rland›rma ve Tespit ‹flleri...........................................................812 4.3.1. Mevki veya Ada ‹lan›...............................................................812 4.3.2. Tafl›nmaz Mallar›n S›n›rland›r›lmas›.....................................812 4.3.3. Kontrol......................................................................................813 4.3.4. Kadastro Tespitine ‹tiraz ........................................................813 4.3.5. Komisyon ‹ncelemesi ...............................................................813 4.3.6. Kadastro Sonuçlar›n›n ‹lan› ...................................................814 4.3.7. Kadastro Tutanaklar›n›n Kesinleflmesi ve Hak Düflürücü Süre ....................................................................814 4.4. Mülkiyet Hakk›n›n Tespitine ‹liflkin Esaslar ..................................815 4.4.1. Tapuda Kay›tl› Tafl›nmaz Mallar›n Tespiti ............................815 4.4.2. Tapuda Kay›tl› Olmayan Tafl›nmaz Mallar›n Tespiti............815 4.4.3. Taksim ve K›smi ‹ktisap Hali.................................................816 4.4.4. Kamu Mallar›...........................................................................816 4.4.5. Miktar Fazlas›n›n ‹fraz›..........................................................818 4.4.6. Evvelce Kadastrosu Yap›lan Yerler.........................................819 4.5. Uyuflmazl›klar›n Kadastro Mahkemesinde Çözümlenmesi............819 4.5.1. Adli Kurulufl.............................................................................819 4.5.2. Genel Olarak Görev.................................................................820 4.5.3. Zaman Bak›m›ndan Görev ve Yetki........................................820 4.5.4. Mahalli Mahkemelerde Görülmekte Olan Davalar›n Devri ve Eksik ‹dari ‹fller Hakk›nda Yap›lacak ‹fllem ........................821 4.5.5. Kadastro Davalar›nda Usul ....................................................821 XV 4.6. 4.7. 4.5.6. Yarg›lama Usulü ......................................................................821 4.5.7. Deliller ve Hâkimin Takdiri....................................................822 4.5.8. Vekâlet......................................................................................822 4.5.9. Kararlar›n Tebli¤i, Kanun Yollar›na Baflvurma ve ‹lamlar›n ‹nfaz›.........................................................................................822 4.5.10. Kesin Hüküm .........................................................................823 Mali Hükümler ..................................................................................823 4.6.1. Veraset ve ‹ntikal Vergisi........................................................823 4.6.2. Yarg›lama Giderleri, Kadastro Harc› ve Tahakkuku ............823 4.6.3. Döner Sermaye Teflkili ............................................................823 4.6.4. Döner Sermaye ‹flletmelerinin Yetkileri ................................824 4.6.5. Öncelikli Kadastro ve ‹hale ....................................................824 4.6.6. Kadastro Bafllad›ktan Sonraki Akit ve Tescil ‹fllemleri........824 4.6.7. Hatalar›n Düzeltilmesi............................................................825 ‹ntikal ve Son Hükümler ..................................................................825 4.7.1. Toplu Yap›lar›n Kadastrosu ....................................................825 4.7.2. Hazine Ad›na Kay›tl› Tafl›nmaz Mallarda ‹ktisap ................825 5. ORMAN KANUNU......................................................................................826 5.1. Tan›m .................................................................................................826 5.2. Türleri.................................................................................................827 5.2.1. Devlet Ormanlar› Orman Kadastrosu ...................................828 5.2.2. Hükmi fiahsiyeti Haiz Amme Müesseselerine Ait Ormanlar ...832 5.2.3. Hususi Ormanlar.....................................................................832 5.3. Kanuna Ayk›r›l›k Oluflturan Fiillerin Takibi...................................833 6. TAPU KANUNU..........................................................................................834 7. KAMULAfiTIRMA KANUNU ...................................................................837 7.1. Genel Hükümler ................................................................................837 7.1.1. Amaç ve Kapsam .....................................................................837 7.1.2. Kamulaflt›rma fiartlar› (Madde 3)..........................................838 7.2. Bedelin Tespiti ...................................................................................842 7.2.1. Kamulaflt›rma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve ‹dare Ad›na Tescil Bedelin Tespiti Esaslar› ......................................842 7.2.2. Dava Hakk› ..............................................................................846 7.3. Vazgeçme ve Geri Alma .....................................................................851 7.3.1. Tafl›nmaz Mal›n Boflalt›lmas› .................................................851 7.3.2. Kamulaflt›rmadan Vazgeçme ve Geri Alma ...........................851 7.4. Mal›n ‹dareye Geçmesi......................................................................852 7.4.1. Kamulaflt›rma Bedelinden Düflülebilecek Hasar ..................852 7.4.2. Haklar›n S›n›rland›r›lmas› ve Mülkiyetin ‹dareye Geçmesi...852 7.4.3. Trampa Yolu ve Acele Kamulaflt›rma .....................................852 XVI 7.5. 7.6. Bedelsiz Kullan›m ve Mal Devri.......................................................853 7.5.1. Bedelsiz Kullanma ve Giderler...............................................853 7.5.2. Kamu Kurumlar› ve Tüzel kiflileri Aras›nda Tafl›nmaz Mal Devri..................................................................................853 Son Hükümler....................................................................................854 7.6.1. Yasak ‹fller (Madde 31)............................................................854 7.6.2. Mal Sahibinin Sa¤lad›¤› Yararlar› Geri Alma Hakk›............855 7.6.3. ‹mar Mevzuat› Uygulanan veya Özel Parselasyon 855 Yap›lan Yerler ...........................................................................855 7.6.4. Kamulaflt›rmadan Sonra Al›nan Tapu Kayd›n›n ‹ptali ........855 7.6.5. Yetkili ve Görevli Mahkeme ve Yarg›lama Usulü..................855 7.6.6. Vergilendirme...........................................................................855 7.6.7. Kamulaflt›rmas›z El Koyma ve Hak Düflürücü Süre ............856 8. GAYR‹MENKUL K‹RALARI HAKKINDA KANUN.................................856 8.1. Kanunun Uygulama Alan› ................................................................856 8.2. Tahliye Sebepleri ...............................................................................857 9. YAPI DENET‹M‹ HAKKINDA KANUN ...................................................859 9.1. Amaç, Kapsam ve Tan›mlar..............................................................859 9.2. Yap› Denetim Kurulufllar› ve Görevleri ...........................................860 9.3. Sorumluluklar ve Yap›lamayacak ‹fller ............................................861 9.4. Yap› Denetim Komisyonu ve Görevleri ............................................862 9.5. Yap› Denetimi Hizmet Sözleflmeleri .................................................862 9.6. Yap› Denetim Kuruluflu ile Mimar ve Mühendislerinin Yap› ile ‹liflkisinin Kesilmesi .............................................................................863 9.7. Sicillerin Tutulmas› ve Yap›lara Sertifika Verilmesi.......................863 9.8. Denetim Faaliyetinin Durdurulmas› ve ‹zin Belgesinin ‹ptali ....863 9.9. Bakanl›¤›n Denetim Yetkisi ..............................................................864 9.10. Kanunun Uygulanaca¤› ‹ller ............................................................864 10. ÇEVRE KANUNU.......................................................................................864 10.1. Tan›mlar .............................................................................................864 10.2. Yüksek Çevre Kurulu ve Görevleri ..................................................869 10.3. Çevre Korunmas›na ‹liflkin Önlemler ve Yasaklar..........................870 10.3.1. Kirletme Yasa¤›......................................................................870 10.3.2. Çevrenin Korunmas› .............................................................870 10.3.3. Çevresel Etki De¤erlendirilmesi...........................................872 10.3.4. Denetim, Bilgi Verme ve Bildirim Yükümlülü¤ü ................875 10.4. Cezai Hükümler.................................................................................876 10.4.1. ‹dari Nitelikteki Cezalar.......................................................876 10.4.2. Fiillerin Tekrar› .....................................................................878 10.4.3. ‹dari Cezalarda Yetki ............................................................878 XVII 10.5. Çeflitli Hükümler ...............................................................................878 10.5.1. Kirletenin Sorumlulu¤u ........................................................878 10.5.2. Teflvik......................................................................................878 10.5.3. Bilgi Edinme ve Baflvuru Hakk›...........................................879 10.5.4. Topra¤›n Korunmas›na ve Kirlili¤inin Önlenmesine ‹liflkin Esaslar ...........................................................................879 11. ARSA ÜRET‹LMES‹ VE DE⁄ERLEND‹R‹LMES‹ HAKKINDA KANUN....880 11.1. Amaç ve Görevler ..............................................................................880 11.2. Mali Hükümler ..................................................................................881 11.3. Arsa ile ‹lgili Hükümler ....................................................................881 11.4. Çeflitli Hükümler ...............................................................................882 12. KOOPERAT‹FLER KANUNU....................................................................883 12.1. Kooperatif ve Kuruluflu .....................................................................883 12.1.1. Tan›m......................................................................................883 12.1.2. Kurulufl, Muteberlik fiartlar›, ‹sim Kullanma Yetkisi ........883 12.1.3. ‹zin Verme, Tescil ve ‹lan......................................................883 12.1.4. Ana Sözleflmeye Konacak Hükümler ...................................884 12.1.5. Tüzel Kiflili¤in Kazan›lmas› ve Sorumluluk........................885 12.2. Ortakl›k S›fat›n›n Kazan›lmas› ve Kaybedilmesi............................885 12.2.1. Ortakl›¤a Girme fiartlar› ve Ek Ödemeler ..........................885 12.2.2. Ortakl›¤›n Sona Ermesi ........................................................886 12.2.3. Ortakl›ktan Ç›kar›lma Esaslar› ve ‹tiraz ............................886 12.2.4. Kooperatiften Ç›kan veya Ç›kar›lan Ortaklarla Hesaplaflma Süresi ve Yükümlülük ........................................887 12.3. Ortaklar›n Hak ve Ödevleri ..............................................................887 12.3.1. Ortakl›k Senedi......................................................................887 12.3.2. Ortakl›k Paylar›, fiahsi Alacakl›lar ......................................888 12.3.3. Ayni Sermaye .........................................................................888 12.3.4. Hak ve Vecibelerde Eflitlik ....................................................889 12.4. Kooperatifin Sorumlulu¤u.................................................................889 12.5. Kooperatif Hesaplar› .........................................................................891 12.6. Kooperatif Organlar› .........................................................................892 12.6.1. Genel Kurul............................................................................892 12.6.2. Yönetim Kurulu .....................................................................895 12.6.3. Denetçiler ...............................................................................897 12.7. Kooperatiflerin Da¤›lmas›.................................................................898 12.8. Çeflitli Hükümler ...............................................................................899 12.8.1. Anonim fiirket Hükümlerine At›f .........................................899 12.8.2. Davalar›n Niteli¤i ve Muhakeme Usulü ..............................899 XVIII 13. 2886 SAYILI DEVLET ‹HALE KANUNU.................................................899 13.1. Genel Hükümler ................................................................................899 13.1.1. ‹lkeler .....................................................................................900 13.1.2. ‹hale Yetkilisi .........................................................................900 13.1.3. Tan›mlar .................................................................................900 13.1.4. ‹haleye Kat›labilme fiartlar› .................................................901 13.1.5. ‹haleye Kat›lamayacak Olanlar............................................901 13.1.6. fiartnameler ...........................................................................902 13.1.7. fiartname Genel Esaslar› ......................................................903 13.2. ‹hale ‹fllemleri....................................................................................903 13.2.1. ‹haleye Haz›rl›k .....................................................................903 13.2.2. Tekliflerin De¤erlendirilmesi ve ‹hale Kararlar› ................907 13.2.3. ‹hale Usulleri .........................................................................908 13.2.4. ‹halenin Sözleflmeye Ba¤lanmas› .........................................914 13.3. ‹hale Usullerine Tabi Olmayan ‹fller................................................918 13.4. ‹hale ‹fllerinde Yasaklar ve Sorumluluklar......................................920 13.5. Çeflitli Hükümler ...............................................................................922 14. ‹SKÂN KANUNU........................................................................................922 14.1. Genel Hükümler ...............................................................................922 14.2. Göçmenlerin Kabulü..........................................................................923 14.3. ‹skân Esaslar› ....................................................................................924 14.3.1. Yerleri Kamulaflt›r›lanlar›n ‹skân›.......................................925 14.3.2. Millî Güvenlik Nedeniyle ‹skân ...........................................926 14.3.3. Gösterilen Yerde ‹skân› Kabul Etmeyenler .........................926 14.4. Fiziksel Yerleflim Düzenlenmesi .......................................................927 14.5. ‹skânda Aile Kabul Edilecekler ........................................................927 14.5.1. Komisyonlar ...........................................................................928 14.5.2. Temlik ve Tescil......................................................................928 14.5.3. Mülkiyete ve Bedele ‹liflkin ‹htilaflar ..................................928 14.5.4. Devir, Takyit ve Geri Alma ...................................................929 14.5.5. Tafl›nmazlar›n Fuzuli ‹flgalden Korunmas› .........................929 14.5.6. ‹skân ‹fllerinin Yürütülmesi .................................................929 14.5.7. Proje Kredisi ..........................................................................930 14.6. Malî Hükümler ..................................................................................930 14.7. Muafiyetler.........................................................................................931 14.8. Çeflitli Hükümler ...............................................................................932 14.9. Geçici Maddeler .................................................................................933 XIX 15. BELED‹YE KANUNU.................................................................................935 15.1. Genel Hükümler ................................................................................935 15.1.1. Belediyenin Kuruluflu ve S›n›rlar› .......................................935 15.1.2. Belediyenin Görev Yetki ve Sorumluluklar› .......................939 15.2. Belediyenin Organlar› .......................................................................940 15.2.1. Belediye Meclisi .....................................................................940 15.2.2. Belediye Encümeni ................................................................947 15.2.3. Belediye Baflkan› ...................................................................948 15.3. Belediyelerin Denetimi......................................................................952 15.4. Mali Hükümler ..................................................................................952 15.4.1. Belediyenin Gelir ve Giderleri ..............................................952 15.4.2. Belediye Bütçesi.....................................................................954 15.4.3. Borçlanma ve ‹ktisadi Giriflimler .........................................954 15.5. Çeflitli Hükümler ...............................................................................956 15.5.1. Kentsel Dönüflüm ve Geliflim Alan›......................................956 15.5.2. Yurt d›fl› iliflkileri...................................................................956 15.5.3. Kent konseyi ..........................................................................957 15.5.4. Belediye tasarrufundaki yerler.............................................957 15.5.5. fiehirleraras› Özel Otobüs Terminali ‹flletmesi ve Akaryak›t ‹stasyonlar› ............................................................957 15.5.6. Ad Verme, Tan›t›c› Amblem ve Flama Kullan›m›................957 16. ‹MAR KANUNU..........................................................................................958 16.1. Genel Hükümler .................................................................................958 16.2. ‹mar Planlar› ‹le ‹lgili Esaslar .........................................................960 16.2.1. Planlama Kademeleri............................................................960 16.2.2. Halihaz›r Harita ve ‹mar Planlar› .......................................960 16.2.3. Planlar›n Haz›rlanmas› ve Yürürlü¤e Konulmas› ..............961 16.2.4. ‹mar Planlar›nda Bakanl›¤›n Yetkisi ...................................961 16.2.5. ‹mar Programlar›, Kamulaflt›rma ve K›s›tl›l›k Hali ...........962 16.2.6. Kamuya Ait Gayrimenkuller ................................................963 16.2.7. Cephe Hatt›............................................................................963 16.2.8. ‹mar Planlar›nda Umumi Hizmetlere Ayr›lan Yerler .........964 16.2.9. ‹rtifak Haklar› .......................................................................964 16.3. ‹fraz ve Tevhid ‹flleri ..........................................................................964 16.3.1. Tescil ve fiüyuun ‹zalesi ........................................................964 16.3.2. Kamulaflt›rmadan Arta Kalan K›s›mlar ..............................965 16.3.3. Arazi ve Arsa Düzenlemesi ...................................................965 XX 16.4. Yap›......................................................................................................967 16.4.1. Yap› Ruhsatiyesi ....................................................................967 16.4.2. Ruhsat Alma fiartlar› ............................................................968 16.4.3. Gelifltirme Alanlar›nda Yap› Ruhsat› ...................................968 16.4.4. Kamuya Ait Yap› ve Tesisler ‹le Sanayi Tesislerinde Ruhsat ...969 16.4.5. Ruhsata Tabi Olmayan Yap›lar ve Uyacaklar› Esaslar ......970 16.4.6. Fenni Mesuller ve Mesuliyetleri ‹le Müteahhit Sicilleri ....970 16.4.7. Ruhsat Müddeti .....................................................................970 16.4.8. Yap› Kullanma ‹zni................................................................971 16.4.9. Kullanma ‹zni Al›nmam›fl Yap›lar........................................971 16.4.10. Ruhsats›z veya Ruhsat ve Eklerine Ayk›r› Olarak Bafllanan Yap›lar.......................................................................................971 16.4.11. Umumi Hizmetlere Ayr›lan Yerlerde Muvakkat Yap›lar...972 16.4.12. ‹nflaat, Tamirat ve Bahçe Tanzimi ile ‹lgili Tedbirler ve Mükellefiyetler......................................................................972 16.4.13. Bina Ön Cephe Hatt› ‹le Yol Aras› ve Tabii Zeminin Kaz›lmas› ...973 16.4.14. Kap›c› Daireleri ve S›¤›naklar ............................................973 16.4.15. Otoparklar............................................................................974 16.5. Çeflitli Hükümler ...............................................................................974 16.6. ‹mar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyar›nca Yap›lacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ‹le ‹lgili Esaslar Hakk›nda Yönetmelik ..........................976 16.6.1. Genel Hükümler ....................................................................976 16.6.2. Uygulama Esaslar› ................................................................977 16.6.3. Haz›rl›k Çal›flmalar›..............................................................981 16.6.4. Düzenleme ‹flleri....................................................................984 17. ‹MAR AFFI KANUNU ................................................................................989 17.1. Genel Hükümler ................................................................................989 17.2. Uygulama Hükümleri........................................................................990 17.2.1. Çeflitli ‹fllemler ve Tapu Verme ............................................991 17.2.2. De¤erlendirme Esaslar›.........................................................994 17.3. Mali Hükümler ..................................................................................999 17.4. Muafl›klar ........................................................................................1000 18. MESLEK ‹LKELER‹ VE ET‹K KURALLAR ..........................................1001 18.1. Tan›mlar............................................................................................1001 18.2. SPK Taraf›ndan Listeye Al›nmaya ve Listeden Ç›kart›lmaya ‹liflkin Esaslar...........................................................................................1002 18.2.1. Baflvuru Koflullar›................................................................1002 18.2.2. Ortaklar›n Yöneticilerin Denetçilerin De¤erleme Uzmanlar› ‹le Konut De¤erleme Uzmanlar›n›n Nitelikleri...1003 18.2.3. Pay devirleri ve Esas Sözleflme De¤ifliklikleri...................1004 18.2.4. Listeden Ç›kar›lma..............................................................1004 XXI 18.3. Faaliyet Esaslar›..............................................................................1005 18.3.1. Sorumluluk ..........................................................................1005 18.3.2. Ba¤›ms›zl›k ‹lkesi ................................................................1005 18.3.3. ‹flin Kabulü ve ‹flin Devri....................................................1007 18.3.4. Mesleki Özen ve Titizlik ‹lkesi ...........................................1007 18.3.5. Yap›labilecek Faaliyetler ve Yasaklar ................................1007 18.3.6. S›r Saklama Yükümlülü¤ü .................................................1008 18.3.7. Sözleflme Zorunlulu¤u .........................................................1008 18.4. Raporlama Standartlar› ..................................................................1009 18.5. Kurul Taraf›ndan Yap›lacak Denetim.............................................1009 19. KONUT F‹NANSMANI S‹STEM‹NE ‹L‹fiK‹N ÇEfi‹TL‹ KANUNLARDA DE⁄‹fi‹KL‹K YAPILMASI HAKKINDA KANUN .............1010 19.1. Konut Finansman›...........................................................................1010 19.2. Konut Finansman› Fonu .................................................................1011 19.3. Konut Finansman› Sözleflmeleri.....................................................1012 19.4. Varl›k Teminatl› Menkul K›ymetler ...............................................1016 19.5. ‹potek Teminatl› Menkul K›ymetler...............................................1017 19.6. ‹potek Finansman› Kurulufllar›......................................................1021 19.7. Türkiye De¤erleme Uzmanlar› Birli¤i ...........................................1021 20. ÖZELLEfiT‹RME UYGULAMALARI HAKKINDA KANUN .................1022 20.1. Özellefltirme Yüksek Kurulu...........................................................1023 20.2. Özellefltirme ‹daresi Baflkanl›¤› .....................................................1024 20.3. Yabanc›lara Tafl›nmaz Sat›fl›...........................................................1025 20.4. Özellefltirme Yöntemleri, De¤er Tespiti, ‹hale Yöntemleri ...........1025 20.4.1. Özellefltirme Yöntemleri......................................................1025 20.4.2. De¤er Tespiti ........................................................................1026 20.4.3. ‹hale Usulleri .......................................................................1027 21. KIYI KANUNU..........................................................................................1029 21.1. Tan›mlar............................................................................................1029 21.2. Esas: K›y›lar›n Kamu Yarar›na Kullan›lmas› ................................1030 21.3. K›y›larda Yap›laflma ve Bu Amaçla Kaz› Yap›lmas› ve Malzeme Al›nmas› Yasakt›r ............................................................1030 21.4. K›y› Kenar Çizgisinin Belirlenmesi ...............................................1032 21.5. Kontrol Faaliyetleri ........................................................................1032 21.6. Cezai Hükümler...............................................................................1032 22. M‹LL‹ PARKLAR KANUNU ....................................................................1033 22.1. Tan›mlar ...........................................................................................1033 22.2. Alanlar›n Belirlenmesinde Yetki ....................................................1033 22.3. Milli Parklarda Plan Proje ve Araflt›rmalara ‹zin.........................1034 22.4. Yasaklanan Faaliyetler....................................................................1035 XXII 23. GECEKONDU KANUNU .........................................................................1035 23.1. Belediyelere Arsa Sa¤lanmas› ........................................................1036 23.2. Yap›lacak ‹fllemler ............................................................................1036 23.3. Hak Sahiplerinin Yükümlülükleri ..................................................1036 23.4. Arsa Tahsisi ......................................................................................1037 23.5. Cezai Hükümler ...............................................................................1037 24. TOPLU KONUT KANUNU ......................................................................1038 24.1. Toplu Konut ‹daresi Baflkanl›¤›n›n Görevleri ................................1038 25. KUZEY ANKARA G‹R‹fi KENTSEL DÖNÜfiÜM PROJES‹ KANUNU ...1041 25.1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yap›lmas›............................................1041 25.2. Proje Yönetimi..................................................................................1042 25.3. Di¤er Kanunlara At›f.......................................................................1042 26. KÖY KANUNU..........................................................................................1042 26.1. Köy S›n›rlar›n›n Belirlenmesi ve Uyuflmazl›klar›n Çözümü ..........1042 26.2. Köyün Tüzel Kiflili¤i ........................................................................1044 26.3. Köy ‹fllerinin Görülmesi ..................................................................1044 26.4. Köy Yerleflme Plan›n›n Yap›lmas›...................................................1047 27. YIPRANAN TAR‹H‹ VE KÜLTÜREL TAfiINMAZ VARLIKLARIN YEN‹LENEREK KORUNMASI VE YAfiATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN .............................................................................................1048 27.1. Yenileme Alanlar›n›n Belirlenmesi .................................................1048 27.2. Projelerin Uygulanmas› ...................................................................1049 27.3. Tafl›nmaz Tasarruflar›n›n K›s›tlanmas› ve Kamulaflt›rma ...........1049 27.4. S›n›rl› Ayni Hak Tesisi .....................................................................1051 28. KÜLTÜR ve TAB‹AT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU................1051 28.1. Tan›mlar............................................................................................1051 28.2. Devlet Mal› Niteli¤i..........................................................................1052 28.3. Tafl›nmaz Kültür ve Tabiat Varl›klar›na ‹liflkin Esaslar ..............1052 28.4. Fiziki Müdahale Kavram› ...............................................................1053 28.5. Kültür ve Tabiat Varl›klar›n›n Korunmalar› .................................1054 28.6. Kültür ve Tabiat Varl›klar› Üzerinde Sahiplerinin Haklar› ...........1054 28.7. Kamulaflt›rma ..................................................................................1055 28.8. Ruhsats›z Yap› Yasa¤›......................................................................1055 28.9. Koruma Amaçl› ‹mar Plan› .............................................................1056 28.10. Yap› Esaslar› ve Maliklerin ‹zin Verme Yükümlülü¤ü ................1056 28.11. Tafl›nmaz Kültür Varl›klar›n›n Nakli ...........................................1057 28.12. Kaz› .................................................................................................1057 XXIII 28.13. Zarar Vermede Tazminat Yükümlülü¤ü .......................................1058 28.14. Kültür ve Tabiat Varl›klar›n› Koruma Yüksek Kurulu ‹le Koruma Kurullar›...........................................................................1058 28.15. Cezalar ............................................................................................1059 29. HAZ‹NEYE A‹T TAfiINMAZ MALLARIN DE⁄ERLEND‹R‹LMES‹ ve KATMA DE⁄ER VERG‹S‹ KANUNUNDA DE⁄‹fi‹KL‹K YAPILMASI HAKKINDA KANUN .............................................................................1060 29.1. Hazine Tafl›nmaz Mallar› Sat›fl Koordinasyon Kurulu .................1060 29.2. De¤er tespit komisyonu...................................................................1061 29.3. ‹hale Komisyonu ..............................................................................1061 29.4. Do¤rudan Sat›fl ................................................................................1062 29.5. Taksitle Ödeme, Sat›fl Bedelinden Pay Verilmesi Belediyelere Devir ...........................................................................1063 29.6. Sit Alanlar›nda Kalan Tafl›nmaz Mallar........................................1063 30. ASKER‹ YASAK BÖLGELER VE GÜVENL‹K BÖLGELER‹ KANUNU..........1063 30.1. Askeri Yasak Bölgeler......................................................................1064 30.1.1. Birinci Derece Kara Askeri Yasak Bölgeleri ......................1064 30.1.2. ‹kinci Derece Kara Askeri Yasak Bölgeleri ........................1065 30.2. Güvenlik Bölgeleri ...........................................................................1067 31. BO⁄AZ‹Ç‹ KANUNU ...............................................................................1068 31.1. Tan›mlar ...........................................................................................1068 31.2. Orman Alanlar› ................................................................................1069 31.3. Yeflil Alanlar......................................................................................1069 31.4. Ormanlar ..........................................................................................1069 31.4.1. Bo¤aziçi ‹mar Yüksek Koordinasyon Kurulu ....................1069 31.4.2. Bo¤aziçi imar ‹dare Heyeti .................................................1070 31.4.3. Bo¤aziçi imar Müdürlü¤ü ...................................................1070 31.5. Bo¤aziçi ‹mar Planlar›n›n Yap›lmas› .............................................1071 31.6. Y›k›m ‹flleri ......................................................................................1072 31.7. Cezalar..............................................................................................1072 32. ORGAN‹ZE SANAY‹ BÖLGELER‹ KANUNU .......................................1073 32.1. Amaç ve Kurulufl .............................................................................1073 32.2. OSB Organlar› .................................................................................1075 32.3. Kat›l›mc›lara Arsa Sat›fllar› ............................................................1076 32.4. Kat›l›mc›lara Arsa Tahsisi ..............................................................1076 32.5. Ortak Yerler ile Altyap› Tesisleri Kurma, Kullanma ve ‹flletme Hakk›.............................................................................................1077 32.6. OSB’nin Normal Faaliyete Geçmesi ve Genel Kurulun Oluflmas›...........................................................................................1077 XXIV 33. SERBEST BÖLGELER KANUNU.......................................................... 1078 34. ENDÜSTR‹ BÖLGELER‹ KANUNU ......................................................1079 34.1. ‹htisas ve Özel Endüstri Bölgeleri .................................................1080 34.2. Muafiyetler.......................................................................................1080 34.3. Kamulaflt›rma ..................................................................................1080 34.4. ‹mar Planlar› ...................................................................................1081 34.5. Organize Sanayi Bölgelerinin Endüstri Bölgesine Dönüfltürülmesi.................................................................................1081 35. TEKNOLOJ‹ GEL‹fiT‹RME BÖLGELER‹ KANUNU............................1082 35.1. Kuruluflu ..........................................................................................1082 35.2. ‹daresi (Yönetici fiirket) ..................................................................1083 35.3. ‹mar Planlar›n›n Yap›lmas› ............................................................1083 36. GÜNEYDO⁄U ANADOLU PROJES‹ BÖLGE KALKINMA ‹DARES‹ TEfiK‹LATININ KURULUfi VE GÖREVLER‹ HAKKINDA KANUN HÜKMÜNDE KARARNAME ...................................................................1083 37. SULAMA ALANLARINDA ARAZ‹ DÜZENLEMES‹NE DA‹R TARIM REFORMU KANUNU...............................................................................1085 37.1. Tan›mlar ...........................................................................................1086 37.2. Toplulaflt›rma ...................................................................................1088 37.3. Kullan›m...........................................................................................1088 37.4. Arazi Da¤›t›m›..................................................................................1089 37.5. Yeni Yerleflim Yerleri Kurulmas›.....................................................1091 37.6. Cezai Hükümler...............................................................................1091 38. MERA KANUNU.......................................................................................1092 38.1. Tan›mlar ...........................................................................................1092 38.2. Mera Hakk› ......................................................................................1093 38.3. Tahsis ve Yetkili Komisyon .............................................................1094 38.4. Tahsis ‹fllemlerinin Yap›lmas›.........................................................1095 38.5. Özel Sicile Kay›t ..............................................................................1096 38.6. Meralar›n Kullanma Esaslar›n›n Belirlenmesi .............................1096 38.7. Komisyon Kararlar›na ‹tiraz ..........................................................1097 38.8. Meralarda Tahsis Amac›n›n De¤ifltirilmesi ...................................1098 38.9. Meralarda Tahsis Karar›nda De¤ifliklik ........................................1098 38.10. Mera, Yaylak ve K›fllaklar›n Korunmas› ......................................1099 38.11. ‹nflaat Yasa¤›...................................................................................1099 38.12. Yararlanma Hakk› ve Kapsam› .....................................................1099 38.13. Orman Bölgelerinden Yararlanma Esaslar› .................................1100 XXV 39. KAMU ‹HALE KANUNU .........................................................................1101 39.1. Kanun Kapsam›nda Yer Alan ‹dareler ...........................................1101 39.2. ‹stisnalar .........................................................................................1102 39.3. Tan›mlar ...........................................................................................1103 39.4. ‹halelerde Uyulacak Temel ‹lkeler .................................................1106 39.4.1. ‹hale Komisyonu ..................................................................1106 39.4.2. ‹hale Prosedürü..................................................................11107 39.4.3. Eflik De¤erler .......................................................................1107 39.4.4. Yaklafl›k Maliyet ..................................................................1107 39.4.5. ‹haleye Kat›lanlar›n Yeterliliklerinin Belirlenmesi .........1107 39.4.6. ‹hale ‹lan Süreleri ve Kurallar› ‹le Ön ‹lan.......................1111 39.4.7. Ortak Giriflimler ..................................................................1114 39.4.8. Alt Yükleniciler ....................................................................1114 39.4.9. Yasak Fiil veya Davran›fllar ................................................1114 39.4.10. Uygulanacak ‹hale Usulleri ..............................................1115 39.4.11. Tekliflerin Haz›rlanmas› ve Sunulmas›............................1117 39.4.12. Geçici Teminat....................................................................1118 39.4.13. Tekliflerin Al›nmas› ve Aç›lmas› .......................................1118 39.4.14. Afl›r› Düflük Teklifler..........................................................1119 39.4.15. Bütün Tekliflerin Reddedilmesi ve ‹halenin ‹ptali..........1119 39.4.16. ‹halenin Karara Ba¤lanmas› ve Onaylanmas› ................1120 39.5. Kamu ‹hale Kurumu .......................................................................1121 39.6. ‹halelere Yönelik Baflvurular ve ‹nceleme .....................................1121 39.7. ‹halelere Kat›lmaktan Yasaklama ..................................................1122 2008 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ................................1123 2008 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...............................1132 2008 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..............................1141 2009 OCAK DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ................................1151 2009 MAYIS DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ...............................1163 2009 EYLÜL DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹ ..............................1173 2010 OCAK (MART) DÖNEM‹ SINAV SORUSU ÇÖZÜMLER‹..................1182 XXVI SPK Gayrimenkul De¤erleme Uzmanl›¤› Lisanslama S›nav› Hakk›nda Genel Bilgiler S›navlarda baflar›l› say›lmak için; ( a ) S›nav konular›n›n her birinden al›nacak notun 100 üzerinden en az 60 olmas›, ( b ) Al›nan notlar›n aritmetik ortalamas›n›n en az 70 olmas›, gerekmektedir. S›navlarda baflar›s›z olanlar›n, yeniden girecekleri s›nav say›s›nda herhangi bir s›n›rlama yoktur. Aday›n ilk kez girdi¤i s›nav sonuçlar›n›n aç›kland›¤› tarih ile lisans belgesi almaya hak kazand›¤› tarih aras›nda 2 y›ldan fazla bir sürenin geçmifl olmas› halinde lisans belgesi verilmesi yenileme e¤itimlerine kat›larak tamamlama flart›na ba¤lanm›flt›r. Aday›n ilk kez girdi¤i s›nav sonuçlar›n›n aç›kland›¤› tarih ile lisans belgesi almaya hak kazanaca¤› tarih aras›nda 4 y›ldan fazla bir sürenin geçmemifl olmas› gerekmektedir. Aksi halde aday›n baflar›l› oldu¤u dersler dahil tüm derslerden yeniden s›nava girmesi gerekecektir. S›navlarda baflar›l› say›lmak için her modülden al›nan notun en az 6 0 v e a r i t m e t i k o r t a l a m a n › n e n a z 7 0 o l m a s › z o r u n l u d u r. Gayrimenkul De¤erleme Lisanslama S›nav› Soru Say›lar› Pazar I. Oturum Ders A d › Soru Da¤›l›m› Gayrimenkul De¤erleme Esaslar› 25 Temel Finans Matemati¤i 25 S›nav süresi tek dersten sorumlu adaylar için 60 dakika olup, toplam s›nav süresi 120 dakikad›r. Pazar II. Oturum Ders A d › Soru Da¤›l›m› Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar 25 ‹nflaat ve Gayrimenkul Muhasebesi 25 ‹lgili Vergi Mevzuat› 25 S›nav süresi tek dersten sorumlu adaylar için 50 dakika olup, toplam s›nav süresi 150 dakikad›r.