Yaz 2010 Newsletter - Colliers International
Transkript
Yaz 2010 Newsletter - Colliers International
GAYRİMENKUL PİYASALARINDAN HABERLER Yaz 2010 Newsletter Colliers Türkiye’deki Değişiklikler BU SAYIDA -- Collies Türkiye’deki Değişiklikler -- Hooters, Global Büyüme için Colliers’ı Seçti -- Malatya Eski Tekel Fabrikası Satıldı -- Portföyümüzden -- İstanbul Ofis Piyasası 2. Ç. 2010 Son dönemde, Colliers International’da köklü değişikler gerçekleşmiştir. Bunlar sadece dışarıdan görünen değişiklikler değil. Bültenimizin bir önceki konusundan da hatırlayacağınız gibi, kurumsal global bir şirket olarak, profesyonelliğimizi, uzmanlığımızı ve de kendimizin hem de müşterilerimizin başarıya olan tutkusunu daha iyi yansıtmak için görüntümüzü yenilip kurumsal imajımızı tazeledik. Türkiye’deki tüm aktivitelerinden sorumlu kişisi olmuştur. Neslihan, Orta Doğu Teknik Üniversitesi’nden İşletme Bölümü mezunudur. Ancak değişen sadece marka ve web sayfası değildi. Kendi içimzde de köklü değişiklikler yaptık. Neslihan, Colliers’e katıldığından beri, arazi, otel, ofis, endüstriyel binalar, konut ve mağazalara çeşitli değerleme ve ekspertiz projelerini gerçekleştirmesinin yanı sıra Türkiye çapında bir çok bölgede, her sınıfta portföy ve mülkü analizinde bulunmuştur. Değerleme, finansal fizibilite, en iyi ve en doğru kullanım analizi ve pazar araştırma çalışmalarında yer almıştır. Neslihan Kurtuluş Danışmanlık Hizmetleri Bölümünün Başına terfi etmiş ve şimdi Danışmanlık Departmanı’nın Neslihan’ın müşterileri arasında BAT, DCM, Deutsche Bank, European Future Group, Garanti Bankası, İstanbul Sabiha Devamı Sayfa 2’de www.colliers.com COLLIERS TÜRKİYE’DEKİ DEĞİŞİKLİKLER Gökçen Uluslararası Havaalanı Yönetimi, LMS Outlets, Doğuş GE, Kempen, Hydra Properties, ARUP, and Citibank yer almaktadır. Neslihan, Colliers International’a Danışmanlık Departmanına Danışman olarak katılmadan önce, İş Bankası’nda İş Analisti, Mass Housing’de Finansal Analist ve Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nda Finans Direktörü olarak görev almıştır. NESLİHAN KURTULUŞ Danışmanlık Departmanı Müdürü Deneyimi ve müşteri odaklı iş anlayışıyla, şirketimiz için çok kıymetli bir değer olmakla beraber şu anda şirketimizi dışarıda Türkiye’deki Danışmanlık Departmanının Müdürü olarak temsil etmektedir. Portföyümüzden SATILIK KİRALIK KİRALIK www.akkom.com.tr www.leventofis.com KUŞADASI – OTEL AKKOM OFİS PARK LEVENTOFİS – OFİS -- O telin üst kullanım hakkı satılmaktadır. -- Akkom Ofis Park; toplam 4 adet bağımsız A sınıfı ofis bloğundan oluşmaktadır. Ofis Park’ın ilk 3 bloğu 2010 yılı içerisinde kullanıcılara teslim edilecektir. -- Bölgedeki LEED CS sertifikalı ilk A sınıfı ofis binası -- Şile-Çamlıca yolundan yüksek görünürlüğe sahip bu proje, Küçüksu Caddesi üzerinde, Anadolu Yakası’nın en hızlı gelişen ofis bölgesi olan Ümraniye’de bulunmaktadır. -- Ana arterler (E-5, TEM) ve toplu taşıma araçlarına (metro, otobüs) kolay ulaşım -- Otel, Ege Bölgesinde, Kuşadası’nda yer almaktadır. -- Toplam Kapalı Alan: 25,822 m², 356 Oda, 80 Apart Otel Odası, 1,200 m² Kongre Merkezi, 1,536 m² Toplantı Alanı. -- Çok verimli ofis alanları -- Levent’te merkezi konum -- Otopark avantajı (her 100 m2 başına 1 otopark yeri mevcuttur) Hooters, Global Büyüme için Colliers’ı Seçti Amerikan Hooters ve Colliers International, dünyaca ünlü restoran şirketi Hooters’ın önümüzdeki birkaç yılda, dünya çapında, yılda en az yüzde 15 - 20 civarında büyüterek yayma girişimde olduğunu açıklamışlardır. Yüksek müşteri profili olan bu ticari zincir şu anda dünya çapında, 6 kıtada, 29 ülkede, toplamda 455 bölgede restoranlarıyla hizmet vermektedir. Hooters, bu agresif büyüme planını hızlandırmak ve global varlığını arttırmak için, yeni yerlerini ve kira şartlarını belirlemek, ayrıca markanın en iyi sergileneceği yerler konusunda, stratejik planlama danışmanlığı almak için, Colliers International’ı “tercih edilen gayrimenkul danışmanı” olarak belirlemiştir. 61 ülkede 480’i aşkın ofise sahip olan Colliers International’a, Uluslararası Outsourcing Profesyonelleri Derneği (International Association of Outsourcing Professionals), İlk 100 Outsourcing Şirketi ve Küresel En İyi Outsourcing Danışmanları listelerinde devamlı olarak yer vermektedir. Hooters Stratejik Gelişim Başkan Yardımcısı Michael P. Locey, “Colliers International, bütün dünyada saygın ve tecrübeli perakende ve restoran danışmanlarına sahiptir. Ayrıca, çok saygın ve köklü bir kuruluş olmakla beraber gayrimenkul sektöründe en fazla saygı gören markalardan bir tanesidir.” dedi. Locey, “Restoranlarımıza daha hızlı bir şekilde, en iyi lokasyonlarda yer bulacaklarına ve daha iyi kontrat şartlarını elde edeceklerine güvenimiz tam.” diye açıklamıştır. Hooters’in gayrimenkul sürecini yöneten Colliers Perakende Hizmet Grup Yönetim Direktörü Scott Thiell, “Hooters, inanılmaz derecede büyüme platformuna sahip, en çok tanınan ve en çok tercih edilen restoran zincirlerinden birisi “ dedi. Colliers Perakende Hizmet Grup Başkanı Patrick Duffy ile beraber, Thiell, Pasifik’te, Latin Amerika’da, Kuzey Amerika’da, Doğu ve Batı Avrupa’da ve Afrika’daki bölgesel Colliers International direktörleriyle çalışacaktır. “Bizim Hooters ile global olarak uzun süreli bir ilişkimiz var, Hooters’ın beklentilerini ve bilinen markasını dünya çapında tanıtacağız.” Hooters’ın tercih ettiği lokasyonların büyüklüğü 280 ve 465 m2 arasında değişen ve genellikle ziyaretçi sayısını arttıracak perakende, ofis, otel, turizm, festival, kent ve endüstriyel bölgeler arasında yer almaktadır. Hooters’ın ziyaretçi profili demografik geçmişleri ve kategorileriyle geniş bir çeşitlilik göstermektedir. Ayrıca Hooters’ın esnek tasarım konsepti müstakil binalarda ya da bitişik nizamlarda yer almasına uygundur. Hooters dönüştürülmüş ya da yeni inşa edilecek binalarda tüm olanakları göz etmektedir. AMERKAN HOOTERS Amerikan Hooters, 29 ülkede ve Amerika’da 44 eyalette 455 Hooters restoranı ile operatör ve bayilik sistemiyle hizmet veren bir kuruluştur. İlk Hooters restoranı, 1983 yılında Florida, Clearwater’da açılmıştır. Hooters markası, yemek ve eğlence alanında tanınmaktadır. Tatil ve eğlence havasını sağlayan Hooters’lerde, menüdeki deniz ürünleri, sandviçler ve dünyaca meşhur Hooters tavuk kanatlarının yanı sıra, servisi yapan Hooters Kızları olarak bilinen ponpon kızlar tarafından yapılmaktadır. Hooters ile ilgili daha fazla bilgi için www.hooters.com sitesini ziyaret edebilisiniz. www.colliers.com Malatya Eski Tekel Sigara Fabrikası Satıldı BAT şirketini temsilen Colliers International Türkiye, Adana’daki mülk, Adana’yı, Mersin, Tarsus ve Bitlis ve Tokat gayrimenkullerinin satışını Gaziantep gibi önemli şehirlere bağlayan iki ana gerçekleştirdikten sonra, Malatya’daki eski tekel arterden birisi üzerinde bulunan, Turhan Cemal sigara fabrikasını ulusal bir müteahhit şirketine Beriker Bulvar’ına kolayca ulaşılabilen bir noktada satmıştır. (E-5 Karayolu) yer almaktadır. Arsa, havaalanından yaklaşık 1 km, Seyhan Belediye’sinden 1 km ve 42.362 m2 olan arazi, Malatyta’nın en önemli iş ve Seyhan Nehri’nden 2,5 km mesafede konumlanmış ticari bölgesi olan İnönü Caddesi’nde yer bulunmaktadır. Sınırları, batıdan Dede Korkut almaktadır. Arazinin perakende mağazalarına, caddesi, kuzeyden 42. cadde, doğudan Erdal Acet ofislere ve eğitim kurumlarına olan yakınlığı, onu Cadde’si ve güneyden Adana’yı Mersin’ e bağlayan ticari bir yatırım için ideal konuma getirmektedir. E-5 Karayolu olan, Turhan Cemal Beriker Bulvarı ile Colliers International, içinde Adana arazisinin de çevrelenmiştir. bulunduğu, BAT portföyünde yer alan diğer Yatırım fırsatlarıyla ilgili daha fazla detay ya da arazileri de pazarlamaya devam etmektedir. teklifinizi sunmak için lütfen bizimle iletişime geçebilirsiniz. İstanbul Ofis Piyasası - 2. Ç. 2010 İSTANBUL OFİS PİYASASI 2. Ç. 2010 ORTALAMA BOŞLUK ORANLARI A SINIFI OFİSLERİ 2010 yılının ikinci çeyreği ofis piyasasında iyileşmelere şahit olduğumuz ve hem ofis kiracıları hem de geliştiriciler ve yatırımcılar 500 000 açısından olumlu bir dönem oldu. 400 000 TALEP 200 000 %17,5 %4,4 300 000 100 000 Ekonomik krizin yaraları sarılırken, kiralama %3,3 %12,3 %5,7 %0 %53,8 %4,4 %6,2 %2,4 %21,9 %10,2 0 talebinde bir artış gözlüyoruz. Son 2 yılda İstanbul ofis piyasası bazı şirketlerin Ümraniye, Kavacık ve Levent’te KİRALANMIŞ ALAN gerçekleştirdiği kiralama işlemlerinin İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI A SINIFI OFİSLERİ $/m2/ay 40 32,7 26,7 26,2 30 17,1 17,8 18,8 20 10 0 14,1 19 N/A 29,9 31,1 24 dışında oldukça yaşanan zorluklar nedeniyle yeni ofis durgundu. Talebin projelerinin piyasaya çıkmaması ofis azalmasına rağmen piyasasındaki durgunluğun diğer düşmeyen kira nedenleriydi. Geçmiş dönemde yaşanan bu rakamları, taşınma zorluklara rağmen ekonomideki olumlu maliyetleri, özellikle hava ile birlikte 2010’un son iki çeyreğinde global şirketlerde kiralamalarda ciddi anlamda bir artış ve ofis beklenenden uzun piyasasında hareketlenme görüyoruz. süren onay süreçleri ve kriz ve merkezi iş aksında arazi İSTENEN KİRA BOŞ ALAN geliştirmede Krizle beraber ofis arayışlarını ve yatırım planlarını donduran ve erteleyen uluslar arası şirketler, özellikle de finans, teknoloji, hızlı tüketim malları ve servis sektörleri, bu sunan bir başka bölgedir. Ancak bölgedeki dönemde piyasalarda yaşanan olumlu altyapı yetersizliği ve iskan sıkıntısı talebin gelişmeler ve göstergelerin de etkisiyle ofis büyük kısmının diğer bölgelere kaymasına arayış süreçlerini aktif hale getirdiler. Öte yol açıyor. Önümüzdeki dönemde yeni açılan yandan bu dönemde şirketlerin taleplerinin ve planlanan tünel projeleri ve bağlantı 2007-2008 kriz öncesi dönemdeki talepten yollarının gelişimi Kağıthane ve Kadıköy- çok daha farklı olduğunu görüyoruz. Önceki Kartal metro hattının hayata geçmesi ile dönemde merkezi iş aksında Levent, Etiler Kartal’ın talep gören yeni bölgeler haline gibi kiraların yüksek olduğu bölgelerdeki geleceğini öngörüyoruz. prestijli ofislere yönelik olan talep bu dönemde bütçelerin daha kısıtlı olması Global ekonomik krizi takip eden dönemde bölgelerde yer alan A sınıfı ofislere yöneldi. düşük talebe karşın arzın geliştirilememiş Bu bağlamda küçülme, daha verimli ofislere olması ve boşluk oranlarının pek çok bölgede taşınma ve konsolidasyon, ofis piyasasındaki %5’in altında olması kiraların sabit kalmasını ana eğilimler haline geldi. sağladı. 2009 yılında, Levent, Zincirlikuyu ve tamamlanması, şirketlerin beklediklerinden daha fazla zaman alan ve daha fazla prosedürü olan bir iş haline geldi. Bütün bu hareket ve talepte canlanmaya rağmen kiracılar kira sözleşmesini imzalamadan önce çok dikkatli davranıyorlar. Kiracıların mal sahiplerinden taleplerinin arttığı bir döneme girdiğimiz söylenebilir. Kira rakamlarında ciddi bir düşüş olmasa da kiracıların beklentileri daha esnek ve iyileştirilmiş ticari şartlar olarak şekillenmiştir. 2. Ç. 2010 Son iki yılda birçok kiralama talebi, merkezi iş bölgelerinden, Anadolu yakasındaki ikincil bölgelere kaydı. ARZ sebebiyle Ümraniye, Kavacık gibi ikincil Bu dönemde kiralama işleminin İSTANBUL OFİS PİYASASI İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI A ve B SINIFI $/m2/ay Kozyatağı gibi birincil ofis bölgelerinde 30 planlanan pek çok proje finansman sıkıntısı 20 nedeniyle ertelendi. Türkiye’de built-to-suit 10 diğer ülkelerdeki ofis piyasalarının aksine çok yaygın bir uygulama değil. 2010 yılında, 25,5$ 17,9$ 0 ASYA rağmen, kira sözleşmesi geliştiriciler adına fon ve kredi bulmak için hala ön koşul olarak görünüyor. Bu nedenle, ofis projeleri, kısa vadede daha yüksek geri dönüş sağlayan konut ve perakende projelerine kıyasla geri planda kalıyor. Düşük faizler ve piyasadaki Son iki yılda birçok kiralama talebi, merkezi iş olumlu rüzgarlar eğer ardı ardına bölgelerinden, Anadolu yakasındaki ikincil gerçekleşen kiralama işlemleri ve giderek bölgelere kaydı. Örnek olarak, E-5 ve TEM’in düşen boşluk oranları ile desteklenirse ve kesişim noktası ve her iki köprüye de erişimi arazi geliştirmede yaşanan sıkıntılar kolay olan bir bölge olarak hızlı bir gelişim aşılabilirse Levent, Zincirlikuyu, Esentepe gibi kaydetti. Kavacık ise yeni ofis arayışında kısıtlı bölgelerde yeni projeler hayata geçirilecektir. bütçesi olan şirketler için ulaşım kolaylığı Eğer projeler aynı dönemde piyasaya çıkarsa AVRUPA A Sınıfı ekonominin iyileşme sürecinde olmasına ve piyasa durumunun iyimser görünmesine 16,3$ 13,3$ B Sınıfı oluşabilecek arz fazlası kiralarda aşağı yönlü baskı anlamına gelebilir. KİRA RAKAMLARI Hiç şüphesiz 2009 yılında kiralarda düşüş kaydedilmesindeki en önemli sebep yetersiz talepti. 2010 yılında, kiralar sabit kalmasına rağmen, önümüzdeki dönemde planlanan projeler hayata geçerse merkezi iş bölgelerindeki kiralarda belirgin düşüşler gerçekleşebilir. Ancak ard arda gerçekleşen işlemler ve kiralama taleplerindeki canlılık bu şekilde devam ederse arz-talep dengesi korunacak ve kiralar sabit kalacaktır. OFİS TRENDLERİ: YEŞİL BİNALAR Önümüzdeki dönemde şirketler A ve B sınıfı ofislerin düşük kiralarından ve mal sahipleri tarafından sunulacak cazip imkanlardan etkilenecekler. Öte yandan deprem riskinin yüksek olduğu bir coğrafyada ve sel baskınlarının yaşandığı Basın Ekspres gibi bölgelerde cazip kira rakamları ve diğer koşullara rağmen düşük standartlar sunan kalitesiz ofisler kiracılarını ellerinde tutmakta zorlanacaklar. www.colliers.com İrtibat KERIM CIN Yönetici Ortak kerim.cin@colliersturkey.com NESLİHAN KURTULUŞ Danışmanlık Departmanı Müdürü neslihan kurtulus@colliersturkey.com ELIZA BINGÜL Marketing & PR Manager eliza.bingul@colliersturkey.com Tel. +90 212 288 62 62 Fax. +90 212 347 07 94 İSTANBUL OFİS PİYASASI, 2. Ç. 2010 Çevre dostu, enerji tasarrufu sağlayan ve yeni projelerde sertifikasyon aranması sertifikalı ofislere olan talep önümüzdeki Türkiye’de de gayrimenkul geliştiricilerini ve dönemde trendleri ve planlanan projeleri yatırımcılarını bu konuya eğilmeye teşvik şekillendirecek. Global şirketler kendilerini edecektir. Bu trend yatırımcı ve gayrimenkul şimdiden bu standartlara adapte etmeye şirketlerinin yanı sıra mimarlara, başladılar ve şu anda LEED, BREEAM gibi mühendislere, gayrimenkul sertifikalar zorunluluk olmasa da ofis seçim profesyonellerine ve tabi bu projelerin nihai kriterlerinde yer alıyorlar. Çevre konusunda kullanıcılarına da yeşil binalar ve çevre duyarlılığı olan global ve yerel şirketler duyarlılığı konusunda kendilerini geliştirme sertifikalı olsun olmasın yeşil bina fırsatı sunacaktır. özelliklerine sahip projeleri tercih etmektedirler. Önümüzdeki dönem tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de bu tercihlerin daha bilinçli yapılacağı bir dönem olacak. Ülkemizde buna öncülük eden ilk ofis binası Tekfen-Oz Gayrimenkul tarafından geliştirilen LEED sertifikalı Levent Ofis Projesidir. (www.leventofis.com) Bu proje Siemens’in Gebze’de kendi kullanımı için geliştirdiği LEED sertifikalı Gebze ofisini takip etmekle beraber bundan sonra geliştirilecek çok kullanıcılı yeşil ofislere öncülük ederken, ofis geliştiricileri de bu standartları kendi projelerine entegre edebilmek adına sertifikasyon sistemlerini Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A 34 394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey Emsale dahil edilmeyen kış bahçeleri ve balkonlar son yıllarda planlanan projelerin konsept tasarımlarında daha çok karşımıza çıkmaya başlamıştır. Eğer benzer teşvikler yerel otoritelerce enerji tasarrufu sağlayan yeşil projelere de verilirse, sertifikasyon ve yeşil binalar gayrimenkul geliştiricilerinin gündeminde de ciddi bir biçimde yer alacaktır. Biz, Colliers International olarak, bu yöndeki olumlu gelişmeleri ilgiyle izliyor ve takdir ediyoruz. Bu standartları uygulayarak yeşil binaları ve enerji sertifika sistemlerini uygulayan geliştiricilerin projelerinin daha da değerleneceğine inanıyoruz. değerlendirmektedirler. Özellikle Avrupa ve Amerika’da yeşil ofislere talebin artması ve Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır. ©2010. Tüm hakları saklıdır. Başarıyı Hızlandırın.