görüntüle
Transkript
görüntüle
Sicil No: 1073 Ticaret Ünvanı KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ 17 /01/ 2014 TARİHLİ OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL BİLGİLENDİRME DÖKÜMANI Şirketimizin 2014 yılı Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı, 17/01/2014 tarihinde Cuma günü, saat 10.00’da Eskişehir Yolu 8.KM Kütahya adresindeki şirket merkezinde yapılacaktır. Merkezi Kayıt Kuruluşu’nun “MKS Genel Kurul Uygulamaları Hakkında Bilgilendirme” konulu ve 599 numaralı Merkezi kayıt Kuruluşu Genel Mektup Duyurusu ve Ekleri uyarınca Pay Sahipliği Çizelgesi genel kurul tarihinden bir gün önce saat 17:00 itibariyle ihraççı şirketlere MEVİTAS üzerinden sağlanacaktır. Ancak söz konusu çizelgenin oluşturulmasında Kaydileştirme Tebliği’nin 26’ncı maddesi ikinci fıkrası çerçevesinde kimliklerinin ve hesaplarındaki paylara ilişkin bilgilerin ihraççıya bildirilmesini istemeyen yatırımcıların paylarına yer verilmeyecektir. Dolayısıyla söz konusu yatırımcıların Pay Sahipliği Çizelgesinde yer almak ve Genel Kurul toplantısına katılmak istemesi durumunda kimliklerinin ve hesaplarındaki payların Şirketimize bildirilmesi yönünde hesaplarının bulunduğu aracı kuruluşlara başvurmaları ve en geç genel kurul gününden bir gün önce saat 16:30’a kadar söz konusu kısıtı kaldırmaları gerekmektedir. Konu ile ilgili Merkezi Kayıt Kuruluşu’ndan ve www.mkk.com.tr adresinden gerekli bilgi edinilebilir. Türk Ticaret Kanunu’nun 415’inci maddesi uyarınca, pay senetleri Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) düzenlemeleri çerçevesinde kaydileştirilmiş olan ve hazır bulunanlar listesinde adı bulunan ortaklarımız veya temsilcileri Genel Kurul Toplantısına katılabileceklerdir. Gerçek kişilerin kimlik göstermesi, tüzel kişi temsilcilerinin vekaletname ibraz etmeleri şarttır. Elektronik imza sahibi hissedarlarımız Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı’na elektronik ortamda da katılabilecek ve elektronik ortamda genel kurula ilişkin gerekli bilgiyi Merkezi Kayıt Kuruluşu’ndan ve www.mkk.com.tr adresinden edinebileceklerdir. Toplantıya bizzat iştirak edemeyecek pay sahiplerimizin oy haklarını vekil aracılığıyla kullanabilmeleri için vekaletnamelerini, aşağıdaki örneğe uygun olarak düzenlemeleri veya vekalet formu örneğini Şirket Merkezimiz ile www.kutahyaporselen.com.tr adresindeki Şirket internet sitesinden temin etmeleri ve 09.03.1994 tarih ve 21872 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri:IV, No:8 tebliğinde öngörülen hususları yerine getirerek, imzası noterce onaylanmış vekaletnamelerini Şirket Merkezine ibraz etmeleri gerekmektedir. Şirketimiz’in 2012 yılı bağımsız denetimden geçmiş yıllık finansal tabloları ve 2013 yılı ara dönem finansal tabloları, satış ve satın almaya konu fabrikalar, üzerlerinde bulunduğu arsalar ve içerisindeki makine ve teçhizatın değerlemesine ilişkin 20.12.2013 tarihli Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. değerleme raporları, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri Kurumsal Yönetim İlkeleri Kapsamında Genel Kurul Toplantısı Bilgilendirme Dokümanı, Genel Kurul toplantı tarihinden 21 gün öncesinden itibaren Şirketimiz Merkezinde ve www.kutahyaporselen.com.tr adresindeki Şirket internet sitesinde pay sahiplerimizin incelemesine hazır bulundurulacaktır. Saygılarımızla, YÖNETİM KURULU BAŞKANLIĞI 1/5 SPK DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA EK AÇIKLAMALARIMIZ SPK’nın Seri: IV, No:41 sayılı “Sermaye Piyasası Kanununa Tabi Anonim Ortakların Uyacakları Esaslar Tebliği” ve Seri: IV No:56 sayılı “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve Uygulanmasına İlişkin Tebliği” uyarınca yapılması gereken bildirim ve açıklamalardan gündem maddeleri ile ilgili olanlar aşağıda ilgili gündem maddesinde yapılmış olup, genel açıklamalar da bu bölümde pay sahiplerimizin bilgisine sunulmaktadır: a) Açıklamanın yapıldığı 24.12.2013 tarih itibariyle Şirketimiz ortaklık yapısını yansıtan toplam pay sayısı ve oy hakkı, KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. SERMAYE VE OY YAPISI ORTAKLAR PAY ADEDİ Nafi GÜRAL Dörtgen Makine İmalat Sanayi Ticaret A.Ş. Diğer 19.070.975 10.589.313 10.256.512 SERMAYE PAYI (TL.) 19.070.975 10.589.313 10.256.512 YÜZDE DAĞILIM % 47,78 % 26,53 % 25,69 Şirketimiz bugün itibariyle 40.000.000.- (Kırkmilyon) Türk Lirası kayıtlı sermaye tavanı içerisinde, çıkarılmış sermayemiz 39.916.800.-(Otuzdokuzmilyondokuzyüzonaltıbinsekizyüz) Türk Lirası olup, beheri 1 TL/ kuruş nominal değerli 39.916.800 adet hisseden müteşekkil’dir. Paylara tanınan imtiyaz bulunmamaktadır. b) Şirketin ve şirketin önemli iştirak ve bağlı ortaklıklarının geçmiş hesap döneminde gerçekleşen veya gelecek hesap döneminde planladığı şirket faaliyetlerini önemli ölçüde etkileyecek yönetim ve faaliyet değişiklikleri Şirket yeniden yapılanma kapsamında, Yönetim Kurulu’nun 23.12.2013 tarihli kararı ile, seramik sektöründen çıkarak bundan böyle porselen, sofra ve süs eşyası ile ambalaj sektöründe faaliyetine devam kararı almıştır (Ek:2). c) Pay sahiplerinin, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)’nun ve/veya şirketin ilgili olduğu diğer kamu kurum ve kuruluşlarının gündeme madde konulmasına ilişkin talepleri, SPK Seri: IV, No: 56 sayılı “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesi ve Uygulanmasına İlişkin Tebliğ”in 1.3.2 maddesinin (d) bendi kapsamında herhangi bir talep bulunmamaktadır. d) Maddi duran varlık alım ve satımına ilişkin bilgilendirme Şirketin yeniden yapılanması kapsamında; Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerleme çalışması neticesinde değerleme raporunda belirlenen tutarlar üzerinden (Ek:4); NG Kütahya Seramik, Porselen, Turizm A.Ş. aktifinde yer alan yeni yapılmış Porselen ve dekor fabrikalarının üzerinde bulundukları gayrimenkulleri ile birlikte satın alınmasına karşılık Şirket bünyesinde bulunan eski yer ve duvar seramiği fabrikaları ve bu fabrikalara ait hammadde hazırlama tesislerinin yine üzerinde bulundukları gayrimenkuller ile birlikte NG Kütahya Seramik, Porselen, Turizm A.Ş.’ye satışının görüşülerek karara bağlanması amaçlanmış olup, Sermaye Piyasası mevzuatı çerçevesinde önemli nitelikte işlem sayılabilecek bu satım ve satın alma işlemlerinin Sermaye Piyasası Kanunu’nun 23 ve 29/6 maddeleri hükümleri çerçevesinde pay sahiplerinin onayına sunularak karara bağlanması gerekmektedir. 2/5 Bu amaçla, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 24’üncü maddesi 1’nci fıkrası hükmü çerçevesinde, varsa satım ve satın alma kararına muhalif kalan paydaşların ortaklıktan ayrılma hakkı bulunduğu ve bu hakkın kullanılması halinde payların, satım ve satın alma kararının kamuya açıklandığı 23.12.2013 tarihinden önceki 30 gün içerisinde borsada oluşan ağırlıklı ortalama fiyatların ortalaması olan 2,20 TL bedel karşılığında Şirket tarafından satın alınacağı hususunda pay sahipleri bilgilendirilecektir. Ekler: 1. Vekaletname 2. 23.12.2013 tarihli Yönetim Kurulu kararı 3. 2012 Yılı hesap dönemine ilişkin finansal tablolar ve 2013 yılı ara dönem finansal tabloları, 4. Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin 20.12.2013 tarihli söz konusu maddi duran varlıklara ilişkin değerleme raporları EK: 1 VEKALETNAME KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.’nin 17/01/2014 Cuma günü, saat 10.00’da Eskişehir Yolu 8.KM KÜTAHYA adresinde yapılacak olağanüstü genel kurul toplantısında aşağıda belirttiğim görüşler doğrultusunda beni temsile, oy vermeye, teklifte bulunmaya ve gerekli belgeleri imzalamaya yetkili olmak üzere aşağıda detaylı olarak tanıtılan ..............................................................’yi vekil tayin ediyorum. Vekilin(*); Adı Soyadı/Ticaret Unvanı: TC Kimlik No/Vergi No, Ticaret Sicili ve Numarası ile MERSİS numarası: (*)Yabancı uyruklu vekiller için anılan bilgilerin varsa muadillerinin sunulması zorunludur. A) TEMSİL YETKİSİNİN KAPSAMI Aşağıda verilen 1 ve 2 numaralı bölümler için (a), (b) veya (c) şıklarından biri seçilerek temsil yetkisinin kapsamı belirlenmelidir. 1.Genel Kurul Gündeminde Yer Alan Hususlar Hakkında; a) Vekil kendi görüşü doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir. b) Vekil ortaklık yönetiminin önerileri doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir. c) Vekil aşağıda tabloda belirtilen talimatlar doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir. Talimatlar: Pay sahibi tarafından (c) şıkkının seçilmesi durumunda, gündem maddesi özelinde talimatlar ilgili genel kurul gündem maddesinin karşısında verilen seçeneklerden birini işaretlemek (kabul veya red) ve red seçeneğinin seçilmesi durumunda varsa genel kurul tutanağına yazılması talep edilen muhalet şerhini belirtilmek suretiyle verilir. Gündem Maddeleri (*) Kabul Red Muhalefet Şerhi 1. 2. 3/5 3. 4. (*) Genel Kurul gündeminde yer alan hususlar tek tek sıralanır. Azlığın ayrı bir karar taslağı varsa bu da vekaleten oy verilmesini teminen ayrıca belirtilir. 2. Genel Kurul toplantısında ortaya çıkabilecek diğer konulara ve özellikle azlık haklarının kullanılmasına ilişkin özel talimat: a) Vekil kendi görüşü doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir. b) Vekil bu konularda temsile yetkili değildir. c) Vekil aşağıdaki özel talimatlar doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir. ÖZEL TALİMATLAR; Varsa pay sahibi tarafından vekile verilecek özel talimatlar burada belirtilir. B) Pay sahibi aşağıdaki seçeneklerden birini seçerek vekilin temsil etmesini istediği payları belirtir. 1. Aşağıda detayı belirtilen paylarımın vekil tarafından temsilini onaylıyorum. a) Tertip ve serisi:* b) Numarası/Grubu:** c) Adet-Nominal değeri: ç) Oyda imtiyazı olup olmadığı: d) Hamiline-Nama yazılı olduğu:* e) Pay sahibinin sahip olduğu toplam paylara/oy haklarına oranı: *Kayden İzlenen izlenen paylar için bu bilgiler talep edilmemektedir. **Kayden izlenen paylar için numara yerine varsa gruba ilişkin bilgiye yer verilecektir. 2. Genel kurul gününden bir gün önce MKK tarafından hazırlanan genel kurula katılabilecek pay sahiplerine ilişkin listede yer alan paylarımın tümünün vekil tarafından temsilini onaylıyorum. PAY SAHİBİNİN ADI SOYADI veya ÜNVANI(*) TC Kimlik No/Vergi No, Ticaret Sicili ve Numarası ile MERSİS numarası: Adresi: (*)Yabancı uyruklu pay sahipleri için anılan bilgilerin varsa muadillerinin sunulması zorunludur. İMZASI EK: 2 Karar Tarihi : 24/12/2013 Karar No : 28 Başkan Azalar Gündem : Nafi GÜRAL : Gülsüm GÜRAL, Erkan GÜRAL, Sema GÜRAL SÜRMELİ, Hediye GÜRAL GÜR Gülden GÜRAL , Bülent DİDİK, Ali DİZDARER, Salih ÇETİNER, Asım Cemil TUĞCUOĞLU : Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı Hakkında Kütahya Porselen Sanayi Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Sn. Nafi GÜRAL Başkanlığı’nda şirket merkezinde toplanmış, gündeminde bulunan konu müzakere edilerek aşağıdaki kararlar alınmıştır. 1- Şirketimizin Olağanüstü Genel Kurul toplantısının 17.01.2014 günü saat: 10.00’da Eskişehir Yolu 8.Km KÜTAHYA adresinde yapılmasına, 2- Toplantı gündeminin aşağıdaki şekilde tespit edilmesine, 4/5 3- İlgili mevzuat ve esas sözleşme hükümleri çerçevesinde Olağanüstü Genel Kurul toplantısına davet ve gereklerinin yerine getirilmesi için Yönetimin yetkilendirilmesine, 4- SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri ve SPK Tebliğleri gereğince olağanüstü genel kurul toplantısında görüşülecek konularla ilgili olarak açıklanması gereken bilgi ve belgelerin, şirketimiz internet sitesinde “Olağan Genel Kurul Bilgilendirme Dokümanı” başlığı altında ortakların bilgisine sunulmasına ve bu doğrultuda yapılacak özel durum açıklaması ile ortaklarımızın bilgilendirilmesi için Yönetim Kurulu’nun yetkilendirilmesine, Toplantıda hazır bulunan üyelerin oybirliği ile karar verilmiştir. 2014 YILI OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL TOPLANTISI GÜNDEMİ 1- Açılış ve Toplantı Başkanlığı’nın seçilmesi; 2- Genel Kurul Toplantı tutanağının imzalanması hususunda Toplantı Başkanlığı’na yetki verilmesi; 3- Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme şirketi tarafından yapılan değerleme çalışması neticesinde değerleme raporunda belirlenen tutarlar üzerinden; NG Kütahya Seramik, Porselen, Turizm A.Ş. aktifinde yer alan yeni yapılmış Porselen ve dekor fabrikalarının üzerinde bulundukları gayrimenkulleri ile birlikte satın alınmasına karşılık Şirket bünyesinde bulunan eski yer ve duvar seramiği fabrikaları ve bu fabrikalara ait hammadde hazırlama tesislerinin yine üzerinde bulundukları gayrimenkuller ile birlikte NG Kütahya Seramik, Porselen, Turizm A.Ş.’ye satışının görüşülerek karara bağlanması, 4- Satım ve satın alma kararına muhalif kalan paydaşların ortaklıktan ayrılma hakkı bulunduğu ve bu hakkın kullanılması halinde payların 2,20 TL bedel karşılığında Şirket tarafından satın alınacağı hususunda bilgi verilmesi, 5- Kapanış Nafi GÜRAL Başkan ve Murahhas Aza Gülsüm GÜRAL Yönetim Kurulu Üyesi Erkan GÜRAL Yönetim Kurulu Üyesi Sema GÜRAL SÜRMELİ Yönetim Kurulu Üyesi Hediye GÜRAL GÜR Yönetim Kurulu Üyesi Gülden GÜRAL Yönetim Kurulu Üyesi Bülent DİDİK Yönetim Kurulu Üyesi Ali DİZDARER Yönetim Kurulu Üyesi Salih ÇETİNER Asım Cemil TUĞCUOĞLU Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi EK: 3 2012 Yılı hesap dönemine ilişkin finansal tablolar ve 2013 yılı ara dönem finansal tablolarına www.kutahyaporselen.com.tr adresinden ulaşabilirsiniz. EK: 4 5. Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin 20.12.2013 tarihli söz konusu maddi duran varlıklara ilişkin değerleme raporları PDF olarak sunulmuştur.(EK:4/1-2-3-4-5-6-7-8-9) 5/5 EK4-1 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 DEĞERLEME RAPORU KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. KÜTAHYA SERAMİK – FAYANS BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00396 Sayfa 2 / 53 – No. 2013-OZ-00396 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00396 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA Fayans Üretim Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-1621 pafta, 2500 parsel numaralı, 34.527,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 20.355.000.-TL durum değeri KDV Dahil: 24.018.900.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler Rapor Tarihi ve Numarası 1.2 1.3 Rapor Türü 1.4 Raporu Hazırlayanlar 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi 1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 1.8 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.2 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 13 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Sayfa 4 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 3.8 Hakkında Bilgi 13 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.9 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 14 16 16 18 19 19 19 21 21 22 23 23 23 24 25 26 26 27 27 28 28 28 28 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 53 – No. 2013-OZ-00396 29 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 29 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 29 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 30 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 31 31 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM BELGESİ 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- LİSANSLAR Sayfa 6 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00396 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2500 parsel numaralı, 34.527,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen San. A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.119 m² kapalı alanlı Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00396 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete Caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Kütahya Porselen Fayans Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. Sayfa 8 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getiriler Sınırlamalar Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2500 parsel numaralı, 34.527,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.119 m² kapalı alanlı Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan fayans fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Fayans Binası’dır. Taşınmazın güneyinde Kütahya Porselen Fabrikası ve ring yolu, batısında Yer-1, doğusunda Çalca Yolu ve komşu parseller, kuzeyinde Kırma Öğütme Fabrikası ve komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Ambalaj Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Kütahya Seramik Fabrikası’nı geçer geçmez Petrol Ofisi Bayii karşısından ve Kütahya Seramik Kamyon Girişi’nden girilip 50 m sonra ilk sağa girildikten sonra sağ tarafta yer alan ilk bina olan Fayans Binası’na ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 125 m, Çalca Yolu’na cepheli, demiryolu hattına 475 m, Kütahya Otogarı’na 4.4 km, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Sayfa 9 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Demiryolu Kütahya Porselen Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI BUCAĞI YEVMİYE NO MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO KÖYÜ SAHİFE NO SOKAĞI TAPU TARİHİ ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 15-16-21 PARSEL NO ADA NO YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİĞİ ARSA MALİKİ KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. (TAM) PLANINDADIR 16216 30 2899 07.09.2010 2500 34.527,70 m² 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 05.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811-35853 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 980308307811-35853 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’te gösterilmiştir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, planda belirlenen yaklaşma sınırlı, E:2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1030 metre ile 1040 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın, imar durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Değerleme konusu taşınmaz; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2863 sayfada kayıtlı, 112.454,06 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2458 parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile kayıtlı iken, son üç yıl içinde ifraz işlemi nedeni ile, tamamı Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2899 sayfada kayıtlı, 34.527,70 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2500 parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 28.06.2010 tarih 11835 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 28.06.2010 tarih 11835 yevmiye no ile ile tescil edilmiştir. 07.09.2010 tarih 16216 yevmiye no ile taşınmazın tamamı Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına tescil edilmiştir. 29.11.2010 tarih 20246 yevmiye no ile taşınmazın Hak ve Mükellefiyetler hanesine “b) M: 2459 parsel lehine 2500 parsel aleyhine (D) (1598,86 m²) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır” kaydı eklenmiştir. İfraz sonucu oluşan diğer parseller; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi’nde kayıtlı 47.110,70 m² alanlı 2502 ve 30.815,66 m² alanlı 2501 no’lu parseller olup, ifraz krokisi rapor ekinde sunulmuştur. Sayfa 12 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup ilgili belgeye göre taşınmazın; Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m2 irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no” “b) M: 2459 parsel lehine 2500 parsel aleyhine (D) (1598,86 m²) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır. 29.11.2010 tarih 20246 yevmiye no” kayıtları mevcut olup başka bir takyidat kaydına rastlanmamıştır. 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, E:2.00, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1030 metre ile 1040 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapının projesinin hazırlatılıp yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. Sayfa 13 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli 11 875 km2’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topoğrafik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen platolarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek platoları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Sayfa 14 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık' dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayii Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Sayfa 15 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayii tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayiinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayii (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayii kuruluşlarıdır. İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960' lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayii yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayii Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayii istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayii kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayiinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayii, kiremit ve tuğla sanayii, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayii imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması bir çok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya' nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin Sayfa 16 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş Sayfa 17 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası Dünya karo üretimi yaklaşık 8 milyar m2 olup bu üretimin yaklaşık yüzde 59’u Asya’da, yüzde 25’i Avrupa’da, yüzde 10’u Güney Amerika’da, kalan yüzde 6’lık bölümü ise Afrika ve Kuzey Amerika’da gerçekleşmektedir. Sektörün ağırlıklı üretimi Çin merkezlidir. Başta seramik olmak üzere toprağa dayalı sektörler, ülkemizde Eskişehir, Kütahya ve Bilecik’te odaklanmaktadır. Bu üç ilin oluşturduğu bölge, devlet tarafından ulusal kümelenme bölgesi olarak kabul edilmektedir. Kısa adı EBK olan ulusal seramik kümelenmesi de, bu bölgede konuşlanmış haldedir. Özetle; söz konusu bölgede, ekonomi açısından seramiğin özel bir önemi vardır. Diğer yandan sanayi – üniversite işbirliğinin en seçkin örneği olan Seramik Araştırma Merkezi (SAM) Eskişehir’de Anadolu Üniversitesi bünyesinde konuşlanmış durumdadır. Seramik sektörünün dünyada lider ülkeleri İspanya ve İtalya’dır. Sektörün ihtiyacı olan teknolojinin ve ilgili donanımın bu ülkelerde üretilmesi yanında, dünya modası da aynı ülkeler tarafından yönlendirilmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi bu alanda da Çin, hızla büyüyen dev rolünü oynamaya devam etmektedir. Aynı bağlamda Hindistan ve İran da maliyet avantajları ile sektörün ilerleyen ekonomileri arasındadır. Birleşik Arap Emirlikleri, Mısır ve Polonya’nın özellikle karo sektöründe Türkiye’nin ciddi rakipleri oldukları şimdiden belirlenmiş durumdadır. 1995 yılında karo üretimini ihraç eden ülkeler arasında ilk iki sırada İtalya ve İspanya yer alıyordu. O yılda ilk sekiz ülkenin toplamında İtalya ve İspanya’nın oranı yüzde 81 dolayında idi. 2007 yılında ise bu oran yüzde 46’ya indi. 1995’de ihracatın ilk sekizinde yer almayan Çin, 2007’de tek başına (ilk sekiz toplamında) yüzde 32’lik oranla liderlik koltuğuna oturdu.1995’te sıralamaya giren Fransa ve Almanya, 2007’de listenin ilk sekizi dışına düşerken, Çin ve Birleşik Arap Emirlikleri ilk sekiz arasına girdi. 1995’ten 2007’ye kadar Türkiye, karo üretimi sektöründe gelişme kaydetmekle birlikte ikna edici yükselişi sağlayamadı. Karo üretimi sektörünün makine ihtiyacı hâlâ İtalya ve İspanya gibi ülkelerden sağlanmaya devam etmektedir. Genel anlamda makine sektöründe olduğu gibi Çin, seramik donanımı üretiminde de ilerleme kaydetmeye devam etmektedir. Türkiye’nin bu sektörde ciddi ihtiyaçlarından birisinin sektörel makine üretimi olduğu anlaşılmaktadır. Zira; sektörün kaynaklarının ciddi bölümü, makine ithalatı için sektördeki lider ülkelere ödemeye devam Sayfa 18 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 edilmektedir. Dijital baskı imkânlarının gelişmesi ile birlikte karo üretimindeki kârlılık düşmeyi sürdürürken makine donanımındaki katma değerli durum devam etmektedir. Özetle; sektörün yerli makine ihtiyaçlarını halledecek çözümlere ihtiyaç vardır. Karo üretimi sektörünün ihracat rakamlarına bakıldığında; Çin ve İtalya’nın uzak ara lider olduğu görülmekte olup bu iki ülkeyi İspanya takip etmektedir. Dördüncü sıradaki Türkiye, Çin ve İtalya’nın her birinin yüzde 10’u, İspanya’nın ise yüzde 20’si mertebesindedir. 2007-2011 döneminde ihracat rakamları açısından Çin, yüzde 125 gibi bir artış sağlamışken, Türkiye ise aynı dönemde yüzde 10’luk artışta kalmıştır. Hali hazırda ülkemizde "sektörün ihtiyaç duyduğu teknik standartlar", "yenilikçi ürünlerin üretim ve satışına yönelik teşvik mekanizmaları", "yeni hammadde araştırmaları", "sektörde piyasa denetiminin güçlendirilmesi", "ihracat kredilerinin büyütülmesi" ve "KOBİ ortak girişimlerinin desteklenmesi" gibi stratejiler ile sektöre destek verilmektedir. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 2500 no’lu parselin yüzölçümü 34.527,70 m²’dir. Parsel zemini beton kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi yığma taş duvar üzeri tel örgü ile çevrilidir. Parsel üzerinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Fayans Binası olarak adlandırılan 20.119 m² alanlı 1 adet fabrika binası mevcuttur. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 2500 no’lu parsel düz bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas fabrika binası hakkındaki tespitler aşağıdaki gibidir. Sayfa 19 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 20.119,00 m² alana sahip olup betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön cephede trapez sac kaplama, diğer cephelerde plastik boyalıdır. İç hacimlerde, zeminler kısmen dökme mozaik, kısmen şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=9,50 m, minimum yükseklik h=7,75 m olarak ölçümlenmiştir. Fabrikanın arka tarafındaki 550 m² alanlı spray dryer kısmında ise yükseklik h=22 m olarak ölçümlenmiştir. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe Sayfa 20 / 53 – No. 2013-OZ-00396 : : : : : : : : : : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Mevcut Betonarme Prefabrik Tuğla Betonarme Karkas Plastik Boyalı + Trapez Sac Kaplama Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz eski 2458 parselin ifrazı ile oluşan 2500 parsel ve üzerinde yer alan fabrika binası ile makine teçhizatlarıdır. Parselin yaklaşık 2 km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin yaklaşık 475 m güneyinden geçmekte olup halihazırda kullanılmaktadır. Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu : Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri : : : : : : Fabrika E=2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır. Düz Şebeke Şebeke Şebeke Şebeke Şebeke Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması, İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Şehir merkezine yakın mesafede bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Sanayi ve Ticaret Tesisleri imarlı olması Olumsuz Faktörler 4.7 Yapıların ruhsat dışı olarak inşa edilmiş olması Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 2500 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Sayfa 21 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutulmuş ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Sayfa 22 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 45 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 34.527,70 m² x 45 TL/m² = 1.553.746,50 TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi a) Yasal Durum Değeri: Parsel üzerindeki yapılar ruhsat dışı olarak inşa edildiğinden dolayı yasal değer olarak sadece arsa değeri ve parsel üzerindeki makine&teçhizatların değeri takdir edilmiştir: Buna göre; Sayfa 23 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 15-16-21 Pafta, 2500 Parsel ARSA DEĞERİ MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 34.527,70 Birim Değer (TL/m²) 45,00* Toplam Değer (TL) 1.553.746,50 12.325.000,00 1.253,50 13.880.000,00 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 13.880.000 TL olarak takdir edilmiştir b) Mevcut Durum Değeri: Parsel üzerindeki ruhsat dışı inşa edilmiş bina ve diğer inşai yatırımların değeri dahil toplam mevcut durum değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; 15-16-21 Pafta, 2500 Parsel ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%20***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 34.527,70 19.569,00 550,00 Birim Değer (TL/m²) 45,00* 370** 650** Toplam Değer (TL) 1.553.746,50 7.240.530,00 357.500,00 -1.519.606,00 400.000,00 12.325.000,00 -2.170,50 20.355.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımnlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi karo kilit taş kaplama ve asfalt sahalar, asfalt ring yolu, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 400.000 TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 20.355.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Sayfa 24 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 11.925.000 TL (Onbirmilyondokuzyüzyirmibeşbin.Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 12.325.000 TL (Onikimilyonüçyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,010 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Aylık Kira Bedeli: 20.119 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 65.386,75.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 65.386,75.-TL/Ay x 12 Ay = 784.641.-TL Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 784.641.-TL / 0,10 = 7.846.410.-TL Sayfa 25 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 ~7.846.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika 0 532 786 62 63 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’inde, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 5.000 m2 arsa üzerinde toplam 1.350 m2 kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500 TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000 TL fiyat istenmektedir. (2,59 TL/m²/ay) 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360 TL/m2 (2C) x 1.350 m2 x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100 TL Arsa Değeri = 500.000 TL – 413.100 TL = 86.900 TL / 5.000 m2 = (17,38 TL/m2) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa 0 532 275 26 06 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.600 m2 imarsız arsa için aylık 2.000 TL kira bedeli istenmektedir. (0,16 TL/m2/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33 TL/m2 bulunur. (21,33 TL/m2) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği 0 274 223 92 78 Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m2 birim değerlerinin 20 TL/m2 olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20 TL/m2) Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir. Emsal – 4: Akarsu Emlak 0 274 223 08 00 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.000 m2 arsa için 2.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (166 TL/m2) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Sayfa 26 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2500 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 20.119 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 65.386,75.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 65.386,75.-TL/Ay x 12 Ay = 784.641.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 15-16-21 Pafta, 2500 Parsel FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 19.569,00 550,00 Birim Değer (TL/m²) 370* 650* Toplam Değer (TL) 7.240.530,00 357.500,00 12.325.000,00 19.923.030,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır.Değere Demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 19.923.030.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m2 irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no” “b) M: 2459 parsel lehine 2500 parsel aleyhine (D) (1.598,86 m²) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır. 29.11.2010 tarih 20246 yevmiye no” kayıtları mevcuttur. İlgili irtifak hakları parselin küçük bir bölümünden yararlanmak amacı ile konulmuş olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Sayfa 27 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde de sunulan Kütahya Belediyesi’nin 16.12.2013 tarihli ve 98030830-781135853 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 2500 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 12.325.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Sayfa 28 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 2500 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 45 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina Değeri tespitinde; Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup, sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yöntemi’nin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek maliyet yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, E:2.00, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1030 metre ile 1040 metre kodları arasındadır. Sayfa 29 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 30 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 2500 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki ruhsat dışı fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “YASAL İZİNLERİ ALINDIĞI TAKDİRDE SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2500 parsel numaralı, 34.527,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.119 m² kapalı alanlı Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç 13.880.000.-TL KDV Dahil 16.378.400.-TL 6.622.453.-USD 7.814.495.-USD 4.853.147.-EURO 5.726.713.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 20.355.000.-TL 9.711.818.-USD 24.018.900.-TL 11.459.946.-USD 7.117.133.-EURO 8.398.217.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2,0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 31 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU Sayfa 32 / 53 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 33 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 34 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. Sayfa 35 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 5 6 Sayfa 36 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 7 8 9 10 11 12 Sayfa 37 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 13 15 17 Sayfa 38 / 53 – No. 2013-OZ-00396 14 16 18 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 19 20 21 Sayfa 39 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 40 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 41 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 42 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 TAPU KAYDI Sayfa 43 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 44 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 45 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 46 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 47 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 İMAR PLANI Sayfa 48 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 49 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 50 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 51 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 LİSANSLAR Sayfa 52 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-1 Sayfa 53 / 53 – No. 2013-OZ-00396 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 DEĞERLEME RAPORU KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. KÜTAHYA SERAMİK – YER1 BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00397 Sayfa 2 / 52 – No. 2013-OZ-00397 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00397 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA Karo Seramik Üretim Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-1621 pafta, 2501 parsel numaralı, 30.815,66 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 16.927.000.-TL durum değeri KDV Dahil: 19.973.860.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler Rapor Tarihi ve Numarası 1.2 1.3 Rapor Türü 1.4 Raporu Hazırlayanlar 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi 1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 1.8 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.2 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 12 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Sayfa 4 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 3.8 Hakkında Bilgi 13 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.9 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 14 16 16 18 19 19 19 21 22 23 24 24 24 25 26 26 27 28 28 28 29 29 29 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 52 – No. 2013-OZ-00397 29 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 30 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 30 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 31 31 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM BELGESİ 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- LİSANSLAR Sayfa 6 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00397 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2501 parsel numaralı, 30.815,66 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen San. A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 29.062 m² kapalı alanlı Yer1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00397 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete Caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Kütahya Porselen Yer1 Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. Sayfa 8 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getiriler Sınırlamalar Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2501 parsel numaralı, 30.815,66 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 29.062 m² kapalı alanlı Yer-1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan seramik fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Yer1 Binası’dır. Taşınmazın güneyinde Kütahya Porselen Fabrikası ve ring yolu, batısında Yer2 Fabrikası, doğusunda Fayans Fabrikası, kuzeyinde Çalca Yolu ve Kırma Öğütme Fabrikası bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Kütahya Ambalaj Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Kütahya Seramik Fabrikası’nı geçer geçmez Petrol Ofisi Bayii karşısından ve Kütahya Seramik Kamyon Girişi’nden girilip 50 m sonra ilk sağa girildikten yaklaşık 175 m sonra sağ tarafta yer alan Yer1 Binası’na ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 200 m, Çalca Yolu’na kısmen cepheli ve giriş tarafından 230 m, Kütahya Otogarı’na 4.4 km, demiryolu hattına 360 m, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Sayfa 9 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Demiryolu Kütahya Porselen Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI BUCAĞI YEVMİYE NO MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO KÖYÜ SAHİFE NO SOKAĞI TAPU TARİHİ ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 15-16-21 PARSEL NO ADA NO YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİĞİ ARSA MALİKİ KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. (TAM) PLANINDADIR 16216 30 2900 07.09.2010 2501 30.815,66 m² 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 05.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811-35853 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 980308307811-35853 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’te gösterilmiştir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, planda belirlenen yaklaşma sınırlı, E:2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1026 metre ile 1036 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın, imar durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Değerleme konusu taşınmaz; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2863 sayfada kayıtlı, 112.454,06 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2458 parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile kayıtlı iken, son üç yıl içinde ifraz işlemi nedeni ile, tamamı Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2900 sayfada kayıtlı, 30.815,66 m² yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2501 parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 28.06.2010 tarih 11835 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 28.06.2010 tarih 11835 yevmiye no ile ile tescil edilmiştir. 07.09.2010 tarih 16216 yevmiye no ile taşınmazın tamamı Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına tescil edilmiştir. 29.11.2010 tarih 20247 yevmiye no ile taşınmazın Hak ve Mükellefiyetler hanesine “b) M: 2459 parsel lehine 2501 parsel aleyhine (E) (963,10 m²) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır” kaydı eklenmiştir. İfraz sonucu oluşan diğer parseller; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi’nde kayıtlı 34.527,70 m² alanlı 2500 ve 47.110,70 m² alanlı 2502 no’lu parseller olup, ifraz krokisi rapor ekinde sunulmuştur. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup ilgili belgeye göre taşınmazın; Sayfa 12 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m² irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no” “b) M: 2459 parsel lehine 2501 parsel aleyhine (E) (963,10 m²) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır. 29.11.2010 tarih 20247 yevmiye no” kayıtları mevcut olup başka bir takyidat kaydına rastlanmamıştır. 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, E:2.00, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1026 metre ile 1036 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapının projesinin hazırlatılıp yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. Sayfa 13 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli 11 875 km2’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topoğrafik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen platolarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek platoları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Sayfa 14 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık' dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayii Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayii tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayiinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayii (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayii kuruluşlarıdır. Sayfa 15 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960' lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayii yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayii Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayii istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayii kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayiinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayii, kiremit ve tuğla sanayii, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayii imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması bir çok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya' nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Sayfa 16 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Sayfa 17 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası Dünya karo üretimi yaklaşık 8 milyar m2 olup bu üretimin yaklaşık yüzde 59’u Asya’da, yüzde 25’i Avrupa’da, yüzde 10’u Güney Amerika’da, kalan yüzde 6’lık bölümü ise Afrika ve Kuzey Amerika’da gerçekleşmektedir. Sektörün ağırlıklı üretimi Çin merkezlidir. Başta seramik olmak üzere toprağa dayalı sektörler, ülkemizde Eskişehir, Kütahya ve Bilecik’te odaklanmaktadır. Bu üç ilin oluşturduğu bölge, devlet tarafından ulusal kümelenme bölgesi olarak kabul edilmektedir. Kısa adı EBK olan ulusal seramik kümelenmesi de, bu bölgede konuşlanmış haldedir. Özetle; söz konusu bölgede, ekonomi açısından seramiğin özel bir önemi vardır. Diğer yandan sanayi – üniversite işbirliğinin en seçkin örneği olan Seramik Araştırma Merkezi (SAM) Eskişehir’de Anadolu Üniversitesi bünyesinde konuşlanmış durumdadır. Seramik sektörünün dünyada lider ülkeleri İspanya ve İtalya’dır. Sektörün ihtiyacı olan teknolojinin ve ilgili donanımın bu ülkelerde üretilmesi yanında, dünya modası da aynı ülkeler tarafından yönlendirilmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi bu alanda da Çin, hızla büyüyen dev rolünü oynamaya devam etmektedir. Aynı bağlamda Hindistan ve İran da maliyet avantajları ile sektörün ilerleyen ekonomileri arasındadır. Birleşik Arap Emirlikleri, Mısır ve Polonya’nın özellikle karo sektöründe Türkiye’nin ciddi rakipleri oldukları şimdiden belirlenmiş durumdadır. 1995 yılında karo üretimini ihraç eden ülkeler arasında ilk iki sırada İtalya ve İspanya yer alıyordu. O yılda ilk sekiz ülkenin toplamında İtalya ve İspanya’nın oranı yüzde 81 dolayında idi. 2007 yılında ise bu oran yüzde 46’ya indi. 1995’de ihracatın ilk sekizinde yer almayan Çin, 2007’de tek başına (ilk sekiz toplamında) yüzde 32’lik oranla liderlik koltuğuna oturdu.1995’te sıralamaya giren Fransa ve Almanya, 2007’de listenin ilk sekizi dışına düşerken, Çin ve Birleşik Arap Emirlikleri ilk sekiz arasına girdi. 1995’ten 2007’ye kadar Türkiye, karo üretimi sektöründe gelişme kaydetmekle birlikte ikna edici yükselişi sağlayamadı. Karo üretimi sektörünün makine ihtiyacı hâlâ İtalya ve İspanya gibi ülkelerden sağlanmaya devam etmektedir. Genel anlamda makine sektöründe olduğu gibi Çin, seramik donanımı üretiminde de ilerleme kaydetmeye devam etmektedir. Türkiye’nin bu sektörde ciddi ihtiyaçlarından birisinin sektörel makine üretimi olduğu anlaşılmaktadır. Zira; sektörün kaynaklarının ciddi bölümü, makine ithalatı için sektördeki lider ülkelere ödemeye devam edilmektedir. Dijital baskı imkânlarının gelişmesi ile birlikte karo üretimindeki kârlılık düşmeyi sürdürürken makine donanımındaki katma değerli durum devam etmektedir. Özetle; sektörün yerli makine ihtiyaçlarını halledecek çözümlere ihtiyaç vardır. Karo üretimi sektörünün ihracat rakamlarına bakıldığında; Çin ve İtalya’nın uzak ara lider olduğu görülmekte olup bu iki ülkeyi İspanya takip etmektedir. Dördüncü sıradaki Türkiye, Sayfa 18 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Çin ve İtalya’nın her birinin yüzde 10’u, İspanya’nın ise yüzde 20’si mertebesindedir. 2007-2011 döneminde ihracat rakamları açısından Çin, yüzde 125 gibi bir artış sağlamışken, Türkiye ise aynı dönemde yüzde 10’luk artışta kalmıştır. Hali hazırda ülkemizde "sektörün ihtiyaç duyduğu teknik standartlar", "yenilikçi ürünlerin üretim ve satışına yönelik teşvik mekanizmaları", "yeni hammadde araştırmaları", "sektörde piyasa denetiminin güçlendirilmesi", "ihracat kredilerinin büyütülmesi" ve "KOBİ ortak girişimlerinin desteklenmesi" gibi stratejiler ile sektöre destek verilmektedir. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 2501 no’lu parselin yüzölçümü 30.815,66 m²’dir. Parsel zemini beton kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi herhangi bir sınırlama elemanı ile çevrili değildir. Parsel üzerinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Yer1 Binası olarak adlandırılan 2.025 m² bodrum + 23.137 m² zemin + 680 m² asma kat ve 3.220 m² 1. normal kat olmak üzere toplam 29.062 m² alanlı 1 adet fabrika binası, müştemilat olarak ise 64 ve 85 m² olmak üzere toplam 149 m² alanlı iki adet trafo binası mevcuttur. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 2501 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas fabrika binası hakkındaki tespitler aşağıdaki gibidir. Yer1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası 2.025 m² bodrum + 23.137 m² zemin + 680 m² asma kat ve 3.220 m² 1. normal kat olmak üzere toplam 29.062 m² alana sahip olup Sayfa 19 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön cephede trapez sac kaplama, diğer cephelerde plastik boyalı, kapıları demir doğramadır. Bodrum kat 2.025 m² alana sahip olup, yedek parça ambarı, revir, redüktör odası ve kullanılmayan malzeme ambarı gibi hacimlerden oluşmaktadır. Katta zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar kaba beton üzeri plastik boyalıdır. Katta yükseklik h= 3,50 m olarak ölçümlenmiştir. Zemin kat 23.137 m² alana sahip olup, fabrikanın üretim holleri, ön cephede ise; ARGE, yemekhane ve paketleme bölümlerinden oluşmaktadır. Üretim bölümlerinde, zeminler kısmen dökme mozaik, kısmen şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=7,95 m, minimum yükseklik h=6,40 m olarak ölçümlenmiştir. Fabrikanın arka tarafındaki 576 m² alanlı hammadde hazırlama kısmında yükseklik h=13,50 m, spray dryer kısmında yükseklik h=21 m olarak ölçümlenmiştir. Sayfa 20 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Asma kat 680 m² alana sahip olup ofis bölümlerinden oluşmaktadır. Katta zeminler seramik, duvarlar saten boyalı, tavanlar; aydınlatmalı asma tavanlı, pencereler PVC ofis doğramaları alüminyumdur. 1.Normal kat 3.220 m² alana sahip olup ofis bölümlerinden oluşmaktadır. Katta zeminler seramik, duvarlar saten boyalı, tavanlar; aydınlatmalı asma tavanlı, pencereler PVC ofis doğramaları alüminyumdur. Parsel üzerinde müştemilat olarak biri 64 m², diğeri 85 m² olmak üzere 2 adet trafo binası mevcut olup, bu yapılar; harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe 4.6 : : : : : : : : : : : : : : : Merkezi Kalorifer Sistemi Mevcut Mevcut Mevcut Hortumlu Yangın Söndürme Tesisatı Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Değil Betonarme Prefabrik Tuğla Betonarme Karkas Plastik Boyalı + Trapez Sac Kaplama Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz eski 2458 parselin ifrazı ile oluşan 2501 parsel ve üzerinde yer alan fabrika binası ile makine teçhizatlarıdır. Parselin yaklaşık 2 km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin yaklaşık 350 m güneyinden geçmekte olup halihazırda kullanılmaktadır. Sayfa 21 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri Fabrika : E=2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır. : Hafif Eğimli : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması, İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Şehir merkezine yakın mesafede bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Sanayi ve Ticaret Tesisleri imarlı olması Olumsuz Faktörler 4.7 Yapıların ruhsat dışı olarak inşa edilmiş olması Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 2501 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Sayfa 22 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik Sayfa 23 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 42,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 30.815,66 m² x 42,50 TL/m² = 1.309.665,55 TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi a) Yasal Durum Değeri: Parsel üzerindeki yapılar ruhsat dışı olarak inşa edildiğinden dolayı yasal değer olarak sadece arsa değeri ve parsel üzerindeki makine&teçhizatların değeri takdir edilmiştir: Buna göre; 15-16-21 Pafta, 2501 Parsel ARSA DEĞERİ MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 30.815,66 Birim Değer (TL/m²) 42,50* Toplam Değer (TL) 1.309.665,55 5.815.000,00 334,45 7.125.000,00 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 7.125.000 TL olarak takdir edilmiştir. b) Mevcut Durum Değeri: Parsel üzerindeki ruhsat dışı inşa edilmiş bina ve diğer inşai yatırımların değeri dahil toplam mevcut durum değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; Sayfa 24 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 15-16-21 Pafta, 2501 Parsel ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) OFİS KATLARI (3-B) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%20***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 30.815,66 24.586 3.900 576 Birim Değer (TL/m²) 42,50* 370** 585** 650** Toplam Değer (TL) 1.309.665,55 9.096.820,00 2.281.500,00 374.400,00 -2.350.544,00 400.000,00 5.815.000,00 158,45 16.927.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımnlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi karo kilit taş kaplama ve asfalt sahalar, asfalt ring yolu, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 400.000 TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 16.927.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Sayfa 25 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 5.315.000 TL (Beşmilyonüçyüzonbeşbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 5.815.000 TL (Beşmilyonsekizyüzonbeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak üretim kısımlarının metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Aylık Kira Bedeli: 29.062 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 94.451,50.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 94.451,50.-TL/Ay x 12 Ay = 1.133.418.-TL Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 1.133.418.-TL / 0,10 = 11.334.180.-TL ~11.334.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika 0 532 786 62 63 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’inde, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 5.000 m2 arsa üzerinde toplam 1.350 m2 kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500 TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000 TL fiyat istenmektedir. (2,59 TL/m²/ay) 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Sayfa 26 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Bina Değeri = 360 TL/m2 (2C) x 1.350 m2 x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100 TL Arsa Değeri = 500.000 TL – 413.100 TL = 86.900 TL / 5.000 m2 = (17,38 TL/m2) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa 0 532 275 26 06 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.600 m2 imarsız arsa için aylık 2.000 TL kira bedeli istenmektedir. (0,16 TL/m2/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33 TL/m2 bulunur. (21,33 TL/m2) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği 0 274 223 92 78 Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m2 birim değerlerinin 20 TL/m2 olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20 TL/m2) Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir. Emsal – 4: Akarsu Emlak 0 274 223 08 00 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.000 m2 arsa için 2.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (166 TL/m2) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2502 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 29.062 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 94.451,50.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 94.451,50.-TL/Ay x 12 Ay = 1.133.418.-TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 27 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 15-16-21 Pafta, 2501 Parsel FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) OFİS KATLARI (3-B) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 24.586 3.900 576 Birim Değer (TL/m²) 370* 585* 650* Toplam Değer (TL) 9.096.820,00 2.281.500,00 374.400,00 5.815.000,00 17.567.720,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 17.567.720.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m² irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no” “b) M: 2459 parsel lehine 2501 parsel aleyhine (E) (963,10 m²) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır. 29.11.2010 tarih 20247 yevmiye no” kayıtları mevcuttur. İlgili irtifak hakları parselin küçük bir bölümünden yararlanmak amacı ile konulmuş olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde de sunulan Kütahya Belediyesi’nin 16.12.2013 tarihli ve 98030830-781135853 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Sayfa 28 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 2501 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 5.815.000.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 2501 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve Sayfa 29 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 42,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina Değeri tespitinde; Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup, sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yöntemi’nin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek maliyet yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, E:2.00, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1026 metre ile 1036 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 30 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 2501 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki ruhsat dışı fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “YASAL İZİNLERİ ALINDIĞI TAKDİRDE SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2501 parsel numaralı, 30.815,66 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 29.062 m² kapalı alanlı Yer1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 7.125.000.-TL 8.407.500.-TL 3.399.494.-USD 4.011.403.-USD 2.491.259.-EURO 2.939.685.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 16.927.000.-TL 8.076.244.-USD 19.973.860.-TL 9.529.968.-USD 5.918.531.-EURO 6.983.867.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2,0349.-TL, 1.-Euro: 2,7586.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 31 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU Sayfa 32 / 52 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 33 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 Sayfa 34 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 5 6 7 8 9 10 Sayfa 35 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 36 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 37 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 38 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 39 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 40 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 41 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 TAPU KAYDI Sayfa 42 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 43 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 44 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 45 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 46 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 İMAR PLANI Sayfa 47 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 48 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 49 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 50 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 LİSANSLAR Sayfa 51 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-2 Sayfa 52 / 52 – No. 2013-OZ-00397 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 DEĞERLEME RAPORU KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. KÜTAHYA SERAMİK – YER2 BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00398 Sayfa 2 / 55 – No. 2013-OZ-00398 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00398 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA Karo Seramik Üretim Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-1621 pafta, 2502 parsel numaralı, 47.110,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 16.860.000.-TL durum değeri KDV Dahil: 19.894.800.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler 1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 1.3 Rapor Türü 1.4 Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.5 1.6 Değerleme Tarihi 1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 12 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Sayfa 4 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 3.8 Hakkında Bilgi 13 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.3 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma 4.7 Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 14 16 16 18 19 19 19 21 22 23 23 23 24 25 25 26 27 27 28 28 28 28 29 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 55 – No. 2013-OZ-00398 29 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 30 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 30 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 31 31 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM BELGESİ 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- LİSANSLAR Sayfa 6 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00398 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2502 parsel numaralı, 47.110,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen San. A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.975 m² kapalı alanlı Yer2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00398 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete Caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m² üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Kütahya Porselen Yer2 Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. Sayfa 8 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getiriler Sınırlamalar Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2502 parsel numaralı, 47.110,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.975 m² kapalı alanlı Yer-2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan seramik fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Yer2 Binası’dır. Taşınmazın güneyinde Kütahya Porselen Fabrikası ve ring yolu, batısında stok sahası, komşu parseller ve demiryolu bağlantı hattı, doğusunda Kütahya Porselen Yer1 Fabrikası, kuzeyinde hammadde alanı ve komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Kütahya Ambalaj Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Kütahya Seramik Fabrikası’nı geçer geçmez Petrol Ofisi Bayii karşısından ve Kütahya Seramik Kamyon Girişi’nden girilip 50 m sonra ilk sağa girildikten yaklaşık 250 m sonra sağ tarafta yer alan Yer2 Binası’na ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 275 m, Çalca Yolu’na 385 m, Kütahya Otogarı’na 4.4 km, demiryolu hattına 50 m, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Sayfa 9 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Demiryolu Kütahya Porselen Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI BUCAĞI YEVMİYE NO MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO KÖYÜ SAHİFE NO SOKAĞI TAPU TARİHİ ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 15-16-21 PARSEL NO ADA NO YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİĞİ ARSA MALİKİ KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. (TAM) PLANINDADIR 16216 30 2901 07.09.2010 2502 47.110,70 m² 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 05.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811-35853 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 980308307811-35853 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’te gösterilmiştir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, planda belirlenen yaklaşma sınırlı, E:2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1017 metre ile 1033 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın, imar durumunda son üç yıl içersinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Değerleme konusu taşınmaz; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2863 sayfada kayıtlı, 112.454,06 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2458 parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile kayıtlı iken, son üç yıl içinde ifraz işlemi nedeni ile, tamamı Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2901 sayfada kayıtlı, 47.110,70 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2502 parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 28.06.2010 tarih 11835 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 28.06.2010 tarih 11835 yevmiye no ile ile tescil edilmiştir. 07.09.2010 tarih 16216 yevmiye no ile taşınmazın tamamı Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına tescil edilmiştir. 29.11.2010 tarih 20248 yevmiye no ile taşınmazın Hak ve Mükellefiyetler hanesine “b) M: 2459 parsel lehine 2502 parsel aleyhine (F) (2486,34 m2) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır” kaydı eklenmiştir. İfraz sonucu oluşan diğer parseller; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi’nde kayıtlı 34.527,70 m² alanlı 2500 ve 30.815,66 m² alanlı 2501 no’lu parseller olup, ifraz krokisi rapor ekinde sunulmuştur. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup ilgili belgeye göre taşınmazın; Sayfa 12 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m2 irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no” “b) M: 2459 parsel lehine 2502 parsel aleyhine (F) (2486,34 m2) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır. 29.11.2010 tarih 20248 yevmiye no” kayıtları mevcut olup başka bir takyidat kaydına rastlanmamıştır. 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, E:2.00, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1017 metre ile 1033 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapının projesinin hazırlatılıp yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. Sayfa 13 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli 11 875 km2’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topoğrafik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen platolarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek platoları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Sayfa 14 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık' dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayii Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayii tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayiinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayii (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayii kuruluşlarıdır. Sayfa 15 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960' lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayii yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayii Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayii istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayii kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayiinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayii, kiremit ve tuğla sanayii, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayii imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması bir çok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya' nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Sayfa 16 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Sayfa 17 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası Dünya karo üretimi yaklaşık 8 milyar m² olup bu üretimin yaklaşık yüzde 59’u Asya’da, yüzde 25’i Avrupa’da, yüzde 10’u Güney Amerika’da, kalan yüzde 6’lık bölümü ise Afrika ve Kuzey Amerika’da gerçekleşmektedir. Sektörün ağırlıklı üretimi Çin merkezlidir. Başta seramik olmak üzere toprağa dayalı sektörler, ülkemizde Eskişehir, Kütahya ve Bilecik’te odaklanmaktadır. Bu üç ilin oluşturduğu bölge, devlet tarafından ulusal kümelenme bölgesi olarak kabul edilmektedir. Kısa adı EBK olan ulusal seramik kümelenmesi de, bu bölgede konuşlanmış haldedir. Özetle; söz konusu bölgede, ekonomi açısından seramiğin özel bir önemi vardır. Diğer yandan sanayi – üniversite işbirliğinin en seçkin örneği olan Seramik Araştırma Merkezi (SAM) Eskişehir’de Anadolu Üniversitesi bünyesinde konuşlanmış durumdadır. Seramik sektörünün dünyada lider ülkeleri İspanya ve İtalya’dır. Sektörün ihtiyacı olan teknolojinin ve ilgili donanımın bu ülkelerde üretilmesi yanında, dünya modası da aynı ülkeler tarafından yönlendirilmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi bu alanda da Çin, hızla büyüyen dev rolünü oynamaya devam etmektedir. Aynı bağlamda Hindistan ve İran da maliyet avantajları ile sektörün ilerleyen ekonomileri arasındadır. Birleşik Arap Emirlikleri, Mısır ve Polonya’nın özellikle karo sektöründe Türkiye’nin ciddi rakipleri oldukları şimdiden belirlenmiş durumdadır. 1995 yılında karo üretimini ihraç eden ülkeler arasında ilk iki sırada İtalya ve İspanya yer alıyordu. O yılda ilk sekiz ülkenin toplamında İtalya ve İspanya’nın oranı yüzde 81 dolayında idi. 2007 yılında ise bu oran yüzde 46’ya indi. 1995’de ihracatın ilk sekizinde yer almayan Çin, 2007’de tek başına (ilk sekiz toplamında) yüzde 32’lik oranla liderlik koltuğuna oturdu.1995’te sıralamaya giren Fransa ve Almanya, 2007’de listenin ilk sekizi dışına düşerken, Çin ve Birleşik Arap Emirlikleri ilk sekiz arasına girdi. 1995’ten 2007’ye kadar Türkiye, karo üretimi sektöründe gelişme kaydetmekle birlikte ikna edici yükselişi sağlayamadı. Karo üretimi sektörünün makine ihtiyacı hâlâ İtalya ve İspanya gibi ülkelerden sağlanmaya devam etmektedir. Genel anlamda makine sektöründe olduğu gibi Çin, seramik donanımı üretiminde de ilerleme kaydetmeye devam etmektedir. Türkiye’nin bu sektörde ciddi ihtiyaçlarından birisinin sektörel makine üretimi olduğu anlaşılmaktadır. Zira; sektörün kaynaklarının ciddi bölümü, makine ithalatı için sektördeki lider ülkelere ödemeye devam edilmektedir. Dijital baskı imkânlarının gelişmesi ile birlikte karo üretimindeki kârlılık düşmeyi sürdürürken makine donanımındaki katma değerli durum devam etmektedir. Özetle; sektörün yerli makine ihtiyaçlarını halledecek çözümlere ihtiyaç vardır. Karo üretimi sektörünün ihracat rakamlarına bakıldığında; Çin ve İtalya’nın uzak ara lider olduğu görülmekte olup bu iki ülkeyi İspanya takip etmektedir. Dördüncü sıradaki Türkiye, Sayfa 18 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Çin ve İtalya’nın her birinin yüzde 10’u, İspanya’nın ise yüzde 20’si mertebesindedir. 2007-2011 döneminde ihracat rakamları açısından Çin, yüzde 125 gibi bir artış sağlamışken, Türkiye ise aynı dönemde yüzde 10’luk artışta kalmıştır. Hali hazırda ülkemizde "sektörün ihtiyaç duyduğu teknik standartlar", "yenilikçi ürünlerin üretim ve satışına yönelik teşvik mekanizmaları", "yeni hammadde araştırmaları", "sektörde piyasa denetiminin güçlendirilmesi", "ihracat kredilerinin büyütülmesi" ve "KOBİ ortak girişimlerinin desteklenmesi" gibi stratejiler ile sektöre destek verilmektedir. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Tarafımızdan 2502 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların kiracıya ait olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 2502 no’lu parselin yüzölçümü 47.110,70 m²’dir. Parsel zemini beton kaplama, stok sahası karo kilit taş kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi herhangi bir sınırlama elemanı ile çevrili değildir. Parsel üzerinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Yer2 Binası olarak adlandırılan 19.455 m² alanlı 1 adet fabrika binası, 55 m² alanlı bir adet eklenti, 625 m² alanlı 1 adet depo, 165 m² alanlı 1 adet işçi soyunma odaları binası ve 675 m² alanlı 1 adet spray dryer binası mevcuttur. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 2502 no’lu parsel düz bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas binalar hakkındaki tespitler aşağıdaki gibidir. Sayfa 19 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Yer2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 19.455,00 m² alana sahip olup betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön cephede trapez sac kaplama, diğer cephelerde plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır. İç hacimlerde, zeminler kısmen dökme mozaik, kısmen şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=7,95 m, minimum yükseklik h=6,40 m olarak ölçümlenmiştir. Fabrikanın arka tarafındaki 1.320 m2 alanlı hammadde hazırlama kısmında ise yükseklik h=15,85 m olarak ölçümlenmiştir. Fabrika binası dışında parsel üzerinde 55 m² alanlı bir adet eklenti, 625 m² alanlı 1 adet depo, 165 m² alanlı 1 adet işçi soyunma odaları binası ve 675 m² alanlı 1 adet spray dryer binası mevcuttur. 675 m² alanlı spray dryer binası çelik konstrüksiyon olarak inşa edilmiş olup, h=27,30 m olarak ölçümlenmiştir. Yapıda zemin şap beton, duvarlar trapez saç, tavan sandviç panel kaplamadır. Sayfa 20 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 İşçi soyunma odaları binası toplam 165 m² alana sahip olup betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi trapez sac kaplama, çatısı demir profil taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Bina yüksekliği ortalama h=3,50 m olarak ölçümlenmiştir. Bay ve bayan soyunma odaları ile bay ve bayan duş ve WC bölümlerinden oluşan binanın iç hacimlerinde zemin seramik, duvarlar yarıya kadar seramik, geri kalan kısım plastik boyalı, tavanlar sandviç panel olup vitrifiyeleri tamdır. Isıtma elektrikli tavan ısıtıcıları ile sağlanmaktadır. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe 4.6 : : : : : : : : : : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Mevcut Değil Mevcut Mevcut Betonarme Prefabrik Tuğla Betonarme Karkas Plastik Boyalı + Trapez Sac Kaplama Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz eski 2458 parselin ifrazı ile oluşan 2502 parsel ve üzerinde yer alan fabrika binası ile makine teçhizatlarıdır. Parselin yaklaşık 2 km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin yaklaşık 50 m güneyinden geçmekte olup halihazırda kullanılmaktadır. Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri Sayfa 21 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Fabrika : E=2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır. : Düz : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması, İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Şehir merkezine yakın mesafede bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Sanayi ve Ticaret Tesisleri imarlı olması Olumsuz Faktörler 4.7 Yapıların ruhsat dışı olarak inşa edilmiş olması Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların kiracıya ait olması Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 2502 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların kiracıya ait olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. Sayfa 22 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Sayfa 23 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 40 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 47.110,70 m² x 40 TL/m² = 1.884.428,00 TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi a) Yasal Durum Değeri: Parsel üzerindeki yapılar ruhsat dışı olarak inşa edildiğinden dolayı yasal değer olarak sadece arsa değeri ve parsel üzerindeki makine&teçhizatların değeri takdir edilmiştir: Buna göre; 15-16-21 Pafta, 2502 Parsel Alan (m²) 47.110,70 ARSA DEĞERİ MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Yer-2)***** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Bordür Dekor)***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 40,00* Toplam Değer (TL) 1.884.428,00 7.150.000,00 1.075.000,00 572,00 10.110.000,00 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 10.110.000 TL olarak takdir edilmiştir. b) Mevcut Durum Değeri: Parsel üzerindeki ruhsat dışı inşa edilmiş bina ve diğer inşai yatırımların değeri dahil toplam mevcut durum değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; 15-16-21 Pafta, 2502 Parsel Alan (m²) 47.110,70 19.455,00 675,00 165,00 625,00 55,00 ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) İŞÇİ SOYUNMA ODASI BİNASI (2-B) DEPO (2-C) EKLENTİ (2-B) BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%20***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Yer-2)***** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Bordür Dekor)***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 40,00* 370** 650** 320** 370** 320** Toplam Değer (TL) 1.884.428,00 7.198.350,00 438.750,00 52.800,00 231.250,00 17.600,00 -1.587.750,00 400.000,00 7.150.000,00 1.075.000,00 -428,00 16.860.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. Sayfa 24 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımnlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi karo kilit taş kaplama ve asfalt sahalar, asfalt ring yolu, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 400.000 TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır.Değere Demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 16.860.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri toplam 7.905.000.-TL (Yedimilyondokuzyüzbeşbin.Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 8.225.000.-TL (Sekizmilyoikiyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 Sayfa 25 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Aylık Kira Bedeli: 20.975 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 68.168,75.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 68.168,75.-TL/Ay x 12 Ay = 818.025.-TL Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 818.025.-TL / 0,010 = ~8.180.000.-TL ~8.180.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika 0 532 786 62 63 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’inde, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 5.000 m2 arsa üzerinde toplam 1.350 m2 kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500 TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000 TL fiyat istenmektedir. (2,59 TL/m²/ay) 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360 TL/m2 (2C) x 1.350 m2 x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100 TL Arsa Değeri = 500.000 TL – 413.100 TL = 86.900 TL / 5.000 m2 = (17,38 TL/m2) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa 0 532 275 26 06 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.600 m2 imarsız arsa için aylık 2.000 TL kira bedeli istenmektedir. (0,16 TL/m2/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33 TL/m2 bulunur. (21,33 TL/m2) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği 0 274 223 92 78 Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m2 birim değerlerinin 20 TL/m2 olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20 TL/m2) Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir. Sayfa 26 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Emsal – 4: Akarsu Emlak 0 274 223 08 00 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.000 m2 arsa için 2.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (166 TL/m2) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2502 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 20.975 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 68.168,75.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 68.168,75.-TL/Ay x 12 Ay = 818.025.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, müştemilatlar, tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 15-16-21 Pafta, 2502 Parsel FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) İŞÇİ SOYUNMA ODASI BİNASI (2-B) DEPO (2-C) EKLENTİ (2-B) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN TOPLAM DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 19.455,00 675,00 165,00 625,00 55,00 Birim Değer (TL/m²) 370* 650* 320* 370* 320* Toplam Değer (TL) 7.198.350,00 438.750,00 52.800,00 231.250,00 17.600,00 8.225.000,00 16.163.750,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Sayfa 27 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 16.163.750.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m2 irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no” “b) M: 2459 parsel lehine 2502 parsel aleyhine (F) (2486,34 m2) no’lu kısımdan yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır. 29.11.2010 tarih 20248 yevmiye no” kayıtları mevcuttur. İlgili irtifak hakları parselin küçük bir bölümünden yararlanmak amacı ile konulmuş olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde de sunulan Kütahya Belediyesi’nin 16.12.2013 tarihli ve 98030830-781135853 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 2502 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Ancak; fabrikada bulunan makine ve teçhizatların bir kısmı; kiracı tarafından getirilmiştir. Bu nedenle entegre sanayi tesisinin bazı bölümleri ve bazı parçaları müşterek kullanıma esas olmakla birlikte değerlemeye esas değildir. Sayfa 28 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Buna göre tarafımıza gösterilen; Yer-2’ye ait makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 7.125.000 TL, Bodür-Dekor’a ait makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 1.075.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 2502 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların kiracıya ait olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 40 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina Değeri tespitinde; Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup, sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yöntemi’nin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek maliyet yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. Sayfa 29 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, E:2.00, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1017 metre ile 1033 metre kodları arasındadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 30 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 2502 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki ruhsat dışı fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “YASAL İZİNLERİ ALINDIĞI TAKDİRDE SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2502 parsel numaralı, 47.110,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.975 m² kapalı alanlı Yer2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 10.110.000.-TL 11.929.800.-TL 4.823.703.-USD 5.691.970.-USD 3.534.965.-EURO 4.171.259.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 16.860.000.-TL 19.894.800.-TL 8.044.277.-USD 9.492.247.-USD 5.895.105.-EURO 6.956.224.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 31 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU Sayfa 32 / 55 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 33 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 34 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 35 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. Sayfa 36 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 5 6 Sayfa 37 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 7 8 9 10 11 12 Sayfa 38 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 13 14 15 16 17 Sayfa 39 / 55 – No. 2013-OZ-00398 18 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 20 19 21 Sayfa 40 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 41 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 42 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 43 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 TAPU KAYDI Sayfa 44 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 45 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 46 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 47 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 48 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 49 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 İMAR PLANI Sayfa 50 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 51 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 52 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 53 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 LİSANSLAR Sayfa 54 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-3 Sayfa 55 / 55 – No. 2013-OZ-00398 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 DEĞERLEME RAPORU KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. KÜTAHYA SERAMİK – KIRMA ÖĞÜTME BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00399 Sayfa 2 / 43 – No. 2013-OZ-00399 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00399 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA Kırma ve Öğütme Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 2.218.000.-TL durum değeri KDV Dahil: 2.617.240.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler Rapor Tarihi ve Numarası 1.2 1.3 Rapor Türü 1.4 Raporu Hazırlayanlar 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi 1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 1.8 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.2 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 12 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Sayfa 4 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 3.8 Hakkında Bilgi 13 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.9 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 14 16 16 18 19 19 19 21 21 22 23 23 23 24 25 25 26 27 27 27 28 28 28 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 43 – No. 2013-OZ-00399 28 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 29 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 29 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 29 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 30 30 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM BELGESİ 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- LİSANSLAR Sayfa 6 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00399 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen San. A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00399 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete Caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m² üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Kütahya Porselen Kırma Öğütme Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. Sayfa 8 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getiriler Sınırlamalar Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan kırma öğütme fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Kırma Öğütme Binası’dır. Taşınmazın güneyinde Fayans ve Yer-1 Fabrikaları, batısında hammadde alanı, doğusunda ve kuzeyinde komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Ambalaj Fabrikası, Kütahya Porselen Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Kütahya Seramik Fabrikası’nı geçer geçmez Petrol Ofisi Bayii karşısından ve Kütahya Seramik Kamyon Girişi’nden girildiğinde 500 m sonra sağ tarafta yer alan Kırma Öğütme Tesislerine ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 500 m, Çalca Yolu’na cepheli, demiryolu hattına 350 m, Kütahya Otogarı’na 4.4 km, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Sayfa 9 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Demiryolu Kütahya Porselen Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI BUCAĞI YEVMİYE NO MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO KÖYÜ SAHİFE NO SOKAĞI TAPU TARİHİ ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 15 PARSEL NO ADA NO YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİĞİ ARSA MALİKİ KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. (TAM) PLANINDADIR 10393 29 2836 04.12.2007 2448 21.752,71 m² 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 05.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811-35853 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 980308307811-35853 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’te gösterilmiştir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, planda belirlenen yaklaşma sınırlı, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın, imar durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Değerleme konusu taşınmazın, tapu kayıtlarında son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup ilgili belgeye göre taşınmazın; Beyanlar Hanesi’nde; “2942 Sayılı Yasanın 7.maddesi gereğince BOTAŞ lehine kamulaştırma şerhi vardır. 13.08.2002 tarih 3205 yevmiye no” kaydı mevcut olup başka bir takyidat kaydına rastlanmamıştır. Sayfa 12 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. Sayfa 13 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli 11 875 km2’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topoğrafik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen platolarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek platoları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Sayfa 14 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık' dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayii Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayii tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayiinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayii (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayii kuruluşlarıdır. İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel Sayfa 15 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960' lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayii yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayii Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayii istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayii kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayiinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayii, kiremit ve tuğla sanayii, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayii imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması bir çok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya' nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla Sayfa 16 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 Sayfa 17 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. 4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası Dünya karo üretimi yaklaşık 8 milyar m2 olup bu üretimin yaklaşık yüzde 59’u Asya’da, yüzde 25’i Avrupa’da, yüzde 10’u Güney Amerika’da, kalan yüzde 6’lık bölümü ise Afrika ve Kuzey Amerika’da gerçekleşmektedir. Sektörün ağırlıklı üretimi Çin merkezlidir. Başta seramik olmak üzere toprağa dayalı sektörler, ülkemizde Eskişehir, Kütahya ve Bilecik’te odaklanmaktadır. Bu üç ilin oluşturduğu bölge, devlet tarafından ulusal kümelenme bölgesi olarak kabul edilmektedir. Kısa adı EBK olan ulusal seramik kümelenmesi de, bu bölgede konuşlanmış haldedir. Özetle; söz konusu bölgede, ekonomi açısından seramiğin özel bir önemi vardır. Diğer yandan sanayi – üniversite işbirliğinin en seçkin örneği olan Seramik Araştırma Merkezi (SAM) Eskişehir’de Anadolu Üniversitesi bünyesinde konuşlanmış durumdadır. Seramik sektörünün dünyada lider ülkeleri İspanya ve İtalya’dır. Sektörün ihtiyacı olan teknolojinin ve ilgili donanımın bu ülkelerde üretilmesi yanında, dünya modası da aynı ülkeler tarafından yönlendirilmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi bu alanda da Çin, hızla büyüyen dev rolünü oynamaya devam etmektedir. Aynı bağlamda Hindistan ve İran da maliyet avantajları ile sektörün ilerleyen ekonomileri arasındadır. Birleşik Arap Emirlikleri, Mısır ve Polonya’nın özellikle karo sektöründe Türkiye’nin ciddi rakipleri oldukları şimdiden belirlenmiş durumdadır. 1995 yılında karo üretimini ihraç eden ülkeler arasında ilk iki sırada İtalya ve İspanya yer alıyordu. O yılda ilk sekiz ülkenin toplamında İtalya ve İspanya’nın oranı yüzde 81 dolayında idi. 2007 yılında ise bu oran yüzde 46’ya indi. 1995’de ihracatın ilk sekizinde yer almayan Çin, 2007’de tek başına (ilk sekiz toplamında) yüzde 32’lik oranla liderlik koltuğuna oturdu.1995’te sıralamaya giren Fransa ve Almanya, 2007’de listenin ilk sekizi dışına düşerken, Çin ve Birleşik Arap Emirlikleri ilk sekiz arasına girdi. 1995’ten 2007’ye kadar Türkiye, karo üretimi sektöründe gelişme kaydetmekle birlikte ikna edici yükselişi sağlayamadı. Karo üretimi sektörünün makine ihtiyacı hâlâ İtalya ve İspanya gibi ülkelerden sağlanmaya devam etmektedir. Genel anlamda makine sektöründe olduğu gibi Çin, seramik donanımı üretiminde de ilerleme kaydetmeye devam etmektedir. Türkiye’nin bu sektörde ciddi ihtiyaçlarından birisinin sektörel makine üretimi olduğu anlaşılmaktadır. Zira; sektörün kaynaklarının ciddi bölümü, makine ithalatı için sektördeki lider ülkelere ödemeye devam edilmektedir. Dijital baskı imkânlarının gelişmesi ile birlikte karo üretimindeki kârlılık düşmeyi sürdürürken makine donanımındaki katma değerli durum devam etmektedir. Özetle; sektörün yerli makine ihtiyaçlarını halledecek çözümlere ihtiyaç vardır. Karo üretimi sektörünün ihracat rakamlarına bakıldığında; Çin ve İtalya’nın uzak ara lider olduğu görülmekte olup bu iki ülkeyi İspanya takip etmektedir. Dördüncü sıradaki Türkiye, Çin ve İtalya’nın her birinin yüzde 10’u, İspanya’nın ise yüzde 20’si mertebesindedir. 2007-2011 Sayfa 18 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 döneminde ihracat rakamları açısından Çin, yüzde 125 gibi bir artış sağlamışken, Türkiye ise aynı dönemde yüzde 10’luk artışta kalmıştır. Hali hazırda ülkemizde "sektörün ihtiyaç duyduğu teknik standartlar", "yenilikçi ürünlerin üretim ve satışına yönelik teşvik mekanizmaları", "yeni hammadde araştırmaları", "sektörde piyasa denetiminin güçlendirilmesi", "ihracat kredilerinin büyütülmesi" ve "KOBİ ortak girişimlerinin desteklenmesi" gibi stratejiler ile sektöre destek verilmektedir. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 2448 no’lu parselin yüzölçümü 21.752,71 m²’dir. Parsel zemini stok sahasında beton kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilidir. Parsel üzerinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan 3.234 m² alanlı 1 adet fabrika binası, müştemilat olarak ise; 128 m² alanlı 1 adet yığma kagir bina, 168 m² alanlı depo, 225 m² alanlı su deposu ve 375 m² alanlı çelik sundurma mevcuttur. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 2448 no’lu parsel düz bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas yapılar hakkındaki tespitler aşağıdaki gibidir. Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 3.234 m² alana sahip olup betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ince sıvalı, yüksek olan kısımda trapez saç kaplama, kapı ve pencereleri demir doğramadır. Sayfa 19 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar ince sıvalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri trapez saç kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde yükseklik h=8,50 m olarak ölçümlenmiştir. Parsel üzerinde ayrıca müştemilat olarak; 128 m² alanlı 1 adet yığma kagir bina, 168 m² alanlı depo, 225 m² alanlı su deposu ve 375 m² alanlı çelik sundurma mevcut olup, bu yapılar, harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir. Parsel üzerinde değerlemeye esas yapıların toplamı 3.234 m², müştemilatların toplamı 896 m², alanlı müştemilatlar dahil toplam yapı alanı 4.130 m²’dir. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe Sayfa 20 / 43 – No. 2013-OZ-00399 : : : : : : : : : : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Mevcut Değil Mevcut Mevcut Değil Betonarme Prefabrik Tuğla Betonarme Karkas İnce Sıvalı + Trapez Saç Kaplama Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz Kütahya Porselen Fabrikaları’nın kuzeyinde yer alan 2448 parsel ve üzerinde yer alan Kırma Öğütme fabrikası ile makine teçhizatlarıdır. Parselin yaklaşık 2 km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin yaklaşık 350 m güneyinden geçmekte olup halihazırda kullanılmaktadır. Fabrikada çevre aydınlatması ve paratoner mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu : Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri : : : : : : Fabrika TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır. Düz Şebeke Şebeke Şebeke Şebeke Şebeke Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması, İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Şehir merkezine yakın mesafede bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Sanayi ve Ticaret Tesisleri imarlı olması Olumsuz Faktörler 4.7 Yapıların ruhsat dışı olarak inşa edilmiş olması Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 2448 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Sayfa 21 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Sayfa 22 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 37,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 21.752,71 m² x 37,50 TL/m² = 815.726,63 TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi a) Yasal Durum Değeri: Parsel üzerindeki yapılar ruhsat dışı olarak inşa edildiğinden dolayı yasal değer olarak sadece arsa değeri ve parsel üzerindeki makine&teçhizatların değeri takdir edilmiştir: Buna göre; 15 Pafta, 2448 Parsel ARSA DEĞERİ MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Sayfa 23 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Alan (m²) 21.752,71 Birim Değer (TL/m²) 37,50* Toplam Değer (TL) 815.726,63 525.000,00 -726,63 1.340.000,00 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 1.340.000 TL olarak takdir edilmiştir. b) Mevcut Durum Değeri: Parsel üzerindeki ruhsat dışı inşa edilmiş binalar ve diğer inşai yatırımların değeri dahil toplam mevcut durum değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; 15 Pafta, 2448 Parsel ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%35***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 21.752,71 3.234,00 Birim Değer (TL/m²) 37,50* 370** Toplam Değer (TL) 815.726,63 1.196.580,00 -418.803,00 100.000,00 525.000,00 -503,63 2.218.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımnlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi karo kilit taş kaplama ve asfalt sahalar, asfalt ring yolu, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 100.000 TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 2.218.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim Sayfa 24 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 475.000.-TL (Dörtyüzyetmişbeşbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 525.000.-TL (Beşyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Aylık Kira Bedeli: 4.130 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 13.422,50.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 13.422,50.-TL/Ay x 12 Ay = 161.070.-TL Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 161.070.-TL / 0,10 = ~1.611.000.-TL 1.611.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Sayfa 25 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika 0 532 786 62 63 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’inde, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 5.000 m2 arsa üzerinde toplam 1.350 m2 kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500 TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000 TL fiyat istenmektedir. (2,59 TL/m²/ay) 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360 TL/m2 (2C) x 1.350 m2 x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100 TL Arsa Değeri = 500.000 TL – 413.100 TL = 86.900 TL / 5.000 m2 = (17,38 TL/m2) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa 0 532 275 26 06 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.600 m2 imarsız arsa için aylık 2.000 TL kira bedeli istenmektedir. (0,16 TL/m2/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33 TL/m2 bulunur. (21,33 TL/m2) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği 0 274 223 92 78 Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m2 birim değerlerinin 20 TL/m2 olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20 TL/m2) Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir. Emsal – 4: Akarsu Emlak 0 274 223 08 00 Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.000 m2 arsa için 2.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (166 TL/m2) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2500 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Sayfa 26 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 4.130 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 13.422,50.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 13.422,50.-TL/Ay x 12 Ay = 161.070.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, müştemilatlar, tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 15 Pafta, 2448 Parsel FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 3.234,00 Birim Değer (TL/m²) 370* Toplam Değer (TL) 1.196.580,00 525.000,00 1.721.580,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 1.721.580.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Beyanlar Hanesi’nde; “2942 Sayılı Yasanın 7.maddesi gereğince BOTAŞ lehine kamulaştırma şerhi vardır. 13.08.2002 tarih 3205 yevmiye no” kaydı mevcuttur. İlgili şerhin parselin küçük bir bölümünden geçen BOTAŞ hattı için konulduğu bilgisine ulaşılmış olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde de sunulan Kütahya Belediyesi’nin 16.12.2013 tarihli ve 98030830-781135853 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Sayfa 27 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 2448 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 525.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 2448 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, Sayfa 28 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 37,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina Değeri tespitinde; Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup, sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yöntemi’nin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek maliyet yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 29 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 2448 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki ruhsat dışı fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “YASAL İZİNLERİ ALINDIĞI TAKDİRDE SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 1.340.000.-TL 1.581.200.-TL 639.343.-USD 754.425.-USD 468.531.-EURO 552.867.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 2.218.000.-TL 1.058.257.-USD 2.617.240.-TL 1.248.743.-USD 775.524.-EURO 915.119.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2,0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 30 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 3 Sayfa 31 / 43 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 32 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Sayfa 33 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Sayfa 34 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 TAPU KAYDI Sayfa 35 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Sayfa 36 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 37 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 38 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 İMAR PLANI Sayfa 39 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Sayfa 40 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Sayfa 41 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 LİSANSLAR Sayfa 42 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-4 Sayfa 43 / 43 – No. 2013-OZ-00399 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 DEĞERLEME RAPORU NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. RENKLİ VE DEKOR BİNALARI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00400 Sayfa 2 / 66 – No. 2013-OZ-00400 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00400 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : NG K ÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:3-5 Merkez / KÜTAHYA Porselen Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 101 ada, 58 parsel numaralı, 48.136,44 m² yüzölçümlü, “Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve Arsası” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 18.645.000.-TL durum değeri. KDV Dahil: 22.001.100.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler 1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 1.3 Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar 1.4 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 1.7 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 13 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 14 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 14 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu Sayfa 4 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 3.8 ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 15 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 15 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut 4.2 Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.5 4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin 4.8 Seçilmesinin Nedenleri 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 16 18 18 20 21 21 22 26 26 27 28 28 28 29 30 31 31 32 32 33 33 33 34 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Sayfa 5 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 5.2 ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler 34 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 35 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 35 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 36 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 37 37 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM YAZISI 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI (Tevhit öncesi) 8- MİMARİ PROJESİ 9- YAPI RUHSATI 10- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 11- LİSANSLAR Sayfa 6 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00400 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 101 ada, 58 parsel numaralı, 48.136,44 m² yüzölçümlü, “Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan toplam 28.189,63 m² alanlı Renkli ve Dekor olarak adlandırılan fabrika binaları ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00400 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Sayfa 8 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Renkli ve Dekor Fabrikası halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:3-5 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 101 ada, 58 parsel numaralı, 48.136,44 m² yüzölçümlü, “Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan toplam 28.189,63 m² alanlı Renkli ve Dekor olarak adlandırılan fabrika binaları ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Renkli ve Dekor Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:3-5 Merkez / Kütahya adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait Renkli ve Dekor Fabrikası’dır. Taşınmazın, kuzeyinde boş parseller, doğusunda ve güneyinde komşu fabrikalar, batısında 6. Cadde bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Güral Porselen Fabrikası, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Binası ve OSB Camii gibi röper noktaları bulunmaktadır. Taşınmaza ulaşım için; Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, Dumlupınar Üniversitesi’ni geçer geçmez döner kavşaktan İmam Gazali Caddesi’ne dönülür ve yaklaşık Sayfa 9 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 ~6,6 km sonra Kütahya Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi Bölgesi girişinden girdikten ~780 m sonra yolun bitiminden sola dönülerek 6.Cadde’ye girilir. Taşınmaz yaklaşık 350 m sonra sağ tarafta yer almaktadır. Taşınmaz D650 Afyon-Eskişehir Çevreyolu’ na ~7 km, Kütahya Şehir Merkezine yaklaşık ~12 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Güral Porselen Kütahya Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ SEKİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR BUCAĞI YEVMİYE NO 11532 MAHALLESİ ALAYUNT CİLT NO 42 KÖYÜ SAHİFE NO 4067 SOKAĞI TAPU TARİHİ 17.07.2013 ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 17.T.1-17.Ş.2 PARSEL NO 58 ADA NO 101 YÜZÖLÇÜMÜ 48.136,44 m² NİTELİĞİ BAHÇELİ TEK KATLI PREFABRİK FABRİKA BİNASI VE ARSASI MALİKİ NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. (TAM) 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 05.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/10 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/10 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986-24.06.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, O.S.B. Uygulama İmar Planı’na göre, E:0.70, ön=30 m, yan=17 m, çekme mesafesi ile H=Üretim Tekniğine Göre Belirlenecek yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -07.09.2004 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 21 parselde 3.110 m² zemin + 300 m² asma katlı dekor fabrikası için düzenlenmiştir. 300 m² alanlı asma kat yerinde inşa edilmemiştir, bu nedenle 3.110 m² olarak iskan almıştır.) -24.12.2010 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 54 parselde 1.354,85 m² bodrum + 16.037,97 m² zemin katlı renkli fabrikası tadilatı için düzenlenmiştir.) -08.07.2003 tarih ve 6 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) -30.12.2010 tarih ve 123 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası ilave kısım için düzenlenmiştir.) -02.09.2003 tarih ve 4 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) -06.10.2007 tarih ve 40 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 32 parselde 3.110 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.) -06.09.2011 tarih ve 97 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) -10.06.2013 tarih ve 110 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Değerleme konu taşınmazın imar işlem dosyasında değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası ilavesi için düzenlenmiş yapı ruhsatı ve tadilat mimari projesi ve değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 21 parselde 3.110 m² dekor fabrikası için düzenlenmiş yapı ruhsatı bulunamamış olup değerleme, yapı kullanma izin belgesi üzerindeki yasal alana istinaden yapılmıştır. Yerinde yapılan inceleme ve ölçümlememize göre dekor binasında ~660 m² büyüme yapıldığı, ayrıca dekor binasında ~235 m² alanlı asma kat inşa edildiği, renkli binasının arka tarafındaki bitişik ilave bölümün, fabrika sonuna kadar uzatıldığı ve ~300 m² büyüme yapıldığı, renkli binasının bahçesinde ~641 m² alanlı yeni üretim hollerinin inşa edilmekte olduğu ve renkli Sayfa 12 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 fabrikası ile dekor fabrikası arasında kalan boşlukta her bir katı ~1.015 m² olmak üzere toplam 3.045 m² alanlı 3 katlı bir yapının inşa edilmekte olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın toplam ruhsatlı ve iskanlı alanı 23.308,63 m², ruhsat dışı ilaveler toplam 4.881 m², büyümeler dahil taşınmazın toplam mevcut alanı ~28.189,63 m² olarak tespit edilmiştir. Taşınmazın imar işlem dosyasında söz konusu büyümeler ile ilgili herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b. olumsuz bir karara rastlanmamıştır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Değerleme konusu 101 ada 58 parsel; son 3 yıl içerisinde eski 101 ada 32 parsel ile eski 54 parselin tevhit edilmesi ile oluşmuştur. Eski 54 parsel; son 3 yıl içerisinde; eski 101 ada 53 parsel ile eski 101 ada 22 parselin tevhit edilmesi ile oluşmuştur. Detaylı olarak incelendiğinde; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 37 cilt, 3636 sayfada kayıtlı, 35.482,30 m² yüzölçümlü ancak 28.12.2010 tarih 22104 yev. no ile 831,83 m²’si yola terk edilen ve 34.650,48 m² net alanı kalan 101 ada 22 parselde, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 01.10.2009 tarih 16649 yevmiye no ile kayıtlı arsa nitelikli gayrimenkul ile Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 41 cilt, 3979 sayfada kayıtlı, 831,82 m² yüzölçümlü 101 ada 53 parselde, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına 28.12.2010 tarih 22098 yevmiye no ile kayıtlı arsa nitelikli gayrimenkul tevhit edilerek; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 41 cilt, 3980 sayfada kayıtlı, 35.482,30 m² yüzölçümlü 101 ada 54 parselde, 1732524/1774115 hissesi Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına, 41591/1774115 hissesi Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına 29.12.2010 tarih 22130 yevmiye no ile tescil edilmiştir. Taşınmazın Beyanlar Hanesi’ne “29.12.2010 tarih 22130 yev. no ile “krokide trafo 3,21 m² tecavüzlüdür” beyanı eklenmiştir. 04.04.2012 tarih 5487 ile hisse tevhidi yapılmış ve 101 ada 54 parselin tamamı Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına tescil edilmiştir. 16.07.2013 tarih 11446 yev. no ile 101 ada 54 parselin tamamı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına tescil edilmiştir. Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 39 cilt, 3842 sayfada kayıtlı, 12.654,14 m² yüzölçümlü “bahçeli tek katlı prefabrik fabrika binası” vasıflı 101 ada 32 parsel, Yapı Kredi Finansal Kiralama A.Ş. adına 07.12.2007 tarih 10571 yevmiye no ile kayıtlı iken 23.02.2012 tarih 2933 yev. no ile NG Mak. San. A.Ş. adına tescil edilmiştir. 16.07.2013 tarih 11446 yev. no ile 101 ada 32 parselin tamamı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına tescil edilmiştir. Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 39 cilt, 3842 sayfada kayıtlı, 12.654,14 m² yüzölçümlü 101 ada 32 parselde, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 16.07.2013 tarih 11446 yevmiye no ile kayıtlı “bahçeli tek katlı prefabrik fabrika binası” nitelikli gayrimenkul ile Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 41 cilt, 3980 sayfada kayıtlı, Sayfa 13 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 35.482,30 m² yüzölçümlü 101 ada 54 parselde, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 16.07.2013 tarih 11446 yevmiye no ile kayıtlı arsa nitelikli gayrimenkul tevhit edilerek; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 42 cilt, 4067 sayfada, 48.136,44 m² yüzölçümlü “bahçeli tek katlı prefabrik fabrika binası ve arsası” vasıflı 101 ada 58 parsel olarak ve tamamı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına, 17.07.2013 tarih 11532 yevmiye no ile tescil edilmiştir. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın; Beyanlar Hanesi’nde; -“Krokide trafo 3,21 m² tecavüzlüdür. 29.12.2010 tarih 22130 yev.no” kaydı mevcuttur. 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986-24.06.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, O.S.B. Uygulama İmar Planı’na göre, E:0.70, ön=30 m, yan=17 m, çekme mesafesi ile H=Üretim Tekniğine Göre Belirlenecek yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -07.09.2004 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 21 parselde 3.110 m² zemin + 300 m² asma katlı dekor fabrikası için düzenlenmiştir. 300 m² alanlı asma kat yerinde inşa edilmemiştir, bu nedenle 3.110 m² olarak iskan almıştır.) -24.12.2010 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 54 parselde 1.354,85 m² bodrum + 16.037,97 m² zemin katlı renkli fabrikası tadilatı için düzenlenmiştir.) -08.07.2003 tarih ve 6 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) -30.12.2010 tarih ve 123 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası ilave kısım için düzenlenmiştir.) -02.09.2003 tarih ve 4 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) Sayfa 14 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 -06.10.2007 tarih ve 40 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 32 parselde 3.110 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.) -06.09.2011 tarih ve 97 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) -10.06.2013 tarih ve 110 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Yerinde yapılan inceleme ve ölçümlememize göre dekor binasında ~660 m² büyüme yapıldığı, ayrıca dekor binasında ~235 m² alanlı asma kat inşa edildiği, renkli binasının arka tarafındaki bitişik ilave bölümün, fabrika sonuna kadar uzatıldığı ve ~300 m² büyüme yapıldığı, renkli binasının bahçesinde ~641 m² alanlı yeni üretim hollerinin inşa edilmekte olduğu ve renkli fabrikası ile dekor fabrikası arasında kalan boşlukta her bir katı ~1.015 m² olmak üzere toplam 3.045 m² alanlı 3 katlı bir yapının inşa edilmekte olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın toplam ruhsatlı ve iskanlı alanı 23.308,63 m², ruhsat dışı ilaveler toplam 4.881 m², büyümeler dahil taşınmazın toplam mevcut alanı ~28.189,63 m² olarak tespit edilmiştir. Taşınmazın imar işlem dosyasında söz konusu büyümeler ile ilgili herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b. olumsuz bir karara rastlanmamıştır. Ancak yapılan büyümeler ile ilgili olarak tadilat projelerinin hazırlatılması, yapı ruhsatlarının alınması ve ilave yapılar tamamlandığında iskan belgesinin alınarak tapuda cins tashihlerinin yapılması gerekmektedir. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Parsel üzerinde inşaatı devam eden iki adet ilave binanın tadilat projesinin hazırlatılması ve tadilat yapı ruhsatlarının alınması gerekmektedir. Bu nedenle söz konusu ruhsat dışı yapıların değeri mevcut durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. Sayfa 15 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Sayfa 16 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır. İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel Sayfa 17 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla Sayfa 18 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. Sayfa 19 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası Porselen ürünlerde tüketim miktarının artmasını sağlayan en önemli hususlar tüketicilerin gelir seviyesinin artması sonucu porselen ürünlerin günlük hayatta daha çok kullanılmasıdır. Porselen sofra eşyalarında en çok tüketilen ürün grupları, düz tabaklar, kupalar, çukur tabaklar ve büyük servis tabaklarıdır. Katma değerli ürünler, ağırlıklı olarak Batı Avrupa' da tüketilmektedir. Amerika pazarında Avrupa' ya kıyasla, gündelik hayatta kullanılan daha fonksiyonel ürünler tercih edilmektedir. Plastik ve porselen, Avrupa' da en çok tercih edilen sofra eşyası materyalleridir. Plastik, seramik, metal, cam, tahta gibi materyaller, sofra eşyaları pazarında porselenin doğal rakipleri gibi görünmesine karşın, kullanım alanları farklılıklar göstermektedir. Porselene en benzer materyal olan seramik malzemeler, su geçirgenliklerinin olması, çatlama yapması, kararması, gibi nedenlerden ötürü daha çok süs eşyalarında tercih edilmektedir. Cam ürünler, kolay çizilebildiği için, daha çok kadeh ve bardak üretiminde kullanılırken; porselen, düz tabak ve kupalarda tercih edilmektedir. Türkiye' de 2003-2007 arasında yıllık yaklaşık %15 oranında büyüme kaydeden sektörün, 2007 yılı itibarıyla büyüklüğü yaklaşık 370 milyon ABD Doları seviyesindedir. Yerli üreticilerin iç piyasadaki pazar payları %55 seviyesindedir. 2005 yılı baz alınarak yıllık ortalama üretim endeksleri değerlendirildiğinde; sektöre, 2005 - 2008 yılları arasında artan bir ivme ile büyüme kaydetmiş olup, 2009 yılına gelindiğinde küresel daralmanın da etkisiyle üretimde düşüş göstermiştir. 2010 yılında ise üretim endeksi değeri artarak 93,60 seviyesine, 2011 yılında ise 107,80 değerine ulaşmıştır. Sektörde; üç büyük porselen firmasının yanı sıra, seramik süs eşyası üreten 15 civarında küçük ve orta büyüklükte firma bulunmaktadır. Yerli üreticiler yüksek teknoloji ile üretim yapmakta ve Avrupa Birliği düzenlemelerinin isteği istihdam, çevre koruma, kalite, sağlık ile ilgili şartları karşılayabilmektedir. Çin menşeli ürünlerin bu standartları karşılamada yaşadığı zorluklar, yerli üreticiler için avantaj yaratmaktadırlar. Yerli üreticiler için en büyük tehdit, alt ürün segmentlerinde Çin menşeli düşük kaliteli ürünlerin yaratmış olduğu haksız rekabet ve yurt içinde merdiven altı üreticilerin yaptıkları kayıt dışı üretimdir. Dünyada tek çatı altında en büyük üretim tesisleri Türkiye' dedir. Sofra ve Süs Eşyaları Sektöründe; tüm Avrupa' daki toplam üretim miktarı, Türkiye' deki üretim miktarının altındadır. Fakat yerli firmaların marka gücünün sınırlı olması nedeniyle, miktarsal büyüklük tutarsal büyüklüğe dönüşememektedir. Sayfa 20 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Nüfus artış hızı, şehirleşme oranının artması, yeme-içme alışkanlıklarındaki değişiklikler dekoratif ürün tercihindeki artışlar, hane halkı büyüklüğünün azalması ve kullanım alanlarının ürün çeşitliliği ile birlikte artması, porselen ve seramik sofra ve süs eşyaları talebinde etkili olmaktadır. Hızlı talep artışı, yurt içi üretimin yanı sıra son yıllarda Çin ve Uzak Doğu' dan gelen orta ve düşük kalitedeki ürünler ile karşılanmaktadır. İthalatın %50'den fazlası, Çin, Endonezya, Malezya ve Tayland'tan sağlanmaktadır. Dünya seramik sofra ve süs eşyaları ihracatından %1 pay alan Türkiye, ağırlıklı olarak Avrupa Birliği ülkelerine ihracat yapmaktadır. 2009 yılında 77 milyon ABD Dolarlık ihracat yapan sektör, 2010 yılında ihracat değerini artırarak 91 milyon ABD Dolar seviyesine ulaşmıştır. 2011 yılında toplam ihracat tutarı 98 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. 2009 yılında 123 milyon ABD Dolarlık ithalat yapan sektör, 2010 yılında ithalat payını 71 milyon ABD Dolarına yükseltilmiştir. 2011 verilerine göre ise, toplam ithalat 195 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. Hane halkı başına yıllık tüketim miktarı, 90'lı yıllarda 1,5kg seviyesinde iken, 2004 yılı itibariyle 4kg seviyesine ulaşmıştır. Yerli üreticiler, emek yoğun üretim yönteminin gerektirdiği yetkin insan gücüne sahiptir. Ayrıca üreticiler, küresel rakipleri ile aynı seviyede gelişmiş üretim teknolojileri ve kalite yönetimi uygulamaları kullanmaktadır. Porselen sofra eşyalarında en büyük tüketicilerden birisi olan Avrupa pazarına coğrafi yakınlık, Türkiye' ye ihracatta rekabet avantajı sağlamaktadır. AB üye ülkelerine ihracat, son yıllarda sürekli artış eğilimindedir. Üretimin zor ve arzın kısıtlı olması nedeniyle, rakipler arasında ciddi fiyat rekabeti yaşanmaktadır. Dünya pazarında ve özellikle Avrupa pazarında her yıl artan müşteri talepleri, ülkemizi şanslı kılmaktadır. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 101 ada, 58 no’lu parselin yüzölçümü 48.136,44 m²’dir. Parsel zemini beton, ring yolu karo kilit taş kaplama olup, ayrıca bazı bölümlerde çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiştir. Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan Renkli olarak adlandırılan 17.692,82 m² fabrika binası, Dekor olarak adlandırılan Sayfa 21 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 6.810,81 m² fabrika binası ile Rankli Binası’nın yan tarafında inşa halinde olan 641 m² fabrika binası ile Renkli ve Dekor binaları arasında inşa halinde olan 3.045 m² alanlı fabrika binası bulunmaktadır. Taşınmazın toplam ruhsatlı ve iskanlı alanı 23.308,63 m², ruhsat dışı ilaveler toplam 4.881 m², büyümeler dahil taşınmazın toplam mevcut alanı ~28.189,63 m² olarak tespit edilmiştir. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 101 ada, 25 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Dekor Binası olarak adlandırılan fabrika binası 5.915,81 m²’si iskanlı alan, 895 m²’si ruhsat dışı olmak üzere toplam 6.810,81 m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi sandviç panel, idari bölüm dış cephesi siding kaplamadır. Dekor binası iç hacimlerinde, zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrika içinde yükseklik h=9,50 m olarak ölçümlenmiştir. Sayfa 22 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Dekor binası ön kısmında yer alan idari bölüm; çıkartma deposu olarak kullanılmaktadır. Bölümde zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Yükseklik h=9,50 m olarak ölçümlenmiştir 300 m² asma katı olmasına karşın, yerinde bu bölüme asma kat inşa edilmediği tespit edilmiştir. Dekor binası arka kısmında yaklaşık 660 m² ilave raf bölümü yapılmış olup, bu bölümde zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Yükseklik h=9,50 m olarak ölçümlenmiştir. Dekor binası içinde ayrıca 235 m² alanlı bir asma kat inşa edilmiş olup bu bölüm yemekhane olarak kullanılmaktadır. Renkli Binası olarak adlandırılan fabrika binası 17.392,82 m²’si iskanlı, 300 m²’si ruhsat dışı olmak üzere toplam 17.692,82 m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi sandviç panel kaplamadır. Renkli binası iç hacimlerinde, zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrika içinde yükseklik h=7,60 m olarak ölçümlenmiştir. Sayfa 23 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Renkli binası bodrum katında; yemekhane, mescit, revir, arşiv, WC, lavabolar ve soyunma odaları mevcuttur. Katta zeminler seramik, duvarlar ve tavanlar plastik boyalıdır. Renkli binası arka kısmındaki bitişik bölüme, fabrika sonuna kadar yaklaşık 300 m² yardımcı işletmeler bölümü yapılmış olup, bu bölümde zeminler seramik, duvarlar trapez saç, tavanlar sandviç panel kaplamadır. Renkli binası ön kısmındaki bitişik bölüme, ruhsat dışı olarak yaklaşık 641 m² ilave üretim holü yapılmakta olup inşaat seviyesi ~%35 olarak hesaplanmıştır. Yapının taşıyıcıları tamamlanmış olup, zemin betonu ve tavan kaplamlarına başlanmıştır. Sayfa 24 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Renkli binası ile Dekor binası arasındaki boşluğa, ruhsat dışı olarak her bir katı yaklaşık 1.015 m² olmak üzere 1 bodrum + zemin + 1 normal katlı ve ~3.045 m² toplam alanlı ilave bina yapılmakta olup inşaat seviyesi ~%50 olarak hesaplanmıştır. Yapının kaba inşaatı tamamlanmış olup, zemin şap işlerine başlanmıştır. Müştemilat olarak; Dekor binası ön cephesinde yer alan su yumuşatma ve yükleme rampası binaları, Renkli ve Dekor binaları girişinde yer alan güvenlik kulübeleri, Renkli binası arka tarafında yer alan hammadde box’ları ve ön tarafında yer alan trafo binaları mevcut olup, bu yapılar; harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe Sayfa 25 / 66 – No. 2013-OZ-00400 : : : : : : : : : : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Hortumlu Yangın Söndürme Sistemi Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Değil Betonarme Prefabrik Sandviç panel Betonarme Karkas Sandviç panel Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz 101 ada, 58 parsel üzerinde yer alan Renkli ve Dekor fabrika binaları ile makine teçhizatlarıdır. Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri Fabrika : E:0.70, ön=30 m, yan=17 m, çekme mesafesi ile H=Üretim Tekniğine Göre Belirlenecek yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. : Hafif eğimli : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Organize Sanayi Bölgesi içerisinde bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Ruhsatlı ve iskanlı olması, Olumsuz Faktörler 4.7 Ruhsat dışı büyümelerin ve ilave yapıların mevcut olması Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 101 ada, 58 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutulmuş ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Sayfa 26 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Sayfa 27 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Parsel üzerinde inşaatı devam eden iki adet ilave binanın tadilat projesinin hazırlatılması ve tadilat yapı ruhsatlarının alınması gerekmektedir. Bu nedenle söz konusu ruhsat dışı yapıların değeri mevcut durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, birinci Organize Sanayi Bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 30 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 48.136,44 m² x 30.-TL/m² = 1.444.093,20.-TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi Parsel üzerindeki binalar ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; a) Yasal Durum Değeri: 17.T.1-17.Ş.2 Pafta, 101 Ada, 58 Parsel Alan (m²) 48.136,44 23.308,63 ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) YIPRANMA DEĞERİ (%10***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (RENKLİ) ***** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (DEKOR) ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Sayfa 28 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Birim Değer (TL/m²) 30,00* 370** Toplam Değer (TL) 1.444.093,20 8.624.193,10 -862.419,31 400.000,00 7.675.000,00 1.025.000,00 -866,99 18.305.000,00 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün yasal durum değeri 18.305.000.-TL olarak takdir edilmiştir. b) Mevcut Durum Değeri: 17.T.1-17.Ş.2 Pafta, 101 Ada, 58 Parsel Alan (m²) 48.136,44 24.503,63 641,00 1.045,00 ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) İNŞAAT FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) İNŞAAT ARA BİNA DEĞERİ (3-A) YIPRANMA DEĞERİ (%10***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (RENKLİ) ***** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (DEKOR) ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 30,00* 370** 129,50 (370**x0,35) 245,00 (490**x0,50) Toplam Değer (TL) 1.444.093,20 8.624.193,10 83.009,50 256.025,00 -862.419,31 400.000,00 7.675.000,00 1.025.000,00 98,51 18.645.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” ‘den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 400.000.-TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün mevcut durum değeri 18.645.000.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Sayfa 29 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 8.550.000 TL (Sekizmilyonbeşyüzellibin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam Makine&Teçhizat değeri 8.700.000 TL (Sekizmilyonyediyüzbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3 TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Renkli ve Dekor Fabrikasının; Aylık Kira Bedeli: 28.189,63 m² x 3 TL/m²/Ay = 84.568,89.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 84.568,89.-TL x 12 Ay = 1.014.826,68.-TL Taşınmazın Toplam Değeri: 1.014.826,68.-TL / 0,10 = ~10.148.000,00.-TL ~10.148.000,00.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. Sayfa 30 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü (0 274 266 21 46) Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Emsal – 2: Safir Emlak (0 274 223 22 88) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, konut alanı imarlı, 400m² arsa için 14.000.-TL bedel talep edilmektedir. (35.-TL/m²) Emsal – 3: Cevher Emlak (0 274 224 69 64) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, Organize Sanayi Bölgesine yakın konumda, 4.250m² imarsız tarla için 80.000.-TL bedel talep edilmektedir. (19.-TL/m²) Emsal – 4: Tantaş Emlak (0 274 274 00 18) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, Organize Sanayi Bölgesine yakın konumda, 5.950m² imarsız tarla için 115.000.-TL bedel talep edilmektedir. (19.-TL/m²) Emsal – 5: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat istenmektedir. 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²) Emsal – 6: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 Sayfa 31 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3 TL, olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Alayunt Köyü 101 ada 25 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Renkli ve Dekor Fabrikasının; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 28.189,63 m² x 3 TL/m²/Ay = 84.568,89.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 84.568,89.-TL x 12 Ay = 1.014.826,68.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 17.T.1-17.Ş.2 Pafta, 101 Ada, 58 Parsel FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) İNŞAAT FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) İNŞAAT ARA BİNA DEĞERİ (3-A) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 24.503,63 641,00 1.045,00 Birim Değer (TL/m²) 370* 129,50 (370*x0,35) 245,00 (490*x0,50) Toplam Değer (TL) 8.624.193,10 83.009,50 256.025,00 8.700.000,00 17.663.227,60 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 17.663.227,60.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Beyanlar Hanesi’nde; -“krokide trafo 3,21 m² tecavüzlüdür” kaydı mevcuttur. İlgili beyan kaydı, parsel üzerindeki ana yapıları etkilememekte olup, müştemilat olan trafo binası için konulmuştur. Trafo binası yıkılarak parsel sınırları içerisinde yeni bir trafo binası inşa edilebilir. Yahut, sadece tecavüzlü olan kısmı tıraşlanabilir. İlgili şerh müştemilat ile Sayfa 32 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 ilgili olduğundan ve ana yapıları etkilemediğinden değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 30.01.2013 tarihli ve M.43.0.KUT.0.13.01/482-2283 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Parsel üzerinde inşaatı devam eden iki adet ilave binanın tadilat projesinin hazırlatılması ve tadilat yapı ruhsatlarının alınması gerekmektedir. Bu nedenle söz konusu ruhsat dışı yapıların değeri mevcut durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur. 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 101 ada, 58 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Dekor fabrikası, eski 101 ada 32 parselde, Renkli fabrikası ise eski 101 ada 54 parselde iken 17.07.2013 tarih 11532 yev. no ile tevhit edilmiştir. Bu nedenle; Dekor Fabrikası ve Renkli Fabrikası ayrı ayrı değerlenmemiş ve tevhit sonrası oluşan 101 ada 58 parselin tamamının değerlemesi yapılmıştır. Renkli ve Dekor fabrikalarının ayrı ayrı değerlemesinin yapılabilmesi ancak; parselde kat irtifakı kurulması ve her iki fabrika binasının arsa paylarının belirlenmesi sonrasında mümkün olabilir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 8.700.000 TL olarak takdir edilmiştir. Buna göre; Renkli binasındaki makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 7.675.000 TL, Dekor binasındaki makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 1.025.000 TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 33 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 101 ada, 58 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanyi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 30.-TL/m² olarak takdir edilmiştir. Taşınmazın inşa halindeki kısımları tamamlanması durumundaki makine ve teçhizatlar hariç mevcut durum değeri Maliyet Yöntemi ile; 17.T.1-17.Ş.2 Pafta, 101 Ada, 58 Parsel ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) YENİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) YENİ ARA BİNA DEĞERİ (3-A) YIPRANMA DEĞERİ (%10***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 48.136,44 24.503,63 641,00 1.045,00 Birim Değer (TL/m²) 30,00* 370** 370** 490** Toplam Değer (TL) 1.444.093,20 8.624.193,10 237.170,00 512.050,00 -862.419,31 400.000,00 -86,99 10.355.000,00 olarak hesaplanmaktadır. Sayfa 34 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Taşınmazın inşa halindeki kısımları tamamlanması durumundaki makine ve teçhizatlar hariç mevcut durum değeri Gelir Kapitalizasyonu ile 4.13 maddesinde 10.148.000 TL hesaplanmıştır. Arsa+Bina değeri tespitinde Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yönteminin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek Maliyet Yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986-24.06.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, O.S.B. Uygulama İmar Planı’na göre, E:0.70, ön=30 m, yan=17 m, çekme mesafesi ile H=Üretim Tekniğine Göre Belirlenecek yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -07.09.2004 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 21 parselde 3.110 m² zemin + 300 m² asma katlı dekor fabrikası için düzenlenmiştir. 300 m² alanlı asma kat yerinde inşa edilmemiştir, bu nedenle 3.110 m² olarak iskan almıştır.) -24.12.2010 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 54 parselde 1.354,85 m² bodrum + 16.037,97 m² zemin katlı renkli fabrikası tadilatı için düzenlenmiştir.) -08.07.2003 tarih ve 6 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) -30.12.2010 tarih ve 123 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası ilave kısım için düzenlenmiştir.) -02.09.2003 tarih ve 4 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) -06.10.2007 tarih ve 40 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 32 parselde 3.110 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.) -06.09.2011 tarih ve 97 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.) Sayfa 35 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 -10.06.2013 tarih ve 110 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Yerinde yapılan inceleme ve ölçümlememize göre dekor binasında ~660 m² büyüme yapıldığı, ayrıca dekor binasında ~235 m² alanlı asma kat inşa edildiği, renkli binasının arka tarafındaki bitişik ilave bölümün, fabrika sonuna kadar uzatıldığı ve ~300 m² büyüme yapıldığı, renkli binasının bahçesinde ~641 m² alanlı yeni üretim hollerinin inşa edilmekte olduğu ve renkli fabrikası ile dekor fabrikası arasında kalan boşlukta her bir katı ~1.015 m² olmak üzere toplam 3.045 m² alanlı 3 katlı bir yapının inşa edilmekte olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın toplam ruhsatlı ve iskanlı alanı 23.308,63 m², ruhsat dışı ilaveler toplam 4.881 m², büyümeler dahil taşınmazın toplam mevcut alanı ~28.189,63 m² olarak tespit edilmiştir. Taşınmazın imar işlem dosyasında söz konusu büyümeler ile ilgili herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b. olumsuz bir karara rastlanmamıştır. Ancak yapılan büyümeler ile ilgili olarak tadilat projelerinin hazırlatılması, yapı ruhsatlarının alınması ve ilave yapılar tamamlandığında iskan belgesinin alınarak tapuda cins tashihlerinin yapılması gerekmektedir. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Parsel üzerinde inşaatı devam eden iki adet ilave binanın tadilat projesinin hazırlatılması ve tadilat yapı ruhsatlarının alınması gerekmektedir. Bu nedenle söz konusu ruhsat dışı yapıların değeri mevcut durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 36 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 101 ada, 58 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda, ruhsat dışı olan inşaat halindeki yapılar için yasal izinlerin de alınması kaydıyla “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 58 parsel numaralı, 48.136,44 m² yüzölçümlü, “Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan ve toplam 28.189,63 m² kapalı alanlı Renkli ve Dekor Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 18.305.000.-TL 21.599.900.-TL 8.733.718.-USD 10.305.787.-USD 6.400.350.-EURO 7.552.413.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 18.645.000.-TL 8.895.940.-USD 22.001.100.-TL 10.497.209.-USD 6.519.231.-EURO 7.692.692.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 37 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. Sayfa 38 / 66 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 5 6 Sayfa 39 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 7 8 9 10 11 Sayfa 40 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 41 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 42 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 43 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 44 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 45 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 46 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 47 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 TAPU KAYDI Sayfa 48 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 49 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 50 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 51 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 52 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 İMAR PLANI (tevhit öncesi) Sayfa 53 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 MİMARİ PROJESİ Sayfa 54 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 55 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 56 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 57 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 58 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 YAPI RUHSATI Sayfa 59 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 60 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Sayfa 61 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 62 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 63 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 64 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 LİSANSLAR Sayfa 65 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-5 Sayfa 66 / 66 – No. 2013-OZ-00400 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 DEĞERLEME RAPORU NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. KÜTAHYA AMBALAJ – OFSET BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00401 Sayfa 2 / 57 – No. 2013-OZ-00401 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00401 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA Ambalaj Üretim Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 240224Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 9.860.000.-TL durum değeri. KDV Dahil: 11.634.800.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler 1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 1.3 Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar 1.4 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 1.7 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 13 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu Sayfa 4 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 3.8 ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye’de Ambalaj Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.9 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 15 17 17 19 22 22 23 24 25 26 27 27 27 28 29 29 30 31 31 31 32 32 32 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 57 – No. 2013-OZ-00401 33 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 33 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 34 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 35 35 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM YAZISI 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- MİMARİ PROJESİ 9- YAPI RUHSATI 10- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 11- LİSANS BELGESİ Sayfa 6 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00401 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 8.300m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00401 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1996 yılında oluklu mukavva ambalaj sektöründe faaliyete başlayan Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi, ülkemizin en önemli markalarından biri olan NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. bünyesinde yer almaktadır. Günümüzün en ileri teknolojisine sahip BOBST grubu flexo baskı, kesim ve katlama-yapıştırma makine parkurunda her türlü standart ve özel kesim ambalajı üretme yeteneğine sahiptir. Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68 m² Sayfa 8 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 8.300 m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan ambalaj fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait olan Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi’dir. Taşınmazın güneyinde Çalca Yolu, doğusunda NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. idari binası ve D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu, kuzeyinde Kütahya Ambalaj Fabrikası, batısında ise demir yolu hattı ile Mitterteich fabrikası bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Seramik Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Taşınmaza, Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Çalca Yolu’na dönüldükten sonra yaklaşık 50m ilerde sağ tarafta yer alan Nizamiye kapısından girilerek ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 100 m, Çalca Yolu’na 20 m, Kütahya Otogarı’na 4 km, demiryolu hattına 10 m, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Sayfa 9 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Kütahya Porselen Demiryolu Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ ZİYARETYERİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR BUCAĞI YEVMİYE NO 16731 MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO 30 KÖYÜ SAHİFE NO 2925 SOKAĞI TAPU TARİHİ 30.10.2013 ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 2402-24Ö1-250N PARSEL NO 2520 ADA NO YÜZÖLÇÜMÜ 15.238,68 m² NİTELİĞİ ARSA MALİKİ NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. (TAM) 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 03.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030380-7812-35854 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 980303807812-35854 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 999 metre ile 1009 metre arasındadır. Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -22.06.2007 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.) -01.08.2012 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (2443 parselin ifrazı sonrası düzenlenmiştir.) -05.03.2007 tarih ve 2007/068 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.) -01.08.2012 tarih ve bila sayılı yapı ruhsatı, (ifraz sonrası düzenlenmiştir.) -17.07.2007 tarih ve 2007/178 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiş) bulunduğu belirlenmiştir. Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası ile ilgili Kütahya Belediyesi'nde İmar Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son 3 yıl içinde; Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği mevcuttur. İlgili değişiklik kararı rapor ekinde sunulmuş olup, yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Değerleme konusu taşınmaz; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 29 cilt, 2831 sayfada kayıtlı, 21.854,41 m2 yüzölçümlü 21 pafta, 2443 parselde, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 20.07.2009 tarih 13249 yevmiye no ile kayıtlı iken, son üç yıl içinde ifraz işlemi nedeni ile, Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2925 sayfada kayıtlı, 15.238,68 m2 yüzölçümlü, 2402-24Ö1-250N pafta, 2520 parselde, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 05.12.2011 tarih 20056 yevmiye no ile tescil edilmiştir. Sayfa 12 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 İfraz sonucu oluşan diğer parsel; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2926 sayfada kayıtlı, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 05.12.2011 tarih 20056 yevmiye no ile tescilli 6.615,73 m2 yüzölçümlü 2402-24Ö1-250N pafta, 2521 parseldir. Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına kayıtlı iken 30.10.2013 tarihinde 16731 yevmiye numarası ile ünvan tashihi işleminden, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 03.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın; Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “M: G Harfi ile gösterilen 2328.87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır 02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur. 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 999 metre ile 1009 metre arasındadır. Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -22.06.2007 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.) -01.08.2012 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (2443 parselin ifrazı sonrası düzenlenmiştir.) -05.03.2007 tarih ve 2007/068 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.) -01.08.2012 tarih ve bila sayılı yapı ruhsatı, (ifraz sonrası düzenlenmiştir.) Sayfa 13 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 -17.07.2007 tarih ve 2007/178 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiş) bulunduğu belirlenmiştir. Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapılarla ilgili olarak ise, ifraz sonrası oluşan 2520 parsel için henüz alınmamış olan yapı kullanma izin belgesinin alınması ve tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. Zira mevcut durumda; ifraz öncesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 8.638 m2 alan gözükmesine karşın ifraz sonrası 638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve fabrika alanı 8.000 m2’ye düşmüştür. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. Sayfa 14 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Sayfa 15 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır. İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel Sayfa 16 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla Sayfa 17 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. Sayfa 18 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 4.2.2 Türkiye’de Ambalaj Piyasası Ambalaj çok özetle üretilen ürünleri sürdürülebilir şekilde saran, saklayan, stoklayan, taşıyan ve satan bir endüstriyel ürün olarak tanımlanabilir. İster tarım, isterse imalat sanayilerinin diğer dallarında olsun çeşitli sektörlerde üretilen ürünlerin ambalajın tanımındaki işlevleri gerçekleştirebilmesi için bir ambalaja gereksinimi vardır. Bu yönüyle irdelendiğinde ambalaj, tüm imalat sanayilerinde bir lokomotif görevi görmektedir. Ambalaj sektörünün gelişmişliği ve kişi başına ambalaj tüketimi genel olarak “yaşam standardı ve ekonomik faaliyetlerin göstergesi” olarak da değerlendirilmektedir. Türkiye’de mevcut ve son yıllarda gelişme eğilimi gösteren sanayi dallarında üretilen çeşitli tarım ve gıda ürünleri ile diğer gıda dışı ürünlerin amaca yönelik pazarlanmasında, özellikle ihraç mallarında ambalaj giderek çok önemli bir yer tutmaktadır. Bu arada, son birkaç yıldır, içindeki nihai ürünün bağlı bulunduğu üretim sektörlerinde yaşanan ekonomik durgunluk her ne kadar ambalaj sektörüne de yansımış bulunmakta ise de ülkede ambalajda gelişmeler, kalite arttırma çalışmaları, kullanılan ana ve yardımcı maddelerde uygulanmaya başlayan rasyonalizasyon ve çevreye uyum önlemleri dünya pazarlarında, özellikle gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de devam etmektedir. Hatta imalat sanayi yeni üretim tesisleri kazandıkça Türkiye Ambalaj Sektörü de yeni talepleri karşılamak için ekonomisi gelişmiş ve göreceli olarak ambalaj pazarı doyuma ulaşmış AB ülkelerinde olduğundan daha hızlı bir gelişme göstermektedir. Son on yılda kişi başına isabet eden ortalama gelirdeki artışlar nedeni ile yaşam standartlarında önemli değişimler yaşanmaktadır. Büyüyen şehirleşme trendi, ortalama ömrün uzaması, kadın nüfusun iş hayatına katılım payının artması, tüketim alışkanlıkları ve tüketici beklentilerinin değişime uğraması, tüketim merkezlerinde self servis yöntemlerini geliştirmekte ve tüketiciye doğrudan satış yapan hipermarket, süpermarket ve market zincirlerinin tüm ülke sathına yayılmasını teşvik etmektedir. Bu sırada söz konusu perakende satış sistemleri porsiyon tarzı ambalajın gelişim ve kullanımına destek vermektedir. Keza tüketiciler, geniş pazarlama alanına sahip marketlerde çok daha fazla çeşit, ucuz ama kaliteli ve güvenilir ürün, fiyat ve kalite dengesi bulma imkanları elde etmektedir. Bunun dışında müşteri hizmeti, satış noktasında yapılan promosyonlar, özel indirimler, bedava ürün kuponları gibi faktörler müşteriyi tercihen marketten alışveriş yapmaya yönlendirmektedir. Kısaca zincir mağazacılık ve alışveriş merkezleri raftan satış düzenini ve buna bağlı olarak da ambalajlı ürün talebini beslemektedir. Türkiye’de her ne kadar ilk büyük mağaza olarak 1954 yılında Migros, 1956 yılında Gima ve 1962 yılında Ordu Pazarı (Oypa) kurulmuşsa da yaygın Marketçilik 1980’li yılların sonlarına doğru başlamış bulunmaktadır. 1987 yılında açılan ilk alışveriş merkezi Galleria ile Türkiye’de perakende sektörü zincir mağazalarından sonra yeni bir döneme girmiş oldu. Ardı ardına gelişen yeni projeler özellikle 2006’dan sonra hızlı bir büyüme eğilimine girmiştir. Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği (AYD) verilerine göre Mart 2011 itibari ile AYD veri bankasında bulunan faal AVM sayısı 276 ve toplam kiralanabilir alan 6.800.000 m2’dir. 2000’li yılların başlarında % 20’lerin biraz üstünde telaffuz edilen organize perakende ticaret oranının artık % 40’ları geçtiği belirtilmektedir. Ekonomisi gelişmiş Avrupa Birliği Sayfa 19 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 ülkeleri ile Kuzey Amerika ülkelerinde bu oranın % 80’leri aştığı göz önüne alınırsa Türkiye’de de ambalajlı ürün talebinin giderek önem kazanacağını düşündürmektedir. Yalnız yeni AVM’lerin devreye girmesi değil, diğer yandan AVM’lerdeki alışveriş adedinde (fiş sayısı) yıl içindeki mevsimler dalgalanmalara karşın genel de bir artış görülmekte olup, perakende ticaretin organize ticarete yönlenmesini bir göstergesi olarak değerlendirilmelidir. Planet Retail raporuna göre 2013 yılında Türkiye’de perakende ticaretin 948 milyar TL ye bunun içindeki organize perakendenin ise 448 milyar TL’ye yani %47’ye ulaşması beklenmektedir. Ambalajlı ürün talebini besleyen diğer bir ticaret kanalı e-ticarettir. Son beş yılda Türkiye’de internet altyapısındaki gelişmelerin de yardımı ile elektronik ticaret ile uğraşan 15 firma Avrupa’da elektronik ticaret ile uğraşan 300 firma sıralamasında yıllık 154 milyon ila 7 milyon dolar arasında değişen cirolarla yer almışlardır. Bu 15 firmanın 2010 yılı toplam cirosu 607 milyon dolara ulaşmıştır. Elektronik Ticaret İşletmecileri Derneği (ETİD) tarafından yapılan açıklamalara göre 2011 ve 2012 yıllarında beklenen önemli altyapı atılımları ile toplamda yıllık 10 Milyar TL ve bunun içinde dört milyar TL’yi aşan ve hem birincil hem de taşıma için ambalaj gerektiren elektronik eşya satışı beklenmektedir. Ancak hepsinin ötesinde ambalajlı ürün satışlarını en çok etkileyen unsur hane halkı ve fert başına milli gelirdeki gelişmelerdir. Türkiye Satın Alma Gücü Paritesine göre hesaplanmış fert başına milli gelir gelişmesi oldukça olumlu sonuçlara işaret etmektedir. Ambalaj sektörü temel olarak stoğa üretim yapmamaktadır. Üretim siparişlere bağlı olarak yapılmaktadır. Dolayısıyla üretim - tüketim aynı kabul edilebilir. Diğer yandan üretim rakamları maalesef ülkemizde yaşanan istatistik veri eksikliği nedeni ile, yaklaşık bir yıl kadar gecikmeli olarak, sektör ihtisas derneklerinin çalışmaları ve çeşitli kaynaklardan derlenerek elde edilmekte; ara dönemler ise bazı varsayımlara bağlı ekstrapolasyonlarla hesaplanmaktadır. Buna göre 2011 yılında tüm dallarda üretim miktarının altı milyon ton ve toplam cironun 12 milyar dolar olarak gerçekleştiği tahmin edilmektedir. 2009’da küresel krizden etkilenen ve 2010 yılında hızlı bir toparlanma içerisine giren Türkiye Ambalaj Sanayi 2011’de üretim miktarını % 8; cirosunu % 14 arttırmıştır. Malzeme Grubuna ve Yıllara Göre Üretim Miktarı (ton) Sayfa 20 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Malzeme Grubuna Göre 2011 Yılı Üretim Dağılımı Yıllara Göre Ambalaj Sektör Büyüklüğü Türkiye Ambalaj Sanayi 2011 yılında 12 milyar dolara yakın bir boyuta erişmiştir. Dış satımları daha yakın bir tarih aralığından izleyebiliyoruz. Dış ticaret göstergelerini dikkate aldığımızda Ambalaj Sektör büyüklüğünün 2012 sonunda 14-15 milyar doları bulacağını öngörmekteyiz. Ambalaj sektörü sınaî ve zirai ürünlerin pazarlanmasına olanak sağlamaktadır. Genel olarak ambalajların değerinin ürünün satış fiyatının günlük ihtiyaç maddelerinde %3-5 daha az hareket gören ve nispeten daha lüks tanımlanacak emtiada %10 civarında olduğu kabul edilmektedir. Ambalaj üretiminin yaklaşık %50’sinin günlük ihtiyaç maddeleri arasında büyük ağırlıkta da gıda ürünleri olduğu ve %20-30’unun diğer gıda dışı tüketim malları ve keza %20- Sayfa 21 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 30’unun ise endüstriyel ambalajlar olduğu WPO-Dünya Ambalaj Örgütü tarafından ele alınmakta olan değerlerdir. Bu orantılara göre 12 milyar dolarlık ambalaj üretiminin aslında 2011 yılında en az 170-200 milyar dolar civarındaki bir ekonomiyi mümkün kılmaktadır. 2012 yılında bu 200-250 Milyar Dolar olması beklenmektedir. Bir diğer öngörü İSO 500+500 anket sonuçlarına göre değerlendirilebilir. İSO en büyük 1.000 firma içinde ambalaj sektöründe faaliyet gösteren firmalar üretim satışları 377,9 Milyar TL tutan 1.000 firma içinde 10,4 Milyar TL yani % 2,8 ciro yapmışlardır. Ambalaj sektörü ihracatı TÜİK tarafından yayınlanan 2011 değerlerine göre 2,95 milyar dolar olmuştur. Bunun yanı sıra büyük miktarlarda ambalajında dolu olarak ihraç ürünü ambalajı olarak dolaylı yollardan ihraç edildiği de göz önüne alınmalıdır. Ambalaj Sanayi ihracatı bir önceki yıla göre % 24 oranında artmıştır. İstanbul Sanayi Odası’nın her yıl düzenlediği geleneksel ilk 500 ve ikinci 500 büyük firma anketi sonuçlarına göre 2011 yılında ambalaj dalında faaliyet gösteren 55 sanayi kuruluşu ilk 1.000 firma arasına girmiştir. 2010 yılında 53 olan İSO 1.000 listesindeki ambalaj sanayi firma sayısında önemli bir değişim olmadığı görülmektedir. İSO 1.000 anketinde yer bulan 55 firmanın 25 tanesi Ambalaj Sanayicileri Derneği (ASD)’nin üyesidir. Bu 55 firma 2011 yılında 10,45 milyar TL'lik üretimden satış gerçekleştirmiştir. Ambalaj Sektörünün yıllık değişimine bakıldığında; İSO 1.000’de yer alan firmaların sayısının 53’den 55’e yükseldiği, bu 55 firmanın gerçekleştirdiği üretimin tutarının yaklaşık % 26, dönem karlarının yaklaşık % 24, ihracatlarının yaklaşık % 2 arttığı, çalışan sayılarının ise yaklaşık % 10 oranında azaldığı görülmektedir. Ambalaj Firmaları tüm İSO 1.000 Firmalarının, Üretimden Satışlarının % 2,8, Dönem Karlarının % 2,3, İhracatlarının %1,9 ve Çalışan Sayılarının ise % 2,4’ünü oluşturmaktadır. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Tarafımızdan 2520 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki ambalaj binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 2520 no’lu parselin yüzölçümü 15.238,68 m²’dir. Parsel zemini ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları arasında Sayfa 22 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiş olup, ifraz ile ayrılan komşu 2521 parsel ile sınırı ise değerleme konusu 2520 parsel üzerindeki fabrika binasına bitişik olarak inşa edilmiş idari bina ile belirlenmiştir. Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve ofset binası olarak adlandırılan 8.000m² alanlı 1 adet fabrika binası, 300m² alanlı 1 adet yükleme rampası mevcuttur. İfraz öncesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 8.638 m2 alan gözükmesine karşın ifraz sonrası 638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve fabrika alanı 8.000 m2’ye düşmüştür. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 2520 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Ofset Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 8.000m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır. İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=7,85m, minimum yükseklik h=6,75m olarak ölçümlenmiştir. Sayfa 23 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Yükleme rampası toplam 300m² alana sahip olup yaklaşık 1,5m yükseklikte betonarme sistemle inşa edilmiştir. Rampa üzeri betonarme prefabrik sistemle kapatılmış olup, yarı açık durumda olan dış cephesi trapez saç kaplama, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Maksimum yükseklik h=7,85m, minimum yükseklik h=6,75m olarak ölçümlenmiştir. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe 4.6 : : : : : : : : : : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Hortumlu Söndürme Sistemi Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Betonarme Prefabrik Tuğla Betonarme Karkas İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz eski 2443 parselin ifrazı ile oluşan iki parselden biri olan 2520 parsel ve üzerinde yer alan fabrika binası ile makine teçhizatlarıdır. İdari bina; ifraz sonrası 2521 parselde kalmış ve böylece ikiz nizam şeklinde bir görünüme kavuşmuştur. Parselin yaklaşık 1,5km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin kuzey sınırından geçmekte olup, halihazırda kullanılmaktadır. Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Binanın kuzey cephesinde 1 adet doğalgaz istasyonu bulunmaktadır. Sayfa 24 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri Fabrika : TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır. : Hafif eğimli : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması, İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Şehir merkezine yakın mesafede bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Ruhsatlı ve iskanlı olması, Mer’i imar durumuna uygun olması Olumsuz Faktörler 4.7 İfraz sonrası iskan belgesinin güncellenmemiş olması ve cins tashihinin yapılmamış olması Kiralamaya esas bazı makine ve teçhizatın yan parseldeki binaya taşınmış olması Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 2520 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki ambalaj binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Sayfa 25 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Sayfa 26 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezine ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 50 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 15.238,68m² x 50.-TL/m² = 761.934.-TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi Parsel üzerindeki bina ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; a) Yasal durum değeri; 2402-24Ö1-250N Pafta, 2520 Parsel Alan (m²) ARSA DEĞERİ 15.238,68 FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 8.000,00 BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 50,00* 370** Toplam Değer (TL) 761.934,00 2.960.000,00 -177.600,00 415.000,00 5.905.000,00 666,00 9.035.000,00 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 9.035.000.-TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 27 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 b) Mevcut durum değeri; 2402-24Ö1-250N Pafta, 2520 Parsel Alan (m²) ARSA DEĞERİ 15.238,68 FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 8.000,00 YÜKLEME RAMPASI (2-B) 300,00 BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 50,00* 370** 320** Toplam Değer (TL) 761.934,00 2.960.000,00 96.000,00 -183.360,00 415.000,00 5.905.000,00 1.426,00 9.860.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” ‘den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 415.000.-TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 9.860.000.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Sayfa 28 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 5.855.000 TL (Beşmilyonsekizyüzellibeşbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 5.905.000 TL (Beşmilyondokuzyüzbeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 4,25TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Aylık Kira Bedeli: 8.300m² x 4,25TL/m²/Ay = 35.275.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 35.275.-TL x 12 Ay = 423.300.-TL Taşınmazların Toplam Değeri: 423.300.-TL / 0,10 = 4.233.000.-TL 4.233.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat istenmektedir. Sayfa 29 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği (0 274 223 92 78) Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m² birim değerlerinin 20.-TL/m² olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20.-TL/m²) Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir. Emsal – 4: Akarsu Emlak (0 274 223 08 00) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.000m² arsa için 2.000.000.-TL bedel talep edilmektedir. (166.-TL/m²) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 4,25TL olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2520 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 8.300m² x 4,25TL/m²/Ay = 35.275.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 35.275.-TL/Ay x 12 Ay = 423.300.-TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 30 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 2402-24Ö1-250N Pafta, 2520 Parsel Alan (m²) FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 8.000,00 YÜKLEME RAMPASI (2-B) 300,00 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 370* 320* Toplam Değer (TL) 2.960.000,00 96.000,00 5.905.000,00 8.961.000,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 0Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 8.961.000.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “M: G Harfi ile gösterilen 2.328,87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır 02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur. İlgili irtifak hakkı, rapor içeriğinde belirtilen ve parselin kuzeyinden geçen demiryolu hattından yararlanmak için parselin küçük bir kısmını ihtiva etmekte olup değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Belediyesi’nin 12.12.2013 tarihli ve 98030830-781235854 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Sayfa 31 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 2520 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Makine ve teçhizatların bir kısmı; verimlilik amacı ile ambalaj binasına taşınmıştır. Ancak bu makine ve teçhizatlar da kiralamaya esas olduğundan değerlemeye dahil edilmiştir. Değerleme listesinde kırmızı renkli makine oluklu fabrikasında, mavi renkli makineler ofset, turuncu renkli makineler ise ambalaj bölümünde yer almakta olup kalan ekipmanlar ofset kısmındadır. Buna göre; Ofset binasındaki makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) KP Ambalaj binasındaki makine ve teçhizatların toplam değeri Oluklu binasındaki makine ve teçhizatların toplam değeri İdari binadaki makine ve teçhizatların toplam değeri olarak takdir edilmiştir : 4.944.517 TL, : 833.989 TL, : 28.784 TL, : 97.710 TL 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Sayfa 32 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 2520 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki ambalaj binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 5.905.000 TL olarak takdir edilmiştir. Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve emlak rayiç bedelinin 37,05 TL/m² olduğu da göz önüne alınarak arsa birim değeri 50 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina değeri tespitinde Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yönteminin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek Maliyet Yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Sayfa 33 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 999 metre ile 1009 metre arasındadır. Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -22.06.2007 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.) -01.08.2012 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (2443 parselin ifrazı sonrası düzenlenmiştir.) -05.03.2007 tarih ve 2007/068 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.) -01.08.2012 tarih ve bila sayılı yapı ruhsatı, (ifraz sonrası düzenlenmiştir.) -17.07.2007 tarih ve 2007/178 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiş) bulunduğu belirlenmiştir. Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapılarla ilgili olarak ise ifraz sonrası oluşan 2520 parsel için henüz alınmamış olan yapı kullanma izin belgesinin alınması ve tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. Zira ifraz öncesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 8.638 m2 alan gözükmesine karşın ifraz sonrası 638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve fabrika alanı 8.000 m2’ye düşmüştür. Makine ve teçhizatların bir kısmı leasing yolu ile alınmıştır. İlgili makinelerin leasing sözleşmeleri ve son taksit ödendi makbuzları incelenmiştir. Söz konusu makineler leasing sürecini tamamlamış olup firmanın aktifine kaydolmuş ve özkaynak niteliği kazanmıştır. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 34 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 2520 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 8.300m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 9.035.000.-TL 10.661.300.-TL 4.310.797.-USD 5.086.741.-USD 3.159.091.-EURO 3.727.727.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile mevcut durum değerinin; KDV Hariç 9.860.000.-TL KDV Dahil 11.634.800.-TL 4.704.423.-USD 5.551.219.-USD 3.447.552.-EURO 4.068.112.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 35 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU Sayfa 36 / 57 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. Sayfa 37 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 5 6 Sayfa 38 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 7 8 9 10 11 Sayfa 39 / 57 – No. 2013-OZ-00401 12 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 13 14 15 16 17 Sayfa 40 / 57 – No. 2013-OZ-00401 18 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 41 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 42 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 43 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 TAPU KAYDI Sayfa 44 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 45 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 46 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 47 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 İMAR PLANI Sayfa 48 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 MİMARİ PROJESİ Sayfa 49 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 50 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 51 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 52 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 53 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 YAPI RUHSATI Sayfa 54 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Sayfa 55 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 LİSANSLAR Sayfa 56 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-6 Sayfa 57 / 57 – No. 2013-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 DEĞERLEME RAPORU NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. MİTTERTEİCH BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00402 Sayfa 2 / 61 – No. 2013-OZ-00402 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00402 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA Porselen Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 13.690.000.-TL durum değeri. KDV Dahil: 16.154.200.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler Rapor Tarihi ve Numarası 1.2 1.3 Rapor Türü 1.4 Raporu Hazırlayanlar 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi 1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 1.8 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 8 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.2 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 13 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Sayfa 4 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 3.8 Hakkında Bilgi 14 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma 4.7 Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.9 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 15 17 17 19 20 20 21 23 24 25 25 26 26 27 28 29 29 30 30 31 31 31 32 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması 5.1 ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 61 – No. 2013-OZ-00402 32 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 32 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 32 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 33 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 34 34 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM YAZISI 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- MİMARİ PROJESİ 9- YAPI RUHSATI 10- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 11- LİSANS BELGESİ Sayfa 6 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00402 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 1.420m² alanlı palet fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterrteich olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00402 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Sayfa 8 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Mitterteich Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 1.420m² alanlı palet fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterrteich olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Mitterteich Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait olan Mitterteich Tesisi’dir. Taşınmazın güneyinde Çalca Yolu, doğusunda demir yolu ve Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi, kuzeyinde demir yolu hattı ve Kütahya Ambalaj Fabrikası, batısında komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Sayfa 9 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Taşınmaza, Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Çalca Yolu’na dönüldükten sonra yaklaşık 50m sonra sola dönüldüğünde 200m ilerledikten sonra Mitterteich Fabrikasına ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na ~240m, Çalca Yolu’na ~200m, Kütahya Otogarı’na ~4km, demiryolu hattına ~10 m, Zafer Havaalanı’na ~42 km, şehir merkezine yaklaşık ~7 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Kütahya Porselen Demiryolu Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR BUCAĞI YEVMİYE NO 16731 MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO 29 KÖYÜ SAHİFE NO 2842 SOKAĞI TAPU TARİHİ 30.10.2013 ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 21 PARSEL NO 2502 ADA NO YÜZÖLÇÜMÜ 35.358,41 m² NİTELİĞİ ARSA MALİKİ NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. (TAM) 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 03.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030830-7812-35854 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 980308307812-35854 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.) -28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -25.08.2009 tarih ve 2009/385-1 sayılı yapı ruhsatı (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.08.2009 tarih ve 2009/385-2 sayılı yapı ruhsatı, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.08.2009 tarih ve 2009/385-3 sayılı yapı ruhsatı, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapılar ve Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m² alanlı ruhsat dışı yapılar ile ilgili Kütahya Belediyesi'nde İmar Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son 3 yıl içinde; Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği mevcuttur. Sayfa 12 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 İlgili değişiklik kararı rapor ekinde sunulmuş olup, yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. (3813178/3929689 hisse), Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. (416511/3929689 hisse) adına kayıtlı iken 30.03.2011 tarihinde 5075 yevmiye numarası ile satış ve hisse tevhit işleminden, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir. Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına kayıtlı iken 30.10.2013 tarihinde 16731 yevmiye numarası ile ünvan tashihi işleminden, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 03.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın; Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “M: G Harfi ile gösterilen 2328.87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır 02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur. 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.) Sayfa 13 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 -28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -25.08.2009 tarih ve 2009/385-1 sayılı yapı ruhsatı (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.08.2009 tarih ve 2009/385-2 sayılı yapı ruhsatı, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.08.2009 tarih ve 2009/385-3 sayılı yapı ruhsatı, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapı için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapıyla ilgili olarak ise, yapı kullanma izin belgesinin alınması, Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m² alanlı ruhsat dışı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. Sayfa 14 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Sayfa 15 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır. İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel Sayfa 16 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla Sayfa 17 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 Sayfa 18 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası Porselen ürünlerde tüketim miktarının artmasını sağlayan en önemli hususlar tüketicilerin gelir seviyesinin artması sonucu porselen ürünlerin günlük hayatta daha çok kullanılmasıdır. Porselen sofra eşyalarında en çok tüketilen ürün grupları, düz tabaklar, kupalar, çukur tabaklar ve büyük servis tabaklarıdır. Katma değerli ürünler, ağırlıklı olarak Batı Avrupa' da tüketilmektedir. Amerika pazarında Avrupa' ya kıyasla, gündelik hayatta kullanılan daha fonksiyonel ürünler tercih edilmektedir. Plastik ve porselen, Avrupa' da en çok tercih edilen sofra eşyası materyalleridir. Plastik, seramik, metal, cam, tahta gibi materyaller, sofra eşyaları pazarında porselenin doğal rakipleri gibi görünmesine karşın, kullanım alanları farklılıklar göstermektedir. Porselene en benzer materyal olan seramik malzemeler, su geçirgenliklerinin olması, çatlama yapması, kararması, gibi nedenlerden ötürü daha çok süs eşyalarında tercih edilmektedir. Cam ürünler, kolay çizilebildiği için, daha çok kadeh ve bardak üretiminde kullanılırken; porselen, düz tabak ve kupalarda tercih edilmektedir. Türkiye' de 2003-2007 arasında yıllık yaklaşık %15 oranında büyüme kaydeden sektörün, 2007 yılı itibarıyla büyüklüğü yaklaşık 370 milyon ABD Doları seviyesindedir. Yerli üreticilerin iç piyasadaki pazar payları %55 seviyesindedir. 2005 yılı baz alınarak yıllık ortalama üretim endeksleri değerlendirildiğinde; sektöre, 2005 - 2008 yılları arasında artan bir ivme ile büyüme kaydetmiş olup, 2009 yılına gelindiğinde küresel daralmanın da etkisiyle üretimde düşüş göstermiştir. 2010 yılında ise üretim endeksi değeri artarak 93,60 seviyesine, 2011 yılında ise 107,80 değerine ulaşmıştır. Sektörde; üç büyük porselen firmasının yanı sıra, seramik süs eşyası üreten 15 civarında küçük ve orta büyüklükte firma bulunmaktadır. Yerli üreticiler yüksek teknoloji ile üretim yapmakta ve Avrupa Birliği düzenlemelerinin isteği istihdam, çevre koruma, kalite, sağlık ile ilgili şartları karşılayabilmektedir. Çin menşeli ürünlerin bu standartları karşılamada yaşadığı zorluklar, yerli üreticiler için avantaj yaratmaktadırlar. Yerli üreticiler için en büyük tehdit, alt ürün segmentlerinde Çin menşeli düşük kaliteli ürünlerin yaratmış olduğu haksız rekabet ve yurt içinde merdiven altı üreticilerin yaptıkları kayıt dışı üretimdir. Dünyada tek çatı altında en büyük üretim tesisleri Türkiye' dedir. Sofra ve Süs Eşyaları Sektöründe; tüm Avrupa' daki toplam üretim miktarı, Türkiye' deki üretim miktarının altındadır. Fakat yerli firmaların marka gücünün sınırlı olması nedeniyle, miktarsal büyüklük tutarsal büyüklüğe dönüşememektedir. Sayfa 19 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Nüfus artış hızı, şehirleşme oranının artması, yeme-içme alışkanlıklarındaki değişiklikler dekoratif ürün tercihindeki artışlar, hane halkı büyüklüğünün azalması ve kullanım alanlarının ürün çeşitliliği ile birlikte artması, porselen ve seramik sofra ve süs eşyaları talebinde etkili olmaktadır. Hızlı talep artışı, yurt içi üretimin yanı sıra son yıllarda Çin ve Uzak Doğu' dan gelen orta ve düşük kalitedeki ürünler ile karşılanmaktadır. İthalatın %50'den fazlası, Çin, Endonezya, Malezya ve Tayland' dan sağlanmaktadır. Dünya seramik sofra ve süs eşyaları ihracatından %1 pay alan Türkiye, ağırlıklı olarak Avrupa Birliği ülkelerine ihracat yapmaktadır. 2009 yılında 77 milyon ABD Dolarlık ihracat yapan sektör, 2010 yılında ihracat değerini artırarak 91 milyon ABD Dolar seviyesine ulaşmıştır. 2011 yılında toplam ihracat tutarı 98 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. 2009 yılında 123 milyon ABD Dolarlık ithalat yapan sektör, 2010 yılında ithalat payını 71 milyon ABD Dolarına yükseltilmiştir. 2011 verilerine göre ise, toplam ithalat 195 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. Hane halkı başına yıllık tüketim miktarı, 90'lı yıllarda 1,5kg seviyesinde iken, 2004 yılı itibariyle 4kg seviyesine ulaşmıştır. Yerli üreticiler, emek yoğun üretim yönteminin gerektirdiği yetkin insan gücüne sahiptir. Ayrıca üreticiler, küresel rakipleri ile aynı seviyede gelişmiş üretim teknolojileri ve kalite yönetimi uygulamaları kullanmaktadır. Porselen sofra eşyalarında en büyük tüketicilerden birisi olan Avrupa pazarına coğrafi yakınlık, Türkiye' ye ihracatta rekabet avantajı sağlamaktadır. AB üye ülkelerine ihracat, son yıllarda sürekli artış eğilimindedir. Üretimin zor ve arzın kısıtlı olması nedeniyle, rakipler arasında ciddi fiyat rekabeti yaşanmaktadır. Dünya pazarında ve özellikle Avrupa pazarında her yıl artan müşteri talepleri, ülkemizi şanslı kılmaktadır. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 2454 no’lu parselin yüzölçümü 35.358,41m²’dir. Parsel zemini ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları arasında kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiştir. Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Mitterteich binası olarak adlandırılan ruhsatlı ve iskanlı 12.765m², ruhsat dışı Sayfa 20 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 1.495m² olmak üzere toplam 14.260m² alanlı fabrika ve ruhsatlı 879m², ruhsat dışı 541m² olma üzere toplam 1.420m² alanlı palet fabrikası bulunmaktadır. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 2454 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Mitterteich Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 14.260m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön ve yan cephede trapez sac kaplama, diğer cephelerde plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır. İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=6,30m, minimum yükseklik h=13,00m olarak ölçümlenmiştir. Fabrikanın arka tarafındaki 473m² alanlı spray dryer kısmında ise yükseklik h=18,68m olarak ölçümlenmiştir. Sayfa 21 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Fabrika öne ve sağ yan cephelerinde, toplamda 1.350m² depolama ve üretim amaçlı kullanılan eklentiler mevcuttur. Yapılan eklentilerde zeminler şap beton, duvarlar trapez saç, tavan sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=6,30m, minimum yükseklik h=13,00m olarak ölçümlenmiştir. Ayrıca fabrika içerisine asma katın 410m² olarak inşa edildiği ve yemekhane ve ofis olarak kullanıldığı belirlenmiştir. Yemekhane ve ofislerde zeminler seramik kaplamalı duvarlar plastik boyalı, tavanları asma tavandır. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe Sayfa 22 / 61 – No. 2013-OZ-00402 : : : : : : : : : : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Mevcut Betonarme Prefabrik Tuğla Betonarme Karkas İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı + Trapez Sac kaplamalı Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Palet Fabrikası toplam 1.420m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları raylı demir doğramadır. Bina içerisinde zeminler dökme mozaik, duvarlar ince sıvalı tavanlar sandviç panel, kapı ve pencereler demir doğramadır. İç hacimlerde, zeminler dökme mozaik, duvarlar ince sıvalı tavanlar sandviç panel, kapı ve pencereler demir doğramadır. Fabrikanın yüksekliği ise h=8,02m olarak ölçümlenmiştir. 4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz 2454 parsel üzerinde yer alan Mitterteich fabrikası, palet fabrikası binası ile Mitterteich fabrikası makine teçhizatlarıdır. Parselin yaklaşık 1,5km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin güney sınırından geçmekte olup, halihazırda kullanılmaktadır. Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri Sayfa 23 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Fabrika : TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır. : Hafif eğimli : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması, İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Şehir merkezine yakın mesafede bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Ruhsatlı ve iskanlı olması, Mer’i imar durumuna uygun olması. Olumsuz Faktörler 4.7 Ruhsat dışı ilavelerin bulunması, Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 2454 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. Sayfa 24 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Sayfa 25 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezine ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 40 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 35.358,41m² x 40.-TL/m² = 1.414.336,40.-TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi Parsel üzerindeki bina ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; a) Yasal durum değeri; 21 Pafta, 2454 Parsel Alan (m²) 35.358,41 12.292 473,00 879,00 ARSA DEĞERİ MİTTERTEİCH FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) PALET FABRİKASI BİNASI (2-B) MİTTERTEİCH BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) SPRAY DRYER (4-A) BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) PALET FABRİKASI BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 40,00* 370** 650** 320** Toplam Değer (TL) 1.414.336,40 4.548.040,00 307.450,00 281.280,00 -272.882,40 -18.447,00 -70.320,00 300.000,00 6.550.000,00 543,00 12.440.000,00 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 12.440.000.-TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 26 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 b) Mevcut durum değeri; 21 Pafta, 2454 Parsel Alan (m²) 35.358,41 12.292 473,00 1.495,00 879,00 541,00 ARSA DEĞERİ MİTTERTEİCH FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) SPRAY DRYER (4-A) EK BİNA (2-C) PALET FABRİKASI BİNASI (2-B) EK BİNA (2-B) MİTTERTEİCH BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) SPRAY DRYER BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) MİTTERTEİCH EK BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) PALET FABRİKASI BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***) PALET FABRİKASI EK BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Birim Değer (TL/m²) 40,00* 370** 650** 370** 320** 320** Toplam Değer (TL) 1.414.336,40 4.548.040,00 307.450,00 553.150,00 281.280,00 173.120,00 -272.882,40 -18.447,00 -33.189,00 -70.320,00 -43.280,00 300.000,00 6.550.000,00 742,00 13.690.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” ‘den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, müştemilatlar, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 300.000.-TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 13.690.000.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Sayfa 27 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 6.425.000 TL (Altımilyondörtyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine & teçhizat değeri 6.550.000 TL (Onikimilyonyüzellibin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak Mitterteich Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 4.-TL, Palet Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Mitterteich Fabrikasının; Aylık Kira Bedeli: 14.260m² x 4.-TL/m²/Ay = 57.040.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 57.040.-TL x 12 Ay = 684.480.-TL Palet Fabrikasının; Aylık Kira Bedeli: Yıllık Kira Bedeli: 1.420m² x 3.-TL/m²/Ay = 4.260.-TL/Ay 4.260.-TL x 12 Ay = 51.120.-TL Toplam Yıllık Kira Bedeli : 684.480.-TL + 51.120.-TL = 735.600.-TL Taşınmazın Toplam Değeri: 735.600.-TL / 0,10 = 7.356.000.-TL 7.356.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. Sayfa 28 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat istenmektedir. 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği (0 274 223 92 78) Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m² birim değerlerinin 20.-TL/m² olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20.-TL/m²) Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir. Emsal – 4: Akarsu Emlak (0 274 223 08 00) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.000m² arsa için 2.000.000.-TL bedel talep edilmektedir. (166.-TL/m²) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak Sayfa 29 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Mitterteich Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 4.-TL, Palet Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3.-TL olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2454 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Mitterteich Fabrikasının; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 14.260m² x 4.-TL/m²/Ay = 57.040.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 57.040.-TL/Ay x 12 Ay = 684.480.-TL Palet Fabrikasının; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 1.420m² x 3.-TL/m²/Ay = 4.260.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 4.260.-TL/Ay x 12 Ay = 51.120.-TL Toplam Aylık Kira Bedeli: 57.040.-TL/Ay + 4.260.-TL/Ay = 61.300.-TL/Ay Toplam Yıllık Kira Bedeli: 684.480.-TL + 51.120.-TL = 735.600.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 21 Pafta, 2454 Parsel MİTTERTEİCH FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) SPRAY DRYER BİNASI (4-A) PALET FABRİKASI BİNASI (2-B) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 13.787,00 473,00 1.420,00 Birim Değer (TL/m²) 370* 650* 320* Toplam Değer (TL) 5.101.190,00 307.450,00 454.400,00 6.550.000,00 12.413.040,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 12.413.040.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Sayfa 30 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde; “M: G Harfi ile gösterilen 2.328,87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır 02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur. İlgili irtifak hakkı, rapor içeriğinde belirtilen ve parselin kuzeyinden geçen demiryolu hattından yararlanmak için parselin küçük bir kısmını ihtiva etmekte olup değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Belediyesi’nin 12.12.2013 tarihli ve 98030830-781235854 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 2454 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. 2454 parselin tamamının değerlemesi yapılmıştır. Mitterteich ve Palet fabrikalarının ayrı ayrı değerlemesinin yapılabilmesi ancak; parselde kat irtifakı kurulması ve her iki fabrika binasının arsa paylarının belirlenmesi sonrasında mümkün olabilir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) : 6.550.000 TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 31 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 2454 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınarak arsa birim değeri 40 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina değeri tespitinde Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yönteminin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek Maliyet Yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Sayfa 32 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.) -28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -25.08.2009 tarih ve 2009/385-1 sayılı yapı ruhsatı (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.08.2009 tarih ve 2009/385-2 sayılı yapı ruhsatı, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.08.2009 tarih ve 2009/385-3 sayılı yapı ruhsatı, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) -25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapı için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapıyla ilgili olarak ise, yapı kullanma izin belgesinin alınması, Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m² alanlı ruhsat dışı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 33 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 2454 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 1.420m² kapalı alanlı Palet Fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterteich Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 12.440.000.-TL 14.679.200.-TL 5.935.398.-USD 7.003.769.-USD 4.349.650.-EURO 5.132.587.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 13.690.000.-TL 16.154.200.-TL 6.531.800.-USD 7.707.524.-USD 4.786.713.-EURO 5.648.322.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 34 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU Sayfa 35 / 61 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 36 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. Sayfa 37 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 5 6 Sayfa 38 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 7 8 9 10 11 12 Sayfa 39 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 13 14 15 16 17 Sayfa 40 / 61 – No. 2013-OZ-00402 18 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 41 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 42 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 43 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 TAPU KAYDI Sayfa 44 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 45 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 46 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 47 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 İMAR PLANI Sayfa 48 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 MİMARİ PROJESİ Sayfa 49 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 50 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 51 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 52 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 YAPI RUHSATI Sayfa 53 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 54 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 55 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 56 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Sayfa 57 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 58 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 59 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 LİSANSLAR Sayfa 60 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-7 Sayfa 61 / 61 – No. 2013-OZ-00402 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 DEĞERLEME RAPORU NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. KUTPO BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00403 Sayfa 2 / 75 – No. 2013-OZ-00403 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00403 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:13, Merkez / KÜTAHYA Porselen Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 12 parsel numaralı, 3.930,00m² yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası, Depo ve Arsası” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: durum değeri. KDV Dahil: 13.035.000.-TL 15.381.300.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler 1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 1.3 Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar 1.4 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 1.7 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 12 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 14 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu Sayfa 4 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 3.8 ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 15 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 15 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.9 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 15 18 18 19 21 21 21 24 25 25 26 26 27 28 28 29 30 30 31 31 31 31 32 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 75 – No. 2013-OZ-00403 32 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 32 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 33 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 33 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 34 34 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM YAZISI 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- TAHSİS BELGESİ 9- MİMARİ PROJESİ 10- YAPI RUHSATI 11- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 12- LİSANSLAR Sayfa 6 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00403 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79-82-83 pafta, 101 ada, 12 parsel numaralı, 27.543,93m² yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası, Depo ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli (Tahsis belgesi rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 18.992m² alanlı KUTPO Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00403 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Sayfa 8 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 KUTPO Tesisi halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:13 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79-82-83 pafta, 101 ada, 12 parsel numaralı, 27.543,93m² yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası, Depo ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli (Tahsis belgesi rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 18.992m² alanlı KUTPO Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan KUTPO Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:13 Merkez / Kütahya adresinde yer alan ve mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli KUTPO Fabrikası’ dır. Taşınmazın, kuzeyinde ve güneyinde komşu fabrikalar, batısında 6. Cadde, doğusunda komşu boş parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Güral Porselen Fabrikası, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi yönetim binası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Sayfa 9 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Taşınmaza, Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, İmamgazali Caddesi’ne dönülüp yaklaşık ~6,6km sonra Kütahya Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi Bölgesi girişinden girdikten sonra ~1km sonra sağa dönülerek 6. Caddeye girilir. 6. Cadde üzerinde ~50m ilerledikten sonra solda bulunan KUTPO Fabrikasına ulaşılır. Taşınmaz D650 Afyon-Eskişehir Çevreyolu’na ~7,6km, Kütahya şehir merkezine yaklaşık ~15 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. . Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Güral Porselen Kütahya Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ SEKİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR BUCAĞI YEVMİYE NO 12484 MAHALLESİ CİLT NO 32 KÖYÜ ALAYUNT SAHİFE NO 3103 SOKAĞI TAPU TARİHİ 24.08.2008 ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 79-28-83 PARSEL NO 12 ADA NO 101 YÜZÖLÇÜMÜ 27.543,93 m² NİTELİĞİ ARSA MALİKİ ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ TÜZEL KİŞİLİĞİ (TAM) 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/12 sayılı imar durum belgesi, 22.12.2005 tarih ve 3023 sayılı tahsis belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/12 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -28.11.2006 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi, 17.04.2008 tarih ve 16334 sayılı tadilatlı mimari projesi (Yönetim binası ve ofislerin bulunduğu kısım), -02.03.2007 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi (Doğu cephede yer alan üretim binası), -21.04.2010 tarih ve 16054 sayılı mimari projesi (Batı cephede bulunan ek depo binası), -05.05.2008 tarih ve 84 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 05.12.2006 tarih ve 6671 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -22.04.2010 tarih ve 107 sayılı ilave yapı ruhsatı, -06.12.2010 tarih ve 86 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Batı cephede bulunan ek depo binası), -01.07.2008 tarih ve 51 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Doğu cephede yer alan üretim binası), -24.06.2008 tarih ve 50 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Yönetim binası ve ofislerin bulunduğu kısım), bulunduğu belirlenmiştir. Ruhsat dışı olarak inşa edilen 2.660m² alanlı yapılar ile ilgili Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında, son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Sayfa 12 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 12.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın; Rehinler Hanesi’nde; A. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.382.211.576,00TL bedel ile 1. dereceden 08.01.1993 tarih ve 82 yevmiye numarası ile ipotek. B. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 10.000.788.424,00TL bedel ile 2. dereceden 24.05.1993 tarih ve 2118 yevmiye numarası ile ipotek. C. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 48.011.840.800,00TL bedel ile 3. dereceden 01.03.1995 tarih ve 780 yevmiye numarası ile ipotek. D. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 21.763.000.000,00TL bedel ile 4. dereceden 22.06.1995 tarih ve 2295 yevmiye numarası ile ipotek. E. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 30.000.000.000,00TL bedel ile 5. dereceden 16.09.1996 tarih ve 2630 yevmiye numarası ile ipotek. F. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 201.000.000.000,00TL bedel ile 6. dereceden 09.07.1997 tarih ve 2221 yevmiye numarası ile ipotek. (F ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile müşterektir.) G. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 74.000.000.000,00TL bedel ile 7. dereceden 10.10.1997 tarih ve 3393 yevmiye numarası ile ipotek. (G ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile müşterektir.) H. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 22.000.000.000,00TL bedel ile 8. dereceden 04.05.1998 tarih ve 1270 yevmiye numarası ile ipotek. I. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 70.000.000.000,00TL bedel ile 9. dereceden 11.06.1998 tarih ve 1969 yevmiye numarası ile ipotek. İ. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 72.000.000.000,00TL bedel ile 10. dereceden 04.09.1998 tarih ve 3855 yevmiye numarası ile ipotek. J. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.560.000,00TL bedel ile 11. dereceden 13.09.1999 tarih ve 3780 yevmiye numarası ile ipotek. K. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 105.000.000,00TL bedel ile 12. dereceden 05.08.2003 tarih ve 3366 yevmiye numarası ile ipotek. L. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 487.200.000.000,00TL bedel ile 13. dereceden 25.06.2004 tarih ve 3246 yevmiye numarası ile ipotek. M. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 75.000.000.000,00TL bedel ile 14. dereceden 23.11.2004 tarih ve 6302 yevmiye numarası ile ipotek. N. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 420.000.000.000,00TL bedel ile 15. dereceden 16.12.2004 tarih ve 7056 yevmiye numarası ile ipotek. O. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 12.500.000,00TL bedel ile 16. dereceden 18.03.2005 tarih ve 1509 yevmiye numarası ile ipotek. Şerhler Hanesi’nde; F ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. H ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. F ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. I ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. İ ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. Sayfa 13 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 J ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. L ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. M ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. N ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. O ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -28.11.2006 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi, 17.04.2008 tarih ve 16334 sayılı tadilatlı mimari projesi (Yönetim binası ve ofislerin bulunduğu kısım), -02.03.2007 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi (Doğu cephede yer alan üretim binası), -21.04.2010 tarih ve 16054 sayılı mimari projesi (Batı cephede bulunan ek depo binası), -05.05.2008 tarih ve 84 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 05.12.2006 tarih ve 6671 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -22.04.2010 tarih ve 107 sayılı ilave yapı ruhsatı, -06.12.2010 tarih ve 86 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Batı cephede bulunan ek depo binası), -01.07.2008 tarih ve 51 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Doğu cephede yer alan üretim binası), -24.06.2008 tarih ve 50 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Yönetim binası ve ofislerin bulunduğu kısım), bulunduğu belirlenmiştir. Parsel üzerinde ruhsat dışı olarak inşa edilen 2.660m² alanlı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 14 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan Sayfa 15 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde Sayfa 16 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır. İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. Sayfa 17 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Sayfa 18 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası Porselen ürünlerde tüketim miktarının artmasını sağlayan en önemli hususlar tüketicilerin gelir seviyesinin artması sonucu porselen ürünlerin günlük hayatta daha çok kullanılmasıdır. Porselen sofra eşyalarında en çok tüketilen ürün grupları, düz tabaklar, kupalar, çukur tabaklar ve büyük servis tabaklarıdır. Katma değerli ürünler, ağırlıklı olarak Batı Avrupa' da tüketilmektedir. Amerika pazarında Avrupa' ya kıyasla, gündelik hayatta kullanılan daha fonksiyonel ürünler tercih edilmektedir. Plastik ve porselen, Avrupa' da en çok tercih edilen sofra eşyası materyalleridir. Plastik, seramik, metal, cam, tahta gibi materyaller, sofra eşyaları pazarında porselenin doğal rakipleri gibi görünmesine karşın, kullanım alanları farklılıklar göstermektedir. Porselene en benzer materyal olan seramik malzemeler, su geçirgenliklerinin olması, çatlama yapması, kararması, gibi nedenlerden ötürü daha çok süs eşyalarında tercih edilmektedir. Cam ürünler, kolay çizilebildiği için, daha çok kadeh ve bardak üretiminde kullanılırken; porselen, düz tabak ve kupalarda tercih edilmektedir. Türkiye' de 2003-2007 arasında yıllık yaklaşık %15 oranında büyüme kaydeden sektörün, 2007 yılı itibarıyla büyüklüğü yaklaşık 370 milyon ABD Doları seviyesindedir. Yerli üreticilerin iç piyasadaki pazar payları %55 seviyesindedir. Sayfa 19 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 2005 yılı baz alınarak yıllık ortalama üretim endeksleri değerlendirildiğinde; sektöre, 2005 - 2008 yılları arasında artan bir ivme ile büyüme kaydetmiş olup, 2009 yılına gelindiğinde küresel daralmanın da etkisiyle üretimde düşüş göstermiştir. 2010 yılında ise üretim endeksi değeri artarak 93,60 seviyesine, 2011 yılında ise 107,80 değerine ulaşmıştır. Sektörde; üç büyük porselen firmasının yanı sıra, seramik süs eşyası üreten 15 civarında küçük ve orta büyüklükte firma bulunmaktadır. Yerli üreticiler yüksek teknoloji ile üretim yapmakta ve Avrupa Birliği düzenlemelerinin isteği istihdam, çevre koruma, kalite, sağlık ile ilgili şartları karşılayabilmektedir. Çin menşeli ürünlerin bu standartları karşılamada yaşadığı zorluklar, yerli üreticiler için avantaj yaratmaktadırlar. Yerli üreticiler için en büyük tehdit, alt ürün segmentlerinde Çin menşeli düşük kaliteli ürünlerin yaratmış olduğu haksız rekabet ve yurt içinde merdiven altı üreticilerin yaptıkları kayıt dışı üretimdir. Dünyada tek çatı altında en büyük üretim tesisleri Türkiye' dedir. Sofra ve Süs Eşyaları Sektöründe; tüm Avrupa' daki toplam üretim miktarı, Türkiye' deki üretim miktarının altındadır. Fakat yerli firmaların marka gücünün sınırlı olması nedeniyle, miktarsal büyüklük tutarsal büyüklüğe dönüşememektedir. Nüfus artış hızı, şehirleşme oranının artması, yeme-içme alışkanlıklarındaki değişiklikler dekoratif ürün tercihindeki artışlar, hane halkı büyüklüğünün azalması ve kullanım alanlarının ürün çeşitliliği ile birlikte artması, porselen ve seramik sofra ve süs eşyaları talebinde etkili olmaktadır. Hızlı talep artışı, yurt içi üretimin yanı sıra son yıllarda Çin ve Uzak Doğu' dan gelen orta ve düşük kalitedeki ürünler ile karşılanmaktadır. İthalatın %50'den fazlası, Çin, Endonezya, Malezya ve Tayland' dan sağlanmaktadır. Dünya seramik sofra ve süs eşyaları ihracatından %1 pay alan Türkiye, ağırlıklı olarak Avrupa Birliği ülkelerine ihracat yapmaktadır. 2009 yılında 77 milyon ABD Dolarlık ihracat yapan sektör, 2010 yılında ihracat değerini artırarak 91 milyon ABD Dolar seviyesine ulaşmıştır. 2011 yılında toplam ihracat tutarı 98 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. 2009 yılında 123 milyon ABD Dolarlık ithalat yapan sektör, 2010 yılında ithalat payını 71 milyon ABD Dolarına yükseltilmiştir. 2011 verilerine göre ise, toplam ithalat 195 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. Hane halkı başına yıllık tüketim miktarı, 90'lı yıllarda 1,5kg seviyesinde iken, 2004 yılı itibariyle 4kg seviyesine ulaşmıştır. Yerli üreticiler, emek yoğun üretim yönteminin gerektirdiği yetkin insan gücüne sahiptir. Ayrıca üreticiler, küresel rakipleri ile aynı seviyede gelişmiş üretim teknolojileri ve kalite yönetimi uygulamaları kullanmaktadır. Porselen sofra eşyalarında en büyük tüketicilerden birisi olan Avrupa pazarına coğrafi yakınlık, Türkiye' ye ihracatta rekabet avantajı sağlamaktadır. AB üye ülkelerine ihracat, son Sayfa 20 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 yıllarda sürekli artış eğilimindedir. Üretimin zor ve arzın kısıtlı olması nedeniyle, rakipler arasında ciddi fiyat rekabeti yaşanmaktadır. Dünya pazarında ve özellikle Avrupa pazarında her yıl artan müşteri talepleri, ülkemizi şanslı kılmaktadır. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 101 ada 12 no’lu parselin yüzölçümü 27.543,93m²’dir. Parsel zemini ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları arasında kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiştir. Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve KUTPO binası olarak adlandırılan ruhsatlı ve iskanlı 16.332m², ruhsat dışı 2.660m² olmak üzere toplam 18.992m² alanlı fabrika bulunmaktadır. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 101 ada, 12 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. KUTPO Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 18.992,00m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön ve yan cephede trapez sac kaplama, diğer cephelerde plastik boyalı, giriş kapıları otomatik kapıdır. Sayfa 21 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Depolama ve üretim bölümlerinde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde yükseklik h=9,86m olarak ölçümlenmiştir. İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrikanın bodrum katına yükseklik h=4,76m, zemin katında ise yükseklik h=7,59m olarak ölçümlenmiştir. Yönetim bölümü 1.656m² alana sahip olup, 8.676m² alanlı üretim bölümü ile bitişik olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiştir. Mimari projesine göre yönetim binası ile depo binası (6.000m² alana sahiptir.) arasında 540m² alınlı bir boşluk bulunması gerekirken yerinde yapılan inceleme ve ölçümlerde bu alanın depo binası kullanım alanında dahil edildiği ve üzerine 540m² alana sahip asma kat yapıldığı tespit edilmiştir. Sayfa 22 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Yerinde yapılan inceleme ve ölçümlerde; yönetim binasında bulunan asma kattan binanın kuzey cephesine doğru 40m² alana sahip çıkma yapıldığı, yine binanın kuzey cephesine zemin + asma kattan oluşan toplam 360m² alana sahip toplantı odası ve yemekhane olarak kullanılan prefabrik ek yapıldığı, bu binanın yönetim binası ile bağlantısını sağlamak için toplamada 60m² alana sahip zemin + asma kattan oluşan ek yapıldığı tespit edilmiştir. Yemekhane, toplantı odası ve asma katta bulunan ofislerde zeminler seramik kaplamalı duvarlar plastik boyalı, tavanları asma tavandır. Ayrıca binanın kuzey cephesine toplamda 1.120m² alana sahip kompresör dairesi, makine bakım bölümü, elektrik bakım bölümü, jeneratör odası ve trafo binası olarak kullanılan prefabrik sistemle inşa edilmiş ilavesi bulunmaktadır. Binanın batı cephesine bekçi kulübesi, doğu cephesinde çötürme havuzu ve güney cephesinde ise ürünlerin istiflendiği bir kısmının üzeri kapatılmış raflar bulunmaktadır. Bu yapılar, harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir. Sayfa 23 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe 4.6 : : : : : : : : : : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Mevcut Betonarme Prefabrik Sandviç Panel Betonarme Karkas Trapez Sac kaplamalı Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz 101 ada 12 parsel üzerinde yer alan KUTPO fabrikası binası ile makine teçhizatlarıdır. Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri Fabrika : TAKS=0.60, E=1.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi Alanı”nda kalmaktadır. : Hafif eğimli : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Şebeke Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Organize Sanayi Bölgesi içerisinde bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Ruhsatlı ve iskanlı olması, Sayfa 24 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Olumsuz Faktörler 4.7 Ruhsat dışı ilavelerin bulunması, Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 101 ada 12 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Sayfa 25 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 30 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 27.543,93m² x 30.-TL/m² = 823.617,90.-TL Sayfa 26 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi Parsel üzerindeki bina ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; a) Yasal durum değeri; 79-82-83 Pafta, 101 Ada, 12 Parsel ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) YIPRANMA DEĞERİ (%10***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 27.543,93 16.332,00 Birim Değer (TL/m²) 30,00* 370** Toplam Değer (TL) 826.317,90 6.042.840,00 -604.284,00 400.000,00 5.485.000,00 26,10 12.150.000,00 Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 12.150.000.-TL olarak takdir edilmiştir. b) Mevcut durum değeri; 79-82-83 Pafta, 101 Ada, 12 Parsel ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) YIPRANMA DEĞERİ (%10***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 27.543,93 18.992,00 Birim Değer (TL/m²) 30,00* 370** Toplam Değer (TL) 826.317,90 7.027.040 -702.704,00 400.000,00 5.485.000,00 -653,90 13.035.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” ‘den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, müştemilatlar, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 400.000.-TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 13.035.000.-TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 27 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 5.360.000 TL (Beşmilyonüçyüzaltmışbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine & teçhizat değeri 5.485.000 TL (Beşmilyondörtyüzseksenbeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak KUTPO Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Sayfa 28 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) KUTPO Fabrikasının; Aylık Kira Bedeli : Yıllık Kira Bedeli : Taşınmazın Toplam Değeri : 18.992m² x 3,00TL/m²/Ay = 56.976.-TL/Ay 56.976.-TL x 12 Ay = 683.712.-TL 683.712.-TL / 0,10 = 6.837.120.-TL 6.837.120.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat istenmektedir. 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²) Emsal – 3: Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü (0 274 266 21 46) Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Emsal – 4: Safir Emlak (0 274 223 22 88) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, konut alanı imarlı, 400m² arsa için 14.000.-TL bedel talep edilmektedir. (35.-TL/m²) Emsal – 5: Cevher Emlak (0 274 224 69 64) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, Organize Sanayi Bölgesine yakın konumda, 4.250m² imarsız tarla için 80.000.-TL bedel talep edilmektedir. (19.-TL/m²) Sayfa 29 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Emsal – 6: Tantaş Emlak (0 274 274 00 18) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, Organize Sanayi Bölgesine yakın konumda, 5.950m² imarsız tarla için 115.000.-TL bedel talep edilmektedir. (19.-TL/m²) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmazın kiraya verilmesi durumunda konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değeri 3 TL olarak belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Alayunt Köyü 101 ada 12 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; KUTPO Fabrikasının; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 18.992,00m² x 3,00TL/m²/Ay = 56.976.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 56.976.-TL/Ay x 12 Ay = 683.712.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 79 Pafta, 101 Ada, 25 Parsel KUTPO BİNASI DEĞERİ (2-C) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 18.992,00 Birim Değer (TL/m²) 370* Toplam Değer (TL) 7.027.040,00 5.485.000,00 12.512.040,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 12.512.040.-TL takdir edilmiştir. Sayfa 30 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Parselin mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait olup rapor ekinde gösterilen tahsis belgesi ile kullanımı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. aittir. Üçüncü kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ den uygunluk görüşü alınması gereklidir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/12 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 101 ada 12 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) : 12.150.000 TL olarak takdir edilmiştir. Sayfa 31 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 101 ada 12 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanyi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınarak arsa birim değeri 30.-TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina değeri tespitinde Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yönteminin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek Maliyet Yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. Sayfa 32 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -28.11.2006 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi, 17.04.2008 tarih ve 16334 sayılı tadilatlı mimari projesi (Yönetim binası ve ofislerin bulunduğu kısım), -02.03.2007 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi (Doğu cephede yer alan üretim binası), -21.04.2010 tarih ve 16054 sayılı mimari projesi (Batı cephede bulunan ek depo binası), -05.05.2008 tarih ve 84 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 05.12.2006 tarih ve 6671 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -22.04.2010 tarih ve 107 sayılı ilave yapı ruhsatı, -06.12.2010 tarih ve 86 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Batı cephede bulunan ek depo binası), -01.07.2008 tarih ve 51 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Doğu cephede yer alan üretim binası), -24.06.2008 tarih ve 50 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Yönetim binası ve ofislerin bulunduğu kısım), bulunduğu belirlenmiştir. Parsel üzerinde ruhsat dışı olarak inşa edilen 2.660m² alanlı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. Sayfa 33 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 101 ada 12 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. 6.2 Nihai Değer Takdiri NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79-82-83 pafta, 101 ada, 12 parsel numaralı, 27.543,93,00m² yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika, Depo ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli parsel üzerinde oturumlu olan 18.992m² kapalı alanlı KUTPO Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 12.150.000.-TL 14.337.000.-TL 5.797.032.-USD 6.840.498.-USD 4.248.252.-EURO 5.012.937.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile mevcut durum değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 13.035.000.-TL 15.381.300.-TL 6.219.285.-USD 7.338.757.-USD 4.557.692.-EURO 5.378.077.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 34 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU Sayfa 35 / 75 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. Sayfa 36 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 5 6 Sayfa 37 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 7 9 11 Sayfa 38 / 75 – No. 2013-OZ-00403 8 10 12 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 39 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 40 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 41 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 TAPU KAYDI Sayfa 42 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 43 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 44 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 45 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 46 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 47 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 48 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 49 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 50 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 51 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 52 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 53 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 54 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 55 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 İMAR PLANI Sayfa 56 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 57 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 TAHSİS BELGESİ Sayfa 58 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 MİMARİ PROJESİ Sayfa 59 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 60 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 61 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 62 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 63 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 64 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 65 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 66 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 67 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 68 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 69 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 YAPI RUHSATI Sayfa 70 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 71 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Sayfa 72 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 73 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 LİSANSLAR Sayfa 74 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-8 Sayfa 75 / 75 – No. 2013-OZ-00403 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır. Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Sayfa 1 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 DEĞERLEME RAPORU NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. ESKİ DEKOR (MURAT LOJİSTİK) BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ RAPOR NO: 2013-OZ-00404 Sayfa 2 / 61 – No. 2013-OZ-00404 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER RAPOR NO: 2013-OZ-00404 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013 RAPORU TALEP EDEN : NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI: Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244 Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087 Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden GAYRİMENKULUN ADRESİ: GAYRİMENKULUN KULLANIMI: TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İMAR DURUMU: Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7, Merkez / KÜTAHYA Porselen Fabrikası Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930,00m² yüzölçümlü, “Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli taşınmaz. Sanayi ve Ticaret Tesisleri Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 1.972.000.-TL durum değeri. KDV Dahil: : 2.326.960.-TL Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; Hususunu beyan ederiz. Sayfa 3 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 İçindekiler 1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 1.3 Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar 1.4 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6 Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 1.7 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 4 7 7 7 7 7 7 8 BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 8 8 9 9 BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11 3.3 İmar Bilgileri 12 3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 12 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 14 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu Sayfa 4 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 3.8 ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 4.9 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 4.12 Makine Teçhizatların Değeri 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 15 17 17 19 20 20 21 22 23 23 24 24 24 25 26 26 27 28 28 29 29 29 29 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Sayfa 5 / 61 – No. 2013-OZ-00404 30 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 30 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı 31 BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 6.2 Nihai Değer Takdiri EKLER: 31 32 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU 2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI 5- İMAR DURUM YAZISI 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- TAHSİS BELGESİ 9- MİMARİ PROJESİ 10- YAPI RUHSATI 11- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 12- LİSANS BELGESİ Sayfa 6 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 1.2 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00404 rapor numarası ile düzenlenmiştir. 1.3 Rapor Türü Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930m² yüzölçümlü, “Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli (Tahsis belgesi rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 3.586,00m² alanlı Eski dekor Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Raporu Hazırlayanlar Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır. 1.6 Değerleme Tarihi Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir. 1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Sayfa 7 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00404 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize ‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’ hizmeti verme yetkisi verilmiştir. 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir. “Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır. Sayfa 8 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Eski Dekor Fabrikası halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir. 2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930m² yüzölçümlü, “Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli (Tahsis belgesi rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 3.586,00m² alanlı Eski dekor Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir. 2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa (Pazar ) Değeri Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Eski Dekor (Murat Lojistik) Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir. Taşınmaz; Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7 Merkez / Kütahya adresinde yer alan ve mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli Eski Dekor Fabrikası’ dır. Taşınmazın, kuzeyinde ve güneyinde komşu fabrikalar, batısında 7. Cadde ve Güral Porselen Fabrikası, doğusunda komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Güral Porselen Fabrikası, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi yönetim binası gibi röper noktaları bulunmaktadır. Sayfa 9 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Taşınmaza, Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, İmam Gazali Caddesi’ne dönülüp yaklaşık ~6,6km sonra Kütahya Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi Bölgesi girişinden girdikten sonra ~375m sonra 2. Kavşaktan sola dönülerek 7. Caddeye girilir. 7. Cadde üzerinde ~500m ilerledikten sonra sağda bulunan Eski Dekor Fabrikasına ulaşılır. Taşınmaz D650 Afyon-Eskişehir Çevreyolu’na ~7km, Kütahya şehir merkezine yaklaşık ~14 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir. Uydu Görüntüsü; Değerleme Konusu Taşınmaz Kütahya Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü Güral Porselen Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Coğrafi Koordinatları; İLİ KÜTAHYA MEVKİİ SEKİ İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR BUCAĞI YEVMİYE NO 11745 MAHALLESİ CİLT NO 37 KÖYÜ ALAYUNT SAHİFE NO 3640 SOKAĞI TAPU TARİHİ 09.09.2008 ANA GAYRİMENKUL PAFTA NO 79 PARSEL NO 25 ADA NO 101 YÜZÖLÇÜMÜ 3.930,00 m² NİTELİĞİ BODRUMLU BİR KATLI PREFABRİK BİNA VE ARSASI MALİKİ ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ TÜZEL KİŞİLİĞİ (TAM) 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi, 07.08.2006 tarih ve 2006/439 sayılı tahsis belgesi ekte sunulmuştur. Sayfa 11 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 3.3. İmar Bilgileri Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -11.09.2003 tarih ve 43-03-01 sayılı mimari projesi, -31.12.2007 tarih ve 83 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 24.09.2003 tarih ve 11 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -28.04.2008 tarih ve 45 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (3.586,00m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın imar işlem dosyasında tadilatlı mimari projesi bulunamamış olup değerleme yapı kullanma izin belgesi üzerindeki yasal alana istinaden yapılmıştır. Söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Değerleme konusu taşınmazın tapu kaylarında, son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. 3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 12.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın; Beyanlar Hanesi’nde; -“Korunması gereken kültür varlığı” 07.08.2000 tarih ve 3240 yevmiye numarası ile. -“Korunması gereken kültür varlığı” 12.01.2001 tarih ve 102 yevmiye numarası ile. Sayfa 12 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Rehinler Hanesi’nde; A. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.382.211.576,00TL bedel ile 1. dereceden 08.01.1993 tarih ve 82 yevmiye numarası ile ipotek. B. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 10.000.788.424,00TL bedel ile 2. dereceden 24.05.1993 tarih ve 2118 yevmiye numarası ile ipotek. C. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 48.011.840.800,00TL bedel ile 3. dereceden 01.03.1995 tarih ve 780 yevmiye numarası ile ipotek. D. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 21.763.000.000,00TL bedel ile 4. dereceden 22.06.1995 tarih ve 2295 yevmiye numarası ile ipotek. E. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 30.000.000.000,00TL bedel ile 5. dereceden 16.09.1996 tarih ve 2630 yevmiye numarası ile ipotek. F. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 201.000.000.000,00TL bedel ile 6. dereceden 09.07.1997 tarih ve 2221 yevmiye numarası ile ipotek. (F ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile müşterektir.) G. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 74.000.000.000,00TL bedel ile 7. dereceden 10.10.1997 tarih ve 3393 yevmiye numarası ile ipotek. (G ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile müşterektir.) H. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 22.000.000.000,00TL bedel ile 8. dereceden 04.05.1998 tarih ve 1270 yevmiye numarası ile ipotek. I. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 70.000.000.000,00TL bedel ile 9. dereceden 11.06.1998 tarih ve 1969 yevmiye numarası ile ipotek. İ. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 72.000.000.000,00TL bedel ile 10. dereceden 04.09.1998 tarih ve 3855 yevmiye numarası ile ipotek. J. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.560.000,00TL bedel ile 11. dereceden 13.09.1999 tarih ve 3780 yevmiye numarası ile ipotek. K. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 105.000.000.000,00TL bedel ile 12. dereceden 05.08.2003 tarih ve 3366 yevmiye numarası ile ipotek. L. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 487.200.000.000,00TL bedel ile 13. dereceden 25.06.2004 tarih ve 3246 yevmiye numarası ile ipotek. M. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 75.000.000.000,00TL bedel ile 14. dereceden 23.11.2004 tarih ve 6302 yevmiye numarası ile ipotek. N. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 420.000.000.000,00TL bedel ile 15. dereceden 16.12.2004 tarih ve 7056 yevmiye numarası ile ipotek. Şerhler Hanesi’nde; F ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. H ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. F ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. I ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. İ ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. J ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. L ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. M ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. N ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır. Sayfa 13 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -11.09.2003 tarih ve 43-03-01 sayılı mimari projesi, -31.12.2007 tarih ve 83 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 24.09.2003 tarih ve 11 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -28.04.2008 tarih ve 45 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (3.586,00m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) bulunduğu belirlenmiştir. Yapı ile ilgili olarak taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, tapu kütüğünde ana gayrimenkul cins değişikliği yapılarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır. 3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir. Sayfa 14 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır. Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur. Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır. Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır. Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir. Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır. Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir. Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir. ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır. Sayfa 15 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır. Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır. Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır. İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır. Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel Sayfa 16 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir. Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır. Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir. Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır. Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler; Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu. 2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır. Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur. Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla Sayfa 17 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır. Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir. 2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır. 2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de %8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu. Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta %0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 Sayfa 18 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu. 4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası Porselen ürünlerde tüketim miktarının artmasını sağlayan en önemli hususlar tüketicilerin gelir seviyesinin artması sonucu porselen ürünlerin günlük hayatta daha çok kullanılmasıdır. Porselen sofra eşyalarında en çok tüketilen ürün grupları, düz tabaklar, kupalar, çukur tabaklar ve büyük servis tabaklarıdır. Katma değerli ürünler, ağırlıklı olarak Batı Avrupa' da tüketilmektedir. Amerika pazarında Avrupa' ya kıyasla, gündelik hayatta kullanılan daha fonksiyonel ürünler tercih edilmektedir. Plastik ve porselen, Avrupa' da en çok tercih edilen sofra eşyası materyalleridir. Plastik, seramik, metal, cam, tahta gibi materyaller, sofra eşyaları pazarında porselenin doğal rakipleri gibi görünmesine karşın, kullanım alanları farklılıklar göstermektedir. Porselene en benzer materyal olan seramik malzemeler, su geçirgenliklerinin olması, çatlama yapması, kararması, gibi nedenlerden ötürü daha çok süs eşyalarında tercih edilmektedir. Cam ürünler, kolay çizilebildiği için, daha çok kadeh ve bardak üretiminde kullanılırken; porselen, düz tabak ve kupalarda tercih edilmektedir. Türkiye' de 2003-2007 arasında yıllık yaklaşık %15 oranında büyüme kaydeden sektörün, 2007 yılı itibarıyla büyüklüğü yaklaşık 370 milyon ABD Doları seviyesindedir. Yerli üreticilerin iç piyasadaki pazar payları %55 seviyesindedir. 2005 yılı baz alınarak yıllık ortalama üretim endeksleri değerlendirildiğinde; sektöre, 2005 - 2008 yılları arasında artan bir ivme ile büyüme kaydetmiş olup, 2009 yılına gelindiğinde küresel daralmanın da etkisiyle üretimde düşüş göstermiştir. 2010 yılında ise üretim endeksi değeri artarak 93,60 seviyesine, 2011 yılında ise 107,80 değerine ulaşmıştır. Sektörde; üç büyük porselen firmasının yanı sıra, seramik süs eşyası üreten 15 civarında küçük ve orta büyüklükte firma bulunmaktadır. Yerli üreticiler yüksek teknoloji ile üretim yapmakta ve Avrupa Birliği düzenlemelerinin isteği istihdam, çevre koruma, kalite, sağlık ile ilgili şartları karşılayabilmektedir. Çin menşeli ürünlerin bu standartları karşılamada yaşadığı zorluklar, yerli üreticiler için avantaj yaratmaktadırlar. Yerli üreticiler için en büyük tehdit, alt ürün segmentlerinde Çin menşeli düşük kaliteli ürünlerin yaratmış olduğu haksız rekabet ve yurt içinde merdiven altı üreticilerin yaptıkları kayıt dışı üretimdir. Dünyada tek çatı altında en büyük üretim tesisleri Türkiye' dedir. Sofra ve Süs Eşyaları Sektöründe; tüm Avrupa' daki toplam üretim miktarı, Türkiye' deki üretim miktarının altındadır. Sayfa 19 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Fakat yerli firmaların marka gücünün sınırlı olması nedeniyle, miktarsal büyüklük tutarsal büyüklüğe dönüşememektedir. Nüfus artış hızı, şehirleşme oranının artması, yeme-içme alışkanlıklarındaki değişiklikler dekoratif ürün tercihindeki artışlar, hane halkı büyüklüğünün azalması ve kullanım alanlarının ürün çeşitliliği ile birlikte artması, porselen ve seramik sofra ve süs eşyaları talebinde etkili olmaktadır. Hızlı talep artışı, yurt içi üretimin yanı sıra son yıllarda Çin ve Uzak Doğu' dan gelen orta ve düşük kalitedeki ürünler ile karşılanmaktadır. İthalatın %50'den fazlası, Çin, Endonezya, Malezya ve Tayland' dan sağlanmaktadır. Dünya seramik sofra ve süs eşyaları ihracatından %1 pay alan Türkiye, ağırlıklı olarak Avrupa Birliği ülkelerine ihracat yapmaktadır. 2009 yılında 77 milyon ABD Dolarlık ihracat yapan sektör, 2010 yılında ihracat değerini artırarak 91 milyon ABD Dolar seviyesine ulaşmıştır. 2011 yılında toplam ihracat tutarı 98 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. 2009 yılında 123 milyon ABD Dolarlık ithalat yapan sektör, 2010 yılında ithalat payını 71 milyon ABD Dolarına yükseltilmiştir. 2011 verilerine göre ise, toplam ithalat 195 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir. Hane halkı başına yıllık tüketim miktarı, 90'lı yıllarda 1,5kg seviyesinde iken, 2004 yılı itibariyle 4kg seviyesine ulaşmıştır. Yerli üreticiler, emek yoğun üretim yönteminin gerektirdiği yetkin insan gücüne sahiptir. Ayrıca üreticiler, küresel rakipleri ile aynı seviyede gelişmiş üretim teknolojileri ve kalite yönetimi uygulamaları kullanmaktadır. Porselen sofra eşyalarında en büyük tüketicilerden birisi olan Avrupa pazarına coğrafi yakınlık, Türkiye' ye ihracatta rekabet avantajı sağlamaktadır. AB üye ülkelerine ihracat, son yıllarda sürekli artış eğilimindedir. Üretimin zor ve arzın kısıtlı olması nedeniyle, rakipler arasında ciddi fiyat rekabeti yaşanmaktadır. Dünya pazarında ve özellikle Avrupa pazarında her yıl artan müşteri talepleri, ülkemizi şanslı kılmaktadır. 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır. 4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Değerlemeye konu 101 ada, 25 no’lu parselin yüzölçümü 3.930,00m²’dir. Parsel zemini ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları Sayfa 20 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 arasında kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiştir. Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Eski Dekor (Murat Lojistik) binası olarak adlandırılan ruhsatlı ve iskanlı 3.586,00m² alanlı fabrika bulunmaktadır. 4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerlemeye konu 101 ada, 25 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Eski Dekor Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 3.586,00m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır. İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrikanın bodrum katına yükseklik h=4,76m, zemin katında ise yükseklik h=7,59m olarak ölçümlenmiştir. Isıtma Sistemi Hidrofor Jeneratör Paratoner Yangın Tesisatı Asansör Sayfa 21 / 61 – No. 2013-OZ-00404 : : : : : : Mevcut Değil Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Bekçi Kulübesi Otopark Sığınak Su Deposu Yangın Merdiveni Taşıyıcı Sistemi Kullanılan Malzeme Döşeme Dış Cephe 4.6 : : : : : : : : : Mevcut Mevcut Mevcut Değil Mevcut Değil Mevcut Değil Betonarme Prefabrik Tuğla Betonarme Karkas İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu taşınmaz 101 ada, 25 parsel üzerinde yer alan Eski Dekor fabrikası, binası ile makine teçhizatlarıdır. Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu : Topografik Yapı Kanalizasyon Elektrik Su Doğalgaz Telekom Hizmetleri : : : : : : Fabrika TAKS=0.60, E=1.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi Alanı”nda kalmaktadır. Hafif eğimli Şebeke Şebeke Şebeke Şebeke Şebeke Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması, Ulaşım imkanlarının kolay olması, Organize Sanayi Bölgesi içerisinde bulunması, Altyapıdan istifadesinin tam olması, Ruhsatlı ve iskanlı olması, Olumsuz Faktörler Yapının küçük olmasından dolayı belirli sektörlere hizmet verebiliyor olması. Sayfa 22 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Tarafımızdan 101 ada, 25 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır. Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. 4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı Sayfa 23 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bölgede yapılan araştırmaya göre, birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 30 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa Değeri; 3.930,00m² x 30.-TL/m² = 117.900,00.-TL 4.11 Maliyet Oluşumları Analizi Parsel üzerindeki bina ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; Sayfa 24 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Yasal ve Mevcut durum değeri; 79 Pafta, 101 Ada, 25 Parsel ARSA DEĞERİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) YIPRANMA DEĞERİ (%10***) HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** DÜZELTME DEĞERİ GENEL TOPLAM Alan (m²) 3.930 3.586 Birim Değer (TL/m²) 30,00* 370** Toplam Değer (TL) 117.900,00 1.326.820,00 -132.682,00 100.000,00 560.000,00 -38,00 1.972.000,00 *Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir. **Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır. ***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” ‘den alınmıştır. ****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 100.000.-TL olarak takdir edilmiştir. *****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal ve mevcut durum değeri 1.972.000.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.12 Makine Teçhizatların Değeri Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir. Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır. Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. Sayfa 25 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 550.000 TL (Beşyüzellibin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine & teçhizat değeri 560.000 TL (Beşyüzaltmışbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak Eski Dekor Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3,50TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri; Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Eski Dekor Fabrikasının; Aylık Kira Bedeli: 3.586m² x 3,50TL/m²/Ay = 12.551.-TL/Ay 12.551.-TL x 12 Ay = 150.612.-TL Yıllık Kira Bedeli: Taşınmazın Toplam Değeri: 150.612.-TL / 0,10 = 1.506.120.-TL 1.506.120.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir. 4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır: Emsal – 1: Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü (0 274 266 21 46) Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Sayfa 26 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Emsal – 2: Safir Emlak (0 274 223 22 88) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, konut alanı imarlı, 400m² arsa için 14.000.-TL bedel talep edilmektedir. (35.-TL/m²) Emsal – 3: Cevher Emlak (0 274 224 69 64) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, Organize Sanayi Bölgesine yakın konumda, 4.250m² imarsız tarla için 80.000.-TL bedel talep edilmektedir. (19.-TL/m²) Emsal – 4: Tantaş Emlak (0 274 274 00 18) Kütahya – Alayunt Mahallesinde, Organize Sanayi Bölgesine yakın konumda, 5.950m² imarsız tarla için 115.000.-TL bedel talep edilmektedir. (19.-TL/m²) Emsal – 5: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat istenmektedir. 3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur. Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²) Emsal – 6: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06) Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay) 0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²) 4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır. Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır. Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak Eski Dekor Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3,50TL, olacağı belirlenmiştir. Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Alayunt Köyü 101 ada 25 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere; Sayfa 27 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Eski Dekor Fabrikasının; Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 3.586,00m² x 3,50TL/m²/Ay = 12.551.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 12.551.-TL/Ay x 12 Ay = 150.612.-TL olarak takdir edilmiştir. 4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır. 79 Pafta, 101 Ada, 25 Parsel ESKİ DEKOR BİNASI DEĞERİ (2-C) MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** GENEL TOPLAM Alan (m²) 3.586,00 Birim Değer (TL/m²) 370* Toplam Değer (TL) 1.326.820,00 560.000,00 1.886.820,00 *Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır. **Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir. Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 1.886.820.-TL takdir edilmiştir. 4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü Beyanlar Hanesi’nde; “Korunması gereken kültür varlığı 07.08.2000 tarih ve 3240 yev. no”, “Korunması gereken kültür varlığı 12.01.2001 tarih ve 102 yev. no” kayıtları mevcuttur. Yeniden parselasyon ve ifraz yapıldığı sırada ilgili şerhlerin terkin edilmesinin unutulduğu düşünülmekte olup, değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir. Parselin mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ne ait olup rapor ekinde gösterilen tahsis belgesi ile kullanımı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. aittir. Üçüncü kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’nden uygunluk görüşü alınması gereklidir. Taşınmaz üzerinde birçok ipotek kaydı mevcut olup, herhangi bir satış durumunda ipotek lehtarı olan T.Halk Bankası A.Ş.’nden onay alınması gerekmektedir. Sayfa 28 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.02.2013 tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir. 4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. 4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerleme konusu 101 ada, 25 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir. 4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir. Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) : 560.000 TL olarak takdir edilmiştir. 4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Sayfa 29 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler Tarafımızdan 101 ada, 25 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır. Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m²’den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınarak arsa birim değeri 30.-TL/m² olarak takdir edilmiştir. Arsa+Bina değeri tespitinde Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yönteminin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek Maliyet Yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır. 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Almadıklarının Gerekçeleri Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır. 5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir. Sayfa 30 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup, -11.09.2003 tarih ve 43-03-01 sayılı mimari projesi, -31.12.2007 tarih ve 83 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 24.09.2003 tarih ve 11 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. -28.04.2008 tarih ve 45 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (3.586,00m² fabrika binası için düzenlenmiştir.) Yapı ile ilgili olarak taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, tapu kütüğünde ana gayrimenkul cins değişikliği yapılarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmıştır. 5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır. BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 101 ada, 25 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda OSB’den uygunluk görüşü alınmak ve parsel üzerindeki ipoteklerin lehtarları olan T.Halk Bankası A.Ş.’nden onay alınmak kaydı ile “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir. Sayfa 31 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 6.2 Nihai Değer Takdiri NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930,00m² yüzölçümlü, “Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli parsel üzerinde oturumlu olan 3.586m² kapalı alanlı Eski Dekor Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile toplam yasal ve mevcut değerinin; KDV Hariç KDV Dahil 1.972.000.-TL 940.885.-USD 2.326.960.-TL 1.110.244.-USD 689.510.-EURO 813.622.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır. (Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.) Görkem ERKAN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 Engin AKKOÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400244 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Sayfa 32 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU *Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur. **Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır. Sayfa 33 / 61 – No. 2012-OZ-00401 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI 1 2 3 4 5 Sayfa 34 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: Sayfa 35 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 36 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 TAPU KAYDI Sayfa 37 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 38 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 39 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 40 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 41 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 42 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 43 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 44 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 45 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 46 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 İMAR DURUM BELGESİ Sayfa 47 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 48 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 KADASTRAL ÇAPI Sayfa 49 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 İMAR PLANI Sayfa 50 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 51 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 TAHSİS BELGESİ Sayfa 52 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 MİMARİ PROJESİ Sayfa 53 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 54 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 55 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 56 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 57 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 TADİLAT RUHSATI Sayfa 58 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Sayfa 59 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 LİSANSLAR Sayfa 60 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291 EK4-9 Sayfa 61 / 61 – No. 2013-OZ-00404 Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09 info@artidd.com.tr · www.artidd.com.tr Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18 Altunizade · İstanbul V.D.: Üsküdar 102 036 8291