ocak 2015 özet araştırma raporu istanbul alışveriş caddeleri türkiye
Transkript
ocak 2015 özet araştırma raporu istanbul alışveriş caddeleri türkiye
ARAȘTIRMA RAPORU İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ TÜRKİYE Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır OCAK 2015 ÖZET Bu raporda İstanbul’un bașlıca üç alıșveriș caddesi (İstiklal, Nișantașı, Bağdat) perakende stoku, ulusal/uluslararası markalar ve hazır giyim/lüks segment markalar açısından analiz edilmiștir. Ayrıca son on iki ayda gerçekleșen kiralama ișlemleri ve yeni giriș yapan markalar incelenmiștir. Bu araștırma sonucunda caddelerin Istanbul perakende pazarındaki payı ve önemi bir kez daha ortaya çıkıyor. Bu üç alıșveriș caddesindeki toplam perakende stoku 1.000’den fazla mağazada yaklașık 190.000 m2 olarak tespit edilmiștir. Ayrıca uluslararası alıșveriș caddeleri ile kıyaslandığında; uluslararası markaların varlığı, mağaza sayısı gibi nitelikler açısından Oxford Street (Londra, 2,4 km, 300 mağaza), Ku’damm (Berlin, 2 km, 250 mağaza) gibi uluslararası caddelerle yarıșmaktadır. Nișantașı bölgesi (2 km, 396 mağaza) lüks markalar tarafından tercih edilirken, İstiklal Caddesi’nde (2,4 km, 272 mağaza) uluslararası ve ulusal markalar yer almaktadır. Bağdat Caddesi (5,5 km, 375 mağaza) Cushman & Wakefield Türkiye River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk. No:13 Kat:15 Levent 34394 İstanbul www.cushmanwakefield.com/knowledge ise uluslararası lüks ve üst segment markaların yanı s ıra ulusal ve uluslararası markalara da ev sahipli ği yapmaktadır. Yıllık toplam ișlem hacmi açısından, son 12 ay içinde gerçekleșen toplam 17.500 m2 ișlem ise neredeyse Abdi İpekçi Caddesi’nin tümüne karșılık gelmektedir. Ziyaretçi hacmi açısından incelendiğinde ise, özellikle İstiklal Caddesi günlük 200 bini așan hafta sonu ziyaretçi sayısı ile en yüksek yaya trafiğine sahip alışveriş caddesidir. Yakın gelecekte alıșveriș caddelerinin potansiyeli açısından, ikincil alıșveriș caddeleri hızlı gelișim kaydederken, kentsel yenileme ile birlikte yüksek erișilebilirlik olanaklarına sahip merkezi bölgelerde yeni alıșveriș caddeleri de ortaya çıkmaktadır. Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kișilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıștır Atıfta bulunduğu piyasaların veya gelișmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıștır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıștır, ancak bu bilgileri doğrulamıș değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya vekâlet verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü șahsa karșı hiçbir șekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüșler değișime tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya ilgili herhangi bir șirketten bilgi almak istemiyorsanız, lütfen unsubscribe@eur.cushwake.com adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletișim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına “Unsubscribe” yazın. ©2014 Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır. 1 İSTANBUL ALIŞVERİŞ CADDELERİ İSTANBUL PERAKENDE PAZARI 2014 / 2015 Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır NÜFUS EKONOMİ Avrupa'nın 7. büyük ekonomisi olan Türkiye içinde İstanbul'un payı %27 27% AVRUPANIN 35 yaş altı nüfus oranı %60 iken Avrupa ortalaması %35 60% 7. BÜYÜK EKONOMİSİ € 35% TURİZM € 10 milyon ziyaretçi ile dünyanın en yüksek artışını gösteren ve en çok ziyaret edilen 7. şehri 10 milyon PERAKENDE HARCAMASI Perakende harcamaları açısından Avrupa'nın en büyük 5 şehri (ABD$) Londra Moskova 224bn Paris 175bn İstanbul 149bn Madrid 66bn 42bn YENİ AVM ARZI Yeni AVM arzı açısından Avrupa'nın ikinci büyük pazarı olan Türkiye içinde İstanbul'un payı 1/3 ICSC ÖDÜLLERİ KİŞİ BAŞI AVM ALANI Türkiye kişi başı AVM alanı Avrupa ortalamasının altında kalmasına rağmen (128 m2/1.000 kişi), İstanbul Avrupa seviyesinde (264 m2/1.000 kişi) ICSC ödüllü 9 AVM (İstanbul) 9 8 ICSC AWARD ICSC AWARD 7 6 5 ICSC ICSC ICSC AWARD 2 3 4 ICSC ICSC ICSC ICSC AWARD AWARD AWARD YENİ PERAKENDECİLER ANA ALIŞVERİŞ CADDELERİ Üç önemli caddede yaklaşık 190.000 m2 kiralanabilir alan ve 1.000 mağaza bulunuyor BAĞDAT AWARD 1 AWARD NİŞANTAŞI AWARD İSTİKLAL Son 5 yıl içinde 80 uluslararası perakendeci Türkiye pazarına girdi 80 SHOPPING DE ISTANBUL LIGHTS OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır GENEL BAKIȘ Türkiye perakende pazarı Avrupa’nın en genç ve en kalabalık nüfuslarından biri olarak önemli bir avantaja sahiptir. Halen inșa halindeki AVM arzı açısından Avrupa’nın ikinci büyük pazarı olan Türkiye’de perakende pazarı, geçtiğimiz 10 yıl içinde AVM stokunun dikkate değer artıșı ile hızlı bir gelișim kaydetmiștir. Öte yandan, alıșveriș caddeleri de hızla değișim göstermekte olup, gelecek vadeden potansiyeli ile perakende pazarının gelișiminde önemli bir paya sahiptir. Genç ve kalabalık nüfusu, artan kiși bașı gelir seviyesi ve büyüyen orta sınıfı ile İstanbul, perakende faaliyetlerinin ana merkezi olmaya devam etmektedir. İstanbul alıșveriș caddeleri, pazara yeni girișler ve genișleme faaliyetleriyle, son 5 yılda 80 yeni marka giriși ile uluslararası oyuncuları cezbetmeye devam etmektedir. Ayrıca, özellikle giyim ve yeme-içme sektöründe yer alan ulusal perakendeciler de agresif olarak büyümektedir. İstanbul sadece hazır giyim değil lüks markalar açısından da fırsatlar sunmaktadır. İSTANBUL NÜFUS (YAȘ GRUPLARINA GÖRE, 2013) 75+ 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 1000 600 200 Kadın 200 Erkek 600 KAYNAK: TUİK NÜFUS HANEHALKI GELİR VE HARCAMASI (ABD$/AY, 2012) İstanbul, %60’ı 35 yaș altında olan 14 milyonu așan nüfusu ile Avrupa’nın tüm bașkentleri arasında perakende açısından en cazip pazarlardan birini olușmaktadır. Tüketim talebini destekleyen bu demografik nitelikleri perakendecilerin giriș ve genișleme stratejilerini șekillendirmede önemli role sahiptir ve bu dinamik nüfus yapısı perakende pazarının büyümesini tetiklerken, sadece genç nesli değil aileleri hedefleyen perakendecileri de çekmektedir. 1.800 Ayrıca, İstanbul 10 milyonu așan yıllık ziyaretçi sayısı ile favori bir turizm merkezidir. Büyüyen turizm sektörü de perakende pazarı gelișimini desteklemektedir. TÜKETİM KALIPLARI İstanbul, yıllık 66 milyar Dolar perakende harcaması ile Avrupa’nın ilk 5 șehri içinde yer almaktadır. Gelir seviyesi artıșı ve değișen tüketici tercihleri yeni perakendeciler için çekici unsurlar olurken, mevcut perakendecileri de İstanbul’da daha fazla büyümeye teșvik etmektedir. İstanbul’da ortalama hane halkı geliri ve harcama seviyesi ülke ortalamasının oldukça üzerindedir. Sosyo-ekonomik yapı șehir içerisinde değișkenlik gösterse de; eğitim, meslek, gelir seviyesi ve aile yapısı açısından hem orta hem de üst gelir grupları hazır giyim ve lüks markalar için gelecek vadeden bir görünüm sergilemektedir. Tüketici kalıplarındaki ve alıșveriș alıșkanlıklarındaki değișim alıșveriș caddelerinde büyümeyi desteklemekte ve perakendeciler giderek artan rekabet ortamında pazar paylarını arttırmak için yeni fırsatları takip etmektedirler. Alıșveriș caddeleri, yeni uluslararası perakendeciler, özellikle de lüks markalar tarafından amiral mağazalarının ana konumu olarak tercih edilmektedir. Bin 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 TR Ortalaması Gelir İstanbul Harcama KAYNAK: Veriler TUİK’den derlenmiștir. HARCANABİLİR HANEHALKI GELİRİ (GRUPLARA GÖRE, 2012) Yıllık, $ 50.000 44.364 40.000 33.360 30.000 19.551 20.000 14.827 10.000 0 Türkiye Ortalama Hanehalkı Geliri İstanbul En Üst %20lik Grup Geliri KAYNAK: TUİK 3 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır BAȘLICA ALIȘVERİȘ CADDELERİ İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ: TAHMİNİ STOK İstanbul’daki bașlıca alıșveriș caddeleri șunlardır: İstiklal Caddesi; İstanbul’un en ișlek yaya caddesi olup çok sayıda uluslararası ve ulusal perakendecilerin yanı sıra pek çok müze, tiyatro, restoran ve elçiliklere ev sahipliği yapmaktadır. Nișantașı Bölgesi; Rumeli, Teșvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi olmak üzere dört ana caddeden olușmaktadır. Nișantașı hem ulusal hem de uluslararası lüks markaların bașlıca merkezidir. Bağdat Caddesi, Anadolu Yakası’nda uluslararası lüks ve üst segment markaların merkezi olup, çok katlı mağazaların da yer aldığı geniș kapsamlı ulusal ve uluslararası markalara ev sahipliği yapmaktadır. Caddede ayrıca çok sayıda restoran, kafe ve pastane yer almaktadır. İstiklal 31% Diğer alıșveriș caddeleri ise Anadolu Yakası’nda Bahariye Caddesi (Kadıköy) ve Alemdağ Caddesi (Ümraniye); Avrupa Yakası’nda Ortabahçe Caddesi (Beșiktaș), İstasyon ve İstanbul Caddeleri (Bakırköy) olarak sayılabilir. Ayrıca, kentsel dönüșüm ve yenileme projeleri ile güçlü erișim olanaklarına sahip merkezi bölgelerde alternatif alıșveriș caddeleri olușmaya bașlamıștır. Karaköy ve Beșiktaș Çarșısı, özellikle kafe ve restoranlar için yeni cazibe merkezleri haline gelmiștir. KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ: SEKTÖREL DAĞILIM Boș Diğer Banka, Döviz Mağaza 1% 8% Bürosu 13% Telekomünikasyon Eczane 0% 2% Bașlıca üç alıșveriș caddesindeki toplam perakende stoku 1.000’den fazla mağazada yaklașık 190.000 m2’dir. Toplam stokun yaklașık %40’ı Bağdat Caddesi’nde konumlanırken, %31’i İstiklal Caddesi ve %29’u Nișantașı bölgesinde yer almaktadır. Ana perakende sektörleri (giyim, ayakkabı ve çanta) toplam cadde stokunun neredeyse %50’sine karșılık gelirken, bunları yeme-içme sektörü izlemektedir. Banka ve döviz büroları üçüncü büyük kategoriyi oluștururken, özellikle bireysel bankacılık șubeleri yüksek yoğunluğu nedeniyle ana caddelerde konumlanmayı tercih etmektedir. ANA ALIȘVERİȘ CADDELERİ GELİȘEN ALIȘVERİȘ CADDELERİ YENİ GELİȘEN ALIȘVERİȘ CADDELERİ Nișantașı 29% Bağdat 40% Kitap, Müzik, Hediyelik Eșya, Oyuncak 2% Kültür-Sanat Ev Eșyası, 2% Dekorasyon 3% Yeme-İçme 14% Giyim, Ayakkabı, Çanta 49% Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik; %6 KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD NİȘANTAȘI (Abdi İpekçi, Vali Konağı, Rumeli, Teșvikiye Caddeleri) İSTİKLAL CD. BEȘİKTAȘ KARAKÖY ALEMDAĞ CD. BAHARİYE CD. İSTASYON CD. İSTANBUL CD. BAĞDAT CD.. İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ 4 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır MAY 2014 Uluslararası marka sayısı bazında, Nișantașı bölgesi 75 mağaza ile birinci sırayı alırken, 62 mağaza ile Bağdat Caddesi ve 36 mağaza ile İstiklal Caddesi onu takip etmektedir. Bazı markalar, pazar payı rekabeti nedeniyle üç caddede de yer almayı tercih etmektedir. Uluslararası lüks markalar Nișantașı ve/veya Bağdat Caddesi’ni tercih ederken; Mango, Zara ve Topshop gibi orta gelir gruplarını hedefleyen uluslararası perakendeciler ise her üç caddede de yer almaktadır. Türk perakendeciler, pazar konumlarını güçlendirmek amacıyla ortalamaların üzerinde kiralar vererek aynı caddede ikinci mağazalarını açabilmektedirler. Lüks markaların çoğu Nișantașı’nda 70 mağazada konumlanmıștır. Anadolu Yakası’nda ise Bağdat Caddesi 35 mağaza ile lüks markalar için bașlıca lokasyondur. Diğer yandan İstiklal Caddesi’nde lüks marka bulunmamaktadır. Geçtiğimiz on iki ay içerisinde kullanıcı pazarında birçok yeni giriș yașanmıștır. Son on iki ayda 93 mağazada yaklașık toplam 17,500 m2 kiralama ișlemi gerçekleșmiștir. Mağaza sayısı bazında yeni kiralama açısından Nișantașı ilk sırada yer alırken, metrekare bazında en yüksek kiralama hacmi İstiklal Caddesi’nde gerçekleșmiștir. Bağdat ve İstiklal caddelerinde sayıca fazla ancak alan olarak daha düșük kiralama ișlemleri her iki cadde de apartmanların zemin katlarının perakende alanı olarak kullanılan görece küçük metrekareli mağazalar olmasına bağlanabilir. İstiklal Caddesi’nde ise birkaç büyük perakendecinin komple bina satın alması veya kiralaması ișlem hacmini arttırmıștır. Hazır giyim markalarının alan gereksinimleri genellikle alıșveriș caddelerindeki mevcut binalarda karșılanamadığı için perakendeciler eski binaları satın aldıktan sonra yenileyerek yeni perakende alanları olușturmaktadır. Diğer bir eğilim ise çok katlı mağazalar ve lüks markaların tüm binayı tek kullanıcı olarak kullanması ya da bazı markaların tüm konseptlerinin (Kadın, Erkek, Çocuk, Aksesuar, Ev, vb.) yer aldığı kapsamlı büyük mağazalar olușturmak için eski binaların yıkılıp yeniden inșa edilmesidir. Eski ve genellikle ikamet amaçlı yapılmıș mevcut stok perakendecilere uygun sadece zemin katı alanlarını sunabildiği için söz konusu yeniden inșa eğilimi caddelerde elverișli kullanıcı talebine göre yapım (built-to-suit) fırsatları sunmaktadır. Bu eğilim, çoğunluğu ayrık nizam binalardan olușan yerleșim yapısı nedeniyle Bağdat Caddesi’ne daha fazla gözlemlenmektedir. Fakat yeniden inșaat ve yenileme faaliyetleri belli bir oranda İstiklal Caddesi ve Nișantașı’nda da gerçekleștirilmektedir. Ancak imar planında ve/veya yapı yönetmenliğinde yapılması gereken değișiklikler bu bölgelerdeki inșaat faaliyetlerini zorlaștırmaktadır. İSTANBUL : ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI 300 250 200 150 100 50 0 Nișantașı İstiklal Uluslararası Ulusal Bağdat KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir. İSTANBUL : LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI 300 250 200 150 100 50 0 Nișantașı Lüks İstiklal Hazır Giyim Bağdat KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir. İSTANBUL : KİRALAMA İȘLEM HACMİ 80 60 40 6.900 m2 5.400 m2 5.250 m2 40 36 17 20 0 Nișantașı İstiklal Kiralama İșlem Hacmi (m2) Bağdat Kiralama İșlem Hacmi (sayı) KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD 5 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır MAY 2014 İSTİKLAL CADDESİ İstiklal Caddesi İstanbul’un yoğun yaya trafiği ile en ișlek alıșveriș caddesidir. Sadece yerel, ulusal ve uluslararası perakendecilere değil, kültür-sanat tesislerine de ev sahipliği yapmaktadır. İstanbul'un en uzun yayalaștırılmıș caddesidir. Cadde; yukarı (Taksim Meydanı - Galatasaray), orta (Galatasaray Odakule) ve așağı (Odakule - Tünel) olmak üzere üç bölüme ayrılabilir. Yukarı bölümde daha çok küçük mağazalarda yerel perakendeciler yoğun iken, daha büyük mağazaların olduğu așağı bölüm özellikle uluslararası markalar tarafından tercih edilmektedir. Orta gelir grubu yerel müșterilerin yanı sıra turistler de müșteri profilini olușturur. Özellikle genç moda markaları, fast-food ve kahve zincirleri için çekici bir lokasyondur. Toplam perakende stoku 272 mağazada yaklașık 58.700 m2’dir. İstiklal Caddesi’nde 36 uluslararası marka yer almaktadır. Hazır giyim markaları çoğunlukta iken, lüks marka bulunmamaktadır. Son on iki ay içerisinde İstiklal Caddesi’nde 17 adet mağazada yaklașık 6.900 m2 yeni kiralama gerçeklești. Boșluk oranının %6’dan %11’e yükselmesi ise perakende alanına dönüștürülmek üzere yapılan bina satın alımları ile açıklanabilir. Son on iki ay içerisinde yeni giriș yapan bașlıca markalar: İstanbul’da ilk cadde mağazalarını açan Shake Shack ve H&M’dir. Hard Rock Café bölgede ilk mağazasını açarak Türkiye pazarına geri dönüș yaparken, Mango aynı cadde üstünde ikinci mağazasını açmıștır. İSTİKLAL CD: SEKTÖREL DAĞILIM Telekomünikasyon 2% Banka, Döviz Boș Mağaza Diğer 11% Bürosu 0% 6% Kitap, Müzik, Eczane Hediyelik Eșya, 0% Oyuncak 2% Kültür-Sanat 5% Ev Eșyası, Dekorasyon 1% Giyim, Ayakkabı, Çanta 56% Yeme-İçme 14% Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik 3% KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD İSTİKLAL CD : ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI 100% 80% 60% 40% 20% 0% Mağaza Büyüklüğü Uluslararası Mağaza Sayısı Ulusal KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir. OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır TAKSIM Son yıllarda İstiklal Caddesi’nin sonunda yer alan Tünel Bölgesi’nde hem gelișmekte olan Karaköy ile bağlantısı, hem de turistler tarafından çok ziyaret edilen Galata Kulesi nedeniyle önceki yıllara göre yaya trafiği oldukça artmıștır. Bu bölgede yeme-içme ağırlıklı bir gelișim gözlenmeye bașlanırken, bazı hazır giyim markaları da cadde üzerinde 2. mağazalarını açmak üzere anlașmalar yapmıș ya da fırsat aramaktadır. Ayrıca, özellikle Galata ve çevresi butik ve tasarım ürünleri mağazaları tarafından tercih edilen yeni bir moda merkezi haline gelmeye bașlamıștır. Tarihi pasajlar (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa Pasajı, Hazzopulo Pasajı) yeni perakende alanları ve formatları açısından yenileme potansiyeli sunmaktadırlar. Demirören (19.000 m2) yenilenerek alıșveriș merkezi olarak 2011 yılında hizmet vermeye bașlamıștır. Tarihi Büyük Kulüp Cercle D'Orient binası da (önceden Emek Sinemasına ev sahipliği yapan) devam eden yeniden inșa projelerinden biridir ve Grand Pera adıyla yeni bir perakende formatıyla açılması beklenmektedir. MEYDANI YUKARI Diğer bir eğilim ise komple bina kiralama ya da otel olarak yenilenen binaların zemin ve üst katlarının perakende alanlarına ayrılmasıdır. Ancak özellikle tarihi binaların restorasyon projelerinin Anıtlar Kurulu’ndan izin alınarak onaylanması, kiracılar açısından mağaza dekorasyonlarının uzun sürmesi açısından sıkıntı yaratabilmektedir. Caddede talebin çok olduğu, tercih edilen bir bölgede boșalan mağazalar doğru kira rakamı ile hızlı kiralanmaktadır. Özellikle Türk perakendecilerin pazar paylarını arttırmak amacıyla daha sert strateji izlemeleri ve hızlı karar mekanizmaları nedeniyle gerçekleșen ișlemlerdeki oranı daha yüksektir. Uluslararası perakendeciler ise daha çok fonların veya yabancı yatırımcıların sahip olduğu ve daha uzun kontrat süresi olan mağazaları kiralama eğilimi göstermektedir. ORTA AȘAĞI TÜNEL 7 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır NİȘANTAȘI BÖLGESİ Nișantașı bölgesi dört adet ana caddeden olușmaktadır. Bunlar; Vali Konağı, Rumeli, Teșvikiye Caddeleri ve İstanbul’un en önemli lüks caddesi olan, çok sayıda lüks ve en üst segment uluslararası moda markalarına ev sahipliği yapan Abdi İpekçi Caddesi’dir. Rumeli Caddesi ve Vali Konağı ise ulusal ve uluslararası hazır giyim markaları ve zincir mağazalar bulunmaktadır. Giyim, aksesuar yanı sıra hem lüks restoranlara hem de yeme, içme ve kahve zincirlerine ev sahipliği yapmaktadır. Nișantașı bölgesindeki toplam stok 396 mağazada 54.100 m2 civarındadır. Bölgede 75 uluslararası marka konumlanırken, hem ulusal hem de uluslararası 70 lüks marka yer almaktadır. Son on iki ay içerisinde, 40 mağazada yaklașık 5.400 m2 kiralama ișlemi gerçekleșmiștir. Boșluk oranı %2’den %4’e çıkmıștır. Yıkılıp yeniden inșa edilen eski apartmanların zemin katlarında yeni perakende alanlarının olușturulması kiralanabilir boș alanların artmasına neden olmaktadır. Ayrıca, mevcut binalarda sadece zemin katlarda sınırlı bir alanda perakende alanlarının yer aldığı eski binaların yıkılıp, tek kullanıcı kullanımı için yeniden inșa edilmesi de yeni arz yaratmaktadır. Son on iki ayda Nișantașı bölgesinde gerçekleșen önemli kiralamalar Armani, Stefano Ricci, Paul & Shark ve Bobbi Brown sayılabilir. Diğer önemli ișlemlerden biri de Nișantașı’nda yeni bir mağaza açarak Türkiye pazarına yeniden giriș yapan Versace oldu. 2015 yılının Mart ayında açılacak olan St Regis Otel’inin perakende alanları ise Tom Ford, Alexander McQueen, Ermenegildo Zegna ve Lanvin gibi markalar tarafından kiralanarak hizmet vermeye bașladı. NİȘANTAȘI: SEKTÖREL DAĞILIM Boș Mağaza; 4% Banka, Döviz Bürosu; 18% Diğer; 1% Eczane; 1% Telekomünikasyon; 1% Giyim, Ayakkabı, Çanta; 45% Kitap, Müzik, Hediyelik Eșya, Oyuncak; 2% Kültür-Sanat; 1% Ev Eșyası, Dekorasyon; 4% Yeme-İçme; 12% Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik; 11% KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD NİȘANTAȘI: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI 100% 80% 60% 40% 20% 0% Mağaza Büyüklüğü Uluslararası Mağaza Sayısı Ulusal KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir. 8 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır MAY 2014 NİȘANTAȘI: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI 100% 80% 60% 40% 20% 0% Mağaza Büyüklüğü Lüks Mağaza Sayısı Hazır Giyim KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir. Bölgedeki caddelerde trafiğin genellikle tek yönlü olması nedeniyle gün içinde yoğun araç trafiği meydana gelse de, merkezi konumu ve ulașım bağlantıları nedeniyle markalar tarafından oldukça tercih edilen bir bölgedir. Hafta sonu yaya trafiği, özellikle Pazar günü, hafta içine göre daha azdır. Eski binaların yıkılıp yeniden yapılması Nișantașı bölgesinde de yeni perakende alanlarının yaratılması için fırsatlar sunarken, süreçte yașanan zorluklar İstiklal Caddesi’ne göre oldukça sınırlıdır. 9 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır MAY 2014 BAĞDAT CADDESİ Bağdat Caddesi, en uzun alıșveriș caddesi olarak Anadolu Yakasının perakende merkezidir. Ana alıșveriș caddeleri içinde, çevresinde yer alan nüfusun gelir seviyesi en yüksek olan caddedir. Bağdat Caddesi üç bölüme ayrılabilir: Suadiye-Șașkınbakkal’da büyük mağazalarda lüks markalar yer alırken yaya trafiği görece düșüktür. Caddenin en ișlek olan bölümü olan Șașkınbakkal – Caddebostan arasında uluslararası markalar çoğunlukta iken Caddebostan-Erenköy bölümünde hem ulusal hem de uluslararası markalar yer almaktadır. Bağdat caddesinde toplam stok 375 mağazada 75.000 m2 civarındadır. 62 uluslararası ve 35 lüks markanın konumlandığı Bağdat Caddesi, Asya Yakası’nda uluslararası ve lüks markaların ana merkezdir. Son on iki ay içerisinde, 36 mağazada yaklașık 5.250 m2 kiralama ișlemi gerçekleșmiștir. Boșluk oranı %5’ten %9’a yükselmiștir. BAĞDAT CD: SEKTÖREL DAĞILIM Banka, Döviz Bürosu 13% Telekomünikasyon Eczane 0% 2% Kitap, Müzik, Hediyelik Eșya, Oyuncak 2% Ev Eșyası, Dekorasyon 5% Boș Mağaza 9% Diğer 3% Giyim, Ayakkabı, Çanta 46% Yeme-İçme 14% Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik 6% KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD Son on iki ayda yeni giriș yapan markalar Armani, Aldo, Bobbi Brown, Cookshop, Coffeshop Company, Hello Kitty ve Zadig&Voltaire’dir. Ayrıca H&M yakın zamanda caddede bir mağaza açacaktır. Mevcut stokun çoğunluğunu apartmanların zemin katları oluștursa da, diğer caddelerden farklı olarak Bağdat caddesinde müstakil binaların varlığı büyük perakendeciler ve çok katlı mağazalar (Mango, Zara, Boyner gibi) için alternatif alanlar sunmaktadırlar. Ayrıca mal sahipleri de tek kiracılı komple kiralamayı tercih etmektedir. Kısa bir süre önce Chanel Bağdat Caddesi’nde yeni bir bina satın almıștır. Diğer markalar da benzer fırsat arayıșı içindedir. 10 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır Bu bağlamda kentsel yenileme faaliyetleri Bağdat Caddesi’nde yeni perakende alanları yaratmak için fırsatlar sunmaktadır. Öte yandan bina taban oturumunun (TAKS) %25 olması ve bu oranda bir artıș beklentisi de kentsel dönüșümün önündeki en önemli zorluklardan birisidir. Diğer bir konu ise, mevcut binaların yenilenme ihtimali nedeniyle bu süreçte mevcut kiracıların geçici olarak tașınmak zorunda kalmaları yeni kiralama ișlemlerini yavașlatmaktadır. Ayrıca, eski kiracıların kira seviyesinin bölgedeki yeni kira rayiçlerinin oldukça altında kalması nedeniyle eski ve yeni kira değerleri arasında önemli bir fark olușmaya bașlamıștır. Bu durum kira yenileme döneminde sıkıntılar yașanmasına neden olabilmektedir. MAY 2014 SUADİYEȘAȘKINBAKKAL Öte yandan, eski binaların yenilenmesi sürecinde genellikle yeni kiracı anlașmaları binalar yıkılmadan önce yapılmakta ve perakendecilerin alan kullanım talepleri dikkate alınarak ihtiyaca göre yenilemeler yapılmaktadır. BAĞDAT: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI 100% 80% 60% ȘAȘKANBAKKALCADDDEBOSTAN 40% 20% 0% Mağaza Büyüklüğü Uluslararası Mağaza Sayısı Ulusal SOURCE: CUSHMAN&WAKEFIELD Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir. BAĞDAT: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI 100% 80% 60% 40% CADDDEBOSTAN- 20% ERENKÖY 0% Mağaza Büyüklüğü Lüks Mağaza Sayısı Hazır Giyim SOURCE: CUSHMAN&WAKEFIELD Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir. 11 OCAK 2015 İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır DİĞER ALIȘVERİȘ CADDELERİ İstanbul’daki ikincil alıșveriș caddelerine yerli markalar ve yemeiçme perakendecileri hâkimdir. Fakat özellikle büyük hazır giyim markaları șimdiden mağazalar açmaya bașlamıș ve gelecekte yeni perakende merkezleri olma potansiyeli tașıyan bu caddelerde genișleme fırsatlarını takip etmektedirler. Șu ana kadar sınırlı sayıda uluslararası marka, yoğun yaya trafiğinin olduğu ikincil caddelerdeki “yerel pazarın gücünü” keșfetmiștir. Fast-food ve kahve zincirleri yanı sıra hızlı genç moda markaları da bu caddelerdeki öncü perakendecilerdir. Fakat ikincil caddelerde mevcut stok çoğu uluslararası perakendecinin alan gereksinimlerini karșılamaktan uzaktır. Uluslararası markaların bu caddelere girmeleri ve yoğun yaya trafiği potansiyelinden faydalanmalarının karșısındaki diğer bir zorluk ise yerel ve uluslararası markaların karar verme süreçlerinde çok daha hızlı davranabilmeleridir. İstanbul’daki ikincil ve yeni gelișen caddeler șunlardır: Bakırköy: Avrupa Yakası’nın en yoğun nüfuslu ilçelerinden biri olan Bakırköy’de İstasyon ve İstanbul Caddeleri olmak üzere iki ana cadde bulunmaktadır. Mağazaların çoğunluğu yerel giyim markaları ya da fast-food zincirlerinden olușmaktadır. Beșiktaș Ortabahçe; Avrupa Yakası’nda diğer bir caddedir. Yeni gelișen bir cadde olarak kabul edilse de çok sayıda yemeiçme perakendecisi bu caddede konumlanmıștır. Özellikle bölgenin büyük üniversitelere yakınlığı nedeniyle kalabalık üniversite öğrencisi varlığı bölgeyi çok sayıda perakendeci için çekici kılmaktadır. Geçtiğimiz birkaç yıl içerisinde özellikle büyük ulusal giyim markaları bölgede mağazalar açmıștır. Ayrıca, Mango’nun yakın zamanda bölgede satın aldığı binaların diğer uluslararası markaların da bölgeye girmesini teșvik etmesi bekleniyor. Karaköy Avrupa Yakası’nda yakın zamanda gelișen ve gelecekte önemli bir merkez olmaya aday bölgesidir. Beyoğlu bölgesine yakın olup, karșılaștırıldığında fazla kozmopolit bir yapısı yoktur. Daha çok yeme-içme ağırlıklı olarak gelișen bölgede otellerin yanı sıra butik ve tasarım mağazaları da yer almaya bașlamıștır. Ayıca artan eğlence mekanları hem yerli hem de yabancı turistleri bölgeye çekmektedir. Özellikle Kemankeș, Mumhane ve Necatibey caddelerinde yer alan eski binalar, tarihi pasajlar ve konut-dıșı kullanım amaçlı küçük atölyeler hızla dönüșüm geçirmektedir. Böylece yeni otel projelerinin zemin katlarında yer alacak butik ve yeme-içme mekanlarının bölgeye canlılık kazandırması ve kira değerlerinin artması beklenmektedir. MAY 2014 Anadolu Yakası’nda, Kadıköy’de yayalaștırılmıș Bahariye Caddesi özellikle genç nüfusun sadece alıșveriș için değil kültürel aktiviteler için de (tiyatro, sinema, kitapçılar vb.) uğrak noktasıdır. Büyük ulusal giyim markaları ve uluslararası fastfood ve kahve zincirleri hali hazırda caddede yer almaktadır, ayrıca birkaç uluslararası markanın da mağazası bulunmaktadır. Buna ek olarak, Avrupa’nın önemli perakende gayrimenkul șirketlerinden biri olan ve alıșveriș caddelerine odaklanan Vastned geçtiğimiz yıllarda Bahariye Caddesi’nde iki mağaza satın almıștır. Ümraniye’de Alemdağ Caddesi, Anadolu Yakası’ndaki ikincil caddelerden biridir. Yoğun yaya trafiğinden dolayı ulusal giyim markaları hali hazırda caddede yer almakta, hatta aynı cadde üzerinde ikinci mağazalarını açmaktadırlar. Bu yılın bașında bölgede CanPark (40.000 m2) adıyla yeni bir alıșveriș merkezi de açılmıștır. Boșluk oranının düșük olması nedeniyle artan kira değerleri nedeniyle ana alıșveriș caddeleri ile yarıșacak düzeye erișmiștir. Ayrıca yakında açılması planlanan metro hattı nedeniyle yaya trafiğinin artması beklenmektedir. BEKLENTİLER Perakendeciler açısından, yoğun nüfus, dinamik yapı ve büyüme potansiyeli ile nitelendirilen Türkiye pazarına giriș ve genișleme stratejilerini güçlendirmek için İstanbul alıșveriș caddeleri stratejik öneme sahiptir. Hem yerel hem de uluslararası perakendeciler, varlıklarını arttırmak ve pazar pozisyonlarını güçlendirmek için caddelerdeki fırsatları takip etmektedirler. Ayrıca, ülkeye henüz giriș yapmamıș perakendeciler, Türkiye’nin ana perakende merkezi olan İstanbul’dan pazara ilk adımlarını atmak ile ilgilenmektedirler. Kentsel yenileme faaliyetleri ile birlikte yeni alıșveriș caddelerinin ortaya çıkması beklenmektedir. Özellikle yüksek erișilebilirlik olanaklarına sahip merkez bölgelerin potansiyeli büyüktür ve yeni perakende alt-pazarlarının ortaya çıkıșına önayak olacaklardır. Perakendecilerin, eski kalitesiz binaların yıkılarak yeniden inșa edilmesi ile pazara arz edilecek yeni perakende alanlarından faydalanmaları öngörülmektedir. Öte yandan yıkım ve yeniden yapım süreci, geçici tașınma zorunluluğu bulunan mevcut kiracılar açısından dezavantaj tașımaktadır. Buna bağlı olarak, bu tarz binalarda yeni mağaza kiralamak beraberinde daha çok zorluk getirmekte ve yeni kiralama oranlarını düșürmektedir. Perakendecilerin hem yeni giriș hem de büyüme faaliyetleri için alıșveriș caddeleri en çekici pazarlardan biri olmaya devam edecektir. Çeșitlenen ve gelișen tüketici kalıplarının özellikle lüks segmentte büyümeyi desteklemesi beklenmektedir. 12 İSTANBUL ALIȘVERİȘ OCAK 2015 CADDELERİ Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır Daha fazla bilgi için: Toğrul Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 10 togrul.gonden@eur.cushwake.com Tuğra Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 11 tugra.gonden@eur.cushwake.com Dilek Pekdemir, PhD. Direktör, Araștırma Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 15 dilek.pekdemir@eur.cushwake.com Bizi așağıdaki adlerden takip edin: facebook.com/CushmanWakefield twitter.com/CushWakeTurkiye instagram.com/cushwake linkedin/company/4060 youtube.com/user/thecushmanwakefield Cushman & Wakefield gayrimenkul kullanımı ve yatırımlarının her alanında müșterilere danıșmanlık ve temsil hizmetleri sunmaktadır. 1917 yılında kurulan șirketin 60 ülkede 250 ofisi ve 16.000’den fazla çalıșanı bulunmaktadır. Kiralama, satıș ve devralma, öz sermaye, borç ve yapılandırılmıș finansman, kurumsal finansman ve yatırım bankacılığı, kurumsal hizmetler, gayrimenkul yönetimi, lojistik yönetimi, proje yönetimi, danıșmanlık ve değerleme hizmetleri dahil, tüm gayrimenkul türlerine yönelik kapsamlı hizmetler sunmaktadır. Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmıștır. Bu raporda belirtilen bilgiler pazarın veya yatırımların tam anlamıyla tanımlandığı anlamına gelmez. Bu raporun dayandığı bilgiler bizim güvenilir bulduğumuz kaynaklara dayanılarak hazırlanmıștır, ancak bu bilgiler bağımsız olarak bizim tarafımızdan doğrulanmamıștır ve bilgilerin doğruluğu, tamlığı tarafımızca garanti edilmemektedir. ©2015 Cushman & Wakefield, Inc. Her hakkı saklıdır. 13