EYLÜL 2014 ÖZET SEKTÖR GÖRÜŞ YAZISI TÜRKİYE KONUT
Transkript
EYLÜL 2014 ÖZET SEKTÖR GÖRÜŞ YAZISI TÜRKİYE KONUT
SEKTÖR GÖRÜŞ YAZISI TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ: FİYAT BALONU EYLÜL 2014 Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır ÖZET GENEL BAKIŞ Özellikle enflasyon etkisinden arındırıldığında konut fiyat artışının Geçtiğimiz aylarda gerek uluslararası gerekse ulusal basında yer alan 2012 öncesinde enflasyonun altında kaldığı, ancak gecikmeli etki ile “Türkiye konut pazarında fiyat balonu varlığına” ilişkin haberler 2012 sonrası artış yaşandığı ve 2014 yılı ilk yarısında yeniden artışa sonrasında tartışmalar süregelmektedir. Konuya analitik bir bakış geçen enflasyon karşısında fiyatların eridiği görülmektedir. açısı sunabilmek amacıyla, Türkiye konut pazarı mercek altına alınmıştır. Uluslararası piyasalarda sıklıkla kullanılan “fiyat/kira” ve “fiyat/gelir” oranlarına bakıldığında ise her iki göstergenin de sabit bir gelişim Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi kabul edilen kaydettiği, balon göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim “fiyat/kira” ve “fiyat/gelir” oranları incelenmiş, konut fiyatları ve yaşanmadığı görülmektedir. konut satış hacmi belli başlı makroekonomik göstergeler (inşaat maliyetleri, faiz oranı, enflasyon) ile karşılaştırılmıştır. Türkiye konut pazarı fiyat ve kira artış oranları 2010-2014 ilk yarı döneminde incelendiğinde sergilediği farklılıklar açısından 2012 öncesi (2008 küresel finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele Özellikle yeni yasal düzenlemelerin konut pazarı üzerinde etkili olduğu, KDV artışı ve kentsel dönüşüm sürecinin hem fiyat hem de satış hacmi ile yakından ilişkili olduğu görülmektedir. Cushman & Wakefield, Türkiye konut pazarına ilişkin bu görüş yazısını sizlerle paylaşmaktan memnuniyet duymaktadır. alınabilmektedir. Cushman & Wakefield Türkiye River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk. No:13 Kat:15 Levent 34394 İstanbul www.cushmanwakefield.com/knowledge Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kişilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır. Atıfta bulunduğu piyasaların veya gelişmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıştır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıştır, ancak bu bilgileri doğrulamış değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya vekalet verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü şahsa karşı hiçbir şekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüşler değişime tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya ilgili herhangi bir şirketten bilgi almak istemiyorsanız, lütfen unsubscribe@eur.cushwake.com adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletişim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına “Unsubscribe” yazın. ©2014 Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır. 1 EYLÜL 2014 KONUT BALONU Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır MAY 2014 KONUT FİYAT BALONU GÖSTERGELERİ Bu veriler ışığında elde edilen genel bulgular şu şekilde özetlenebilir: Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu, belli dönemlerde 2. el konut ve yeni konut fiyatları artış oranı ile kira artış oranı görülen ve etkisi daha uzun sürmesi nedeniyle sermaye piyasası genel olarak benzer bir gelişim izlemiştir. 2012 öncesi artış balonundan daha kritik bir tehdit olarak değerlendirilmektedir. oranlarının 2012 sonrasına göre daha yavaş bir seyir izlemesi Konut balonu “konut fiyat artış oranının kira artış oranının çok 2008 küresel finans krizi sonrası konut fiyatlarının yavaş üzerinde olması” şeklinde tanımlanmaktadır. Konut balonu toparlanmasına bağlanabilir. Nitekim 2012 sonrasında gecikmeli varlığının tespiti konusunda konut yatırımlarının geri dönüş süresi etki ile birlikte daha fazla artış yaşanmıştır. bir başka deyişle “fiyat/kira oranı” ve “fiyat/gelir oranı” en sık kullanılan göstergelerdir. Buradan yola çıkarak, hem Türkiye’de konut fiyat-kira ilişkisi incelenmiş, hem de konut pazarı belli başlı makroekonomik göstergeler ile karşılaştırılmıştır. Reel artış oranlarını incelemek için enflasyondan arındırılmış oranlara bakıldığında ise; 2012 öncesi artış oranlarının enflasyonun altında kaldığı, ancak 2012 sonrası ciddi bir artış yaşandığı görülmektedir. 2014 yılı ilk yarısına bakıldığında ise Türkiye konut pazarında fiyat ve kira artış oranlarının 2010-2014 yeniden tırmanışa geçen olan enflasyon karşısında fiyat ve kira arasındaki genel eğilimine bakıldığında; 2012 öncesi (2008 küresel artış oranlarının eridiği görülmektedir. finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele alınabilmektedir. ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ KONUT FİYAT VE KİRA ARTIŞLARI 15% KONUT FİYAT VE KİRA ARTIŞLARI 10% 20% 5% 15% -5% 5% 2010 1.Ç 2010 2.Ç 2010 3.Ç 2010 4.Ç 2011 1.Ç 2011 2.Ç 2011 3.Ç 2011 4.Ç 2012 1.Ç 2012 2.Ç 2012 3.Ç 2012 4.Ç 2013 1.Ç 2013 2.Ç 2013 3.Ç 2013 4.Ç 2014 1.Ç 2014 2.Ç 0% 10% -10% 2. El Fiyat Artışı 0% 2010 2011 2. el fiyat artışı Kira Artışı 2012 2013 20141.Yarı Yeni konut fiyat artışı Enflasyon Yeni Konut Fiyat Artışı Kira Artışı KAYNAK: REIDIN, TUİK 2. el ve yeni konut fiyatları karşılaştırıldığında 2012 öncesinde yeni konut fiyatlarının, 2012 sonrasında ise 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülmektedir. Bu durum birkaç nedene KAYNAK: REIDIN, TUİK bağlanabilir. Türkiye’de konut piyasasını etkileyebilecek bazı yasal düzenlemeler, özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren ve NOMİNAL ARTIŞ ORANI 2. EL KONUT FİYAT ARTIŞI YENİ KONUT FİYAT ARTIŞI 2010-11 10.6% 15.7% 2012-13 33.3% 24.7% 2014 1. 7.7% 3.1% Yarı ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ ARTIŞ ORANI 2010-11 2012-13 2014 1. Yarı KİRA ARTIŞI 8.8% 25.1% 7.0% Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen yasasının yarattığı beklenti nedeniyle piyasalarda artan talep fiyatlara yansımış olabilir. Ayrıca, merkezi bölgelerdeki arsa kıtlığı nedeniyle yeni projeler çoğunlukla çeper bölgelerde geliştirilmekte olup, daha fazla değer kazanan merkezi bölgelerdeki stok görece eskidir. Merkezi bölgelerdeki arsa maliyetlerinin yüksek oluşu ve değer 2. EL KONUT FİYAT ARTIŞI YENİ KONUT FİYAT ARTIŞI KİRA ARTIŞI -7.4% 19.3% -1.5% -2.3% 10.7% -6.0% -9.2% 11.1% -2.2% artışı yeni ve 2. el konut fiyat artış oranlarını da etkilemektedir. Konut balonu göstergesi sayılan konut fiyat/kira oranına bakıldığında ise 2 el konut fiyat ve kira artış oranlarının birbirine yakın seyrettiği ve henüz gösterge olarak kabul edilecek ciddi bir farkın oluşmadığı görülmektedir. 2 EYLÜL 2014 KONUT BALONU Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır FİYAT/KİRA VE FİYAT/GELİR ORANLARI Yukarıda belirtildiği üzere, öncelikle konut satış fiyatı ve kira Uluslararası piyasalarda konut balonu göstergesi sayılan “fiyat/kira” değerleri karşılaştırılmıştır (2010=100). Yeni konut projeleri henüz ve “fiyat/gelir” oranlarının 2010 yılı sonrası değişimlerine kiralık konut stokuna dönüşmediği için, 2. el konut fiyatları baz bakıldığında, her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon alınmıştır. 2010 yılından 2014 yılı ilk yarısına kadar geçen dönemde göstergesi 2. el konut satış fiyatları %58,5 ve kiralar ise %45,9 artış görülmektedir. Bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 16- kaydetmiştir. 2013 yılı başına kadar paralel seyrederken, sonrasında 17 yıl civarında seyrederken, ortalama bir konut yatırımının değeri konut fiyat artışının kira artışından daha fazla olduğu görülmektedir. yaklaşık 6,5-7 yıllık gelir toplamına karşılık gelmektedir. Bu durum, konut pazarını etkileyen yasal düzenlemelerin etkisi ile 2. el konutlara artan talep ile konut fiyatlarının daha fazla arttığı savını desteklemektedir. Ayrıca bireysel yatırımcıların hala düzenli kira geliri getirisi için değil, konut değer artışı beklentisi ile konut yatırımı yaptığını doğrular niteliktedir. FİYAT/KİRA ARTIŞI 2010=100 160 keskin bir yaşanmadığı 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 140 2010 2011 2012 Fiyat/Kira 120 değişim FİYAT/KİRA VE FİYAT/GELİR ORANI 2013 2014 1.Y Fiyat/Gelir KAYNAK: Veriler REIDIN ve TUIK’ten derlenmiştir. 2010 1.Ç 2010 2.Ç 2010 3.Ç 2010 4.Ç 2011 1.Ç 2011 2.Ç 2011 3.Ç 2011 4.Ç 2012 1.Ç 2012 2.Ç 2012 3.Ç 2012 4.Ç 2013 1.Ç 2013 2.Ç 2013 3.Ç 2013 4.Ç 2014 1.Ç 2014 2.Ç 100 2. El Fiyat Artışı Kira Artışı Enflasyon KAYNAK: Veriler REIDIN'den derlenmiştir. Türkiye’de karşılaştırma yapılabilecek bir “fiyat/gelir” oranı verisi yayınlanmamaktadır. Ancak gösterge olması amacıyla 2010 yılı baz alınarak kişi başı GSYİH ile konut fiyatları artış endeksi hazırlanarak bir karşılaştırma yapılmıştır. 2010-2013 yılları arasındaki değişim incelendiğinde, kişi başına gelir sabit artarken, 2012 sonrası özellikle 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülmektedir. Konut pazarının dinamiklerini anlamak ve daha iyi analiz edebilmek amacıyla bazı makro göstergeler ile konut fiyatları ve konut satışları arasındaki ilişki incelenmiştir. FİYAT/KONUT SATIŞLARI Konut satışları dönemsel daha fazla değişkenlik gösterirken, konut fiyatlarının artmaya devam ettiği görülmektedir. Özellikle 2013 yılındaki konut satışı artışı, yürürlüğe giren KDV oranı değişikliği öncesi alımlardan kaynaklanmış, ayrıca 2013 yılı başında konut kredi faizlerinde yaşanan düşüş de, konut satışlarını tetiklemiş olabilir. KONUT FİYAT ARTIŞI VE KONUT SATIŞ bin FİYAT/GELİR ARTIŞI 350 20% 300 150 2010=100 15% 250 140 200 10% 150 130 100 120 5% 50 KAYNAK: Veriler REIDIN'den derlenmiştir. Konut Satış 2. El Fiyat Artış 2014 1.Ç 2013 3.Ç 2013 1.Ç 2013 2. El Konut Fiyatı Enflasyon 2012 3.Ç 2012 2012 1.Ç 2011 Gelir Yeni Konut Fiyatı 2011 3.Ç 2010 2011 1.Ç 100 0% 2010 1.Ç 0 110 2010 3.Ç 180 sayılabilecek Yeni Konut Fiyat Artışı KAYNAK: Veriler REIDIN ve TUIK’ten derlenmiştir. 3 EYLÜL 2014 KONUT BALONU Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır FİYAT, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI Yeni konut üretimi açısından, inşaat maliyetlerinin satış fiyatlarına Konut satışlarının artışında etkili olabilecek bir diğer etken ise yansıması beklenmektedir. Konut fiyat artışı ile maliyet artışı Kentsel Dönüşüm yasası ve KDV düzenlemesinin talep üzerinde benzerlik gösterse de, 2012 sonrasında yeni konut fiyatlarının daha yarattığı etkidir. Bu noktada gerçekleşen satışlar içinde 2. el konut fazla artış kaydettiği ancak 2014 başı itibariyle aradaki farkın azaldığı satışlarının ve kredili satışların payı önem taşımaktadır. Bu açıdan görülmektedir. değerlendirildiğinde daha kesin kanıtlar sunabilecektir. Konut fiyat artışı ile faiz oranları değişimi açısından ise, faiz artış Ancak, TUIK tarafından yayınlanan konut satış istatistikleri 2013 yılı oranı dalgalansa da konut fiyatının sabit artış seyri devam sonrası “2. el/yeni konut” ve “ipotekli/ipoteksiz satış” ayrımı ile etmektedir. Özellikle faiz oranlarının düşüşe geçtiği 2012 ikinci yayınlanmaya başlamış olup, bu süre anlamlı bir sonuç elde etmek yarısında konut fiyatları artışı da ivme kazanmış, ancak sonrasında için yeterli kanıt oluşturmamaktadır. Gelecek dönemlerde sonuçlar faiz oranları artmasına rağmen konut fiyatları artış eğilimini bu açıdan değerlendirilerek daha kesin sonuçlar elde edilebilir. korumaya devam etmiştir. GENEL DEĞERLENDİRME KONUT FİYATLARI, İNŞAAT MALİYETİ VE FAİZ ORANI (2010=100) 170 2010=100 Uluslararası piyasalarda, yatırımcıların gelecekte daha yüksek kazanç elde edecekleri beklentisi ile mevcut piyasa değerinin üzerinde fiyat ödemesi ile oluşan aşırı fiyatlandırma konut balonu 150 olarak kabul edilmektedir. Türkiye konut pazarı analizine göre ise 130 konut fiyatları farklı dinamikler ile şekillenmektedir. Özellikle enflasyon ve faiz oranları gibi makroekonomik faktörlerin etkisi 110 kaçınılmazdır. Ayrıca bireysel yatırımcıların getiri beklentisi ve risk 2010 1.Ç 2010 2.Ç 2010 3.Ç 2010 4.Ç 2011 1.Ç 2011 2.Ç 2011 3.Ç 2011 4.Ç 2012 1.Ç 2012 2.Ç 2012 3.Ç 2012 4.Ç 2013 1.Ç 2013 2.Ç 2013 3.Ç 2013 4.Ç 2014 1.Ç 2014 2.Ç 90 Yeni Konut Fiyatı İnşaat Maliyeti Faiz Oranı KAYNAK: REIDIN, TUİK iştahı da diğer piyasalardan farklı bir satın alma davranışına ve fiyatlandırmaya neden olmaktadır. Konut fiyatları belli dönemlerde enflasyon artışının altında kalmakta, ancak devam eden dönemlerde bu durumu telafi edebilen artışlar gerçekleşmesi nedeniyle hala etkili bir enflasyon korumalı KONUT SATIŞ, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI yatırım alternatifi sunan geleneksel bir yatırım aracı olarak Konut satışları açısından bakıldığında ise, inşaat maliyetleri ile konut görülmektedir. satışları arasında direk bir ilişki olmadığı, buna karşın faizlerin Burada incelenen 2010-2014 1. Yarı döneminde yıllık ortalama düşmeye başladığı 2012 ikinci yarı sonrası konut satışlarında ciddi konut fiyat artışı %14 civarında gerçekleşmiş, ancak enflasyon bir ivme yaşandığı görülmektedir. etkisinden arındırıldığında ortalama %4 büyüme kaydedilmiştir. KONUT SATIŞ, İNŞAAT MALİYETİ VE FAİZ ORANI (2010=100) Ayrıca incelenen dönemde küresel finansal kriz sonrası toparlanma 290 2010=100 Son olarak, güçlü demografiklere sahip Türkiye’de süregelen bir 240 konut talebi olup, pazarın arz ve talep dengesi açısından sürecinin gecikmeli etkisi de göz önüne alınmalıdır. değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda arz açısından 190 detaylı 140 bir analiz yapılması, bölgeler arası farklılıkların değerlendirilmesiyle daha sağlıklı bir sonuç elde edilecektir. 2010 1.Ç 2010 2.Ç 2010 3.Ç 2010 4.Ç 2011 1.Ç 2011 2.Ç 2011 3.Ç 2011 4.Ç 2012 1.Ç 2012 2.Ç 2012 3.Ç 2012 4.Ç 2013 1.Ç 2013 2.Ç 2013 3.Ç 2013 4.Ç 2014 1.Ç 2014 2.Ç 90 Konut Satış İnşaat Maliyeti Faiz Oranı KAYNAK: REIDIN, TUİK 4 KONUT BALONU EYLÜL 2014 Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır Daha fazla bilgi için: Toğrul Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 10 togrul.gonden@eur.cushwake.com Tuğra Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 11 tugra.gonden@eur.cushwake.com Dr. Dilek Pekdemir Direktör, Araştırma Cushman & Wakefield River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13 Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 15 dilek.pekdemir@eur.cushwake.com Bizi takip aşağıdaki adreslerden edin: facebook.com/CushmanWakefield twitter.com/CushWakeTurkiye instagram.com/cushwake linkedin/company/4060 youtube.com/user/thecushmanwakefield 5