Analiz: Konut balonu yeniden dişini gösteriyor -2

2013-12-13 08:24:31
Analiz: Konut balonu yeniden dişini gösteriyor -2Sıcak para girişi, küresel finansal krizi daha hafif atlatan gelişen piyasa ekonomilerinde
konut balonu endişelerini tırmandırıyor
Küresel krizin 2008'de vurmasıyla gelişmiş ülkelerin uyguladığı parasal genişleme programları ve gelişmekte
olan ekonomilerin krizden korunmak amacıyla uyguladıkları teşvik programları, gelişen piyasaların 2007-2008
krizini, diğerlerine kıyasla çok daha ufak hasarlarla atlatmalarını sağladı. Çin'in küresel krizden neredeyse
zaferle sıyrılarak hızla büyümesi, diğer gelişen piyasalar ve Çin'deki emtia fiyatlarını tırmandırdı. Gelişen
piyasaların, gelişmiş olanlara kıyasla daha yüksek faiz oranlarına da sahip olması faktörü ile birlikte, dünya
genelinde yatırımcılar için gelişmekte olan ülkeleri daha da cazip hâle getirdi. Ancak bu ülkelere giren sıcak
para, ekonomilerin aşırı ısınmasına neden olduğu ve konut balonları için de tetikleyici oldu.
Diğer taraftan, kişisel tüketimin borçlarla desteklenmesi ile gelişmiş ekonomilerde patlayan kriz, Asya
ekonomilerinin 1997-1998'de benzer sebeplerle kriz yaşadığı gerçeğini de unutturdu.
Birçok ekonomist tarafından ekonomisindeki genel balonlaşmanın taraflarından biri olarak görülen Çin'in
konut balonu, aslında 2008'de belirmeye başlamıştı. Ülkedeki konut fiyatları, hükümetin, tüm kamu
çalışanlarına bedava ev verme uygulamasını sonlandırmasının ardından yükselmeye başladı ve son 5 yılda
da tırmanışa geçti. Küresel kriz öncesinde bir miktar inmiş olan balon, ülkenin ekonomisini desteklemek için
uyguladığı 586 milyar dolarlık teşvik programıyla birlikte yeniden şişmeye başladı. Asya'nın en büyük
ekonomisinin krizi çok fazla zarar görmeden atlatmasıyla birlikte enflasyon hızlandı. Çin'de emlak sektörü
yıllık bazda yüzde 32.9'a yükselerek 2.63 trilyon yuana (407 milyar dolar) genişledi. Konut balonu korkuları
belirmeye başlayan Çin, 2009'un sonlarından bu yana emlak sektöründe, faizler ve 2. konut alımlarında
peşinatların yükseltilmesi gibi birçok kısıtlayıcı politikalar uyguluyor. Ancak ekonomisinin yüzde 10'unu
oluşturan konut sektöründe fiyatlar tüm dengesizlikleriyle birlikte, hızını azaltsa da yükselmeye devam ediyor.
Şanghay, Pekin ve Shenzen gibi şehirlerde fiyatlar çok daha hızlı ilerliyor.
Ekonomistler için Çin'den daha da fazla dikkat çeken yer ise, konut fiyatlarının 2009'dan bu yana ikiye
katlandığı Hong Kong. 2012 yılında küresel gayrimenkul fiyatları ortalama yüzde 4 artarken, Hong Kong'ta
fiyatlar yüzde 24 arttı ve şehir-ülkedeki konutlar şu anda Londra ve Şanghay'dan daha pahalı. Çin'den farklı
olarak Hong Kong'ta fiyatların artmasındaki etmenlerin başında konut fiyatlarının büyük oranda ülkede ikamet
etmeyenler tarafından alınması geliyor. Bu nedenle de, Asya'nın geri kalanında fiyatlardaki yükseliş
yavaşlasa da, Hong Kong'ta tam hız devam ediyor.
Asya'nın 2. büyük ekonomisi Hindistan ise özellikle de yerel yatırımcı için çok fazla yatırım seçeneği
olmamasından ötürü Çin ile daha çok benzerlik gösteriyor. Yüksek düzeyde sıcak para girişi, aşırı ısınma ve
enflasyon faktörleriyle birlikte, Hindistan'da konut fiyatları 2009'dan bu yana yüzde 21 arttı. Balon riskini gören
Hindistan şu anda balonu kabullenme ile gerekeni yapma arasında gidip geliyor. Öyle ki, gayrimenkulde işlem
hacmi, imar şirketlerinin, piyasadan kaçış olacağı korkusuyla indirim yapmaktan kaçınmasıyla sert düşüş
kaydetti. Şirketler, fiyatları düşürürlerse, bunun balonu kabullenmek anlamına geleceğinden, panik satışlarına
neden olmaktan endişe ediyor.
Endonezya, Singapur, Tayvan ve Asya'daki birçok diğer ekonomi de, Çin ve Hindistan ile benzer sorunları
paylaşıyor. Ancak çoğu Asya ülkesindeki yasakoyucular, balon riskini görerek, önleyici adımlar atmaya
çalışıyor. Alınan tedbirlerin etkisiyle başta Singapur'da olmak üzere fiyatlar hız kesmiş durumda. Bazı
Sayfa 1
ekonomistler, Asya'da konut balonunun zaten patladığını, etkilerinin de yavaş yavaş ekonomilerinde
görülmeye başladığını düşünüyor.
En büyük gelişmekte olan ekonomilerden oluşan BRIC grubunda, Rusya hariç konut balonu görülen Çin ve
Hindistan'ın yanısıra, Brezilya da neredeyse Çin kadar dikkat çekiyor. Sao Paulo'da konut fiyatları 2008'den
bu yana yüzde 181, Rio de Janeiro'da ise yüzde 225 tırmandı. Nobel ekonomi ödüllü Robert Shiller, 5 senede
2 katını bulan konut fiyatlarının, sektördeki aşırı ısınmaya işaret ettiğini söylüyor. Ekonomi araştırmaları şirketi
Applied Economic Research'e göre, Caixa Economica Federal gibi Brezilya'nın mortgage kreditörlerinin,
mortgagelara bağlı referans oranını artırarak, rekor düzeyde borçlarla zorlanan tüketicilerin borçlanma
maliyetlerini artırmak zorunda kalacak. Brezilya'da, mortgage gelirlerinin, harcanabilir gelire oranı, Devlet
Başkanı Dilma Rousseff'in döneminde ikiye katlanarak yüzde 15'ten rekor kırdı. Ancak Asya ülkelerindeki
liderlerin aksine Russeff, fiyatların artmasıyla 30 Eylül'de işsizlik sigortası fonunu kullanarak alınabilecek
konut fiyatlarını da yükselerek, talebi daha da destekleyici adımlar atıyor. Latin Amerika'nın en büyük
ekonomisinde konut için kamu kredileri, son 2 yılda özel bankaları 4'e katlayarak 90 milyar dolara çıktı.
Ülkelerin yanısıra, Dubai gibi, ?hızla gelişen ekonomiler? kategorisindeki Birleşik Arap Emirlikleri şehri de
konut balonu konusunda uzmanların dikkatini çekiyor. Şehirdeki konut fiyatlarının ortalama metrekare ücreti
Haziran 2013'te yıllık bazda yüzde 34.6 arttı. Yeni projelerdeki artış kira ve fiyatları sıçratıyor. Dubai'nin bazı
bölgelerinde konut fiyatları, 2009-2010'da yüzde 60 düşüşle dibe vurmadan önce 2008'deki zirvelerine
ulaşıyor. Artan fiyatlar ise, istikrar, çeşitlilik ve yüksek getirilerden ötürü talebi caydırmak yerine artırıyor.
Balonun 2009-2010'daki gibi patlamasını önlemeye çalışan Emlak Bakanlığı, gayrimenkul sektörünü daha iyi
denetlemek ve yönetmek için 2015'te uygulamaya girecek yeni yasalar hazırlıyor. IMF de, son raporlarından
birinde, şehrin önceki gibi bir çöküşü önlemek için konut piyasasına müdahale etmesi gerektiğini söyledi.
Kriz kahini Nouriel Roubini'nin bahsettiği 17 ?tehlikeli ülke? grubunda yer alan bir diğer ülke ise, 2008 krizini
çok daha hafif atlatarak, konut sektöründe Avrupa'nın yükselen noktalarından hâline gelen Türkiye'ydi. Başta
İstanbul'da olmak üzere artan inşaatlar, stok fazlalarına rağmen 2009'daki düşüşün ardından hemen
toparlanarak yükselişe geçen ve o zamandan bu yana çok da fazla düzeltmenin görülmemesi, birçok
uzmanın da dikkatini çekti ve konut balonu değerlendirmeleri, Roubini'den çok daha önce BBC, New York
Times ve Financial Times gibi önemli yayınlarda yer aldı. Öyle ki IMF 2010'da yayınladığı ve Türkiye'nin hızlı
büyümesini övdüğü raporunda da, konut balonunun önlenmesine yönelik tedbirler alınması çağrıda bulundu.
IMF, hızla genişleyen konut kredisi oranlarına dikkat çekerken, Global Property Guide (Küresel Emlak
Rehberi) de Türkiye'de konutun yabancı yatırımcıların da ilgisini çektiğine değindi. REIDIN'e göre mevcut
konut fiyatları Ocak 2013?te sonlanan yılda Türkiye'de yüzde 17.11 artış kaydetti.
#resim#10045#
Diğer taraftan, Mortgage/Gelir oranı yüzde 92'lerde seyreden Türkiye, balon riski çok daha gözle görülür olan
ülkelerin yüzde 100'ü aşan mortgage/gelir oranlarının altında kalıyor. Bazı uzmanların uyarılarına rağmen,
konut sektöründeki temellere ve yüzde 9-12 arasında değişen konut kredilerine işaret ederek balon riskinin
henüz olmadığını söyleyen ekonomistlerin sayısı da az değil. Bu ekonomistler, Türkiye'de konut fiyatlarında
bir noktada bir düzeltme olacağını, ancak bunun, diğer ?risk? kategorisindekiler kadar ekonomiye zarar
verecek boyutta olmayacağını söylüyor.
Tuğçe Özsoy ( tozsoy@bloomberght.com)
BloombergHT.com Editörü
Sayfa 2
Kaynaklar: Global Property Guide, REIDIN, IMF, New York Times, Bloomberg, Financial Times
Sayfa 3